律師代理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件指導手冊

1、律師代理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件指導手冊（案由41）業(yè)主撤銷權(quán)糾紛是指業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法 權(quán)益，依法要求予以撤銷而產(chǎn)生的糾紛。如何界定業(yè)主撤銷權(quán)訴訟，是適用法律 的前提。所謂業(yè)主撤銷權(quán)訴訟，是指在物業(yè)管理區(qū)域治理活動中業(yè)主因其建筑物 區(qū)分所有權(quán)被侵害依據(jù)物權(quán)法第 78條第2款提起的訴訟。但物權(quán)法將 引起業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的原因界定為“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害 業(yè)主合法權(quán)益”，從其字面表述來看，似乎只有實體權(quán)益被侵害時業(yè)主才可以提 起訴訟，而對業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定違反程序性規(guī)定是否可以提起訴訟并不 明確。建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第 12條在規(guī)定業(yè)主撤銷權(quán)

2、訴訟時效 時規(guī)定了因決定“違反了法律規(guī)定的程序”的訴訟時效，這應是明確了業(yè)主對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定違反程序規(guī)定亦可以提起訴訟。由此看來，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟實際上應包含業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定內(nèi)容無效和違反程序兩 種情形，對于內(nèi)容無效的決定應是提起確認之訴， 而對于違反程序的決定應是提 起形成之訴，即撤銷之訴。因此，將業(yè)主依據(jù)物權(quán)法第78條第2款提起的訴訟均納入撤銷之訴，并不符合民事訴訟法學通行的看法，但鑒于物權(quán)法第 78條第2款的規(guī)定且為了討論的方便，本文將該款涉及的確認之訴和形成之訴 均用“業(yè)主撤銷權(quán)訴訟”表述。此外，物權(quán)法第 78條第2款的表述為“業(yè) 主大會或者業(yè)主委員會作出的決定

3、侵害業(yè)主合法權(quán)益”，但需注意的是業(yè)主撤銷 權(quán)訴訟并不屬于侵權(quán)糾紛。因為，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違法并不 直接損害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)益，而是依據(jù)決定作出的相應行為可能損害業(yè)主的財產(chǎn)權(quán) 益。例如，業(yè)主大會作出決議同意甲公司在物業(yè)管理區(qū)域廣場進行營銷活動，乙業(yè)主認為甲公司的營銷活動發(fā)出的噪音影響其休息?；谇笆鍪聦崳覙I(yè)主可以根據(jù)侵權(quán)責任法起訴甲公司的行為構(gòu)成侵權(quán)，要求其停止侵害、賠償損失， 但不能向業(yè)主大會提出同樣的訴訟請求。 如果要起訴業(yè)主大會，則應當依據(jù)物 權(quán)法第78條第2款提起業(yè)主撤銷權(quán)訴訟。業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)民法上的撤銷權(quán)制度，源于羅馬法上的撤銷之訴，也就是現(xiàn)代債的保全制度 中的債權(quán)人撤銷

4、權(quán)。其創(chuàng)設的主要目的在于通過撤銷債務人與第三人之間的危害 債權(quán)的不當財產(chǎn)處分行為從而保全債權(quán)人利益。 但在其后的發(fā)展過程中，撤銷權(quán) 制度已經(jīng)超越了債的保全范疇，出現(xiàn)了要約人的撤銷權(quán)、善意相對人的撤銷權(quán)、 意思表示瑕疵的撤銷權(quán)、贈與人的撤銷權(quán)等。物權(quán)法中對業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定， 則是對撤銷權(quán)范疇的又一次擴充。物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主撤銷權(quán)，從性質(zhì)上看， 應該類似于集體成員的撤銷權(quán)1。對于撤銷權(quán)的性質(zhì)，傳統(tǒng)民法理論認為，撤銷權(quán)在性質(zhì)上屬于形成權(quán)，既權(quán) 利人僅依單方的意思表示即可使已經(jīng)存在的法律關系發(fā)生產(chǎn)生、變更、或者消滅的權(quán)利。在物權(quán)法頒布后，關于業(yè)主撤銷權(quán)的法律性質(zhì)的問題在學術界以及 實務界存在較大爭議。有

5、學者認為，業(yè)主撤銷權(quán)在性質(zhì)上并不屬于形成權(quán)， 因為 形成權(quán)的行使僅需權(quán)利人單方面意思表示既可以實現(xiàn)，而對于業(yè)主撤銷權(quán)，權(quán)利受侵害的業(yè)主必須通過訴訟途徑申請人民法院以撤銷判決的形式對該決定予以 撤銷。但筆者認為，從效力產(chǎn)生的角度看，撤銷權(quán)發(fā)生使既存法律關系變更或者 消滅的法律效力不需要相對方作出對應的輔助行為，即行為相對人并不負擔對應的履行義務，權(quán)利行使僅需權(quán)利人單方行為即可實現(xiàn)，而對于形成權(quán)也可以分為非通過訴訟行使和通過訴訟行使兩種，故筆者認為業(yè)主撤銷權(quán)無疑屬于形成權(quán)的 范疇，即權(quán)利受到侵害的業(yè)主依單方的意思表示就可以使已經(jīng)存在的法律關系發(fā) 生產(chǎn)生、變更、撤銷的權(quán)利，只不過為了避免因撤銷權(quán)行使

6、引起法律關系的不確 定故規(guī)定該撤銷權(quán)須經(jīng)過法院以訴訟方式行使。業(yè)主撤銷權(quán)的主要特征是：（1）享有業(yè)主撤銷權(quán)的主體是具備業(yè)主身份的 人。業(yè)主是在該物業(yè)小區(qū)內(nèi)享有房屋所有權(quán)的人， 即享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人。 （2）業(yè)主撤銷權(quán)行使的范圍是業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益或 者違背法定程序的決定。（3）被告為業(yè)主大會或者是業(yè)主委員會。二、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟原告的界定在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，業(yè)主是當然的原告應無異議，但有以下特殊情況值得 探討：（一）在業(yè)主大會或業(yè)主委員會中曾贊成會議決定的業(yè)主如果在業(yè)主大會或業(yè)主委員會表決過程中，業(yè)主本人投了贊成票，業(yè)主是否 還可以作為原告提起訴訟？有學者認為，為督

7、促廣大業(yè)主及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會程序 瑕疵，方便業(yè)主大會及時糾正瑕疵，提高業(yè)主大會決議的穩(wěn)定性和公信力， 此類 業(yè)主無權(quán)提起決議撤銷之訴。筆者認為，不能因此剝奪此類業(yè)主提起訴訟的權(quán)利， 原因在于：（1）如果投票方式采取匿名方式，業(yè)主在投票中贊成或反對該決定較 難證實。（2）即使采取記名方式可以查證業(yè)主對業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定是 否贊成，也不應因此剝奪業(yè)主的訴權(quán)。因為即使這種贊成會議決定的意思表示如 同締結(jié)合同一樣，如果這種意思表示同時是對本人合法權(quán)益的損害， 業(yè)主也如合 同當事人一樣可以在法定期間內(nèi)向人民法院申請撤銷。（二）在訴訟過程中轉(zhuǎn)讓或受讓房屋的業(yè)主如果原告在起訴時具備業(yè)主資格而在訴訟過程

