第九組項目設計任務書報告

1、設計任務書設計任務書于歡 張子璇 楊璐璐 秦淋 譚孝芬2目錄Contents理論綜述理論綜述 旅游業(yè)旅游業(yè) 市政（道路）市政（道路）商業(yè)圈房地產(chǎn)房地產(chǎn)301 理論綜述401 理論概述概念 要求作用作用內(nèi)容5。 設計任務書是確定工程項目和建設方案的基本文件，是設計工作的指令性文件，也是編制設計文件的主要依據(jù)。 概念67。 1 1 具體包含內(nèi)容具體包含內(nèi)容 項目概況、技術經(jīng)濟指標、定位. 2 2 與可研報告內(nèi)容的異同與可研報告內(nèi)容的異同 可研報告：論證性、選擇性 任務書： 確定性、可實施性 內(nèi)容8。 要求1 1 設計成果的定性、定量要求。設計成果的定性、定量要求。2 2 對操作彈性的要求對操作彈性

2、的要求3 3 適當超前的設計要求適當超前的設計要求9。 1 1 建設項目列入建設主要文件建設項目列入建設主要文件 2 2 項目申請銀行貸款主要文件項目申請銀行貸款主要文件 3 3 工程設計和其他工作的依據(jù)工程設計和其他工作的依據(jù) 4 4 減少市場風險減少市場風險作用作用設計任務書房地產(chǎn)項目設計任務書1、總論2、項目概述3、周邊環(huán)境4、宗地情況5、總體經(jīng)濟技術指標6、首期經(jīng)濟技術指標7、主要經(jīng)濟技術指標8、目標市場定位9、項目產(chǎn)品定位10、規(guī)劃設計總則11、規(guī)劃設計要求12、項目分期開發(fā)要求13、路網(wǎng)設計原則14、配套進程15、環(huán)境設計原則16、配套設施17、規(guī)劃布局要求18、單體建筑設計原則1

3、9、洋房設計要求20、聯(lián)體別墅設計要求21、獨立別墅設計要求22、產(chǎn)品面積設置23、項目戶型配比24、首期賣場布置及具體組成要求25、中心會所設計要求26、幼兒園設計要求27、別墅小會所設計要求定位項目概況經(jīng)濟技術指標11設計任務書2北京市某房地產(chǎn)綜合體1、項目概況2、項目定位3、規(guī)劃設計原則以及建議4、園林景觀設計建議5、會所及示范區(qū)設計建議6、整體風格建議7、住宅設計建議8、商業(yè)設計建議9、節(jié)能環(huán)保智能化建議設計任務書131、總論設計目的項目定位設計理念品牌形象項目總體詳細規(guī)劃及建筑設計要達到擴充設計深度的目的。其最終成果既要達到開發(fā)理念的要求，又要滿足規(guī)劃報建的要求。項目文化內(nèi)涵及項目定

4、位的特點。設計應突出創(chuàng)新精神。應體現(xiàn)以人為本的思想。設計應體現(xiàn) 企業(yè)的品牌形象，體現(xiàn)項目的環(huán)境特色，并盡量做到節(jié)能、環(huán)保，符合開發(fā)商低成本、高效益的要求。項目總體詳細規(guī)劃及建筑設計要達到擴充設計深度的目的。其最終成果既要達到開發(fā)理念的要求，又要滿足規(guī)劃報建的要求。項目文化內(nèi)涵及項目定位的特點。設計應突出創(chuàng)新精神。應體現(xiàn)以人為本的思想。設計應體現(xiàn) 企業(yè)的品牌形象，體現(xiàn)項目的環(huán)境特色，并盡量做到節(jié)能、環(huán)保，符合開發(fā)商低成本、高效益的要求。4、項目簡介142、項目概況項目概述1、項目名稱2、項目概述3、開發(fā)商152、項目概況項目區(qū)位用地指標交通條件周邊現(xiàn)狀項目概況市政條件用地性質(zhì)、用地面積、容積率、

