房地產估價講義

1、房地產估價第一部分：教學目的與要求一、教學目的：通過房地產估價課程的學習，目的是使學生能較系統(tǒng)掌握房地產估價的基本理論和基本方法，學會運用房地產估價理論與方法分析和解決房地產估價工作中的實際問題。二、教學要求：要求學生掌握房地產估價的基本理論和基本方法，為學生深入學習房地產估價理論以及開展實踐工作提供參考并打下基礎。第二部分：課程理論體系與總體結構房地產估價是一門系統(tǒng)地研究房地產估價過程的普遍規(guī)律、基本原理和一般方法的科學。在研究過程中，需要運用自然科學、社會科學以及諸多現(xiàn)代科技成果。同時，房地產估價也是一門具有廣泛應用性的實踐學科。房地產估價從房地產及其房地產估價的基本原理、房地產估價的理論

2、基礎、原則以及程序，房地產價格的影響因素與六種主要評估方法，城鎮(zhèn)土地定級評價，房地產估價制度與相關法規(guī)等多方面，論述了房地產估價學科及其所涉及的一系列問題，具有很強的實踐性和應用性。本課程共分十三章，第一章緒論，介紹房地產估價的基礎知識，第二、三章介紹房地產估價的理論基礎、原則與程序，第四章房地產價格的影響因素分析，第五章到第十一章介紹剩余法、市場比較法、成本估價法、收益法、趨勢法、現(xiàn)金流量法以及路線價法的理論與應用，第十二章介紹城鎮(zhèn)土地定級估價，第十三章是房地產估價制度概述與相關法規(guī)。第三部分：教學內容與學時分配一、教學內容：第一章 緒論教學目的要求：通過學習本章要求學生了解房地產、房地產價

3、格的概念、特征 與存在形態(tài)，基本掌握房地產的特征。教學重點：房地產估價、房地產價格的概念以及房地產的特征。 第一節(jié) 前言一、房地產估價的重要性（一）房地產估價是國家加強對房地產資產管理的迫切需要（二）房地產估價是國家征收房地產稅費的重要依據(jù)（三）房地產估價是對房地產經濟活動實行有效管理的重要手段（四）房地產估價是深化住房制度和土地制度改革的重要基礎（五）房地產估價是保障人民生活安定的重要措施二、 房地產估價的含義：（房地產價格評估或房地產評估）三、房地產估價的學科性質與評估業(yè)性質（一） 系統(tǒng)性強（二） 實踐性強（三） 房地產評估業(yè)的性質：中介服務業(yè)四、國內外房地產價值理論及房地產估價研究狀況（

4、一）國外房地產價值理論及房地產估價研究狀況A國外房地產價值理論研究狀況 現(xiàn)代西方房地產價值理論起源于：十八、十九世紀的古典經濟學派在重農主義思想影響下，提出土地、資本、勞力和協(xié)作是創(chuàng)造價值的基礎主要代表人物及觀點： 威廉配第首次提出級差地租的概念；首先提出了地價可由土地獲得的地租資本化的觀點。缺點：沒有把利潤與地租分開來；沒有把價值和使用價值區(qū)別開來；并且認為地租是土地的恩賜，而不是工人勞動的產物。理查德坎帝隆認同配第關于地租是一種剩余的觀點；正確指出，地租=市場價格生產成本利潤。亞當斯密古典政治經濟學的主要代表人物。主要貢獻在國富論比以前明確得多地論述了地租量地決定問題；他的生產要素成本價值

5、論成為現(xiàn)代西方成本估價法的理論基礎之一。價值是一種客觀現(xiàn)象，價值的存在是商品效用的源泉，短缺可以影響商品的交換價值，但是土地、勞力和資本等基本生產要素成本決定商品的基本價值或自然價值。大衛(wèi)李嘉圖是古典政治經濟學的又一杰出代表和理論完成者；運用勞動價值理論研究地租，對級差地租理論做出了突出貢獻；理論建立基礎為土地邊際收益和報酬遞減概念的基礎；土地邊際收益價值論成為現(xiàn)代西方收益還原法中派生出的土地剩余估價技術和最高最佳使用的理論基礎。讓馬帝斯特薩伊政治經濟學概論中；提出了“生產三要素論”應成為地租理論的基礎，認為生產出來的產品是勞動、資本和土地共同發(fā)揮作用的結果。這一理論成為我國在土地估價中測定土

6、地級差收益的基本方法。馬克思19世紀古典價值理論面臨的挑戰(zhàn)之一；批判、吸收、發(fā)展古典地租理論尤其是李嘉圖的差額地租理論的基礎上，根據(jù)勞動價值學說，創(chuàng)立了科學的地租理論；地租=市場價格個別生產價格，還提出了“資本化的地租表現(xiàn)為價格”，其公式：土地價格=地租/利息率； 古典價值理論面臨的又一挑戰(zhàn)澳大利亞學派的邊際效用原理，即商品價值大小與邊際效用有關，即商品價值最終取決于其滿足消費者效用的貢獻率。阿爾弗雷德馬歇爾現(xiàn)代西方房地產價值理論的奠基人；成功地將邊際效用的需求價格理論和古典學派的供應成本學說結合起來，創(chuàng)立了新古典綜合論，使之成為當代西方價值論的基礎；具體內容，運用邊際分析和供求分析綜合起來分