8、中轉(zhuǎn)讓房屋，則訴訟的結(jié)果與 原告已沒有法律上的利害關系，原告作為訴訟當事人的基礎已不存在，該原告應 當退出訴訟。對于正在進行的訴訟，人民法院應當依職權(quán)通知新業(yè)主作為原告參 加訴訟。同時，為了便于業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的順利進行，還應確立以下規(guī)則：為了便于人民法院知曉原告轉(zhuǎn)讓房屋的事實，我們應當同時規(guī)定原告一項義務， 即原告轉(zhuǎn)讓房屋時有及時告知人民法院和受讓方（新業(yè)主）的義務。如果原告不履 行該義務，人民法院可以其妨礙訴訟為由追究其法律責任， 原告在轉(zhuǎn)讓房屋之后 所做出的訴訟行為不發(fā)生法律效力。 同時，新業(yè)主因此遭受損失可以請求原告賠 償。（2）原業(yè)主已經(jīng)做出的訴訟行為對后參加訴訟的業(yè)主具有約束力。（3

9、）新業(yè)主未在規(guī)定期間內(nèi)參加訴訟的，人民法院應當裁定終止訴訟，新業(yè)主或其他業(yè)主不 得以同樣的事實和訴訟請求再行提起訴訟。三、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟被告的界定行使撤銷權(quán)的目的在于撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定， 可能的被告應為 業(yè)主大會或業(yè)主委員會。但業(yè)主大會或業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格，理論 界一直存在爭議，相關觀點可以歸納為贊成說、否定說和折中說。贊成說認為應當賦予業(yè)主大會或業(yè)主委員會訴訟主體資格，其理由為：（1）境外相應的立法例規(guī)定業(yè)主大會或業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。 （2）賦予業(yè)主 大會或業(yè)主委員會主體資格有利于維護業(yè)主的合法權(quán)益。 物權(quán)法起草專家王利明教授也明確提出業(yè)主大會在性質(zhì)上應當成為

10、特殊的民事主體，承認業(yè)主大會獨立的民事主體地位?！狈穸ㄕf認為不應當賦予業(yè)主大會或業(yè)主委員會訴訟主體資格，其理由為：（1）業(yè)主大會和業(yè)主委員會既不符合法人的條件，7也因其沒有相應的財產(chǎn)而不具 備訴訟法上的其他組織的條件，當然不具有訴訟主體資格；（2）業(yè)主大會如同公司治理中的股東（大）會，業(yè)主委員會如同公司治理中的董事會，公司法未規(guī)定股 東（大）會、董事會具有訴訟主體資格，相應地在物業(yè)管理中也不適宜規(guī)定業(yè)主大 會或業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。折中說認為，為了便于維護物業(yè)管理區(qū)域的合法權(quán)益， 應當賦予業(yè)主大會或 業(yè)主委員會原告資格，但鑒于業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有財產(chǎn)承擔相應的責任； 不應賦予業(yè)主大會

11、或業(yè)主委員會被告資格。而且在我國物權(quán)法頒布前，最高 人民法院的司法解釋10和浙江省物業(yè)管理條例11僅規(guī)定業(yè)主委員會具有 原告資格，在實踐中，北京、上海、廣東、重慶等地人民法院采取以內(nèi)部文件的 方式明確賦予了業(yè)主委員會的原告資格，12但前述文件均未規(guī)定業(yè)主委員會具 有被告資格。筆者認為，應當同時賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會原告和被告資格，理由如下：（1）我國物權(quán)法第83條第2款規(guī)定：業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主違反物業(yè) 管理規(guī)約的行為可以要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；如 果業(yè)主大會或業(yè)主委員會不具備原告訴訟主體資格，則排除了業(yè)主大會或業(yè)主委 員會向人民法院尋求司法救濟的權(quán)利，最終將

12、使這一規(guī)定缺乏強制力。（2）我國物權(quán)法第78條第2款規(guī)定，當業(yè)主的合法權(quán)益被業(yè)主大會或業(yè)主委員會的 決定所侵害時，業(yè)主可以請求人民法院撤銷，如果業(yè)主大會或業(yè)主委員會不具備 被告資格，則業(yè)主向人民法院尋求司法救濟時缺乏相應的當事人。實際上在我國物權(quán)法實施后，北京已經(jīng)有業(yè)主將業(yè)主委員會列為被告并被人民法院所受理。 在最高人民法院關于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函 中，也已經(jīng)明確業(yè)主委員會可以作為被告。（3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系雖 然與股東（大）會和董事會的關系具有相似性，但在公司治理結(jié)構(gòu)中公司本身具有 訴訟主體資格，但在物業(yè)管理區(qū)域治理中物業(yè)管理區(qū)域并不具有訴訟主體資格，

13、因此二者不能簡單對比。在目前法律框架下，較為切實可行的辦法是將業(yè)主大會 不僅視為會議形式，而且同時將其作為組織形式對待，即將業(yè)主大會作為法人來 對待。實際上，浙江省溫州市鹿城區(qū)南塘南塘 5組團物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會已經(jīng) 于2013年3月登記為社團法人。筆者贊成賦予業(yè)主大會或業(yè)主委員會主體資格是從實際需要的角度來考慮 這一問題，但從業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的操作層面看， 業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為訴訟 主體時，特別是作為被告時，確實有如否定說和折中說所言的現(xiàn)實障礙。因此， 在考慮業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以作為被告的同時，我們應賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會法人資格，同時建立物業(yè)管理區(qū)域共益基金制度解決前述問題。此外，

14、在賦予業(yè)主大會和業(yè)主委員會訴訟主體資格后， 還涉及訴訟權(quán)利的具體行使者如何 確定的問題。筆者認為，當業(yè)主大會或業(yè)主委員會作為被告時， 鑒于業(yè)主委員會 是業(yè)主大會的常設機構(gòu)，可將業(yè)主委員會負責人即業(yè)主委員會的主任作為業(yè)主大 會或業(yè)主委員會這一訴訟主體的當然代表，業(yè)主委員會主任可以委托他人參與訴 訟。業(yè)主撤銷權(quán)的行使對象業(yè)主大會決議撤銷之訴是指在特定情形下業(yè)主依據(jù)法律規(guī)定撤銷業(yè)主大會所作 決議的訴訟形態(tài)，此類訴訟的提起依據(jù)在于決議應予撤銷。 該"特定情形"依其性 質(zhì)分為決議程序違法和實體權(quán)益受到侵害兩類情況。（）決議程序違法決議程序違法又細分為召集程序與決議方法存在瑕疵。1、召

