商場籌建期項目商戶消防報批工作指導(dǎo)手冊

1、商場籌建期項目商戶消防改造及消防報批工作操作手冊編制：工程物業(yè)中心物業(yè)部、兒、4刖百一、目的在前期*吾悅系項目籌建過程中因各項目商戶消防報批工作與項目開發(fā)公司的分工方式、消防報批方式、施工方式、項目商管總經(jīng)辦重視程度、消防報批責任人的職責和監(jiān)管方式等等的不同造成了許多的工作疏漏和錯誤，較大程度上延誤了商戶消防報批工作，造成了一些不利后果和風(fēng)險。在總結(jié)過往經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，特制訂本操作手冊指導(dǎo)以后各籌備期項目規(guī)范、高效的展開和完成商戶消防報批工作。本手冊對籌建期商戶消防報批工作從計劃制定、管控到商戶消防改造施工招投標及合同簽訂、后期施工進場和消防報批工作具體展開等進行了全方位的規(guī)范和指導(dǎo)。二、名

2、詞解釋1 .消防設(shè)計審核：2 .消防設(shè)計審核備案：3 .竣工消防驗收：4 .竣工消防驗收備案：5 .開業(yè)前消防安全檢查：圖紙設(shè)計消防報批工作：是指建筑工程經(jīng)消防設(shè)計審核或備案審核、竣工消防驗收或竣工消防驗收備案、開業(yè)前消防安全檢查后取得合格證及圍繞前述報批環(huán)節(jié)展開的除消防施工以外的圖紙設(shè)計及出圖、裝修材料防火性能抽樣送檢、消防設(shè)施檢測、報批資料收集、消防部門窗口報送、與消防部門等各方協(xié)調(diào)等全部相關(guān)工作的統(tǒng)稱。一消：是指項目廣場整體建筑土建工程和公區(qū)裝修工程經(jīng)圖紙設(shè)計消防審核、竣工消防驗收、開業(yè)前消防安全檢查后取得整體建筑土建工程消防驗收意見書、公區(qū)裝修工程消防驗收意見書、公區(qū)開業(yè)前消防安全檢查

3、合格證及圍繞前述報批環(huán)節(jié)展開的圖紙設(shè)計及出圖、消防施工、裝修材料防火性能抽樣送檢、消防設(shè)施檢測、報批資料收集、消防部門窗口報送、與消防部門等各方協(xié)調(diào)等全部相關(guān)工作的統(tǒng)稱。二消：是指項目商戶裝修工程（含消防改造工程）經(jīng)圖紙設(shè)計消防審核或備案審核、工程竣工消防驗收或備案驗收、開業(yè)前消防安全檢查后取得開業(yè)前消防安全檢查合格證及圍繞前述報批環(huán)節(jié)展開的圖紙設(shè)計及出圖、消防施工、裝修材料防火性能抽樣送檢、消防設(shè)施檢測、報批資料收集、消防部門窗口報送、與消防部門等各方協(xié)調(diào)等全部相關(guān)工作的統(tǒng)稱。一消施工單位：指與開發(fā)公司或開發(fā)公司的總包單位簽約的一消工程消防施工單位。二消施工單位：此處僅指由商管公司實施商戶消

4、防改造施工招投標產(chǎn)生的簽約中標單位。如部分商戶的消防改造施工經(jīng)協(xié)商仍由開發(fā)公司的一消單位實施，則該部分商戶的消防改造施工單位仍稱一消單位。目錄1 計劃制定1.1 與開發(fā)確定分工范圍1.2 .1分工會議召開1.1 .2分工方式確定的流轉(zhuǎn)1.2 制定整體計劃表1.2.1 整體計劃表構(gòu)成1.2.2 整改計劃編制1.2.3 整體計劃提報1.3 制定詳細計劃表1.3.1 詳細計劃表構(gòu)成1.3.2 詳細計劃表編制1.3.3 詳細計劃表提報1.3.4 詳細計劃表推進及匯報2 細則規(guī)定2.1 細則構(gòu)成簡介2.2 二次消防改造招投標及合同制定的規(guī)定2.3 二次消防改造設(shè)計出圖規(guī)定2.4 二次消防改造施工規(guī)定2.

