租賃法律培訓(xùn)課件

1、 中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法（第十三章（第十三章 ） 城市房地產(chǎn)管理法（第四節(jié)、第五節(jié)城市房地產(chǎn)管理法（第四節(jié)、第五節(jié) ） 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法中華人民共和國(guó)民法通則通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）（若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）（118條、條、119條）條） 建設(shè)部建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法城市房屋租賃管理辦法 公安部公安部租賃房屋治安管理規(guī)定租賃房屋治安管理規(guī)定 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 北京市房屋租賃管理若干規(guī)定北京市房屋租賃管

2、理若干規(guī)定 第一部分第一部分 租賃常用法律租賃常用法律法規(guī)法規(guī) 租賃合同條款內(nèi)容 租賃合同應(yīng)注意的事項(xiàng) 注意租賃合同等資料保存 租賃合同條款租賃合同條款 一般情況下，一份租約的簽署及履行會(huì)涉及以下問(wèn)題，我們就按簽約流程順序?qū)σ韵聠?wèn)一般情況下，一份租約的簽署及履行會(huì)涉及以下問(wèn)題，我們就按簽約流程順序?qū)σ韵聠?wèn)題做出分析：題做出分析：定金、押金（保證金）定金、押金（保證金）租約的簽署租約的簽署免租期、裝修期免租期、裝修期租金的支付租金的支付租賃房屋的裝修租賃房屋的裝修租賃房屋的修繕租賃房屋的修繕租約的變更租約的變更轉(zhuǎn)租問(wèn)題轉(zhuǎn)租問(wèn)題買賣不破租賃原則買賣不破租賃原則租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)租賃合

3、同的解除、終止租賃合同的解除、終止合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理租賃房屋質(zhì)量瑕疵問(wèn)題租賃房屋質(zhì)量瑕疵問(wèn)題房屋租賃與房屋抵押、查封、拍賣等措施的關(guān)系房屋租賃與房屋抵押、查封、拍賣等措施的關(guān)系房屋租賃與訴訟、仲裁的關(guān)系房屋租賃與訴訟、仲裁的關(guān)系其它相關(guān)問(wèn)題其它相關(guān)問(wèn)題第二部分第二部分 租賃實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題租賃實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的法律問(wèn)題 定金：適用定金罰則定金：適用定金罰則 1、定金罰則：給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的, 無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的,應(yīng)雙倍返還定金。 2、區(qū)分定金與訂金、誠(chéng)意金 3、定金與預(yù)付款 案例：案例：“佳華

4、在線”網(wǎng)吧案 租賃押金、保證金：同義，保證租約履行，約束承租人 定金、押金（保證金）的收?。鹤⒁獬绦蚝戏?，手續(xù)完整 案例：案例：陳峰案定金、押金、保證金定金、押金、保證金 免租期免租期 租戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)日期不足一定期限而提前退租的，應(yīng)支付免租期內(nèi)的租金。 免租期應(yīng)分批給租戶，對(duì)業(yè)主比較有利。 案例：案例： 裝修期裝修期 給租戶的裝修時(shí)間，期間內(nèi)租戶免付租金 裝修方案應(yīng)經(jīng)業(yè)主和物業(yè)管理公司書(shū)面認(rèn)可 租賃合同終止時(shí)對(duì)裝修物的處理（詳細(xì)見(jiàn)后述） 免租期、裝修期免租期、裝修期 租戶的身份審查：租戶的身份審查： 租戶及其簽約代表的身份證，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，簽約授權(quán)委托書(shū)等等 租約商業(yè)條款租約商業(yè)條款 填寫(xiě)準(zhǔn)

