濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告

1、濟南市市場調(diào)查分析報告第一部分：濟南市概況（城市簡介、區(qū)位與地位、性質(zhì)與職能、環(huán)境與資源等）第二部分：政經(jīng)部分（人口、GDP、收入等）第三部分：濟南市房地產(chǎn)市場概況一、濟南市板塊簡析二、重點項目分析三、濟南市房地產(chǎn)市場總體評述第四部分：別墅項目分析一、本項目SWOT分析二、項目 定位綜合分析三、產(chǎn)品見議第五部分：多層項目分析 一、本項目SWOT分析 二、市場定位判斷 三、項目定位綜合分析 四、目標(biāo)客戶定位 五、產(chǎn)品見議 方、價格建議2第一部分：濟南市概況歷史文化名城濟南，南依泰山，北臨黃河，是山東省省會，是副省級城市和沿海開放城市?，F(xiàn)轄六區(qū)三縣一市，總面積8154平方公里，市區(qū)面積2119平方

2、公里，2002年末總?cè)丝?575萬人。濟南素以泉水聞名天下，“七十二名泉”造就泉城美譽。濟南城中有湖，城外有山，兼湖光山色之勝，前人曾贊譽道“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”。古城濟南是一座向現(xiàn)代化快速邁進、富有朝氣、潛力巨大的城市。今天，與時具進的濟南人民，不斷解放思想，開拓創(chuàng)新，國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合實力顯著增強，城市面貌煥然一新，人民生活水平顯著提高，濟南正朝著現(xiàn)代化城市的方向奮力前進。8二、區(qū)役與龍龍濟南位于山東省中西部，地處魯中南低山丘陵和魯西北平原的交接帶 上，南依泰山山地，北跨黃河?，F(xiàn)轄五區(qū)四縣一市，總面積8154k m， 東鄰淄博市和濱州市、南接泰安市和萊蕪市，西連聊城

3、市的東阿縣，西 北和北部鄰德州市的齊河縣、臨邑縣和樂陵市。地理坐標(biāo)范圍為北緯 36° 1'37° 32'，東經(jīng) 116° 14'117° 44'。1、歷史文化地位濟南市為山東省省會，是全國16個副省級城市之一。自明朝洪武九 年（1376年）起，濟南成為山東之政治中心。濟南素以“泉城”著稱，這眾多的泉水源于南部的天空和山脈，它或噴或 涌，孕育了濟南的泉文化，加上濟南悠久的歷史，濟南便被列為國家級歷 史文化名城。2、區(qū)域經(jīng)濟地位在全國六個初具雛形的大城市經(jīng)濟帶中，濟南位于實力第二的京津唐冀魯 大城市經(jīng)濟帶。這個以北京為中心，包

4、括天津、唐山，并與石家莊、濟南、 青島三大城市經(jīng)濟圈所組成的京津唐冀魯大城市經(jīng)濟帶，已成為環(huán)渤海國際經(jīng)濟圈的重要組成部分。在全國已基本形成的18個大城市經(jīng)濟圈中，按經(jīng)濟圈域半徑，濟南經(jīng)濟圈位居第七。3、交通樞紐地位交通條件是發(fā)展經(jīng)濟的“先行官”，是人流、物流的傳送帶。自從1911 年修通津浦鐵路（天津至南京浦口），濟南遂成為中國東部的南北交通中樞， 并與1904年建成通車的膠濟鐵路相連結(jié)，濟南成為中國第一個鐵路樞紐。建國后尤其是改革開放的20年中，濟南的交通基礎(chǔ)設(shè)施大發(fā)展。濟南已成 為全國重要的綜合交通樞紐，由公路、鐵路和航空構(gòu)成了濟南的綜合交通 運輸體系4、科技信息省會濟南的科技信息地位居全

