全國及南京房地產政策解讀

1、20162016房地產市場政策解讀房地產市場政策解讀（含南京含南京8 8月月1111日新政日新政）中國葛洲壩集團房地產開發(fā)有限公司二一六年八月一、一、2015-20162015-2016年全國房地產政策回顧年全國房地產政策回顧p信貸政策信貸政策2015年經過五次降準降息，對于購房者來說，減輕購房壓力，對于開發(fā)商來說，緩解資金成本壓力p二套房首付比例二套房首付比例為擴大改善型住房需求，針對二套房首付比例大幅度放開，330新政將二套房首付比例調整為四城，二套房公積金首付（一房已結清）降至三成，在9月份直接將二套房公積金首付（一房已結清）降至兩成p限購令放開限購令放開截止2015年年底，46個限購城

2、市中除北上廣深一線城市外，其余42個城市全面放開限購，其中上海限購令有所松綁p二胎政策二胎政策二孩政策將原來的三口之家變?yōu)樗目谥遥淖兞思彝ソM成結構，剛性需求和改善性需求將大大增20152015年樓市政策回顧：年樓市政策回顧：2月28日央行降息0.25%，五年貸基準利率降至5.9%（2月5日降準0.5%）3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例調整為四成，蘇州為45%；公積金首套首付為20%，一房結清，二套房公積金首付為30%。4月19日央行降準1%5月10日央行降息0.25%，五年貸款基準利率降至5.65%6月28日央行降息0.25%，五年貸基準利率降至5.4%8月2

3、5日央行降息0.25%，五年貸基準利率降至5.15%；同時降準0.5%9月1日，央行、財政部、住建部聯(lián)合發(fā)文，首套房結清，二套房公積金首付降至兩成（9月6日降準0.5%）10月23日央行降息0.25%，五年貸款基準利率降至4.9；降準0.5%10月29日十八屆五中全會通過全面開放二胎政策信貸寬松 2016年02月01日，人民銀行、銀監(jiān)會出臺了關于調整個人往房貸款政策有關問題的通知（銀發(fā)201626號）2016年02月19日，財政部發(fā)布關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知2016年03月01日，中國人民銀行決定，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2016年03月18日，蘇

4、州市政府召開常務會議，審議通過關于進一步促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見2016年03月23日，財政部公布關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知2016年03月25日，上海市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會，出臺關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見2016年03月25日，深圳市政府辦公廳發(fā)布關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見2016年03月25日，人民銀行南京分行中國銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局發(fā)布關于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務促進住房金融健康發(fā)展的通知 20162016年年0808月月1111日，南京發(fā)布日，南京發(fā)布: :關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見的通知關于調整

5、南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見的通知2016.8.11：南京新政20162016年樓市政策發(fā)展：年樓市政策發(fā)展：二、二、20162016年年8 8月月1111日南京房地產新政日南京房地產新政2016.8.112016.8.11南京房產新政南京房產新政: :關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見的通知的意見的通知p調整商品房貸款首付比例調整商品房貸款首付比例（一）對擁有對擁有1 1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普

6、通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調整為不低于不低于35%35%。（二）對擁有對擁有1 1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調整為不低于不低于50%50%。對于投資客來說，投資成本增加，有眼光的投資客已經入手；對于投資客來說，投資成本增加，有眼光的投資客已經入手；而跟風的投資客，則會受到一定限而跟風的投資客，則會受到一定限制；不排除其投資其他低價盤的可能性；制；不排除其投資其他低價盤的可能性；對于已有一套、房

7、貸未結清改善一族來說，對于已有一套、房貸未結清改善一族來說，門檻提高，改善購入時間延長門檻提高，改善購入時間延長；對于已有一套、房貸已結清一族來說，他們是對于已有一套、房貸已結清一族來說，他們是有購買實力的，影響不大。有購買實力的，影響不大。2016.8.112016.8.11南京房產新政具體分析南京房產新政具體分析p比較溫和的一次政策比較溫和的一次政策2016.8.112016.8.11南京房產新政媒體反映南京房產新政媒體反映p對對811811新政出臺，自媒體只是客觀轉載，反應較為平靜，多了些調侃；新政出臺，自媒體只是客觀轉載，反應較為平靜，多了些調侃；郭宏定：期望樓市走得穩(wěn)一點，郭宏定：期

8、望樓市走得穩(wěn)一點，上漲的節(jié)奏慢一點上漲的節(jié)奏慢一點http:/ 8月月1111日最新土拍規(guī)則日最新土拍規(guī)則 競拍方式調整：現(xiàn)場競拍改為網上競價，會場幾個？網拍什么時候培訓？ 土地價格對于項目開發(fā)的影響：網上競價達到競爭保障房建設資金起始價網上競價達到預售限制起始價時網上競價達到現(xiàn)房銷售起始價時該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。競價超出部分為保障房建設資金并不計入房價準許成本起拍價N最高限價現(xiàn)場搖號流程Np8 8月月1111日最新土拍規(guī)則日最新土拍規(guī)則 搖

9、號規(guī)則：n本次國有建設用地使用權公開出讓按網上交易系統(tǒng)服務器所接受到的有效報價且價高者得的原則自動確定競得人。n當?shù)貕K網上競價達到最高限價時，仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網上競價，改為現(xiàn)場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得人的成交價為最高限價加一個加價幅度。三、三、20162016年房地產其他相關政策年房地產其他相關政策p主要條款：主要條款：在契稅方面：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90

10、90平方米及以下的，減按平方米及以下的，減按1%1%的稅率征收契稅；面積為的稅率征收契稅；面積為9090平方米以上的，平方米以上的，減按減按2%2%的稅率征收契稅。的稅率征收契稅。在營業(yè)稅方面：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買個人將購買2 2年以上（含年以上（含2 2年）的住房對外銷售的，免征營年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。業(yè)稅。20162016年政策解讀：年政策解讀：關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知首套房超過首套房超過144144平契稅降低平契稅降低1.5%1.5%，二套房，二套房9090平內契稅降

11、低平內契稅降低2%2%，9090平以上降低平以上降低1%1%，有助于促進改善型需求，降低購買成本。，有助于促進改善型需求，降低購買成本。20162016年政策解讀：年政策解讀：關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知p主要條款：主要條款：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價

12、款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買個人將購買2 2年以上（含年以上（含2 2年）的普通住房對外銷售的，免征增年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。營改增后，非普通住宅兩年以上按營改增后，非普通住宅兩年以上按5%5%增值稅率，繳稅基數(shù)變小，稅率變小，整體稅費大幅減少，體驗政府鼓勵正常的投資行為，但增值稅率，繳稅基數(shù)變小，稅率變小，整體稅費大幅減少，體驗政府鼓勵正常的投資行為，但抑制短期的投資行為，規(guī)范二手房市場流通，合理調整存量房市場和新房市場之間的互通。抑制短期的投資行為，規(guī)范二手房市場流通，合理調整存量房市場和新房市場之間的互通。p主要條款：主要條款：在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。20162016年政策解讀：年政策解讀：關于調整個人往房貸款政策有關問題的通知關于調整個人往房貸款政策有關問題的通知江蘇