房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計本章學(xué)習(xí)要求：1. 掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；2. 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容；3. 了解城市規(guī)劃的概念、城市規(guī)劃的層次、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，房地產(chǎn) 開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想。5.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)5.1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)1. 城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確立城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項 建設(shè)的綜合部署和具體安排。2. 城市規(guī)劃的層次體系城市規(guī)劃按其規(guī)劃的深度不同可分為城市總體規(guī)劃、城市分區(qū)規(guī)劃、城市詳細(xì)規(guī)劃。（1）城市總體規(guī)劃（2）城市分區(qū)

2、規(guī)劃（3）城市詳細(xì)規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系（1）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響（2）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)程序的強制性管理（3）城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價的手段。5.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1. 居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（ 1）居住區(qū)總用地（ hm2）；（ 2）居民每人占地（ m2/ 人）；（ 3）居住區(qū)總建筑面積（ m2）；（ 4）總戶數(shù)、總?cè)藬?shù)、平均每戶人口（口/戶）；（ 5）平均每戶居住建筑面積（ m2）；（6）居住建筑密度；（7）容積率；（8）綠地率；（9）人口毛密度；（10）人口凈密度；（11）住宅平均層數(shù)；

3、（12）高層比例；（ 13）住宅間距（ m）；（14）居住區(qū)平均造價；（15）停車位個數(shù)；（16）建設(shè)周期。2. 建筑的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)為了評價酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心等開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案的 經(jīng)濟性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。（1）建筑容積率；（2）總建筑面積；（3）地上建筑面積；（4）建筑密度；（5）規(guī)劃建設(shè)用地面積；（6）建筑高度；（7）綠地率；（8）停車位個數(shù)；（9）有效面積系數(shù)；（10）開發(fā)項目總造價、平均造價和開發(fā)建設(shè)周期。5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想與主要內(nèi)容5.2.1 指導(dǎo)思想1. 項目規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)項目總體策劃的基本構(gòu)思與原則 一般情況下，

4、影響項目規(guī)劃設(shè)計的要素主要有：（1）國家及項目所在城市房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的基本政策；（2）項目所在地城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定；（3）項目所在地現(xiàn)場狀況；（4）市場調(diào)研結(jié)果與市場定位、項目開發(fā)理念；（5）建設(shè)項目的總投資和資金運作方式。2. 規(guī)劃設(shè)計中的和諧理念 建筑的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)最大限度地滿足人的全方位需求，主要體現(xiàn)在：（ 1）規(guī)劃設(shè)計與自然生態(tài)相和諧（2）規(guī)劃設(shè)計與社會發(fā)展相和諧（3）規(guī)劃設(shè)計與用戶需求變化相和諧5.2.2 工作內(nèi)容項目規(guī)劃設(shè)計第一步主要是研究基地條件和周圍環(huán)境。 項目規(guī)劃設(shè)計中第二步是總體規(guī)劃設(shè)計。下面以居住區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計為例， 對居住區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容進(jìn)行闡述，相

5、關(guān)內(nèi)容在本章 5.3 5.8 節(jié)中分別詳細(xì)介紹。1. 規(guī)劃布局2. 建筑選型3. 住宅戶型4. 配套設(shè)施規(guī)劃5. 道路交通規(guī)劃6. 綠地與景觀規(guī)劃5.3 居住區(qū)規(guī)劃布局5.3.1 規(guī)劃布局遵循的原則1. 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、 綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系， 構(gòu)成一個完善的、 相對獨立的有 機整體，并應(yīng)遵循下列原則：（1）方便居民生活，有利于組織管理；（ 2）組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、 使用和社會化服務(wù)；（3）合理組織人流、車流，有利于安全防衛(wèi)；（ 4）構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。2. 居住區(qū)的空間與環(huán)境設(shè)計，應(yīng)遵循下列原則：（