7、析地租地價，認為供給與需求像一把剪刀的雙刃共同起作用，雙方誰也不能單獨決定價值，市場機制使價格與成本達到某種均衡，完善的市場經濟使價值、價格與成本達到和諧統(tǒng)一。從某種意義上說，馬歇爾是現(xiàn)代西方房地產估價理論和三種基本估價方法的奠基人。約翰B克拉克美國，運用邊際分析、數(shù)量分析以及報酬遞減規(guī)律論證了地租地價問題。威廉阿郎索美國，在20世紀60年代引入?yún)^(qū)際均衡和區(qū)位邊際收益等空間經濟學理論，提出競標地租觀點，并做出了市場經濟條件下的城鎮(zhèn)土地租金梯度曲線和同心圓土地利用模式圖；它是解釋土地在不同用途間轉換和不同用途具有不同地價的有效方法。阿爾弗雷德韋伯在本世紀初創(chuàng)立工業(yè)區(qū)位論，其理論的核心是通輸、勞力

8、及集聚因素間相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產品的生產成本最低點。華爾特克理斯塔勒德國地理學家，則在系統(tǒng)分析區(qū)域城鎮(zhèn)體系各級中心地的分布格局與市場、服務、交通、行政區(qū)劃等區(qū)位因子相互關系的基礎上，創(chuàng)立了中心地理論。區(qū)位理論，提示了一定區(qū)域內人類經濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內在聯(lián)系和空間分布規(guī)律。B國外及我國香港地區(qū)房地產估價研究狀況20世紀20年代以來，西方主要國家進入城市化高速發(fā)展時期，房地產業(yè)出現(xiàn)空前繁榮，同時推動房地產估價研究的發(fā)展，大體上可分為三個階段：第一階段，土地經濟學派的興起，奠定了土地價值論基礎 。這一時期的代表作有費希爾發(fā)表的房地產原理（1923年），巴比科克的

9、房地產估價（1924年），埃利和穆爾豪發(fā)表的土地經濟學基礎（1925年）。第二階段，摩茨科雜愛房地產評估界發(fā)表了劃時代意義的論著房地產估價過程（1927年），他在這本著作中發(fā)展了馬歇爾的思想體系，將價值理論與評估理論緊密結合起來，指出在完全競爭的均衡條件下，正常價值、長期成本和資本收益價值之間可互為驗證的理論基礎。第三階段，其代表人物是海德、阿特金松和舒姆茨，他們分別推廣和發(fā)展了比較法、收益法和成本法中價值評估技術，特別是舒姆茨在估價過程（1941年）一書中構建的估價模型被美國房地產估價師協(xié)會收錄在首次發(fā)表的房地產估價（1951年），該書到2000年為止再版13次，成為西方房地產界最有權威的房

10、地產估價專著。英國房地產估價研究狀況現(xiàn)代房地產估價的發(fā)源地，早在1884年便出版了房地產估價的專著，詳細論述了收益法，近百年間，該方法幾乎沒有多大變動；英國的估價，注重經驗和藝術的結合，主要采用五種估價方法：比較法、投資法（收益法）、成本法、剩余法（假設開發(fā)法）和利潤法。早在1890年，馬歇爾明確提出了擴展收益法的應用，他把利潤作為連接價值與收益的紐帶，并給出了公式：價值=收益/利率。發(fā)展到現(xiàn)在，收益法逐漸成為房地產估價的三大基本方法之一。至20世紀60年代前的上百年間，英國經濟持續(xù)平衡發(fā)展，通脹率保持在一個相對較低的水平，傳統(tǒng)收益法中的資本化率就是投資收益率。進入60年代，房地產投資的外部經

11、濟環(huán)境發(fā)生很大變化，通脹率大幅提高，業(yè)內人士開始深刻反省傳統(tǒng)方法的合理性，提出了全風險收益率和收益率逆差的概念。全風險收益率，由于包含了投資的經營發(fā)、金融、變現(xiàn)、收益變動風險而得名。收益率逆差，是指房地產投資的初期收益率與金邊債券投資收益率相比所出現(xiàn)的倒掛的現(xiàn)象。1959年，愛爾沃德（Ellwood）提出房地產的總價值應當反映抵押貸款的價值和權益的價值，并發(fā)表了Ellwood表，將收益法發(fā)展到了一個新時期?，F(xiàn)在西方房地產估價領域廣為熟知的Ellwood抵押收益法，其實是對該法的簡化和步驟分解，使之簡易直觀，簡化后稱作阿克松（Akerson）簡化式。進入80年代以后，由于英國房地產市場交易案例的

12、大幅增加，收益法幾乎被比較法所取代，并廣泛應用至今。美國房地產估價研究狀況 （特征）美國房地產估價師協(xié)會對房地產價格評估工作注重技術（公式）、計量，對已確定的房地產中的某種權益的性質、品質、價值（或效用）進行不偏不倚的估價。估價工作，是以針對相應市場領域采用有選擇的調研方法、綜合相關數(shù)據(jù)、應用正確的分析方法，以及具備為提出解決問題方案所必要的知識、經驗和專業(yè)性判斷為依據(jù)。美國采用三種房地產估價方法：比較法、收益法、成本法。一般將房產和地產共同評估，尤其是早期對于課稅標準價格的評定；擬定各種路線價法則，如慎格爾在其所著房地產估價原則一書中提到，最先使用的深度價值表4321法則；對于各種深度的宗地

