就物業(yè)管理系統(tǒng)公司管理系統(tǒng)和小區(qū)業(yè)主地糾紛案例分析報(bào)告

1、就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系來(lái)講， 一個(gè)是提供服務(wù)收取管理費(fèi)， 一個(gè) 是享受服務(wù)支付管理費(fèi)， 二者應(yīng)該是一種比較單純的合作關(guān)系。 然而，隨著中國(guó) 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的逐步加快， 許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管 理水準(zhǔn)也進(jìn)入了一個(gè)新的歷史階段。 在物業(yè)管理快速發(fā)展進(jìn)步的同時(shí)， 我們發(fā)現(xiàn) 一些城市的物業(yè)管理領(lǐng)域處于一種特殊的緊張關(guān)系之中。 近幾年，物業(yè)管理?xiàng)l 例具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 物權(quán)法激發(fā) 了廣大業(yè)主維權(quán)的內(nèi)在熱情和潛能， 二者先后發(fā)揮作用， 使得原本較為模糊而平 靜的物業(yè)管理領(lǐng)域成為矛盾的激發(fā)地段。一 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類(lèi)型近年來(lái)

2、，涉及小區(qū)物業(yè)管理的糾紛案件頻發(fā)且呈現(xiàn)急劇上升勢(shì)頭。 這類(lèi)糾紛 主要有以下幾種情形：（一）物業(yè)管理費(fèi)糾紛1業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費(fèi)用業(yè)主因種種原因， 如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、 保安未履行崗位職責(zé)等， 引起業(yè)主不 滿(mǎn)，以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式予以抵制引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。 在此類(lèi)糾紛中， 物 業(yè)公司往往是原告，依照合同法規(guī)定，業(yè)主可以行使與對(duì)方違約程度相適應(yīng) 的合同履行抗辯權(quán)。2因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)訴訟此類(lèi)案件是因物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目、 收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費(fèi)用等導(dǎo)致的糾紛。3業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)造成前期物業(yè)管理時(shí)間延長(zhǎng)為由拒

3、付管理費(fèi)因房產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進(jìn)行物業(yè) 管理，物業(yè)公司期滿(mǎn)后仍舊繼續(xù)履行前期合同， 后業(yè)主對(duì)原物業(yè)公司所履行義務(wù) 不予承認(rèn)而拒付物業(yè)管理費(fèi)，這類(lèi)糾紛近來(lái)亦時(shí)有發(fā)生。（二）因物業(yè)管理服務(wù)不到位引起的各種糾紛因物業(yè)管理服務(wù)不到位或物業(yè)管理企業(yè)工作失職導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害， 業(yè)主起訴物業(yè)公司人身、 財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛； 業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛； 小區(qū)公共 設(shè)施傷人的賠償糾紛；小區(qū)公用部位侵權(quán)的糾紛； 小區(qū)公用部位的出租經(jīng)營(yíng)問(wèn)題； 小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)糾紛；業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛。（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題引起業(yè)主與物業(yè)公司糾紛主要表現(xiàn)在： 規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受

4、損； 業(yè)主購(gòu)房時(shí)的規(guī)劃在交房時(shí)往往 發(fā)生變更， 房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異； 房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì) 量差；配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)； 個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些遺留問(wèn)題采取能拖就拖， 能省就 省，能不解決就不解決的策略，工程完工，開(kāi)發(fā)企業(yè)撤走，問(wèn)題甩給物業(yè)管理企 業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛； 建筑權(quán)屬不清； 公攤面積的劃 分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題引起的糾紛。二 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的典型案例分析（一）房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主能否拒交管理費(fèi)現(xiàn)在的小區(qū)在建設(shè)、 銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)不少問(wèn)題， 例如房屋建筑質(zhì)量差、 發(fā)布 虛假?gòu)V告、 配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、 房款計(jì)算錯(cuò)