5、建筑面積、密度、限高、綠地地理位置（四至）周邊建筑密度、周邊項目性能、綠化給水、污水、電力、燃氣162、項目概況項目地理位置四至：東至東四環(huán)路北至百子灣南路南至廣渠路西至大郊亭中路172、項目概況用地指標182、項目概況項目周圍交通條件四環(huán)路口與高架橋相接，只能通過橋底鋪路進入本項目，前后環(huán)路出口距項目有一定的距離，且交通狀況不佳；西側(cè)來訪車輛目前可在大郊亭橋下掉頭；為增加可達便利度，建議在圖示位置開辟左轉(zhuǎn)出口192、項目概況項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀周圍未來建筑密集周邊有多個成熟的社區(qū)必須考慮對周邊用地的遮擋退讓、交通承載壓力203、項目定位產(chǎn)品定位形象定位客戶定位與公園共生的城市居住綜合體以高端居住

6、功能為項目核心功能，強調(diào)居住物業(yè)的最大化，以高端住宅供應為主結(jié)合地塊不同價值和用途，形成不同產(chǎn)品層次的高檔住宅和公寓企業(yè)家、駐華外籍、海外背景、社會名流、投資人等客戶定位企業(yè)家、駐華外籍、海外背景、社會名流、投資人等產(chǎn)品定位以高端居住功能為項目核心功能，強調(diào)居住物業(yè)的最大化，以高端住宅供應為主結(jié)合地塊不同價值和用途，形成不同產(chǎn)品層次的高檔住宅和公寓以高端居住功能為項目核心功能，強調(diào)居住物業(yè)的最大化，以高端住宅供應為主結(jié)合地塊不同價值和用途，形成不同產(chǎn)品層次的高檔住宅和公寓214、規(guī)劃設計原則和建議AB規(guī)劃原則 分區(qū)規(guī)劃 A分區(qū)規(guī)劃要點 B西區(qū)：注重大面積集中盡管園林和私密性強的居住氛圍盡量設計

7、為南北通透一梯少戶的板式建筑人車分流、盡量全地下停車、確保充裕車位可以考慮地上留隱蔽車行通道和臨時停車位東區(qū)：可以接受東西向或塔樓形式可以考慮部分地上停車位224、規(guī)劃設計原則和建議AB 西區(qū)優(yōu)化原則 A東區(qū)優(yōu)化原則 B優(yōu)化原則建議西區(qū)優(yōu)化方向以景觀最大化攝取為目的，大戶型應更多的占有景觀資源建議東方優(yōu)化方向以提高180以上大戶型所占面積比例為目的，更多的南北通透的可以直接觀賞北側(cè)綠化的大戶型，更有利于提升項目品質(zhì)并促進銷售西區(qū)優(yōu)化原則 A建議西區(qū)優(yōu)化方向以景觀最大化攝取為目的，大戶型應更多的占有景觀資源234、規(guī)劃設計原則和建議AB 配套建議 A停車建議 B設計建議為確保西區(qū)的私密性，營造高

8、端居住品質(zhì)，建議在西區(qū)不設外向型商業(yè)，可以按照規(guī)范千人指標，折算為社區(qū)型商業(yè)配套。會所結(jié)合體育公園設計。東區(qū)總體規(guī)模控制在10000.關于托幼和小學根據(jù)具體的學校設計需求進行規(guī)劃設計。需求：本項目客群使用的車型比常規(guī)車略大，再設計停車位時應充分考慮。西區(qū)地下車庫分期進行，所以車庫設計需充分考慮分期施工的可能性。車位比：主打人車分流全地下停車的理念。但地面需設消防車通道和少量臨時停車位。A4-1塊地按一戶2個停車位設計，其余的按一戶1.5個停車位設計。245、經(jīng)濟技術指標256、園林景觀設計建議核心思路核心思路強調(diào)體育公園的CBD風格、突出與會所室內(nèi)結(jié)合，體現(xiàn)健身+商務休閑的功能，綜合進行體育公