5、省各地市首位，這里集中了 20余所各類大專 院校，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)的條件十分優(yōu)越;集中了全省最優(yōu)勢的科研機構(gòu)，省科 學(xué)院、社會科學(xué)院、農(nóng)業(yè)科學(xué)院、醫(yī)學(xué)科學(xué)院均在濟南，各主要大專院校 和大企業(yè)的科研力量也比其它市地強大得多，濟南國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū)也在不斷增加科技創(chuàng)新能力，充分利用這些科技資源，對于發(fā)展知識 經(jīng)濟是十分有利的;濟南還是全省的信息中心，它不僅擁有浪潮電子集團、 濟南信息港、山東科技市場等一批信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而且眾多的省直各部門 及其事業(yè)單位、中央駐濟機構(gòu)等本身都是信息源，這其中包括駐濟的眾多 媒體機構(gòu)。三、性質(zhì)與職能城市性質(zhì)是指城市在國家或地區(qū)政治、經(jīng)濟、社會和文化生活中所 處的地

6、位、作用及其發(fā)展方向。綜合各方面因素，濟南作為山東省省會應(yīng)承擔(dān)的職能是:全省政治中 心、文化中心、科教中心、信息中心、金融中心、旅游中心和交通樞紐； 工業(yè)以機械制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、家電電子業(yè)、生物工程、新材料等為主 的綜合性中心城市。因此，就城市性質(zhì)而論，濟南是山東省省會，著名的泉城和歷史文 化名城，我國東部沿海經(jīng)濟開放區(qū)重要的中心城市。濟南是全省政治、 經(jīng)濟、文化、科教和旅游中心。濟南歷史文化源遠(yuǎn)流長，文物古跡眾多，泉水馳名中外，古城格局 獨特，是融山、泉、湖、河、城為一體的山水城市，是國家級歷史文化 名城。濟南是副省級城市，是我國東部沿海開放向內(nèi)陸延伸的樞紐城市， 是起跨省區(qū)作用的經(jīng)濟中心和

7、重要的交通樞紐。四、環(huán)境與資源地形市境地處魯中南低山丘陵與魯北沖積平原的交接帶地勢南高北低。南都為 低山丘陵帶，山脈多為東西走向沖部為山前平原帶，北部為臨黃平原帶，地 勢自西向東逐浙下降。濟南境內(nèi)山嶺，屬泰山山地北支。海拔800米以上山 峰有摩床天嶺、梯子山、天馬頂、長城嶺、九頂山等。氣候濟南屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，年平均氣溫14.3C，極端最高氣溫42.7C， 極端最低氣溫-19.7C月平均氣溫-3.6CJ月平均氣溫27.8。年平均降水量 665.7毫米。年均無霜期190天。土地資源全市土地資源總面積8154平方公里，山地丘陵300()多平方公里，平原5000 平方公里。礦藏資源主要有煤、

8、石油、天然氣、鐵、鉀、硬質(zhì)粘土、石灰?guī)r、花崗巖等，其中煤 炭總儲量8億多噸。第二部分：政經(jīng)部分一、入口人口繼續(xù)在控制范圍內(nèi)均衡增長。2002年，全市年末常住總?cè)丝?575萬人»比上年增長1.06%。在全市總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口為2076754人 > 占全市總?cè)丝诘?6.9%;農(nóng)業(yè) 人口 3523537人，占總?cè)丝诘?2.6%。其中非農(nóng)業(yè)人口凈增52016人»比上 年增長2.54% o濟南市全年遷入人口 104061人，遷出人口 77904人，凈遷入26157人，人 口機械增長率為4.67%q。比上年上升1.74個千分點。,民生產(chǎn)總值人均國民生產(chǎn)總值 2003年全市國內(nèi)生

9、產(chǎn)總值達(dá)到1367.8億元，比上年增長14.5%。 第一產(chǎn)業(yè)增加值1()50億元，增長5.0% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值599.6億 元，增長18.0% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值663.2億元，增長13.0% <> 三次產(chǎn)業(yè)的比例為7.7 : 43.8 : 48.5 o 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元(按現(xiàn)行匯率折算為2855美元)，可比 增長13.2%。200.3年今年上半年，我市城市居民人均可支配收入為5497元，比上年同 期增長9.9%。在全國三十六個大中城市排序中列第8位，在十五個副省級 城市中列第6位，在全省17地市排序中列第1位。政經(jīng)總結(jié) 國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，社會事業(yè)全面發(fā)展。 人民生