5、5 商戶消防報批規(guī)定3 相關(guān)附件1 計劃制定1.0與開發(fā)確定分工范圍項目商管公司應(yīng)不晚于項目開業(yè)日前210天完成與項目開發(fā)公司關(guān)于項目一消、二消工作的責任分工，會議必須具體明確如下內(nèi)容：1 確定一消消防部門竣工驗收的到場驗收日期范圍（由與消防部門協(xié)商工作理想情況下及不理想情況下的預(yù)計到場驗收日期構(gòu)成日期范圍）。2 一消取得公區(qū)裝修工程消防驗收意見書日期范圍（由理想情況下及不理想情況下的消防部門發(fā)證日期構(gòu)成日期范圍），不得晚于開業(yè)日前30天；一消取得公區(qū)開業(yè)前消防安全檢查合格證日期范圍（由理想情況下及不理想情況下的消防部門發(fā)證日期構(gòu)成日期范圍），不得晚于開業(yè)日前20天。3 根據(jù)消防改造施工與消防

6、報批責任不分離的原則確定分工方式：1）部分商戶開發(fā)負責方式一一由項目開發(fā)公司負責部分商戶（如主力店）的二消施工及消防報批工作，商管公司可接受由開發(fā)公司代替一消施工單位完成消防報批而一消施工單位僅負責施工的責任連帶方式，但必須由項目開發(fā)公司總經(jīng)理以用印或簽字方式書面確認；2）全部商戶商管負責方式一一項目開發(fā)公司完全不負責任何商戶的二消施工及消防報批工作，并全部由項目商管公司負責的的二消分工方式。4 如項目開發(fā)公司參與部分商戶的二消施工及消防報批工作，則需在會議上一并確定開發(fā)公司完成相關(guān)商戶消防報批工作（指幫商戶取得開業(yè)前消防安全檢查合格證一一以下簡稱安檢證）的日期范圍（由理想情況下及不理想情況下

7、的消防部門發(fā)證日期構(gòu)成日期范圍），不得晚于開業(yè)日前1天（影院不得晚于開業(yè)日前20天）。5 確定項目商管公司、項目開發(fā)公司關(guān)于消防報批工作的各自對接負責人。項目商管公司的消防報批工作主要負責人為工程物業(yè)副總經(jīng)理，會上同時指定一名商管消防報批工作對接負責人（項目商管公司可根據(jù)具體情況指定部門主管級及以上人員為對接負責人）1.0.1分工會議召開分工會議由項目商管公司經(jīng)與項目開發(fā)公司協(xié)商一致后由項目商管公司工程物業(yè)副總經(jīng)理發(fā)起并主持，會議協(xié)商內(nèi)容必須包含本手冊1.0條所規(guī)定的必須確定的相關(guān)內(nèi)容，項目商管公司的總經(jīng)理、工程物業(yè)副總經(jīng)理、招商運營副總經(jīng)理、項目開發(fā)公司總經(jīng)理及分管設(shè)計部、技術(shù)部等涉及消防報

8、批的各副總經(jīng)理均必須參加會議協(xié)商。1.0.2分工方式確定后的流轉(zhuǎn)審批在會議對1.0條所規(guī)定的必須確認的相關(guān)內(nèi)容均協(xié)商確定后，由項目商管公司工程物業(yè)副總經(jīng)理整理會議紀要后完成與會人員的簽字確認工作（1.0.1條規(guī)定的必須參會人員必須全部簽字確定），在簽字確認工作完成后將文件掃描作為附件以內(nèi)部聯(lián)系單的形式發(fā)起OA流程報總部審批確認，內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單的發(fā)起人為項目商管公司工程物業(yè)副總經(jīng)理，審批人順序為：項目商管公司總經(jīng)理、項目開發(fā)公司總經(jīng)理、商管總公司物業(yè)部安全經(jīng)理、商管總公司物業(yè)部總經(jīng)理、商管總公司工程部總經(jīng)理、商管總公司分管工程物業(yè)中心副總經(jīng)理、開發(fā)分管項目管理中心副總經(jīng)理、總裁室分管商管副總裁、總裁