6、1）建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格、 突出個性， 群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中 求變化；（ 2）合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味） 、塵及噪聲對居民的污 染和干擾；（3）精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境；（ 4）注重景觀和空間的完整性， 市政公用站點、 停車庫等小建筑宜與住 宅或公建結(jié)合安排；供電、電信、路燈等管線宜地下埋設(shè)；（5）公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、廣場、院落、綠 地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系。5.3.2 常見的規(guī)劃布局形式常見的規(guī)劃布局形式有行列式、周邊式、混合式、自由式等。5.4 建筑選型5.4.1 建筑類型住宅建筑類型有多種分類方式，常見的分類方式有以下

7、幾種：1. 按建筑層數(shù)劃分（1）低層住宅 單層住宅。 獨棟別墅。 聯(lián)排別墅。（2）多層住宅（3）高層住宅2. 按平面特點劃分（ 1）點式住宅 （ 2）條式住宅3. 按結(jié)構(gòu)類型劃分（1）磚混結(jié)構(gòu) （2）框架結(jié)構(gòu)（ 3）框架剪力墻結(jié)構(gòu)4. 按戶內(nèi)空間布局劃分（1）平層式 （2）錯層 （3）復(fù)式 （ 4）躍層5.4.2 建筑風(fēng)格1. 建筑風(fēng)格的涵義 建筑風(fēng)格是一個建筑物的個性和獨特表征，主要在于建筑在平面布局、 形態(tài)構(gòu)成、 藝術(shù)處理和手法運用等方面所顯示的獨創(chuàng)和意境， 它作為凝固的 建筑語言深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和審美傾向。2. 建筑風(fēng)格的重要性對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言， 適宜的建筑風(fēng)格對樓盤促銷具有

8、相當(dāng)大的積極 意義， 它可以作為樓盤的賣點之一， 為項目開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)； 對于消費 者而言， 清新宜人的建筑風(fēng)格能獲得人們的認(rèn)同， 引起精神上的愉悅； 對于 城市建設(shè)而言，新穎的建筑風(fēng)格能為城市增添一道道亮麗的風(fēng)景線。3. 建筑風(fēng)格的創(chuàng)新實踐（1）結(jié)合傳統(tǒng)文化進(jìn)行建筑創(chuàng)作（2）結(jié)合項目環(huán)境特色進(jìn)行建筑創(chuàng)作4. 住宅開發(fā)中常見的建筑風(fēng)格形式（1）中式建筑風(fēng)格（2）歐陸風(fēng)格（3）異域風(fēng)格（4）新古典主義風(fēng)格（5）現(xiàn)代主義風(fēng)格（6）主題風(fēng)格5.5 住宅戶型5.5.1 住宅功能分區(qū)的原則功能分區(qū)原則如下：1. 內(nèi)外分區(qū)原則2. 動靜分區(qū)原則3. 潔污分區(qū)原則5.5.2 住宅功能分區(qū)1. 私人行為空

9、間 私人行為空間包括主臥室、單人次臥室、客房、保姆室等。2. 公共行為空間 公共行為空間包括起居室、客廳、餐廳、過廳、工作室、健身房等。3. 家庭行為空間、衛(wèi)生行為空間 家庭行為空間、衛(wèi)生行為空間包括廚房、洗衣房、家務(wù)室和衛(wèi)生間。4. 交通空間、室外過渡空間交通空間、室外過渡空間主要包括過道、走廊、戶內(nèi)樓梯、陽臺、露臺5.5.3 住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點1. 每套住宅具有良好的通風(fēng)、采光、日照、隔熱、保溫、隔聲等性能。2. 套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性、 可變性， 以適應(yīng)不同家庭居住以 及生活模式變化的需求，且功能空間還應(yīng)滿足適用、安全、衛(wèi)生、舒適、經(jīng) 濟、美觀、長效的要求。3. 臥室設(shè)計應(yīng)該