13、價格，最先被承認的法則，是1866年紐約市法官霍夫曼創(chuàng)立的霍夫曼法則；此后，霍夫曼尼爾法則，曾在紐約施行；對于市街地的課稅估價，其中最著名的是蘇馬斯法則；80年代的比較法。德國房地產估價研究狀況從歷史上講，德國德城鎮(zhèn)規(guī)劃、用地計劃等都具有其先進性。德國的房地產估價方法主要有三種：比較法、收益法和成本法。德國的房地產估價主要有市場流通值和課稅標準價格兩種。市場流通值，是體現(xiàn)房地產在當前市場條件下的價格，它由權益或供求關系決定的；課稅標準價格，實際上是房地產的普通價值，主要是為財產稅、地稅、工商稅、地產購買稅和遺產稅的征收提供依據(jù)；比較法為最主要方法。加拿大房地產估價研究狀況所有私人或公務員對房地

14、產市價的評估，基本上都采用比較法、收益法和成本法三種方法。這三種方法均根據(jù)市場動態(tài)而定。成本法的基礎在于，“任何謹慎的投資者所愿意為物業(yè)支付的價格不會高于他購買這塊土地并建造同樣稱心和效用的建筑物而不過分拖延建造時間的總費用”；收益法，是將收入按與市場相一致的比率進行資本化。這一方法是建立在價格是預期收益的折現(xiàn)值這個基礎上的；比較法的一個前提是，市場價來源于比較物業(yè)的價格。采用三種方法評估房地產市場價格，每種方法的結果都必須由另兩種方法加以驗證。前兩種最被看中，因為它們最能準確反映市場上買者及賣者的態(tài)度。成本法不被看中的原因，折舊的量化困難且主觀；對物業(yè)的需求不同，造成物業(yè)價格會高于或低于物業(yè)

15、總的建筑成本（含稅收、利潤等）。日本房地產估價研究狀況在日本，房地產被稱為不動產，因而房地產估價也被稱為不動產鑒定估價，房地產估價師被稱為鑒定士。日本的不動產鑒定估價由日本不動產評估協(xié)會和日本政府共同管理。日本不動產鑒定評價主要使用比較法、收益法和成本法。其中，比較法和成本法應用最為頻繁。在對土地價值進行鑒定評價時，一般首選比較法；對建筑物的價值鑒定評價時首選成本法；當難以從市場上找到用以比較的交易實例限制了使用比較法時，就要借助政府公布的不動產評估信息。比較法通常選用四個用于比較的不動產實例。此外，在使用收益法時，一般使用直接還原法，而較少使用復雜的折現(xiàn)現(xiàn)金流方法（DOF）；但若有人特別委托

16、使用DOF方法、并愿意為此多支付評估費，鑒定士也可以提供一個10年期的DOF分析。香港地區(qū)房地產估價研究狀況 香港的房地產估價方法承襲自英國，主要采用5種方法：比較法、投資法（即收益法）、成本法、剩余法和利潤法。比較法，除了對一些“特殊”或“罕有”的房地產，由于缺乏可比較的市場資料，需考慮其他方法外，估價師都是依照比價法進行估價，因為該方法簡易、可靠。用收益法進行估價，是根據(jù)房地產正在未來一段日子里可收取租金回報的“現(xiàn)在價值”。首先在同區(qū)內找到足夠同類型的房地產的買賣資料，然后分析這些資料可得到一連串的“回報年期”系數(shù)房地產的現(xiàn)值系數(shù)。成本法，是建立在以下假設基礎上的，即建筑費與價值是相關連的

17、，因此，地價加上建筑物的建筑費相當于土地和建筑物的整體價值。在香港，估價師認為：這個假設是含糊的，因為價值是由供給和需求兩種力量決定的，建筑費只是影響供求平衡諸多因素的一個，并且僅在個別方面影響其價值。通常用于很少轉手或是沒有市場依據(jù)的房地產類型的估價。利潤法的依據(jù)，是假設某些房地產價值與使用該房地產所得到的收益之間具有一定的關系。該方法是一種非常間接的方法，并包含了一個固有的缺點，即完全依賴估價人員在解釋和處理數(shù)據(jù)時的主觀性。少用。剩余法的原理在于，土地是所有經濟活動的承擔者，而土地價值與其相關聯(lián)的經濟活動有直接聯(lián)系。香港使用這個方法評估土地價值時，要將土地開發(fā)費用扣除，包括基建費、建筑師和

18、估價師費、法律費、代理費、財務費及開發(fā)者的收益。用這個方法得到的估值依賴許多的變量，因而誤差機會較大。除非所考慮的房地產具有開發(fā)或再開發(fā)的可能性和很難找到同類型房地產進行直接比較時，通常不用這個方法。（二）我國房地產估價研究狀況與國外房地產估價的研究類同之處，即也是先從土地估價的研究出發(fā)，然后再發(fā)展成房地產結合的估價。我國房地產估價理論研究始于20世紀30年代。1930年，章植的土地經濟學出版；1935年，張輝出版了上海市地價研究，同年高信出版了南京市之地價與地價稅；1938年，王丙勛出版了天津市地價概況；1944年出版了伊利和魏萬爾合著的土地經濟中譯本、張丕介的土地經濟學導論、以及王季深上海

19、之房地產等一系列著作。這個時期主要是在介紹國外房地產經濟學理論的基礎上，對房地產價格作了初步研究。 新中國成立后，。認為社會主義不存在地租，城市住宅不是商品，因此，房地產業(yè)不復存在，房地產價值及價格評估研究也被冷落。 1980年11月成立了中國土地學會，并召開了許多學術討論會，探討社會主義地租地價問題。這一時期，以地租地價問題討論為中心，引發(fā)了整個土地價格問題的研究，較普遍地承認應實行土地使用制度改革；以住宅商品化問題討論為中心，引發(fā)了住宅商品化、住宅制度改革、房產經濟等問題的深入研究，逐步形成了房屋商品化理論體系。1984年12月12日，原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部發(fā)布了經租房屋清產估價原則，這是新