9、室分管項目管理副總裁。審批流程結(jié)束后由項目商管公司工程物業(yè)副總經(jīng)理加簽轉(zhuǎn)發(fā)告知項目商管公司工程部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項目開發(fā)公司分管設(shè)計部、技術(shù)部等涉及消防報批的各副總經(jīng)理。1.1 制定整體計劃項目商管公司在與項目開發(fā)公司確定二消施工及消防報批工作分工后，必須于會議后7日（開業(yè)日前203天）內(nèi)發(fā)起二消施工招投標工作，并不得晚于開業(yè)日期前180天完成招投標工作。同時，項目商管公司消防報批工作對接負責人必須在二消招投標工作發(fā)起前制定二消消防報批整體計劃并獲得商管總部工程物業(yè)中心審批同意。1.1.0整體計劃構(gòu)成二消消防報批整體計劃必須包含以下內(nèi)容：1 一消消防部門到場驗收日期范圍。2 開發(fā)公司取得一消

10、公區(qū)裝修工程消防驗收意見書日期范圍（由理想情況下及不理想情況下的消防部門發(fā)證日期構(gòu)成日期范圍）；取得一消公區(qū)開業(yè)前消防安全檢查合格證日期范圍（由理想情況下及不理想情況下的消防部門發(fā)證日期構(gòu)成日期范圍）。3 開發(fā)公司參與的相關(guān)商戶消防報批工作完成（指幫商戶取得開業(yè)前消防安全檢查合格證一一以下簡稱安檢證）的日期范圍。4 二消招投標完成日期。5 商管公司提交二消施工單位至少90%（按合同面積）商戶裝修圖的最后截止日期，不得晚于開業(yè)日前60天。6 二消施工單位出具上述商戶的設(shè)計出圖最后截止日期（商管公司提交商戶裝修圖的最后截止日期順延5天），不得晚于開業(yè)日前50天。7 二消施工單位將涉及消防設(shè)計審核、

11、消防設(shè)計審核備案的商戶圖紙完成消防窗口報送的截止日期一一不得晚于開業(yè)日前50天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前70天）。8 二消施工單位取得涉及消防設(shè)計審核、消防設(shè)計審核備案商戶的消防部門設(shè)計審核合格意見書的截止日期一一不得晚于開業(yè)日前30天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前50天）。9二消施工單位完成涉及消防竣工驗收或消防竣工驗收備案商戶消防窗口報送的最后日期一一不得晚于開業(yè)日前30天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前50天）。10二消施工單位取得涉及消防竣工驗收或消防竣工驗收備案商戶消防部門消送驗收合格意

12、見書的最后日期一一不得晚于開業(yè)日前15天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前30天）。11送消施工單位完成所有商戶的開業(yè)前消防安全檢查窗口報送截止日期一一不得晚于開業(yè)日前15天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前30天）。12二消施工單位取得全部商戶開業(yè)前消防安全檢查合格意見書的最后日期一一不得晚于開業(yè)日前1天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前20天）。1.1.1 整體計劃編制二消消防報批整體計劃由項目商管公司消防報批對接負責人編制，經(jīng)項目商管公司工程物業(yè)副總經(jīng)理、總經(jīng)理審核同意并簽字確認。1.1.2 整體計劃提報

