濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、樂(lè)開啦無(wú)刖百任何城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都非孤立，均須從宏觀政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到微觀市場(chǎng)逐層剝開，立體分析，從而得出城市市場(chǎng)的來(lái)龍去脈抑或未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)的發(fā)展情況從宏觀、微觀中來(lái)，又直接作用到實(shí)際市場(chǎng)操作中去。我們亦期通過(guò)對(duì)濱州市場(chǎng)的分析認(rèn)知，能為近期實(shí)際的項(xiàng)目操作提供參考。分析濱州市場(chǎng)的發(fā)展，我們縱向的將從宏觀、城市以及微觀市場(chǎng)等幾個(gè)方面進(jìn)行逐層分析。一、宏觀環(huán)境縱觀近二十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展軌跡，國(guó)家政策調(diào)控這只“有形的手”一直起著決定性的作用。2015年一聲“去庫(kù)存”給全國(guó)市場(chǎng)松了綁，全線飄紅，從而導(dǎo)致各級(jí)城市房?jī)r(jià)如脫韁之馬不可控制，后一年廟堂之上“房子是用來(lái)住的”的呼聲一起，調(diào)控政策又漸

2、興起。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“刺激-調(diào)控-再刺激一再調(diào)控”的死循環(huán)一直就這樣循環(huán)著，只是每次的起因不同罷了。歸根結(jié)蒂，無(wú)非是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的原動(dòng)力難以脫離房地產(chǎn)。既要保證中高速增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，又要保障民生，房地產(chǎn)業(yè)卻成了調(diào)和兩者的有效工具。2015年以來(lái)政策簡(jiǎn)析：從2015年到2016年9月底，中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策主基調(diào)是“去庫(kù)存”，各地房地產(chǎn)政策也主要以此為方向，2015年3月30日出臺(tái)的刺激房地產(chǎn)的330新政，就是標(biāo)志。去庫(kù)存政策，推動(dòng)了一二線城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲，并且形成輪動(dòng)效應(yīng)。先是北京深圳等一線城市上漲，然后是南京蘇州合肥廈門“四小龍”上漲，再帶動(dòng)其他二線城市房?jī)r(jià)上漲。2016年9月底開始，在中央精神指

3、導(dǎo)下，南京、蘇州、杭州、北京、上海等全國(guó)16個(gè)城市，出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)限貸新政。這一輪政治色彩濃重的嚴(yán)厲調(diào)控，讓許多城市的房地產(chǎn)進(jìn)入高位盤整期甚至是下行周期。2016年12月9日召開的中央政治局會(huì)議，關(guān)于研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的表述，意味著上一輪去庫(kù)存政策已經(jīng)告一段落。而在此之前，已經(jīng)有部分城市開始著手調(diào)控從2016年9月直至今年初，各地限購(gòu)政策又密集出臺(tái)。先是合肥、蘇州、深圳、廣州、廈門、福州、成都、杭州，之后南昌、南京、青島、北京等大中城市相繼跟進(jìn)，對(duì)限購(gòu)進(jìn)行了細(xì)化和強(qiáng)化。2017年兩會(huì)期間，最受關(guān)注的“房地產(chǎn)稅”依然沒(méi)有明確1唬市1遍期區(qū)嫌蠱市戶穿尊拿市戶201?3,17普速自

4、住蔚討斑止（祈府迤無(wú)島德閔ait）北京2014 4 寵市住藝忖貂非恤曹性苜啊，菲普通自性普通自住翦付7風(fēng)；：主陶區(qū)簾m6肯醫(yī)冷木3017/3/1=5菲年市戶雖醫(yī)，虞詢區(qū)屬阜肉程藥艮世抄7并亍崔戲社口關(guān)】主耳匡桿已祐105附購(gòu)1贛W2AA5iaaNAT稅商i煤離忡30%綜灌駐靳3查穗京眼餌】青茵忖三蠢碑貫2C16P25黑Z(3,20f73伽20173/14正中L呻心城區(qū)無(wú)心辜fflw&iin-ftflR)173/M全皿范刑內(nèi)垠軻豪罩等201*2730寇峋1豪（甑建肅品住房、布區(qū)輩國(guó)內(nèi)701738仆帚九虛玄礙妁皿iff南昌2Ct6.11-19全TSJT大眼購(gòu)區(qū)誡三種惟冊(cè)首付首忖蝕有房且卻小誡M市七

