不動(dòng)產(chǎn)居間合同糾紛實(shí)務(wù)問(wèn)題

1、不動(dòng)產(chǎn)居間合同糾紛實(shí)務(wù)問(wèn)題所謂居間合同，是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的合同。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的活躍和繁榮，委托人通過(guò)中介公司以居間的方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易已成為一種普遍方式，而由此引發(fā)的糾紛也迅速增多。實(shí)務(wù)中，主要存在以下法律問(wèn)題：一、如何認(rèn)定“居間人已促成合同成立”案例：被告 ( 委托人 ) 經(jīng)原告 ( 居間人 ) 居間介紹，與出讓方甲公司 ( 案外人 ) 簽訂了在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓甲公司開(kāi)發(fā)的一在建項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)被告知曉甲公司與另一受讓方乙公司 ( 案外人 ) 就同一項(xiàng)目簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議尚未解除

2、。后乙公司向上海市第一中級(jí)人民法院提起訴訟，訴請(qǐng)甲公司履行雙方簽訂的在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，本案被告作為第三人參加了訴訟。訴訟中，本案被告與乙公司就其給予乙公司一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償從而取得系爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)達(dá)成協(xié)議。上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理判決：甲公司與乙公司簽訂的在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效 ; 本案被告與甲公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效 ; 同時(shí)判決該項(xiàng)目土地使用權(quán)變更為本案被告。判決后，甲公司不服提起上訴。二審中，有關(guān)當(dāng)事人達(dá)成了新的補(bǔ)償協(xié)議，甲公司撤訴。本案原告遂訴請(qǐng)被告支付居間報(bào)酬 216 萬(wàn)元。一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告促成被告與出讓方甲公司訂立的合同雖然被確認(rèn)無(wú)效，但被告實(shí)際取得了系爭(zhēng)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，相關(guān)當(dāng)事人達(dá)

3、成的協(xié)議只是對(duì)價(jià)格的重新確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告促成被告與甲公司簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)成立。故應(yīng)支持原告的訴請(qǐng)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，依據(jù)已經(jīng)生效的判決書(shū)可以確定，原告居間介紹簽訂的合同系無(wú)效合同，該合同自始就沒(méi)有法律約束力，故不能認(rèn)定是已成立的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。故應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。筆者認(rèn)為，認(rèn)定“居間人已促成合同成立”，必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是合同的成立與居間人的活動(dòng)有因果關(guān)系 ; 二是居間人介紹簽訂的合同應(yīng)當(dāng)是依法成立的有效合同?！熬娱g人促成合同成立”，顧文思義，要求該合同的成立是因居間人提供了訂立合同的媒介服務(wù)而促成的，即該合同的成立與居間人的活動(dòng)有因果關(guān)系。如果委

4、托人最終不是因居間人介紹簽訂的合同而取得了系爭(zhēng)標(biāo)的，我們就不能以該結(jié)果推斷出“居間人已促成合同成立”之事實(shí)。上述案例中，原告居間介紹簽訂的合同已被法院生效判決確認(rèn)為無(wú)效，被告并非因該合同、而是因其與案外人達(dá)成的協(xié)議而取得了系爭(zhēng)項(xiàng)目，有關(guān)當(dāng)事人達(dá)成的補(bǔ)償協(xié)議不能推翻生效判決所確認(rèn)的事實(shí)，故不能由此結(jié)果得出“居間人已促成合同成立”之結(jié)論。雖然合同成立與合同生效是兩個(gè)不同的概念，合同法也沒(méi)有明確規(guī)定居間人促成訂立的合同應(yīng)當(dāng)具有法律效力。但在居間法律關(guān)系中，居間人是為委托人服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s的媒介，其目的在于通過(guò)居間活動(dòng)取得報(bào)酬。而委托人的目的在于通過(guò)居間人的服務(wù)，與對(duì)方就某

5、一事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。只有居間人的活動(dòng)達(dá)到目的了，委托人才負(fù)有給付報(bào)酬的義務(wù)。因此，居間人的活動(dòng)只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意義。因此，筆者認(rèn)為，居間人促成訂立的合同應(yīng)當(dāng)是依法成立的有效合同，這樣才符合居間合同的法律特征及合同法關(guān)于居間合同條款的立法本意。二、居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務(wù)費(fèi)案例：原告 ( 居間人 ) 與兩被告 ( 委托人 ) 簽有房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定兩被告分別委托原告出售、購(gòu)買被告一之房屋 ; 協(xié)議第九條約定，如果兩被告未能履行有關(guān)條款，致買賣合同無(wú)法簽訂的，違約方或合意解除方應(yīng)向原告支付數(shù)額相當(dāng)于傭金的服務(wù)費(fèi) 54600 元。后因被告二辦

