XX年9月南昌房地產(chǎn)市場分析報告_35頁

1、2021年9月南昌房地產(chǎn)市場分析報告一、本月相關政策法規(guī)信息鏈接 1 國家相關房地產(chǎn)信息1.1發(fā)改委證實正研究房產(chǎn)稅，稱給地方穩(wěn)定稅收國家發(fā)改委財政金融司司長徐林24日透露，我國計劃實施一系列稅收體制改革，包括優(yōu)化增值稅和營業(yè)稅稅收制度，擴大增值稅征收范圍；統(tǒng)籌企業(yè)稅費負擔，實施資源稅改革；推進房產(chǎn)稅改革；繼續(xù)實施個人所得稅改革。在談到房產(chǎn)稅改革時，徐林說我國將推進房產(chǎn)稅改革，“這個稅種我們一直在進行研究，它的開征也可以為地方政府帶來一個穩(wěn)定的主體稅種”。1.2 銀監(jiān)會:堅決遏制房地產(chǎn)投資需求，支持保障住房建設中國銀監(jiān)會表示，將嚴格執(zhí)行國家的宏觀調控政策，堅決遏制投機、投資需求，在控制風險的前

2、提下支持保障性住房建設。葉燕斐表示，銀監(jiān)會在堅決認真做好信息服務，積極進行輿論引導的同時，還正在推動開展房地產(chǎn)貸款壓力測試等相關工作。銀監(jiān)會曾表示，壓力測試及其情景假設要根據(jù)每個商業(yè)銀行各自資產(chǎn)組合、風險承受能力以及風險偏好等進行設計，房地產(chǎn)貸款壓力測試的情景假設不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動。1.3 南昌出臺多項政策遏制房價過快上漲8月南昌市政府出臺多項政策，遏制房價過快上漲，改善城鎮(zhèn)居民居住條件，促進南昌市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。商業(yè)銀行要嚴格控制購房貸款南昌市規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款

3、比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。稅務部門及時清算漲幅過快樓盤南昌市要求，要嚴格執(zhí)行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，不得給予相關稅收優(yōu)惠。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查?；厥臻e置土地優(yōu)先用于普通商品住房建設國土部門要及時制定并公布以住房為主的

4、房地產(chǎn)年度供地計劃，年度保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。加大閑置土地清理力度，重點對閑置房地產(chǎn)開發(fā)用地進行清理處置。對土地閑置滿兩年的依法收回，并優(yōu)先用于普通商品住房建設。同時，采取促開工、促上市措施，加快商品住房有效供應。對已批未建、已建未售的商品住房項目，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設和銷售。取得預售許可證10日內必須全部銷售嚴格商品房預售許可管理，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在10日內一次性公開全部銷售房源，明碼標價對外銷售。加大對捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行

5、為的查處力度，問題嚴重的降低或吊銷開發(fā)企業(yè)資質。穩(wěn)定房價不力的領導干部要被誡勉談話此外，南昌市還將全面落實穩(wěn)定房價和住房保障抓落實的工作責任制，建立考核問責制度。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的領導干部、工作人員，要進行誡勉談話，問題嚴重的，要依法依規(guī)追究責任。1.4江西省多項政策支持棚戶區(qū)改造江西省近期出臺關于加快我省城市棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造的實施意見（試行）。據(jù)介紹，江西已從2021年開始，并將用三年時間，即到2021年，全省將完成2030萬平方米城市棚戶區(qū)的改造任務，可解決23.8萬戶、86.2萬人的住房困難問題。還將從以下方面對城市棚戶區(qū)改造予以政策支持

6、城市棚戶區(qū)改造項目免征城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。城市棚戶區(qū)改造中集中新建或配建的保障性住房，應列入省保障性住房建設年度計劃，并享受中央投資補助資金和省市財政配套資金政策。城市棚戶區(qū)改造項目資本金執(zhí)行廉租住房建設項目資本金占20%的規(guī)定。鼓勵金融機構在風險可控的情況下向符合貸款條件的城市棚戶區(qū)改造項目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務。被拆遷人選擇實物安置的，在辦理產(chǎn)權證時，對原拆遷面積部分免征契稅。1.5 江西8月份CPI同比上漲3.1%吃、住是推動CPI上漲的主要因素8月份全省居民消費價格總水平（CPI）環(huán)比上漲0.8%，同比上漲3.1，其中翹尾因素影響1.3個百

