某某年-某某年北京公寓市場(chǎng)分析報(bào)告-73共--雨欣(共73頁(yè)).doc

1、2007年-2008年北京公寓市場(chǎng)分析報(bào)告目 錄第一部分 2007年全國(guó)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析21. 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)22. 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析43. 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析54. 2007年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析7第二部分 2007年北京市公寓市場(chǎng)狀況分析91.總體概述92. 供給狀況分析103. 需求狀況分析184. 成交量狀況分析215. 價(jià)格狀況分析236. 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r分析257. 投資狀況分析398. 二手房市場(chǎng)狀況分析42第三部分 2008年北京市公寓市場(chǎng)預(yù)測(cè)471. 2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)472. 2008年北京市公寓市

2、場(chǎng)供給預(yù)測(cè)483. 2008年北京市公寓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)494. 2008年北京市公寓市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)50第一部分 2007年全國(guó)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析1. 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)1.1 全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅分析2007年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上價(jià)格漲幅較大。70個(gè)大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價(jià)格持續(xù)走高，8月份，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.0%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲連續(xù)保持兩位數(shù)。我們分析，導(dǎo)致今年房?jī)r(jià)高漲的原因主要是供不應(yīng)求。一方面，供給量大幅度下滑。2007年1-6月，全國(guó)房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積2.8億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；房

3、屋竣工面積1.5億平方米，同比增長(zhǎng)11.1%；截至6月，住宅竣工面積連續(xù)30個(gè)月低于住宅銷售面積。北京方面，新建商品住房供應(yīng)自2005年以來(lái)持續(xù)減少，批準(zhǔn)預(yù)售面積由2005年的2205萬(wàn)平方米下降至2006年的1706萬(wàn)平方米。另一方面，需求快速膨脹。資金流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了投資性需求增長(zhǎng)較快。同時(shí)，在房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)下，自住性購(gòu)房者提前入市，也造成需求驟增。1.2 土地供應(yīng)量分析近兩年土地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，造成市場(chǎng)供求總量的失衡，形成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期。土地供應(yīng)量的不足表現(xiàn)在兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是土地出讓面積的不足。北京方面，2005年，計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅用地為1750公頃，而實(shí)際入市的只有90

4、0公頃，僅為計(jì)劃的51%；2006年，商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地計(jì)劃供應(yīng)合計(jì)為1900公頃，實(shí)際供應(yīng)為1031公頃，僅為計(jì)劃的54%。二是開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)建設(shè)銀行研究部的報(bào)告，2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積的60%。特別是上市房地產(chǎn)公司成為大規(guī)模囤積土地的一個(gè)主要力量。這是由于土地儲(chǔ)備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的重要指標(biāo)之一，而其很容易從公開市場(chǎng)上募集大量資金支持大規(guī)模購(gòu)置并囤積土地。1.3 各種目的住房需求分析在房?jī)r(jià)快速上升的過(guò)程中，多

5、種需求集中釋放。一是改善型需求。高收入家庭對(duì)改善型需求的支付能力比較強(qiáng)，家庭收入越高，利用自有資金購(gòu)房的比例越高，據(jù)我們調(diào)查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達(dá)到60%以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達(dá)到60%以上。使得中低端需求和初次購(gòu)房需求受到擠壓。二是婚齡人口對(duì)住房的需求。受傳統(tǒng)的成家置業(yè)理念的影響，新組建家庭購(gòu)買住房的需求剛性較強(qiáng)。三是城市新增常住人口的住房需求。近年來(lái)，我國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速時(shí)期，城市新增人口對(duì)住房的需求旺盛。四是城市拆遷導(dǎo)致的剛性需求。目前，我國(guó)處于城市建設(shè)快速推進(jìn)時(shí)期，城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求隨之增加

6、。五是父母提前為子女購(gòu)房的需求。在目前房?jī)r(jià)上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現(xiàn)為父母為子女購(gòu)房的時(shí)間大大提前，高收入家庭為正在讀大學(xué)，甚至讀高中的子女購(gòu)房的現(xiàn)象比較普遍。六是投資和投機(jī)性需求。除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機(jī)為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購(gòu)買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場(chǎng)立即上市交易，更多地是繼續(xù)持有用于投資。1.4 地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象分析2007年，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的現(xiàn)象，即招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價(jià)接近或高于同地段在售新建房屋的價(jià)格。由于土地

7、成本的大幅度增加，必然使得未來(lái)房?jī)r(jià)大幅提高，使市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時(shí)，推高了周邊在售樓盤的銷售價(jià)格，形成了地價(jià)和房?jī)r(jià)的相互推高的惡性循環(huán)。當(dāng)前地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過(guò)推遲開盤時(shí)間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。“捂盤惜售”現(xiàn)象，正是“期指化”房地比價(jià)導(dǎo)致的必然結(jié)果。2. 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施與分析2007年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決低收入家庭住房問(wèn)題。調(diào)控措施主要包括以下幾個(gè)方面。2.1 增大土地供應(yīng)量根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求，部分地區(qū)加大了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量。2

8、007年15月，全國(guó)住宅用地的供應(yīng)量同比增長(zhǎng)35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量同比增加166%。2.2 增加市場(chǎng)房屋的有效供給2007年，各級(jí)政府特別針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為采取了幾項(xiàng)措施。一是縮減土地一次性出讓規(guī)模。土地出讓規(guī)模過(guò)大易產(chǎn)生種種弊端，其一是開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致變相囤積土地，使出讓土地?zé)o法按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)；其二是規(guī)模過(guò)大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局，推高房?jī)r(jià)。為防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，國(guó)土資源部規(guī)定要合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的

