第七章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理

1、第七章第七章房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬管理概述房地產(chǎn)權(quán)屬管理概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念 房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)權(quán)屬登記是土地使用權(quán)登記發(fā)證土地使用權(quán)登記發(fā)證和和房屋權(quán)屬登記發(fā)證房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱。制度的總稱。 房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)二

2、、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)( (一一) )做好房地產(chǎn)確權(quán)、發(fā)證工作做好房地產(chǎn)確權(quán)、發(fā)證工作 主要任務(wù)就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新主要任務(wù)就是做好初始取得的土地使用權(quán)、新建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項(xiàng)權(quán)建房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓、變更、他項(xiàng)權(quán)利等的登記、核實(shí)、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)利等的登記、核實(shí)、確權(quán)和發(fā)證工作，以及房地產(chǎn)滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等的注滅失、土地使用權(quán)年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等的注銷工作。銷工作。( (二二) )做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作 房地產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的需要，房地產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的需要，應(yīng)用測(cè)繪技

3、術(shù)、提供以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界應(yīng)用測(cè)繪技術(shù)、提供以權(quán)屬為核心、權(quán)屬的單元界址為基礎(chǔ)，以房屋及房屋所在平面位置、房屋狀況、址為基礎(chǔ)，以房屋及房屋所在平面位置、房屋狀況、面積為重點(diǎn)的房地產(chǎn)圖的一種技術(shù)服務(wù)。面積為重點(diǎn)的房地產(chǎn)圖的一種技術(shù)服務(wù)。 房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、自然狀況發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、自然狀況發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行變更測(cè)量，使房地產(chǎn)圖和房地產(chǎn)及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行變更測(cè)量，使房地產(chǎn)圖和房地產(chǎn)實(shí)際情況保持一致。實(shí)際情況保持一致。 ( (三三) )做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作做好房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作 首先要做好現(xiàn)有權(quán)屬檔案資料的管理；其次是在首先要做好現(xiàn)有權(quán)屬檔案資料的管理；其次

4、是在初始檔案的基礎(chǔ)上，根據(jù)權(quán)屬管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、初始檔案的基礎(chǔ)上，根據(jù)權(quán)屬管理提供的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更情況，對(duì)權(quán)屬檔案進(jìn)行不斷修正、補(bǔ)充和增籍、變更情況，對(duì)權(quán)屬檔案進(jìn)行不斷修正、補(bǔ)充和增籍、滅籍工作，以保持權(quán)屬檔案資料的完整、準(zhǔn)確，使圖、滅籍工作，以保持權(quán)屬檔案資料的完整、準(zhǔn)確，使圖、檔、卡、冊(cè)與實(shí)際情況保持一致。檔、卡、冊(cè)與實(shí)際情況保持一致。三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的目的和意義三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的目的和意義( (一一) )保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益( (二二) )是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作( (三三) )為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)為城市規(guī)劃

5、、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù) 四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的原則( (一一) )權(quán)利主體一致原則權(quán)利主體一致原則 房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)的主體房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)的主體必須一致。必須一致。( (二二) ) 屬地管理原則屬地管理原則 房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行屬地管理原則，即房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行屬地管理原則，即房地產(chǎn)權(quán)屬登記必須在房地產(chǎn)所在地進(jìn)行。屬登記必須在房地產(chǎn)所在地進(jìn)行。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度概述 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使國(guó)家實(shí)行土地

6、使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是權(quán)屬管理的首要核心房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容。內(nèi)容。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律和行政的手段對(duì)房是用法律和行政的手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記，審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書，辦理地產(chǎn)進(jìn)行登記，審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書，辦理權(quán)屬的轉(zhuǎn)移變更，調(diào)處產(chǎn)權(quán)糾紛，監(jiān)督規(guī)范權(quán)利人的權(quán)屬的轉(zhuǎn)移變更，調(diào)處產(chǎn)權(quán)糾紛，監(jiān)督規(guī)范權(quán)利人的行為。行為。 二、我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)二、我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)( (一一) )房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記

