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文檔簡介

1、房屋租賃合同糾紛損失鑒定之異議書 西安市未央?yún)^(qū)某足浴會所動產(chǎn)搬遷費和商鋪裝修價值 評估報告之異議書 西安市未央?yún)^(qū)人民法院: 正衡資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司: 陜西某實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡統(tǒng)稱“我方”)與西安市未央?yún)^(qū)某足浴會所(以下統(tǒng)稱“對方”)房屋租賃合同糾紛一案,因?qū)Ψ缴暾垖ι姘阜课菽匙阍鶆赢a(chǎn)搬遷和商鋪裝修價值進(jìn)行評估。貴院委托正衡資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司作出正衡評報字【2016】008號評估報告書,該報告書中認(rèn)定涉案動產(chǎn)搬遷費用為11130元,涉案房屋(不含一樓轉(zhuǎn)租部分)裝修價值為451318元,另涉及24979元一樓轉(zhuǎn)租部分商鋪裝修價值,交由法院裁定。我方對該評估報告不予認(rèn)可,現(xiàn)依據(jù)事實和法

2、律,提出如下異議: 一、評估基準(zhǔn)日應(yīng)為2015年12月30日,而非2015年2月10日。 對方承租我方門面房作足浴會所經(jīng)營期間,嚴(yán)重違反房屋租賃合同中關(guān)于房屋使用費支付時間的約定,鑒于其嚴(yán)重違約行為,我方明確表示不再續(xù)簽合同。雖然對方書面承諾2015年2月10日完成搬遷,但其并未按承諾期限移交房屋。經(jīng)我方數(shù)次發(fā)函催促,對方仍拒不交還房屋,在此期間,其依舊行使著對涉案房屋的控制權(quán)和使用權(quán)。此次評估目的也是為了確定被評估資產(chǎn)在當(dāng)前狀態(tài)下評估當(dāng)日搬遷或重置的價值,因此,評估涉案房屋裝修價值和動產(chǎn)搬遷費的基準(zhǔn)日應(yīng)為實際評估之日,即2015年12月30日。已使用年限應(yīng)從2011年12月8日計算至2015

3、年12月30日,歷時4年零22天。 二、成新率的確定不應(yīng)按理論成新率(年限折舊法)計算。 年限折舊法實際上即相當(dāng)于財務(wù)上的直線折舊法,其各年的折舊額(損耗值)是相等的。以此方法作為房屋尤其是商業(yè)用房裝修價值評估成新率肯定不妥。因為任何設(shè)備材料的使用都是一個從新到舊直至報廢的過程,隨著時間的延續(xù),設(shè)備的各種損耗必定越來越大,而這種損耗決不是按年、月計算的平均值。 另外,涉案房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限13.5年計算錯誤。第一,我方將房屋交付對方使用時,已完成主體結(jié)構(gòu)、水電鋪設(shè)、隔墻設(shè)置等土建工程,對方僅在此基礎(chǔ)上進(jìn)行二次室內(nèi)裝飾裝修,不存在任何新建土建工程之說;第二,根據(jù)建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范相關(guān)規(guī)定

4、,輕質(zhì)隔墻屬于裝飾裝修工程,貴公司將本次評估范圍內(nèi)輕質(zhì)隔墻認(rèn)定為土建工程是錯誤的。本次評估范圍全部為裝飾裝修工程,按照規(guī)定,一般五星級以下商業(yè)地產(chǎn)的裝修工程經(jīng)濟(jì)耐用年限為8年,已使用年限為4年零22天,即使按理論成新率的標(biāo)準(zhǔn)計算,得出的房屋成新率不超過50%。 三、涉案動產(chǎn)大部分由我方雇傭的人員所搬遷,其中6580元搬遷費用應(yīng)予以扣減。 2016年1月26日、27日,我方雇傭十幾名人員,在對方要求下將電視機、麻將機、華美冰柜、足浴沙發(fā)、石獅子等拆裝,并協(xié)助搬運,且對方當(dāng)場即將電腦一臺、電視機24臺、空調(diào)26臺、窗簾30幅、暖氣片予以變賣。因此,動產(chǎn)搬遷費用評估明細(xì)表所列1-4項,19項涉及的6