9、宗地規(guī)模，對(duì)土地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規(guī)模，北京則在2007-2010年土地供應(yīng)中期計(jì)劃中明確規(guī)定，合理控制單宗住宅項(xiàng)目用地出讓規(guī)模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在1020公頃以下，規(guī)劃建筑面積在30-50萬(wàn)平方米以下。二是對(duì)開發(fā)時(shí)限提出明確要求。國(guó)土資源部規(guī)定單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過(guò)3年。部分地方政府開始限制出讓土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限，如南京規(guī)定了在土地出讓合同中明確土地的開發(fā)時(shí)限，超過(guò)開發(fā)時(shí)限仍未開發(fā)完畢的，將收取土地違約金。三是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期

10、取得。四是改預(yù)征土地增值稅為清算土地增值稅。從2007年2月起，將預(yù)征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的0.5%3%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，這一稅收額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清算應(yīng)繳的額度。而在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行土地增值稅清算，能夠?qū)﹂_發(fā)企業(yè)因土地增值獲取的高額收益進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，抑制開發(fā)企業(yè)囤積土地的行為。2.3 加大閑置土地處置力度國(guó)土資源部出臺(tái)通知要求加大閑置土地處置力度。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓。在處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前

11、期開發(fā)后，才可公開出讓。二是明確了土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)。按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。2.4 實(shí)行差別的住房抵押貸款政策2007年9月，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，規(guī)定對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，以及超過(guò)90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于20%和30%。這項(xiàng)規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開。對(duì)于第一套自住購(gòu)房的貸款仍是采取保護(hù)及鼓勵(lì)的政策，首付成數(shù)沒有調(diào)整，仍然采取優(yōu)惠利率。第二套

12、房的首付成數(shù)提至4成，這一政策有望有效地抑制投資投機(jī)需求，深圳在該政策出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量明顯下降。2.5 加快完善住房保障制度在房?jī)r(jià)快速上漲，低收入家庭住房問(wèn)題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。2007年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了24號(hào)文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點(diǎn)，廉租住房制度的保障對(duì)象由低保家庭擴(kuò)大到低收入家庭，形成廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優(yōu)先配置。具體措施如下：一是將廉租房作為住房保障制度的重點(diǎn)。在住房保障供應(yīng)體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的

13、主要途徑。明確了對(duì)低收入家庭的住房保障是保障其居住權(quán)，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產(chǎn)權(quán)。二是擴(kuò)大住房保障覆蓋面，解決“夾心層”的住房困難。廉租住房制度由保障城鎮(zhèn)住房困難的低保家庭，擴(kuò)大到低收入家庭中的住房困難戶。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。在住房保障供應(yīng)體系的政策設(shè)計(jì)上，通過(guò)廉租住房保障范圍的擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決“夾心層”的住房困難問(wèn)題。三是確保廉租住房保障資金來(lái)源。明確規(guī)定了住房保障資金來(lái)源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉

14、租住房建設(shè)。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。其四，對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。四是優(yōu)先確保廉租住房建設(shè)用地。根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，切實(shí)保證供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排。五是多渠道解決低收入家庭的住房問(wèn)題。除完善住房保障體系的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度外，通過(guò)其他方式有針對(duì)性地解決低收入家庭住房困難問(wèn)題，包括棚戶區(qū)改造和舊小區(qū)整治等。3. 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析3.1 物價(jià)上漲、通貨膨脹推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升物價(jià)和房?jī)r(jià)是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)烈地受到未來(lái)的預(yù)期回報(bào)

15、的影響，而未來(lái)的預(yù)期回報(bào)則受到未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價(jià)上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對(duì)具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動(dòng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)。相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值，一定會(huì)推動(dòng)人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來(lái)的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購(gòu)房需求的加速膨脹。3.2 貨幣政策刺激高收入投機(jī)者積極入市為應(yīng)對(duì)目前物價(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時(shí)期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。央行將可能采

16、取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。在目前的物價(jià)環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時(shí)還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中的可能。因此，加息增加了購(gòu)房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購(gòu)房支付

17、能力。另一方面，高收入者投資投機(jī)需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費(fèi)傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來(lái)越多的資金用于儲(chǔ)蓄和投資。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。三是目前房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格提高很快，資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資回報(bào)，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大，嚴(yán)重推動(dòng)了投資需求。3.3 資金流動(dòng)性過(guò)剩助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上揚(yáng) 我國(guó)出現(xiàn)的流動(dòng)性過(guò)剩，直接原因是國(guó)際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴(kuò)大的結(jié)果。國(guó)際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題在今后一段時(shí)間仍將持續(xù)存在。持續(xù)的流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了資本市場(chǎng)迅速膨

18、脹，迅速推動(dòng)了國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的攀升，資產(chǎn)價(jià)格處于高位震蕩狀態(tài)。由于我國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上強(qiáng)勁的購(gòu)買力。因此，資金流動(dòng)性過(guò)剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房?jī)r(jià)。3.4 外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈擴(kuò)張趨勢(shì)近年來(lái)，美國(guó)、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟(jì)體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題凸現(xiàn)，資本的跨國(guó)流動(dòng)異?；钴S，大量國(guó)際游資流入國(guó)內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個(gè)驅(qū)動(dòng)因素，一是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然保持上漲勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報(bào)。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。

19、外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購(gòu)買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過(guò)地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴(kuò)張。4. 2007年相關(guān)公寓的土地計(jì)劃解讀和宏觀政策分析4.1 07年北京土地供應(yīng)計(jì)劃低密度大套型住宅項(xiàng)目用地將受到嚴(yán)格控制。保障性住房、兩限房和其他中低價(jià)位中小套型商品房用地需達(dá)到住宅供地總量的70%。今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1600公頃，比去年減少300公頃，但實(shí)際供應(yīng)速度高于去年，其中兩限房供地已超額完成全年計(jì)劃33%。l

20、保障性住房、中低價(jià)位商品房等用地占7成供地計(jì)劃顯示，今年北京市擬供應(yīng)土地總面積為6300公頃，其中住宅用地1600公頃。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉租房等保障性住房用地為220公頃，“兩限”商品房和其他商品房用地分別為180公頃和1200公頃。供地計(jì)劃要求，增加廉租房、經(jīng)適房、兩限房和其他中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。保障配建的廉租住房建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米，兩限房300萬(wàn)平方米，經(jīng)適房200萬(wàn)平方米。l 嚴(yán)控超過(guò)140平方米/套的低密度住宅用地北京將繼續(xù)禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。同時(shí)，嚴(yán)格限制住宅小區(qū)建筑容積率低于1.

