天鵝湖二期 營銷機(jī)會構(gòu)想

1、天鵝湖二期天鵝湖二期 營銷機(jī)會構(gòu)想營銷機(jī)會構(gòu)想深圳馬一丁廣告深圳馬一丁廣告 20112011年年1 1月月2727日日 重點營銷任務(wù)重點營銷任務(wù)在合理的銷售速度下盡可能實現(xiàn)溢價盡可能實現(xiàn)溢價占地：占地：2642建面：建面：18873地下：地下：1712地上：地上：17160（住宅-15718；商業(yè)-1308；其他-134）容積：容積：6.5綠化：綠化：27%建密：建密：32%層數(shù)：層數(shù)：25層，2梯6戶主力戶型：主力戶型：南向127的三房兩廳兩衛(wèi)（帶大陽臺）；西北向137的三房兩廳兩衛(wèi)；東北向137的四房兩廳兩衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)層）；戶型特色：戶型特色：有贈送面積，北向戶型較多137+47可作為兩代居總

2、戶：總戶：150車位：車位：100（含一期可用27）商業(yè)：商業(yè)：裙樓商場二層項目基本信息項目基本信息項 目 價 值 梳 理高端住區(qū)本區(qū)域均為本區(qū)域均為高端樓盤，高端樓盤，整體素質(zhì)高整體素質(zhì)高優(yōu)越景觀標(biāo)志景點浩瀚大美的水景浩瀚大美的水景和湖濱景觀帶和湖濱景觀帶南湖廣場是城南湖廣場是城市級景觀坐標(biāo)市級景觀坐標(biāo)獨(dú)特組合南湖景觀贈送面積47M47M2 2和和137M137M2 2可可作為兩代居戶型作為兩代居戶型大部分戶型可大部分戶型可觀賞南湖湖景觀賞南湖湖景戶戶均有贈戶戶均有贈送面積送面積區(qū)域價值戶型價值項目價值建筑風(fēng)格商業(yè)配套資源共享經(jīng)典的經(jīng)典的ARTDECOARTDECO風(fēng)格風(fēng)格10001000多

3、多M M2 2自有商業(yè)自有商業(yè)配套配套 通過南湖游道通過南湖游道方便快捷抵達(dá)方便快捷抵達(dá)湖濱景觀帶湖濱景觀帶 小結(jié)小結(jié)綜合來看，相比其他區(qū)域項目，本項目綜合來看，相比其他區(qū)域項目，本項目區(qū)區(qū)域價值較為突出、強(qiáng)勢域價值較為突出、強(qiáng)勢，并在項目和戶型，并在項目和戶型上也上也具備一些亮點。具備一些亮點。這些，在后期銷售中這些，在后期銷售中我們將通過我們將通過推廣和銷售員推廣和銷售員逐一向市場輸出逐一向市場輸出 面 臨 的 核 心 競 爭面 臨 的 核 心 競 爭南湖水岸南湖水岸該項目距離我們最近，在區(qū)域價值上同質(zhì)化，它將是該項目距離我們最近，在區(qū)域價值上同質(zhì)化，它將是我們推售時的核心競爭對手我們推售

4、時的核心競爭對手, ,需對其進(jìn)行重點分析需對其進(jìn)行重點分析項項 目目景觀景觀建筑建筑社區(qū)社區(qū)園林園林戶型戶型南湖水岸南湖水岸一線南湖一線南湖現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模較大較大園林園林面積面積較多較多贈送面積較多贈送面積較多采光通風(fēng)較好采光通風(fēng)較好本案本案二線南湖二線南湖ArtdecoArtdeco風(fēng)格風(fēng)格規(guī)模小規(guī)模小園林園林少少有贈送面積，有贈送面積，部分單位采光通風(fēng)欠缺部分單位采光通風(fēng)欠缺比比 較較弱弱稍強(qiáng)稍強(qiáng)弱弱弱弱偏弱偏弱小小 結(jié)結(jié)本案相比南湖水岸在景觀資源、社區(qū)規(guī)模、園林、戶型等方面均本案相比南湖水岸在景觀資源、社區(qū)規(guī)模、園林、戶型等方面均處于劣勢，綜合競爭力弱。處于劣勢，綜合競

