某住宅小區(qū)地下停車位收費爭議案

1、某住宅小區(qū)地下停車位某住宅小區(qū)地下停車位收費爭議案收費爭議案黃山市價格監(jiān)督檢查分局 二一一年八月 全省第二屆價格違法案例研討會全省第二屆價格違法案例研討會 內(nèi)容索引內(nèi)容索引黃山市價格監(jiān)督檢查分局案案 情情 評評 析析2案案 情情 簡簡 介介1思思 考考 啟啟 示示3參參 考考 文文 獻獻4黃山市價格監(jiān)督檢查分局案情簡介 2010年4月1日，市價格舉報中心接某住宅小區(qū)業(yè)主反映：該小區(qū)物業(yè)管理公司貼出通告，從4月1日起地下停車位按180元/個.月收取停車費。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 有車業(yè)主對此深感氣憤,不愿交費，于是紛紛向相關(guān)部門投訴，要求維護自己的合法權(quán)益，并自發(fā)地用車輛將小區(qū)大門堵得水泄不通，

2、抗議物業(yè)管理公司侵權(quán)行為。 此事引起了市政府領(lǐng)導的重視和新聞媒體的關(guān)注，市領(lǐng)導指示相關(guān)部門抓緊妥善處理。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 由市政法委牽頭召集物價、房管、信訪、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司等單位負責人和業(yè)主代表參加的協(xié)調(diào)會，就小區(qū)的地下停車位收費問題進行調(diào)解。 我局立即派人進行了調(diào)查，經(jīng)查，該小區(qū)物業(yè)管理公司已向4位業(yè)主收取一個季度的停車費共計2160元。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 一是一是物業(yè)管理公司按程序向規(guī)劃部物業(yè)管理公司按程序向規(guī)劃部門報批，劃定露天停車泊位，滿足業(yè)主門報批，劃定露天停車泊位，滿足業(yè)主需要；需要； 二是二是由車位產(chǎn)權(quán)人向物價、房管部由車位產(chǎn)權(quán)人向物價、房管部門履行申報，核定地

3、下車位占用費（租門履行申報，核定地下車位占用費（租賃費）標準；賃費）標準； 三是三是在新政策尚未出臺之前，地下在新政策尚未出臺之前，地下車位占用費（租賃費）收費參照中心城車位占用費（租賃費）收費參照中心城區(qū)機動車室內(nèi)停放標準，最高不得突破區(qū)機動車室內(nèi)停放標準，最高不得突破7575元元/ /月月. .輛輛； 四是四是責令物業(yè)管理公司進行整改，責令物業(yè)管理公司進行整改，將多收款將多收款12601260元作為延后月份的停車費元作為延后月份的停車費用用。達成四條處理意見：達成四條處理意見：黃山市價格監(jiān)督檢查分局案情評析案情評析 當前，隨著私家車保有量的增加，停車位的輔助功能越來越重要，住宅小區(qū)的停車位

4、和車庫已成為一種稀缺的資源。 一些開發(fā)企業(yè)為了促銷樓盤，紛紛拿出小區(qū)各種優(yōu)惠條件和優(yōu)質(zhì)規(guī)劃吸引購房者，然而業(yè)主入住后就發(fā)現(xiàn)當初所謂的地下停車位等承諾都無法落實，造成開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理公司與業(yè)主因停車位產(chǎn)權(quán)和價格發(fā)生糾紛。 黃山市價格監(jiān)督檢查分局黃山市價格監(jiān)督檢查分局 本案雖經(jīng)調(diào)解得到了妥善處理，但通過剖析，我們認為本案有三個爭議問題值得深思和探討。三個爭議問題產(chǎn)權(quán)爭議問題產(chǎn)權(quán)爭議問題價格爭議問題價格爭議問題收費歸屬問題收費歸屬問題黃山市價格監(jiān)督檢查分局業(yè)主們認為業(yè)主們認為小區(qū)地下停車位應(yīng)是業(yè)主已購小區(qū)地下停車位應(yīng)是業(yè)主已購房產(chǎn)的配套設(shè)施，就像綠地等房產(chǎn)的配套設(shè)施，就像綠地等配套設(shè)施一樣，怎么能

