區(qū)老舊住宅長效物業(yè)管理工作推進(jìn)方案老舊小區(qū)管理方案.doc

1、區(qū)老舊住宅長效物業(yè)管理工作推進(jìn)方案:老舊小區(qū)管理方案XX區(qū)老舊住宅長效物業(yè)管理工作推進(jìn)方案 為進(jìn)一步加強老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作，構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、群眾滿意的長效物業(yè)管理工作體制，鞏固舊城改造成果，改善人居環(huán)境，提高老舊住宅區(qū)物業(yè)管理水平，提升百姓生活品質(zhì)，結(jié)合區(qū)情實際，制定本方案。 一、指導(dǎo)思想 深入貫徹黨的十九大精神，落實加快生態(tài)文明體制改革，建設(shè)美麗中國的偉大目標(biāo)。堅持政府指導(dǎo)、重心下移、屬地管理、立足社區(qū)、共建共享的原則，著力加強政策扶持，培養(yǎng)物業(yè)消費意識。努力構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、群眾滿意的長效物業(yè)管理工作體制，鞏固舊城改造提升工作成果，加強基礎(chǔ)設(shè)施快速維護(hù)管理，提升老舊住

2、宅區(qū)人性化、精細(xì)化、科學(xué)化物業(yè)管理水平，不斷增強百姓幸福感。 二、工作目標(biāo) 通過推進(jìn)老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作，創(chuàng)新管理方式，逐步建立健全長效管理體制，提升物業(yè)精細(xì)化服務(wù)水平，努力實現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。計劃到20XX年末，打造20個老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理試點項目，摸索總結(jié)出可以推廣實行的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗。 三、管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）管理內(nèi)容 1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù); 2、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù); 3、衛(wèi)生保潔服務(wù); 4、秩序維護(hù)服務(wù)。 （二）管理標(biāo)準(zhǔn) 1、要做到房屋完好、整潔，外墻無亂張貼、亂涂畫、亂懸掛等現(xiàn)象。住宅區(qū)內(nèi)門牌、棟號及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置

3、，規(guī)范、美觀。 2、要做到路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好，對破損的公共照明設(shè)備及時進(jìn)行維修更換。 3、要做到為每個老舊住宅區(qū)、每個街區(qū)單獨設(shè)立報修記錄，及時處理共用設(shè)施設(shè)備和共用部位的日常維修，24小時內(nèi)應(yīng)處理完畢，無法即時解決的，應(yīng)通知反映人并盡快維修，同時設(shè)置好故障警示。 4、要做到衛(wèi)生保潔工作及時到位，樓外共用部位和道路無垃圾。垃圾箱沒有滿溢現(xiàn)象，垃圾做到日產(chǎn)日清。冬季清雪及時，雪停24小時內(nèi)，人行步道清理完畢（參照市容環(huán)衛(wèi)）。 5、要做到對小區(qū)內(nèi)的綠植進(jìn)行定期維護(hù)、修剪，及時清理枯枝死株（參照園林綠化）。 6、要做到合理設(shè)置停車位，引導(dǎo)車輛有序停放，不得影響居民或業(yè)主出行，不得破壞綠地

4、。 7、要做到杜絕私搭濫建，對發(fā)現(xiàn)的違章建筑和其他違規(guī)的拆改行為應(yīng)及時上報有關(guān)部門。 8、要做到保持小區(qū)內(nèi)方磚、道路完好，井蓋無缺損丟失。對于打通微循環(huán)道路的老舊住宅區(qū)，街區(qū)制內(nèi)的方磚、道路及其附屬設(shè)施由區(qū)住建局、各街道和長春市市政道路維護(hù)管理主管部門按照工作職能分別負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)（參照市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)管理細(xì)則）；對于未打通微循環(huán)道路的老舊住宅區(qū)，由社區(qū)組織業(yè)主對方磚、道路及其附屬設(shè)施進(jìn)行自治管理和維修養(yǎng)護(hù)。 9、要做到舊城改造提升工作成果、既有建筑節(jié)能改造工程（“暖房子”工程）成果、各類城市傷痕等城市建設(shè)設(shè)施得到及時有效的快速維護(hù)管理。 （三）管理費用 各街道根據(jù)居民、業(yè)主、使用人（簡稱“業(yè)主