5、屋tBih英品性虢）城骯未清$0VJ誓諄搽灤水2017/3/1限931*（1【木抽：首付6X20J73/2但*丸江簸F業(yè)集雷區(qū)眼購(gòu)2航蝌W16/11/10布醫(yī)膽購(gòu)姻厘內(nèi)瞪購(gòu)苜忖30、三群1*確It忖40氟一章未結(jié)清60E三套停貸2Q蚌業(yè)忡布十促隔忡囊懷來(lái)W1711730隈購(gòu)1豪苒付珈涵州2017/3/1罩擊W3W-OI本地】2016/11/172016101戰(zhàn)奉禺軸這.他的固蛋V出點(diǎn)區(qū)域幣一|一區(qū)I耳誦內(nèi)戶iF新購(gòu)titf國(guó)沖戶HHFTT甥1牛藕或讓吳1福州2Bli,107服購(gòu)2裁昵靜豪DM平tTF理哎7搓牛世左rlffl）東莞2016A0A本市廳敢醫(yī)叫CBiit）G誓JStti年十驅(qū)址ft）

6、.限的fcff廈門201A195湖右裁5行融匡噬內(nèi)18CA121K)(JfAStTJ有銖未結(jié)普11性聘%有協(xié)未3V16/IO.4寡市隈購(gòu)2套限購(gòu)1豪碼鼻內(nèi)逢紅3卻個(gè)取城征130酋忖凱J鷲檄款已結(jié)灌9，未結(jié)深圳酬和巾日勺昇)IR購(gòu)ft賤則套弭貨戴記m$wi無(wú)30%首掃W蘇州70怙M3菸押市性（含昊江雇）、曜山市、丈倉(cāng)市許年內(nèi)謝*%年沖色旺牡俁.t|30*三種情形逝，*臂未結(jié)演80V孑豪停貸無(wú)謁Z9-3ia2本市謙忖了曬曾肥M16/TG3市國(guó)（不含四取一ifi）冊(cè)堆）限軸俵門龜為許怦1年耆兩必吧但ftM3三種悄形認(rèn)1:套*結(jié)渭5%3客停貸SOMAAalVI!ftMWtABift1mix：希埠話瀟營(yíng)

7、馬尊同”化覆林注：信息來(lái)自網(wǎng)絡(luò)如前所述，2017年又將是全國(guó)市場(chǎng)調(diào)控年，限購(gòu)的政策亦將蔓延到三四線城市，而房子的居住屬性也將被強(qiáng)化，由此可見(jiàn)，剛需將成為市場(chǎng)買方主力，投資性購(gòu)房將進(jìn)一步得到遏制。二、濱州房地產(chǎn)發(fā)展濱州市場(chǎng)一直以來(lái)就被認(rèn)為是不溫不火的市場(chǎng)，2016年10月份根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，作為地級(jí)濱州市城區(qū)的房?jī)r(jià)為5011元，低于下轄的博興縣5193元,更遠(yuǎn)低于下轄的鄒平縣5752元。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡。從土地市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)，或可窺見(jiàn)濱州市場(chǎng)之端倪。土地市場(chǎng)2016年濱州市土地市場(chǎng)供應(yīng)情況（含北海）2016年濱州土地幅數(shù)供應(yīng)區(qū)域分布局I新26%濱城26%201