13、經(jīng)項目商管公司總經(jīng)理審核同意后的二消消防報批整體計劃簽確掃描件由消防報批對接負責人作為發(fā)起人以O(shè)A內(nèi)聯(lián)單形式報商管總部審批，審批順序為：項目商管工程物業(yè)副總經(jīng)理、項目商管招商運營副總經(jīng)理、項目商管總經(jīng)理、總部物業(yè)部安全經(jīng)理、總部物業(yè)部總經(jīng)理、總部工程部總經(jīng)理、總部分管工程物業(yè)中心副總經(jīng)理1.2制定詳細計劃在確定二消招投標中標單位后7日內(nèi)，由項目商管公司總經(jīng)理、工程物業(yè)副總、招商運營副總、商管消防報批對接責任人、二消施工單位負責人、二消施工單位項目本項目報批負責人一起召開首次二消工作甲乙方（項目商管公司為甲方，二消施工單位為乙方）協(xié)商會，確定涉及完成消防報批工作的各具體時間節(jié)點安排，并在會議上制

14、定詳細計劃表。1.2.1 詳細計劃構(gòu)成1 甲乙方消防窗口拜訪時間一一由商管消防報批對接責任人與二消施工單位本項目報批負責人共同至當?shù)叵乐ш?、消防大隊兩級窗口直接咨詢、取樣各類消防報批手續(xù)的相關(guān)資料準備要求和具體資料樣式。2 與當?shù)叵啦块T（分消防支隊、消防大隊兩次）的首次協(xié)商會面時間一一由乙方出面約請當?shù)叵啦块T，甲方參與，三方共同確定本項目的商戶消防報批申報方式一一在所有商戶一次性集合申報方式、分批集合申報方式、按各商戶逐戶申報方式、部分集合部分獨立的混合申報方式中確定一種（注意：無論消防部門同意以何種方式申報，商管內(nèi)部的消防報批資料收集工作仍按各商戶逐戶中報方式收集，避免消防部門中途政策

15、變化造成我方在資料準備時間上的重大損失）。3 消防報批資料收集工作集中培訓(xùn)時間一一與消防部門確定本項目商戶消防申報方式后，由二消施工單位本項目報批負責人對項目商管公司招商部、運營部及主力店消防報批對接人進行各類消防報批手續(xù)及資料準備工作的集中培訓(xùn)和講解（培訓(xùn)資料提前向總部物業(yè)部安全經(jīng)理郵件報備）4商管公司提交二消施工單位至少90%（按合同面積）商戶裝修圖的最后截止日期，不得晚于開業(yè)日前60天。5 二消施工單位出具上述商戶的設(shè)計出圖最后截止日期（商管公司提交商戶裝修圖的最后截止日期順延5天），二消施工單位需完成商戶裝修圖紙合規(guī)化審核及修改、打印裝修設(shè)計套圖、消防設(shè)計套圖（含設(shè)計變更溝通時間，設(shè)計

16、變更的溝通工作原則上由二消施工單位設(shè)計師與商戶直接溝通完成，難以協(xié)調(diào)的由商管公司參與后三方共同協(xié)商確認），不得晚于開業(yè)日前50天。6 二消施工單位向商戶收集除圖紙以外的其余需商戶提供的各消防報批資料（包括資料表單用印、簽字）的截止時間，該工作由商管公司負責協(xié)助。7 需商管公司提供、用印、簽字的消防報批資料收集的截止時間。8 其余由二消施工單位完成的消防報批資料收集的截止時間。9 二消施工單位將涉及消防設(shè)計審核、消防設(shè)計審核備案的商戶圖紙完成消防窗口報送的截止日期一一不得晚于開業(yè)日前50天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前70天）。10二消施工單位取得涉及消防設(shè)計審核

17、、消防設(shè)計審核備案商戶的消防部門設(shè)計審核合格意見書的截止日期一一不得晚于開業(yè)日前30天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前50天）。11二消施工單位組織第三方消防設(shè)施檢測單位出具二消消防設(shè)施檢測合格報告的截止時間。12二消施工單位取得特殊裝修材料防火性能抽樣送檢合格報告的截止時間，不得晚于取得消防部門設(shè)計審核合格意見書的截止日期。13二消施工單位完成涉及消防竣工驗收或消防竣工驗收備案商戶消防窗口報送的最后日期一一不得晚于開業(yè)日前30天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前50天）。14二消施工單位取得涉及消防竣工驗收或消防竣工驗收備案商戶消防部