9、園的設計。強調(diào)體育公園的專屬性和私密性。將作為項目展示點和最特色的賣點。266、園林景觀設計建議重點打造公園、以運動為主。體育公園私有化設計。與會所結(jié)合，打造成京城最大的私屬會所公園。運動主題的功能（網(wǎng)球、籃球、兒童趣味設施、慢跑徑、5人制足球等）綠色生態(tài)景觀打造（水景：在北京水資源匱乏的情況下，水景設計宜小不宜大。豐富的植被營造綠色生態(tài)景觀。特色景觀小品提升公園文化品味和內(nèi)涵。對居住產(chǎn)品的影響：景觀設置應該保證A4-8塊地產(chǎn)品的幽靜氛圍。西區(qū)景觀設計建議：集中大面積園林景觀更能提升項目品質(zhì)。與項目整體建筑風格匹配，風格可以混搭。通過多元化景觀元素營造層次感。應該考慮對項目用地外東側(cè)綠化用地的

10、借景。東區(qū)景觀設計建議：由于用地面積限制。難以形成大面積的內(nèi)部園林景觀。可以采用現(xiàn)代風格，便于后期維護管理，注重打造個性化特色化的風格氣質(zhì)。277、會所及售樓處設計200120032006200920122014會所面積和功能287、會所及售樓處設計200120032006200920122014會所設計要點：結(jié)合體育公園設計，服務于業(yè)主常規(guī)康體健身、強調(diào)健康主題、具有較高的文化品位。以會所為核心的同時注重室內(nèi)外結(jié)合。立面設計應該符合項目整體規(guī)劃不能太過突兀。會所和售樓處的功能轉(zhuǎn)化。由于有大面積的玻璃立面和頂棚，所以要格外注意保溫、制冷。297、會所及售樓處設計2001200320062009

11、20122014示范區(qū)節(jié)點布置307、會所及售樓處設計200120032006200920122014售樓處設計：定位：不僅是售樓處，還應該是展示中心+體驗區(qū)關鍵詞：醒目、大氣、高品質(zhì)強調(diào)室內(nèi)外景觀聯(lián)動、提升室內(nèi)觀感概念展場、強調(diào)空間的利用顛覆傳統(tǒng)展示道具，環(huán)幕影像+虛擬沙盤，將社區(qū)規(guī)劃制作成環(huán)幕電影，結(jié)合動態(tài)沙盤，塑造最新型的銷售體驗318、整體風格部分案例展示整體風格必須符合高端客戶主流審美，并且富有極強的價值感與整體景觀相融合本項目考慮Art Deco 風格（豐富的線條裝飾與逐層退縮的結(jié)構(gòu)輪廓沿街底商鋪里面與建筑上部協(xié)調(diào)一致329、住宅設計部分案例展示1、高端住宅設計要點：交通設計與私密

12、性主仆分入雙通道地下空間充分利用回路明晰（起居回路、臥室回路、服務回路流線互不干擾）多廳設計（多種不同功能的廳堂，起居室、影音室、會議室、正餐廳、家庭式等）豪華主臥套登堂入室細節(jié)設計（玄關、交通空間、生活陽臺、）2、戶內(nèi)各空間面積尺度參考339、住宅設計部分案例展示349、住宅設計部分案例展示359、住宅設計部分案例展示2、精裝標準和建議公共區(qū)域：首層大堂、車庫大堂、首層電梯廳、標準層電梯廳、電梯橋箱、走廊、消防樓梯間、防火門、戶內(nèi)區(qū)域：門廳、客廳、餐廳、臥室、客房、書房、傭人房、廚房、櫥柜配置、廚電配置、工作陽臺、主人房衛(wèi)生間、次主衛(wèi)生間、次衛(wèi)或公衛(wèi)、傭人衛(wèi)生間、369、住宅設計部分案例展示

13、2、精裝標準和建議379、住宅設計部分案例展示2、精裝標準和建議3810、商業(yè)設計建議部分案例展示1、整體定位以服務本社區(qū)業(yè)主為基礎，通過特定的業(yè)態(tài)對周邊區(qū)域形成輻射（業(yè)態(tài)齊全，包括零售、餐飲休閑娛樂、服務等，以餐飲和休閑娛樂為主，引入特色餐飲。）多層次的戶外空間。（立體交通，特色小廣場需重點設計）2、商業(yè)業(yè)態(tài)建議檔次與住宅協(xié)調(diào)；不直接連通地鐵，盡量避免地鐵過境人流的負面影響；商業(yè)是會所功能的拓展延伸，精品商業(yè)可以作為大會所的概念，為整個項目提供高品質(zhì)的服務。預計未來商業(yè)使用客群的分類及需求3910、商業(yè)設計建議部分案例展示3、業(yè)態(tài)布局4010、商業(yè)設計建議部分案例展示4、功能匹配與建議411