8、6年濱州土地供應(yīng)面積區(qū)域分布濱城11%65%5%2016年濱州土地供應(yīng)用途幅數(shù)分布其他普通商品 商業(yè)用地12%2016年濱州土地供應(yīng)用途面積分布2016年濱州土地成交幅數(shù)區(qū)域分布濱城北海39%2016年濱州土地成交面積用途分布7%2016年濱州土地成交幅數(shù)用途分布23%倉(cāng)儲(chǔ)用地 3%公共設(shè)施用 地4%科教用地1%其他商服用地 15%54%其他普通商品住房用地注：以上數(shù)據(jù)均從“中國(guó)土地市場(chǎng)信息網(wǎng)”整理所得從2016年土地供應(yīng)與成交情況來(lái)看，濱州土地場(chǎng)存在如下特點(diǎn)：除北海外（由于北海新區(qū)的開發(fā)需求土地供應(yīng)較大，與市區(qū)不做比較），其他三區(qū)開發(fā)區(qū)供應(yīng)量最大，這與城市發(fā)展擴(kuò)容有直接關(guān)系，開發(fā)區(qū)正好處于城

9、市發(fā)展的主方向上，開發(fā)區(qū)仍將是是濱州市未來(lái)幾年房地產(chǎn)發(fā)展的主陣地。相對(duì)來(lái)說(shuō)，濱城區(qū)亦是老城區(qū)由于舊城改造等因素，土地供應(yīng)面積相對(duì)較小，因此數(shù)量上占優(yōu)勢(shì)，土地性質(zhì)也著重于商業(yè)用地或住宅與商業(yè)綜合用地。由于濱州市整體市場(chǎng)的發(fā)展情況限制，住宅仍是房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向2新房市場(chǎng)濱州房地產(chǎn)投資情況濱州近五年房地產(chǎn)投資情況30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%-15.00%濱州房地產(chǎn)竣工情況濱州市近五年住宅竣工面積濱州房地產(chǎn)銷售情況濱州近五年住宅銷售面積為把握濱州市房地產(chǎn)的發(fā)展情我們截取2012年至2016年近五年的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的發(fā)展情

10、況，因?yàn)I州市房地產(chǎn)以住宅為主特點(diǎn)，其中竣工與銷售面積均以住宅為主。3WOjiOIG-O斗2O16-J&52訓(xùn)4曲2Q1-O72QIQO&202-092QI-&-1O201402。14京2&I7-O12Q17-J2注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)從近五年濱州市房地產(chǎn)投資情況以及以住宅為例的房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積情況，分析濱州二級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)如下： 整體與宏觀市場(chǎng)基本保持一致，受政策調(diào)控影響明顯，2015年庫(kù)存量達(dá)到峰值，2016年在政策刺激下銷售量達(dá)到近年最高。 濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力度受宏觀市場(chǎng)的影響較小，基本保持同一水準(zhǔn)，變化幅度不大。3、 關(guān)于房?jī)r(jià)的上漲的分析2016年在整體市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的大背景下，濱州

11、市場(chǎng)也是持續(xù)上揚(yáng)，外加月份不動(dòng)10產(chǎn)登記改革，濱州房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式、報(bào)復(fù)性上漲。2016年上半年，濱州市場(chǎng)依舊延續(xù)溫和性發(fā)展勢(shì)頭，并未出現(xiàn)劇烈變化的跡象，一部分新入市項(xiàng)目在定價(jià)策略上依然相對(duì)謹(jǐn)慎。從1。月1日起，不動(dòng)產(chǎn)登記改革開始，首當(dāng)其沖的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈震蕩，隨后開始持續(xù)上揚(yáng)。隨后拉動(dòng)新房市場(chǎng)價(jià)格劇烈上漲。究其原因有二：一是，濱州市場(chǎng)早些年不規(guī)范的開發(fā)模式導(dǎo)致大多數(shù)單位集資房、村改房甚至是部分商品房在土地性質(zhì)、施工建設(shè)等流程上存在問(wèn)題，或是在產(chǎn)權(quán)上就有不明晰的問(wèn)題，在二手房過(guò)戶登記時(shí)無(wú)法通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記審核，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，一時(shí)間出現(xiàn)二手房房源緊俏的情況，二手房?jī)r(jià)格上漲，進(jìn)而推高到新建商品房?jī)r(jià)