21、0、單套住房建筑面積超過(guò)140平方米的低密度、大套型住宅項(xiàng)目的土地供應(yīng)。l 兩限商品房實(shí)際供地已超全年計(jì)劃雖然今年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有1380公頃，比去年減少了200多公頃。但今年實(shí)際供應(yīng)土地的速度高于去年。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，到去年年底，2006年供地計(jì)劃僅完成800多公頃。而今年到目前為止就已出讓了近600公頃。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應(yīng)速度。根據(jù)計(jì)劃，北京市今年將供應(yīng)此類用地180公頃。截止到今年8月底，已經(jīng)成交的兩限房用地就達(dá)到了240公頃，這一數(shù)量超過(guò)今年全年供應(yīng)計(jì)劃33%。和公寓市場(chǎng)相關(guān)土地計(jì)劃解讀：和公寓相關(guān)計(jì)劃：嚴(yán)控超過(guò)140平方米/套的低密度

22、住宅用地解讀：高檔公寓戶型普片較大，此項(xiàng)政策的出臺(tái)，無(wú)疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對(duì)高檔住宅供應(yīng)的限制，這對(duì)現(xiàn)有高檔住宅產(chǎn)品是一個(gè)利好因素，未來(lái)這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價(jià)格持續(xù)上漲。公寓是高檔住宅市場(chǎng)的主要組成部分，高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地的限制供應(yīng)將使公寓市場(chǎng)的供應(yīng)逐漸減少。4.2 2007年房地產(chǎn)主要調(diào)控政策2月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算方式繳納。3月，國(guó)務(wù)院要求實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，堅(jiān)守18億畝耕地紅線。6月，建設(shè)部提示城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買集體土地上建設(shè)的房屋。7月，北京市規(guī)劃委發(fā)布北京市“十一五”保障性住

23、房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃。8月，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。9月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。10月，國(guó)土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。10月，發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。12月，07年一年共加息六次。和公寓市場(chǎng)相關(guān)政策：

24、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%07年一年共加息六次分析：二套個(gè)人住房按揭貸款首付比例的提高對(duì)普通住宅市場(chǎng)需求將有一定的抑制，而對(duì)高檔住宅產(chǎn)品而言影響不大，因?yàn)橥ㄟ^(guò)對(duì)多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目的調(diào)研可知，高檔住宅的購(gòu)買客戶按揭和一次性付款的比例多為1：1，即使是按揭貸款的客戶，首付款的比例也多在30%以上。分析：貸款利率的上調(diào)將使個(gè)人住房按揭貸款月還款額增加，從而對(duì)住房的需求有一定的抑制作用，雖然每次利率上調(diào)的比例較小，但由于上調(diào)次數(shù)頻繁，因此欲貸款購(gòu)買高檔公寓的客戶會(huì)因承擔(dān)較大

25、的負(fù)擔(dān)而慎重考慮。第二部分 2007年北京市公寓市場(chǎng)狀況分析1. 總體概述據(jù)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)2007年112月京城公寓排行榜中，在過(guò)去的一年里，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中的高檔住宅市場(chǎng)一片火熱。排行前20位的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)大部分在1.5萬(wàn)元以上，其中將近半數(shù)的項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米，僅這20個(gè)公寓項(xiàng)目總成交套數(shù)就達(dá)到了10834套；充分顯示出了2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的強(qiáng)大需求。2007年公寓市場(chǎng)“漲聲”一片 據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2007年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于2006年上漲了10%。2007年包括服務(wù)式公寓在內(nèi)的眾多公寓項(xiàng)目，租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁而快速，主要是受到了奧運(yùn)

26、會(huì)的影響比較大，尤其從2007年末到2008年很多項(xiàng)目都會(huì)有不同程度的提價(jià)。公寓租金的增長(zhǎng)，很大部分原因在于外國(guó)人的大量涌入拉動(dòng)了整體的上漲，尤其是近段時(shí)期來(lái)在奧運(yùn)會(huì)的作用下，眾多與奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的人士頻繁入京，從而也帶動(dòng)了租金價(jià)格的上揚(yáng)。而從售價(jià)來(lái)看，進(jìn)入到2007年三、四季度以來(lái)，整體公寓項(xiàng)目的報(bào)價(jià)幅度上漲較大，這主要是針對(duì)散售的項(xiàng)目而言，按成交價(jià)的幅度來(lái)看，同比增長(zhǎng)達(dá)到了40%。人們對(duì)公寓本身的需求相當(dāng)大，促使了即便是在市場(chǎng)上公寓項(xiàng)目供應(yīng)量龐大的情況下依舊價(jià)格飛漲，這其中雖然投資的行為占有很高的比例，但并非主流因素，總體而言還是實(shí)際居住的需求占了主導(dǎo)地位。無(wú)論供應(yīng)量、成交量以及租金、銷售價(jià)