7、由于我國(guó)房屋與土地分部門管理，所以房地產(chǎn)權(quán)由于我國(guó)房屋與土地分部門管理，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記（土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記）分別在土地屬登記（土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記）分別在土地管理機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。管理機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。 ( (二二) )房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記 當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對(duì)抗第三法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對(duì)抗第三人。人。 ( (三三) )房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)性審查房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)性審查 房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)

8、，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)人提出房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)人提出的登記申請(qǐng)，不僅要審查形式要件，而且還必須對(duì)申的登記申請(qǐng)，不僅要審查形式要件，而且還必須對(duì)申請(qǐng)登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進(jìn)行嚴(yán)格審查，并請(qǐng)登記的權(quán)利的權(quán)源證明是否有效進(jìn)行嚴(yán)格審查，并要進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)。形式要件與實(shí)地勘驗(yàn)結(jié)果一致，要進(jìn)行實(shí)地勘驗(yàn)。形式要件與實(shí)地勘驗(yàn)結(jié)果一致，方予以登記。方予以登記。( (四四) )房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力 依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)，權(quán)屬依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)，權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房產(chǎn)權(quán)利的惟一合法憑證。證書是權(quán)利人依法擁有房產(chǎn)權(quán)利的惟一合法憑證。

9、( (五五) )房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度 房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、房地產(chǎn)權(quán)利初始登記后，涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移、設(shè)定、變更等，權(quán)利人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)登記，若變更等，權(quán)利人必須在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)登記，若不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律保護(hù)，且要承擔(dān)不登記，房地產(chǎn)權(quán)利便得不到法律保護(hù)，且要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。相應(yīng)的法律責(zé)任。 ( (六六) )頒發(fā)權(quán)利證書頒發(fā)權(quán)利證書 房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)人登記的權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)人登記的權(quán)利，按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。按程序登記完畢后，還要給權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書為權(quán)利

10、人權(quán)利的憑證，由權(quán)利人持有和保權(quán)屬證書為權(quán)利人權(quán)利的憑證，由權(quán)利人持有和保管。管。 三、房屋所有權(quán)登記發(fā)證機(jī)關(guān)三、房屋所有權(quán)登記發(fā)證機(jī)關(guān) 依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)的規(guī)定，市依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)的規(guī)定，市( (縣縣) )房地產(chǎn)房地產(chǎn)行政主管部門是法定的房屋所有權(quán)登記發(fā)證機(jī)關(guān)。其行政主管部門是法定的房屋所有權(quán)登記發(fā)證機(jī)關(guān)。其他部門辦理的房屋所有權(quán)登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證他部門辦理的房屋所有權(quán)登記和發(fā)放的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力，不受國(guó)家法律保護(hù)。書，不具有法律效力，不受國(guó)家法律保護(hù)。 四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機(jī)構(gòu)四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理機(jī)構(gòu) 我國(guó)對(duì)土地、房產(chǎn)管理分為兩種模式，因此房地我國(guó)

11、對(duì)土地、房產(chǎn)管理分為兩種模式，因此房地產(chǎn)登記發(fā)證的管理機(jī)構(gòu)也分兩種情況：產(chǎn)登記發(fā)證的管理機(jī)構(gòu)也分兩種情況：( (一一) )在房、地分管體制下在房、地分管體制下 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法規(guī)定：規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書?！?“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)

12、憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！?“ “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部管理

13、部門核實(shí)，由同級(jí)門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。書。”( (二二) )在房、地統(tǒng)管體制下在房、地統(tǒng)管體制下 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：規(guī)定：“經(jīng)省、自治經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書”。 五、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍五、我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法對(duì)權(quán)屬登記的地域范圍明對(duì)權(quán)屬登記的地域范圍明