15、集程序存在瑕疵。它是指業(yè)主大會的召集程序違反法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約或者雖未違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約但顯有不當致業(yè)主實際無法行使權(quán) 利者，筆者以為，該情形至少包括：一是召集通知的遺漏，召集人僅對一部分業(yè) 主發(fā)送召集通知，而未對其他業(yè)主發(fā)送召集通知，導致決議僅由通知到的業(yè)主參 加表決；二是召集通知中未載明召集事由、 議題和議案概要或決議內(nèi)容與通知事 項無關；三是業(yè)主依法提出的議案概要未被記載在會議通知上；四是召集人不適格，即無召集權(quán)人召集業(yè)主大會；五是決定召集業(yè)主大會的業(yè)委會決議因出席會 議人數(shù)的不足而無效；六是召集通知未采書面形式而采口頭形式， 且有業(yè)主提出 異議；七是召集通知的期間過短，業(yè)主

16、缺乏充足時間準備；八是業(yè)委會或具有召 集權(quán)的業(yè)主故意選擇在業(yè)主出席困難的時間、 地點召開業(yè)主大會；九是因會議現(xiàn) 場座位過少，部分業(yè)主無法出席會場，失去表決機會。2、決議方法存在瑕疵。其包括但不限于下列情況：一是業(yè)主大會對業(yè)主或其代理人身份查驗不嚴，非業(yè)主或非業(yè)主的代理人參與表決；二是負有說明義務 的業(yè)委會成員或大會主持人對業(yè)主的質(zhì)詢拒絕做出合理說明；三是大會主持人無正當理由限制、剝奪業(yè)主的發(fā)言權(quán)及辯論權(quán)或干擾業(yè)主表決權(quán)的行使；四是與大會議題具有利害關系的業(yè)主本應回避， 但未回避，或該業(yè)主直接行使表決權(quán)，或 代理其他業(yè)主行使表決權(quán)；五是決議欠缺法定表決數(shù)或以普通多數(shù)決的方法對需要特別多數(shù)決的事項

17、作出決議。（二）實體權(quán)益受到侵害 所謂實體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物 區(qū)分所有所享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害。區(qū)分所有權(quán)人團體作出的有關共有部分的物的管理以及對全體區(qū)分所有權(quán)人的人的管理 所涉事項的決定對各個區(qū)分所有權(quán)人具有舉足輕重的影響。4因此，物權(quán)法規(guī)定了重要事項要由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會針對這些事項作出的決定對于全體業(yè) 主具有法律約束力，因此，如果業(yè)主大會所作的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，則 權(quán)益受到侵害的業(yè)主有權(quán)請求人民法院予以撤銷。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標的應該是業(yè)主團體作出的妨害其合法權(quán)益的決定的具體內(nèi) 容，而不應該是業(yè)主團體與其他

18、民事主體所為的民事行為，比如物業(yè)服務合同、 建筑物及其附屬設施的維修保養(yǎng)合同、建筑物附屬設施購買安裝合同等。如果業(yè) 主團體與其他民事主體所為的具體民事行為妨害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主首先須申請撤銷業(yè)主團體與其他民事主體所為的具體的民事行為的決定。四、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟激勵制度在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，在業(yè)主提起訴訟的過程 中，提起訴訟的業(yè)主不僅要付出寶貴的時間和精力， 其間心理上也承受著可能敗 訴的巨大風險，即使勝訴了自己可能還需要承擔高額的律師費等費用。此外，無論勝訴與否，都可能出現(xiàn)提起訴訟的業(yè)主與被告方人際關系僵化的局面。如果不采取一定的措施使激勵業(yè)主提起訴訟，這種通過訴訟平衡物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各個主 體

19、利益的機制就難以建立，最終將影響物業(yè)管理區(qū)域的穩(wěn)定。 因此，為了更好的 保護業(yè)主的合法權(quán)益，使物業(yè)管理區(qū)域管理更加規(guī)范發(fā)展，我們應當采取以下幾項措施以施激勵業(yè)主提起訴訟：（一）按非財產(chǎn)案件”收取案件受理費在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，可能涉及到財產(chǎn)權(quán)訴訟，如果與其他財產(chǎn)權(quán)訴訟一樣 按照爭議的金額預交訴訟費用，可能阻礙訴訟的提起。因此，我們應當將減少業(yè) 主撤銷權(quán)訴訟費用作為激勵機制之一，將業(yè)主撤銷權(quán)訴訟案件均按非財產(chǎn)案件收 取訴訟費用，即按每件交納50元的標準收取案件受理費。（二）賦予原告訴訟費用補償請求權(quán)|在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，如果業(yè)主勝訴，業(yè)主除了有權(quán)從被告方獲得現(xiàn)行我國 民事訴訟法所規(guī)定的法定訴訟費用

20、的補償之外， 是否還有權(quán)請求被告支付其 他因訴訟所支付的合理費用，我國法律未作明文規(guī)定。為了激勵業(yè)主提起訴訟， 我國應規(guī)定業(yè)主勝訴后有權(quán)請求被告支付合理的調(diào)查費、交通費、食宿費、誤工費、復印費、通訊費等費用。|（三）適度的舉證責任倒置在民事訴訟案件的審理上，應當遵循 誰主張，誰舉證”的原則。但是在業(yè)主 撤銷權(quán)訴訟中，業(yè)主通常難以獲得有關物業(yè)管理區(qū)域管理的資料，例如會議表決 的投票權(quán)的真實性、公益基金的賬目等等，這樣將導致業(yè)主舉證非常困難。 雖然 我國物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主享有知情權(quán)，19但業(yè)主知情權(quán)的范圍過于狹窄， 而且在業(yè)主行使有限的知情權(quán)時往往阻力重重。在民事訴訟中，原告和被告應當 地位平等

21、且力量相當，如果雙方的訴訟能力相差甚遠，就應當通過舉證責任倒置 等制度性安排加以平衡。因此，我國法律應當規(guī)定，有關業(yè)主大會或業(yè)主委員會 召開程序是否符合規(guī)定以及業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定執(zhí)行是否符合規(guī)定由 被告舉證，其他事實由業(yè)主舉證。在目前我國法律尚未作前述規(guī)定的情況下， 人 民法院在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中可以根據(jù)最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī) 定第7條的規(guī)定20確定前述事項由被告舉證，這樣可以減輕原告的舉證負擔 以激勵其更好的行使訴權(quán)。五、與業(yè)主撤銷權(quán)訴訟相關的其他問題（一）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的管轄訴訟管轄包括級別管轄和地域管轄。從級別管轄的角度看，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟 一般宜由基層人民法院管轄；但

22、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟有可能屬于對社會影響較大的群 體性事件，也可由中級人民法院管轄。從地域管轄的角度看，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟與 不動產(chǎn)有關，但與單純的不動產(chǎn)糾紛有本質(zhì)不同，不宜將業(yè)主撤銷權(quán)訴訟納入專 屬管轄的范疇。為了便于訴訟的進行，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟應由物業(yè)所在地人民法院 管轄。（二 ）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的時效我國物權(quán)法和物業(yè)管理條例均未對業(yè)主提起訴訟的時效做出特別規(guī) 定，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第 12條將其規(guī)定為一年。筆者認為， 如前所述，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟包含了業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定內(nèi)容無效和作出決 定的程序違法兩種情形，應該分別規(guī)定不同的訴訟時效。為了維持物業(yè)管理區(qū)域 秩序的穩(wěn)定，對于業(yè)主大會和業(yè)主委