14、0、商業(yè)設計建議部分案例展示5、設計要點停車以及與地鐵的關系商業(yè)總體規(guī)模以及分割建議商業(yè)單體建議4211、節(jié)能環(huán)保智能化建議部分案例展示1、設備設施及建議內(nèi)部設備：空調(diào)系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、應急系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、垂直交通系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)、外維護結(jié)構(gòu)：外墻保溫、玻璃墻環(huán)保應用：生活垃圾處理系統(tǒng)、綠色建材應用、中水應用降噪系統(tǒng)：浮筑樓板其他：智能系統(tǒng)刷卡、即熱式24小時熱水、中央除塵系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)：智能家居中央控制管理系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、電梯控制、家居照明控制系統(tǒng)、家居布線系統(tǒng)、內(nèi)窗電動窗簾系統(tǒng)、家庭環(huán)境（溫度、濕度）控制系統(tǒng)安防系統(tǒng)：一卡通門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、閉路

15、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動系統(tǒng)、紅外二線報警系統(tǒng)設備設施智能控制系統(tǒng)：空調(diào)冷熱源采用群控系統(tǒng)、新風系統(tǒng)采用溫度濕度控制系統(tǒng)、室內(nèi)溫度采用控制系統(tǒng)、地下潛污泵采用自動控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)信號覆蓋系統(tǒng)：設置手機信號覆蓋系統(tǒng)、無線對講系統(tǒng)、無線網(wǎng)路覆蓋4311、節(jié)能環(huán)保智能化建議部分案例展示媒體系統(tǒng)：語音通訊系統(tǒng)、有線電視、衛(wèi)星電視背景音樂系統(tǒng)、電子鎖、信息發(fā)布系統(tǒng)安防系統(tǒng)：可燃氣體泄漏報警系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)4411、節(jié)能環(huán)保智能化建議部分案例展示1、設備設施及建議4511、節(jié)能環(huán)保智能化建議部分案例展示1、設備設施及建議4611、節(jié)能環(huán)保智能化建議部分

16、案例展示1、設備設施及建議4711、節(jié)能環(huán)保智能化建議部分案例展示1、設備設施及建議483市政設計任務書市政設計任務書49市政設計任務書具體包括7、電力管線的市政部分8、污水處理、垃圾處理設施9、園林綠化工程的市政部分1.城市道路2、橋涵、堤岸、河渠3、隧道、地鐵、高架、輕軌4、城市給、排水及管網(wǎng)5、城市廣場、景觀工程6、路燈照明10、熱力、燃氣、通信等工程的市政部分11、其他市政公用配套設施50市政設計任務書房地產(chǎn)與市政設計任務書異同設計任務書是確定工程項目和建設方案的基本文件，是設計工作的指令性文件，也是編制設計文件的主要依據(jù)。同異具體對象不同前期準備不同市場分析不同項目效果不同VSVS5

17、1市政設計任務書蚌埠龍子湖西岸濱湖新區(qū)合作開發(fā)項目-市政道路設計任務書200120032006200920122014 一、項目名稱 二、項目概況 1、工程地點 2、工程規(guī)模 城市主干道一條： 宏業(yè)南路（東海大道-龍湖路-南湖路-龍灘路-鐵東路），長約3108米，紅線寬度40米，四幅路型式，雙向六車道，瀝青混凝土路面。 城市次干道四條： 南湖路（東海大道-龍湖路-環(huán)湖西路），長約1612米，紅線寬度30米，三幅路型式，雙向四車道，瀝青混凝土路面。 環(huán)湖西路（龍湖路-公園南路-南湖路-龍灘路），長約2038米，三幅路型式，雙向四車道，瀝青混凝土路面。 龍湖路（環(huán)湖西路-龍灘路），長約1646米，

