“套路貸”背景下委托公證賣(mài)房的合同效力

1、“套路貸”背景下委托公證賣(mài)房的合同效力鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！“套路貸”，一般是打著無(wú)抵押、快速放款的旗號(hào)，通過(guò)制造虛假的借條、銀行流水、收據(jù)等方式詐騙被害人的錢(qián)財(cái)。如果再加上賣(mài)房的“全委”，則可能導(dǎo)致被害人的房產(chǎn)被轉(zhuǎn)移掉。那么，“套路貸”背景下委托公證賣(mài)房的合同效力如何呢？一、受托人與買(mǎi)房人惡意串通損害房屋所有人利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效賣(mài)房人（民間借貸債務(wù)人）要想證明房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效首先要找到合適的法律依據(jù)，找到一條法律上走得通的路。如果賣(mài)房人沒(méi)有任何法律邏輯地訴苦，甚至詞不達(dá)意地陳述，就可能“誤導(dǎo)”法官對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)定。1、無(wú)權(quán)處分這條路行不通合同法第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他

2、人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”這個(gè)地方所謂的合同有效指的是處分行為（物權(quán)行為）有效，所隱含的合同無(wú)效也是指的處分行為無(wú)效，并非負(fù)擔(dān)行為（債權(quán)合同）。另外，買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋也明確規(guī)定了無(wú)權(quán)處分不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效【當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！?。2、非真實(shí)意思表示也不能籠統(tǒng)地講有些判決習(xí)慣地以“非真實(shí)意思表示”為由來(lái)認(rèn)定合同無(wú)效。這個(gè)觀點(diǎn)的法律依據(jù)應(yīng)該是民法通則第五十五條：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。

3、”但是，委托人（房屋所有權(quán)人）對(duì)受托人（其債權(quán)人或者第三人）的委托事項(xiàng)中有“代為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、領(lǐng)取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、代為辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)、登記等”，那么，對(duì)該授權(quán)范圍的解釋首先是文義解釋?zhuān)鴱奈牧x上理解很明顯委托人（房屋所有權(quán)人）對(duì)受托人（其債權(quán)人或者第三人）的委托事項(xiàng)中包含房屋買(mǎi)賣(mài)。如果法院將之解釋為委托人（房屋所有權(quán)人）對(duì)受托人（其債權(quán)人或者第三人）的委托事項(xiàng)中不包含房屋買(mǎi)賣(mài)，或者說(shuō)出售委托人的房屋不是委托人真實(shí)意思的表示顯然比較牽強(qiáng)【即便有幾個(gè)“不合常理”的現(xiàn)象】。3、“惡意串通損害第三人利益”才是最準(zhǔn)確的法律依據(jù)合同法第五十二條規(guī)定：”有下列情形之一的，合同無(wú)效：（二）惡意串通，損害國(guó)家

4、、集體或者第三人利益；”受托人（以委托人的名義）與第三人（買(mǎi)受人）簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，如果能夠證明第三人并非善意（知道或者應(yīng)當(dāng)知道），房?jī)r(jià)明顯偏低【低于市場(chǎng)價(jià)的70%，法律依據(jù)為合同法解釋二第十九條：”轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)”】再加上幾個(gè)“不合常理”（如買(mǎi)房人沒(méi)有看房、房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有經(jīng)由中介、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的很多重要條款沒(méi)有約定、房屋買(mǎi)賣(mài)并沒(méi)有真實(shí)的資金往來(lái)、買(mǎi)房人沒(méi)有按照約定要求賣(mài)房人交房、公證委托的代理人和買(mǎi)房人關(guān)系密切等）來(lái)證明被委托人與第三人惡意串通，就可以適用上述法律規(guī)定來(lái)認(rèn)定合同無(wú)效了。但是，如果第三人是善意的（不

5、知道且不應(yīng)當(dāng)知道），則可能會(huì)適用善意取得制度【物權(quán)法第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！薄?，第三人（買(mǎi)受人）可以合法地保有房屋，當(dāng)然也就不能適用合同法第52條的規(guī)定來(lái)認(rèn)定合同無(wú)效了（不符合“惡意串通損害第三人利益”的要件）。在此需要特別注意