5、580元可搬遷動產(chǎn)拆裝、搬運費用,我方已實際承擔(dān),故應(yīng)予以扣減。 四、商鋪裝修價值評估明細(xì)表(不含一樓轉(zhuǎn)租部分)中所涉大部分項目重置價值單價過高,部分項目材質(zhì)認(rèn)定錯誤,應(yīng)結(jié)合實際情況和相應(yīng)操作規(guī)范予以調(diào)整。 (一)涉案房屋裝修使用的地磚全為?;u,而非拋釉磚,應(yīng)按玻化磚計算重置價值單價。 在貴院庭審過程中,對方將其單方委托的陜西中天銀房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司作出的中天銀評估字2015(0006)號拆遷評估報告(以下簡稱“中天銀評估報告”)作為證據(jù)向法庭出示,該報告顯示涉案房屋地磚為600*600的?;u,單價為80元/。眾所周知,玻化磚是全瓷面磚,質(zhì)地堅硬,耐磨性強,吸水率低,拋釉磚在紋理和圖案

6、上較為美觀,但實用性和經(jīng)濟(jì)性不及?;u,所以,作普通足浴會所使用的地面,對方也的確選擇了?;u。但正衡評估報告卻將?;u認(rèn)定為價值高達(dá)254.58元/的拋釉磚,該項目與事實嚴(yán)重不符,應(yīng)當(dāng)據(jù)實予以核減。 (二)房屋在承租給對方使用時即具有隔墻,評估明細(xì)表所列的隔墻(含輕質(zhì)、磚砌)費用128936元應(yīng)不予認(rèn)可。 據(jù)涉案房屋建設(shè)施工和竣工圖紙顯示,房屋在承租給對方使用時均有隔墻,屬于房屋主體建設(shè)工程部分。若對方聲稱將原有隔墻拆除重建或改造,評估機構(gòu)也應(yīng)當(dāng)將原有隔墻價值部分予以扣除。退一萬步講,即使存在輕質(zhì)和磚砌隔墻,評估機構(gòu)認(rèn)定的重置價值單價也不符合市場行情。中天銀評估報告認(rèn)定輕質(zhì)隔墻板單價為160

7、元/,而貴公司認(rèn)定輕質(zhì)隔墻重置單價為305.65元/,磚砌隔墻為1036.42元/,足足超過數(shù)倍之余,讓人不得不對其真實性、公平性、客觀性產(chǎn)生懷疑。 (三)復(fù)合木門重置單價1200元/套的標(biāo)準(zhǔn)過高,應(yīng)予以調(diào)整。 中天銀評估報告認(rèn)定實木復(fù)合成套門為750元/套,貴機構(gòu)卻認(rèn)定復(fù)合木門重置單價為1200元/套,同為具有評估資質(zhì)的評估機構(gòu),為何金額差距如此之大?但不得不承認(rèn),1200元/套的復(fù)合木門用作工裝,確屬罕見。 (四)木纖維板和PVC吊頂數(shù)量與事實嚴(yán)重不符,不予認(rèn)可。 貴公司認(rèn)定木纖維板吊頂為567.22,PVC吊頂為57.7,合計面積為624.92。值得注意的是,涉案房屋建筑面積總共方為76

8、8,吊頂面積卻占到81.4%,與客觀情況嚴(yán)重不符。并且,評估當(dāng)日,三方確定的木纖維板吊頂面積為21.66。 (五)有框玻璃地彈門861元/的重置單價認(rèn)定過高,應(yīng)予調(diào)整。 中天銀評估報告認(rèn)定有框玻璃地彈門280元/,而貴公司認(rèn)定有框玻璃地彈門861元/,該認(rèn)定價格過高,應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。 (六)一樓景觀池 、仿真樹認(rèn)定價格過高,應(yīng)予以調(diào)整。 貴公司認(rèn)定一樓景觀池重置價值為14100元,仿真樹為3500元,但對方作為證據(jù)提交的中天銀評估報告認(rèn)定景觀池造價為3618元,仿真樹為1800元,對方既然作為證據(jù)提供,說明其認(rèn)可各項目記載的單價,但貴公司認(rèn)定的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出對方心里預(yù)估的價格,顯失公平、合理。 (