27、格走勢(shì)，2007年的公寓市場(chǎng)中，“漲”成了一片。而從市場(chǎng)具體表現(xiàn)上來(lái)看，服務(wù)式公寓無(wú)疑是公寓項(xiàng)目中的重頭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年前3個(gè)季度，市場(chǎng)新增5個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了1214套房間，相比2006年三季度的5750套房間又增長(zhǎng)了21%，總供應(yīng)量達(dá)到6964套。外資企業(yè)的高級(jí)管理層和資深員工構(gòu)成了北京市服務(wù)式公寓需求的主體。2007年以來(lái)，服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奧運(yùn)會(huì)則更為北京服務(wù)式公寓租賃市場(chǎng)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，尤其是位于北京商務(wù)中心區(qū)及燕莎區(qū)域的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，市場(chǎng)需求旺盛，空置率保持較低水平。發(fā)展商

28、對(duì)于一年租期的租約，普遍將租金上調(diào)10%以上。對(duì)于在奧運(yùn)會(huì)一個(gè)月的租金，發(fā)展商普遍預(yù)期至少調(diào)整到現(xiàn)在的三至五倍。一些項(xiàng)目抓緊時(shí)間在奧運(yùn)會(huì)前進(jìn)入市場(chǎng)。07年的市場(chǎng)很容易讓人對(duì)08年公寓市場(chǎng)充滿信心，但究竟市場(chǎng)會(huì)怎么發(fā)展，我們需要對(duì)07年的公寓市場(chǎng)做更深入的調(diào)查和分析，才能得出結(jié)論。2. 供給狀況分析2.1 供給量同比增加 據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，2007年京城公寓項(xiàng)目的整體供應(yīng)量較大，而消化量也相對(duì)較強(qiáng)，同比于2006年上漲了10%。2007年開盤銷售的公寓有91個(gè)。而2007年全年共有310個(gè)項(xiàng)目開盤。公寓項(xiàng)目占了將近三分之一，公寓供應(yīng)量在07年為主要部分。07年度可售公寓分布表:編號(hào)項(xiàng)目名稱區(qū)縣1珠江帝

29、景朝陽(yáng)區(qū)2中廣宜景灣朝陽(yáng)區(qū)3置地公館朝陽(yáng)區(qū)4和喬麗致朝陽(yáng)區(qū)5潤(rùn)楓水尚朝陽(yáng)區(qū)6世界城朝陽(yáng)區(qū)7天鵝灣朝陽(yáng)區(qū)8蘋果社區(qū)朝陽(yáng)區(qū)9US聯(lián)邦公寓朝陽(yáng)區(qū)10美景東方朝陽(yáng)區(qū)11康斯丹郡朝陽(yáng)區(qū)12樂(lè)成公館朝陽(yáng)區(qū)13壹線國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)14旭輝奧都朝陽(yáng)區(qū)15元大都朝陽(yáng)區(qū)16華彩國(guó)際公寓朝陽(yáng)區(qū)17美倫堡朝陽(yáng)區(qū)18天際萬(wàn)象朝陽(yáng)區(qū)19北京財(cái)富中心朝陽(yáng)區(qū)20北京星河灣朝陽(yáng)區(qū)21華遠(yuǎn)裘馬都朝陽(yáng)區(qū)22華業(yè)玫瑰郡朝陽(yáng)區(qū)23榮尊堡國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)24梵谷水郡朝陽(yáng)區(qū)25媒體村公寓朝陽(yáng)區(qū)26格林萊雅朝陽(yáng)區(qū)27燕莎Class朝陽(yáng)區(qū)28方恒國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)29萬(wàn)方國(guó)際公寓朝陽(yáng)區(qū)30世奧國(guó)際中心朝陽(yáng)區(qū)31大湖公館朝陽(yáng)區(qū)32盤古大觀朝陽(yáng)區(qū)33華瀚國(guó)際朝陽(yáng)

30、區(qū)34悠樂(lè)匯朝陽(yáng)區(qū)35東亞望京中心朝陽(yáng)區(qū)36萬(wàn)科金陽(yáng)國(guó)際朝陽(yáng)區(qū)37上東上層朝陽(yáng)區(qū)38華業(yè)玫瑰東方朝陽(yáng)區(qū)39健翔國(guó)際公寓朝陽(yáng)區(qū)40麗都東鎮(zhèn)朝陽(yáng)區(qū)41上元朝陽(yáng)區(qū)42北京香頌朝陽(yáng)區(qū)43A-Z Town朝陽(yáng)區(qū)44金都杭城朝陽(yáng)區(qū)45國(guó)貿(mào)DNA朝陽(yáng)區(qū)46嘉美風(fēng)尚中心朝陽(yáng)區(qū)47水郡長(zhǎng)安朝陽(yáng)區(qū)48新金山朝陽(yáng)區(qū)49朝庭公寓朝陽(yáng)區(qū)50雅安商務(wù)公寓東城區(qū)51瑞士公寓東城區(qū)52天安國(guó)匯西城區(qū)53京橋國(guó)際公館西城區(qū)54君濠國(guó)際西城區(qū)55西派國(guó)際公寓西城區(qū)56西絨線26號(hào)西城區(qū)57冠城名敦道崇文區(qū)58北京上舍崇文區(qū)59國(guó)瑞城崇文區(qū)60錦上國(guó)際公寓宣武區(qū)61輝煌國(guó)際廣場(chǎng)海淀區(qū)62永泰園海淀區(qū)63中灣國(guó)際海淀區(qū)64中關(guān)村公館