20、中國成立后發(fā)布的第一個關于房地產估價的部門規(guī)章。規(guī)定房屋估價方法為：房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價值´新舊程度；或房屋現(xiàn)值=房屋重置完全價值-房屋折舊。自1987年起，我國開始城鎮(zhèn)土地定級估價工作，并且由點到面，由沿海到內地，由大中城市向中心城市逐步進行，以便探索出適合我國當時地價評估的方法。1990年，當時的國家土地管理局在總結上述方法的基礎上，于1990年頒布城市土地定級規(guī)程（試行），1993年頒布城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（）試行。1997年，我國的土地估價管理辦法、土地估價管理條例紛紛出臺，土地市場日趨健全和完善，市場交易資料已很充分。1989年7月我國第一家房地產評估機構深圳市物業(yè)

21、估價所成立。1990年深圳市政府發(fā)布了深圳經濟特區(qū)物業(yè)估價暫行辦法。1991年，建設部政策研究中心、中國城市住宅問題研究會房地產評估委員會組織的課題房地產價格評估方法與應用完成，第一次比較全面地介紹了國外地房地產估價方法，同時總結了當時我國常用的房地產價格評估方法，如，計分計點法、重置評估法、土地成本加總法。在房屋租賃價格評估方面，介紹了實例估價法、對照評估法、標準房租增減評估評估法，同時介紹了土地級差收益測算和高層建筑地價分攤的方法。受當時條件的限制，主要是運用成本法，只有沿海少數(shù)大城市開始應用比較法和收益法。從1992年起，北京市研究制定了北京市房屋重置價評估標準，在總結當時各地使用的分等

22、定價法、定額核算法、折舊扣除法、分項計價法的基礎上，提出了“部件計分法”。這為我國房屋重置價格標準的制定開了定量分析的先河。四、房地產評估（業(yè)）的歷史與發(fā)展（一）房地產評估（業(yè)）的起源房地產評估是社會分工日趨專業(yè)化的結果；是市場經濟發(fā)展到一定階段的客觀要求和必然產物。（二）房地產評估實踐、房地產評估（業(yè)）的歷史與發(fā)展：A中國，早在漢武帝時，征收以土地為主的財產稅，從而萌發(fā)出我國古代房地產評估現(xiàn)象，并且世界各國評估業(yè)的發(fā)展也大多以土地稅收估價為起點。B英國，二十世紀七十年代發(fā)生的房地產危機促使評估標準產生，當時很多銀行、會計、收購伙伴等對房地產的貶值失望，在評估中房地產價值的確定也缺乏規(guī)范。產生

23、了機構（英國皇家特許測量師學會）。C美國，評估標準產生的推動力是二十世紀八十年代末期美國的金融風險，原因之一在于美國政府對資產評估業(yè)不予直接管理。采取措施：1989年美國國會通過了第11號法令不動產評估改革關于修訂聯(lián)邦金融法規(guī)的強制法令；管理制度上，1987年成立了美國促進會。D法國、日本、澳大利亞等國家也都先后制定了自己的評估標準、方法和管理制度。E歐洲的評估組織，1977年歐洲不動產評估組織成立，之后出版了適合全歐洲的評估標準藍色綱領，1997年4月第一套標準修訂。F國際：基于不動產界需要互相加深理解，1982年國際資產評估標準委員會成立。隨著全球經濟一體化進程的加快，各國經濟的互相滲透，

24、建立統(tǒng)一的評估標準的需要也就越來越強烈，1994年，形成了修訂完成的國際評估標準白皮書。G中國：在當代，也出現(xiàn)過類似的資產評估活動，如五十年代，實行新稅則時，曾規(guī)定對房產和地產先按照標準房價和地價進行測算，然后計征稅款。中國城市房地產管理法規(guī)定了“國家實行房地產評估制度” 和“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。1993年2月，原國家土地管理局發(fā)布土地估價師資格考試暫行辦法； 1995年3月，建設部與人事部聯(lián)合發(fā)布了房地產估價師執(zhí)行資格制度暫行規(guī)定和房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法；1995年5月，原國家國有資產管理局和人事部聯(lián)合發(fā)布注冊資產評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和注冊資產評估師執(zhí)業(yè)

25、資格考試實施辦法。第二節(jié) 房地產的概念與存在形態(tài)一、房地產的概念（一）概念表述的多樣性：注意定著物與附著物的區(qū)別（二）本質的同一性（三）本教材的房地產概念二、房地產的存在形態(tài) （一）單純的土地：狹義、廣義、最廣義 （二）單純的建筑物：建筑物、構筑物、房屋的區(qū)別 （三）房地合一的房地產：完整實物形態(tài)；區(qū)別單獨、區(qū)分、共同所有第三節(jié) 房地產的特征一、房地產估價的必要性：由特征決定一、 土地的特性：（一）土地的自然特性：承載力；肥力；不可移動性；數(shù)量固定性；耐久性；個別性（二）土地的文化特性：用途多樣性；社會經濟位置的可變性；合并與分割的可能性三、房地產的特征種類： （一）固定性 （二）差異性 （三