14、確規(guī)定：確規(guī)定： 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得土地使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的人權(quán)和房屋所有權(quán)的人( (自然人及法人自然人及法人) )都要進(jìn)行權(quán)都要進(jìn)行權(quán)屬登記。屬登記。 六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類( (一一) )總登記總登記 總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。 ( (二二) )土地使用權(quán)初始登記土地使用權(quán)初始登記 以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)初始登記。申請(qǐng)辦理土地使

15、用權(quán)初始登記。( (三三) )房屋所有權(quán)初始登記房屋所有權(quán)初始登記 是指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過登記的是指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過登記的房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。房屋申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。 在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。 在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應(yīng)向在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許登記機(jī)關(guān)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)

16、證書等證明文件?？勺C及土地使用權(quán)證書等證明文件。 ( (四四) )轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記 指房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、指房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。的登記。( (五五) )變更登記變更登記 指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。 ( (六六) )他項(xiàng)權(quán)利登記他項(xiàng)權(quán)利登記 他項(xiàng)權(quán)利是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。的登記。 ( (七七)

17、 )注銷登記注銷登記 指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。滿、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。以下幾種情況均應(yīng)申請(qǐng)注銷登記：以下幾種情況均應(yīng)申請(qǐng)注銷登記： 1 1、房屋滅失；、房屋滅失； 2 2、土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城、土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期，或雖申請(qǐng)續(xù)期而未市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期，或雖申請(qǐng)續(xù)期而未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回；獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回； 3 3、他項(xiàng)權(quán)利終止；抵押權(quán)因主債權(quán)的消滅，而、他項(xiàng)權(quán)利

18、終止；抵押權(quán)因主債權(quán)的消滅，而使抵押權(quán)歸于消滅；典權(quán)是因典期屆滿、出典人回贖使抵押權(quán)歸于消滅；典權(quán)是因典期屆滿、出典人回贖或轉(zhuǎn)典為賣、以及房屋滅失而使典權(quán)歸于消滅?；蜣D(zhuǎn)典為賣、以及房屋滅失而使典權(quán)歸于消滅。 七、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申請(qǐng)七、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限登記的時(shí)限( (一一) )申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時(shí)具備的條件申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時(shí)具備的條件1 1、申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格；、申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格；2 2、有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求；、有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求； 3 3、申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法，證、申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法，證

19、 件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被 查封以及違章建筑的房屋；查封以及違章建筑的房屋；4 4、屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。、屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。( (二二) )當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限 總登記總登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請(qǐng)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請(qǐng)。 初始登記初始登記新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3 3個(gè)個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。 轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起9090日內(nèi)提出申請(qǐng)。日內(nèi)提出申請(qǐng)。變更、注銷登記和他

20、項(xiàng)權(quán)利登記變更、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起3030日內(nèi)提出申請(qǐng)。日內(nèi)提出申請(qǐng)。八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序( (一一) )受理登記申請(qǐng)受理登記申請(qǐng) 受理登記申請(qǐng)是申請(qǐng)人向房屋所在地的登記受理登記申請(qǐng)是申請(qǐng)人向房屋所在地的登記機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，填寫統(tǒng)一的登記申請(qǐng)表，提機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，填寫統(tǒng)一的登記申請(qǐng)表，提交有關(guān)證件。交有關(guān)證件。 房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)必須由房屋所有權(quán)人提出，房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)必須由房屋所有權(quán)人提出，房屋他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由房屋所有人和他項(xiàng)權(quán)利人共房屋他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由房屋所有人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。同申請(qǐng)。 申請(qǐng)人申請(qǐng)權(quán)屬時(shí)應(yīng)如實(shí)填