7、分點，新漲價因素影響1.8個百分點。18月份，與上年同期相比上漲2.6%。8月份，全省居民消費價格八大類同比指數(shù)六升兩降。其中居住類、食品類、醫(yī)療保健及個人用品類、娛樂教育文化用品及服務類、煙酒及用品類、衣著類分別上漲6.5、4.3、2.7、0.2、0.4、0.1，共同影響價格總水平上升3.2個百分點。因受洪澇災害的滯后影響，食品中鮮菜價格同比漲幅達22.6%。交通通信類、家庭設備用品及維修服務類則分別下降0.9、0.7，共同影響價格總水平下降0.1個百分點。2 南昌市規(guī)劃及熱點播報2.1南昌地鐵1號線10月全面開工8月5日，江西省發(fā)改委宣布，南昌地鐵1號線一期工程可行性研究報告已正式獲得國家

8、發(fā)改委批復，這意味著南昌地鐵建設通過了最后一道“政策關”。南昌市軌道交通公司有關負責人表示，爭取在9月中旬確定施工單位，10月全面開工建設。2.2南昌航空城開工，江西大飛機項目正式啟動8月16日，由江西省人民政府、工業(yè)和信息化部、中國航空工業(yè)集團公司、中國商用飛機有限責任公司共同主辦的江西省航空制造產(chǎn)業(yè)合作推進會在南昌開幕，同時，南昌航空工業(yè)城項目開工，江西大飛機項目正式啟動。南昌高新區(qū)昌東鎮(zhèn)和麻丘鎮(zhèn)交界處的農(nóng)地將在數(shù)年后變成一個25平方公里的航空工業(yè)城和南昌衛(wèi)星城。江西去年底出臺的十大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，將航空制造產(chǎn)業(yè)列入全省戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新“六個一”工程予以重點支持，成立了以省政

9、府主要領導為組長的江西省參與大飛機項目和南昌航空工業(yè)城建設推進領導小組，出臺了一系列文件，從土地出讓、稅收優(yōu)惠、規(guī)費減免、人才扶持、完善配套等11個方面給予優(yōu)惠政策。2.3青山湖區(qū)將打造一批特色街南昌青山湖區(qū)傳出消息，公布了關于大力繁榮現(xiàn)代服務業(yè)和發(fā)展新型工業(yè)促進綠色崛起的若干措施（征求意見稿）。按照規(guī)劃，該區(qū)將構建“一核六中心”的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展布局，吃、喝、玩、樂、商務、金融服務盡在其中。據(jù)了解，“一核六中心”中的“一核”即以湖坊、塘山、京東三大片區(qū)為核心建設全區(qū)商務圈?！傲行摹奔船F(xiàn)代商務商貿(mào)中心、總部經(jīng)濟中心、金融保險中心、服務外包中心、文化旅游休閑中心、特色市場物流中心。另獲悉，圍繞現(xiàn)

10、代服務業(yè)的總體布局，青山湖區(qū)還將打造一批特色街。二、 八月份土地市場分析地塊名稱所屬板塊地址土地性質面積（畝）起始單價（萬/畝）成交單價（萬/畝）樓面地價 （元/平米）競得人 規(guī)劃指標JDP1019朝陽新城永富路以東、丁家洲街以南、永樂路以西、桂殿路以北（控規(guī)D10-03地塊）居住用地70.53463462359南昌世歐容積率2.2；建筑密度25%；綠地率30%JDP1020朝陽新城撫生路以西、丁家洲路以南、永樂路以東（控規(guī)D10-02地塊）居住用地33.33503502386南昌世歐容積率2.2；建筑密度25%；綠地率30%JDP1021朝陽新城金鼎路以西、濱江輔路以東（控規(guī)D17-03地塊