6、的是，善意的買(mǎi)房人（不知道且不應(yīng)當(dāng)知道受托人無(wú)權(quán)處分，換個(gè)角度講就是買(mǎi)房人有充分的理由相信受托人代理房屋所有人賣(mài)房是房屋所有人的真實(shí)意思表示）以低于市場(chǎng)價(jià)的70%購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的房屋的合同的效力如何？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，買(mǎi)房人以低于市場(chǎng)價(jià)的70%購(gòu)買(mǎi)房屋并不能直接證明其是惡意的，如果交易中還有其他不合常理之處，則可以證明買(mǎi)房人是惡意的，就可以認(rèn)定合同無(wú)效。反之，如果沒(méi)有其他的證據(jù)與房?jī)r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的70%這個(gè)事實(shí)（或者說(shuō)這個(gè)證據(jù)）形成完整的證據(jù)鏈條來(lái)證明買(mǎi)房人是惡意的，則說(shuō)明買(mǎi)房人是善意的，則不能認(rèn)定合同無(wú)效。但是，由于買(mǎi)房人不符合物權(quán)法第一百零六條善意取得制度中“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”這個(gè)要件，因此，買(mǎi)房人也不能

7、依據(jù)善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。房屋所有權(quán)人可以依據(jù)合同法第54條第1款第（2）項(xiàng)的規(guī)定【下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的?！啃惺钩蜂N(xiāo)權(quán)。對(duì)此，可以參考北京市高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要二十四規(guī)定：“民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書(shū)，授權(quán)貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買(mǎi)受人存在惡意串通行為，或者買(mǎi)受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)

8、將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據(jù)合同法第54條第1款第（2）項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷(xiāo)權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑?9條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容、買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習(xí)慣、買(mǎi)受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買(mǎi)受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定?！倍⒄鎸?shí)、善意、公平的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效買(mǎi)房人或

9、者民間借貸債權(quán)人或者委托公證的受托人要想證明合同有效，需分別從自己的角度選擇恰當(dāng)?shù)氖聦?shí)依據(jù)：1、買(mǎi)房人主張合同有效的依據(jù)：買(mǎi)房是為了居住等合理需求、通過(guò)正常渠道得知房源消息、購(gòu)買(mǎi)房屋經(jīng)過(guò)了實(shí)地看房、房屋價(jià)款符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)（如果比市場(chǎng)價(jià)偏低要說(shuō)清楚原因，如全款買(mǎi)房等）、有充分的理由相信委托公證代理人有權(quán)代理（如和房東本人聯(lián)系過(guò)等）、實(shí)際支付了房屋價(jià)款、不知道房屋所有權(quán)人（賣(mài)房人）因擔(dān)保民間借貸債權(quán)而做出委托公證、房屋已正常過(guò)戶(hù)自己已取得產(chǎn)權(quán)并已實(shí)際入住等等；2、民間借貸的債權(quán)人或委托公證的受托人主張合同有效的依據(jù)：民間借貸債權(quán)合法有效、債務(wù)人（賣(mài)房人）未按約還款、根據(jù)合同約定可以賣(mài)房?jī)攤ǜ綏l

10、件的賣(mài)房）、賣(mài)房前征得了債務(wù)人（賣(mài)房人）的同意、房屋價(jià)款合理、買(mǎi)房人實(shí)際支付了房屋價(jià)款、已將房款用于抵債（如有剩余已轉(zhuǎn)賬給債務(wù)人）等等。附案例一：戴A與王A房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案案情簡(jiǎn)介：（一）上海市滬太路XXX弄X號(hào)XXX室房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）買(mǎi)賣(mài)情況。系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)原登記在王A、沈A、王B名下，建筑面積為145.08平方米。抵押權(quán)人原為中國(guó)民生銀行，債權(quán)金額分別為人民幣（以下幣種均為人民幣）33萬(wàn)元、24萬(wàn)元。2007年8月21日，出借人曹A（甲方）與借款人王A（乙方）、抵押物共有人沈A、王B（丙方）簽訂了房地產(chǎn)借款再抵押合同，約定借款金額為70萬(wàn)元，月息1.7%，借款期限為2個(gè)月，自200

11、7年8月至2007年10月，逾期利息按每日5%。計(jì)算；乙方愿以系爭(zhēng)房屋不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給甲方，作為借款的擔(dān)保，丙方作為共有人對(duì)此抵押表示同意，并支付合同約定的利息和相關(guān)費(fèi)用等。王A、沈A、王B簽署兩份委托書(shū)，委托案外人洪A辦理系爭(zhēng)房屋抵押、買(mǎi)賣(mài)等相關(guān)事宜。沈A、王B簽署委托書(shū)，委托王A辦理系爭(zhēng)房屋抵押事宜。2007年8月22日，王A、沈A、王B出具收到曹A70萬(wàn)元的收條。上海市長(zhǎng)寧區(qū)公證處就上述房地產(chǎn)借款再抵押合同及委托書(shū)的簽訂辦理了公證。系爭(zhēng)房屋上設(shè)立余額抵押，他項(xiàng)權(quán)利人為曹A，債權(quán)金額為70萬(wàn)元，該抵押于2008年5月16日注銷(xiāo)。2008年5月10日，王A、沈A、王B又向曹A出具收條，

