就物業(yè)管理系統(tǒng)公司管理系統(tǒng)和小區(qū)業(yè)主地糾紛案例分析報告

1、就物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系來講， 一個是提供服務(wù)收取管理費， 一個 是享受服務(wù)支付管理費， 二者應(yīng)該是一種比較單純的合作關(guān)系。 然而，隨著中國 經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和社會轉(zhuǎn)型進(jìn)程的逐步加快， 許多大中城市的市民的居住條件及物業(yè)管 理水準(zhǔn)也進(jìn)入了一個新的歷史階段。 在物業(yè)管理快速發(fā)展進(jìn)步的同時， 我們發(fā)現(xiàn) 一些城市的物業(yè)管理領(lǐng)域處于一種特殊的緊張關(guān)系之中。 近幾年，物業(yè)管理條 例具有突破性地表述了物業(yè)管理所涉及的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 物權(quán)法激發(fā) 了廣大業(yè)主維權(quán)的內(nèi)在熱情和潛能， 二者先后發(fā)揮作用， 使得原本較為模糊而平 靜的物業(yè)管理領(lǐng)域成為矛盾的激發(fā)地段。一 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的主要類型近年來

2、，涉及小區(qū)物業(yè)管理的糾紛案件頻發(fā)且呈現(xiàn)急劇上升勢頭。 這類糾紛 主要有以下幾種情形：（一）物業(yè)管理費糾紛1業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費用業(yè)主因種種原因， 如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、 保安未履行崗位職責(zé)等， 引起業(yè)主不 滿，以拒交物業(yè)管理費的方式予以抵制引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。 在此類糾紛中， 物 業(yè)公司往往是原告，依照合同法規(guī)定，業(yè)主可以行使與對方違約程度相適應(yīng) 的合同履行抗辯權(quán)。2因物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)訴訟此類案件是因物業(yè)管理公司單方面提高收費標(biāo)準(zhǔn)、 隨意增加收費項目、 收費 標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費用等導(dǎo)致的糾紛。3業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會造成前期物業(yè)管理時間延長為由拒

3、付管理費因房產(chǎn)公司在開發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進(jìn)行物業(yè) 管理，物業(yè)公司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同， 后業(yè)主對原物業(yè)公司所履行義務(wù) 不予承認(rèn)而拒付物業(yè)管理費，這類糾紛近來亦時有發(fā)生。（二）因物業(yè)管理服務(wù)不到位引起的各種糾紛因物業(yè)管理服務(wù)不到位或物業(yè)管理企業(yè)工作失職導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害， 業(yè)主起訴物業(yè)公司人身、 財產(chǎn)損害賠償糾紛； 業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛； 小區(qū)公共 設(shè)施傷人的賠償糾紛；小區(qū)公用部位侵權(quán)的糾紛； 小區(qū)公用部位的出租經(jīng)營問題； 小區(qū)停車場收費糾紛；業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛。（三）開發(fā)建設(shè)遺留問題引起業(yè)主與物業(yè)公司糾紛主要表現(xiàn)在： 規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受

4、損； 業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往 發(fā)生變更， 房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異； 房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì) 量差；配套項目缺項甩項； 個別開發(fā)企業(yè)對這些遺留問題采取能拖就拖， 能省就 省，能不解決就不解決的策略，工程完工，開發(fā)企業(yè)撤走，問題甩給物業(yè)管理企 業(yè)，從而造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛； 建筑權(quán)屬不清； 公攤面積的劃 分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題引起的糾紛。二 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間利益糾紛的典型案例分析（一）房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主能否拒交管理費現(xiàn)在的小區(qū)在建設(shè)、 銷售過程中出現(xiàn)不少問題， 例如房屋建筑質(zhì)量差、 發(fā)布 虛假廣告、 配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、 房款計算錯