23、員會決定內(nèi)容無效的訴訟可以規(guī)定為一年， 但基于業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出決定的程序違法行使撤銷權(quán)應作出更短的規(guī) 定。具體而言，可以參考我國公司法撤銷股東 （大）會、董事會的決議的訴訟 時效的規(guī)定，即將其規(guī)定為60日。此外，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋 第12條未明確業(yè)主撤銷權(quán)訴訟時效是否為除斥期間。為了維持物業(yè)管理區(qū)域秩 序穩(wěn)定，應當將業(yè)主撤銷撤銷權(quán)訴訟時效規(guī)定為除斥期間，即不能中止、中斷和延長。（三）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的既判力既判力，是指確定的終局判決所裁判的訴訟標的對當事人和法院產(chǎn)生的強制 性通用力，其作用主要在于遮斷后訴當事人就前訴已經(jīng)裁判的事項進行重復起訴 或者為相異主張以及禁止法院重復審判

24、或者為相矛盾的判斷。21業(yè)主撤銷權(quán)訴 訟的裁決的約束力不限于提起訴訟的業(yè)主，必然包含未參與訴訟的所有業(yè)主。因 此，對于業(yè)主撤銷權(quán)訴訟應當按照代表人訴訟處理，即人民法院受理案件后應當在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)出公告，說明案件情況和訴訟請求，通知權(quán)利人在一定期間向 人民法院登記參與訴訟。這樣可以既可以避免其他業(yè)主就同一訴因再次提起訴 訟，又可以最大限度地保護其他業(yè)主的合法權(quán)益。 在訴訟發(fā)生之后受讓房屋的新 業(yè)主同樣受生效裁決的拘束，亦不得另行提起訴訟。（四）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的配套資金|在業(yè)主與業(yè)主大會或業(yè)主委員會發(fā)生訴訟時，對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會而 言，可能會發(fā)生以下費用：律師代理費；敗訴后需要承擔的訴訟費

25、用。如果因缺 乏相應的資金致使業(yè)主大會或業(yè)主委員會不能聘請專業(yè)律師作為代理人，還將直接影響到業(yè)主大會或業(yè)主委員會應訴的效果。全國人大常委會法制工作委員會負 責人在物權(quán)法頒布后曾解釋了讓業(yè)主大會和業(yè)主委員會成為訴訟主體的障礙 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔的義務都要落在業(yè)主 身上，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔，如果部分業(yè)主沒有及時交納有關費用，還涉及法院如何執(zhí)行等 問題，對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥。”由此可見，業(yè)主大會和業(yè)主委員會無力承擔訴訟費用將直接影響其訴訟資格。因此，應當如住宅專項維修資金制

26、度一樣設立物業(yè)管理區(qū)域共益基金，用于處理整個物業(yè)管理區(qū)域的共同事務。當發(fā)生訴訟時，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以動用共益基金 支付相關費用。如果業(yè)主的損失是由業(yè)主委員會的委員故意或重大過失行為造成 的，業(yè)主委員會應當對其追償；業(yè)主委員會怠于對其追償?shù)?，則由業(yè)主大會對其 進行追償；業(yè)主大會或其他業(yè)主也可以另行起訴對其追償。一、業(yè)主撤銷權(quán)概述（一）業(yè)主撤銷權(quán)概念對于業(yè)主撤銷權(quán)概念，物權(quán)法并未明確進行界定。筆者認為，它指的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主認為業(yè)主團體作出的決定妨害了其合法權(quán)益，業(yè)主有權(quán)請求人 民法院撤銷該決定的一種司法補救制度。| 在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)，其小區(qū)建筑物及其附屬設施的公共管理事務通常是由業(yè)主

27、團體通過全體業(yè)主以民主決策的方式進行管理，但由于業(yè)主團體在行使職權(quán)或民 主表決過程中，或有違法之處及損害個別業(yè)主合法權(quán)益的情形。賦予業(yè)主撤銷權(quán)既為業(yè)主主張自己在建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)益中提供了一種有效的救濟途徑，更 可以彌補業(yè)主團體民主表決機制可能出現(xiàn)的紕漏，可以防止 大多數(shù)人的暴政” 7。（二）業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)民法上的撤銷權(quán)制度，源于羅馬法上的撤銷之訴，也就是現(xiàn)代債的保全制度中的債權(quán)人撤銷權(quán)。其創(chuàng)設的主要目的在于通過撤銷債務人與第三人之間的危害債權(quán)的不當財產(chǎn)處分行為從而保全債權(quán)人利益。但在其后的發(fā)展過程中，撤銷權(quán)制度已經(jīng)超越了債的保全范疇，出現(xiàn)了要約人的撤銷權(quán)、善意相對人的撤銷權(quán)、意思表示瑕疵的

28、撤銷權(quán)、贈與人的撤銷權(quán)等8。這次物權(quán)法中對業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定，則是對撤銷權(quán)范疇的又一次擴充。此外，物權(quán)法在規(guī)定業(yè)主撤銷 權(quán)的同時，還規(guī)定了集體成員的撤銷權(quán)9，從性質(zhì)上看，業(yè)主撤銷權(quán)與集體成員撤銷權(quán)是類似的。|關于撤銷權(quán)的性質(zhì)，理論上探討較多的是債權(quán)人撤銷權(quán)。對債權(quán)人撤銷權(quán)的性質(zhì)，主要存在著請求權(quán)說、形成權(quán)說、折衷說和責任說的爭議10。請求權(quán)說，又稱債權(quán)說，認為債權(quán)人的撤銷權(quán)為對于因債務人行為而受益的第三人直接請求返還的債權(quán)； 形成權(quán)說認為，債權(quán)人撤銷權(quán)的效力在于依債權(quán)人的意思而使債務人與 第三人間的法律行為溯及地消滅；折衷說認為，撤銷權(quán)兼具請求權(quán)與形成權(quán)兩種性質(zhì)，撤銷權(quán)的行使，一方面使債務人與第

29、三人的行為歸于無效，另一方面又使債務 人的責任財產(chǎn)回復至行為前的狀態(tài)；責任說是對形成權(quán)說的發(fā)展，認為債權(quán)人并不需要請求受益人返還利益，即得將其視為債務人的責任財產(chǎn)，申請法院逕行對其強制執(zhí)行。這四種學說，在解釋債權(quán)人撤銷權(quán)的性質(zhì)時并無定論。 對業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)，可以借鑒上述思路進行分析。首先，業(yè)主撤銷權(quán)不是形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指當事人一方可以自己單方的意思表示，使法律關系發(fā)生變動的權(quán)利11。而業(yè)主撤銷權(quán)所要撤銷的是業(yè)主團體這樣的集體組織所作出的決定，所涉及的是多數(shù)人的利益，這必然應當是十分慎重的，不能單憑個別人的意志就可以決定。因此，物權(quán)法并未賦予業(yè)主個 體對業(yè)主團體決定直接撤銷的權(quán)利，而必須

