河北國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)提報(bào)方案

1、【河北國(guó)際商會(huì)廣場(chǎng)】項(xiàng)目招商思路提報(bào) 定位思路第二部分 項(xiàng)目剖析 服務(wù)內(nèi)容第三部分合作方式 案例解析第一部分PART 01 -案例解析-東勝?gòu)V場(chǎng)【開(kāi)發(fā)背景】【項(xiàng)目定位及主要入駐品牌】項(xiàng)目定位：都市時(shí)尚生活MALL，商業(yè)面積9萬(wàn)余平米，匯聚餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、兒童教娛等多種業(yè)態(tài)。開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年9月19日主力店品牌：永輝超市、橫店院線(xiàn)、屈臣氏、麥當(dāng)勞、必勝客、尚品宅配、寶力健身等品牌餐飲及娛樂(lè)品牌：海底撈、小時(shí)代鐵板燒、樂(lè)烤天下時(shí)尚自助烤肉、韓芝山芝士肋排、那溪那山、拿渡、味小煲、千吉涮、過(guò)橋緣米線(xiàn)、唱吧麥頌KTV。兒童主題體驗(yàn)品牌：瑞爾水上樂(lè)園、愛(ài)寶堡兒童樂(lè)園、茉莉幻想【服務(wù)團(tuán)隊(duì)介紹】

2、投資商：東勝集團(tuán)招商執(zhí)行、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理：石家莊金世界城市廣場(chǎng)商業(yè)投資有限公司（東勝子公司，廣昭機(jī)構(gòu)前身）；商業(yè)空間設(shè)計(jì)：上海CCI設(shè)計(jì)研究院前期策劃報(bào)告：戴德梁行PART 02 -項(xiàng)目剖析 -定位思路【項(xiàng)目剖析】-現(xiàn)狀分析本案本案項(xiàng)目位于交通街與倉(cāng)豐路交叉口西北角。項(xiàng)目的區(qū)位屬于石家莊南部新建城市區(qū)。該區(qū)域主干道屬于近幾年新建，周邊的社區(qū)較新。周邊的商業(yè)氛圍以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主。【項(xiàng)目剖析】-規(guī)劃分析從城市規(guī)劃發(fā)展方向的角度看，項(xiàng)目周邊是以商業(yè)和工業(yè)發(fā)展為主。項(xiàng)目西側(cè)，勝利大街以西是住宅生活區(qū)。項(xiàng)目東側(cè)，建設(shè)大街以東，是以文教為主的區(qū)域。中間有部分住宅區(qū)。規(guī)劃住宅區(qū)本案文教科研用地文教科研用地

3、商業(yè)用地工業(yè)用地住宅區(qū)【項(xiàng)目剖析】-SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)p 交通便利p 項(xiàng)目品質(zhì)和形象好p 河北商會(huì)的良好基礎(chǔ)劣勢(shì)p 周邊商業(yè)氛圍不理想p 商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)造成使用難度較大機(jī)遇p 周邊的住宅新項(xiàng)目較多p 石家莊南部區(qū)域的崛起p 區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的空白挑戰(zhàn)p 周邊建設(shè)進(jìn)度需要時(shí)間【定位思路】結(jié)合SWOT分析和項(xiàng)目自身與周邊的特點(diǎn)，我們建議河北國(guó)際商會(huì)廣場(chǎng)的商業(yè)部分定位考慮一下三個(gè)反向：重點(diǎn)考慮南部商圈未來(lái)居民、周邊單位的消費(fèi)需求精品社區(qū)商業(yè)綜合體重點(diǎn)考慮區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)高端汽車(chē)家居生活館重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的商務(wù)功能會(huì)議會(huì)展商務(wù)中心【精品社區(qū)商業(yè)綜合體】精品社區(qū)商業(yè)綜合體：服務(wù)于周邊區(qū)域商圈內(nèi)的居民的