5、確無(wú)誤，尤其是租金、租期、租金支付日期等數(shù)字，避免筆誤。 案例：案例：潘雅業(yè)主 要求租戶提供并妥善保留業(yè)主、租戶信息：要求租戶提供并妥善保留業(yè)主、租戶信息： 租戶的身份證、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、租戶的有效聯(lián)系地址（送達(dá)地址），為以后租戶信息查詢、聯(lián)絡(luò)、提起訴訟提供方便 案例：案例：無(wú)法送達(dá)或起訴 簽約日期：簽約日期： 簽約時(shí)寫(xiě)上明確的簽約日期，這個(gè)信息是確定租金支付時(shí)間、房屋交付時(shí)間的重要依據(jù)，對(duì)以后發(fā)生訴訟時(shí)、確定訴訟時(shí)效也有重要影響，因此留下簽約日期至關(guān)重要。 租約的登記備案租約的登記備案 租約未經(jīng)登記備案，不影響租約的效力（租約仍舊有效）租約的簽署租約的簽署 租金實(shí)行預(yù)付：租金實(shí)行預(yù)付

6、：一般是按月預(yù)付，每月首日之前支付，可能會(huì)需要租金支付通知 租金發(fā)票：租金發(fā)票：開(kāi)具租金發(fā)票的主體條件？ 租戶拖欠租金，業(yè)主可以采取的措施租戶拖欠租金，業(yè)主可以采取的措施 1、口頭提醒繳納；2、超過(guò)合同規(guī)定的期限，或口頭催促無(wú)果，發(fā)租金催繳通知；3、發(fā)租金催繳通知后的合理期限內(nèi)仍未繳納，又溝通無(wú)果，可以考慮發(fā)出租約解除通知書(shū)，要求租戶支付租金及違約金，限期搬出租賃房屋，賠償損失，并可提起訴訟。租金的支付租金的支付租戶拖欠支付租金，業(yè)主采取以下措施不合法：租戶拖欠支付租金，業(yè)主采取以下措施不合法：1、業(yè)主能否換鎖？（有爭(zhēng)議）2、能否強(qiáng)令租戶搬出？（不可）3、能否采取斷水、斷電等措施？（不可）4、

7、承租人拒交租金出租人是否享有留置權(quán)（能否要求租戶不得將房屋內(nèi)財(cái)產(chǎn)搬走）？（不具有） 追索租金欠款的訴訟時(shí)效追索租金欠款的訴訟時(shí)效 民法通則第136條規(guī)定：“延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)延付或者拒付租金的，訴訟時(shí)效期間為一年效期間為一年”。因租賃合同延付或者拒付租金時(shí)效為1年，屬于特殊時(shí)效，爭(zhēng)議出現(xiàn)應(yīng)后及時(shí)主張權(quán)利，避免喪失勝訴權(quán)。租金的支付租金的支付 租戶裝修方案應(yīng)經(jīng)業(yè)主及物業(yè)管理公司的認(rèn)可，并接受物業(yè)公司的監(jiān)管 關(guān)于關(guān)于“惡意添附惡意添附” ： 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 物業(yè)公司以業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)為由，拒不讓租戶進(jìn)場(chǎng)

8、裝修的做法不合法租賃房屋的裝修租賃房屋的裝修房屋修繕責(zé)任的分配原則：房屋修繕責(zé)任的分配原則： 房屋、設(shè)備設(shè)施等屬于業(yè)主提供的東西由業(yè)主負(fù)責(zé)修繕，租戶自己添加的東西由租戶負(fù)責(zé)修繕 租戶對(duì)因其使用不當(dāng)造成屬于業(yè)主的物件損壞負(fù)責(zé)修復(fù)或予以賠償。 對(duì)房屋修繕而造成租戶使用不便的，可適當(dāng)減免租金（商業(yè)）或另提供同類房屋（住宅）案例：案例：公館租戶租賃房屋的修繕租賃房屋的修繕 增加租約租賃主體，應(yīng)如何辦理？增加租約租賃主體，應(yīng)如何辦理？ 實(shí)踐中，增加租賃主體、變更租賃主體、變更租金標(biāo)準(zhǔn)、變更租期及租約其他內(nèi)容，應(yīng)簽訂租約補(bǔ)充協(xié)議，書(shū)面明確變更事項(xiàng)。 案例：案例：前門租賃主體變更租約的變更租約的變更 轉(zhuǎn)租涉