5、”）實際服務(wù)需求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合老舊住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容，舊城改造提升工作成果維護(hù)管理時效和質(zhì)量要求，測算管理服務(wù)成本，提出收費參考標(biāo)準(zhǔn)，在廣泛征求業(yè)主和有關(guān)部門、單位意見的基礎(chǔ)上，通過合同約定，按月、季度或定期收取相關(guān)費用。 鼓勵將有條件配建的經(jīng)營性用房通過出租、經(jīng)營等方式產(chǎn)生的收益和公共停車位的管理收益用于補貼老舊住宅區(qū)管理費用不足。 四、工作模式 結(jié)合XX區(qū)街區(qū)制舊城改造提升工作和改造成果鞏固，各街道將所轄老舊住宅按照地理位置劃分為若干管理街區(qū)，街區(qū)的劃分應(yīng)具有科學(xué)性和合理性。根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設(shè)施和房屋產(chǎn)權(quán)的狀況、業(yè)主的承受能力、服務(wù)需求以及消費意愿等實際情況，因地制宜選取工作模式。

6、一是專業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式。對居民有意愿選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的老舊住宅區(qū)，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供專業(yè)服務(wù)。 二是居民自治管理模式。對居民同意自治的小區(qū)，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者居民自治委員會，根據(jù)業(yè)主的意愿，自行組織小區(qū)管理工作。 三是社區(qū)代管服務(wù)模式。對業(yè)主選擇社區(qū)代管服務(wù)的老舊住宅區(qū)，在社區(qū)組織協(xié)調(diào)下，通過房屋管理單位、專業(yè)部門、業(yè)主代表共同協(xié)商，達(dá)成社區(qū)管理服務(wù)公約，由社區(qū)組織開展物業(yè)管理服務(wù)。 五、工作措施（一）構(gòu)建組織架構(gòu) 1、建立長效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。依托街區(qū)制舊城改造提升工作基礎(chǔ)，建立以分管副區(qū)長為組長，各街道、住建局、市容環(huán)衛(wèi)局（執(zhí)法局）、園林局、財政

7、局、區(qū)政府督察室、質(zhì)監(jiān)分局等部門成員的XX區(qū)老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，高位統(tǒng)籌老舊住宅區(qū)長效管理工作。重點抓好舊城改造成果維護(hù)管理、老舊住宅區(qū)環(huán)境綜合整治和后續(xù)物業(yè)管理等工作的具體落實，制定目標(biāo)管理和績效考核體系，完善相關(guān)工作制度，按照“一街多策”的原則制定具體方案并實施，持續(xù)改善和加強老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在區(qū)住建局，負(fù)責(zé)牽頭組織相關(guān)政策制定，協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況。 2、各街道為屬地牽頭管理主體。各街道作為老舊住宅區(qū)管理的責(zé)任主體，按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)長效管理相關(guān)工作。各單位要明確具體分管負(fù)責(zé)同志和工作人員，加強

8、物業(yè)管理工作（市政府關(guān)于進(jìn)一步加強住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見20XX年X號）。 3、建立物業(yè)管理應(yīng)急機制。成立區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急服務(wù)機構(gòu)，并設(shè)立5000萬元應(yīng)急資金（城市傷痕維修資金），建立應(yīng)急工程施工單位庫（或“城市傷痕維護(hù)單位庫”），重點解決轄區(qū)內(nèi)因突發(fā)事件、自然災(zāi)害等因素造成的房屋應(yīng)急維修、搶修問題，對發(fā)現(xiàn)的城市傷痕等問題，由街道在庫中選取維護(hù)單位進(jìn)行及時快速維護(hù)。提倡在有條件的街道辦事處建設(shè)“兩中心”，即物業(yè)管理矛盾調(diào)解中心和應(yīng)急維修服務(wù)中心，分別負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛和為轄區(qū)內(nèi)居民提供應(yīng)急維修服務(wù)。 （二）發(fā)揮基層黨組織的核心作用 按照中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強和完善城道社區(qū)治理的

9、意見(中發(fā)20XX13號)的要求，充分發(fā)揮基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制。探索在社區(qū)居民委員會下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。探索完善業(yè)主委員會的職能，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。探索符合條件的社區(qū)居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。探索在無物業(yè)管理的老舊小區(qū)依托社區(qū)居民委員會實行自治管理。探索老舊住宅區(qū)“四位一體”物業(yè)管理模式，由屬地街道牽頭，建立社區(qū)黨組織、社區(qū)工作站、社區(qū)網(wǎng)格長、業(yè)主委員會或業(yè)主代表協(xié)作聯(lián)動的工作模