4、基本生活消費(fèi)。超市作為商業(yè)體的基礎(chǔ)，提供日常消費(fèi)需求的基礎(chǔ)服務(wù)。以?xún)和逃嘤?xùn)和少兒娛樂(lè)為主要特色。配合時(shí)尚餐飲和高端生活配套，打造精品的社區(qū)商業(yè)綜合體。精品社區(qū)商業(yè)綜合體超市兒童教育娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)生活配套商務(wù)配套超市和知名兒童業(yè)態(tài)作為主力店【精品社區(qū)商業(yè)綜合體】該定位商圈解析：我們通過(guò)商圈的輻射范圍分析，來(lái)深入了解各個(gè)定位的特點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)的商圈范圍比較小，以服務(wù)周邊為主。南二環(huán)外的新建住宅區(qū)是項(xiàng)目的主力商圈。項(xiàng)目的輻射商圈在主要還在二環(huán)外，向東延伸。西部受鐵路的限制。此定位的商圈范圍此定位的商圈范圍核心商圈社區(qū)商業(yè)操作難度較低，在有主力店的基礎(chǔ)上較容易成功社區(qū)商業(yè)招商難度較小，業(yè)態(tài)內(nèi)容豐富優(yōu)勢(shì)

5、項(xiàng)目較近的區(qū)域沒(méi)有大型社區(qū)或社區(qū)群的支撐項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍不夠濃厚，對(duì)社區(qū)商業(yè)么有支撐項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)不利于引進(jìn)大型主力店劣勢(shì)次級(jí)商圈【精品社區(qū)商業(yè)綜合體】- 案例分析新鄰生活站社 區(qū) 型 購(gòu) 物 中 心 新 商 業(yè) 模 式 STATION生活站系列產(chǎn)品的首發(fā)項(xiàng)目。社區(qū)商業(yè)是未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流方向，而其精品社區(qū)商業(yè)STATION系列的概念內(nèi)涵是：“小而美”，立足周邊社區(qū)，服務(wù)居民，滿(mǎn)足社區(qū)文化構(gòu)建和新生活標(biāo)準(zhǔn)，以商業(yè)為載體，旨在引領(lǐng)社區(qū)消費(fèi)新時(shí)尚，為社區(qū)居民營(yíng)造溫情、和樂(lè)以及欣欣向榮的嶄新生活氛圍。STATION不僅是生活體驗(yàn)中心和便捷的兒童娛教場(chǎng)所，更是代表了未來(lái)潮流方向的“新社區(qū)生活

6、方式”的開(kāi)創(chuàng)者。新鄰生活站突出的特點(diǎn)是體驗(yàn)業(yè)態(tài)占到項(xiàng)目總體量的絕大部分。新鄰生活站突出的特點(diǎn)是體驗(yàn)業(yè)態(tài)占到項(xiàng)目總體量的絕大部分。餐飲、娛樂(lè)、兒童等業(yè)態(tài)是項(xiàng)目的主力，而零售只是項(xiàng)目的配餐飲、娛樂(lè)、兒童等業(yè)態(tài)是項(xiàng)目的主力，而零售只是項(xiàng)目的配套。套?！靖叨似?chē)/家居體驗(yàn)館】高端汽車(chē)家居體驗(yàn)館：這個(gè)定位是一個(gè)體驗(yàn)館的集合體。石家莊沒(méi)有以高端車(chē)和進(jìn)口車(chē)為特色的集中銷(xiāo)售場(chǎng)所。而項(xiàng)目在二環(huán)附近，交通便利，符合汽車(chē)銷(xiāo)售選址的特點(diǎn)。集合眾多高端車(chē)、平行進(jìn)口、高端二手車(chē)的銷(xiāo)售站廳，配合以汽車(chē)后市場(chǎng)服務(wù)、金融服務(wù)，形成高端車(chē)銷(xiāo)售中心。高端家居體驗(yàn)館，不以大型建材和家居作為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。而是以裝飾、軟裝和配飾等為主。