11、）辦公商服18京東亞 信安容積率3.5；建筑密度25%；綠地率35%JDP1022朝陽新城金鼎路以西、濱江輔路以東（控規(guī)D17-04地塊）辦公商服22.33883881663煌上煌容積率3.5；建筑密度25%；綠地率35%JDP1023市區(qū)上海南路以西、洪婺路以北商住綜合34.462652651589江西綠騰容積率2.5；建筑密度30%；綠地率28%，90/70JDP1024市區(qū)綠騰公司用地以西、菊圃路以北商住綜合24.33962221665奇峰標準廠房投資容積率2.0；建筑密度35%；綠地率30%JDP1025昌北海棠路以東、規(guī)劃路以北商住綜合114.3581131

12、130江西嘉業(yè)房地產(chǎn)容積率1.5；建筑密度30%；綠地率35%JDP1026昌北海棠路以東、規(guī)劃路以南居住用地278.45682820江西新力置地、江西省華東建設容積率1.5；建筑密度30%；綠地率35%JDP1027昌東昌東大道以東、紫陽大道以南、ABB地塊以北商辦綜合20.88200200667江西康富置業(yè)容積率4.5；建筑密度35%；綠地率25%JDP1028朝陽洲濱江大道以東、團結路以西居住用地13.33863861654江西江鈴容積率3.5；建筑密度25%；綠地率30%JDG1009青云譜昌南大道以北、青山湖南大道以東居住用地180.61061941617鄭州綠都置業(yè)容積率1.8；建

13、筑密度28%；綠地率35%JDP1029紅谷灘紅谷灘新區(qū)周邊區(qū)B-35地塊商服用地38.351501501875江西運通汽車容積率1.2，建筑密度55%JDP1030高新區(qū)創(chuàng)新一路以東、紫陽大道以南商辦用地20.84200361902.5劉樹子 熊國金5.6容積率6.0；建筑密度35%；綠地率25%南昌09年1-2021年8月土地交易市場主要特征：從下圖看，09年土地成交量由于房地產(chǎn)二級市場的井噴，導致土地市場在9月份成交達到高峰。進入2021年，政策影響面較大，1月份延續(xù)著火爆；2月份土地成交不多，地方政府觀望國家“兩會”召開；三月份由于兩會未出臺高壓調控政策，土地市場再次掀起“購地熱”，特

14、別是朝陽洲萬科821元/畝的價格刷新歷史，四-五月份受新國十條新政的影響，土地市場出現(xiàn)冷卻。但6月初上海世茂1000余萬/畝拿紅谷灘地塊再次刷新南昌單價記錄，引發(fā)市場熱議。隨著地王的落地，7月份土地市場出現(xiàn)了冷卻，只成交了一宗土地，相信土地市場冷卻的背后是即將瘋狂的前兆。8月份土地市場隨著南昌樓市量價齊升，土地市場出現(xiàn)極度瘋狂，土地成交宗數(shù)達到13宗，成交面積869.7畝，達到了近兩年土地市場新高。南昌土地市場趨勢：從新政出臺的4月份以后的數(shù)月，國家和地方出臺新政及措施細化，導致一級市場和二級市場影響較大，土地市場成交處于一定低潮， 進入8月份隨著樓市量價齊升的局面出現(xiàn)，土地市場隨之升溫，且成

15、交率較高。隨著8月份瘋狂與國家二次調控的風聲之后，預計未來數(shù)月土地市場將出現(xiàn)一定程度冷卻。三 、 八月份南昌市整體住宅市場行情分析3.1 2021年1-8月份南昌商品房供應情況分析：2021年8月南昌市獲得預售許可證的住宅房源共計15.5萬平米，環(huán)比減少4.2%，隨著9-10月份金九銀十的到來，市場預售供應量將大幅增加。3.2 南昌市8月份各片區(qū)成交一覽表：南昌市商品房住宅成交量在22.32萬區(qū)域成交套數(shù)成交面積（m2）東湖區(qū)17320368高新區(qū)778067紅谷灘區(qū)62164882昌北經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)20319720青山湖區(qū)44347861青云譜區(qū)36032279英雄開發(fā)區(qū)6910806桑海經(jīng)

