我國(guó)借名買房合同的有效性分析

1、我國(guó)借名買房合同的有效性分析2011年法商論壇第一卷我國(guó)借名買房合同的有效性分析付幸（中國(guó)政法大學(xué)北京100088）摘要:本文以借名買賣經(jīng)濟(jì)適用住房為例,研究借名買房合同的效力.重點(diǎn)閘述借名買房合同不具備我斟合同法52條規(guī)定的幾種導(dǎo)致合同無效的情形,依據(jù)契約自由原則,般應(yīng)認(rèn)定為有效.關(guān)鍵詞:借名買房;借名人:出名人;合同的效力我國(guó)現(xiàn)行法沒有明確規(guī)定借名買房問題,實(shí)務(wù)上處理這類糾紛甚為棘手.通觀我國(guó)各地法院以往的判決,大部分法院傾向于認(rèn)為借名買房合同屬于違反或者規(guī)避法律和政策的行為,損害了社會(huì)公共利益,合同應(yīng)無效.在司法適用方面,除了物權(quán)法,合同法等法律之外,2007年建設(shè)部,發(fā)展改革委,監(jiān)察部

2、,財(cái)政部,國(guó)土資源部,人民銀行,稅務(wù)總局等七部委聯(lián)合出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法）也是目前法院處理經(jīng)適房糾紛的主要參考依據(jù),甚至一些地方性的住房管理規(guī)章和政策也常常出現(xiàn)在法院的判決書中,作為解決糾紛的依據(jù).通觀這些規(guī)定可以看出,目前我國(guó)調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房的法律規(guī)范數(shù)量非常少,而且效力層次較低,很大一部分依靠規(guī)章和政策,其中規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的規(guī)定數(shù)量更少,我國(guó)目前還沒有專門規(guī)范借名買房問題的條款,這也是造成司法困境的一個(gè)重要原因.借名買房合同是指,房屋的實(shí)際出資人借用他人的名義購買房屋,以他人的名義登記房屋所有權(quán),而房屋的實(shí)際管理,使用,收益和處分仍為實(shí)際出資人所有,且在一定條

3、件下實(shí)際出資人可要求恢復(fù)房屋真實(shí)權(quán)利狀態(tài)的合同.它屬于我國(guó)合同法分則規(guī)定的十五類有名合同之外一種無名合同.依據(jù)契約自由中的契約內(nèi)容自由,法律原則上不積極規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容,所以不僅僅合同分則所預(yù)設(shè)的有名合同可以得以有效成立,無名合同的法律效力也同樣應(yīng)得到法律的認(rèn)可.借名買房合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示的結(jié)果,原則上應(yīng)認(rèn)定有效.但是契約自由并不是完全沒有法律限制,民法以消極的負(fù)面列表的方式規(guī)定了契約自由的的前提條件和外在范圍.因此,判斷借名買房合同這類無名合同的效力,還必須通過民法通則第55條及合同法第52條關(guān)于合同無效規(guī)定的檢驗(yàn),具體分析借名買房合同是否符合有效合同關(guān)于當(dāng)事人行為能力,意思表示

4、真實(shí),內(nèi)容不違背法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益等方面的要求.,是否違反法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定（一）辦法第30條未禁止借名買房行為首先，從辦法第3O條的表述，可以看出它規(guī)范的對(duì)象僅僅限于經(jīng)適房的直接上市交易行為,而不包括間接的借名買房行為.盡管借名買房與進(jìn)行直接房屋買賣二者在最終目的或預(yù)達(dá)成的效果方面是一致的,即都是由實(shí)際出資人最終占有,使用房屋.但借名買房乃不同于直接購房的一種間接行為,二者在權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)過程和實(shí)現(xiàn)方式等方面有者顯著區(qū)別,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1,借名買房涉及到兩個(gè)過程,一是借名人與出名人達(dá)成借名協(xié)議的過程,二是借名登記的過程,而直接房屋買賣不存在借名關(guān)系;2

5、,在借名15.買房中,借名人在變更登記前已經(jīng)占有和使用該房屋,不同于直接房屋買賣中買受人要在變更脊記后方能實(shí)際占有使用房屋.3,在借名買房中,借名人要先付款,待政策允許或者約定條件成就時(shí)方能將房屋的名義所有權(quán)過戶到其名下,而在直接房屋買賣過程中買受人付款后即可要求出賣人履行過戶義務(wù).4,借名買房合同雙方權(quán)利義務(wù)較直接購房合同更為復(fù)雜,合同執(zhí)行期限可能更長(zhǎng).由此得知,借名買房行為并不違反辦法第3O條之規(guī)定.其次,辦法還規(guī)定了購買經(jīng)適房滿5年的可以直接上市交易,可見其立法意圖并不是要完全禁止經(jīng)適房買賣行為,事實(shí)上建立合理的市場(chǎng)退出機(jī)制也是必不可少.從這點(diǎn)看,即便是直接買賣經(jīng)適房的行為在某些情況下,

