商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)模式與基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)別

1、 資產(chǎn)池模式：表內(nèi)資產(chǎn)池、表外資產(chǎn)池 一對(duì)一模式：?jiǎn)我恍磐?、集合信托、基金?zhuān)戶(hù)、券商集合理財(cái)、保險(xiǎn)、有限合伙份額等 資產(chǎn) 池 債券票據(jù)信托產(chǎn)品銀行理財(cái)產(chǎn)品貨幣市場(chǎng)工具理財(cái)產(chǎn)品1理財(cái)產(chǎn)品4理財(cái)產(chǎn)品3理財(cái)產(chǎn)品2理財(cái)產(chǎn)品單一信托基礎(chǔ)資產(chǎn)客戶(hù)資金客戶(hù)資金集合信托基礎(chǔ)資產(chǎn)（1）（2）主要為票據(jù)、委托貸款類(lèi)資產(chǎn)，債務(wù)人應(yīng)符合各銀行信用業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)則的要主要為票據(jù)、委托貸款類(lèi)資產(chǎn)，債務(wù)人應(yīng)符合各銀行信用業(yè)務(wù)準(zhǔn)入規(guī)則的要求，信用風(fēng)險(xiǎn)可控，通常需符合以下條件之一：求，信用風(fēng)險(xiǎn)可控，通常需符合以下條件之一：1、中誠(chéng)信、大公、聯(lián)合或新世紀(jì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)AA級(jí)（含）以上的企業(yè)；2、國(guó)資委經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核為A級(jí)的中央企業(yè)及鐵

2、道部資金清算中心； 3、在銀行行有授信額度，并可以全額占用；4、 其它銀行行風(fēng)險(xiǎn)管理、授信審批條線(xiàn)認(rèn)可的融資企業(yè)。表內(nèi)資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)通常由各銀行投行部、公司銀行部提供表內(nèi)資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)通常由各銀行投行部、公司銀行部提供信托設(shè)立信托設(shè)立集合信托計(jì)劃集合信托計(jì)劃私幕（劣后方、投顧）私幕（劣后方、投顧）資金投資資金投資購(gòu)買(mǎi)集合信托計(jì)劃、下單、補(bǔ)倉(cāng)購(gòu)買(mǎi)集合信托計(jì)劃、下單、補(bǔ)倉(cāng)滬、深證券交易所掛牌交易滬、深證券交易所掛牌交易的的A A股股票，債券、封閉式股股票，債券、封閉式基金、基金、ETFETF基金、基金、LOFLOF基金基金 分 配分 配信 托信 托收益收益理財(cái)計(jì)劃理財(cái)計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)集合購(gòu)買(mǎi)集合信托計(jì)

3、劃信托計(jì)劃投資本金、收益投資本金、收益原委托人原委托人（第三方）（第三方）信托設(shè)立信托設(shè)立信托計(jì)劃信托計(jì)劃融資方融資方購(gòu)買(mǎi)信托計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)信托計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)股票收益權(quán)購(gòu)買(mǎi)股票收益權(quán)回購(gòu)回購(gòu)股票股票收益權(quán)收益權(quán)分配信托收益分配信托收益融資方持有的融資方持有的標(biāo)的標(biāo)的股票股票理財(cái)計(jì)劃理財(cái)計(jì)劃受讓信受讓信托受益權(quán)托受益權(quán)提供提供質(zhì)質(zhì)押押擔(dān)保擔(dān)保對(duì)于房地產(chǎn)投融資類(lèi)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，需要從監(jiān)管規(guī)則入手關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知（銀監(jiān)發(fā)201111號(hào)）l單一類(lèi)投資業(yè)務(wù)中，股權(quán)投資類(lèi)業(yè)務(wù)（非上市公司股權(quán)投資）風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5%；l集合類(lèi)融資業(yè)務(wù)中，股權(quán)投資類(lèi)業(yè)務(wù)（非上市公司股權(quán)投資）風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.5%；l

4、單一類(lèi)融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%；l集合類(lèi)融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資則為3%。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知 （銀監(jiān)發(fā)201072號(hào)）l融資類(lèi)業(yè)務(wù)余額占銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%；l銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)；（私人銀行類(lèi)產(chǎn)品除外）XX信托計(jì)劃保管銀行受托人土地、在建工程抵押第三方房地產(chǎn)公司合格投資者受托管理本金返還收益分配還本付息開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)回款其它增信措施購(gòu)買(mǎi)信托份額資金托管XX項(xiàng)目貸款XX信托計(jì)劃保管銀行受托人土地、在建工程抵押第三方項(xiàng)目公司合作銀行項(xiàng)