30、經(jīng)被撤銷人同意或者由人民法院來審查該決定是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，再作出是否撤銷的判決。因此，形成權(quán) 說對業(yè)主撤銷權(quán)并不成立。當然地，在形成權(quán)說基礎上發(fā)展起來的折衷說與責任說也不成立。其次，應當承認業(yè)主撤銷權(quán)具有請求權(quán)的性質(zhì)。從物權(quán)法第 七十八來看，條文中就已經(jīng)明確規(guī)定了 請求"的字樣。但值得探討的是這一請求的性質(zhì)。業(yè)主的撤銷請求權(quán)，實質(zhì)上是業(yè)主對自己的合法權(quán)益，也就是建筑物 區(qū)分所有權(quán)的權(quán)益，包括與物權(quán)相關的權(quán)益，在受到業(yè)主團體決定侵害時的侵害排除請求權(quán)的一種具體體現(xiàn)，當這種侵害排除請求權(quán)直接行使遭到拒絕后，法 律賦予業(yè)主可以通過司法途徑獲得救濟。因此，所謂的業(yè)主撤銷權(quán)，其實質(zhì)上是

31、一種侵害排除請求權(quán)，具有請求權(quán)的性質(zhì)，依業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定侵害 權(quán)利的不同，其應該或者只能是物權(quán)中的請求權(quán)。（三）業(yè)主撤銷權(quán)的內(nèi)容及權(quán)利范圍。業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利內(nèi)容是其（業(yè)主）自治組織（業(yè)主團體一個體的集合）對建筑物區(qū)分所有權(quán)的集中行使的意志和意思表現(xiàn)形式 （決定），如果妨害了業(yè)主團體中某個 或某些業(yè)主的合法權(quán)益，其有向法院請求撤銷該決定的民事權(quán)利，其權(quán)利客體為業(yè)主團體單方面的決定，其權(quán)利范圍應只限于物權(quán)和與物權(quán)相關的權(quán)利，其撤 銷權(quán)亦只能影響其業(yè)主團體的意思和意志，并受除斥期限的限制，而無權(quán)影響其他民事主體。（四）業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象是作出妨害其合法權(quán)益決定的業(yè)主團

32、體，具體的請求對象應該是業(yè)主大會或者其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)委會。因此，業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象只能是業(yè)主團體。請求撤銷業(yè)主大會決定的，應將其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)委會列為法定代理人。I（五）業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標的。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標的應該是業(yè)主團體作出的妨害其合法權(quán)益的決定的具體內(nèi)容，而不應該是業(yè)主團體與其他民事主體所為的民事行為，比如物業(yè)服務合同、 建筑物及其附屬設施的維修保養(yǎng)合同、建筑物附屬設施購買安裝合同等。如果業(yè)主團體與其他民事主體所為的具體民事行為妨害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主首先 須申請撤銷業(yè)主團體與其他民事主體所為的具體的民事行為的決定。如果允許業(yè)主對業(yè)主團體與其他民事主體所為的具體的民事行為都行使撤銷權(quán)，則可

33、能侵犯業(yè)主整體的建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主為行使建筑物區(qū)分所有權(quán)必然 要與物業(yè)服務企業(yè)、建筑物附屬設施維修維護企業(yè)、生產(chǎn)制造安裝建筑物附屬設施的企業(yè)發(fā)生聯(lián)系，從事民事法律行為。如果允許業(yè)主對上述民事法律行為擁 有撤銷權(quán)，則業(yè)主整體的建筑物區(qū)分所有權(quán)就會受至愎害，物業(yè)小區(qū)的管理和維護秩序就會遭受破壞，就會與民事法律體系中的代理人制度相沖突，就會干擾 和否定民法體系中如合同法、公司法的代理人制度，就會出現(xiàn)司法干預業(yè)主自治權(quán)的現(xiàn)象，就會出現(xiàn)司法專橫、司法腐敗等現(xiàn)象。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標的還包括侵害業(yè)主合法權(quán)益的要件，業(yè)主大會或者業(yè)委會的決定是否構(gòu)成侵權(quán)，需要進行司法考查。根據(jù)立法的精神和審判實踐的探索，

34、目前對于業(yè)主團體的行為是否構(gòu)成侵權(quán)，須從侵權(quán)法的角度進行考量。在學界，通說認為，侵權(quán)行為的構(gòu)成需要四要素：主觀過錯、行為違法、存在損害后果、 違法行為與損害后果具有因果聯(lián)系。因此，業(yè)主團體的決定是否構(gòu)成侵權(quán)也須從這四個方面進行評判。在主觀過錯的問題上，應根據(jù)業(yè)主團體的法定職責范圍， 從其行為的目的性上來考量；在行為違法性的問題上，主要從決定作出時是否符合法定投票權(quán)數(shù)、是否符合業(yè)主管理規(guī)約規(guī)定的職責范圍等角度來論證；因果關系問題因與其他侵權(quán)行為無異，故不再論述；在損害問題上，可分為已發(fā)生的損害 后果與必然發(fā)生的損害后果兩種，如果業(yè)主團體的決定違法，即使還未造成侵害后果，也應被認定為侵權(quán)而及時制止

35、。 目的的不當性。業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的橋梁和紐帶，其運作的主要職能是代表和維護業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益， 實現(xiàn)業(yè)主團體自治管理。因此，業(yè)委會的任何決定應該以業(yè)主的整體利益為出發(fā)點，內(nèi)容涉及其法定職責或業(yè)主大會授權(quán)的職責范圍。如果業(yè)委會所作的決定 在于牟取業(yè)委會成員的私人利益或者實現(xiàn)其他與其業(yè)委會職責無關的目的，顯然該業(yè)委會的決定因其目的的不當性而不能對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力。如有充足的 證據(jù)證實業(yè)委會的決定存在上述目的，業(yè)委會的決議應被認定為目的不當。對于業(yè)委會以合法形式掩蓋非法目的的情形，業(yè)委會成員從中謀取私利的，那么， 該決定顯然目的不當。 程序的違法性。業(yè)

36、主團體的決定是否違法還應考量業(yè)主團體決定作出的程序，而該程序主要是投票表決程序，這不僅包括投票是否采取了法定形式、票數(shù)是 否達到法定要求，還包括投票的真實性和有效性。在投票形式方面，從物業(yè)管理條例第十二條的規(guī)定來看，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可 以采取書面征求意見的形式。主要看是否符合行政主管機關的規(guī)范性或者指導性的要求和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及法律（物權(quán)法）法規(guī)（物業(yè)管理條例）關 于投票權(quán)數(shù)量的要求。 后果的致害性。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主所享有的合法權(quán)益包括對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以夕卜的共有部分如 綠地、道路、公用設施等享有共有和共同管理