21、寫登記申請(qǐng)表。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)權(quán)屬時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫登記申請(qǐng)表。對(duì)委托代理申請(qǐng)登記的，應(yīng)收取委托書并查驗(yàn)代理人委托代理申請(qǐng)登記的，應(yīng)收取委托書并查驗(yàn)代理人的身份證件。不能由其他人持申請(qǐng)人的身份證件申的身份證件。不能由其他人持申請(qǐng)人的身份證件申請(qǐng)登記。請(qǐng)登記。 工作人員在查驗(yàn)各類證件、證明和申請(qǐng)表、墻工作人員在查驗(yàn)各類證件、證明和申請(qǐng)表、墻界表各欄目?jī)?nèi)容后，接受申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，并按界表各欄目?jī)?nèi)容后，接受申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，并按收取的各類書證，向申請(qǐng)人出具收件收據(jù)。收取的各類書證，向申請(qǐng)人出具收件收據(jù)。 登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7 7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記，對(duì)暫緩

22、登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人書面通知權(quán)利人( (申請(qǐng)人申請(qǐng)人) )。 ( (二二) )權(quán)屬審核權(quán)屬審核 權(quán)屬審核是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)受理的申請(qǐng)進(jìn)權(quán)屬審核是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)受理的申請(qǐng)進(jìn)行權(quán)屬審核。主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請(qǐng)人提交行權(quán)屬審核。主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請(qǐng)人提交的各種證件，核實(shí)房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來源等。的各種證件，核實(shí)房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來源等。 權(quán)屬審核一般采用權(quán)屬審核一般采用“三審定案三審定案”的方法。即采用的方法。即采用初審、復(fù)審和審批的方法。初審、復(fù)審和審批的方法。 ( (三三) )公告公告 公告是對(duì)可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請(qǐng)，采用

23、布告、報(bào)公告是對(duì)可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請(qǐng)，采用布告、報(bào)紙等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。紙等形式公開征詢異議，以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。 房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)作廢，并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)發(fā)公告，經(jīng)6 6個(gè)月無異議，方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證個(gè)月無異議，方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書。書。 ( (四四) )核準(zhǔn)登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書核準(zhǔn)登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書1 1、核準(zhǔn)登記、核準(zhǔn)登記 經(jīng)初審、復(fù)審、公告后的登記件，應(yīng)進(jìn)行終審，經(jīng)初審、復(fù)審、公告后的登記件，應(yīng)進(jìn)行終審，經(jīng)終審批準(zhǔn)后，該

24、項(xiàng)登記即告成立，終審批準(zhǔn)之日即經(jīng)終審批準(zhǔn)后，該項(xiàng)登記即告成立，終審批準(zhǔn)之日即是核準(zhǔn)登記之日。是核準(zhǔn)登記之日。 2 2、權(quán)屬證書的制作、權(quán)屬證書的制作 經(jīng)終審核準(zhǔn)登記的權(quán)利，可以制作權(quán)屬證書。填經(jīng)終審核準(zhǔn)登記的權(quán)利，可以制作權(quán)屬證書。填寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一寫房屋權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)按建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。房屋權(quán)屬證書的通知的規(guī)定來填寫。 3 3、權(quán)屬證書的頒發(fā)、權(quán)屬證書的頒發(fā)(1)(1)通知權(quán)利人領(lǐng)取權(quán)屬證書通知權(quán)利人領(lǐng)取權(quán)屬證書 一般可采用在登記機(jī)關(guān)決定管理登記時(shí)填發(fā)領(lǐng)證一般可采用在登記機(jī)關(guān)決定管理登記時(shí)填發(fā)領(lǐng)證通知單或寄發(fā)統(tǒng)一的領(lǐng)證通知書的辦法，告知權(quán)利人通知單或寄發(fā)統(tǒng)一的領(lǐng)證通知書的辦法，告知權(quán)利人在規(guī)定時(shí)間攜帶收件收據(jù)、身份證件以及應(yīng)繳納的各在規(guī)定時(shí)間攜帶收件收據(jù)、身份證件以及應(yīng)繳納的各項(xiàng)費(fèi)用到指定地點(diǎn)領(lǐng)取。項(xiàng)費(fèi)用到指定地點(diǎn)領(lǐng)取。(2)(2)收取登記費(fèi)用收取登記費(fèi)用 登記費(fèi)用一般包括登