26、）昂貴性 （四）升值性 （五）長期性 （六）雙重性 （七）敏感性第四節(jié) 房地產價格的特征與形態(tài)（分類）一、房地產價格的概念（一）貨幣表現(xiàn)（二）最根本的特征：雙重實體二、房地產價格的形成基礎（一）房地產的有用性（二）房地產的相對稀缺性（三）房地產的有效需求三、房地產價格的特征（一）共性：以貨幣表現(xiàn)；也受價值規(guī)律的影響 （二）個性：表現(xiàn)形式；本質特征；價格構成基礎；形成基礎四、房地產價格的形態(tài)（分類）（一）土地價格分類 A按照土地權屬分：所有權價格與使用權價格； B按照形成基礎分：征用地價、批租地價與轉讓地價；C按照計算單位分：總地價、單位地價與熟地樓面價。 D按照出讓方式分：拍賣、招標、協(xié)議價格

27、（二）建筑物價格分類 A按照流通形式分：出售和出租 B按照計算單位分：總價格和單位價格 C按照交房時間的差異分：現(xiàn)房價格與期房價格（三）房地合一價格分類 A按照形成基礎分：評估價格（收益、基準以及試算價格）、市場價格、 成交價格、理論價格和公開市場價值； B按照用途不同分：買賣價、租賃價、抵押價、課稅價、典當價、保險 價、征用價等； C按照市場性程度分：正常價格、限定價格、特定價格； D按照實物形態(tài)分：土地價格、建筑物價格、房地合一的房地產價格五、房地產價格的作用（一）調節(jié)供求關系（二）引導和公告作用：政府定期公布的基準地價、標定地價、房屋重置價格（三）促進技術進步（四）優(yōu)化資源配置的作用思考

28、題：1、如何理解房地產與房地產價格的概念？ 2、房地產的特征對房地產估價產生哪些影響？ 3、房地產估價的必要性？第二章 房地產評估的理論基礎教學目的要求：學習本章要求學生了解地租、地價、區(qū)位以及轉換邊際的房地產評估理論；著重了解地租與區(qū)位理論。教學重點：地租與區(qū)位理論教學難點：轉換邊際理論第一節(jié) 地租理論一、地租的概念 土地所有者憑借土地所有權得到的收入，土地所有權價格；本質是收益權；只要土地所有權存在，就存在地租。二、地租的表現(xiàn)形態(tài)（一）絕對地租 A絕對地租形成原因：土地所有權壟斷 B絕對地租的來源：城市工業(yè)部門總利潤的扣除 C絕對地租的量化（本質）：是為取得一定的土地空間進行一定的經營活動

29、而必須支付的最低代價。 D絕對地租的形成條件：低于工業(yè)資本有機構成的農業(yè)資本有機構成（二）級差地租 A級差地租產生的原因：土地的有限性引起的土地經營權壟斷 B級差地租的來源：城市土地經營所獲得的超額利潤 C級差地租形成的條件：土地區(qū)位的優(yōu)劣土地的質量等級D級差地租的分類與量化：由于形成的具體情況不同具有兩種形式：級差地租和級差地租，級差是由于由于土地位置、肥力差別引起的資本生產率的差別而形成的；級差地租是由于在同一塊土地上連續(xù)追加投資引起的資本生產率的差別而形成。 形式上雖有區(qū)別，但實質相同，都是由投入在土地上的等量資本所具有的不同生產率而產生的結果；都是由農產品的個別生產價格低于社會生產價格

30、之間的差額產生的超額利潤轉化而成。三、絕對地租與級差地租的異同點 （一）相同點：從本質上講都是由土地所有權決定，都同樣地體現(xiàn)了土地所有權的經濟利益要求。（二）不同點：從量上看，城市絕對地租是作為工業(yè)生產總利潤的扣除，因而它是與一定的社會經濟發(fā)展水平相適應；級差地租則具有與土地的質量等級相關的確定的量的規(guī)定性，因而在城市土地利用及城市地產評估中級差地租具有更重要的意義。四、地租理論在房地產評估中的指導作用 （一）絕對地租的作用 按照馬克思的地租理論，城市的絕對地租由農業(yè)絕對地租水平決定，以城市郊區(qū)一定區(qū)域內的相對劣等地的地租量為基準。因此，絕對地租是房地產評估中調節(jié)、控制城市最低地價的重要基礎。

31、（二）級差地租的作用 級差地租是房地產評估時要遵循的最佳效用原則、預測原則、時日原則的依據(jù)。 一定區(qū)位上的城市土地，可以獲得的級差地租是由土地生產力的水平界定的。以級差地租為基礎評定的地價標準應主要以由不同區(qū)位土地生產力的高低導致的級差地租量為依據(jù)。這一點對評定地價的最高值尤為重要。第二節(jié)地價理論一、地價理論的概念正因為有地租，才會產生土地價格。土地價格的實質：地租的資本化；地租是地價的基礎。價格可以完全不是價值的表現(xiàn)，沒有價值的東西在形成上可以具有價格。二、地價的計量馬克思的理論：如果撇開競爭和土地投機，影響土地價格變動的有兩個：一是地租量，二是利息率二、 地價理論的應用：（一）土地定級（二

32、）地價評估三、 地租與地價理論的區(qū)別與聯(lián)系事實上，地租理論和地價理論是相互補充、密不可分的。所不同的是地租理論對地產評估的過程起著定性化的指導作用；而地價理論則是使地產評估工作更接近模型化與定量化的基礎。第三節(jié)區(qū)位理論一、區(qū)位的概念：綜合概念是自然地理位置，經濟、交通地理位置在空間地域上有機結合的具體表現(xiàn)。區(qū)位不僅包括地球某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，還強調自然界的各種地理要素和人類社會經濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間布置上的反映。二、區(qū)位理論的應用（一）區(qū)位論基本原理與城市土地布局；城市土地利用（二）城市地域結構論與分類估價；廠址選擇（三）工業(yè)區(qū)位論與工業(yè)用地評估；商業(yè)服