12、格。二是，下半年在宏觀市場(chǎng)不明朗的情況下，大多數(shù)項(xiàng)目在傳統(tǒng)的銷售旺季將房源推出，導(dǎo)致在年底是新房房源出現(xiàn)空檔，一直持續(xù)到春節(jié)后，整體市場(chǎng)是供不應(yīng)求情況。綜合以上兩方面原因，當(dāng)下濱州市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。但是根據(jù)濱州市整體經(jīng)濟(jì)狀況，以及高價(jià)格下的深層次原因，目前價(jià)格的持續(xù)走高可認(rèn)定為“虛高”，相信在今年新釋放的新房房源以及逐漸改進(jìn)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記政策，年內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)趨于理性。三、市場(chǎng)項(xiàng)目情況根據(jù)目前濱州市場(chǎng)項(xiàng)目的分布情況，我們不可能面面俱到整合市場(chǎng)所有項(xiàng)目情況，只能截取市場(chǎng)上比較具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，以期，從這些項(xiàng)目得出濱州市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)以及未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)的發(fā)展預(yù)期。項(xiàng)目選取的要素：區(qū)

13、域性：項(xiàng)目必須是特定區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目；代表性：項(xiàng)目需具有某一方面的代表性；特色性：項(xiàng)目本身具有自己獨(dú)到的特點(diǎn)；規(guī)模性：項(xiàng)目須有一定規(guī)模。1、濱州房地產(chǎn)區(qū)域劃分我們根據(jù)濱州市場(chǎng)項(xiàng)目的分布以及市區(qū)各區(qū)域的發(fā)展情況，推棄機(jī)械的行政區(qū)域劃分，以渤海五路、新立河為界，將市場(chǎng)從東至西分為三個(gè)區(qū)域，東部城區(qū)、中心城區(qū)、西部城區(qū)。東部城區(qū)是濱州房地產(chǎn)發(fā)展較若的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)因2015年儒苑上邦的入市逐漸升溫，其他項(xiàng)目整體品質(zhì)均數(shù)中下水平，且消化速度較慢。后市隨著濱化集團(tuán)廠區(qū)的外遷，東部城區(qū)將會(huì)逐漸成為濱州市場(chǎng)新的熱點(diǎn)；中心城區(qū)是濱州老城區(qū)，交通環(huán)境較差，為濱州商業(yè)最為集中的區(qū)域，物業(yè)類型以商業(yè)或綜合體為主，體量普遍

14、較小。區(qū)域內(nèi)在售的代表項(xiàng)目為匯通國(guó)際。西部城區(qū)，是濱州建市以來(lái)著重發(fā)展的區(qū)域，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展西部城區(qū)已經(jīng)成為濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要部分，濱州土地供應(yīng)集中在該區(qū)域，近半數(shù)的項(xiàng)目集中于此，并且高端產(chǎn)品也集中于該區(qū)域，代表項(xiàng)目如秦皇水岸、中海一號(hào)、瑞府、鵲山別墅等。2、項(xiàng)目介紹東部城區(qū)：儒苑上邦項(xiàng)目名稱儒苑上邦開發(fā)商濱州市京博樂(lè)安置業(yè)有限公司地址濱城區(qū)渤海五路黃河十五路路口以東500米占地面積533333m2建筑面積1500000m容積率綠化率35%建筑類型多層、高層、小高層物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)京博物業(yè)，元/m2價(jià)格4500元/m2優(yōu)惠政策暫無(wú)。戶型95m左右的網(wǎng)室5110-130m的二室

15、,150m左右H勺四室。項(xiàng)目亮點(diǎn)孝文化社區(qū)2016年情況7月23日一期一次開盤，公推約600套房源，去化400套左右，價(jià)格4000兀/mf左右。2017年計(jì)劃二期將面市，含洋房與高層，共約700套。商業(yè)街4月份將投入使用。項(xiàng)目分析：800畝占地，雄踞濱州東城，500強(qiáng)企業(yè)，打造純孝社區(qū)項(xiàng)目入市以來(lái)可以說(shuō)是非常成功的，成功因素是項(xiàng)目非物理上優(yōu)勢(shì)。位置不是最好的，但是因京博的品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位置劣勢(shì)被弱化。周邊配套貧乏，但自身強(qiáng)大；客戶挑剔，但自身產(chǎn)品過(guò)硬。可以說(shuō)偏距東北一隅的儒苑上邦一直吸引著市場(chǎng)目光，因?yàn)樗拇嬖诖颂幘褪且蛔?。?xiàng)目的最大特色，不是他的大，而是傳承于京博企業(yè)文化一一孝文化，這不是傳