12、收條上載明：今收到曹A首次買(mǎi)房款96萬(wàn)元整，余款在手續(xù)交易辦理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份證的收條。2008年5月30日，王A、沈A、王B簽署委托書(shū)，委托李A(yù)為代理人，有權(quán)以委托人的名義代為簽訂系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓合同、收取所有售房款等事宜，委托期限自2008年6月6日至上述事宜辦妥止。王A、沈A、王B與曹A又簽訂了一份5萬(wàn)元的借款合同，借款期限為5天，自2008年5月30日至2008年6月5日。雙方約定如發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)提交上海仲裁委員會(huì)仲裁。上述委托書(shū)及借款合同并經(jīng)上海市黃浦區(qū)公證處公證。2008年10月17日，李A(yù)以王A、沈A、王B的名義與戴A通過(guò)案外人上海恒越房

13、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹簽訂了上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為188萬(wàn)元。附件三約定，買(mǎi)方應(yīng)于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)日支付定金5萬(wàn)元，2008年10月25日前支付第一筆房款52萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)后七日內(nèi)支付尾款131萬(wàn)元。2008年10月，戴A與工行簽訂房屋擔(dān)保借款合同（商業(yè)），貸款金額為131萬(wàn)元，期限為360個(gè)月，戴A授權(quán)銀行將貸款劃入出售方指定賬戶(hù)。2008年12月4日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至戴A名下。2010年，王A、沈A、王B向原審法院提起訴訟，要求確認(rèn)其與戴A就系爭(zhēng)房屋簽訂的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶(hù)至王A、沈A、王B名下。（二）資金往來(lái)情況。1、王A70萬(wàn)元借款的收取情況如

14、下：2007年8月22日，沈A賬戶(hù)內(nèi)存入43.1萬(wàn)元；8月23日，王A賬戶(hù)內(nèi)存入6.6萬(wàn)元。王A表示，曹A除了支付上述兩筆錢(qián)款外，還給付現(xiàn)金9萬(wàn)元，合計(jì)58.7萬(wàn)元，其余作為利息曹A并未實(shí)際支付，目前已歸還借款8.5萬(wàn)元，但無(wú)證據(jù)提供。曹A則認(rèn)為，其實(shí)際支付王A70萬(wàn)元，王A至今分文未還。2、曹A96萬(wàn)元買(mǎi)房款的支付情況如下：2008年4月28日、5月7日、5月9日，曹A從工行賬戶(hù)內(nèi)分別提取了53萬(wàn)元、14萬(wàn)元、31萬(wàn)元，合計(jì)98萬(wàn)元；2008年5月6日，曹A上述賬戶(hù)內(nèi)又存入45萬(wàn)元。曹A表示，由于擔(dān)心系爭(zhēng)房屋被抵債，應(yīng)王A的要求以現(xiàn)金方式支付96萬(wàn)元用以王A還債。45萬(wàn)元是他人歸還給曹A的欠

15、款，與本案無(wú)關(guān)。王A否認(rèn)收到96萬(wàn)元，表示因70萬(wàn)元未還清，應(yīng)曹A的要求書(shū)寫(xiě)了96萬(wàn)元的收條，96萬(wàn)元包括之前所借的70萬(wàn)元及利息26萬(wàn)元。如還清96萬(wàn)元，則與曹A的債務(wù)全部結(jié)清。李A(yù)則表示，曹A支付96萬(wàn)元時(shí)其在場(chǎng)，但對(duì)具體金額不詳。3、戴A188萬(wàn)元房款的支付情況如下：2008年10月21日，戴A帳戶(hù)內(nèi)存入52萬(wàn)元；同日，戴A帳戶(hù)內(nèi)取出52萬(wàn)元；李A(yù)帳戶(hù)內(nèi)存入52萬(wàn)元；2008年10月24日、10月27日，李A(yù)賬戶(hù)內(nèi)共計(jì)取出52萬(wàn)元；2008年12月9日，貸款131萬(wàn)元打入李A(yù)賬戶(hù)；12月10日，李A(yù)賬戶(hù)內(nèi)取出131萬(wàn)元。戴A表示，52萬(wàn)元系曹A為歸還戴A母親曹B的欠款而存入戴A賬戶(hù)的。除