18、門消送驗收合格意見書的最后日期一一不得晚于開業(yè)日前15天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前30天）。15送消施工單位完成所有商戶的開業(yè)前消防安全檢查窗口報送截止日期一一不得晚于開業(yè)日前15天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前30天）。16二消施工單位取得全部商戶開業(yè)前消防安全檢查合格意見書的最后日期一一不得晚于開業(yè)日前1天（其中如二消施工單位負責商戶含電影院，則電影院不得晚于開業(yè)日前20天）。1.2.1 詳細計劃編制商戶消防報批詳細計劃表由項目商管消防報批對接責任人負責將甲乙方會議的會議紀要整理及交二消施工單位責任人、二消施工單位本項目消

19、防報批負責人、項目商管總經(jīng)理、項目商管工程物業(yè)副總經(jīng)理、項目商管招商運營副總經(jīng)理共同簽字確認，完成詳細計劃的編制工作。1.2.2 詳細計劃提報由消防報批對接負責人作為發(fā)起人以O(shè)A內(nèi)聯(lián)單形式報商管總部審批，審批順序為：項目商管工程物業(yè)副總經(jīng)理、項目商管招商運營副總經(jīng)理、項目商管總經(jīng)理、總部物業(yè)部安全經(jīng)理、總部物業(yè)部總經(jīng)理、總部工程部總經(jīng)理、總部分管工程物業(yè)中心副總經(jīng)理。）1.2.3 詳細計劃推進及匯報項目商戶消防報批工作詳細計劃完成提報后，商管消防報批對接責任人每日需按照本手冊既定格式填寫籌建期項目消防報批工作進展日報表，以電子郵件形式向總部物業(yè)部安全經(jīng)理詳細報告各商戶消防報批工作當日進展更新情

20、況（如開發(fā)負責部分商戶的消防改造施工及消防報批，則必須含跟進開發(fā)負責商戶的消防報批工作進展情況），郵件發(fā)送截止時間不得超過其當晚下班時間。2細則規(guī)定2.1 細則構(gòu)成簡介為盡量規(guī)避過往籌建期項目消防報批工作疏漏、錯誤，盡力提升后期各籌建期項目商戶消防報批工作的效率和規(guī)范性，本手冊對涉及二消消防改造招投標及合同制定、二消設(shè)計出圖、二消消防改造施工、二消消防改造報批做出部分強制性規(guī)定。2.2 關(guān)于商戶消防改造施工及合同制定的強制性規(guī)定2.1.0商戶消防改造施工招投標及合同必須包含以下內(nèi)容：1 如因乙方（中標單位）未取得商戶的全部消防報批手續(xù)而造成商戶未能與本商業(yè)廣場同步開業(yè)或造成商戶產(chǎn)生營業(yè)損失以及

21、被消防部門等政府部門處罰造成的商戶和商場的所有損失均由乙方全部承擔。2 乙方未在本項目開業(yè)日前20天（即20年月日）之前取得本項目電影院公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證的（如電影院包含在本次招投標或合同涉及范圍內(nèi)），乙方需將本合同總金額的5%賠付給甲方,由甲方在執(zhí)行本合同結(jié)算時直接扣除（如在開業(yè)日前30天本項目未取得公區(qū)裝修工程消防部門竣工驗收合格意見書的，則不適用本條款的賠付及扣款約定）。3 乙方晚于本項目開業(yè)日前30天（即20年_月_日）之前取得全部300nf（含300m2）以上商戶（即*商戶、*商戶、*商戶）的消防部門消防設(shè)計審核或消防設(shè)計審核備案合格意見書的，乙方需按本合

