房地產(chǎn)開發(fā)新模式張志曉律師

1、111 房地產(chǎn)開發(fā)新模式 張志曉 律師 電話信箱： 2012年7月121律師對商業(yè)模式研究的意義一、法律是商業(yè)模式的總結(jié) 形形色色的法律背后是商業(yè)交易經(jīng)驗的匯總，是商業(yè)模式的表達。二、律師是法律之師，是研究商業(yè)交易模式的專家三、做律師的四個層次 1、解決糾紛處理訴訟，維修社會關(guān)系與經(jīng)濟關(guān)系。 2、審查合同條款，提前約定權(quán)利義務(wù)，防范因約定不明產(chǎn)生的糾紛。 3、從合同整體、企業(yè)整體的角度研究法律風(fēng)險，防范法律風(fēng)險。 在這個方面還可以延伸到研究行業(yè)的交易特點，為企業(yè)進入新的行業(yè)提供整體法律意見。 4、研究商業(yè)模式，從交易的角度為企業(yè)構(gòu)建最經(jīng)濟有效的交易方式與業(yè)務(wù)模式， 如

2、：海外上市的紅籌結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)信托投資基金，稅務(wù)籌劃等。 131一、農(nóng)村土地開發(fā)一、小產(chǎn)權(quán)房：國家一直在整頓，但在農(nóng)民集體對土地有所有權(quán)的情況下，農(nóng)民有權(quán)利對土地進行處置和取得收益。 目前小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)方式： 1、與農(nóng)民集體或鄉(xiāng)政府簽訂“合同”。 2、簽訂租賃合同。 3、賣會員資格。 4、北京西南六環(huán)外的綜合體項目起價僅為6000元/平方米，顧冊村的集體用地，租二十年送五十年。 可以做的方式： 1、做養(yǎng)老基地，不進行出售，不違反“政策”。 2、做鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) 18大改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，可能允許農(nóng)民作為交易的主體，這樣小產(chǎn)權(quán)房就合法化了。三、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)

3、企業(yè)的方式：保障開發(fā)商的權(quán)益與向市場銷售的問題。 北京西部的一個農(nóng)村集體土地開發(fā)項目的設(shè)計 141二、中央在京單位用地一、關(guān)于加強中央在京單位保障性住房管理有關(guān)問題的通知關(guān)于加強中央在京單位保障性住房管理有關(guān)問題的通知2010年年：中央在京企業(yè)保障性住房管理參照本通知執(zhí)行 中央在京單位保障性住房包括中央和國家機關(guān)集中建設(shè)及各部門利用自用土地自行建設(shè)、參照經(jīng)濟適用住房價格配售的新建住房和騰退的舊有住房。 在有關(guān)上市交易辦法出臺前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改變住房用途。 中央在京企業(yè)保障性住房管理參照本通知執(zhí)行。二、央企在北京有大量土地，除一些有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)外，房地產(chǎn)企業(yè)可以參

4、與二、央企在北京有大量土地，除一些有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)外，房地產(chǎn)企業(yè)可以參與 其他企業(yè)的開發(fā)。其他企業(yè)的開發(fā)。 但參與的方式，市場銷售問題需要研究。 151三、北京內(nèi)城外遷一、九號文件：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于首都功能核心區(qū)人口疏解對接安置房有關(guān)問題的通知2011年9號。 以劃撥方式取得建設(shè)用地，對接安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為按照經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理，交易時間不受限制，上市交易由購買人按成效額的3%補交土地出讓金。 參照中小戶型商品房90/70原則設(shè)計。 按照關(guān)于定向安置用房網(wǎng)上簽約管理的通知進行審核，保證購房人資格、房源配售公平、公正、公開。 161四、北京市住房保障辦法 北京市政府會議紀(jì)要：

5、關(guān)于研究市屬國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障性住房有關(guān)問題的意見2011年3 月 原則同意市屬國有企業(yè)利用自有土地 建設(shè)兩限房和公租房，兩限房采取協(xié)議出讓的方式供地，公租房采取劃撥的方式供地。 市屬國有企業(yè)由于歷史原因形成的無證土地，可向市國土局申請確權(quán)，新項目建成后，按新薦的供地方式過戶到新主體名下。 除綠化、市政基礎(chǔ)設(shè)施原則上不能調(diào)整城市規(guī)劃外，其他都可調(diào)整為住宅用地。 保障性公租房比例不低于20%，原則上容積率可調(diào)整為2.8，建筑高度80米。 為平衡投資與收益，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)核定公租房和兩限房建設(shè)的比例和數(shù)量，研究公租房幾年后可出售的相關(guān)政策。 20%無償上次市政府，用于全市統(tǒng)籌分