9、及的主體及法律關(guān)系：轉(zhuǎn)租涉及的主體及法律關(guān)系： 發(fā)生轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人為轉(zhuǎn)租出方，新的租戶為轉(zhuǎn)租入方，相對(duì)于原出租人而言，新的租戶為次承租人。 法律關(guān)系為：出租人與承租人之間的租賃合同法律關(guān)系；轉(zhuǎn)租出方與轉(zhuǎn)租入方之間的租賃合同法律關(guān)系，原出租人與轉(zhuǎn)租入方之間不存在直接法律關(guān)系，他們之間不產(chǎn)生直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 租戶轉(zhuǎn)租應(yīng)取得出租方的書(shū)面同意，未經(jīng)出租方同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。 轉(zhuǎn)租合同期限不得大于原租賃合同期限。 轉(zhuǎn)租后，轉(zhuǎn)租出方仍向原出租人繳納租金并承擔(dān)責(zé)任，轉(zhuǎn)租入方向轉(zhuǎn)租出方繳納租金并承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)租入方違約而給原出租人造成損失的，應(yīng)由轉(zhuǎn)租出方向原出租人承擔(dān)責(zé)任。 轉(zhuǎn)租情形下，次承租人享有房屋

10、的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在在六個(gè)月內(nèi)提出異議，否則視為同意轉(zhuǎn)租。（租賃糾紛司法解釋第1 6條 ）轉(zhuǎn)租、分租問(wèn)題轉(zhuǎn)租、分租問(wèn)題 買賣不破租賃原則：買賣不破租賃原則： 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。即租賃合同對(duì)房屋新的受讓人繼續(xù)有效，受讓人作為新出租人須繼續(xù)履行租賃合同。 買賣不破租賃原則的例外：買賣不破租賃原則的例外： 1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的。2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。買賣不破租賃原則買賣不破租賃原則 租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 出租人出售房屋的，應(yīng)該提前3個(gè)月通知承租人，在同等

11、條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，或出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，承租人亦享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 為業(yè)主利益，租賃合同中應(yīng)寫(xiě)明租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 出租人出售房屋未在合理期限內(nèi)（3個(gè)月）通知租戶的，租戶有權(quán)要求賠償。 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外： 1、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的； 2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； 3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的； 4、第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)租戶的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 租戶拖延支付租金，無(wú)法正常聯(lián)

12、系，或下落不明，租約如何解除？租戶拖延支付租金，無(wú)法正常聯(lián)系，或下落不明，租約如何解除？ 1、發(fā)租金催繳通知書(shū)，限定期限付清所欠租金； 2、在合理期限內(nèi)仍未支付租金的，依照合同約定，通過(guò)中國(guó)郵政特快專遞發(fā)租約解除通知書(shū)，由業(yè)主單方解除租約。 業(yè)主若同意訴訟解除，則可以不履行1、2程序，直接向法院提起訴訟，訴請(qǐng)解除合同，追索租金，要求租戶賠償損失。 租戶拖延支付租金，無(wú)法正常聯(lián)系，或下落不明，租約解除后，承租租戶拖延支付租金，無(wú)法正常聯(lián)系，或下落不明，租約解除后，承租房屋如何重新出租？房屋如何重新出租？ 1、要求租戶書(shū)面說(shuō)明：承租房屋內(nèi)的裝修、物品、財(cái)產(chǎn)，折抵其所欠租金，歸業(yè)主所有，由業(yè)主自行處

13、置；租戶不愿意出具書(shū)面聲明的，向其發(fā)出告知函，告知內(nèi)容同上。 2、對(duì)承租房屋內(nèi)部現(xiàn)狀，進(jìn)行錄像，并對(duì)租戶財(cái)產(chǎn)，進(jìn)行登記造冊(cè)，由業(yè)主和物業(yè)公司或其他第三方簽字確認(rèn)。 完成上述手續(xù)后，房屋可以重新出租。租賃合同的解除租賃合同的解除 租戶因欠租等違約情形而無(wú)法正常聯(lián)系，或下落不明，租賃房屋內(nèi)屬租戶因欠租等違約情形而無(wú)法正常聯(lián)系，或下落不明，租賃房屋內(nèi)屬于租戶的財(cái)產(chǎn)如何處理？于租戶的財(cái)產(chǎn)如何處理？ 1、對(duì)于租戶添置的動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)：動(dòng)產(chǎn)屬于承租人，雙方可以協(xié)商折抵租金，業(yè)主要求租戶搬走的，租戶應(yīng)予以搬走，租戶拒不搬走的，業(yè)主可以依法自行處置，并要求租戶承擔(dān)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，由此影響業(yè)主房屋重新出租的，應(yīng)賠償業(yè)主損失。