5、目公司股東合格投資者受托管理受讓上述債權(quán)本金返還收益分配委托貸款還本付息貸款本息溢價(jià)回購(gòu)債權(quán)其它增信措施購(gòu)買(mǎi)信托份額資金托管開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)回款XX項(xiàng)目項(xiàng)目公司股東形成債權(quán)項(xiàng)目公司融資類(lèi)房地產(chǎn)信托受讓債權(quán)附加回購(gòu)模式XX信托計(jì)劃保管銀行受托人土地、在建工程抵押第三方房地產(chǎn)公司合格投資者受托管理受讓不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)本金返還收益分配溢價(jià)回購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)回款其它增信措施購(gòu)買(mǎi)信托份額資金托管XX項(xiàng)目融資類(lèi)房地產(chǎn)信托受讓不動(dòng)產(chǎn)附加回購(gòu)模式模式關(guān)聯(lián)主體優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)信托貸款房企方式簡(jiǎn)單易于接受創(chuàng)新不足，與銀行業(yè)務(wù)重疊銀行方式簡(jiǎn)單易于接受理財(cái)受規(guī)模限制信托方式簡(jiǎn)單易于接受集合信托規(guī)模受限制受讓債權(quán)附加回購(gòu)房企

6、方式相對(duì)簡(jiǎn)單，資金使用靈活需要先設(shè)立債權(quán)銀行方式相對(duì)簡(jiǎn)單信托方式相對(duì)簡(jiǎn)單，法律關(guān)系明晰規(guī)模受限制受讓不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)附加回購(gòu)房企不用另外增加工作需要更強(qiáng)的增信措施銀行法律關(guān)系有待認(rèn)可信托實(shí)質(zhì)還是融資股權(quán)投資物業(yè)投資準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、債務(wù)關(guān)系和業(yè)務(wù)模式清晰穩(wěn)定現(xiàn)金流以投入資金計(jì)算的IRR25%擬投資股權(quán)折價(jià)率40%投資物業(yè)的土地證、房產(chǎn)證等已獨(dú)立分割擬投資物業(yè)折價(jià)率30%資本化率6%環(huán)境要求環(huán)境要求形態(tài)要求形態(tài)要求地級(jí)以上城市中心城區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的新興住宅區(qū)或商務(wù)區(qū)具有城市稀缺資源項(xiàng)目地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、抵押、銷(xiāo)售制度完善價(jià)格平穩(wěn)，泡沫較小能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)住宅或綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保

7、障類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)投資類(lèi)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)投資類(lèi)房地產(chǎn)信托投資類(lèi)房地產(chǎn)信托XX信托計(jì)劃保管銀行受托人土地使用權(quán)抵押第三方項(xiàng)目公司受托管理優(yōu)先級(jí)信托單位股權(quán)投資投資收益剩余資產(chǎn)打包出售、項(xiàng)目公司清算、利潤(rùn)分配、減資、受讓股權(quán)、資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓、策劃包裝分拆散賣(mài)、發(fā)行REITs開(kāi)發(fā)、持有銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)回款其它增信措施購(gòu)買(mǎi)信托份額購(gòu)買(mǎi)信托份額資金托管XX項(xiàng)目次級(jí)信托單位合格投資者剩余財(cái)產(chǎn)分配 結(jié)構(gòu)化安排結(jié)構(gòu)化安排 主動(dòng)管理型：主動(dòng)管理型：1 : 11 : 1 結(jié)構(gòu)性投資：結(jié)構(gòu)性投資：2 : 12 : 1開(kāi)發(fā)商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理主動(dòng)管理型與結(jié)構(gòu)型模式 結(jié)構(gòu)化安排可為：結(jié)構(gòu)化安排可為： 2 : 1 : 1 2 : 1 : 1 或者或者 1 : 1 : 1 : 11 : 1 : 1 : 1基金型投資模式*信托計(jì)劃GPl基金專(zhuān)戶(hù)；l陽(yáng)光私募信托；l另