33、務業(yè)網點設置（四）規(guī)劃理論；城市規(guī)劃和經濟規(guī)劃第四節(jié)轉換邊際原理一、西方轉換邊際理論概述 是解釋土地面積在具有不同地租支付能力的用途間分配的有益方法。二、轉換邊際理論的應用 我國在地價比方面的運用：商業(yè)：住宅：工業(yè)地價比=4：2：1三、轉化邊際原理在（房）地產評估中的作用（一）在分類估價中轉換邊際原理起著具體的指導作用如商業(yè)用地對區(qū)位最敏感，宜用點價、路價、片價等。（二）轉換邊際原理在評定綜合基準地價時具有決定性（三）轉換邊際原理對于合理調整用地結構也有重要意義 運用轉換邊際原理進行的地產評估的成果在實際中可以作為土地有償使用的依據(jù)，如計征土地使用稅等。從這個意義上講，轉換邊際原理對于調整用地

34、結構、促進土地的合理布局有積極推動作用。思考題：1、簡述房地產估價的地租、地價、區(qū)位以及轉換邊際原理在我國的產 生與發(fā)展。 2、簡述房地產估價的地租、地價、區(qū)位以及轉換邊際原理的異同點。第三章 房地產估價的原則與程序教學目的要求：學習本章要學生了解房地產估價的必要性、原則與程序教學重點：房地產估價的原則與程序教學難點：房地產估價的原則第一節(jié) 房地產估價的必要性一、房地產估價的概念主體、目的、原則、程序、內容、對象二、房地產估價的必要性 （零）房地產估價為政府宏觀調控房地產市場提供依據(jù)（一）房地產估價是建立社會主義市場經濟體制的需要（二）房地產估價是各類房地產交易的需要（三）房地產估價是房地產稅

35、收的需要（四）房地產估價是房地產抵押、保險、典當業(yè)務的需要（五）房地產估價是房地產征用、拆遷、補償?shù)男枰┓康禺a估價是法人和自然人作出投資決策的需要（七）房地產估價是企業(yè)合資、改制、改組、兼并、聯(lián)合入股以及破產清算或清產核資的需要（八）房地產估價是處理房地產糾紛的需要一類在買賣、交換、租賃、征用、課稅等；二類離婚、遺產繼承等。（九）房地產估價為上市公司上市提供參考依據(jù)第二節(jié) 房地產估價的原則一、房地產估價原則的概念 能符合房地產價格形成的客觀規(guī)律，能使估價工作順利、有效地展開并最終取得成果的那些應遵循的法則和標準。二、房地產估價原則的作用 （一）原則是指南，使效率增加； （二）對房地產估價

36、的基本前提具有認識上的一致性對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果有相似性； （三）幫助估價人員思考和衡量估價對象的價值，首先把估價對象的價值框定在一個合理的范圍內。三、房地產估價原則的內容（一）合法原則：合法前提 合法原則要求估價以估價對象的合法權益為前提； 合法的含義是指符合國家的法律、法規(guī)和相關政策以及當?shù)卣囊?guī)定； 合法權益包括：合法產權、合法使用與合法處分等方面 。1、合法產權方面，以房地產權屬證書和有關證件為依據(jù)；具體方面，注意區(qū)分：農民集體所有的土地不當作國有土地；劃撥地塊不能當作有償出讓地塊；違法用地不能當作合法用地；違章建筑不能當作合法建筑；臨時建筑不能當作

37、永久建筑；手續(xù)不完備的建筑不能手續(xù)完備的；共有的房地產不能當作獨有（完全產權和部分產權）；有糾紛產權不能當作無糾紛產權2、合法使用方面，以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。3、合法處分方面，以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；土地使用權出讓合同4、其他方面，評估的價格必須符合國家的價格政策。 具體說，房改售房的價格，要符合政府有關該價格測算的要求；新建的經濟適用住房的價格，要符合國家規(guī)定的價格構成和對利潤率的限定；農地征用和城市房屋拆遷估價，要符合有關農地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆?、行政法?guī)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地

38、產，就不能作為以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產沒有抵押價值。5、舉例說明合法原則的具體應用。以城市房屋拆遷估價指導意見（2003年12月1日）第12條為例，有了該規(guī)定，估價人員在拆遷估價中就可以按照下列幾點把握被拆遷房屋的性質和面積一般以被拆遷房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估；在對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致時，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。（房屋面積鑒定機構或具有房產測繪資格的房產測繪單位）（二）最高最佳使用原則：使用前提 長期考慮的特點

39、 必須同時符合4個標準：1、法律上許可；2、技術上可能；3、經濟上可行；4、價值最大化。 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選： 1、法律上的許可性 2、技術上的可能性 3、經濟上的可行性 4、價值是否最大 實際應用上，對下列前提根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明： 1、保持現(xiàn)狀前提 2、裝修改造前提 3、轉換用途前提 4、重新利用前提 5、上述情形的某種組合。最常見的是2+3種的組合。（三）供求原則： 價值規(guī)律的運用 在分析供求關系時，除了要掌握一定時期內供給與需求的總量變化，還要注意供給與需求的