16、濟開發(fā)區(qū)8979灣里區(qū)393696西湖區(qū)12915594總計2122約計22.32萬從上面圖可以了解，紅谷灘新區(qū)8月份成交依舊占據(jù)市場的1/3強，紅谷灘片區(qū)項目受到較大親睞，此區(qū)域項目將在未來較長時間引領成交形勢走向。由于香溢花城和魏瑪峰尚銷售良好，導致8月份青云譜，青山湖區(qū)成交形勢較好，分別占到17%和21%。2021年1-8月份南昌市住宅成交走勢分析南昌市2021年8月商品房住宅成交22.32萬平米（不含四縣），比7月份有大幅度增加，增幅達43.2%，成交量回暖跡象較為明顯。預計進入9-10月份成交量將進一步提升。2021年1-8月份南昌市住宅成交均價分析：注：數(shù)據(jù)選取未含內銷房進入8月，

17、南昌商品房住宅成交均價環(huán)比下降5.4%，為5899元/平米。由于本月魏瑪峰尚與恒茂英倫國際，奧克斯盛世經(jīng)典，綠地香頌等郊區(qū)項目持續(xù)去化，拉低了整體市場均價。南昌市場供求量價走勢分析從18月份，市場供應量在4月份達到巔峰水平，進入5-6月份處于下滑狀態(tài)，7月份呈現(xiàn)小幅上升，8月份與7月份基本相當，預計到9-10月份市場供應將愈加放大明顯。8月份，市場成交量出現(xiàn)回暖跡象，成交量實現(xiàn)大幅攀升，達到22.32萬平米。4月份成交量為2021年最高峰，此后到7月份，成交量一直穩(wěn)定在15萬方檔位。5月份以來，南昌市場高端項目較多，萬科青山湖，新地阿爾法，皇冠國際成交持續(xù)，拉高了整體市場價格，使得價格一直處于

18、高位。8月份郊區(qū)大盤普遍集中推售房源，高價豪宅項目推售較少，使得低價位房源占比較大，拉低市場成交價。四 、 八月份南昌樓市新推供求分析4.1 本月新推、續(xù)推樓盤一覽表推盤量大，產(chǎn)品豐富，部分項目多次推售 樓盤名稱供應總量()推出套數(shù)月度銷售率銷售均價(元/)戶型組成()建筑類型推出時間香溢花城2220818954%55007000兩房 88-129 三房136-173高層住宅8.18.28萬科青山湖12444100%31000雙拼 311 雙拼別墅住宅8.1皇冠國際1376212258%8300兩房 93三房132高層 住宅8.14恒茂英倫國際1052211242%常規(guī) 48501F 4200

19、兩房 80三房94-118四房145多層住宅8.138.28中凱藍域62656674%4300兩房 85-94三房112小高層住宅8.6京東國際花園2609725557%多層6500小高6000兩房 84-91三房115-131多層、小高住宅8.7新地阿爾法38502313%11000三房136-148四房160-180復式204-250小高精裝住宅8.17聯(lián)發(fā)江岸匯景119069163%5900兩房 99三房143高層住宅8.20奧克斯盛世經(jīng)典1406213242%5300一房62兩房88三房132高層住宅8.20-21東方海德堡101849664%7300兩房82-90 三房110-140

20、四房144多層、洋房住宅8.29美羅嘉苑1798217957%3300兩房 85-92三房134-143多層、小高住宅8.8南天陽光2906730612%4000兩房 88-89三房110小高層住宅8.17保集半島1092712567%36002+1房 85-89高層住宅8.7羅馬象湖一號1356712842%39002+1房 933+1房 120小高層住宅8.7幸福時光55346993%35002+1房 80多層住宅8.14不含內銷房、商業(yè)，不含四縣（除象湖新城）8月份南昌市（不含四縣），共有15個樓盤推出住宅產(chǎn)品，分布區(qū)域較為廣,且產(chǎn)品較為豐富包括別墅大宅；市場推盤量和銷售量環(huán)比均有較大增