5、誤等等。 這些問題要 等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來， 而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售 完畢，對此不聞不問， 很多業(yè)主便以拒交物業(yè)管理費作為抗議和斗爭的方法， 業(yè) 主的這些行為是否合理、合法呢？案情簡介：某物業(yè)公司，從 2009年 1月起為小區(qū)業(yè)主提供保安、保潔等物 業(yè)管理服務(wù)。王先生是該小區(qū)業(yè)主。自 2009年1 月起，王先生未向物業(yè)公司繳 納過物業(yè)費、以及代收費共計 18354.77 元及滯納金 4211.16 元。王先生稱，欠 費是事實，但數(shù)額不清楚，沒交費的原因是因為房屋質(zhì)量有問題，地面、墻體有 裂縫、墻皮有脫落、衛(wèi)生間和廚房的房頂滲水等。另外，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在售房時承

6、諾要奉獻(xiàn)一個全新的物業(yè)。王先生據(jù)此認(rèn)為物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)是免費的， 他所購買的房產(chǎn)是由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的， 該公司與物業(yè)公司法定 代表人均為蔡某。 據(jù)此，王先生認(rèn)為二者是一體， 物業(yè)公司理應(yīng)對王先生的房屋 質(zhì)量問題加以解決。評析：物業(yè)公司稱， 房屋質(zhì)量問題和物業(yè)管理沒關(guān)系， 該質(zhì)量問題均是室內(nèi)自用設(shè)施及王先生自用部位的問題， 在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)， 超過 質(zhì)保期應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)， 與物業(yè)無關(guān)。 另外物業(yè)費及代收費與房屋質(zhì)量不是同 一法律關(guān)系，因此不能作為不交費的理由。法院審理認(rèn)為，售房宣傳資料，并非 物業(yè)公司免費服務(wù)的承諾。 物業(yè)公司依據(jù)該市物價局頒發(fā)的 收費許可證 和物 業(yè)公司

7、與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的 物業(yè)管理委托合同 收取物業(yè)費合法有據(jù)， 王 先生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費服務(wù)的辯稱不能支持。 關(guān)于王先生提出的質(zhì)量問題， 物業(yè)公司 主張的物業(yè)費及代收費用不是同一法律關(guān)系應(yīng)另案解決。 因此，王先生應(yīng)向物業(yè) 公司支付物業(yè)管理、水、電、暖、煤氣等費用共計 18354.77 元，并賠償逾期付 款損失。此類案例，首先要弄清開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開 發(fā)商與業(yè)主之間存在合同關(guān)系，如果房屋有質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對業(yè) 主負(fù)有債務(wù)；業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履 行自己的義務(wù)，業(yè)主不交納物業(yè)管理費那么是業(yè)主對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；開發(fā)商與物業(yè)管理

8、公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法 律關(guān)系，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各是一個獨立的法人企業(yè)，獨自對外承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)主與開發(fā)商的糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主根據(jù)合同糾紛和民事訴訟來解決，而不能以此遷怒物業(yè)公司，因此，業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費是不妥的。（二）業(yè)主被盜物業(yè)公司應(yīng)否賠償案情簡介：某物業(yè)小區(qū)一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報警后及時趕到， 但很遺憾沒有當(dāng)場抓住竊賊，業(yè)主丟失約一萬元的金錢及手飾，此案正在偵破之 中。業(yè)主表明，自己按時交納物業(yè)管理費，要求物業(yè)公司賠償失竊的財物。評析：對于這個問題，首先要明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。一般來說， 開發(fā)商交付房屋以后，購房者在入住

9、的時候，要辦理有關(guān)手續(xù)，其中一項就是和 物業(yè)公司簽訂“業(yè)主公約”，屬于合同的性質(zhì)。在公約中，明確了業(yè)主的權(quán)利和 義務(wù)，明確了物業(yè)公司的職責(zé)。簡而言之，一般是業(yè)主要按期繳納管理費，遵守 有關(guān)規(guī)定；物業(yè)公司收取費用，提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安等服務(wù)。其次， 如果要物業(yè)公司承擔(dān)賠償失竊物品的責(zé)任， 則要看是否存在過錯行為。這就要看 “業(yè)主公約”中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過錯， 業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由 于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明 是物業(yè)公司管理、服務(wù)不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可