10、活水平穩(wěn)步提高，消費水平及消費觀念都有很大的變化，這些 的改變都會潛移默化的帶動房地產(chǎn)市場的進步。 整體經(jīng)濟的良好發(fā)展，且迅速發(fā)展，未來前景看好。11第三部分：濟南市房地產(chǎn)市場概況一、濟南市板塊簡析濟南目前主流居住區(qū)，基本形成了 3大房地產(chǎn)板塊（千佛山板塊、七里河板塊、西北部板塊），從3大板塊的房價走勢看，主要表現(xiàn)出以下幾個特點： 抽樣數(shù)據(jù)顯示，濟南市整體平均房地產(chǎn)價格房價水平在2600元/ m2左 右，表明濟南整體的房價水平較為貼近市場。 2）、各個板塊房價水平存在較大落差。濟南房價最高的區(qū)域為城關(guān)區(qū)， 千佛山板塊平均房價水平接近4500元/ m2。與之相反，西北部板塊房 價則居于3大房地產(chǎn)

11、板塊之尾，平均房價水平僅為3000元/ m2。 3）、目前這3個板塊的房地產(chǎn)發(fā)展均以頗具規(guī)模，房價水平均高于全 市平均房價水平。相對而言，這幾個板塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)況，也 代表了濟南房地產(chǎn)整體的發(fā)展水平二、重點項目分析因本項目旨在跳越市場，打造濟南房地產(chǎn)市場“第一豪宅”，不能同一般產(chǎn)品相比較。因此，此處僅以濟南當(dāng)前較具代表性的幾個個案為典范，作為后面的參考分析0濟南市場周邊項目基本資料案名：大舜天成廣告語：為成就而制造基地位置：濟南市濟南市山大路236號規(guī)模：小區(qū)位于濟南市山大路與和平路交界處，占地面積36.8畝，總建筑面積10萬平方米。建筑形態(tài)：2棟多層/3棟小高層/I棟高層綠化率：40%

12、容積率：4.08總規(guī)劃戶數(shù)：336戶工程進度：準(zhǔn)現(xiàn)房價格：起價7800元/平方米，均價9000元/平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修物業(yè)管理：1.8元/天/平方米主力戶型：4室2廳3衛(wèi)5室3廳4衛(wèi)主力面積：225.67平方米285.51平方米 主力總價：206000（）元戶型配比：（225.67平方米285.51平方米）168戶 285.51平方米（168戶）開盤時間：2009.9.16銷售率：已簽約客戶30余組項目利多： 位于濟南市市中心位置，周邊生活配套設(shè)施齊全 位臨山東最大的科技一條街，金融經(jīng)濟環(huán)境好 小區(qū)設(shè)計理念超前，檔次高 裝修標(biāo)準(zhǔn)高，為目前濟南市場上最高檔次的住宅產(chǎn)品 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境佳，會所、

13、物管檔次高項目利空： 面積偏大造成總價過高案名：匯科旺園基地位置：濟南市歷城區(qū)洪樓南路50號規(guī)模：占地面積46690平方米，總建筑面積11萬平方米。建筑形態(tài)：小高層/高層工程進度：封頂規(guī)劃戶數(shù)：760戶容積率：2.36價格：起價4290元/平方米，均價4600元/平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)：簡裝物業(yè)管理：獅城怡安物業(yè)管理公司主力戶型：三室二廳二衛(wèi)戶型配比：主力總價：660000元開盤時間:2003.10.18房型建筑面積規(guī)劃戶數(shù)比例3/2/2147-160228302/2/1124228302/1/19322830復(fù)式2503307610銷售率：70%項目利多：洪樓地區(qū)是濟南市最成熟的居住小區(qū)，本區(qū)域綠

14、化、環(huán)境較好，生活配套齊全 房型設(shè)計佳，面積合理案名：魯能康橋廣告語：新都市主義新主張基地位置：濟南市三孔橋路28號規(guī)模：占地面積153畝，總建筑面積24萬平方米（住宅占20萬平方米）建筑形態(tài)：七棟小高層綠化率：40%價格：起價3522元/平方米，均價380（）元/平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修容積率：2.3物業(yè)管理：威格斯國際物業(yè)顧問（北京）有限公司主力戶型：三室二廳二衛(wèi)主力面積：136.33/147.8平方米主力總價：500000元戶型配比：房型建筑面積規(guī)劃戶數(shù)比例2/2/1110.09305.933/2/2136.33/147.837073.124/2/3179.096011.865/3/32