16、52萬(wàn)元及131萬(wàn)元房款外，5萬(wàn)元定金以現(xiàn)金方式支付給李A(yù)，至此188萬(wàn)元房款全部付清。李A(yù)對(duì)此表示認(rèn)可。4、王A中國(guó)民生銀行貸款的歸還情況：2008年11月3日，李A(yù)存入王A中國(guó)民生銀行帳戶(hù)內(nèi)8萬(wàn)元現(xiàn)金；2008年11月4日，戴A母親曹B賬戶(hù)內(nèi)取出13.8萬(wàn)元，存入戴A賬戶(hù)內(nèi)（手續(xù)由曹A辦理）；2008年11月5日，戴A以本票形式向王A中國(guó)民生銀行賬戶(hù)內(nèi)存入13.8萬(wàn)元（付出行簽章一欄寫(xiě)有戴A、曹A的身份證號(hào)碼，并留有曹A手機(jī)號(hào)碼）。戴A表示，當(dāng)時(shí)委托李A(yù)辦理相關(guān)手續(xù)，故將身份證和銀行卡交予李A(yù)，李A(yù)未經(jīng)戴A同意，從戴A賬戶(hù)內(nèi)劃款為王A歸還中國(guó)民生銀行貸款。李A(yù)則稱(chēng)已記不清楚。戴A、李A(yù)兩人

17、均認(rèn)可墊付的貸款最終由曹A支付。原審法院另查明，2009年8月12日，戴A訴至法院，要求王A、沈A、王B遷出系爭(zhēng)房屋，后撤回起訴。原審審理中，法院征詢(xún)曹A是否愿就96萬(wàn)元買(mǎi)房款支付與否進(jìn)行心理測(cè)試，曹A表示拒絕接受該心理測(cè)試。裁判原文節(jié)選：一審【案號(hào)：上海市閘北區(qū)人民法院（2010）閘民三（民）重字第3號(hào)】本案涉及三個(gè)法律關(guān)系：即王A與曹A之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；王A、沈A、王B與戴A之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；王A、沈A、王B與李A(yù)之間的委托關(guān)系。根據(jù)查明的事實(shí)，就本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)分述如下：1、王A與曹A之間是否存在70萬(wàn)元借款以及該借款是否構(gòu)成高利貸。首先，該70萬(wàn)元借款辦理公證后，王A與沈A賬戶(hù)內(nèi)有大額資

18、金進(jìn)帳，王A、沈A、王B亦于2007年8月22日書(shū)寫(xiě)過(guò)收到70萬(wàn)元的收條；其二，王A自認(rèn)收到過(guò)曹A以現(xiàn)金方式支付的借款，只是對(duì)于以現(xiàn)金支付的借款金額有異議，該異議在有大額銀行資金進(jìn)帳且王A、沈A、王B書(shū)寫(xiě)過(guò)收條的情況下，難以采信，故可認(rèn)定實(shí)際借款即為70萬(wàn)元；其三，王A未提供已歸還8.5萬(wàn)元的證據(jù)，對(duì)該節(jié)事實(shí)不予采納；其四，70萬(wàn)元借款約定的利息未超過(guò)銀行同類(lèi)貸款利率的四倍，王A也無(wú)其他證據(jù)可以證明存在高利貸的情形。綜上，原審法院認(rèn)為，曹A實(shí)際支付給王A借款70萬(wàn)元，王A并未歸還，該借款未構(gòu)成高利貸。2、2008年5月10日王A、沈A、王B是否收到曹A支付的96萬(wàn)元買(mǎi)房款。甄別交易事實(shí)并非必然

19、取決于收條或借條，現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)出具了收條但錢(qián)款未到帳的情形，尤其是大筆金額的交易，不能僅憑收條來(lái)決定。王A、沈A、王B雖出具過(guò)96萬(wàn)元的收條，但根據(jù)曹A的存取款記錄，2008年4月28日至2008年5月9日期間曹A雖陸續(xù)提取了98萬(wàn)元，但在2008年5月6日曹A又存入45萬(wàn)元，存取款相抵，曹A所提供的證據(jù)不足以證明其在2008年5月10日前取出現(xiàn)金96萬(wàn)元。其次，在借款70萬(wàn)元及5萬(wàn)元時(shí)，曹A與王A均辦理了公證手續(xù)，但在支付金額更大的96萬(wàn)元時(shí)，卻僅憑王A、沈A、王B出具收條一張，不符合當(dāng)事人的交易習(xí)慣。其三，如曹A確實(shí)支付了96萬(wàn)元的買(mǎi)房款，在此之后再支付的5萬(wàn)元也應(yīng)為買(mǎi)房款，但曹A與王A、沈