10、以就此到人民法院起 訴，由人民法院依法判決。 最后需要說明的是， 鑒于上述失竊案件正處于公安機 關(guān)偵破過程中，一般也要等偵查終結(jié)或偵查無結(jié)果后再進(jìn)行處理比較妥當(dāng)。業(yè)主與物業(yè)公司簽訂入住手冊， 該合同是物業(yè)公司對業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù) 的承諾以及業(yè)主愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。 但是雙方并未就業(yè)主的財 產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定， 物業(yè)公司也就無保管該業(yè)主家 庭財物的義務(wù)。 因此，盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理義務(wù)， 但其所承 擔(dān)的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務(wù)。 當(dāng)前，由于社會治安環(huán)境比較嚴(yán)峻， 賊人的作 案手法越趨專業(yè)化，政府懲治犯罪人員的條例法規(guī)較為寬松， 外來流動人口

11、激增， 業(yè)主財產(chǎn)被盜事件時有發(fā)生。 在這種情況下許多業(yè)主把物業(yè)公司理解為 “第二警 力”，這是片面的，甚至把物業(yè)公司誤以為保險公司，業(yè)主財產(chǎn)遭損，物業(yè)公司 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任， 這個問題需要具體事情具體分析， 如物業(yè)公司履行了正常的 治安任務(wù)，則物業(yè)公司可不用負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。（三）小區(qū)丟車業(yè)主告物業(yè)案例案情簡介：王先生 2008年買了一輛轎車，價值 16萬余元， 2007年 5月， 王先生下班開車回家后， 將車停在物業(yè)公司劃定的停車位上。 次日， 王先生準(zhǔn)備 開車上班時，發(fā)現(xiàn)車輛被盜。王先生隨即報警，警方調(diào)取監(jiān)控錄像發(fā)現(xiàn)，王先生 的車于凌晨 5 點左右駛出本市。警方追蹤未果，車輛尚未被追回。王先生

12、認(rèn)為， 他已向物業(yè)公司繳納了 2008年3月至 2009年3月的車輛保管費 1500元，物業(yè) 公司對其車輛的丟失負(fù)有不可推卸的責(zé)任。 經(jīng)協(xié)商無果后， 他將物業(yè)公司告上法 庭。評析：在此案中，王先生在小區(qū)內(nèi)自行泊車的行為， 不能認(rèn)定為交付保管物， 物業(yè)公司也無法控制車輛的自由移動， 不具有返還車輛這一特征， 所以，通常情 況下，不能認(rèn)定為保管合同。但是，若是在全封閉式停車場中，車主將能夠控制 車輛轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后， 完成對保管車輛的交付， 那么保 管合同是可以成立的。此外，王先生所交的 1500 元停車費是物業(yè)公司對小區(qū)公 共場地車位進(jìn)行管理和定額收費， 而非保管合同的費用。

13、 但并非任何情況下物業(yè) 公司都不承擔(dān)責(zé)任。 王先生與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。 物業(yè) 管理條例 第三十六條第二款規(guī)定， “物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約 定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！币簿褪?說，若王先生能舉證證明物業(yè)公司在管理過程中未履行合同約定， 導(dǎo)致車輛失竊 或與車輛失竊存在一定因果關(guān)系， 則可依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同， 請求物業(yè)公司承 擔(dān)相適應(yīng)賠償責(zé)任。 此案因王先生無法證明物業(yè)公司有違反物業(yè)管理服務(wù)合同的 行為，故物業(yè)公司不承擔(dān)責(zé)任。三 小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式和程序（一）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的處理方式 當(dāng)物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，