21、幅；南昌市8月份新推商品房住宅（不含四縣）17.75萬平米，本月新房源銷售8.34萬平米，銷售率47%；（數(shù)據(jù)選取含象湖新城，產(chǎn)品選取僅指新建商品房住宅）8月市場整體新推商品房供求分析（數(shù)據(jù)選取包含象湖新城，產(chǎn)品選取僅指新建商品房住宅）8月份南昌市新建商品房新開盤供應量環(huán)比增幅較大，增幅接近一倍,南昌新盤供應量從4月份以來呈現(xiàn)下滑走勢,8月份止跌回升.成交量經(jīng)歷了7月份的低谷之后,8月份強勢反彈.隨著推售量的增多,市場可供選擇產(chǎn)品較為富余,銷售率相應出現(xiàn)下滑.8月份市場新推房源分片區(qū)供銷情況數(shù)據(jù)選取含象湖新城，產(chǎn)品選取僅指新建商品房住宅）8月南昌市昌北區(qū)域新推供應最大，紅谷灘區(qū)新推量明顯下降，

22、位列第二。從短期去化率來看：市區(qū)和象湖新城,京東銷售形勢較好，紅谷灘區(qū)域下降尤為明顯，昌北項目關注度低，去化速度較慢。8月份房地產(chǎn)樓盤新推項目均價圖示(高能首座僅66平米公寓為精裝修，標準2000元/平米,阿爾法精裝標準：4000元/平米)8月份市場新推項目較多，在這些項目中，部分項目出現(xiàn)提價現(xiàn)象，如聯(lián)發(fā)江岸匯景,皇冠國際等項目均有不同幅度提價現(xiàn)象.五、八月主要樓盤營銷活動分析5.1 8月份樓盤開盤（或新推房源）活動一覽表區(qū)域個案物業(yè)類型推盤量推盤戶型銷售價格本批月銷售率本月簽約當前優(yōu)惠措施市區(qū)皇冠國際高層13762122套兩房：93三房：131-132830058%1158月1日推出T7第二

23、單元，開盤當天一次性97折、按揭98折，折后8300元。青山湖香溢花城高層22208189套兩房：88-129三房：136-173700054%1158月1日推出1-13F，8月28日推出14-22F，開盤當天成交享受98折，一次性付款再98折，按揭99折。萬科青山湖聯(lián)排獨棟12444套雙拼310 31000 100%58月1推出11、12#雙拼，最低94折優(yōu)惠。紅谷灘新地阿爾法小高層385023套三房：136-148四房：160-180復式：204-2501100013%48月17日推出CO1#：精裝修交房，標準3000-4000元/平米聯(lián)發(fā)江岸匯景高層1190691套兩房：99三房：143

24、590063%1358月20日推出24#樓： VIP卡優(yōu)惠1.5萬，另享99折優(yōu)惠奧克斯高層14062132套一房：62兩房：88三房：132530042%1318月20-21日推出10、15#樓：購房一次性付款96折 ，按揭付款97折優(yōu)惠，另拆遷戶憑相關證明額外享受1%的優(yōu)惠。東方海德堡多層洋房1018496套兩房：82-90三房：110-140四房：144730064%618月29日推出6、9#：按揭總價優(yōu)惠6000，一次性總價優(yōu)惠10000；買兩房再優(yōu)惠兩萬，三房優(yōu)惠三萬青云譜恒茂英倫國際多層10522112套兩房：80三房：94-118四房：1454850 1F420042%1388月

25、13日內部解籌9、20、25#，8月28日推出1F房源：優(yōu)惠100-200元/平米。京東中凱藍域小高636566套兩房：85-94三房：112 430074%498月6日推出29#樓，一次性付款97折，按揭98折京東國際花園多層小高26094255套兩房：84-91三房：115-131 6500 600057%1458月7日推出1、7#樓小高層、5#多層，開盤VIP 5000元抵20000元，從購卡開始（7月12日起）至開盤當日，可享受每天增值100元的優(yōu)惠（最多2600元）昌北美羅嘉苑多層小高17982179套兩房：85-92三房：134-143 330057%1028月8日推出1、2#樓，

26、無其他優(yōu)惠。南天陽光小高29067306套兩房：88-89三房：110 400012%868月17日推出26、27#、46、48樓，95折優(yōu)惠。象湖新城保集半島多層10927125套2+1房：85-89360067%1298月7日推出1#新房源：貨幣補貼中簽家庭專享額外優(yōu)惠1千元戶；老帶新老客戶送1年物管理費，新客戶直減500元房款。開盤VIP2千抵2萬，前一百位成交客戶再送1000元購房基金，贈送面積10-17平米，“兩房變三房”。羅馬象湖一號小高13567128套2+1房：933+1房：120390042%658月7日推出36、37、38#：享受兩重優(yōu)惠，一、老帶新活動升級（原老業(yè)主帶一個