7、商務(wù)配套服務(wù)于項(xiàng)目本身的寫(xiě)字樓公寓中的商務(wù)群體。汽車(chē)家居體驗(yàn)光進(jìn)口車(chē)/高端車(chē)銷(xiāo)售汽車(chē)配套業(yè)態(tài)高端家居體驗(yàn)館商務(wù)配套【高端汽車(chē)/家居體驗(yàn)館】該定位商圈解析：沿二環(huán)布局是目前汽車(chē)業(yè)態(tài)的主要狀態(tài)。項(xiàng)目在二環(huán)附近，作為高端車(chē)的銷(xiāo)售中心，核心商圈范圍確定在沿南二環(huán)的沿線(xiàn)。項(xiàng)目能輻射的范圍是整個(gè)石家莊，乃至石家莊的周邊縣區(qū)。此定位的商圈范圍此定位的商圈范圍與項(xiàng)目的區(qū)位和交通狀況契合度高與區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍契合度高（沿二環(huán)的汽車(chē)業(yè)態(tài)、花鄉(xiāng)二手車(chē)、潤(rùn)德家居市場(chǎng)）優(yōu)勢(shì)汽車(chē)和家居業(yè)態(tài)的租金水平較低招商的范圍比較窄，招商難度較大劣勢(shì)核心商圈次級(jí)商圈【會(huì)議會(huì)展商務(wù)中心】會(huì)議會(huì)展商務(wù)中心：會(huì)展本身是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)。

8、近年來(lái)各種商務(wù)會(huì)議、婚宴宴請(qǐng)等發(fā)展迅速。以會(huì)議會(huì)展為中心，酒店住宿、餐飲為基礎(chǔ)配套是整個(gè)定位的基本結(jié)構(gòu)。配置大量的會(huì)議中心，可以同時(shí)容納會(huì)議人數(shù)在區(qū)域內(nèi)成為最大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般的商務(wù)酒店的會(huì)議功能。配套齊全的會(huì)議策劃和組織業(yè)態(tài)，一條龍的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。會(huì)議會(huì)展商務(wù)中心會(huì)議會(huì)展服務(wù)酒店住宿餐飲配套策劃服務(wù)功能靈活多變【會(huì)議會(huì)展商務(wù)中心】該定位商圈解析：首先是要做石家莊規(guī)模最大，專(zhuān)業(yè)度最高的會(huì)議會(huì)展中心。承接石家莊地區(qū)各種會(huì)議、宴會(huì)服務(wù)。其次，可以輻射石家莊周邊的地級(jí)市，成為冀中南地區(qū)知名的會(huì)議會(huì)展中心。此定位的商圈范圍此定位的商圈范圍與項(xiàng)目本身定位一致可以促進(jìn)項(xiàng)目中酒店、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)主力業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)

9、專(zhuān)業(yè)化水平高招商的范圍比較窄，招商難度較大劣勢(shì)核心商圈次級(jí)商圈【確定定位的工作方法】確定定位的工作方法：上文中，我們已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行了初步判斷。另外結(jié)合的建筑結(jié)構(gòu)和甲方對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期，我們提出幾個(gè)可能的符合項(xiàng)目的定位思路。下一步我們針對(duì)幾個(gè)備選方案進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，判斷這幾個(gè)備選定位的市場(chǎng)前景，可行性。最后，根據(jù)結(jié)論與甲方共同確定項(xiàng)目的定位。在定位確定的基礎(chǔ)上，就可以進(jìn)行項(xiàng)目的空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策等。項(xiàng)目初判備選方案的提出市場(chǎng)調(diào)研方案比較定位確定PART 03 -服務(wù)內(nèi)容 -合作模式服務(wù)內(nèi)容策劃階段 商業(yè)定位 空間規(guī)劃 招商運(yùn)營(yíng)策略招商階段 招商執(zhí)行 策劃推廣運(yùn)營(yíng)階段 運(yùn)營(yíng)代管 物業(yè)