14、當(dāng)事人可以根據(jù)具體情況選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁、 訴訟這四條途徑來解決。 糾紛一經(jīng)立案， 就成為案件， 對案件的合法處理屬于事 后解決糾紛的辦法。1當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解是由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人雙方或多方本著實事求是的精神， 依據(jù)有 關(guān)法規(guī)業(yè)主公約和所訂合同中規(guī)定， 直接進(jìn)行磋商， 通過擺事實、 講道理的辦法 來查明事實、分清是非，在自愿互諒、明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達(dá)成一致意 見，按照各自過錯的有無、大小和對方受損害的程度，自覺承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，以 便及時地自行解決物業(yè)管理糾紛的一種處理糾紛的方式。2各方當(dāng)事人請求第三人調(diào)解調(diào)解是指當(dāng)事人之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛時， 由國家規(guī)定的有管轄權(quán)的第三人 來主

15、持引導(dǎo) 當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商活動，堅持自愿原則和合法原則，運用對當(dāng)事人進(jìn) 行利害分析、說服教育的方法，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達(dá)成協(xié)議，平息 糾紛爭端的一種方式。 調(diào)解按調(diào)解主持人的身份不同可分為民間調(diào)解、 行政調(diào)解 和司法調(diào)解三種。 調(diào)解達(dá)成協(xié)議的， 調(diào)解主持人應(yīng)制作調(diào)解書， 在調(diào)解書中寫明 當(dāng)事人的情況，糾紛的主要事實和責(zé)任， 協(xié)議的內(nèi)容和責(zé)任的承擔(dān)方式、 承擔(dān)者， 然后由當(dāng)事人簽字蓋章， 主持調(diào)解人員署名并加蓋公章。 雙方當(dāng)事人對送達(dá)的調(diào) 解書都要自覺履行。3當(dāng)事人之間約定仲裁仲裁是指由物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人依據(jù)仲裁法， 雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機 構(gòu)并由其主持調(diào)解或?qū)m紛做出裁決的一種處理糾

16、紛方式。依據(jù)中國仲裁法 規(guī)定，仲裁委員會不按行政區(qū)劃層層設(shè)立， 可以在設(shè)區(qū)的市、 省級人民政府所在 地的市設(shè)立， 并且仲裁不實行級別管轄和地域管轄。 仲裁委員會只受理平等主體 的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛。物業(yè)管理糾紛當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛， 應(yīng)當(dāng)雙方自愿， 達(dá)成書面仲裁 協(xié)議。沒有仲裁協(xié)議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后，一方向法院起訴的，法院不予受理，但仲裁協(xié)議無效的除外。仲裁 協(xié)議包括合同中訂立的仲裁條款和以其他書面方式在糾紛發(fā)生前或者糾紛發(fā)生 后達(dá)成的請求仲裁的協(xié)議。 仲裁協(xié)議法定應(yīng)具備的內(nèi)容包括請求仲裁的意思表示； 仲裁事項

17、和選定的仲裁委員會。仲裁協(xié)議獨立存在，合同的變 更、解除、終止 或者無效，不影響其效力。物業(yè)管理合同和其他民事糾紛的仲裁處理一般程序與司法審判程序類似， 但 相對比較靈活些、 簡便些、 可選擇余地大些。 仲裁委員會在收到一方當(dāng)事人提交 的仲裁申請書日內(nèi)決定立案或不立案； 立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員 名冊送申請人， 并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、 仲裁員名冊送達(dá)被申請人； 依 普通程序?qū)徖頃r 3名仲裁員組成仲裁庭， 當(dāng)事人雙方按名冊各選 1名，第 3名仲 裁員作為首席仲裁員由當(dāng)事人共同選定或者共同委托仲裁委員會主任指定， 案情 簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序， 由 1 名仲裁員審