31、海淀區(qū)65瑞海國(guó)際中心海淀區(qū)66新華聯(lián)國(guó)際海淀區(qū)67褐石海淀區(qū)68國(guó)海廣場(chǎng)海淀區(qū)69御園海淀區(qū)70曦城國(guó)際豐臺(tái)區(qū)71順馳藍(lán)調(diào)國(guó)際豐臺(tái)區(qū)72天下儒寓豐臺(tái)區(qū)73設(shè)計(jì)師廣場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)74金泰城MINI豐臺(tái)區(qū)75方莊6號(hào)豐臺(tái)區(qū)76撲滿山豐臺(tái)區(qū)77北京隨園公寓昌平區(qū)78矩陣昌平區(qū)79佳蓮時(shí)代廣場(chǎng)昌平區(qū)80珠江奧古斯塔大興區(qū)81榮京麗都大興區(qū)82國(guó)融國(guó)際大興區(qū)83廣廈家園大興區(qū)84清城時(shí)代廣場(chǎng)大興區(qū)85綠城百合公寓房山區(qū)86昊騰花園房山區(qū)87人濟(jì)莊園懷柔區(qū)88琴湖灣順義區(qū)89藍(lán)星花園順義區(qū)90月亮河城堡通州區(qū)91柏林山水密云區(qū)2.2 可售公寓集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū) 從可售項(xiàng)目的數(shù)量來(lái)分析，朝陽(yáng)區(qū)有49個(gè)，占新增

32、量總數(shù)53%，海淀區(qū)地區(qū)有9個(gè)，占新增量總數(shù)10%。朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的總和超過(guò)全市新增公寓總數(shù)60%以上的比例，可見這兩個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)依然是新盤的集中地。 可售公寓分布表 ：區(qū) 域數(shù) 量朝陽(yáng)區(qū)49海淀區(qū)9豐臺(tái)區(qū)7西城區(qū)5東城區(qū)2崇文區(qū)3宣武區(qū)1昌平區(qū)3大興區(qū)5房山區(qū)2懷柔區(qū)1順義區(qū)2通州區(qū)1密云區(qū)1分析：朝陽(yáng)區(qū)為公寓供應(yīng)主要區(qū)域，未來(lái)仍將是熱點(diǎn)區(qū)域； 西城區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來(lái)越少，由于未來(lái)建設(shè)用地的停止供應(yīng)，公寓供應(yīng)仍會(huì)持續(xù)走低； 海淀區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目用地越來(lái)越少，未來(lái)公寓供應(yīng)將主要集中在四環(huán)以外。2.3 公寓形式多樣化發(fā)展 客戶對(duì)住宅提出更高的要求，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多形式多樣化。

33、京城陸續(xù)推出的公寓有老年公寓、青年公寓，商住公寓，服務(wù)式公寓，酒店式公寓等多種形式。CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。2.4 供給公寓戶型分析o 一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳為公寓供應(yīng)的主要房型； o 三室兩廳供應(yīng)規(guī)模最大，占公寓總供應(yīng)量的的32.8%；其次為兩室兩廳，占23.1%。2.5 不同面積戶型供應(yīng)量分析o 戶均建筑面積60以下及60-80平方米的戶型供應(yīng)套數(shù)占總套數(shù)的比例達(dá)到50%，這主要是因?yàn)榫频晔焦⒐?yīng)量較大所致； o 100140平方米的戶型供應(yīng)規(guī)模最大，是公寓市場(chǎng)的主要供應(yīng)戶型。2.6 高檔公寓供應(yīng)量大于去年2007年上半年，高端公寓供應(yīng)量高達(dá)1,918

34、套，僅半年的市場(chǎng)供應(yīng)就超過(guò)了2006年全年的供應(yīng)量。主要供應(yīng)包括匯富66，北京Oakwood公寓，威斯汀行政公寓，工體3號(hào)和萬(wàn)科東第。其中31.2%的新供應(yīng)為服務(wù)式公寓，剩余部分均為銷售項(xiàng)目。從地區(qū)分布來(lái)看，部分新供應(yīng)聚集在金融街地區(qū)。在此之前，無(wú)論在銷售還是租賃市場(chǎng)上，金融街高端住宅項(xiàng)目較為稀缺。政府控制高檔住宅的用地?cái)?shù)量，高檔公寓新增量將不斷減少，其稀缺性將進(jìn)一步加大。 2007年至今北京高檔公寓（均價(jià)13000以上）項(xiàng)目數(shù)共計(jì)13個(gè)。供應(yīng)面積合計(jì)53.87萬(wàn)平米，主要供應(yīng)區(qū)域集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)。朝陽(yáng)區(qū)依然保持高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)的龍頭，總供應(yīng)面積約為44萬(wàn)平米；排在第二位的海淀區(qū)供應(yīng)面積5

35、.8萬(wàn)平米。高檔公寓基本集中在5環(huán)以內(nèi)，超過(guò)20000元的高檔公寓主要位于4環(huán)以內(nèi)。主力戶型以120平米以上的大中戶型為主。一季度北京高檔公寓情況表：推廣名坐落位置容積率物業(yè)費(fèi)（元/月平米）環(huán)線銷售狀態(tài)住宅面積()均價(jià)/擬售價(jià)(元/平米）主力戶型蘋果社區(qū)朝陽(yáng)區(qū)百子灣路32號(hào)42.68341月開盤83450.551580050-60平米美麗經(jīng)典園海淀區(qū)五路居澤翼住宅小區(qū)1.52.58341月開盤6743.0213000130平米1月拿證22191.8天鵝灣名苑朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2.274451月開盤22253.9112000/14000110-180/250-350平米西城晶華西城區(qū)豐盛胡同2

36、.966.321月開盤11460.4325000150-240平米2.966.327903.1219000150平米潤(rùn)楓水尚朝陽(yáng)區(qū)姚家園113號(hào)2.213451月開盤22725.6417000120、160平米2月拿證46015.22六十六號(hào)公寓東城區(qū)新中街1號(hào)232月拿證21427.7525000上第MOMA海淀區(qū)西三旗清河南庫(kù)2.23.553月開盤7887.071400021192.3913500TIMES(東恒時(shí)代二期）朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路十里堡“方恒家園”2.93.38453月開盤27177.4314500新華聯(lián)麗景珊瑚灣朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路華堂商場(chǎng)對(duì)面2.65452月開盤19777.86135001