14、 2、對(duì)于租戶進(jìn)行的裝修裝飾等不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)： 有約定的按約定處理（應(yīng)在租約中約定此類不動(dòng)產(chǎn)歸業(yè)主所有），未約定財(cái)產(chǎn)歸屬的，按照以下原則處理： （1）未與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀 。 （2）已與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。 案例：建外案例：建外SOHO14SOHO14號(hào)樓號(hào)樓SH-1472SH-1472號(hào)房屋號(hào)房屋租賃合同的解除、終止租賃合同的解除、終止 租賃合同解除后，承租人拒不返還房屋，如何處理？租賃合同解除后，承租人拒不返還

15、房屋，如何處理？ 如果承租人拒不搬離該房，則出租人可以先與之協(xié)商；協(xié)商不成的，出租人可以向人民法院提起訴訟，要求承租人返還房屋并支付逾期返還房屋階段的房屋使用費(fèi)。 如果租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用房屋，而出租人也未提出任何異議的，則原租賃合同繼續(xù)有效，只是租賃期限視為不定期，此時(shí)當(dāng)事人雙方均可以解除租賃合同，但是出租人解除合同的應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租賃合同的解除、終止租賃合同的解除、終止 租賃合同終止后，租戶沒(méi)有辦理以租賃場(chǎng)所作為營(yíng)業(yè)執(zhí)照住所租賃合同終止后，租戶沒(méi)有辦理以租賃場(chǎng)所作為營(yíng)業(yè)執(zhí)照住所地的注銷或變更手續(xù)，如何處理？地的注銷或變更手續(xù)，如何處理？ 找到該房產(chǎn)上已經(jīng)注冊(cè)的公司，要

16、求其到工商部門辦理變更登記 通過(guò)法院起訴 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：一是原有租賃登記信息是否注銷，沒(méi)有注銷的，將會(huì)導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；二是商鋪上原本是否已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷或者遷移的，將會(huì)導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；三是房屋類型是不是商業(yè)用房的，無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，需要補(bǔ)辦其它手續(xù)；四是涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（如娛樂(lè)、餐飲等）的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。租賃合同的解除、終止租賃合同的解除、終止 有約定按約定處理。沒(méi)有約定的，則沒(méi)有

17、形成附和物的承租人可以拆走，拆壞房屋的應(yīng)予以賠償；已經(jīng)形成附和物的不能拆走也不能要求補(bǔ)償。 承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無(wú)效合同的損失，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承

18、擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無(wú)需補(bǔ)償。 合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理經(jīng)出租人同意裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)：經(jīng)出租人同意裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢

19、復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。經(jīng)出租人同意裝修，租賃合同期滿或解除時(shí)經(jīng)出租人同意裝修，租賃合同期滿或解除時(shí)- -未形成附合物：未形成附合物：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。經(jīng)出租人同意裝修，租賃合同解除時(shí)經(jīng)出租人同意裝修，租賃合同解除時(shí)- -已形成附合物：已形成附合物：雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解

20、除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。出租人同意裝修，

21、租賃合同期滿時(shí)出租人同意裝修，租賃合同期滿時(shí)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。未經(jīng)出租人同意，承租人擅自裝修的（惡意添附）未經(jīng)出租人同意，承租人擅自裝修的（惡意添附）承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理 因租戶欠租、違約導(dǎo)致合同解除后，對(duì)租戶自己所進(jìn)行的因租戶欠租、違約導(dǎo)致合同解除后，對(duì)租戶自己所進(jìn)行的裝修、添附等附屬物，應(yīng)如何處理裝修、添附等附屬物，應(yīng)