6、配，其余的可用于解決本企業(yè)符合保障房申請資格的職工。 171五、保障性住房開發(fā)政策一、北京市保障性住房開發(fā)政策：2012 政府拿出土地，按45和55的比例建設(shè)保障房和商品房，用45的商品房收益解決55的保障住房的建設(shè)成本。 181六、萬商天勤律師事務(wù)所介紹萬商天勤律師事務(wù)所長于企業(yè)上市、發(fā)債、融資等資本市場和建筑工程、基礎(chǔ)設(shè)施、BOT項目的法律服務(wù)。全國律師事務(wù)所20強。2012年獲得資本市場最佳法律顧問、最佳基礎(chǔ)設(shè)施律師事務(wù)所和最佳建筑律師事務(wù)所。有200名執(zhí)業(yè)律師和專業(yè)人員，匯集了活躍于公司、證券、金融、保險、城市基礎(chǔ)設(shè)施、建筑、房地產(chǎn)、環(huán)境、能源、政府法律事務(wù)等各個專業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)秀律師。在

7、北京、上海、深圳、成都、重慶設(shè)有分所。 191七、張志曉律師介紹教育背景教育背景：中國人民大學(xué)民商法碩士對河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)經(jīng)濟法本科、學(xué)士業(yè)務(wù)專長：業(yè)務(wù)專長：公司并購重組并購中和稅務(wù)籌劃信托和私募股權(quán)融資基金設(shè)立與運作法律事務(wù)企業(yè)上市法律事務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)合同管理與糾紛處理 1101七、張志曉律師介紹執(zhí)業(yè)簡歷：執(zhí)業(yè)簡歷：1996年進入律師事務(wù)所工作十五年律師工作經(jīng)驗，八年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗。曾服務(wù)于陽光100置業(yè)集團，融僑集團等國內(nèi)知名房地產(chǎn)公司。主持幾十起企業(yè)收購，其中以房地產(chǎn)收購項目為主。主持房地產(chǎn)企業(yè)融資（信托、私募基金）法律事務(wù)。主持企業(yè)上市法律事務(wù)。主持多起企業(yè)并購的稅收籌劃，為企業(yè)的并

8、購交易節(jié)約幾千萬的稅務(wù)成本。與中信信托、中信證券、九鼎、中融、中科招商、高能等信托、私募股權(quán)基金合作，投資的行業(yè)涉及房地產(chǎn)、金融、能源、礦產(chǎn)、化工、農(nóng)業(yè)等行業(yè)。 1111七、張志曉律師介紹主要案例（2012年）1、重慶某房地產(chǎn)項目收購交易結(jié)構(gòu)及稅法籌劃2、上海某項目無抵押收購融資交易結(jié)構(gòu)設(shè)計3、北京某公司私募股權(quán)基金設(shè)立4、某私募股權(quán)基金的稅法籌劃5、某央企城中村改造的法律方案6、某外資中國并購的結(jié)匯交易結(jié)構(gòu) 7、某房地產(chǎn)公司土地出讓的稅務(wù)籌劃8、某基金公司公路收費權(quán)質(zhì)押的法律方案設(shè)計8、某民企集團私募基金的設(shè)立9、某合作制工業(yè)企業(yè)的并購、融資結(jié)構(gòu)10、北京某房地產(chǎn)項目收購11、北京某高爾夫項

9、目土地法律交易模式12、北京某房地產(chǎn)公司三起項目收購、融資法律事務(wù)13、山東某縣公路BT項目模式設(shè)計 1121七、張志曉律師介紹主要著述1、關(guān)于房地產(chǎn)方面房地產(chǎn)并購的法律問題房地產(chǎn)外資進入的渠道和法律規(guī)制房地產(chǎn)開發(fā)中法律風(fēng)險的節(jié)點控制房地產(chǎn)法律風(fēng)險管理房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段和三個重點房地產(chǎn)開發(fā)中如何保護投資人的利益建筑施工合同的結(jié)算與價款糾紛 1131七、張志曉律師介紹主要著述2、關(guān)于金融方面利用公司法解決中小企業(yè)融資問題不同交易背景下法律結(jié)構(gòu)設(shè)計企業(yè)改制中金融債權(quán)的維護企業(yè)歇業(yè)后民事責(zé)任的承擔(dān)企業(yè)破產(chǎn)中的法律問題及對策1141七、張志曉律師介紹主要著述3、關(guān)于企業(yè)融資和上市企業(yè)民間融資的合法性研究關(guān)于民營企業(yè)投融資法律結(jié)構(gòu)設(shè)計和法律風(fēng)險防范企業(yè)海外上市中稅收698號文的適用問題