27、客戶并簽訂，免一年物業(yè)，最高免五年，現(xiàn)不但可享以上活動，老業(yè)主還可獲2000現(xiàn)金卷，新業(yè)主獲得1000現(xiàn)金卷，或者各獲得2000積分卡，此卡可當作以后購停車位使用），二、認籌客戶當場下定總價優(yōu)惠3000元，另購買三房客戶可享受價值3000元的家電，購四房的客戶享價值4000元的家電，均贈送20平米房間。幸福時光多層553469套2+1房：80350093%2598月14日推出38、39、40#： 均為80平米“2+1”房（贈送10平米左右面積）市場小結：1、南昌市場8月份特點：供應量：供應量增加，供應板塊較分散；銷售價格：市場在售房源種類豐富，整體成交均價保持穩(wěn)定，但8月中下旬有反彈的苗頭；成

28、交量：6-7月份供應斷檔（市場房源稀缺）、8月份供應增加，但供應區(qū)域分散、房源產(chǎn)品線豐富，加上市場需求量有所上升（“金九銀十”），使得市場房源基本得到良好的去化。2、新政后市場總結市場表現(xiàn)：首先部分“帶頭大哥”全國性“迎合”新政降價，8月后漲價抬頭，并迅速蔓延。降價成因：本次調控措施力度空前，中央數(shù)次重申其“不降價不罷休”的堅決性，開發(fā)商分析結果：1、降價不可避免，且會每況愈下，不想重蹈08年覆轍；2、提早降價，占據(jù)有利先機，搶占市場客戶。漲價成因：1、政策方面：出現(xiàn)松動“三套房”松動、省內買房限制放寬；2、土地方面：全國“地王級”9成屬央企制造，炒熱市場，拔高樓面價；3、供應量：6-7月份整

29、體供應量斷檔，拉鋸戰(zhàn)進入實質性階段；4、保障房：落實不到位（同比不及09年，回落1.7%），目前資金告急；棚屋改造、舊城改造等如火如荼，但各項指標只顯示拆的情況；5、供求促使：由于6-7月的供不應求，8月初供應房源短期快速去化；6、區(qū)域表現(xiàn)：8月份雖整體市場供應量有明顯提升，但產(chǎn)品線豐富，且單體供應量小、區(qū)域供應不集中，就區(qū)域而言，存量房仍表現(xiàn)稀缺；目前現(xiàn)狀：1、全國性價格抬頭引起中央關注（李克強多次堅決抑制樓市炒作）；2、保障房建設引起高度重視，預計將嚴抓落實問題。5.2 2021年8月南昌住宅項目銷售排行榜名次項目名稱成交套數(shù)成交面積（）可售套數(shù)成交均價（元/平米）1魏瑪峰尚1481256

30、4.24554557.262京東國際花園14714374.031035873.313恒茂英倫國際13713131.612174767.194聯(lián)發(fā)江岸匯景13217538.521925709.195奧克斯盛世經(jīng)典13213414.161845280.256皇冠國際11213458.172068014.697香溢花城10512740.011797067.168綠地香頌10411458.02675016.319美羅佳苑1029460.17623275.1110聯(lián)發(fā)廣場904394.73619012.875.3 8月份典型個案分析京東國際花園A 項目概況：京東國際花園位于北京東路第二人民醫(yī)院對面，是集

31、多層及小高層住宅為一體的高尚住宅小區(qū)。項目占地36畝，總建面5.38萬平米，容積率1.8，綠化率35%。由5棟多層及2棟小高層組成，共有423戶。B 開盤營銷：8月7日推出最后一批房源（1、7#樓小高層、5#樓多層）共255套，其中小高層207套，戶型為84-91平米兩房、115-131平米三房；多層48套，戶型為84平米兩房，94平米三房。開盤VIP 5000元抵20000元，從購卡開始（7月12日起）至開盤當日，可享受每天增值100元的優(yōu)惠（最多2600元）。該批房源對外售價：多層6500元/平米；小高層6000元/平米。該批房源開盤前多層房源基本內部消化，開盤主要銷售小高層房源。開盤當天