15、50.77469.09銷售率：一期工程506套房源銷售已達(dá)80%。項目利多： 開發(fā)商良好的品牌實力做保證 產(chǎn)品外型設(shè)計佳 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境好，物管、智能化檔次高17 戶型面積較小，總價低，大眾客戶容易接受 綠化率高項目利空： 本案周邊居住氛圍較差案名：齊魯花園廣告語：繽紛生活動起來基地位置：濟南市槐蔭區(qū)堤口路10()號規(guī)模：小區(qū)位于濟南市槐蔭區(qū)堤口路100號，占地面積62000平方米，總建筑面積12.5萬平方米。建筑形態(tài)：多層/小高層工程進度：準(zhǔn)現(xiàn)房綠化率：40%價格：一期工程起價2900元/平方米，均價3400元/平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)：廚衛(wèi)精裝修容積率：2物業(yè)管理：萬科物業(yè)管理公司主力戶型：二室二廳

16、一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)主力面積：101平方米125平方米主力總價：30000()元400000元戶型配比：房型建筑面積比例1/1/161.7342/2/1101.27/113.26403/2/2115/125/152403/3/2147.08404/2/2141.998復(fù)式266/249.2/186.68去化速度：40套/月銷售率：一期工程300套房源僅剩20余套。項目利多： 社區(qū)規(guī)模大，周邊有成熟個案作支撐點 作為大眾產(chǎn)品，符合客戶購買欲望 總價低，性價比高項目利空：20濟南市場周邊項目基本資料23案名：三箭銀苑 基地位置：濟南市洛源大街規(guī)模：小區(qū)位于濟南市槐蔭區(qū)幸福揭露楊家村舊址，占地面積132

17、73.3平方米， 總建筑面積7萬平方米。其中地上建筑面積5萬平方米，地下建筑面積2萬平方 米 建筑形態(tài)：高層共建14層，租金6.09元/平方米 住宅531層，租金2元/平方米，物管費1.85元價格：起價6100元/平方米，均價7200元/平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修物業(yè)管理：三箭物業(yè)管理公司主力面積：178.19平方米銷售率：已銷售85%項目利多：容積率：5.28主力戶型：三室二廳二衛(wèi)主力總價：1300000元 地處濟南市中心CBD，地段優(yōu)勢明顯 產(chǎn)品面積跨度大，總價分布面積廣，便于吸引不同客源 內(nèi)部、周邊配套設(shè)施齊全 產(chǎn)品外觀設(shè)計理念突出 為濟南近幾年高檔住宅標(biāo)志性建筑案名：外海西子城市花園廣告

18、語：你是明月我是水基地位置：濟南市槐蔭區(qū)幸福街規(guī)模：小區(qū)位于濟南市槐蔭區(qū)幸福揭露楊家村舊址，占地面積422畝，總建筑面積36萬平方米。建筑形態(tài)：多層結(jié)構(gòu)：傳混結(jié)構(gòu)綠化率：40%容積率：1.35價格：一期工程起價1850元/平方米，均價2200元/平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房物業(yè)管理：萬科物業(yè)管理公司主力戶型：三室二廳二衛(wèi)主力面積：135平方米主力總價：300000元去化速度：40套/月銷售率：一期工程300套房源已銷售一空。項目利多： 項目規(guī)模較大，分多期開發(fā)，容易造勢 多層建筑，價格適中，客源面廣，客戶較易接受 房型設(shè)計理念突出 小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施齊全，規(guī)劃理念超前 周邊同價位競爭個案少項目利空：

19、 周邊生活配套設(shè)施不夠完善，起居生活不便 由于客源面較廣，造成居住氛圍較為混雜 多期開發(fā)，造成小區(qū)內(nèi)部環(huán)境短期內(nèi)無法保證案名：中潤世紀(jì)城基地位置：濟南市歷下區(qū)經(jīng)十東路1號規(guī)模：占地面積70公頃，總建筑面積1()()萬平方米建筑形態(tài)：小高層/高層綠化率：40%價格：起價3500元/平方米，均價380()元/平方米。交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修物業(yè)管理：主力戶型：三室二廳二衛(wèi)主力面積：151.40/155.70平方米主力總價：58000()元戶型配比：房型建筑面積規(guī)劃戶數(shù)比例1/2/181.17204.252/2/1102.376012.773/2/2151.40/155.7024051.13/2/3207.