10、避開來自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的視線干擾， 以保證 臥室的私密性。4. 必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽臺。5.6 配套設(shè)施規(guī)劃5.6.1 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運動設(shè)施、醫(yī)療 設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施五類。5.6.2 市政公用設(shè)施規(guī)劃1. 住宅區(qū)的供水包括居民生活用水， 各類公共服務(wù)設(shè)施用水、 綠化用水、 環(huán)境清潔用水和消防用水。2. 排水系統(tǒng)包括污水排水系統(tǒng)和雨水排水系統(tǒng)。3. 住宅區(qū)的供電有建筑用電和戶外照明用電兩大部分，其中建筑用電中住宅用的電量最大。4. 通信系統(tǒng)?，F(xiàn)代化的通信除包括傳統(tǒng)的電話、電視和郵政外，還包括 話音、數(shù)據(jù)、圖像和視頻通信合一的綜合業(yè)務(wù)

11、數(shù)字網(wǎng)和有線電視。5. 燃?xì)庀到y(tǒng)住宅區(qū)應(yīng)實現(xiàn)管道燃?xì)膺M(jìn)戶。 住宅區(qū)的燃?xì)庠O(shè)施有氣化站或調(diào)壓站， 二 者均要求單獨設(shè)置并與其他建筑物保持一定的安全距離， 調(diào)壓站的服務(wù)半徑 一般在 5001000 米。6. 冷熱供應(yīng)系統(tǒng)住宅區(qū)冷熱供應(yīng)設(shè)施有住宅區(qū)鍋爐房、 熱換站或太陽能集熱裝置等。 鍋 爐房應(yīng)該設(shè)在負(fù)荷中心并與住宅保持一定的隔離。7. 環(huán)衛(wèi)系統(tǒng) 住宅區(qū)環(huán)衛(wèi)的主要工作是生活垃圾的收運。8. 工程管線綜合 住宅區(qū)的工程管線主要有給水管、排水管、電力管、電信管、燃?xì)夤堋?熱力管（蒸氣、熱水）等。5.6.3 停車設(shè)施住宅區(qū)機動車和非機動車的停車設(shè)施均有停車場和停車庫（房）兩種， 同時還設(shè)有機動車停車位和非

12、機動車停車點兩種復(fù)合用途的場地。5.6.4 安全設(shè)施 居住區(qū)的安全設(shè)施根據(jù)所采用的安全系統(tǒng)一般較為常用的有對講系統(tǒng) （包括可視對講系統(tǒng)）設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。5.6.5 戶外場地設(shè)施住宅區(qū)的戶外場地設(shè)施包括戶外活動場地、住宅院落以及其中的各類 活動設(shè)施和配套設(shè)施。5.6.6 服務(wù)管理設(shè)施住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理機構(gòu)和物業(yè)管理機構(gòu)。5.7 道路交通規(guī)劃5.7.1 交通組織方式居住區(qū)交通組織的方式有人車分行、 人車混行結(jié)合局部分行兩種主要方 式。1. 人車分行在住宅區(qū)的路網(wǎng)布局上應(yīng)該遵循以下的原則：（ 1）進(jìn)入住宅區(qū)后步行通路與汽車通路在空間上分開，設(shè)置步行路與車行路兩個獨立的路網(wǎng)系統(tǒng)。（

13、2）車行路應(yīng)分級明確， 可采取圍繞住宅區(qū)或住宅群落布置的方式， 并 以枝狀盡端路或環(huán)狀盡端路的形式伸入到各住戶或住宅單元背面的入口。（ 3）在車行路周圍或盡端應(yīng)設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的住戶停車位，在盡端型車行路的盡端應(yīng)設(shè)回車場地。（4）步行路應(yīng)該貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動場地、公共服務(wù) 設(shè)施串聯(lián)起來， 并伸入到各住戶或住宅單元正面的入口， 起到連接住宅院落、 住家私院和住戶起居室的作用。2. 人車混行結(jié)合局部分行人車混行的交通組織方式是指機動車交通和人行交通共同使用一套路 網(wǎng)，具體地說就是機動車和行人在同一道路段面中通行。5.7.2 路網(wǎng)規(guī)劃原則居住區(qū)路網(wǎng)布局規(guī)劃應(yīng)在居住區(qū)交通組織規(guī)劃的基礎(chǔ)上，