5、爭力弱。 與南湖水岸的比較與南湖水岸的比較顯然，南湖水岸將對本案的銷售顯然，南湖水岸將對本案的銷售速度速度及及價格價格均產(chǎn)生威脅均產(chǎn)生威脅我們?nèi)绾螒?yīng)對？我們?nèi)绾螒?yīng)對？ 解 決 思 路解 決 思 路增加差異性的附加值增加差異性的附加值以取得競爭主動權(quán)并實現(xiàn)項目溢價的任務(wù)以取得競爭主動權(quán)并實現(xiàn)項目溢價的任務(wù)項目核心差異化價值。項目核心差異化價值。作用等同于威廉城邦項作用等同于威廉城邦項目的目的空中合院和多變空空中合院和多變空間間，是項目推廣時的核，是項目推廣時的核心訴求內(nèi)容心訴求內(nèi)容根據(jù)前期溝通，我們建議通過以下兩部分內(nèi)容提升項目差異性附加值根據(jù)前期溝通，我們建議通過以下兩部分內(nèi)容提升項目差異性附

6、加值泛會所泛會所 + + ARTDECOARTDECO風(fēng)格風(fēng)格為項目貼皮，形成強(qiáng)烈的為項目貼皮，形成強(qiáng)烈的差異化風(fēng)格。差異化風(fēng)格。作用等同于作用等同于威廉城邦項目的威廉城邦項目的現(xiàn)代英倫現(xiàn)代英倫風(fēng)格風(fēng)格，重點在推廣視覺風(fēng)，重點在推廣視覺風(fēng)格上呈現(xiàn)格上呈現(xiàn)關(guān)于泛會所 關(guān)于泛會所關(guān)于泛會所定義：顧名思義，它是將會所的范圍及功能進(jìn)行了泛化定義：顧名思義，它是將會所的范圍及功能進(jìn)行了泛化意義：快速、大幅提升項目差異化價值意義：快速、大幅提升項目差異化價值會所及泛會所作為體面生活的隱喻，已成為建筑豪宅的必備 泛會所的構(gòu)成泛會所的構(gòu)成二層二層經(jīng)營式會所經(jīng)營式會所+ +一層一層博物館博物館 + 6 + 6米

7、挑高架空層米挑高架空層二層二層: :經(jīng)營式會所經(jīng)營式會所運(yùn)作建議：運(yùn)作建議：聯(lián)系引入相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營聯(lián)系引入相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營業(yè)態(tài)建議：業(yè)態(tài)建議： 夠高端、有品位，夠高端、有品位，比如中高檔美容院比如中高檔美容院 考慮本項目以考慮本項目以3-43-4房戶型為主，多為三代居，需選房戶型為主，多為三代居，需選擇性引入服務(wù)于擇性引入服務(wù)于兒童和老人兒童和老人的機(jī)構(gòu)，比如鋼琴培訓(xùn)、的機(jī)構(gòu)，比如鋼琴培訓(xùn)、中醫(yī)養(yǎng)生保健中醫(yī)養(yǎng)生保健注：在推廣上將及時發(fā)布機(jī)構(gòu)洽談、引入之信息，以注：在推廣上將及時發(fā)布機(jī)構(gòu)洽談、引入之信息，以增強(qiáng)客戶信心并提升項目附加值增強(qiáng)客戶信心并提升項目附加值據(jù)了解，徐總有意引進(jìn)一家高檔美容