5、誤等等。 這些問(wèn)題要 等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來(lái)， 而造成這些問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商已將樓盤(pán)銷(xiāo)售 完畢，對(duì)此不聞不問(wèn)， 很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費(fèi)作為抗議和斗爭(zhēng)的方法， 業(yè) 主的這些行為是否合理、合法呢？案情簡(jiǎn)介：某物業(yè)公司，從 2009年 1月起為小區(qū)業(yè)主提供保安、保潔等物 業(yè)管理服務(wù)。王先生是該小區(qū)業(yè)主。自 2009年1 月起，王先生未向物業(yè)公司繳 納過(guò)物業(yè)費(fèi)、以及代收費(fèi)共計(jì) 18354.77 元及滯納金 4211.16 元。王先生稱(chēng)，欠 費(fèi)是事實(shí)，但數(shù)額不清楚，沒(méi)交費(fèi)的原因是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，地面、墻體有 裂縫、墻皮有脫落、衛(wèi)生間和廚房的房頂滲水等。另外，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 在售房時(shí)承

6、諾要奉獻(xiàn)一個(gè)全新的物業(yè)。王先生據(jù)此認(rèn)為物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)是免費(fèi)的， 他所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是由某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的， 該公司與物業(yè)公司法定 代表人均為蔡某。 據(jù)此，王先生認(rèn)為二者是一體， 物業(yè)公司理應(yīng)對(duì)王先生的房屋 質(zhì)量問(wèn)題加以解決。評(píng)析：物業(yè)公司稱(chēng)， 房屋質(zhì)量問(wèn)題和物業(yè)管理沒(méi)關(guān)系， 該質(zhì)量問(wèn)題均是室內(nèi)自用設(shè)施及王先生自用部位的問(wèn)題， 在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)， 超過(guò) 質(zhì)保期應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)， 與物業(yè)無(wú)關(guān)。 另外物業(yè)費(fèi)及代收費(fèi)與房屋質(zhì)量不是同 一法律關(guān)系，因此不能作為不交費(fèi)的理由。法院審理認(rèn)為，售房宣傳資料，并非 物業(yè)公司免費(fèi)服務(wù)的承諾。 物業(yè)公司依據(jù)該市物價(jià)局頒發(fā)的 收費(fèi)許可證 和物 業(yè)公司

7、與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的 物業(yè)管理委托合同 收取物業(yè)費(fèi)合法有據(jù)， 王 先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)服務(wù)的辯稱(chēng)不能支持。 關(guān)于王先生提出的質(zhì)量問(wèn)題， 物業(yè)公司 主張的物業(yè)費(fèi)及代收費(fèi)用不是同一法律關(guān)系應(yīng)另案解決。 因此，王先生應(yīng)向物業(yè) 公司支付物業(yè)管理、水、電、暖、煤氣等費(fèi)用共計(jì) 18354.77 元，并賠償逾期付 款損失。此類(lèi)案例，首先要弄清開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開(kāi) 發(fā)商與業(yè)主之間存在合同關(guān)系，如果房屋有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)業(yè) 主負(fù)有債務(wù)；業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履 行自己的義務(wù)，業(yè)主不交納物業(yè)管理費(fèi)那么是業(yè)主對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理

8、公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。商品房買(mǎi)賣(mài)與物業(yè)管理屬于不同的法 律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各是一個(gè)獨(dú)立的法人企業(yè)，獨(dú)自對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主根據(jù)合同糾紛和民事訴訟來(lái)解決，而不能以此遷怒物業(yè)公司，因此，業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費(fèi)是不妥的。（二）業(yè)主被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償案情簡(jiǎn)介：某物業(yè)小區(qū)一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報(bào)警后及時(shí)趕到， 但很遺憾沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)抓住竊賊，業(yè)主丟失約一萬(wàn)元的金錢(qián)及手飾，此案正在偵破之 中。業(yè)主表明，自己按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，要求物業(yè)公司賠償失竊的財(cái)物。評(píng)析：對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，首先要明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)， 開(kāi)發(fā)商交付房屋以后，購(gòu)房者在入住

9、的時(shí)候，要辦理有關(guān)手續(xù)，其中一項(xiàng)就是和 物業(yè)公司簽訂“業(yè)主公約”，屬于合同的性質(zhì)。在公約中，明確了業(yè)主的權(quán)利和 義務(wù)，明確了物業(yè)公司的職責(zé)。簡(jiǎn)而言之，一般是業(yè)主要按期繳納管理費(fèi)，遵守 有關(guān)規(guī)定；物業(yè)公司收取費(fèi)用，提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安等服務(wù)。其次， 如果要物業(yè)公司承擔(dān)賠償失竊物品的責(zé)任， 則要看是否存在過(guò)錯(cuò)行為。這就要看 “業(yè)主公約”中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過(guò)錯(cuò)， 業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由 于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明 是物業(yè)公司管理、服務(wù)不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可