37、40、160平米3月開盤44589.1914000合生國(guó)際花園朝陽(yáng)國(guó)貿(mào)橋南600米東三環(huán)西側(cè)3.42.99231月開盤16208.371700040-130平米2月開盤9575.9621000130、140平米歐陸經(jīng)典朝陽(yáng)區(qū)北苑路172號(hào)2.43.15451月開盤205591300040-70平米世界城朝陽(yáng)區(qū)東大橋路10號(hào)5.58231月開盤67226.152700055-87平米US聯(lián)邦公寓朝陽(yáng)區(qū)三元東橋南1000米6.37.8342月開盤60377.1922500200平米2007年第一、二季度新供應(yīng)量列表：項(xiàng)目名稱 區(qū)域 供應(yīng)量2007年第一季度1. 匯富66 朝陽(yáng)區(qū) 1582007年第

38、二季度2.Oakwood Apartment Beijing 朝陽(yáng)區(qū) 2363.威斯汀公寓 西城區(qū) 2054.工體3號(hào) 朝陽(yáng)區(qū) 2105.公園15號(hào) 朝陽(yáng)區(qū) 2096.豐僑公寓 西城區(qū) 6007.萬(wàn)科東第 朝陽(yáng)區(qū) 3002004-2006年各季度新增高檔公寓供應(yīng)走勢(shì)2.7 服務(wù)式公寓供應(yīng)量分析 2007年前三個(gè)季度，市場(chǎng)新增五個(gè)服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了1,214套房間，相比2006年三季度的5,750套房間增長(zhǎng)了21，總供應(yīng)量達(dá)到6,964套。其中第三季度新增三個(gè)服務(wù)式公寓，提供了619套公寓。從今年開始，服務(wù)式公寓的供應(yīng)區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關(guān)村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項(xiàng)目，北

39、京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務(wù)式公寓供給短缺的局面。另外，世界著名的服務(wù)式公寓管理公司OAKWOOD進(jìn)入北京，在三元橋和白家莊區(qū)域管理的兩個(gè)公寓在今年相繼開業(yè)。2.8 酒店式公寓供應(yīng)分析我們統(tǒng)計(jì)，今年開盤的酒店式公寓項(xiàng)目至少有17個(gè)，加上07年之前開盤的7個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)量不低于130萬(wàn)平米。從地域分布來(lái)看，CBD商圈依然是酒店式公寓比較集中的區(qū)域，供應(yīng)量達(dá)到了47.3萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的36.1%，這與CBD集中了大量的外企、駐華使領(lǐng)館及辦事機(jī)構(gòu)有很大關(guān)系。其次是三元橋地區(qū)，供應(yīng)量達(dá)到35.5萬(wàn)平米，占總量的27.1%，其中置地公寓和華遠(yuǎn)裘馬都兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量就達(dá)到了28萬(wàn)平

40、米，三元橋供應(yīng)量的提升主要受“國(guó)門”地理優(yōu)勢(shì)及新建寫字樓增多的影響。金融街、中關(guān)村、燕莎三個(gè)區(qū)域供應(yīng)量基本相同，都在10平米左右，三個(gè)區(qū)域供應(yīng)之和占總供應(yīng)量的22.4%，總的來(lái)說(shuō)供應(yīng)量偏小，有較大的發(fā)展空間。其它分散分布的項(xiàng)目總供應(yīng)量為19萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的14.5。朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)擁有使館區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，使得它成為酒店式公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷以及國(guó)際貿(mào)易往來(lái)的加強(qiáng)，CBD的商務(wù)效應(yīng)將更加凸顯出來(lái)，在很大程度上都會(huì)促使區(qū)域內(nèi)酒店式公寓租賃市場(chǎng)的上升勢(shì)頭。2.9 性價(jià)比高的項(xiàng)目增多 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品的特點(diǎn)成為最大的賣點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品細(xì)部的要求越來(lái)越多

41、。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備的要素，而不再是賣點(diǎn)。房子作為特殊的商品其性價(jià)比已經(jīng)不再是前幾年的嚴(yán)重脫鉤，而是比較適合市場(chǎng)真實(shí)情況，性價(jià)比高的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，取得驕人的銷售業(yè)績(jī)。 3. 需求狀況分析 3.1 公寓多樣化需求客觀地說(shuō)，每種房產(chǎn)都有一定的消費(fèi)者，但不是所有的房產(chǎn)品種都有投資價(jià)值。一般從長(zhǎng)期投資的角度而言，凡過(guò)渡性產(chǎn)品，經(jīng)常會(huì)是曇花一現(xiàn)。產(chǎn)品的過(guò)渡性，會(huì)造成客戶群的狹窄性，所以投資房產(chǎn)最好選擇成熟品種。交通便利、商圈成熟、商業(yè)氛圍濃厚、管理到位的公寓應(yīng)該是投資首選。無(wú)論是追求生活享受的首次置業(yè)者，還是改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者，都會(huì)選擇購(gòu)買公寓。因?yàn)楣挸ㄊ孢m、較為符合

42、現(xiàn)代人品位的居住環(huán)境，與普通民宅窄小擁擠的自然狀況相比，居住起來(lái)更加舒適宜人。所以公寓以其獨(dú)特的高貴品質(zhì)，受到越來(lái)越多購(gòu)房者的青睞。客戶群的旺盛需求，必然導(dǎo)致公寓的保值、增值。因此，投資房產(chǎn)，公寓是較好的選擇。3.2 公寓進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期2000年，處于公寓的開發(fā)時(shí)期，大量公寓的建造及入市，曾一度導(dǎo)致公寓房產(chǎn)泡沫膨脹高峰。公寓的房?jī)r(jià)，租金價(jià)格都呈現(xiàn)虛高現(xiàn)象。而如今，經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整與恢復(fù)，公寓房產(chǎn)已經(jīng)度過(guò)泡沫期，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。近兩年，公寓的投資回報(bào)率一直控制在4%-6%，收益穩(wěn)定，適宜投資。另外，隨著北京2008年奧運(yùn)會(huì)的即將到來(lái)，外籍人士的大量涌入，將會(huì)加大高端公寓租賃市場(chǎng)的需求，短期租賃將