16、統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)營(yíng)銷，而是真正能打動(dòng)人心的文化，或者說(shuō)這就是文化與地產(chǎn)的結(jié)合體一一文化地產(chǎn)。此外，項(xiàng)目營(yíng)銷上有的放矢，取得較為理想的效果。中心城區(qū)：匯通國(guó)際項(xiàng)目名稱匯通國(guó)際開發(fā)商濱州華貿(mào)置業(yè)有限公司1地址黃河四路，渤海八路與九路之間占地面積萬(wàn)tf建筑面積10/Jtf容積率綠化率40%建筑類型高層物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)暫無(wú)價(jià)格5500元/tf優(yōu)惠政策暫無(wú)。戶型目前在售117tf139tf三室項(xiàng)目特色高、大、全2016年情況9月份營(yíng)銷中心開放，10月份推出200余套住宅，目前基本售罄。2017年計(jì)劃預(yù)計(jì)5、6月份加推新房源。項(xiàng)目分析:濱州市場(chǎng)，目前為數(shù)不多的綜合體項(xiàng)目，是市中

17、心形象的坐標(biāo)性項(xiàng)目。項(xiàng)目分住宅、商業(yè)、寫字樓三部分，目前在售住宅，案名為“悅府”。據(jù)悉，針對(duì)寫字樓商業(yè)部分規(guī)劃有所調(diào)整。地理位置的統(tǒng)治性優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)任何項(xiàng)目均無(wú)法匹敵，周邊配套以及自身配套亦毋庸置疑，但項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及入市價(jià)格卻尷尬了很多，當(dāng)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)瘋漲之時(shí)，該項(xiàng)目卻無(wú)房可買，在如此奢華的位置上僅僅收獲5500元/卅的價(jià)格，確實(shí)讓人大跌眼鏡?？梢?jiàn)，再好項(xiàng)目沒(méi)在最適合的時(shí)機(jī)入市也是抱憾不已。kl 0 w 5 j L-wn *9”U3i.4.西部城區(qū)：中海號(hào)、秦皇水岸、瑞府、鵲山別墅中海一號(hào)地址濱城區(qū)黃河十二路渤海十八路西600米路南項(xiàng)目名稱中海一號(hào)開發(fā)商山東華筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積13000

18、0m2建筑面積410000m容積率綠化率38%建筑類型多層、高層物業(yè)類型別墅、住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)高層：元/n?；別墅：元/n?；價(jià)格高層5500元/m2另邃8000元/m優(yōu)惠政策兩力抵五力，96折。戶型617m雙拼，411470m聯(lián)排，110m兩室，150m三室項(xiàng)目特色看上去就何端2016年情況可售房源全部售罄，年底部分高層房源交鑰匙。2017年計(jì)劃二期下半年計(jì)劃推出，包括高層、洋房、別墅。項(xiàng)目分析：濱州市場(chǎng)“專治不服”的典型代表，牛氣哄哄的來(lái)，折騰了一陣，不得改弦易轍，更改規(guī)劃，調(diào)整產(chǎn)品，降低價(jià)格，絞盡腦汁回款。中海一號(hào)，有它獨(dú)特的好，在當(dāng)時(shí)，中海一號(hào)可以說(shuō)是濱州的“一號(hào)”，從規(guī)劃到產(chǎn)品