5、隨便買配套設(shè)施一樣，怎么能隨便買賣。況且開發(fā)商早已將其建設(shè)賣。況且開發(fā)商早已將其建設(shè)成本計入房價之中，而土地使成本計入房價之中，而土地使用費更是理所當然在房價中，用費更是理所當然在房價中，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當歸全體業(yè)主所有，否產(chǎn)權(quán)應(yīng)當歸全體業(yè)主所有，否則這不成了拿了業(yè)主的東西再則這不成了拿了業(yè)主的東西再賣給業(yè)主嗎賣給業(yè)主嗎？一、產(chǎn)權(quán)爭議問題一、產(chǎn)權(quán)爭議問題開發(fā)企業(yè)認為開發(fā)企業(yè)認為該小區(qū)地下停車場停車位已出售了一部分，未售出的車位只是暫時未出售，我們有相關(guān)的證明，產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)企業(yè)。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 據(jù)調(diào)查，由開發(fā)企業(yè)舉證，提供房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、車庫銷售許可證和土地管理部門頒發(fā)土地使用權(quán)

6、證書以及規(guī)劃圖紙等材料。1 1 開發(fā)商觀點A A 依據(jù)物權(quán)法第一百三十五條、第一百三十六條、第一百四十一條等規(guī)定 我們可以認定地下車位作為住宅小區(qū)開發(fā)商合法建造的“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”，其所有權(quán)應(yīng)當屬于開發(fā)商。 黃山市價格監(jiān)督檢查分局 依據(jù)物權(quán)法第七十三條、第七十四條規(guī)定，我們認為，如果有以下四點情況之一，地下停車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)企業(yè)就無權(quán)出售。 1 1 業(yè)主們的觀點B B黃山市價格監(jiān)督檢查分局 四是四是商品房買賣合同中已明確約定小區(qū)地下車位的歸屬商品房買賣合同中已明確約定小區(qū)地下車位的歸屬全體業(yè)主。全體業(yè)主。 一是一是開發(fā)企業(yè)在計算公攤面積時，已把地下車庫的建筑開發(fā)企業(yè)在計

7、算公攤面積時，已把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)；面積計算在內(nèi)； 二是二是開發(fā)企業(yè)把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成開發(fā)企業(yè)把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；本之內(nèi)； 三是三是小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了地下車庫作為公共配套設(shè)小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了地下車庫作為公共配套設(shè)施的功能，將建車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)；施的功能，將建車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)； 如果沒有上述情況，那么投資興建該類地下車庫的開發(fā)企業(yè)對此享有所有權(quán)和使用權(quán)，有權(quán)出售該地下車庫和租賃車位。黃山市價格監(jiān)督檢查分局二、價格爭議問題二、價格爭議問題開發(fā)企業(yè)認為開發(fā)企業(yè)認為業(yè)主們認為業(yè)主們認為黃山市價格監(jiān)督檢查分局黃山市價格監(jiān)督檢查分

8、局室內(nèi)（含雨棚）：室內(nèi)（含雨棚）：6575元元/月月.輛；輛；露天：露天：45一一55元元/月月.輛；輛；停車場收費標準停車場收費標準 （屯溪中心城區(qū)）（屯溪中心城區(qū)）臨時停放按小時計費臨時停放按小時計費NOTICE!黃山市價格監(jiān)督檢查分局 因此，無論是產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理公司收取小區(qū)車輛停放管理費，還是產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有，委托物業(yè)公司收取車位占用費（租賃費），都應(yīng)執(zhí)行物價部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費標準，無法執(zhí)行也應(yīng)向物價、房管部門履行申報手續(xù)，要求核定收費標準。黃山市價格監(jiān)督檢查分局三、收費歸屬問題三、收費歸屬問題黃山市價格監(jiān)督檢查分局 但對地下停車位，就要具體問題具體分析，目前大多數(shù)的樓

9、房地下停車位的建筑面積不計算建筑容積率的，因此這類停車位的產(chǎn)權(quán)和收費應(yīng)歸屬于這幢樓房全體業(yè)主。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 有些地下停車位的建筑面積有些地下停車位的建筑面積計算建筑容積率的，該類停車計算建筑容積率的，該類停車位當然是可以擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，位當然是可以擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法的規(guī)定，的規(guī)定，由開由開發(fā)企業(yè)通過出售、附贈或者出發(fā)企業(yè)通過出售、附贈或者出租等方式約定，獲得的收益歸租等方式約定，獲得的收益歸產(chǎn)權(quán)者所有，但車位占有費產(chǎn)權(quán)者所有，但車位占有費（租賃費）的收取必須經(jīng)物價（租賃費）的收取必須經(jīng)物價部門批準。部門批準。思考啟示思考啟示黃山市價格監(jiān)督檢查分局 同時要加強物業(yè)收費