10、以就此到人民法院起 訴，由人民法院依法判決。 最后需要說(shuō)明的是， 鑒于上述失竊案件正處于公安機(jī) 關(guān)偵破過(guò)程中，一般也要等偵查終結(jié)或偵查無(wú)結(jié)果后再進(jìn)行處理比較妥當(dāng)。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂入住手冊(cè)， 該合同是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù) 的承諾以及業(yè)主愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。 但是雙方并未就業(yè)主的財(cái) 產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定， 物業(yè)公司也就無(wú)保管該業(yè)主家 庭財(cái)物的義務(wù)。 因此，盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理義務(wù)， 但其所承 擔(dān)的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務(wù)。 當(dāng)前，由于社會(huì)治安環(huán)境比較嚴(yán)峻， 賊人的作 案手法越趨專(zhuān)業(yè)化，政府懲治犯罪人員的條例法規(guī)較為寬松， 外來(lái)流動(dòng)人口

11、激增， 業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜事件時(shí)有發(fā)生。 在這種情況下許多業(yè)主把物業(yè)公司理解為 “第二警 力”，這是片面的，甚至把物業(yè)公司誤以為保險(xiǎn)公司，業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭損，物業(yè)公司 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任， 這個(gè)問(wèn)題需要具體事情具體分析， 如物業(yè)公司履行了正常的 治安任務(wù)，則物業(yè)公司可不用負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。（三）小區(qū)丟車(chē)業(yè)主告物業(yè)案例案情簡(jiǎn)介：王先生 2008年買(mǎi)了一輛轎車(chē)，價(jià)值 16萬(wàn)余元， 2007年 5月， 王先生下班開(kāi)車(chē)回家后， 將車(chē)停在物業(yè)公司劃定的停車(chē)位上。 次日， 王先生準(zhǔn)備 開(kāi)車(chē)上班時(shí)，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛被盜。王先生隨即報(bào)警，警方調(diào)取監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)，王先生 的車(chē)于凌晨 5 點(diǎn)左右駛出本市。警方追蹤未果，車(chē)輛尚未被追回。王先生

12、認(rèn)為， 他已向物業(yè)公司繳納了 2008年3月至 2009年3月的車(chē)輛保管費(fèi) 1500元，物業(yè) 公司對(duì)其車(chē)輛的丟失負(fù)有不可推卸的責(zé)任。 經(jīng)協(xié)商無(wú)果后， 他將物業(yè)公司告上法 庭。評(píng)析：在此案中，王先生在小區(qū)內(nèi)自行泊車(chē)的行為， 不能認(rèn)定為交付保管物， 物業(yè)公司也無(wú)法控制車(chē)輛的自由移動(dòng)， 不具有返還車(chē)輛這一特征， 所以，通常情 況下，不能認(rèn)定為保管合同。但是，若是在全封閉式停車(chē)場(chǎng)中，車(chē)主將能夠控制 車(chē)輛轉(zhuǎn)移的車(chē)鑰匙及行車(chē)證等交付給保管人后， 完成對(duì)保管車(chē)輛的交付， 那么保 管合同是可以成立的。此外，王先生所交的 1500 元停車(chē)費(fèi)是物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公 共場(chǎng)地車(chē)位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)， 而非保管合同的費(fèi)用。

13、 但并非任何情況下物業(yè) 公司都不承擔(dān)責(zé)任。 王先生與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。 物業(yè) 管理?xiàng)l例 第三十六條第二款規(guī)定， “物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約 定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”也就是 說(shuō)，若王先生能舉證證明物業(yè)公司在管理過(guò)程中未履行合同約定， 導(dǎo)致車(chē)輛失竊 或與車(chē)輛失竊存在一定因果關(guān)系， 則可依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同， 請(qǐng)求物業(yè)公司承 擔(dān)相適應(yīng)賠償責(zé)任。 此案因王先生無(wú)法證明物業(yè)公司有違反物業(yè)管理服務(wù)合同的 行為，故物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。三 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式和程序（一）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式 當(dāng)物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，