19、再到營(yíng)銷，無(wú)一不是精品，當(dāng)下的濱州市場(chǎng)，從產(chǎn)品層面而言項(xiàng)目仍可謂是濱州的領(lǐng)軍項(xiàng)目。再高端的項(xiàng)目到了價(jià)格上始終不接地氣，也難逃水土不服。在濱州市場(chǎng)，回款將壓垮一切的自命不凡秦皇水岸項(xiàng)目名稱秦皇水岸開發(fā)商濱州洪基置業(yè)有限公司（新鷗鵬）地址黃河五路渤海一十八一路南秦皇河畔占地面積182108m2建筑面積504236m容積率綠化率%建筑類型多層、高層物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)元價(jià)格5000元/m優(yōu)惠政策無(wú)戶型142-189m洋房，89-135m高層住宅。項(xiàng)目特色“大牌”。真正大牌都不光顧的濱州市場(chǎng)，何來(lái)大牌。2016年情況12月25日開盤，首期推出920套房源，銷售近900套。2017年計(jì)劃預(yù)計(jì)8

20、月二次開盤。項(xiàng)目分析:“猶抱琵琶半遮面”之時(shí)，就只說(shuō)自己是大牌，全國(guó)二十強(qiáng)。吹噓自然要的，但在濱州市場(chǎng)過(guò)分的強(qiáng)調(diào)出身并不好，就如同過(guò)分的炫富一樣，來(lái)些真本事也著實(shí)必要。去年的營(yíng)銷中心開放活動(dòng)，果然沒(méi)讓大家失望，眼前一亮，到處都在強(qiáng)調(diào)一個(gè)因素，細(xì)節(jié)。品質(zhì)就是細(xì)節(jié)的堆砌。項(xiàng)目在看得見(jiàn)的品牌、規(guī)模、營(yíng)銷上著實(shí)下了一番功夫，但在摸得著的產(chǎn)品、上也是細(xì)致入微，無(wú)論是真大牌還是偽大牌，確是有實(shí)力的。毋論大牌，因地制宜，緊接濱州地氣，必將為濱州業(yè)界之翹楚A4四M刊iE津鈾:枚：的15QtA1耐:紂ITOrfMriu尊相僧k瑞府項(xiàng)目名稱瑞府開發(fā)商濱州市瑞宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址濱城區(qū)黃河一路與新立:曬路交匯處

21、占地面積120000m2建筑面積278000m容積率綠化率%建筑類型高層物業(yè)類型住宅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)價(jià)格5300元/m2優(yōu)惠政策無(wú)戶型85-91m兩室，118127m三室項(xiàng)目特色順天時(shí)，得地利。不錯(cuò)的位置，趕上了好時(shí)機(jī)。2016年情況8月20日7#開盤，9月25日9#開盤，售罄。2017年計(jì)劃項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目乍一入市就以明確的定位，新穎的營(yíng)銷推廣方式引爆了濱州市場(chǎng)，但首期開盤后銷售平平，后期利好卻不斷，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，一度出現(xiàn)一房難求的場(chǎng)面，近期又有再推盤7000+的口號(hào)。瑞府的成功主要是搭上了教育配套的便利以及宏觀政策的便車。占盡天時(shí)地利，人和水到渠成鵲山別墅項(xiàng)目名稱鵲山別墅開發(fā)商濱州市喬雅

22、置業(yè)有限責(zé)任公司地址濱城區(qū)黃河十六路以北渤海十五路喜鵲湖以西占地面積42000叫建筑面積68000m容積率綠化率35%建筑類型多層物業(yè)類型別墅裝修情況毛坯物業(yè)費(fèi)價(jià)格力兀/m2優(yōu)惠政策無(wú)戶型338m雙拼，287m、296m聯(lián)排179m疊拼項(xiàng)目特色“酒香不怕巷子深”，產(chǎn)品好，數(shù)量少。2016年情況全部房源面市，春節(jié)前后調(diào)價(jià)，全年銷售約60套，目刖剩余12套房源。根據(jù)在售房源報(bào)價(jià)，折合單價(jià)約力兒/n?。2017年計(jì)劃計(jì)劃2017年5月份全部交房。項(xiàng)目分析：濱州市場(chǎng)較高品質(zhì)純別墅項(xiàng)目，可謂濱州高端別墅產(chǎn)品的代表之一，150套新中式建筑風(fēng)格的別墅足夠吸引濱州市場(chǎng)中那部分高大上的客戶，項(xiàng)目產(chǎn)品配置也是濱州