8、院，這將有效提升本案的品位與檔次，并尤其得到女客戶的青睞中醫(yī)保健養(yǎng)生目前異?；鸨?，中醫(yī)保健養(yǎng)生目前異常火爆，它對于中老年頗具吸引力，如它對于中老年頗具吸引力，如果能引進(jìn)相關(guān)高檔機(jī)構(gòu)，可充果能引進(jìn)相關(guān)高檔機(jī)構(gòu)，可充分提升本案的影響力和關(guān)注度分提升本案的影響力和關(guān)注度對孩子的培養(yǎng)是父母最為關(guān)對孩子的培養(yǎng)是父母最為關(guān)注的方面，如果能引進(jìn)一家注的方面，如果能引進(jìn)一家類似鋼琴培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)，可增類似鋼琴培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)，可增強(qiáng)客戶對于本案的興趣。強(qiáng)客戶對于本案的興趣。一層一層: :博物館部分博物館部分功能：功能：供專業(yè)人士的藝術(shù)品陳列展示并配合茶室功能供專業(yè)人士的藝術(shù)品陳列展示并配合茶室功能作用：作用：大幅提升項

9、目的品位和氣質(zhì)大幅提升項目的品位和氣質(zhì)一層一層:6:6米挑高架空層部分米挑高架空層部分一層一層:6:6米挑高架空層部分米挑高架空層部分泛會所的重點實施內(nèi)容泛會所的重點實施內(nèi)容根據(jù)我們對架空層資料的收集與了解，提出如下營造建議根據(jù)我們對架空層資料的收集與了解，提出如下營造建議 功 能 分 區(qū)功 能 分 區(qū)休息區(qū) + 景觀區(qū) + 活動區(qū)功能分區(qū)方式功能分區(qū)方式利用細(xì)微高差和地鋪風(fēng)格進(jìn)行區(qū)分，同時配以標(biāo)牌說明利用細(xì)微高差和地鋪風(fēng)格進(jìn)行區(qū)分，同時配以標(biāo)牌說明 利用細(xì)微高差區(qū)分利用細(xì)微高差區(qū)分利用不同的地面利用不同的地面鋪裝進(jìn)行區(qū)分鋪裝進(jìn)行區(qū)分在 架 空 層 處 立 “ 泛 會 所 ” 導(dǎo) 示 牌每 景

10、 可 設(shè) 置 導(dǎo) 示 牌功 能 分 區(qū)功 能 分 區(qū)景觀區(qū)景觀區(qū)活動區(qū)活動區(qū)休息區(qū)休息區(qū)說明：說明：1.1.休息區(qū)與入戶大休息區(qū)與入戶大堂連接，形成一個堂連接，形成一個室內(nèi)與半室外的完室內(nèi)與半室外的完整休息區(qū)整休息區(qū)2.2.景觀區(qū)從架空層景觀區(qū)從架空層局部外延至小區(qū)內(nèi)，局部外延至小區(qū)內(nèi)，形成室外與半室外形成室外與半室外的完整休息區(qū)的完整休息區(qū)3.3.活動區(qū)與入戶大活動區(qū)與入戶大堂保持距離，避免堂保持距離，避免對入戶造成干擾對入戶造成干擾休息區(qū)營造建議休息區(qū)休息區(qū)休息區(qū)內(nèi)容建議：園椅、園桌、茶幾、搖椅、小品、綠植休息區(qū)營造重點：營造閑適的氛圍為主，以休息設(shè)施為主場景示意場景示意活動區(qū)營造建議活動

11、區(qū)活動區(qū)活動區(qū)內(nèi)容建議：健身器械、兒童游樂設(shè)施、棋牌桌為主活動區(qū)營造重點：做好設(shè)施的布局分配場景示意場景示意棋牌桌示意景觀區(qū)營造建議景觀區(qū)景觀區(qū)景觀區(qū)內(nèi)容建議：小型疊水、常綠植物、干花裝飾、雕塑小品景觀區(qū)營造重點：應(yīng)用“對景、借景、障景”等中式造園手法，在小空間里體現(xiàn)曲徑通幽，移步異景的效果整體效果示意小型疊水示意充分利用6米的空間高度，營造景觀亮點景觀部分亮點景觀部分亮點架空層與室外過渡部位景觀處理示意雕塑小品和干花裝飾示意室外景觀效果示意綜合考慮室外消防通道要求及成本，建議以植草磚為主，配以少量喬灌木、喬灌藤、花草相結(jié)合的復(fù)合混交綠化模式 。其他細(xì)節(jié)說明其他細(xì)節(jié)說明A A植物的配置植物的配