37、的權(quán)利。業(yè)主團體的決定如果限制或者剝奪業(yè)主的上述合法權(quán)益的，業(yè)主可以行使撤銷權(quán)。在后果致害性的考量 中，須注意數(shù)量和時間要素。在數(shù)量方面，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主往往人數(shù)眾多，而業(yè)主團體的決定根據(jù)法律規(guī)定只能以少數(shù)服從多數(shù)而不是全體一致通 過的方式作出，因此，業(yè)主團體的決定即使符合法定人數(shù)的同意，也可能會因眾口難調(diào)而引起部分業(yè)主的不滿。同時由于各個物業(yè)管理區(qū)域和業(yè)主的具體特點、 情況不同，業(yè)主團體的決定確實也可能在客觀上體現(xiàn)了大多數(shù)業(yè)主的意志，卻違背了少數(shù)業(yè)主的需求和利益。但是，判斷業(yè)主團體的決定是否侵害業(yè)主權(quán)益， 不能只看聲稱被侵害利益的業(yè)主的絕對人數(shù)，而是要根據(jù)涉及的建筑物面積及區(qū)域?qū)⑸鲜?/p>

38、人數(shù)與投同意票的人數(shù)進行法律層面的比較，綜合考量。在時間方面, 侵害業(yè)主權(quán)益不以實際發(fā)生為條件。由于業(yè)主團體的決定效力及于全體業(yè)主，允許違法的決定予以實施，必然造成較大的損害后果，因此不應以損害后果的實 際發(fā)生為考量因素，只要認定業(yè)主團體的決定是違背大多數(shù)人意志的，其實施必然會侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，那么即使損害后果還未發(fā)生，也應當將之作為構(gòu) 成侵權(quán)的因素之一。這樣可以鼓勵業(yè)主及時對涉嫌違法的決定提出異議，避免損害的發(fā)生及擴大。（六）業(yè)主撤銷權(quán)的行使期限。建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋）第十二條規(guī)定，業(yè)主自知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年之內(nèi)。業(yè)主撤銷權(quán)作為一種侵害排除請 求權(quán)，

39、應當受到除斥期間的限制，對這一期限，應當認定為并非訴訟時效，而是除斥期間，不存在中止、中斷和延長的情形，即從業(yè)主團體作出決定之日起一 定的期限內(nèi)未行使撤銷權(quán)，則撤銷權(quán)消滅。最高法院的發(fā)言人解釋說：這樣規(guī)定是參照合同法有關債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定，將其確定如此，既可以督促受侵害的業(yè)主及時行使權(quán)利，也有利于盡量維護業(yè)主 共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點為在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起”，所以也不會對業(yè)主合法權(quán)益保護帶來不利影響見參考文獻21。筆者認為，這個除斥期間設定得還是過長，不利于社區(qū)生活的和諧穩(wěn)定。比如，業(yè)主團體決定委托物業(yè)服務企業(yè)對本物業(yè)管理小區(qū)提供物業(yè)服務，物業(yè)

40、服務合 同已經(jīng)簽訂，服務企業(yè)已然進駐并有資金、人力、設施等方面的投入，服務已經(jīng)開展近一年，此時某業(yè)主訴訟撤銷上述決定，如果上述決定被判決撤銷，這樣 受損害的就是全體業(yè)主和服務企業(yè)，該物業(yè)管理小區(qū)的管理服務秩序就會被打亂，業(yè)主團體的活動也會受到嚴重干擾，甚至停頓。國外立法對決議異議權(quán)的行使均規(guī)定較短期限，值得借鑒：法國住宅所有權(quán)法規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人須在區(qū)分所有權(quán)人大會決議公布2個月內(nèi)提出異議之訴。意大利法律規(guī)定，撤銷決議訴訟應自決議通過之日起 30內(nèi)提起，對缺席會議的區(qū)分所有權(quán)人，該期限自獲悉決議通過之日起計算。聯(lián)合國歐洲經(jīng)濟委員會轉(zhuǎn) 型國家住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)指南建議對決議的異議之訴須在決議

41、通過后或書面向區(qū)分所有權(quán)人通告后6周內(nèi)提起12。二、業(yè)主撤銷權(quán)的主體依照物權(quán)法規(guī)定，享有業(yè)主撤銷權(quán)的主體條件必須具備該物業(yè)小區(qū)業(yè)主的身份。所謂業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即該物業(yè)小區(qū)內(nèi)的任何一位房屋所有權(quán)人如認為業(yè)主團體的決定導致其合法權(quán)益受損均可以行使業(yè)主撤銷權(quán)。但筆者認為，如果單以此為標準來判斷是否享有業(yè)主撤銷權(quán)，較為偏狹，也不甚符合我國的 實際情況，應當考慮我國的實際情況及借鑒各國相對成熟的法律制度，對業(yè)主撤銷權(quán)的主體條件進行更為全面的規(guī)定。筆者認為，并非所有的業(yè)主均享有業(yè)主 撤銷權(quán)，在以后的司法解釋中應當區(qū)分在不同情形下享有業(yè)主撤銷權(quán)的主體。（一） 在非商品房情形下，政策性住房的實際房屋

42、使用支配者應享有業(yè)主撤銷權(quán)。在我國商品房大規(guī)模建設之前，大量的單位房、集資房、經(jīng)濟適用房等各種不同類型的房屋已存在，這些房屋由于使用年限問題，至今仍大部分在使用。這些房屋的產(chǎn)權(quán)有些已經(jīng)過房改后確定了實際的所有權(quán)人，進行了房屋產(chǎn)權(quán)登記，房屋所 有權(quán)人即為業(yè)主，享有業(yè)主權(quán)利。而有些房屋尚未經(jīng)過房改，房屋實際使用和支配人未獲得房屋權(quán)屬證書，但事實上這些人對房屋除享有處分權(quán)之外，已經(jīng)享 有一般所有權(quán)的權(quán)能。因此，如果純粹以房屋所有權(quán)登記證書為準來判斷是否享有業(yè)主撤銷權(quán)的條件，顯然大量房屋的實際使用者將無法享有業(yè)主撤銷權(quán)，一旦 業(yè)主團體作出的決定妨害他們的合法權(quán)益，他們將無法得到業(yè)主撤銷權(quán)的司法救濟，這

43、顯然違反了 有權(quán)利必有救濟"的基本法律原則13。故對于此類房屋的實際使用者應當確認其享有業(yè)主撤銷權(quán)，以保護其合法權(quán)益。|（二） 業(yè)主團體作出的決定，參與表決時提出異議的業(yè)主享有業(yè)主撤銷權(quán)，其他表決同意的或者棄權(quán)的業(yè)主不應當享有業(yè)主撤銷權(quán)。此時的情況，業(yè)主應當分為三類：參與表決時表決同意的或者未提出異議的；表示棄權(quán)的；不肯參與表決的。對于這三類業(yè)主，如果均給予業(yè)主撤銷權(quán)顯然不適當。筆者認為，只有參與了表決并提出異議，但仍舊無法阻止決定作出的業(yè)主方有權(quán)提出業(yè)主撤銷權(quán)，其它三類業(yè)主即使其合法權(quán)益因該決定而受損也無權(quán)行使業(yè) 主撤銷權(quán)。對此，意大利民法典就是采用這樣的做法，該法第1132條、第