6、也不一定因違反了相關(guān)規(guī)定就導(dǎo)致行為或合同無效,更何況是問接的借名買房行為.（二）辦法不屬于法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定范疇辦法在性質(zhì)上屬于部門聯(lián)合規(guī)章,在法律位階上處在物權(quán)法,合同法等法律和行政法規(guī)之下.最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法若=r問題的解釋（一）第4條規(guī)定,合同法實(shí)施以后,人民法院確定合同無效應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方法規(guī),規(guī)章為依據(jù).顯然得知辦法不得作為判定合同無效的依據(jù).另外,即使不考慮該辦法的效力層次問題,辦法30條之關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的相關(guān)表述亦不屬于效力性規(guī)定范疇.一般認(rèn)為,并非所有違反強(qiáng)制性規(guī)定的行為或

7、者合同,一律應(yīng)認(rèn)定無效,只有違反強(qiáng)行規(guī)定中的效力規(guī)定的合同才無效.因此,很難說違反辦法30條的行為就構(gòu)成違反法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定.辦法第30條僅就經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的時(shí)間和方式規(guī)定了條件限制,并未對(duì)違反后果作出明確規(guī)定,故應(yīng)屬于取締規(guī)范,違反它于行政法領(lǐng)域可以設(shè)置相應(yīng)的處罰措施,但不一定要宣告行為或合同無效.二,是否構(gòu)成”以合法形式掩蓋非法目的（一）借名買房的實(shí)質(zhì)表現(xiàn)為規(guī)避法律,政策等相關(guān)規(guī)范性文件實(shí)踐中,”以合法形式掩蓋非法目的”常常是當(dāng)事人為了規(guī)避相關(guān)法律或政策的相關(guān)規(guī)定而采取的迂回手段.如上所述,雖然借名買房是不同于直接購房行為,但二者在行為后果上卻是一致的.當(dāng)事人之所以不采用直

8、接買賣的形式,是為了規(guī)避辦法3O條，目的是為了達(dá)成與直接房屋買賣行為無異的效果.由此可知,借名買房實(shí)際上,是當(dāng)事人為了規(guī)避相關(guān)政策法規(guī),采用迂回手段創(chuàng)造出來的與達(dá)成直接房屋買賣行為后果相同的意思表示行為.那么,問題的關(guān)鍵在丁,是岡借名買房行為規(guī)避了相滅政策法律,就必然無效呢?（二）規(guī)避法律/f同丁違反法律以合法形式掩蓋作法目的,從根本卜浼利,規(guī)避法律的為,但同T-合同法52條第血項(xiàng)下規(guī)定的直接”違反法律”.羅馬法學(xué)家將違反法律與規(guī)避法律區(qū)別如下:”為法律所禁止之行為青,即違反法律;末違反法律之文義而避開法律之意義這，即為規(guī)避法律”.規(guī)避法律屬r法律解釋的問題,而能作為利t法律行為無效的原岡.筆

9、尋辛人為,一般情況下,有當(dāng)人所規(guī)避的法律為強(qiáng)行法規(guī)時(shí),即當(dāng)人規(guī)避法律的彳為在事實(shí)_卜所達(dá)成的效果,違反了強(qiáng)行法規(guī)之意旨,H.與直接違反法律效果相同時(shí),能認(rèn)為該規(guī)避法律的行為無效.如卜所述,借名買房當(dāng)事人意圖規(guī)避的是辦法第3O條及地方規(guī)章和政策，這些規(guī)范性文件在法律效率層次卜位于法律,行政法規(guī)之下,不屬于強(qiáng)行法規(guī)的范疇,岡而不可能產(chǎn)生違反強(qiáng)行法之效果,故也不可能因此而導(dǎo)致合同無效.三,是否損害社會(huì)公共利益（一）借名買房損害了誰的利益首先,是否侵犯了其他同等具有購房資格卻尚未購得住房的人的利益?在目前我國(guó)經(jīng)適房建設(shè)還不能滿足所有低收入住房凼難家庭實(shí)際住房需求的情況下,有些人認(rèn)為借名買房可能會(huì)損害其

10、他同樣享有購房資格的人的利益,尤其是那些等候在借名買房中出名人之后的人的利益.但筆者認(rèn)為這部分人利益減少不在我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度預(yù)期范圍之內(nèi),因而也就無從談起損害社會(huì)公共利益.經(jīng)適房作為政府保障性住房是政府給予低收入住房困難家庭補(bǔ)助的一種行為,在購房人通過審核確定享有購房資格后,就意味著購房人已經(jīng)享有按照規(guī)定獲得一套經(jīng)適房的專屬權(quán)利.無論是購房人直接申購還是選擇出借名義,其最終結(jié)果都是購房人占據(jù)了本來就應(yīng)屬于他自己的那部分社會(huì)資源.出名人將本應(yīng)當(dāng)屬于自己的權(quán)利通過借名的形式過度給他人,是購房人真實(shí)意思的表現(xiàn).另方面,我國(guó)規(guī)章和政策規(guī)定僅僅限制經(jīng)適房的上市交易,目的在于盡量避免高收入者的炒房行為