9、七)暖氣片屬于可搬遷、可變現(xiàn)動產(chǎn),貴公司認(rèn)定的供暖管網(wǎng)18303元費用應(yīng)予以扣除。 2016年1月26、27日,對方在房屋搬遷過程中,已當(dāng)場將暖氣片予以變賣折現(xiàn),該費用當(dāng)然應(yīng)予以扣除,否則對方將因同一事物得到雙份補償。退一萬步講,即使要認(rèn)定暖氣片的價值,也不應(yīng)當(dāng)是18303元。根據(jù)中天銀評估報告顯示,暖氣片價值共計3920元。我方懇請貴公司依據(jù)事實如實評估價值,切勿虛高,以維護(hù)雙方的合法權(quán)益。 (八)電氣照明和水路系統(tǒng)重置價值計算方法存在嚴(yán)重錯誤,所涉費用43022元不予認(rèn)可。 貴公司按每平方米60元造價計算出電氣照明系統(tǒng)重置價值為39022元,該計算方法嚴(yán)重錯誤。我方將涉案房屋承租給對方做足

10、浴會所使用時,已將一、二樓電氣照明和水路鋪設(shè)完成,完全滿足基本使用要求,該部分費用由我方實際支出,理應(yīng)予以扣除。另外,實務(wù)操作中,電路改造均按實際發(fā)生的量乘以單價計算費用,對方主張有電路和水路改造情況,應(yīng)提供改造線路圖,方可計算費用,否則不應(yīng)認(rèn)可。 (九)弱電系統(tǒng)(廣播系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和無線電視費)不屬于評估范圍,所涉費用13007元不予認(rèn)可。 從實務(wù)操作來講,網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和無線電視費均按實際使用年限支付費用,不存在損失的問題,不能納入評估范疇。另外,廣播系統(tǒng)應(yīng)屬于電路改造系統(tǒng)的一部分,不應(yīng)再次重復(fù)羅列計算費用。 (十)涉案房屋不存在換氣系統(tǒng),貴公司評估的45525元換氣系統(tǒng)費用不予認(rèn)可。 涉案房屋

11、南北通透,透氣性好,在能滿足基本需求的情況下,為何畫蛇添足,不惜花費巨額資金添加換氣系統(tǒng)?另外,對方提交的中天銀評估報告所列項目中,也未曾出現(xiàn)過換氣系統(tǒng)。在申請方未提交任何證據(jù)證明換氣系統(tǒng)存在的情況下,該換氣系統(tǒng)所評估的價值缺乏事實依據(jù),當(dāng)然應(yīng)不予認(rèn)可。 五、一樓轉(zhuǎn)租部分商鋪裝修價值不屬于本案評估范疇,所涉費用24979元應(yīng)不予認(rèn)可。 本案當(dāng)事人是西安市未央?yún)^(qū)某足浴會所和陜西某實業(yè)發(fā)展有限公司,西安市中級人民法院根據(jù)申請方的申請,委托貴公司就西安市未央?yún)^(qū)某足浴會所裝修部分殘值和動產(chǎn)搬遷費用進(jìn)行評估。但貴公司評估的24979元屬于袁師傅臘汁肉夾饃裝修店面,當(dāng)然不屬于本案評估范圍,應(yīng)不予支持。 六、重置單價中已經(jīng)包含管理費用,不應(yīng)重復(fù)計算。 貴公司出具的評估報告第七部分評估方法第(1)項重置價值的確定中顯示,重置價值=建安工程費+前期工程及其他費用+管理費用+投資利息+開發(fā)利潤??梢姡刂脙r值中即包含管理費用,但貴公司在商鋪裝修價值評估明細(xì)表中再次按裝修工程費用乘以費率的標(biāo)準(zhǔn)計算出管理費用,我方豈不是要為對方的管理費用埋兩次單。因此,所涉1707

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