20、27306.383/3/3269.16112.344/2/2166.64/245.769820.854/3/3259.39112.34開盤日期：2003.6.27銷售率：一期工程506套房源銷售已達(dá)80% o項目利多： 經(jīng)十東路為濟南市近年來推出的最高規(guī)模的景觀大道，周邊、內(nèi)部自然環(huán)境、 人為環(huán)境較佳，比較適合居住 產(chǎn)品在濟南市場上宣傳涉及方面廣，影響力大 產(chǎn)品以準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，醞釀時間長 面積配比較為合理項目利空： 經(jīng)十東路已成為濟南近幾年開發(fā)的重點40三，濟南市房地產(chǎn)市場總體評述基于以上對濟南市整體房地產(chǎn)市場供需狀況及重點個案樓盤項目的分 析，得出以下相關(guān)結(jié)論。濟南市高檔項目整體產(chǎn)品消費水平：

21、主力戶型平均面積為：160平方米左右濟南市高檔項目合理的戶型面積大致為：二居室 10()12()三居室 14018()0?濟南市高檔項目合理的戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)大致為：150 m2以上戶型約占40% 10015() n?戶型約占 30%l(X)m2以下戶型約占30%濟南高檔項目銷售最好的戶型面積大致為：首推 140160 n?其次 100-120m2濟南高檔項目銷售最好的房總價大致為：主力總價：65-80萬第四部分：別墅項目綜合分析-、本項目SWOT分析強勢：地理位置佳，周邊自然環(huán)境突出。南部山區(qū)為濟南市嚴(yán)禁開發(fā)地段，土地稀缺型強。市區(qū)范圍內(nèi)無別墅個案推出，產(chǎn)品唯一性強。項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)高，產(chǎn)品號召力強

22、。弱勢：產(chǎn)品單價過高，價格抗性大。周邊小環(huán)境較差，豪宅氛圍難以體現(xiàn)。量體較小，環(huán)境可塑性不強。機會：周邊目前無競爭個案，競爭壓力小。市場上高檔次的產(chǎn)品較少，可類比性不高。市區(qū)范圍內(nèi)的別墅個案，機會點多。威脅：市場上尚無同類產(chǎn)品出現(xiàn)，無成功經(jīng)驗借鑒。產(chǎn)品調(diào)性太高，價格與區(qū)域行情相差太多。二、項目定位綜合分析基于對整個濟南市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)研究及與本案具有較強可比性、可 競爭性重點個案樓盤的分析，得出關(guān)于本案基于市場面的最優(yōu)產(chǎn)品定位建 議。項目品質(zhì)定位：雄居濟南豪宅之頂?shù)钠焚|(zhì)定位產(chǎn)品總體定位：跳越傳統(tǒng)市場定位，從產(chǎn)品的公能定位來滿足特定客戶的 需求備注：從本項目目前的整體狀況來看，周邊環(huán)境普通，

23、地塊自身亦無 較大的利己點。因此要突顯頂極豪宅的品質(zhì)，只有從產(chǎn)品自身 品質(zhì)、配套來突現(xiàn)。三、產(chǎn)品見議1、中庭花園一一座媲美凡爾賽的洛可可庭園。 采用濃濃異國原味的“洛可可”庭園規(guī)劃。 以簡潔、對稱又蜿蜒錯落的古典園林布局手法。 讓噴泉、臺階、花坊、樹叢有如一幅雕刻在大地上的繪畫。 營造出一個豐富視覺感受與獨特個性的優(yōu)質(zhì)生活空間。2、迎賓道、風(fēng)雨走廊一突顯業(yè)主的尊榮身份。 主干道功能為步行街，兼做消防車道，景觀尺度應(yīng)具有人性化。 環(huán)小區(qū)設(shè)鋼架玻璃蓋風(fēng)雨走廊，省卻雨天之困擾。3、整體景觀見議。 因本小區(qū)規(guī)模較小。因此景觀設(shè)計應(yīng)從整體設(shè)計著想，力圖把本 小區(qū)打造成園林小區(qū)。 針對每單棟別墅做特色園林