14、當(dāng)事人可以根據(jù)具體情況選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁、 訴訟這四條途徑來(lái)解決。 糾紛一經(jīng)立案， 就成為案件， 對(duì)案件的合法處理屬于事 后解決糾紛的辦法。1當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實(shí)事求是的精神， 依據(jù)有 關(guān)法規(guī)業(yè)主公約和所訂合同中規(guī)定， 直接進(jìn)行磋商， 通過(guò)擺事實(shí)、 講道理的辦法 來(lái)查明事實(shí)、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達(dá)成一致意 見(jiàn)，按照各自過(guò)錯(cuò)的有無(wú)、大小和對(duì)方受損害的程度，自覺(jué)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以 便及時(shí)地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。2各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時(shí)， 由國(guó)家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人 來(lái)主

15、持引導(dǎo) 當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商活動(dòng)，堅(jiān)持自愿原則和合法原則，運(yùn)用對(duì)當(dāng)事人進(jìn) 行利害分析、說(shuō)服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達(dá)成協(xié)議，平息 糾紛爭(zhēng)端的一種方式。 調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、 行政調(diào)解 和司法調(diào)解三種。 調(diào)解達(dá)成協(xié)議的， 調(diào)解主持人應(yīng)制作調(diào)解書(shū)， 在調(diào)解書(shū)中寫(xiě)明 當(dāng)事人的情況，糾紛的主要事實(shí)和責(zé)任， 協(xié)議的內(nèi)容和責(zé)任的承擔(dān)方式、 承擔(dān)者， 然后由當(dāng)事人簽字蓋章， 主持調(diào)解人員署名并加蓋公章。 雙方當(dāng)事人對(duì)送達(dá)的調(diào) 解書(shū)都要自覺(jué)履行。3當(dāng)事人之間約定仲裁仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法， 雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機(jī) 構(gòu)并由其主持調(diào)解或?qū)m紛做出裁決的一種處理糾

16、紛方式。依據(jù)中國(guó)仲裁法 規(guī)定，仲裁委員會(huì)不按行政區(qū)劃層層設(shè)立， 可以在設(shè)區(qū)的市、 省級(jí)人民政府所在 地的市設(shè)立， 并且仲裁不實(shí)行級(jí)別管轄和地域管轄。 仲裁委員會(huì)只受理平等主體 的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛， 應(yīng)當(dāng)雙方自愿， 達(dá)成書(shū)面仲裁 協(xié)議。沒(méi)有仲裁協(xié)議，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)不予受理。當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后，一方向法院起訴的，法院不予受理，但仲裁協(xié)議無(wú)效的除外。仲裁 協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書(shū)面方式在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生 后達(dá)成的請(qǐng)求仲裁的協(xié)議。 仲裁協(xié)議法定應(yīng)具備的內(nèi)容包括請(qǐng)求仲裁的意思表示； 仲裁事項(xiàng)

17、和選定的仲裁委員會(huì)。仲裁協(xié)議獨(dú)立存在，合同的變 更、解除、終止 或者無(wú)效，不影響其效力。物業(yè)管理合同和其他民事糾紛的仲裁處理一般程序與司法審判程序類(lèi)似， 但 相對(duì)比較靈活些、 簡(jiǎn)便些、 可選擇余地大些。 仲裁委員會(huì)在收到一方當(dāng)事人提交 的仲裁申請(qǐng)書(shū)日內(nèi)決定立案或不立案； 立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員 名冊(cè)送申請(qǐng)人， 并將仲裁申請(qǐng)書(shū)副本和仲裁規(guī)則、 仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人； 依 普通程序?qū)徖頃r(shí) 3名仲裁員組成仲裁庭， 當(dāng)事人雙方按名冊(cè)各選 1名，第 3名仲 裁員作為首席仲裁員由當(dāng)事人共同選定或者共同委托仲裁委員會(huì)主任指定， 案情 簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序， 由 1 名仲裁員審

18、理。仲裁不公開(kāi)進(jìn)行。 開(kāi)庭后經(jīng)庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論，在作出裁決前，可以先行調(diào)解，然后制作 調(diào)解 書(shū)，調(diào)解不成時(shí)制作裁決書(shū)。 調(diào)解書(shū)與裁決書(shū)具有同等法律效力， 調(diào)解書(shū)經(jīng)雙方 當(dāng)事人簽收后即發(fā)生法律效力，裁決書(shū)自做出之日起發(fā)生法律效力。與司法審判的兩審終審制不同， 仲裁裁決是一裁終局的。 除當(dāng)事人有 仲裁 法第 58條所規(guī)定的理由可以自收到裁決書(shū)之日起 6 個(gè)月內(nèi)提出撤銷(xiāo)裁決申請(qǐng) 外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決 。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照民事 訴訟法的有關(guān)規(guī)定向法院申請(qǐng)執(zhí)行。4司法訴訟訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴訟參加人的參加下， 依法審 理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動(dòng)， 以及