18、紅線寬度30米，三幅路型式，雙向四車道，瀝青混凝土路面。 龍灘路（東海大道-規(guī)劃路-環(huán)湖西路），長約1941米，紅線寬度30米，三幅路型式，雙向四車道，瀝青混凝土路面。 52市政設計任務書蚌埠龍子湖西岸濱湖新區(qū)合作開發(fā)項目-市政道路設計任務書200120032006200920122014 3、工程要求： （1）區(qū)域內(nèi)共有三條水系，分別為南北向河道、東西向河道及中央景觀河道，在橋涵設計中應妥善處理好跨河景觀橋與沿河路的關系。 （2）規(guī)劃南片區(qū)大部分區(qū)域地勢較為低洼，應結(jié)合蚌埠市城市防洪規(guī)劃做好區(qū)域內(nèi)排水規(guī)劃方案以及浸水路基段設計。 （3）充分考慮外圍區(qū)域客流出行特征，設計合理的線路平縱斷面及和

19、合理的交通配套方案，綜合考慮公交接駁及港灣處理。 （4）本設計任務書中未盡事宜或本設計任務書中內(nèi)容與相關現(xiàn)行工程規(guī)范、規(guī)程、技術標準有矛盾的均以相關現(xiàn)行工程規(guī)范、規(guī)程、技術標準為準。 三、設計內(nèi)容 四、設計深度與成果要求 五、時間要求53市政設計任務書國內(nèi)外的差別國內(nèi)國外 國外市政設計-管道 市政設計1.美國 建立體系 綜合管控2.英國 特色明顯 更新加速 （1）因地制宜，依托河流規(guī)劃城市管道系統(tǒng) （2）城市擴展中管道規(guī)劃和建設先行 （3）城市管道建設融入更多的高科技元素 （4）全面監(jiān)控污水排放3.瑞士破解“拉鏈路” 有良方 建設地下綜合管網(wǎng)走廊共同溝。4.法國 立法先行 科技相輔544商業(yè)項

20、目設計任務書 以“成都二十四城”商業(yè)項目為例55目錄華潤置地“二十四城”商業(yè)一期項目項目定位設計依據(jù)項目概況總體、客戶、運營項目用地、周邊現(xiàn)狀相關法規(guī)、條件商業(yè)、寫字樓設計要求561、項目概況華潤置地“二十四城”商業(yè)一期項目用地及交通 -東側(cè)：二十四城項目一期住宅（在建住宅（在建），以32層電梯住宅為主。 -西側(cè): 二環(huán)內(nèi)，雙向八車道的快速城市主干道；該區(qū)域為成熟區(qū)域。 -北側(cè)：雙慶路（新華大道）為城市主干道城市主干道，雙向四車道，直達城市中心直達城市中心；道路北側(cè)現(xiàn)狀為花樣年花郡住宅樓盤住宅樓盤。 - 外部公共交通包括：公交路線公交路線1111條條（現(xiàn)狀）可達市中心、火車南站、火車北站等；貫

21、穿城市東西方向的地鐵地鐵2 2號線號線東大街站距離項目約500米，地鐵地鐵4 4號線號線位于雙慶路與二環(huán)路相交西南角，即項目用地西北角。 項目用地572、項目定位華潤置地“二十四城”商業(yè)一期項目AB 目標客群：以城市東區(qū)居民和商務人士為主 商圈界定：一級商圈本區(qū)域及雙橋子周邊區(qū)域，步行時間20分鐘以內(nèi)的居民和3公里范圍內(nèi)的商務設施中的商務人群； 二級商圈成都東南、東北區(qū)域，步行時間40分鐘以內(nèi)的居民和7-8公里范圍內(nèi)的商務設施中的商務人群； 目標客群特征：喜好時尚品牌，講究消費環(huán)境，需求高品質(zhì)的商品、服務。注重消費體驗和購物感受。 目標客群定位A建成后的SHOPPING MALL 將集購物、餐