24、景觀設(shè)計，讓每一戶都擁有不同的特 色景觀。 多注重水景、水系的塑造二、立面建議純歐式建筑風(fēng)格一一高貴、典雅、 大理石外立面。 讓每一戶都擁有獨自的建筑風(fēng)格 塊面的交叉運用，省卻煩瑣的裝飾線條。 造型羥盈而富現(xiàn)代感的第五立面一屋頂。 中央空調(diào)位的細(xì)部設(shè)計三、建材建議1'外立面裙房采用天然石材，給人一種穩(wěn)重感。所有窗框和陽臺門框采用彩鋼，玻璃為中空玻璃。2、公共部分采用高效能電動機配合精密電腦程序控制系統(tǒng)、裝置安全煞停系 統(tǒng)，防碰撞安全電眼及保安閉路電視。背景音樂系統(tǒng)。四、配套設(shè)施建議1、智能化建議21世紀(jì)是資訊、科技與生活融為一體的新時代。 中央控制安保系統(tǒng)社區(qū)周界監(jiān)控和紅外線報警，緊急

25、呼救報警，電話線防斷與防破壞報警 可視對講系統(tǒng)，門禁智能系統(tǒng)。 通訊系統(tǒng)每戶提供電話主線兩根，寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Intemet）插口一個。有線電視網(wǎng)終端兩個，住戶主要房間設(shè)有獨立的信息點，光纖寬帶多媒 體信息網(wǎng)直接接入社區(qū)，實現(xiàn)社區(qū)全覆蓋實時通訊。 信息服務(wù)系統(tǒng)計算機網(wǎng)絡(luò)到戶，物業(yè)管理個性服務(wù)，社區(qū)電子購物，電子圖書館，遠(yuǎn) 程教育，遠(yuǎn)程醫(yī)療登記與咨詢，外語電視節(jié)口收看。 環(huán)境控制系統(tǒng)背景音響與公共廣播，車庫智能化監(jiān)控，純凈水運行監(jiān)控。2、會所建議繽紛閑情，彰顯名士風(fēng)范雙會所（BIF KURHAUS活水養(yǎng)生館、園區(qū)休閑吧）盡享現(xiàn)代生活情趣。會所BIF KURHAUS活水養(yǎng)館日式養(yǎng)生風(fēng)湯，純凈重現(xiàn)

26、引進歐陸水療保健觀念，一處超氧含量的活水空間。多種養(yǎng)生水療浴，越泡越美麗溫水游泳池、溫泉浴、能量浴、松思森浴、養(yǎng)生藥浴，月星座水療浴， 超氧浮力床浴，冰泉浴，多達(dá)25分鐘各種保健、養(yǎng)生水療浴，改進腸 胃功能，促進血液循環(huán)，增添養(yǎng)生能量。上百組動感噴泉，健康“來就酷”旋渦池鵝頸沖擊泉，水中漫步道，傘狀流泉水瀑浴，上百組充滿動感 火力的水噴泉，肩部、頸部、背部、腿部，從頭到腳想沖哪里就沖哪 里，血氣暢通無阻。園區(qū)修閑吧 利用園區(qū)的公公景觀地帶，可修建一些類似于休閑場所的路天會館 利用簡單的修閑設(shè)施來增強小區(qū)互動交流。 結(jié)合小區(qū)的園林景觀，更能創(chuàng)造出一份“場所感”第五部分：多層項目分析-、本項目SW