40、結構性變化； 房地產的價格受需求變化的影響更大； 估價時分析的供求關系主要是當?shù)赝惙康禺a的供求關系。（四）替代原則：追求經濟合理性是人們經濟行為的普遍原則，價格低，效用 大的選擇結果，可使相互替代的商品價格趨于一致。 市場比較法的理論基礎 替代原則要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 無論我們采用什么估價思路和估價方法，都必須首先承認替代原則： 市場比較法是用相同或類似房地產的成交價格來“替代”估價對象的價格； 收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象在估價時點的價格； 成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價格，等等。（五）估價時點原則：（又稱評估

41、基準日、估價期日、評估時日） 很強的時間相關性和時效性（在估價時點的客觀、合理價格或價值）； 估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應就會有不同的價格； 注意估價時點與估價作業(yè)期的不同； 注意估價目的、估價時點、估價對象狀況、房地產狀況四者的內在聯(lián)系：估價時點估價對象狀況房地產市場狀況過去（回顧性估價）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來（預測性估價）未來未來（六）公平原則： 合理、公正 為評估出公平合理的價值，估價人員需作到： 1、應本著下列假設進行估價：各方當事人均是理性的、精明的； 2、估價人員應以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，又稱“換位思考”； 3、估價人員再以專家的身份來反復

42、、精細地權衡評估價值； 4、為評估出公平合理地價值，估價人員還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響。第三節(jié) 房地產估價的程序一、房地產估價程序的概念 明確對某一宗房地產進行估價，從頭到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；反映的是估價工作的客觀過程，整個過程中的各項工作之間具有內在的邏輯關系。 估價的程序反映的是估價工作的客觀過程，整個過程的各項工作之間具有內在的邏輯聯(lián)系。二、房地產估價程序的內容（一）接受任務：被動接受、主動爭取、自用自估 被動接受工作時，估價需求者可能是房地產所有者或使用者的代理人；房地產的欲購買者；一方以提供房地產的方式與另一方合作，另一方也可能委托估價機構估價；以

43、房地產抵押貸款為目的，受理該抵押貸款的銀行也可能委托其信任的估價機構對該房地產進行估價；政府為課征房地產稅；法院要處理涉案的房地產，如拍賣、抵債、定罪量刑等；城市房屋拆遷，拆遷當事人委托估價機構對被拆遷房屋進行估價，等待。 自用自估的房地產估價適用情況，如：企業(yè)在清產核資時對自己擁有的房地產進行估價；房地產開發(fā)商為其參加政府舉行的土地使用權拍賣、招標出讓活動，擬報出的購買價格進行評估。（二）明確基本事項、簽定估價合同： A明確待估房地產主要明確估價對象，還要弄清楚評估對象的坐落位置、面積、用途、結構、 四至等等 B明確評估目的 是服務于市場交易，還是糾紛處理，或是組建合資企業(yè)、跨地區(qū)集團、股

44、份公司等。 C明確估價時點 估價日期的確定通常與企業(yè)財務核算報表填報的結算期相一致；例 多數(shù)估價是對當前的價值進行評估，一般以實地查勘之日為估價時點； 委托評估日期為估價日期； 企業(yè)集團各成員組建簽約期為估價日期； 房地產糾紛案中過去發(fā)生爭議的時點。 一般地，估價基準日不要以將來某日做估價時點。 估價時點究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。 從理論上講，估價時點的詳細程度與估價的難易程度有關，估價時點越具體，要求的估價精度越高，估價也就越困難。D明確估價投標書的交付日期 注意估價日期（時點）與評估時期的不同點。（三）選擇估價方法 估價方法的采用，取決于估價對象的房地產類型、估價方法

45、的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質量。估價方法選定后就是進行具體的測算。（四）收集資料、實地查勘 估價所需的資料：委托估價方需要按估價合同的要求向受托方提供有關待估房地產的法律、技術方面的資料；對房地產價格有普遍影響的資料；對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料；相關實例資料，即類似房地產的交易、開發(fā)建設成本、收益等資料，搜集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法；反映估價對象狀況的資料。搜集資料的渠道：委托人提供；實地查勘獲得；詢問有關知情人士；查閱估價機構的資料庫；到政府有關部門查閱；查閱有關報刊或登陸有關網站等。實地查勘注意事項：有一些估價項目的委托人與被查勘房地產的業(yè)主不是同一

46、人，估價人員一是可要求委托人與被查勘房地產的業(yè)主事先做好溝通；自己向被查勘房地產業(yè)主說明來意和相關情況，爭取其理解與配合。（五）配備人員、制定作業(yè)計劃 估價作業(yè)計劃的主要內容主要包括：擬采用的估價技術路線和估價方法；擬調查搜集的資料及其來源渠道；預計所需的時間、人力、經費；估價作業(yè)步驟和時間進度安排，通常最好附以流程圖、進度表等。（六）計算并最終確定估價額 不同估價方法測算結果之間有較大差異時，應尋找原因，可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查：測算過程是否有誤；基礎數(shù)據(jù)是否準確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當；所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；是否符合估價原則。特別需要

47、強調的是，估價中的每一個數(shù)字都應有來源依據(jù)。、在確認所有的測算結果無誤之后，應根據(jù)具體情況選用簡單算術平均數(shù)、加權算術平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等數(shù)學方法之一求出一個綜合結果。（七）撰寫估價報告書 估價報告的形式分為書面報告和口頭報告（如專家證詞）。書面報告按照格式，又可分為敘述式報告和表格式報告，報告書的格式有固定式、自由式。 一份完整報告通常由個部分組成： 封面（標題、估價項目名稱、委托人、估價機構、估價作業(yè)期）；目錄；致委托人函（致函對象、正文、落款、日期）；估價師聲明；估價的假設和限制條件；估價結果報告（委托人、估價機構、估價人員、估價目的、估價時點、估價對象、評估價值定義、估價依據(jù)、估價方