14、 采用適合于相 應(yīng)交通組織方式的路網(wǎng)形式，并遵循以下原則：1. 順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整和舒適2. 分級布置，逐級銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整3. 因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理、建設(shè)經(jīng)濟4. 功能復(fù)合化，營造人性化的街道空間5. 構(gòu)筑方便、系統(tǒng)、豐富、整體的居住區(qū)交通、空間和景觀網(wǎng)絡(luò)6. 避免影響城市交通5.7.3 道路交通規(guī)劃要求居住區(qū)的道路通?？煞譃樗募墸?即居住區(qū)級、 居住小區(qū)級、 居住組團(tuán)級 和宅間小路。1. 居住區(qū)道路寬度的要求(1) 居住區(qū)級道路。道路紅線寬度一般為2030米，山地居住區(qū)不小 于 15 米。車行道一般需要 9 米。(2)

15、居住小區(qū)級道路。道路紅線寬度一般為1014米，車行道寬度一 般為 5 8 米。(3) 居住組團(tuán)級道路。 道路紅線寬度一般在 810米之間， 車行道要求 為 5 7 米。( 4)宅間小路。 路幅寬度不宜小于 2.5 米，連接高層住宅時其寬度不宜 小于 3.5 米。2. 居住區(qū)道路規(guī)劃的其他要求( 1 )住宅的支路應(yīng)做盡端式，使車輛不能任意穿行。( 2)居住區(qū)內(nèi)主要道路至少有兩個不同方向與外圍道路相連。( 3)居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處， 而且還應(yīng)考慮通視條件， 其 交角不宜小于 75 °。( 4)居住區(qū)公建中心，應(yīng)專門考慮為殘疾人設(shè)置的無障礙通道。(5 )居住區(qū)內(nèi)盡端式道路不應(yīng)長

16、于 120米，并在端頭設(shè)大于120米X 120 米的回車場地。(6) 居住區(qū)內(nèi)道路設(shè)計與施工， 小區(qū)管線綜合設(shè)計與施工必須同時進(jìn)行。5.8 綠地與景觀規(guī)劃5.8.1 綠地規(guī)劃1. 綠地率 居住區(qū)綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率， 包括公共綠地、 宅旁綠地、 配套公建所屬綠地、 道路綠地。目前，根據(jù)我國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的相關(guān)規(guī)定：規(guī)定了新建居住區(qū)綠地率不小于 30%、舊城改建區(qū)綠地率不小于 25%的指標(biāo)。 應(yīng)區(qū)分“綠地率”與“綠化率” 。2. 綠地規(guī)劃的要求公共綠地系統(tǒng)的布局必須設(shè)置一定的中心公共綠地。 小區(qū)級小游園的用 地規(guī)模，不小于 4000平方米，組團(tuán)綠地不小于 400 平方米。公共綠地應(yīng)采用“開敞式”布局方式。 組團(tuán)綠地（包括其他塊狀、帶狀綠地）要滿足日照環(huán)境的基本要求；要 滿足功能要求；要考慮影響空間環(huán)境的因素。綠地規(guī)劃中， 應(yīng)堅持“一切可綠化的用地均應(yīng)綠化， 并宜發(fā)展垂直綠化” 的原則和“宜保留和利用規(guī)劃或改造范圍內(nèi)的已有樹木和綠地”的原則。5.8.2 景觀規(guī)劃1. 步行環(huán)境 步行環(huán)境的規(guī)劃與設(shè)計應(yīng)該同時考慮功能與景觀問題。 步行環(huán)境景觀的物質(zhì)要素包括地坪豎向、地面鋪裝、邊緣、臺地、踏 步與坡道、護(hù)坡與堤岸、圍欄與欄桿等。2. 鋪地環(huán)境 鋪地設(shè)計主要從滿足使用要求（感覺與觸覺）和景觀要求（視覺）兩 方面出發(fā)，考慮舒適