22、如何處理 ？ 1、為保護(hù)業(yè)主利益,應(yīng)在合同中約定租戶違約導(dǎo)致合同解除時(shí)，其裝修、物品等財(cái)產(chǎn),折抵所欠租金，業(yè)主有權(quán)自行處置。 2、業(yè)主可以要求租戶（租戶亦可主張）：將室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)搬出，將未與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾拆除（因拆除造成的房屋損害租戶應(yīng)予以賠償）。對(duì)已與房屋形成附合關(guān)系的裝修裝飾，租戶不能請(qǐng)求拆除或補(bǔ)償，但業(yè)主對(duì)此仍可以要求租戶拆除而恢復(fù)原狀。 合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理合同終止后租戶裝修裝飾及其他財(cái)產(chǎn)的處理租賃房屋出現(xiàn)漏水、滲水等問(wèn)題，如何界定租戶、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商的責(zé)任？租賃房屋出現(xiàn)漏水、滲水等問(wèn)題，如何界定租戶、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商的責(zé)任？租賃房屋出現(xiàn)漏水、滲水等問(wèn)題，租戶應(yīng)向業(yè)

23、主反映、提出有關(guān)主張。對(duì)出現(xiàn)的漏水、滲水等問(wèn)題，按照房屋質(zhì)量不同的保修期限，界定責(zé)任承擔(dān)主體，在保修期限內(nèi)，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，超過(guò)保修期限的，責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。保修期限：保修期限：房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法第七條：第七條： 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 建設(shè)部建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量

24、保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定第五條詳細(xì)規(guī)定：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由開(kāi)發(fā)商與用戶自行約定。 房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，住宅保修期從交付之日起計(jì)算。 對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵，由責(zé)任方負(fù)責(zé)修復(fù)，因此給租戶造成損失的，應(yīng)予以賠償或減免租金。案例：案例：（1）光華路SOHO 620因漏水提出賠償。（2）建外SH-1309商鋪因樓上1103單元廚房熱水管的八字閥斷裂漏水，造成物品受損，要求賠償。（3）尚都北塔A座2O-2703/2803屋面漏水延誤租

25、戶裝修工期，且漏水破壞其裝修現(xiàn)狀，造成損失提出減免租金。租賃房屋存在瑕疵問(wèn)題租賃房屋存在瑕疵問(wèn)題 被法院查封的房屋能否出租？被法院查封的房屋能否出租？ 區(qū)別對(duì)待死封和活封。死封就是貼封條的方式，活封就是查封財(cái)產(chǎn)的證照，限制財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，死封不可以對(duì)外出租，活封可以對(duì)外出租。 依據(jù)司法解釋，由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對(duì)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值無(wú)重大影響，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用。依據(jù)此規(guī)定查封房屋可對(duì)外出租。 已抵押的房屋能否出租？已抵押的房屋能否出租？ 關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”。承租人的優(yōu)先購(gòu)買

26、權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的，可以請(qǐng)求出租人進(jìn)行賠償。 已出租的房屋能否抵押？已出租的房屋能否抵押？ 出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押，租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 租賃期間承租房屋被查封，租戶怎么辦？租賃期間承租房屋被查封，租戶怎么辦？ 查封不影響租賃合同的效力和履行，適用“買賣不破租賃”。 租戶享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 租戶有權(quán)解除租約。房屋租賃與抵押、查封、拍賣等措施的關(guān)系房屋租賃與抵押、查封、拍賣

27、等措施的關(guān)系 租賃合同與民事執(zhí)行措施的關(guān)系租賃合同與民事執(zhí)行措施的關(guān)系最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第15條第2款規(guī)定：“對(duì)第三人為自己的利益依法占有的被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，第三人可以繼續(xù)占有和使用該財(cái)產(chǎn)，但不得將其交付給被執(zhí)行人”；最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第31條第2款規(guī)定：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。房屋租賃與抵押、查封、拍賣等措施的關(guān)系房屋租賃與抵押、查封、拍賣等措施的關(guān)系 租賃房屋涉訴、仲裁期間期間，能否繼續(xù)對(duì)外出租？租賃房屋涉訴、仲裁期間期間，能否繼續(xù)