27、OT分析強勢：地理位置佳，周邊自然環(huán)境突出。項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)高，產(chǎn)品號召力強。做為高當(dāng)住宅區(qū)，本區(qū)域在市民心目中的形象較高。弱勢：產(chǎn)品面計過大，總價抗性大。周邊小環(huán)境較差，豪宅氛圍難以體現(xiàn)。量體較小，環(huán)境可塑性不強。出入交通較為不便。機會：周邊目無競爭個案較少，競爭壓力小。市場上高檔次的產(chǎn)品、尤其是多層項目較少。威脅：區(qū)域市場上尚無同類產(chǎn)品出現(xiàn)，無成功經(jīng)驗借鑒。產(chǎn)品調(diào)性太高，價格與區(qū)域行情相差太多。二、市場定位判斷1'根據(jù)整體市場供需結(jié)構(gòu)判斷根據(jù)市場調(diào)研分析，本區(qū)域目前主力戶型面積主要集中在150平方米 左右，而大多項目的銷售難點多集中在大戶型的銷售上，因此，從濟 南市的整體房地產(chǎn)市場供需

28、結(jié)構(gòu)分析，本案在戶型定位上面積相對較 大。2、根據(jù)濟南市房地產(chǎn)消費水平判斷如前分析，濟南市房地產(chǎn)市場經(jīng)過這幾年的發(fā)展，大部分收入較高、 銀行存款較多的家庭都已經(jīng)購置了商品房。從這個角度考慮，本案大 戶型的定位亦有較大風(fēng)限。3、根據(jù)濟南市房地產(chǎn)消費水平判斷濟南當(dāng)前的方地產(chǎn)價格，經(jīng)過近幾年的市場洗禮，基本上較為平穩(wěn)。價格幅動范圍較為穩(wěn)定，區(qū)域價格帶亦較為規(guī)則。而本案當(dāng)前的預(yù)期 價格，亦高出市場很高，市場抗性較大。三、項目定位綜合分析基于目前的產(chǎn)品機品質(zhì)定位：大面積、高檔次品質(zhì)定位產(chǎn)品總體定位簡述：面積集中在200平米左右產(chǎn)平品質(zhì)塑造較高，一樓全部為架空層，以增加小區(qū)綠化?；谝陨袭a(chǎn)品定位完全跳越市

29、場，因此從逆向思維考慮，這種定位雖然 市場風(fēng)險較大，但與此同時，亦面臨著很大的市場機遇，這主要基于以 下幾個判斷：金融政策的影響從市場面看，由于121文件的出臺使得一些本欲開發(fā)大面積、大戶型的開 發(fā)項目被迫叫停，這就必然使得在以后的開發(fā)過程中，大面積、大戶型 的開發(fā)總量將急劇下降，而大面積、大戶型市場的競爭也相應(yīng)會大大降 低，從而給“留下來”的高檔住宅項目帶來強大的市場機遇因此，本案定位于高檔住宅或是豪宅，只要在產(chǎn)品品質(zhì)上能“物有所值”，亦有可能取得開發(fā)的成功。項目本身所在地理位置 如前分析，項目所處位置有利有弊，但總體上看，本案還是利大于弊，即優(yōu) 勢大于劣勢，而且有些劣勢還可以轉(zhuǎn)化為項目的機

30、會點，因而從項目本身所 處的地段和項目占有的各種社會資源的角度分析，本案定位于大面積、大戶 型還是具有很大的機遇。四、目標(biāo)客戶群體定位作為高檔住宅或豪宅定位，其目標(biāo)客戶群體與普通住宅的目標(biāo)群體存在很大的差異，對于本而言，其目標(biāo)客戶群體特點如下：客戶年齡：主力段為35歲以上（中年及中老年）職業(yè)特點：主訴求一一企事業(yè)和機關(guān)單位中高層管理人士私營企業(yè)老板、商業(yè)成功人士具有灰色收入人士政府官員周邊市縣“富人”次訴求一一具有一定儲蓄和較高工資收入的工薪階層購房目的：主訴求一一改善居住環(huán)境（換房）購買第二套住房次訴求一一投資；第一次置業(yè)（如一些剛參加工作只有幾年的高級白領(lǐng)階層）收入特點：主訴求一一當(dāng)前儲蓄在80-100萬元以上，家庭月均收入在10000-15000元以上家庭。次訴求一一當(dāng)前儲蓄在5