48、法、估價結果、估價作業(yè)期、估價報告應用有效期；其他說明）；估價技術報告（詳細介紹估價對象的區(qū)位、實物和權益狀況，分析影響估價對象價值的各種因素，說明估價的思路和采用的方法及其理由，說明估價的測算過程、參數(shù)選取等，說明估價結果及其確定的理由。）；附件。（八）估價報告書的審核、確認、交付及收費事項（九）估價資料歸檔：估價機構與委托人簽訂的估價委托合同；估價機構向委托人出具的估價報告（包括附件）；實地查勘記錄；估價項目來源和接洽情況記錄；估價過程中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見記錄；估價報告審核記錄；估價人員和估價機構認為有必要保存的其他估價資料。思考題：1、為什么說房地產估價是一

49、門科學，也是一門藝術？ 2、試分析各估價原則的含義。 3、如何理解估價時點的意義？它與估價作業(yè)時間有何區(qū)別？ 4 、估價為什么要遵循一定的程序？ 5、估價人員一般應如何選擇估價方法？ 6、提高估價報告書質量的途徑有哪些？第四章 房地產價格的影響因素教學目的要求：學習本章要求學生了解影響房地產價格的內、外部因素。教學重點：影響房地產價格的內、外部因素。教學難點：房地產價格的形成過程第一節(jié) 房地產價格的形成過程一、與一般商品價格在形成上的共性（一）商品價格的形成基礎相同（商品價值論，供求關系）（二）商品價格的構成要素相同（三）商品價格的影響因素： A從市場主體看： 需求導向（接受的消費者價格） 競

50、爭者導向 根據(jù)成本結構制定 的價格（成本導向） B從來源看：二、房地產商品價格形成過程中的特性（一）價格構成要素的復雜性（二）價格表現(xiàn)形式的單一性（三）價格影響因素的多樣性（四）價格高低差異的重要性第二節(jié) 影響房地產價格的內部因素一、影響房地產價格的內部因素的概念：據(jù)房地產實物形態(tài)的構成：內部因素來源于土地和建筑物二、影響房地產價格的土地因素（一）位置、面積（二）地形、地質（三）形狀、用途（四）“生熟”程度（五）交通、環(huán)境（六）土地肥力三、影響房地產價格的建筑物因素（一）用途、質量（二）結構、裝修（三）樓層、朝向（四）附屬設備、完損程度（五）政策法規(guī)對建筑物消防、防震等設施的有關規(guī)定第三節(jié) 影

51、響房地產價格的外部因素一、影響房地產價格的外部因素的概念：二、影響房地產價格的外部因素的內容：（一）影響房地產價格的地區(qū)環(huán)境因素（二）影響房地產價格的經濟因素（三）影響房地產價格的人口因素（四）影響房地產價格的社會因素（五）影響房地產價格的政策法規(guī)因素（六）影響房地產價格的心理因素（七）影響房地產價格的國際因素第四節(jié)國外房地產價格的影響因素舉例一、日本的不動產價格影響因素不同用途的土地，影響其價格的主要因素也是有差別的，日本不動產鑒定評價標準列舉的的住宅、商業(yè)和工業(yè)用地的區(qū)域因素和個別因素：（一）住宅區(qū)的區(qū)域因素 日照、溫度、濕度、風向（二）住宅用地的個別因素（三）商業(yè)區(qū)的區(qū)域因素（四）商業(yè)用

52、地的個別因素（五）工業(yè)區(qū)的區(qū)域因素（六）工業(yè)區(qū)的個別因素二、美國住宅價值影響因素排序影響房地產價格的眾多因素是綜合的、復雜的，也是相互關聯(lián)的，然而各個單個的影響因素經過分析是可以排序的。例如，美國的威斯康辛大學的不動產評估技術教科書中就列舉了一個對影響飛機場周圍的住宅價格的因素進行排序的例子。下表就是由美國評估師與房地產經紀人協(xié)會在芝加哥地區(qū)的20個社區(qū)調查分析概括得出。編號影響因素平均分1在鄰近地區(qū)中其他住宅的質量1.232距學校的接近性1.783不動產稅額1.784購物設施接近性1.975主要道路可達性1.976市政設施質量1.997鄰近地區(qū)的樹木灌木公園2.008中等程度飛機噪音2.06

53、9中等程度交通噪音2.1310醫(yī)療服務設施接近性2.5511在機場和相關行業(yè)工作的接近性2.6712機場可接近性2.85思考題：1、影響房地產價格的內部與外部因素對房地產價格怎樣產生影響？ 2、影響房地產價格的內部與外部因素在對房地產價格產生影響的過程中，其關系如何？第五章 剩余法及其應用教學目的要求：學習本章要求學生了解剩余法的基本原理與如何應用。教學重點：剩余法的基本原理、公式和應用范圍。教學難點：利潤的估算；預計估價對象開發(fā)完成后的價值。第一節(jié) 剩余法的基本原理一、剩余法的基本概念又稱倒算法，假設開發(fā)法或預期開發(fā)法二、剩余法的理論依據(jù)：地租理論與價格構成理論房地產開發(fā)建設成本=房地產開發(fā)建設成本+稅金+利潤房地產開發(fā)建設成本=土地成本+建筑物成本+期間費用土地使用權的購買價=房地產銷售價（土地開發(fā)費含基礎設施費+前期工程費 +建安費+公共配套費+籌資費用+管理費用+銷售費用） 稅金正常利潤開發(fā)商