43、進(jìn)入旺銷期。公寓的投資回報(bào)率有望提高。3.3 公寓抗震性分析面對(duì)北京房產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮，國(guó)家在不斷的出臺(tái)相關(guān)政策加以控制。連續(xù)的加息，首付的提高，都是為了給過(guò)熱的房?jī)r(jià)降降溫。但是，公寓的需求群體決定了公寓的抗震性。購(gòu)買公寓的人群主要為兩種，一是高收入人群；二是外籍人士。歸根一點(diǎn)，都是經(jīng)濟(jì)狀況比較好的人。對(duì)于這類人群來(lái)說(shuō)，他們有需求且有能力購(gòu)買百萬(wàn)以上的高端物業(yè)，良好的經(jīng)濟(jì)狀況使得利息的少額增加不會(huì)影響到他們置業(yè)計(jì)劃。另外，銀行放款是按照房屋的評(píng)估價(jià)來(lái)核定的，大多銀行批貸時(shí)，購(gòu)房者很少能貸到八成，通常都是貸七成房款。這樣的話，即便首付提高到40%，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，相差不是很多，所以對(duì)于高端公寓市

44、場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響甚微。雖然投資公寓，收益、回報(bào)都較穩(wěn)定，但這并不說(shuō)明投資公寓就一定會(huì)穩(wěn)掙不賠公寓所處的地理位置、周邊的配套設(shè)施、房屋的具體朝向、裝修等等情況，都會(huì)影響到房產(chǎn)的價(jià)值所以，投資房產(chǎn)還是需要進(jìn)行專業(yè)的判斷，方可進(jìn)行投資。3.4高檔公寓需求分析我們發(fā)現(xiàn)，目前北京高檔公寓租賃市場(chǎng)的需求客戶主要集中于外籍公司派出的高級(jí)員工、國(guó)內(nèi)大型私企的老板等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長(zhǎng)期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長(zhǎng)，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用，同時(shí)自己在異地沒有買房定居的需要。其中，歐美人占到65%，其他是港澳臺(tái)人、日本人和華裔等。這部分租客的具體情況如下圖：客戶職務(wù)組成

45、北京作為國(guó)際化大都市，云集了眾多腰纏萬(wàn)貫的商賈，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅是北京的或全國(guó)的市場(chǎng)，更是全世界的市場(chǎng)，市場(chǎng)需求非常大。而從現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來(lái)看，真正代表先進(jìn)居住理念和居住環(huán)境的高檔公寓，在北京不是太多?？梢源竽戭A(yù)測(cè)，隨著北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)際地位的不斷提高，高檔公寓在北京依然有廣闊的市場(chǎng)前景。3.5戶增勢(shì)明顯調(diào)查顯示高檔公寓中外地人的比例從2003年的25.3增長(zhǎng)到2005年前十個(gè)月的32.6，這從一定程度上說(shuō)明北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是全國(guó)各地的市場(chǎng)，北京是首都，擁有其他城市所無(wú)法取代的優(yōu)勢(shì)，其他城市的高收入人群常常把在北京購(gòu)房看作是一種榮譽(yù)。另外北京的教育、醫(yī)療都是全國(guó)先進(jìn)的，很多外地人出于

46、對(duì)下一代的教育和養(yǎng)老的考慮在北京買房。外地人當(dāng)中的“港澳臺(tái)”人士的比例和外國(guó)人的比例近幾年變化不大，在10內(nèi)浮動(dòng)。“兩外人士”構(gòu)成了高檔公寓較為穩(wěn)定的客戶群。本地客戶需求強(qiáng)勁北京市統(tǒng)計(jì)局公布的北京城市居民生活狀況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年110月，北京市城市居民人均可支配收入為14668元，同比增長(zhǎng)12.3%。而2004年最高收入組與最低收入組之比為5.81，2003年為4.7：1，2000年這一數(shù)字為3.1：1。從中可以看出，北京市最高收入組與最低收入組差距在逐年擴(kuò)大，可以預(yù)見，今年的最高收入組與最低收入組之比將超過(guò)6：1。另外，據(jù)北京市稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)：2004年北京市年工薪收入7.44萬(wàn)元以上

47、的共有74.95萬(wàn)人。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，北京市的高收入人群的數(shù)量在逐漸增加，這為高檔公寓形成有效需求奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。投資客戶異軍突起從今年的高檔公寓市場(chǎng)來(lái)看，投資型客戶在一些高檔公寓中占有很大的一部分，而且有逐漸放大的趨勢(shì)，個(gè)別項(xiàng)目甚至超過(guò)50的占有率。經(jīng)過(guò)分析，偉業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為有如下原因：首先，國(guó)內(nèi)存款利率過(guò)低，據(jù)統(tǒng)計(jì)1996年到2002年間我國(guó)曾八次調(diào)低存款利率，只在2004年上調(diào)過(guò)一次利率，加上國(guó)內(nèi)股市持續(xù)低迷，很多資金逐漸涌向投資利潤(rùn)回報(bào)率高的房地產(chǎn)行業(yè);其次，人民幣升值有助于提高外資投入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。高檔公寓由于其過(guò)硬的品質(zhì)和特殊的區(qū)位，使之擁有良好的投資回報(bào)率，成為投資客戶