11、.但是,對(duì)于那些生活特別困難,尤其是那些連經(jīng)濟(jì)適用住房這樣的安居住房也負(fù)擔(dān)不起的買受人來說,他們可以通過借名的方式獲得”報(bào)酬”從而實(shí)現(xiàn)以貨幣形式享受政府補(bǔ)貼,這顯然與我國(guó)經(jīng)適房建設(shè)的目的和初衷相一致.由此我們可以看出,建立有效的經(jīng)濟(jì)適用住房管理秩序,保障社會(huì)公共利益,購房人資格審查是源頭和關(guān)鍵,只要從源頭上控制高收入者買賣經(jīng)適房的謀利行為,借名買房行為不僅不違法,在一定程度上還可以擴(kuò)大低收入人群的保障范圍,增加社會(huì)公共利益.其次,借名買房是否損害了國(guó)家利益?借名買房合同,除了出名人不得為占有,使用和處分等權(quán)利外,還負(fù)擔(dān)向借名人辦理過戶手續(xù)的義務(wù).然而依照我國(guó)規(guī)章及政策的相關(guān)規(guī)定,辦理轉(zhuǎn)移過戶手

12、續(xù)不僅有時(shí)問限制,而且還需要”按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款”.由于許多當(dāng)事人在借名買房之初對(duì)于相關(guān)房地產(chǎn)規(guī)章和政策不甚了解,使得事后發(fā)生糾紛無法順利辦理過戶手續(xù),實(shí)踐中,也有事人II_愿長(zhǎng)期維持借名火系進(jìn)而避免陽閑家補(bǔ)交I:地讓金.如此來,借名買房?jī)H沒有實(shí)現(xiàn)陶家保障低收入難家庭住房的仞衷,而H.白白流失了刪家寶貴的f地資源.但是需要說明的是,如果借名買房合同當(dāng)人明確約定了經(jīng)適房過的時(shí)問及補(bǔ)交l:地_讓金等班宜,或者依據(jù)法律規(guī)定法院以白行確定人之問的權(quán)利義務(wù)父系,邢么僅僅借名人要求過,的權(quán)q-.j以得以實(shí)現(xiàn),罔家利益也/1會(huì)岡此受劍損失.（二

13、）損害社會(huì)公共利益存何種情況下u_以成為合同無效的事山筆者認(rèn)為,并非所有損害公共利益的行為,均能成為認(rèn)定合同無效的山.在合同領(lǐng)域,當(dāng)人意思自治被視為最神,最重要的原則之,而判定合同無效是對(duì)當(dāng)事人意思自治的最大否定,因此只有達(dá)到一定嚴(yán)重程度的損害社會(huì)公共利益的行為，才能認(rèn)定合同無效，而具有般危害情節(jié)的不宜宣告合同無效.另外,一般認(rèn)為,合同法第52條規(guī)定的幾種無效情形存在相互交叉和重疊,”損害社會(huì)公共利益”應(yīng)該作為其他條款的補(bǔ)充,最后考慮適_l.在法律規(guī)定之外確定某一合同是否違反社會(huì)公共利益,必須慎重,不得隨意運(yùn)用與解釋.綜上,筆者認(rèn)為,借名買賣經(jīng)濟(jì)適用住房行為具備合同法第52條第3項(xiàng),第5項(xiàng)導(dǎo)致

14、合同無效的情形,同時(shí)借名買房行為在某些情況下雖然可能會(huì)造成一部分人的利益的減少,但是尚不能說明已經(jīng)達(dá)到致使合同無效的嚴(yán)重程度.除此之外,借名買房行為也顯然不具各合同法其他條款及其他相關(guān)法律規(guī)定關(guān)于合同無效規(guī)定的情形.因此,基于契約自由原則,借名買房合同是當(dāng)事人雙方意思自治的結(jié)果原則上應(yīng)認(rèn)定有效.參考文獻(xiàn)1王利明.合同法研究(第1卷)M.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社,2002.2 武欽殿.合同效力的研究與確認(rèn).吉林:吉林人民出版社,2001.3 黃忠.違法合同效力論M.北京:法律出版社,2010.4 李永軍.易軍.合同法M.北京:中國(guó)法制出版社,2009.5 詹森林.民事法理與判決研究第5冊(cè)M.北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,2009.