22、飲、娛樂、休閑、文化、商務等多種功能于一體，并通過甲級寫字樓的有效協(xié)同，打造都市區(qū)域性商業(yè)新地標。總體定位B58商業(yè)運營及業(yè)態(tài)組合定位華潤置地“二十四城”商業(yè)一期項目 商業(yè)運營：只租不售，長期持有商業(yè)物業(yè)。593、設計依據(jù)華潤置地“二十四城”商業(yè)一期項目 參考文件 條件 -委托方提供的有關資料（用地測繪資料，用地控制性規(guī)劃研究，設計任務書，用地范圍，產(chǎn)品定位書） -民用建筑設計規(guī)范 -城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范GB50180-93 -中華人民共和國現(xiàn)行商店建筑設計規(guī)范JGJ48一88 -中華人民共和國及成都市現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、設備、電氣等各專業(yè)設計規(guī)范標準等（最新版本）及相應法規(guī)。 依據(jù)文件參照條件

23、 技術指標要求、地形地貌、氣候氣象、抗震設計604、設計要求商業(yè)部分業(yè)態(tài)類型及面積控制 61商業(yè)部分其他方面華潤置地“二十四城”商業(yè)一期項目 交通 超市賣場 地下停車場地下部分 樓面規(guī)格 樓層凈高 公共走道空間設計 人性化、智能化 高品質(zhì)場所空間 廣告宣傳融入其中設計風格車流、人流應良好區(qū)分；各功能區(qū)的出入口應相對獨立；各功能區(qū)之間應有適當交通聯(lián)系； 交通組織625旅游業(yè)任務書設計以廈門發(fā)車旅游開發(fā)的任務書為例，講解如何擬寫旅游業(yè)方面的任務書，以及其注意事項。63旅游業(yè)任務書設計廈門房車旅游 01010202核心：任務是什么利益：經(jīng)濟、社會項目宗旨將房車休閑、旅游項目輻射到福建各個具備旅游特點

24、的區(qū)域，獲取項目的經(jīng)濟效益和社會效益。案例廈門房車旅游開發(fā)在這部分要闡明這項任務主要是做什么，完成任務能夠帶來什么利益。（這個部分最核心的是要闡明完成項目能夠為公司、企業(yè)帶來的利益一、項目概況：項目名稱、項目區(qū)位、業(yè)主名稱、項目依據(jù)（法律）、項目簡介及目的。64旅游業(yè)任務設計書廈門房車旅游AB實施的有利條件和不開發(fā)此項目會造成哪些不利的后果、以及由市場反饋得出應該提供什么樣的服務產(chǎn)品 核心 1、旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)介紹：分析旅游業(yè)的現(xiàn)狀、以及其發(fā)展趨勢 二、 項目背景 A3、市場需求：根據(jù)市場需求的相關數(shù)據(jù)來闡明本項目提出的原因2、旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)勢：從地域自然條件、宏觀政策條件、公司內(nèi)部條件 一、房車旅游

25、產(chǎn)業(yè)介紹國外相當普遍、在我國興起。發(fā)達國家完整的產(chǎn)業(yè)鏈。中國萌芽政策推其為重點建設項目。二、在廈門發(fā)展房車旅游的優(yōu)勢充足的客源、豐富的旅游資源選擇、旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)布局最佳選擇、符合政府要求 、福建的沿海公路建設良好的基礎三、 市場分析1. 目標客戶高端旅游者2. 房車旅游客戶的需求分析： 房車、營地、 旅游線路、消費價格3. 市場容量及房車租賃業(yè)務預測案例 B 65旅游業(yè)任務書設計廈門房車旅游1、項目主要業(yè)務2、項目實施方案（一般兩個以上）3、項目時間進度4、項目人員安排5、項目資源配置案例營地設和房車租賃的進度同時開始，需要進行運營階段的準備工作：確定和實施廈門房車旅游的宣傳策略；確定各項服務管理流程；設計連鎖營地統(tǒng)一的標識； 完成項目相關軟件的開發(fā)與測試，如房車上網(wǎng)、視頻引導，電子地圖、安全報警等IT技術服務體系； 初步完成生產(chǎn)人員招聘和培訓