10、式，按照管理重心下移的原則，推行“下沉式管理模式”，實現(xiàn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的政府治理和社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動，全面提升社區(qū)物業(yè)管理法治化、科學(xué)化、精細(xì)化水平和組織化程度，提高工作效率和管理水平。同時，積極調(diào)動社區(qū)居民中黨員的積極性，特別是發(fā)揮老舊住宅區(qū)黨員的模范帶頭作用，提高居民物業(yè)自治管理積極性。 （三）積極爭取各級財政資金補貼 為解決老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理模式工作中面臨的資金問題，加大財政資金保障力度，在組織使用好5000萬城市傷痕維護(hù)資金的基礎(chǔ)上，積極爭取市級財政資金補貼。探索通過以獎代補等形式，對維護(hù)管理符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)施維護(hù)及時，環(huán)境管理整潔的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予資金補貼。 （四）搭建物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)

11、平臺 依托XX區(qū)社會服務(wù)管理綜合信息平臺，建立搭建城市建設(shè)管理維護(hù)處置網(wǎng)絡(luò)，將2022年以來的暖房子工程、舊城改造工程、市政大中小修工程、老舊住宅小區(qū)等掌握的工程數(shù)據(jù)全部錄入系統(tǒng)（XX區(qū)城建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)），由住建局、園林局、市容環(huán)衛(wèi)局、各街道、社區(qū)共同對居民投訴進(jìn)行網(wǎng)上受理、銜接施工單位、跟蹤監(jiān)督維護(hù)質(zhì)量。重點對環(huán)境衛(wèi)生、市長公開電話投訴率和物業(yè)服務(wù)收費率等指標(biāo)進(jìn)行重點考核，并結(jié)合考核結(jié)果落實獎懲和補貼措施。徹底改變過去通過12345公開電話獲取居民投訴信息，處置滯后模式，實現(xiàn)信息同步獲取、處置同步推進(jìn)、進(jìn)展同步掌握、質(zhì)量同步監(jiān)督。探索引入第三方評估機構(gòu)，參與社區(qū)物業(yè)管理考核工作。 （五）鼓勵

12、成立公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè) 鼓勵通過新建、重組、引進(jìn)等方式，成立一批公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受各街道委托，經(jīng)業(yè)主大會選聘，按照“注重公益、服務(wù)專業(yè)、有償?shù)蛢r”的原則，重點為市場失靈、自治失效、管理失序的老舊住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù)，著力解決老舊住宅區(qū)管理不善、服務(wù)不優(yōu)，業(yè)主不滿意的問題。探索對公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予政策、資金等適當(dāng)扶持和補貼，確保其良性運營，持續(xù)發(fā)展。 六、工作步驟及時間安排（一）任務(wù)確定階段（1月-3月）各街道在轄區(qū)老舊住宅區(qū)內(nèi)選擇具備條件做長效物業(yè)管理試點的項目，原則上應(yīng)優(yōu)先在20XX年和20XX年進(jìn)行環(huán)境綜合整治的老舊住宅區(qū)范圍內(nèi)確定。 （二）具體實施階段（4月-10

13、月）按照市里最終確定的任務(wù)計劃，開展現(xiàn)場踏查、征詢業(yè)主意見、選擇物業(yè)管理模式、確定資金來等工作。待物業(yè)管理模式確定和資金落實后，街道、社區(qū)，組織業(yè)主依法依規(guī)地開展長效物業(yè)管理工作。 （三）總結(jié)考核階段（11月-12月）各街道對轄區(qū)內(nèi)試點項目進(jìn)行自查，自查報告和現(xiàn)場對比照片等佐證材料報至區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對全區(qū)試點項目進(jìn)行檢查，結(jié)合總結(jié)材料和檢查情況，對各街道工作情況進(jìn)行綜合評定，評對情況報區(qū)政府。區(qū)政府將評定結(jié)果記入各街道績效考核工作。 七、工作要求（一）明確分工，注重實效。按照街區(qū)制工作模式，區(qū)住建局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督工作，各街道實施，相關(guān)部門、單位根據(jù)職能分工負(fù)責(zé)，密切配合，加強溝通協(xié)調(diào)，形成多部門齊抓共管的有效機制。 （二）高度重視，落實責(zé)任。各街道要高度重視此項工作，結(jié)合轄區(qū)實際，制定工作方案，落實責(zé)任，做到任務(wù)細(xì)化、量化，責(zé)任具體，層層抓