48、的理想選擇。 雖然目前高檔公寓仍以外籍人士為主，但外地客戶在不久的將來(lái)也將成為這一市場(chǎng)的又一大消費(fèi)群體。 在高檔公寓需求的戶型和面積上來(lái)分析我們可以發(fā)現(xiàn)，在戶型方面，該類高端人群傾向于1、2室的戶型，該比例占到了整個(gè)需求量的78.1%，而特殊的需求是在2居室里有18.8%的群體選擇了2廳的戶型；同時(shí)21.7%的群體選擇了2衛(wèi)的戶型，這說(shuō)明隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，今后的舒適性和合理性兼?zhèn)涞淖≌紝⑾?廳2衛(wèi)的方向發(fā)展，而今后這類住宅的租賃量將有望繼續(xù)提升。在面積上，1居室主要在60平米左右；2居室多集中于90平米；3居室則上升到133.65平米；4、5居室平均將達(dá)到208.34平米-213.12平

49、米的水平。這是該類群體對(duì)于居住空間的寬敞性和居住環(huán)境的舒適性要求較高的真實(shí)體現(xiàn)。3.6寓需求客群分析（一）按客戶的構(gòu)成來(lái)分析，公寓客戶分為以下七類： 1、國(guó)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層管理者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100-200萬(wàn)元（人民幣，以下相同）。 如私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級(jí)管理人員、各類所有制單位的負(fù)責(zé)人，其中也包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。這類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)于位置優(yōu)越、大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對(duì)住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次、三次置業(yè)以改善居住條件。 2、從海外歸來(lái)的人士，或有國(guó)外生活經(jīng)歷人士，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100萬(wàn)元左右。 這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)

50、環(huán)境，不僅是小區(qū)的自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中人文環(huán)境，他們會(huì)選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項(xiàng)目，既不奢侈也不放棄自己的追求。 3、港、澳、臺(tái)、東南亞外商，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在200萬(wàn)元以上。 這類客戶購(gòu)房置業(yè)一方面是為自住，顯示身份地位；另一方面是為投資，為物業(yè)的保值增值。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開發(fā)商開發(fā)的公寓項(xiàng)目是他們的首選。 4、年輕高級(jí)白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在50-100萬(wàn)元左右。 隨著北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，逐漸形成了一個(gè)高學(xué)歷、高收入，具有生活新觀念和較強(qiáng)消費(fèi)能力的青年群體，如從事金融、保險(xiǎn)、證券、通信等行業(yè)的年輕白領(lǐng)和律師、會(huì)計(jì)師等中產(chǎn)階級(jí)。小戶型符合年輕購(gòu)房者

51、低積累、高收入、收入上升預(yù)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，同時(shí)繁忙高效的工作，較大的工作壓力，使他們對(duì)住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。 5、小型文化、商貿(mào)、咨詢服務(wù)公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100萬(wàn)元以上。 小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動(dòng)，同時(shí)企業(yè)性質(zhì)及規(guī)模也不需要大面積工作間，購(gòu)買商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客 戶的首選。 6、外地來(lái)京短期或長(zhǎng)期工作的年輕白領(lǐng)，可承擔(dān)的租金在2500-5000元/月。 這類客戶以租用公寓為主，他們的需求特點(diǎn)將直接影響投資者。他們希望租用臨近工作地點(diǎn)，周圍配套設(shè)施完善，靠近

52、繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。同時(shí)對(duì)于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報(bào)快，易出租，成為大多數(shù)投資者的需求指向。 7、外資公司的外籍雇員，可承擔(dān)的租金在5000元/月以上。 外籍雇員會(huì)根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來(lái)安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。 表：北京典型高檔公寓板塊租金租客情況高檔公寓板塊典型項(xiàng)目租金水平（美元/平米月）租客特征朝陽(yáng)公園板塊棕櫚泉國(guó)際公寓1318歐美籍租客較多，東部高端商務(wù)人士及使館區(qū)人士，供需兩旺，租金較穩(wěn)定朝陽(yáng)公園板塊公園大道1115朝陽(yáng)公園板塊觀湖國(guó)際公寓912麗都板塊陽(yáng)光上東913外籍租客及海歸租客較多，由于靠近望京區(qū)域，有部分高端韓籍租客三元橋燕莎板塊鳳凰

53、城810三元橋區(qū)域及東三環(huán)高端商務(wù)人士為主，租賃市場(chǎng)處于起步區(qū)東直門板塊MOMA萬(wàn)國(guó)城911東二環(huán)、東三環(huán)商務(wù)人士及使館區(qū)人士為主東直門板塊海晟名苑1012從此表可以看出高檔公寓的消費(fèi)群體仍然以外籍人士為主。（二）從市場(chǎng)的角度來(lái)分析，公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下需求特點(diǎn)： *小戶型公寓熱銷，成為公寓市場(chǎng)的亮點(diǎn)； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點(diǎn)不突出，難以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出； *投資購(gòu)買踴躍，個(gè)人投資比重逐漸上升； *買房者對(duì)公寓的整體素質(zhì)投以更多關(guān)注； *商住公寓的需求依然很大，尤其是在寫字樓相對(duì)短缺或價(jià)格較高的位置，如中關(guān)村地區(qū)和商務(wù)區(qū)。 4. 成交量狀況分析4.1 2007年北京市住宅市場(chǎng)成交量小幅縮減2007年1-11月住宅市場(chǎng)成交量為1597萬(wàn)平方米，成交套數(shù)為13.4萬(wàn)套。與去年同期相比，2007年的成交量下降了94萬(wàn)平方米，成交套數(shù)增加了0.4萬(wàn)套。通過(guò)對(duì)比07年成交與供應(yīng)的月度走勢(shì)我們可以發(fā)現(xiàn)，與往年金九銀十的情況略有不同，07年北京的樓市供應(yīng)與成交的集中時(shí)間在6-9月份。 通過(guò)對(duì)供應(yīng)量與成交量的對(duì)比可以得出以下結(jié)論：l 今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局