10、管理 資產(chǎn)管理服務(wù)內(nèi)容-定位部分 2周 4周0項(xiàng)目啟動(dòng)宏觀研究 城市市場(chǎng)情況，城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響。13周 空間規(guī)劃 盈利模式的設(shè)計(jì) 開(kāi)發(fā)策略框架定位指導(dǎo)建筑規(guī)劃及盈利模式73 各個(gè)業(yè)態(tài)的宏觀市場(chǎng) 各個(gè)業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況 各個(gè)業(yè)態(tài)的拓展計(jì)劃和合作條件業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)研4項(xiàng)目初步判定項(xiàng)目的發(fā)展情況備選業(yè)態(tài)的確定項(xiàng)目發(fā)展調(diào)研 甲乙雙方對(duì)項(xiàng)目初步判斷的溝通。 團(tuán)隊(duì)的建立與內(nèi)部培訓(xùn)，宏觀研究的學(xué)習(xí)以及方法梳理。實(shí)地調(diào)研籌備2 階段一：分析與階段一：分析與籌備籌備階段二：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研實(shí)施階段二：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研實(shí)施階段三：分析及報(bào)告的形成階段三：分析及報(bào)告的形成報(bào)告的形成8 報(bào)告的撰寫(xiě) 報(bào)告內(nèi)容審議 會(huì)同甲方審議及修改

11、 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目周邊立地分析（交通、基礎(chǔ)配套、商業(yè)辦公氛圍）項(xiàng)目項(xiàng)目立地調(diào)研5 項(xiàng)目在城市或行業(yè)中的功能定位 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 項(xiàng)目?jī)?nèi)的功能實(shí)現(xiàn)和業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目定位6 調(diào)研計(jì)劃的制定，調(diào)研物料的籌備服務(wù)內(nèi)容-招商部分依據(jù)項(xiàng)目整體體量；依據(jù)項(xiàng)目入市反饋信息；依據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃；依據(jù)項(xiàng)目硬件結(jié)構(gòu)；結(jié)合銷(xiāo)售節(jié)奏和工程進(jìn)展；【招商周期訂定原則】1招商工作節(jié)奏2市場(chǎng)調(diào)研及商業(yè)定位期基本情況分析： 區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、消費(fèi)特征、 競(jìng)品調(diào)研、租金調(diào)研等；商業(yè)定位及布局： 項(xiàng)目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議 商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案 商業(yè)銷(xiāo)售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議等招商工作節(jié)奏3招商入市期招商中心布置到位、

12、辦公及招商物料到位；招商團(tuán)隊(duì)組建、人員培訓(xùn)；招商資料、流程、表格訂定；招商計(jì)劃制定、基本確定；招商政策初步制定；目標(biāo)客戶(hù)篩選和初步洽談；招商工作節(jié)奏4深入洽談期各樓層各業(yè)態(tài)商家進(jìn)入二次乃至多次洽談；招商政策和租金根據(jù)招商情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整；洽談商家基本明確合作意向，制定商家落位圖；依據(jù)實(shí)際洽談情況，對(duì)工程提出合理化改造建議；根據(jù)招商情況進(jìn)行媒體宣傳攻勢(shì)；招商取得階段性成果；招商工作節(jié)奏5招商簽約期 意向商家開(kāi)始意向簽約或正式簽約；租賃條件及租約均須落定，繳納租金及押金; 催促商家進(jìn)場(chǎng)裝修，并協(xié)助與工程部溝通；招商簽約取得決定性勝利成果；服務(wù)內(nèi)容-運(yùn)營(yíng)部分 商業(yè)管理一 物管服務(wù)二 資產(chǎn)管理三 市場(chǎng)推廣、企劃服務(wù) 品牌管理 客戶(hù)關(guān)系管理企劃服務(wù)1 租務(wù)管理 廣告位管理 園區(qū)客戶(hù)評(píng)估與扶持運(yùn)營(yíng)服務(wù)2 業(yè)態(tài)優(yōu)化、規(guī)劃調(diào)整 再招商招商服務(wù)3協(xié)助組建物業(yè)公司及制定發(fā)展策略制定該物業(yè)管理服務(wù)方案及內(nèi)容協(xié)助完成該物業(yè)的管理招投標(biāo)工作（如有需要）配套設(shè)施的安排及管理協(xié)助建立完善的員工培訓(xùn)體系并執(zhí)行培訓(xùn)工作財(cái)務(wù)預(yù)算及建議管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提供成本控制建議建議會(huì)所功能設(shè)置及經(jīng)營(yíng)模式（如有需要）停車(chē)