18、理。仲裁不公開進(jìn)行。 開庭后經(jīng)庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論，在作出裁決前，可以先行調(diào)解，然后制作 調(diào)解 書，調(diào)解不成時制作裁決書。 調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力， 調(diào)解書經(jīng)雙方 當(dāng)事人簽收后即發(fā)生法律效力，裁決書自做出之日起發(fā)生法律效力。與司法審判的兩審終審制不同， 仲裁裁決是一裁終局的。 除當(dāng)事人有 仲裁 法第 58條所規(guī)定的理由可以自收到裁決書之日起 6 個月內(nèi)提出撤銷裁決申請 外，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行裁決 。一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照民事 訴訟法的有關(guān)規(guī)定向法院申請執(zhí)行。4司法訴訟訴訟是法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人和其他訴訟參加人的參加下， 依法審 理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動， 以及

19、在該活動中形成的各種關(guān)系的總和。 可 分為民事訴訟和行政訴訟兩大類。 訴訟是解決爭議糾紛的最基本的方式， 也是最 后的方式。按照訴訟程序向法院對一定的人提出一定的權(quán)益主張， 并要求法院予以保護(hù) 的請求，叫做訴。向法院對一定的人提出訴這種請求的權(quán)利，叫做訴權(quán)。程序意 義上的訴權(quán)，又叫起訴權(quán)， 它是請求法院對權(quán)益的爭議進(jìn)行審判的一種權(quán)利； 實 體意義上的訴權(quán)，是提請法院適用 審判這一特殊手段，強制實現(xiàn)權(quán)益請求的權(quán) 利，也就是要求明確被訴一方的義務(wù)和強制其履行義務(wù)的權(quán)利。 權(quán)利主體從實體 （ 權(quán)利義務(wù) ） 法律關(guān)系發(fā)生時起， 就享有實體意義上的訴權(quán)； 但他要實現(xiàn)這一權(quán)利， 還必須具有程序意義上的訴權(quán)

20、。二者都具備，即可勝訴。只有起訴權(quán)，沒有實體 意義上的訴權(quán)， 就會導(dǎo)致敗訴， 沒有起訴權(quán)， 法院則不予受理或作出駁回起訴的 裁定。每一個訴的具體內(nèi)容都由兩個必不可少的要素構(gòu)成， 即訴的標(biāo)的和訴的理由（ 包括提出訴訟請求的事實根據(jù)和法律根據(jù) ）。根據(jù)不同的訴之不同的直接目的和內(nèi)容， 可將訴分為三類： 給付之訴。 是 要求法院判 決責(zé)令對方當(dāng)事人履行相應(yīng)的義務(wù) （ 包括作為和不作為 ） 。如果對方 敗訴又不自動履行義務(wù)，可以依法強制執(zhí)行。因此，給付之訴又稱執(zhí)行之訴。 確認(rèn)之訴。是要求法院查明和確定當(dāng) 事人之間是否存在一定的法律關(guān)系，從而 作出肯定的或否定的確認(rèn)裁判。 確認(rèn)判決雖然不直接確定給付的義

21、務(wù)， 但對以后 可能發(fā)生的給付之訴， 具有預(yù)決的效力。 變更及撤銷之訴。 是要求法院根據(jù)新 發(fā)生的一定法律事實， 查明是否已經(jīng)發(fā)生或形成一定的法律關(guān)系， 或者原來存在 的法律關(guān)系是否已經(jīng)變更或終止，從而相應(yīng)作出是否變更或撤銷的裁判。提起訴訟， 首先應(yīng)明確到哪個法院去告， 這是法院管轄問題。 法院管轄有級 別管轄、地 域管轄、專屬管轄之分。物業(yè)管理糾紛中，因物業(yè)即不動產(chǎn)糾紛提 起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地法院管轄， 是專屬管轄；因服務(wù)合同糾紛提起的訴訟， 原則上由被告住所地或者合同履行地法院管轄； 因物業(yè)管理或業(yè)主自治管理中的 侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地法院管轄。中國的訴訟制度主