44、1137條明確規(guī)定，共有人對共有人大會作出的起訴或應訴決議意見不一致的，任何持異議的共有人均可以向司法機構(gòu)提起訴訟 14。首先，參與表決時對該事項未提出異議的業(yè)主，可認為其對該決定是同意的，該類業(yè)主按自己的意愿行使了建筑物區(qū)分所有權(quán)中的管理權(quán)，其理應承擔行使自 己權(quán)利的法律后果，不能在業(yè)主團體決定作出后再要求行使業(yè)主撤銷權(quán)。否則這將違反誠實信用原則，同時也會極大地浪費我國本已緊缺的司法資源。|其次，未參加表決的業(yè)主也不應享有業(yè)主撤銷權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)的結(jié)合，而管理權(quán)既是業(yè)主的權(quán)利也是業(yè)主的義務，業(yè)主是通 過業(yè)主團體來行使管理權(quán)的。物權(quán)法對業(yè)主大會的表決機制有著非常嚴格

45、的規(guī)定，即決定法定的兩項重要事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。在我國，物業(yè)管理服務的實踐中，很多業(yè)主怠于行使管理權(quán)，而使得業(yè)主大會諸多管理事項無法得到有效通過和執(zhí)行，各個物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主團體物業(yè)管理 的效率極為低下。為有效地督促業(yè)主積極行使管理權(quán)，履行管理義務，筆者認為經(jīng)通知不參加表決的業(yè)主無權(quán)對業(yè)主團體的決定行使業(yè)主撤銷權(quán)。業(yè)主不參加 表決，應視為其已放棄對該決定的異議權(quán)。同時業(yè)主不參加表決，也是業(yè)主不履行法定管理義務的行為，不賦予其業(yè)主撤銷權(quán)可視為是其不

46、履行義務的一種責 任形式。筆者認為，參加表決并且提出異議的業(yè)主但仍不能阻止決定的作出，若合法權(quán)益因該決定而受到妨害，法律理應賦予其業(yè)主撤銷權(quán)，這也是該制度設置的初衷， 只有這類業(yè)主才有權(quán)要求行使業(yè)主撤銷權(quán)。（三）若業(yè)主團體作出決定未通知或認為無需通知業(yè)主參加表決就作出的，此時認為合法利益受損的所有業(yè)主均有權(quán)行使業(yè)主撤銷權(quán)。業(yè)主大會行使法定職權(quán)，應當召開業(yè)主大會會議或通過書面征求意見表決，但業(yè)主大會未經(jīng)法定程序擅自作出決定，此時業(yè)主均有權(quán)行使業(yè)主撤銷權(quán)，對這些業(yè)主主體資格無須進行限制。業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。但由于業(yè)主大會表決程序的嚴格以及業(yè)主大會召集的困難和業(yè)主們不屑于

47、行使共同管理權(quán)，往往會對業(yè)I委會征集的表決的議題不置可否，因而業(yè)委會會應急對本物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理服務事項作出臨機處置，此時所有不置可否的業(yè)主均無權(quán)要求撤銷決定，對 這些業(yè)主的主體資格應進行限制。三、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的適格被告業(yè)主行使業(yè)主撤銷權(quán)，法院必須審查該決定內(nèi)容和作出的程序是否合法，而涉及該決定的相關材料往往是由業(yè)主團體所持有，同時涉案決定是否被撤銷與業(yè)主 團體具有利害關系，此時業(yè)主團體作為被告顯然是適格的。但對于業(yè)主團體的訴訟主體地位問題在理論和實踐中均存在較大的爭議，筆者認為有必要進行適當 分析，以便為實踐中的業(yè)主撤銷權(quán)訴訟提供可行性的建議。（一）業(yè)主委員會的主體資格物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)成

48、立業(yè)主大會后應當選舉產(chǎn)生業(yè)委會，該業(yè)委會需在當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門備案，備案后業(yè)主委員會就成為一個合法組織，開展本物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)各項物業(yè)管理服務活動。最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋、最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋，這 兩部司法解釋中明確了業(yè)委會作為訴訟主體的資格，業(yè)委會在不同的情形下可作為原告，也可作為被告。故在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，業(yè)委會對于自己作出的決定 妨害了業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主委員會作為被告顯然是適格的。（二）業(yè)主大會的主體資格業(yè)主大會目前在我國還主要是以會議的形式履行法定職責，是一種用于形成業(yè)主集體決策的制度設計，并不是一種法律實體15。我國物業(yè)管理

49、行政主管機關現(xiàn)行的做法一般是備案業(yè)委會，很少登記業(yè)主大會。業(yè)主大會以會議的方式來行使職權(quán)，業(yè)主大會作為一個業(yè)主個體的集合體，其組成具有臨時性的特征，其作 為被告不符合訴訟法上關于訴訟主體的條件，同時將其作為被告也缺乏實踐上的可操作性，其無法應訴和執(zhí)行法院判決。但是對于業(yè)主大會作出的決定損害業(yè) 主合法權(quán)益時，誰能充當被告呢？筆者認為，因為業(yè)主大會會議均是由業(yè)委會組織召開的，相關材料也是由其收集整理的，決定也是由業(yè)委會代為作出、公布并執(zhí)行的，該決定是否被撤銷與全 體業(yè)主存在利害關系，故對業(yè)主大會作出的決定提起業(yè)主撤銷權(quán)之訴的，業(yè)委會應作為業(yè)主大會的法定代理人應訴。業(yè)主大會可以作為民事訴訟中的被告，

50、其法律地位可界定為不具有法人資格的其他組織。至于業(yè)主大會勝訴或敗訴的法律結(jié)果當然歸屬該業(yè)主大會全體成員。 業(yè)主大會作為被告參加訴訟，業(yè)委會是其法定代理人，其主要負責人（主任或副主任）可以代表業(yè)主大會參加訴訟，業(yè)委會也可委托律師或者公民擔任訴訟代 理人。四、業(yè)主撤銷權(quán)判決的效力決定撤銷之訴的法律效果。決定撤銷之訴的終局裁判不論內(nèi)容如何均將對原、被告及案外人產(chǎn)生一系列的法律效力，以下詳述：（一）決議撤銷之訴裁判在實體法上的效力依照民法理論，民事行為被撤銷后即溯及地不發(fā)生預期的行為效力。但是，基于決定屬于共同行為性質(zhì)，決定被撤銷并非與合同被撤銷一樣無條件的自始 無效，而應依具體情形認定是否具有溯及力

51、：其一，如決定僅涉及業(yè)主內(nèi)部事務，不涉及對外關系或撤銷之訴的生效判決作出之前，業(yè)主團體基于決定與相對 人之間的民事關系尚未建立，則決定被撤銷后自然發(fā)生恢復原狀"的效果。其二，在對外關系上，立法應側(cè)重保護信賴決定有效而與業(yè)主團體交易的善意第三人的利益，如果業(yè)主團體基于決定與相對人的民事關系已經(jīng)成立，除非相對人明知決定于己不利而仍訂約，否則決定撤銷的法律后果應取決于已確立的民事關 系的效力，即此種情況下，決定的撤銷不發(fā)生溯及既往的效力，例如業(yè)主團體基于業(yè)主團體決定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同，則該合同是否有效并不 決定于決定的效力，對其效力的判斷應依合同法認定。|（二）決議撤銷之訴裁