19、在該活動(dòng)中形成的各種關(guān)系的總和。 可 分為民事訴訟和行政訴訟兩大類(lèi)。 訴訟是解決爭(zhēng)議糾紛的最基本的方式， 也是最 后的方式。按照訴訟程序向法院對(duì)一定的人提出一定的權(quán)益主張， 并要求法院予以保護(hù) 的請(qǐng)求，叫做訴。向法院對(duì)一定的人提出訴這種請(qǐng)求的權(quán)利，叫做訴權(quán)。程序意 義上的訴權(quán)，又叫起訴權(quán)， 它是請(qǐng)求法院對(duì)權(quán)益的爭(zhēng)議進(jìn)行審判的一種權(quán)利； 實(shí) 體意義上的訴權(quán)，是提請(qǐng)法院適用 審判這一特殊手段，強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)權(quán)益請(qǐng)求的權(quán) 利，也就是要求明確被訴一方的義務(wù)和強(qiáng)制其履行義務(wù)的權(quán)利。 權(quán)利主體從實(shí)體 （ 權(quán)利義務(wù) ） 法律關(guān)系發(fā)生時(shí)起， 就享有實(shí)體意義上的訴權(quán)； 但他要實(shí)現(xiàn)這一權(quán)利， 還必須具有程序意義上的訴權(quán)

20、。二者都具備，即可勝訴。只有起訴權(quán)，沒(méi)有實(shí)體 意義上的訴權(quán)， 就會(huì)導(dǎo)致敗訴， 沒(méi)有起訴權(quán)， 法院則不予受理或作出駁回起訴的 裁定。每一個(gè)訴的具體內(nèi)容都由兩個(gè)必不可少的要素構(gòu)成， 即訴的標(biāo)的和訴的理由（ 包括提出訴訟請(qǐng)求的事實(shí)根據(jù)和法律根據(jù) ）。根據(jù)不同的訴之不同的直接目的和內(nèi)容， 可將訴分為三類(lèi)： 給付之訴。 是 要求法院判 決責(zé)令對(duì)方當(dāng)事人履行相應(yīng)的義務(wù) （ 包括作為和不作為 ） 。如果對(duì)方 敗訴又不自動(dòng)履行義務(wù)，可以依法強(qiáng)制執(zhí)行。因此，給付之訴又稱(chēng)執(zhí)行之訴。 確認(rèn)之訴。是要求法院查明和確定當(dāng) 事人之間是否存在一定的法律關(guān)系，從而 作出肯定的或否定的確認(rèn)裁判。 確認(rèn)判決雖然不直接確定給付的義

21、務(wù)， 但對(duì)以后 可能發(fā)生的給付之訴， 具有預(yù)決的效力。 變更及撤銷(xiāo)之訴。 是要求法院根據(jù)新 發(fā)生的一定法律事實(shí)， 查明是否已經(jīng)發(fā)生或形成一定的法律關(guān)系， 或者原來(lái)存在 的法律關(guān)系是否已經(jīng)變更或終止，從而相應(yīng)作出是否變更或撤銷(xiāo)的裁判。提起訴訟， 首先應(yīng)明確到哪個(gè)法院去告， 這是法院管轄問(wèn)題。 法院管轄有級(jí) 別管轄、地 域管轄、專(zhuān)屬管轄之分。物業(yè)管理糾紛中，因物業(yè)即不動(dòng)產(chǎn)糾紛提 起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄， 是專(zhuān)屬管轄；因服務(wù)合同糾紛提起的訴訟， 原則上由被告住所地或者合同履行地法院管轄； 因物業(yè)管理或業(yè)主自治管理中的 侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地法院管轄。中國(guó)的訴訟制度主