22、要包括起訴、受理立案、 （被告）答辯、開庭審判 （ 包括法 院調(diào)查、辯論調(diào)解、制作調(diào)解書或一審判決書，行政訴訟不適用調(diào)解等 ） 、上訴 二審、二審終審不得上 訴、生效的一審判決、二審判決的執(zhí)行等制度。（二）小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛處理方式的一般程序一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書； 物業(yè)管理糾紛的處理方式 和程序詳解；委員會于收到申請書后 5 日內(nèi)決定立案或不立案； 立案后在規(guī)定期 限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人， 并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、 仲裁 員名冊送達(dá)被申請人； 被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯， 雙方按名冊待定仲裁員。 普 通程序?qū)徖頃r由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員

23、 會指定一名任首席 仲裁員；案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；開 庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書；當(dāng) 事人向法院申請執(zhí)行。四 化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的指導(dǎo)意見（一）化解小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的可行性建議1積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題物業(yè)管理與居民的日常生活息息相關(guān)， 物業(yè)管理的好壞， 直接關(guān)系和影響社 區(qū)的安定團(tuán)結(jié)， 是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分。 為此北京市政協(xié)建議政府主管 部門對存在物業(yè)糾紛的小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題進(jìn)行普查。 重點針對存在物業(yè)糾紛 小區(qū)的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、權(quán)屬界定及規(guī)劃變更、合同規(guī)范等問題，有針對性 地提出解決措

24、施，為物業(yè)管理打好堅實的基礎(chǔ)。建立長效管理機制： 一是嚴(yán)格居住小區(qū)竣工驗收程序。 居住小區(qū)竣工驗收時， 政府相關(guān)部門必須對小區(qū)是否按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)， 凡擅自修改規(guī)劃、 附屬 設(shè)施配套不齊全、 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量等方面存在嚴(yán)重問題的， 不得竣工驗收； 二 是規(guī)范購房合同文本， 按合同調(diào)處糾紛。 業(yè)主購房時， 應(yīng)與開發(fā)商就房屋建筑及 設(shè)備安裝質(zhì)量、 附屬配套設(shè)施、 房屋周邊環(huán)境條件、 小區(qū)內(nèi)相關(guān)公建設(shè)施的權(quán)屬 關(guān)系、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定，并在購房合同中簽認(rèn)。2規(guī)范接撤管管理明確物業(yè)項目交接時的查驗制度，規(guī)范企業(yè)進(jìn)入、退出物業(yè)項目時的程序， 特別是業(yè)主選擇新的物業(yè)管理企業(yè)時

25、，交接各方要按照法律相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接； 對于違反接撤管法規(guī)要求的物業(yè)管理企業(yè)，要依法嚴(yán)肅處理。3暢通投訴渠道建立糾紛調(diào)解機制形成政府部門、 物業(yè)管理企業(yè)、 業(yè)主委員會、 物業(yè)行業(yè)協(xié) 會、社區(qū)居委會等多元化協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛的機制。針對不同類型的糾紛， 設(shè)立不同的調(diào)解路徑。 可在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機構(gòu)， 為居民 提供便捷周到的法律服務(wù)， 對居民、 業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解， 及時化 解矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定。4嚴(yán)格物業(yè)監(jiān)管機制，加大違規(guī)處罰力度。嚴(yán)格物業(yè)管理準(zhǔn)入機制， 加強資質(zhì)管理， 建立企業(yè)信用檔案， 為業(yè)主委員會 選聘物管企業(yè)提供信息。 督促物業(yè)公司落實好各地政府辦公廳出臺的 物業(yè)服務(wù) 收費管理辦法，公開量化其服務(wù)內(nèi)容，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，并將其納入企業(yè)年審工作。暢通投訴渠道， 及時處理物管企業(yè)違規(guī)行為， 對違規(guī)企業(yè)嚴(yán)肅 處理并公開曝光， 對服務(wù)不達(dá)標(biāo)、 群眾意見大的物管企業(yè)要吊銷其營業(yè)資質(zhì)， 使 居民、業(yè)主享受到高質(zhì)量的生活服務(wù)，心甘情愿的繳納費用。5加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高法制觀念，樹立服務(wù)意識。