10、監(jiān)管，會同房管部門對物業(yè)管理公司的收費情況、收費等級、收費標準和服務(wù)合同的履行情況進行檢查，切實將有關(guān)價格政策落實到位。 啟示一：啟示一：物價部門應(yīng)按照物價部門應(yīng)按照“合理補償，保本微利合理補償，保本微利”的原的原則制定停車服務(wù)收費，停放服務(wù)收費要有室內(nèi)（含地下）則制定停車服務(wù)收費，停放服務(wù)收費要有室內(nèi)（含地下）停車泊位產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的和產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的二個不同停車泊位產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的和產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的二個不同標準。標準。 住宅小區(qū)內(nèi)，符合規(guī)劃配置要求，利用小區(qū)公共場地、道路、地下車庫停放機動車是否收費，在小區(qū)業(yè)主大會成立前由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司進行合同約定； 業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會（業(yè)主委

11、員會）按照業(yè)主管理規(guī)約的約定來確定，物業(yè)管理公司必須按照物價部門規(guī)定的標準執(zhí)行。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 對一些政策上難以界定、性質(zhì)上難以確定、處理上難以認定的案件，物價部門可在職權(quán)管轄范圍內(nèi)，依據(jù)價格法律法規(guī)和政策規(guī)定，通過耐心的說服教育，使糾紛雙方當事人互相諒解，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達成一致協(xié)議，從而合理地、徹底地解決價格糾紛矛盾。 啟示二：價格行政調(diào)解將作為今后解決價格爭議或處價格行政調(diào)解將作為今后解決價格爭議或處理復雜疑難案件的主要方法。理復雜疑難案件的主要方法。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 鑒于目前停車位的類型的多樣性，只有通過法律規(guī)定、合同約定等形式明確產(chǎn)權(quán)歸屬，進行物權(quán)登記，擁有所有權(quán)的權(quán)

12、屬證書，才能解決價格爭議和收費問題，才能息爭止訴，確保社會穩(wěn)定。 啟示三：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 但物業(yè)管理公司的收費行為應(yīng)當經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人（包括共有權(quán)人）的許可或授權(quán)，不得擅自收費或提高標準收費。 啟示四：加強車輛管理，規(guī)范小區(qū)正常秩序，物業(yè)管理公加強車輛管理，規(guī)范小區(qū)正常秩序，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)收費是必要的，也是無可厚非。司向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)收費是必要的，也是無可厚非。 物業(yè)管理公司應(yīng)當向業(yè)主大會或全

13、體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并在小區(qū)醒目位置將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。 小區(qū)應(yīng)當盡快成立業(yè)主委員會，停車收費應(yīng)與物業(yè)管理公司進行商議，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。黃山市價格監(jiān)督檢查分局 向有關(guān)部門反映問題是公民的合法權(quán)益，維護正常的信訪秩序也是公民的應(yīng)盡義務(wù)，業(yè)主上訪訴求行為要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)活動，不得采取過激行動，開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司也應(yīng)誠實守信，規(guī)范經(jīng)營。只要大家共同努力，才能營造一個和諧、溫馨、幸福的住宅小區(qū)。 啟示五：本案價格爭議再次提醒業(yè)主和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理本案價格爭議再次提醒業(yè)主和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司都應(yīng)增強法律意

14、識，拿起公司都應(yīng)增強法律意識，拿起物權(quán)法物權(quán)法這部法律武器，維這部法律武器，維護自己的財產(chǎn)權(quán)益。護自己的財產(chǎn)權(quán)益。黃山市價格監(jiān)督檢查分局2 2、物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例（國務(wù)院第（國務(wù)院第379379號號令）令）3 3、安徽省物業(yè)管理條例安徽省物業(yè)管理條例（省人大（省人大第十一屆第十四次會議修訂）第十一屆第十四次會議修訂）4 4、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋題的解釋（法釋（法釋200920097 7號）號）5 5、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若

15、干問題的解釋糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋（法釋200920098 8號）號）6 6、省和市物價部門有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費、省和市物價部門有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費文件。文件。 1 1、中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國物權(quán)法有關(guān)條款：有關(guān)條款： 第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物

16、業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。位，屬于業(yè)主共有。 第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土