6、不出貸款，兩被告合意解除了協(xié)議，未能簽訂買賣合同?，F(xiàn)被告二下落不明。原告遂訴請(qǐng)被告一按約支付服務(wù)費(fèi)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告簽訂的協(xié)議合法有效，根據(jù)協(xié)議，作為合意解除方應(yīng)向原告支付服務(wù)費(fèi)，現(xiàn)原告主張被告一支付服務(wù)費(fèi)有合同依據(jù)，故應(yīng)判決被告一向原告支付一半服務(wù)費(fèi) 27300 元。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議系格式協(xié)議，其中第九條約定的內(nèi)容明顯加重了相對(duì)方的責(zé)任，而使原告居于無(wú)論居間行為成功與否，均可取得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，此約定與法律的規(guī)定相悖，應(yīng)為無(wú)效。故應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。筆者認(rèn)為，本案當(dāng)事人簽訂的是格式合同。合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)

7、任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。合同法第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。然而，實(shí)務(wù)中，不少居間人為使自己獲取報(bào)酬的目的不落空，往往利用格式條款，要求委托人如果因違約未簽訂買賣合同或者因合意解除居間協(xié)議未簽訂買賣合同的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當(dāng)于居間報(bào)酬的違約金或服務(wù)費(fèi)。這樣，就使委托人處于必須簽約，否則就要承擔(dān)違約金或服務(wù)費(fèi)的不利地位 ; 而其自己則處于無(wú)論是否促成合同成立，均可獲取相當(dāng)于居間報(bào)酬的違約金或服務(wù)費(fèi)的有利地位。這明顯加重了委托人的責(zé)任。因此，該條款違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。三、委托人規(guī)避居間人私下簽訂買賣合同是否構(gòu)成違約案例：原

8、告 ( 居間人 ) 與出售方及被告 ( 委托人 ) 分別簽有房地產(chǎn)居間合同一份，約定被告委托原告以 140 萬(wàn)元購(gòu)買出售方房屋，在合同有效期內(nèi)，依原告之安排，買賣雙方至原告處，由原告代書(shū)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，完成委托事項(xiàng)，被告支付原告服務(wù)報(bào)酬 14000 元。合同簽訂后，原告兩次安排雙方簽訂買賣合同，因被告第一次未備齊首付款、第二次無(wú)故不到場(chǎng)而未成。第二次安排的次日，被告私下與出售方簽訂了買賣合同，合同價(jià)為 160 萬(wàn)元，并取得了所購(gòu)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。原告遂訴請(qǐng)被告賠償違約損失 14000 元。一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告的行為有違誠(chéng)信，但該行為是否屬于違約，雙方并無(wú)約定，原告訴請(qǐng)違約賠償，缺乏依據(jù)。故應(yīng)

9、駁回原告的訴請(qǐng)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告的行為不僅有違誠(chéng)信，同時(shí)也違反了雙方在居間合同中的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。由于雙方對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定，原告主張按照合同履行后其可以獲得的利益進(jìn)行賠償，符合合同法的有關(guān)規(guī)定。故應(yīng)支持原告的訴請(qǐng)。筆者認(rèn)為，根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，所謂違約責(zé)任，是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。從這一定義中我們可以看出，即使合同沒(méi)有明確指出某種行為是否屬于違約，只要當(dāng)事人沒(méi)有履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，就構(gòu)成違約。本案中，作為居間人的原告，其義務(wù)是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，在約定的期限內(nèi)安排雙方簽訂買賣合同。而作為委托人的被告，其義務(wù)是在居間人的安排下前去簽訂買賣合同。但由于被告無(wú)故不到場(chǎng)，致使原告無(wú)法完成委托事項(xiàng)，獲取居間報(bào)酬，后被告又私下與居間人介紹的對(duì)方簽訂合同。雖然雙方在合同中沒(méi)有明確被告不服從居間人安排前去簽約的行為構(gòu)成違約，但從合同的內(nèi)容來(lái)看，被告的行為違反了合同中約定的義務(wù)，構(gòu)成違約。雙方對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定，應(yīng)適用法定