22、要包括起訴、受理立案、 （被告）答辯、開(kāi)庭審判 （ 包括法 院調(diào)查、辯論調(diào)解、制作調(diào)解書(shū)或一審判決書(shū)，行政訴訟不適用調(diào)解等 ） 、上訴 二審、二審終審不得上 訴、生效的一審判決、二審判決的執(zhí)行等制度。（二）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛處理方式的一般程序一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書(shū)； 物業(yè)管理糾紛的處理方式 和程序詳解；委員會(huì)于收到申請(qǐng)書(shū)后 5 日內(nèi)決定立案或不立案； 立案后在規(guī)定期 限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人， 并將仲裁申請(qǐng)書(shū)副本和仲裁規(guī)則、 仲裁 員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人； 被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯， 雙方按名冊(cè)待定仲裁員。 普 通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員

23、 會(huì)指定一名任首席 仲裁員；案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理；開(kāi) 庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；制作調(diào)解書(shū)或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書(shū)；當(dāng) 事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。四 化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的指導(dǎo)意見(jiàn)（一）化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的可行性建議1積極解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題物業(yè)管理與居民的日常生活息息相關(guān)， 物業(yè)管理的好壞， 直接關(guān)系和影響社 區(qū)的安定團(tuán)結(jié)， 是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分。 為此北京市政協(xié)建議政府主管 部門(mén)對(duì)存在物業(yè)糾紛的小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題進(jìn)行普查。 重點(diǎn)針對(duì)存在物業(yè)糾紛 小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問(wèn)題，有針對(duì)性 地提出解決措

24、施，為物業(yè)管理打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立長(zhǎng)效管理機(jī)制： 一是嚴(yán)格居住小區(qū)竣工驗(yàn)收程序。 居住小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)， 政府相關(guān)部門(mén)必須對(duì)小區(qū)是否按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)， 凡擅自修改規(guī)劃、 附屬 設(shè)施配套不齊全、 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴(yán)重問(wèn)題的， 不得竣工驗(yàn)收； 二 是規(guī)范購(gòu)房合同文本， 按合同調(diào)處糾紛。 業(yè)主購(gòu)房時(shí)， 應(yīng)與開(kāi)發(fā)商就房屋建筑及 設(shè)備安裝質(zhì)量、 附屬配套設(shè)施、 房屋周邊環(huán)境條件、 小區(qū)內(nèi)相關(guān)公建設(shè)施的權(quán)屬 關(guān)系、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定，并在購(gòu)房合同中簽認(rèn)。2規(guī)范接撤管管理明確物業(yè)項(xiàng)目交接時(shí)的查驗(yàn)制度，規(guī)范企業(yè)進(jìn)入、退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)的程序， 特別是業(yè)主選擇新的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)

25、，交接各方要按照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接； 對(duì)于違反接撤管法規(guī)要求的物業(yè)管理企業(yè)，要依法嚴(yán)肅處理。3暢通投訴渠道建立糾紛調(diào)解機(jī)制形成政府部門(mén)、 物業(yè)管理企業(yè)、 業(yè)主委員會(huì)、 物業(yè)行業(yè)協(xié) 會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等多元化協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛的機(jī)制。針對(duì)不同類(lèi)型的糾紛， 設(shè)立不同的調(diào)解路徑。 可在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛專(zhuān)業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)， 為居民 提供便捷周到的法律服務(wù)， 對(duì)居民、 業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解， 及時(shí)化 解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。4嚴(yán)格物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，加大違規(guī)處罰力度。嚴(yán)格物業(yè)管理準(zhǔn)入機(jī)制， 加強(qiáng)資質(zhì)管理， 建立企業(yè)信用檔案， 為業(yè)主委員會(huì) 選聘物管企業(yè)提供信息。 督促物業(yè)公司落實(shí)好各地政府辦公廳出臺(tái)的 物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)管理辦法，公開(kāi)量化其服務(wù)內(nèi)容，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，并將其納入企業(yè)年審工作。暢通投訴渠道， 及時(shí)處理物管企業(yè)違規(guī)行為， 對(duì)違規(guī)企業(yè)嚴(yán)肅 處理并公開(kāi)曝光， 對(duì)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、 群眾意見(jiàn)大的物管企業(yè)要吊銷(xiāo)其營(yíng)業(yè)資質(zhì)， 使 居民、業(yè)主享受到高質(zhì)量的生活服務(wù)，心甘情愿的繳納費(fèi)用。5加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高法制觀念，樹(shù)立服務(wù)意識(shí)。