22、同總金額乘以相關(guān)商戶面積占本合同總面積比例的5%賠付給甲方，由甲方在合同結(jié)算時直接扣除（如因商戶未能在20年月日前向乙方提供全套裝修設(shè)計圖的，則所涉及商戶及商戶面積不適用本條款的賠付及扣款約定）。4 不論任何原因，乙方未能在20*年*月*日（開業(yè)日）前取得所有商戶公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證的，乙方需將本合同總金額的2%賠付給甲方，由甲方在合同結(jié)算時直接扣除（如因商戶在20*年*月*日前未向乙方提供裝修圖紙的，所涉及商戶面積不適用本條款的賠付及扣款約定）；如在開業(yè)日前30大本項目已取得公區(qū)裝修工程消防部門竣工驗收合格意見書的（即20*年*月*日前）取得土建和公共部位裝修消防驗

23、收合格意見書的情況下，乙方仍未能在20*年*月*日（開業(yè)日）前取得所有商戶公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證的，則乙方需將本合同總金額的5%賠付給甲方，由甲方在合同結(jié)算時直接扣除（如因商戶在20*年*月*日前未向乙方提供裝修圖紙的，所涉及商戶面積不適用本條款的賠付及扣款約定）。5 乙方需承擔合同所涉及商戶的全部消防系統(tǒng)圖紙設(shè)計出圖工作（包括商戶火災(zāi)疏散指示及應(yīng)急照明系統(tǒng)的設(shè)計）及全部裝修圖紙按消防法規(guī)要求進行的合規(guī)化再設(shè)計出圖工作。6 乙方取得商戶提供的裝修設(shè)計圖紙后不得晚于5日后完成全部設(shè)計出圖工作。7 乙方為商戶進行的消防設(shè)施改造施工包含以下范圍：火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)的重

24、新設(shè)置、自動噴水滅火系統(tǒng)的重新設(shè)置、機械防排煙系統(tǒng)（含防火閥）的重新設(shè)置、消防廣播系統(tǒng)的重新設(shè)置，涉及消防設(shè)施改造的擋煙垂壁設(shè)置、防火卷簾的設(shè)置、防火門設(shè)置、防火墻設(shè)置、其他風(fēng)管的防火閥設(shè)置、燃氣事故送排風(fēng)設(shè)置、火災(zāi)疏散指示及應(yīng)急照明系統(tǒng)的設(shè)置均由商戶自行負責。8 乙方為商戶進行火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)的重新設(shè)置施工時必須使施工后的商戶內(nèi)系統(tǒng)線路僅連接于商戶專用端子箱內(nèi)，商戶內(nèi)探測器或模塊的線路不得再與其他鋪位和公區(qū)的線路發(fā)生物理連接。9 乙方承擔辦理和取得商戶消防報批手續(xù)所發(fā)生的全部費用（含消防施工費用、消防設(shè)計及出圖費用、裝修設(shè)計及出圖費用、消防設(shè)計及裝修設(shè)計單位資質(zhì)使用費用、裝修施工單

25、位資質(zhì)使用費用、裝修材料防火性能抽樣送檢費用、消防設(shè)施檢測費用、為取得合格手續(xù)涉及的其他非消防施工費用）。10 乙方如為商戶辦理消防報批手續(xù)時消防部門要求先當?shù)貙張D中心出具的合格審圖意見，則乙方需承擔為商戶辦理及取得當?shù)貙張D中心出具合格審圖意見的全部費用和辦理責任。11 乙方需根據(jù)甲方要求的時間安排至少1名設(shè)計師駐場進行設(shè)計工作，具應(yīng)具備獨立完成所有設(shè)計工作的能力，以滿足緊急情況下部分商戶的設(shè)計出圖及設(shè)計溝通要求。2.2關(guān)于涉及商戶消防改造施工設(shè)計出圖的強制性規(guī)定商戶消防改造施工設(shè)計出圖過程中需符合以下規(guī)定：1 各商戶的裝修設(shè)計圖紙均以CAD文件格式由項目商管公司的消防報批對接責任人電郵發(fā)送給二消施工單位設(shè)計師郵箱。2 二消施工單位完成合規(guī)化再設(shè)計的各商戶裝修圖紙必須以CAD文件格式電郵發(fā)送給項目商管公司消防報批責任人郵箱存檔。