52、判在程序法上的效力1、判決的形成力。決定撤銷之訴，其判決具有使原民事關系變更或使新民事關系產(chǎn)生的效力16。撤銷之訴判決作出之后，不論決定是否被撤銷，該判決均具形成力（又稱判決的創(chuàng)設力或變更力），其效力不僅及于原告業(yè)主和被告業(yè)主團體，且及于原、被告之外的任意第三人（包括其他業(yè)主），該效果任何人均 不得予以否認，其出發(fā)點在于維護和穩(wěn)定業(yè)主團體內(nèi)外法律關系，故有必要賦予該判決以對世效力17。2、判決的既判力。按照訴訟法學通說，既判力是指 生效民事判決所裁判的訴訟標的對雙方當事人和法院所具有的強制性通用力”既判力一方面具有禁止重復起訴和一事不再理"的效力即在訴訟標的未變更情況下，前訴判決對于

53、后訴開啟具有程序上的排斥力。如后訴的訴訟標的仍為生效判決確定的訴訟標的， 法院即應以其抵觸既判力為由不予受理。另一方面，既判力終局確定了當事人之間的實體權(quán)利義務關系，當事人和法院均須遵守該實質(zhì)確定力18。就決議撤銷之訴而言，因其涉及訴訟擔當?shù)倪m用，故其既判力范圍（主要是主觀范圍，客觀范圍不贅）亦與一般民事判決的既判力范圍不同。既判力主觀范圍是指既判力及于何人的問題。原則上，既判力僅及于糾紛的對立雙方即原、被告，而對于當事人以外之人，除有例外規(guī)定，均不受既判力 約束。那么，決定撤銷之訴判決的既判力是否及于原、被告以外之人？答案是肯定的，即其他未參與訴訟的業(yè)主（包括從原告處繼受取得房產(chǎn)之人）不得再

54、以 同一理由起訴。這是由于：從實體法角度而言，決定具有多數(shù)人相互間建立同種民事關系的團體性特征，如判決對部分業(yè)主有效，而對其他業(yè)主不生法律效力，則會引起團體內(nèi)部關系的混亂。因此，既判力的擴張也是謀求業(yè)主間民事關系劃一性的要求。就程序法而言，雖然其他業(yè)主未參與本次決定撤銷之訴，就后訴 而言其是新當事人，似可再次以同一理由起訴，但業(yè)委會作為訴訟擔當者，其對案件不具有獨立于業(yè)主的利害關系，其參與訴訟僅是為了訴訟便利及效率，而 非直接承受判決確定的民事關系，判決的既判力應歸屬被擔當人即全體業(yè)主（實體意義上的當事人），其理論依據(jù)源于擔當人對被擔當人利益的代理行使” 19。 對此，夕卜國和我國臺灣地區(qū)已有

55、立法對訴訟擔當情形的既判力歸屬問題作出明文規(guī)定，可資參考。業(yè)主撤銷權(quán)行使的效力及于業(yè)主團體作出決定，其法律性質(zhì)是民事行為，業(yè)主撤銷該決定，就是撤銷該民事行為，故一旦決定被撤銷后就會產(chǎn)生無效民事行為 的法律后果，即該決定為無效的決定，基于該決定所實施的民事行為應當終止，已實施的民事行為應當恢復到?jīng)Q定實施前的狀態(tài)，如果涉及到財產(chǎn)，還應返還， 不能返還時，應當折價補償，有過錯的一方還應賠償損失。如果該決定是業(yè)主團體的單方管理行為或單方收費行為，撤銷決定的后果按上述民事行為無效的后 果處理應無大礙，但是若撤銷的決定是業(yè)主團體與第三方所進行的雙方民事行為，如業(yè)主團體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同或業(yè)主

56、團體與廣告公司簽訂 的廣告位租賃合同等等，則撤銷決定的效力是否就延至合同無效。關于業(yè)主撤銷權(quán)對于第三人的效力問題，學術界有較大的爭議，有學者認為，基于撤銷權(quán)的對應性，業(yè)主撤銷權(quán)的行使，不僅對業(yè)主團體產(chǎn)生效力，還會對與業(yè)主團體發(fā)生民事關系的第三人產(chǎn)生效力，故決定被撤銷，則因該決定而簽訂的合同也應當是 無效。在這種觀點下，如果決定被撤銷，基于決定而與第三方簽訂的合同也無效的話，對于第三方顯然太不公平，法律不能為了保護業(yè)主的利益，而無視合同 另一方的利益，倘若如此，業(yè)主團體完全可以不受自己簽署合同的約束，簽署完合同，惡意地讓某個業(yè)主去提起撤銷權(quán)之訴，進而導致合同無效。|故筆者認為，如果為了保護業(yè)主的

57、合法權(quán)益，而損害第三方的合法權(quán)益，應當不是物權(quán)法設置該制度的初衷。因此，業(yè)主撤銷權(quán)的效力僅應及于業(yè)主團體， 而不應對第三方產(chǎn)生效力，因該決定而與第三方簽訂的合同效力不應受到影響，但因決定被撤銷，業(yè)主團體顯然不能繼續(xù)履行該合同，此時其只能選擇與第三 方協(xié)商解除，若協(xié)商不成，其只能違約，承擔違約責任，這樣在保護業(yè)主利益的同時也能更好地維護第三方的合法利益。為實現(xiàn)決定撤銷之訴的立法目的，法院撤銷業(yè)主團體決定的生效判決也有對世性和溯及力。但為維護交易安全，業(yè)主團體大會決定被法院撤銷后，不影響、也 不能對抗善意第三人依據(jù)被撤銷決定而取得的利益。若某家物業(yè)服務企業(yè)作為善意第三人，信賴可撤銷決定而與業(yè)主團體

58、簽訂物業(yè)服務合同，即使該決定嗣后 被撤銷，也不應當影響物業(yè)服務合同的效力。業(yè)主團體決定的撤銷，還將影響到其他業(yè)主的利益。這些權(quán)益未受決定侵害的業(yè)主，往往是決定的受益者，決定的撤銷將影響到他們的權(quán)益。物業(yè)管理服務實踐中存在許許多多少數(shù)業(yè)主與多數(shù)業(yè)主兩種合法權(quán)益的沖突，法院必須在其中找尋權(quán)益的平衡點。同樣，如果業(yè)主團體所簽的物業(yè)服務合同被撤銷，也可能 使得多數(shù)業(yè)主的權(quán)益受到損害，但這些業(yè)主獲得這些權(quán)益，不應是建立在侵害其他小部分業(yè)主合法權(quán)益的基礎之上。雖然在理論上應當認定業(yè)主撤銷權(quán)一旦行 使，不僅在業(yè)主團體間產(chǎn)生效力，而且也會對業(yè)主團體行為的對方，或者其他業(yè)主產(chǎn)生效力，這是撤銷權(quán)對世性的體現(xiàn)。但對這一問題目前還沒有法律的明確 規(guī)定，因此今后的司法解釋中應當補充對這一問題的規(guī)定。|五、業(yè)主撤銷權(quán)的起訴程序通過以上分析論證，筆者認為業(yè)主撤銷權(quán)