12、置 充分利用有光線的位置點綴植物制作小景充分利用有光線的位置點綴植物制作小景 弱光區(qū)采用仿真植物和耐陰植物混搭弱光區(qū)采用仿真植物和耐陰植物混搭 耐陰植物包括：海芋，富貴竹，巴西鐵、散尾葵、棕竹、耐陰植物包括：海芋，富貴竹，巴西鐵、散尾葵、棕竹、萬年青、龜背竹，喜林芋等萬年青、龜背竹，喜林芋等其他細(xì)節(jié)說明其他細(xì)節(jié)說明B B頂部的處理頂部的處理因架空層頂部管線眾多，需進(jìn)行裝飾化處理取得美觀效果因架空層頂部管線眾多，需進(jìn)行裝飾化處理取得美觀效果頂部用鋁合金制作藝術(shù)模紋圖案遮擋管道頂部用木架和藤蔓植物結(jié)合遮擋管道其他細(xì)節(jié)說明其他細(xì)節(jié)說明C C剪力墻與柱的處理剪力墻與柱的處理架空層通常有一些剪力墻和立柱

13、，需考慮美化處理架空層通常有一些剪力墻和立柱，需考慮美化處理將剪力墻處理成景墻將立柱處理成小亭狀注：以上所有內(nèi)容僅作示意，需與相關(guān)設(shè)計單位溝通后制定具體設(shè)計方案 泛 會 所 的 稀 缺 性泛 會 所 的 稀 缺 性據(jù)了解，目前岳陽在售項目均無泛會所概念的傳據(jù)了解，目前岳陽在售項目均無泛會所概念的傳播和運(yùn)用，我們有機(jī)會以此建立強(qiáng)烈價值與差異播和運(yùn)用，我們有機(jī)會以此建立強(qiáng)烈價值與差異 泛會所和架空層的優(yōu)勢泛會所和架空層的優(yōu)勢架空層不受天氣影響，更好地為小區(qū)居民使用架空層不受天氣影響，更好地為小區(qū)居民使用具有通透的景觀視野和休閑活動空間具有通透的景觀視野和休閑活動空間穿過花園，增加歸家的溫馨感與儀式

14、感穿過花園，增加歸家的溫馨感與儀式感防潮通風(fēng)，可引入更多的室外自然光線和景觀室內(nèi)外空間相互融合防潮通風(fēng)，可引入更多的室外自然光線和景觀室內(nèi)外空間相互融合鄰里共享，使鄰里關(guān)系更加融洽密切鄰里共享，使鄰里關(guān)系更加融洽密切夏天涼快（因此最好在夏天前開放，發(fā)揮最大效果促進(jìn)銷售）夏天涼快（因此最好在夏天前開放，發(fā)揮最大效果促進(jìn)銷售）上述利益點將在推廣過程重點傳播，以引起客戶興趣，刺激購買上述利益點將在推廣過程重點傳播，以引起客戶興趣，刺激購買關(guān)于ARTDECO A R T D E C O A R T D E C O 的 優(yōu) 勢的 優(yōu) 勢塑造強(qiáng)烈的風(fēng)格化：塑造強(qiáng)烈的風(fēng)格化：使本案能清晰地與重點競爭對手使本案能清晰地與重點競爭對手南湖水岸南湖水岸形成差異化競爭形成差異化競爭快速建立價值感：快速建立價值感：ARTDECOARTDECO與生俱來的華貴感和藝術(shù)性可快速制造本與生俱來的華貴感和藝術(shù)性可快速制造本案的高端形象和價值認(rèn)知案的高端形象和價值認(rèn)知注：重點用于公共空間（入戶大堂和電梯間）風(fēng)格營造及推廣視覺表現(xiàn)注：重點用于公共空間（入戶大堂和電梯間）風(fēng)格營造及推廣視覺表現(xiàn)ARTDECOARTDECO風(fēng)格電梯效果示意風(fēng)格電梯效果示意重點