32、銷售80套左右。C 營銷分析：項目由國企建造，開盤前已進行內部認購，小區(qū)整體423套房，本次開盤的255房源，內部認購了130余套，其中多層房源認購完畢。該項目僅剩130套左右房源對外銷售，屬尾盤銷售，具高性價比，故銷售效果比較好.恒茂英倫國際A 項目營銷：推出時間： 2010年8月13日；8月28日推出產(chǎn)品：8月13推出9、20、25#多層，共66套（不含一樓）。 8月28推出2、3、6、10、12、15、16#樓1F房，共46套。B 戶型配比： 常規(guī)產(chǎn)品 9#：12套95平米三房；20#：20套80平米兩房，10套145平米三房。 25#：24套81平米兩房1F產(chǎn)品： 80平米兩房16套；

33、 94平米小三房14套；107-117平米三房16套C 開盤銷售情況：8月13日當天來客50-60組，銷售近30套，8月13-15日共計銷售35套。8月28日當日銷售23套，銷售率50%。D 價格情況：5#20#25#價格表均價481251334913整體均價5003實際均價100-200元/平米不等降價1F房源整體折后均價4200元/平米E 主力戶型（該批房源）：六、專題： 聚焦房地產(chǎn)調控當8月份全國各大城市樓市成交數(shù)據(jù)陸續(xù)公布、量價齊升之聲不絕于耳的時候，隨之而來是樓市將迎來“第二輪調控”的猜測甚至呼聲。自今年4月中旬國家出臺“史上最嚴厲調控政策新國十條”以來，關于第二輪調控再來的猜測，這

34、已經(jīng)是第二次了。7月初，因媒體爆出部分城市未收緊第二、三套房的房貸政策，引發(fā)市場關于二次調控的呼聲，但之后幾大部委陸續(xù)表態(tài)，政策仍將從緊，同時否認了二次調控的說法。此番關于二次調控重來的猜測，是市場外部環(huán)境發(fā)生了一些新變化：中國經(jīng)濟“二次探底”的可能性逐漸消除，且面臨通脹壓力，尤其是房地產(chǎn)市場成交量的回升，讓業(yè)界認為，樓市極有可能重回上漲通道，因此引發(fā)二次調控即將來臨的猜測。事實上，今年的樓市調控政策自4月中旬正式發(fā)布，至今不到5個月，其中有至少3個月時間市場都在消化政策的影響。自8月開始的成交量回升，除了有部分開發(fā)商加大推盤量的因素，更重要的是，市場已基本上消化之前的政策，因此成交量出現(xiàn)回升

35、。房價目前實際上仍在調整過程中。這意味著調控政策才剛剛開始發(fā)揮作用。因此，當政策還在發(fā)揮作用時，就開始妄言二次調控，或言之過早。更重要的是，此前出臺的一系列政策，還有諸多尚未落實并執(zhí)行。其中最重要的，是事關樓市未來供應量的土地出讓計劃，在今年前三個季度即將結束時，還有大量城市尤其是房價上漲最快的一線城市，都只完成了不足50%的供地計劃。而且，對供地計劃無法完成如何監(jiān)管和處罰，目前并沒有明確的說法。今年因樓市調控造成不少開發(fā)商都已調低開工數(shù)量，一旦政府供地也出現(xiàn)減少，明年樓市又將面臨供應短缺的問題，可能導致市場再次出現(xiàn)不健康的上漲。此外，各地的保障房建設速度雖然都在加快，但距離各地年初所承諾的目

36、標仍有差距，部分地區(qū)甚至是剛剛起步，保障房的規(guī)模仍無法對商品房市場發(fā)揮平衡及分流的作用。目前對樓市而言，最重要的還是把已出臺的政策嚴格并真正執(zhí)行到位。所謂的二次調控，或許會以地方出臺的調控細則為主，而國家層面的調控政策短期內再出臺的可能性并不大。如果“金九銀十”期間樓市成交量大幅回升，且出現(xiàn)房價上漲情況，在國家尚未對樓市調控松口的情況下，一些地方可能就會出臺一些對應措施，防止房價過快上漲。雖然4月份出臺的調控政策被稱為“史上最嚴厲調控”，但國家手里也并非再無“牌”可出。預售資金的嚴格監(jiān)管以及持續(xù)“吹風”的房產(chǎn)稅，都對市場心理有明顯震懾作用。此外，在宏觀經(jīng)濟面臨通脹的壓力下，隨時有可能兌現(xiàn)的加息