23、市場(chǎng)絕無(wú)僅有，純地下車庫(kù)+高品質(zhì)園林景觀+自建配套等，確實(shí)給濱州市場(chǎng)帶來(lái)一股新風(fēng)。在營(yíng)銷上項(xiàng)目也沒(méi)有囿于傳統(tǒng)模式，將圈層營(yíng)銷發(fā)揮到最大化能量。項(xiàng)目銷售取得較好成績(jī)。從以上濱州各區(qū)域項(xiàng)目情況來(lái)看，濱州市場(chǎng)具有如下特點(diǎn)：1項(xiàng)目分布區(qū)域差別明顯。因城市發(fā)展方向著重向西，市場(chǎng)上在售項(xiàng)目或新建項(xiàng)目主要集中于西部城區(qū)，高端別墅項(xiàng)目也集中于此，但隨著城市的發(fā)展，各區(qū)域的差距將會(huì)縮小。2、產(chǎn)品品質(zhì)差距明顯各項(xiàng)目在產(chǎn)品定位上的不同、針對(duì)客群的不同、成本控制理念的不同，導(dǎo)致所打造產(chǎn)品的品質(zhì)差距比較明顯。3、去化速度有所不同市場(chǎng)上各項(xiàng)目由于營(yíng)銷理念的不同，雖然產(chǎn)品相近但是去化速度有所不同，但隨著去年以來(lái)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，

24、各項(xiàng)目去化都較理想。4、供不應(yīng)求從整體市場(chǎng)來(lái)看，年后尚未有項(xiàng)目入市，導(dǎo)致市場(chǎng)供需失衡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。結(jié)語(yǔ)濱州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士尤其是營(yíng)銷部門對(duì)濱州市場(chǎng)的過(guò)去都有深有體會(huì)。一個(gè)四線城市或準(zhǔn)三線城市，在產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)沒(méi)有完全科學(xué)合理化的時(shí)候，又沒(méi)有中心城市強(qiáng)大的人口吸附能力，市場(chǎng)的主力購(gòu)房群體是誰(shuí)？當(dāng)然不是進(jìn)城農(nóng)民工，更不是商務(wù)白領(lǐng)，而是那些“旱澇保收”收入穩(wěn)定且高的公務(wù)員、事業(yè)單位職工，而在濱州這部分人卻都有政府劃撥的土地進(jìn)行集資建房，單位統(tǒng)一團(tuán)購(gòu)或定向建設(shè)，這里面當(dāng)然有濱州市當(dāng)年城市發(fā)展急功近利的一面，也實(shí)屬無(wú)奈，但確確實(shí)實(shí)把正常開發(fā)的項(xiàng)目的客群擠壓殆盡。國(guó)內(nèi)一線房企對(duì)這種市場(chǎng)都是望而卻步，所以，濱州市場(chǎng)是在政府的白眼下非正常的發(fā)展。好在后來(lái)這種現(xiàn)象基本杜絕。濱州市場(chǎng)也逐漸步入正軌，由此可見(jiàn)，濱州市場(chǎng)是在不斷完善，不斷進(jìn)步中發(fā)展而來(lái)，發(fā)展而去。通過(guò)以上對(duì)宏觀政策、城市市場(chǎng)與主要項(xiàng)目的了解，我們認(rèn)為濱州市場(chǎng)可歸納為以下幾點(diǎn)：1、市場(chǎng)逐漸成熟化近些年各個(gè)項(xiàng)目從規(guī)劃到營(yíng)銷直至后期物業(yè)管理都在走向成熟，尤其是原先鐵板一塊的小型房企市場(chǎng)也開始有外來(lái)房企或一線房企攻城略地，如新鷗鵬以及傳說(shuō)中的碧桂園。這無(wú)疑對(duì)濱州市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范化、成熟化奠定了基礎(chǔ)。在此背景下，任何的房地產(chǎn)投資都將擁有機(jī)會(huì)，只要能對(duì)這個(gè)