37、預期，也成為影響樓市的重要因素。這一切都還懸在開發(fā)商頭頂，因此當市場參與各方對現(xiàn)在的調控政策仍有所忌憚之時，國家也沒有必要出臺二次調控政策。但如果各地任由“金九銀十”期間樓市熱度持續(xù)，那么明年初的樓市上漲壓力將更大，屆時政府將不排除第二輪調控的可能。目前如果要數(shù)房地產(chǎn)調控的熱點詞匯，“房產(chǎn)稅”絕對是焦點。從4月份開始市場熱議焦點從物業(yè)稅轉為房產(chǎn)稅，而京滬渝深四地可能試點征收房產(chǎn)稅的消息更引起市場極大波動。業(yè)內分析，由于物業(yè)稅的征收方式，與國內房地產(chǎn)市場實施的土地出讓制度有所矛盾，“考慮到征收物業(yè)稅難度很大，因此很有可能以房產(chǎn)保有稅取而代之。” 房產(chǎn)稅并非新稅種，早在1986年開始實施，所依據(jù)的

38、是當年頒布的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例。從性質上分析，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物，都是持有環(huán)節(jié)的稅收，區(qū)別在前者涵蓋面更大，包括所有的不動產(chǎn)。而房產(chǎn)稅目前只是針對經(jīng)營性物業(yè)征稅，對于個人自用房屋則不用繳納。在4月出臺的樓市調控政策“新國十條”中，再次提出要加快制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。此后，業(yè)界把目光對準了各地陸續(xù)出爐的地方版調控細則中有關房產(chǎn)稅費的新規(guī)，國務院表態(tài)，開征住房保有環(huán)節(jié)的稅收。而針對上海市擬對住房保有環(huán)節(jié)征稅的傳聞，國稅總局澄清，地方政府沒有權力出臺新稅種。發(fā)改委下屬機構有關負責人提到“三年之內免談房產(chǎn)稅”的說法，更讓發(fā)改委和住建部出來正面辟謠。在

39、國家部委表態(tài)和回應的同時，重慶和上海等地試點房產(chǎn)稅的消息仍不絕于耳。直到8月24日，發(fā)改委財政金融司司長徐林提出，將推進房產(chǎn)稅改革，讓房產(chǎn)稅再次引發(fā)熱議。對于房產(chǎn)稅，多方爭議集中在開征的條件和時機是否具備和成熟。業(yè)內人士指出，對于物業(yè)稅或是房產(chǎn)稅，有幾個現(xiàn)實問題等待解決。首先是稅收開征之后，需要協(xié)調分給國家和地方的比例以及哪些相關稅收將替代；其次，由于我國房地產(chǎn)評估業(yè)在跨體系評估方面的經(jīng)驗不足，政府每年對所在區(qū)域的物業(yè)進行評估幾乎是不可能完成的任務；最后是法律以及稅種設計方面的問題，物業(yè)稅需要經(jīng)過一個立法的過程，房產(chǎn)稅雖有法可依避開了立法程序，但如何設計仍是一個復雜的問題。近期房地產(chǎn)市場調控策

40、略回顧時間措施要點住建部等七部門發(fā)文 加快發(fā)展公租房 由住房城鄉(xiāng)建設部等7部門聯(lián)合制定的關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見12日正式對外發(fā)布，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難。三部委發(fā)文明確個人房貸二套房認定標準住建部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。廣州出臺國十條樓市新政細則 未停止三套房貸廣州細則主要是重申國務院“國十條”的多項措施，如嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，堅決抑制不合理住房需求；對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重點清算和稽查；明確保障性住房供應量、商品房和限價房供應量等等。重慶樓市新政出臺未對第三套房停貸重慶調控重點著眼于加強住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場秩序等，沒有對三套房停貸作出限制，同時對首次購買住房并以按揭方式支付的主城納稅人實行財政補助，有保有壓的調控措施。央行年內第三次上調存款準備金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百