20、A、王B簽訂的卻是借款合同，不符合常理。其四，如曹A所述屬實(shí)（即96萬(wàn)元的房款不包含70萬(wàn)元的借款），其前后三次已支付了171萬(wàn)元，在支付了超過(guò)90%房款的情況下，曹A卻不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，此舉有違正常的買(mǎi)賣(mài)程序。其五，曹A拒絕接受心理測(cè)試，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果。綜上，王A、沈A、王B關(guān)于96萬(wàn)元未收取的陳述可信度高于曹A，故難以認(rèn)定曹A實(shí)際支付過(guò)上述96萬(wàn)元買(mǎi)房款。3、李A(yù)將188萬(wàn)元房款交予曹A是否得到王A的授權(quán)。根據(jù)李A(yù)的帳目反映，2008年10月24日、10月27日、12月10日，李A(yù)賬戶(hù)內(nèi)共計(jì)取出183萬(wàn)元。李A(yù)表示，按王A的口頭指示，將上述183萬(wàn)元及之前收取的5萬(wàn)元定金，共計(jì)1

21、88萬(wàn)元交予曹A。曹A對(duì)此表示認(rèn)可，并認(rèn)可與王A、沈A、王B之間的債務(wù)全部結(jié)清。王A否認(rèn)委托李A(yù)將房款交予曹A，鑒于李A(yù)未能提供王A授權(quán)的證據(jù)，故原審法院認(rèn)定李A(yù)將188萬(wàn)元房款交予曹A的行為未得到王A的授權(quán)。4、李A(yù)以王A、沈A、王B的名義與戴A簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。首先，戴A是否是真正的購(gòu)房人。李A(yù)在審理中表示，涉案房屋實(shí)際是曹A購(gòu)買(mǎi)，曹A介紹戴A前來(lái)購(gòu)房，并確定房?jī)r(jià)為188萬(wàn)元，再結(jié)合首付款52萬(wàn)元實(shí)際由曹A支付一節(jié)，可以得出戴A并非真正的購(gòu)房人，實(shí)際上是曹A意欲通過(guò)戴A的名義進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，從而達(dá)到以房抵債的目的。其次，王A賣(mài)房是否是其真實(shí)意思表示的問(wèn)題。王A即便有出售系爭(zhēng)房屋以還

22、債的意思，也是以合理的對(duì)價(jià)出讓系爭(zhēng)房屋，而不是以系爭(zhēng)房屋抵消70萬(wàn)元的借款。即便2008年5月30日的5萬(wàn)元借款有效，在王A僅借款75萬(wàn)元的情況下，卻要以?xún)r(jià)值188萬(wàn)元的房屋去抵債，顯然并非王A的真實(shí)意思表示。系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)非雙方的真實(shí)意思表示，也未支付合理對(duì)價(jià)，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。根據(jù)法律規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。王A、沈A、王B要求將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)至其名下，并無(wú)不妥，可予準(zhǔn)許。房款188萬(wàn)元，其中52萬(wàn)元由曹A出資，李A(yù)已給付曹A，故該部分無(wú)須再返還，其余的136萬(wàn)元由曹A返還給戴A。王A名下的兩筆中國(guó)民生銀行貸款最終由曹A支付，王A、沈A、王B應(yīng)返還曹

23、A21.8萬(wàn)元。鑒于70萬(wàn)元與5萬(wàn)元的借款，與本案系不同的法律關(guān)系，權(quán)利人可另行依法主張。原審法院據(jù)此判決：一、李A(yù)以王A、沈A、王B的名義與戴A于2008年10月17日就上海市滬太路941弄4號(hào)601室房屋簽訂的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；二、戴A應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)負(fù)責(zé)注銷(xiāo)設(shè)立在上址房屋上的抵押權(quán)登記，中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市浦東分行在貸款債權(quán)得以清償?shù)那疤嵯聦?duì)注銷(xiāo)抵押權(quán)登記負(fù)協(xié)助義務(wù)；三、上址房屋的抵押權(quán)登記注銷(xiāo)后十日內(nèi)，戴A應(yīng)協(xié)助王A、沈A、王B辦理上址房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)人恢復(fù)為王A、沈A、王B（相關(guān)費(fèi)用由王A、沈A、王B與戴A按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)）；四、曹A應(yīng)于判決生效

24、之日起十日內(nèi)返還戴A136萬(wàn)元；五、王A、沈A、王B應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)歸還曹A21.8萬(wàn)元。二審【案號(hào)：上海市第二中級(jí)人民法院（2012）滬二中民二（民）終字第42號(hào)】本院認(rèn)為，根據(jù)查明的事實(shí)，本案中王A的確曾經(jīng)出具過(guò)書(shū)面的委托書(shū)，委托李A(yù)出售系爭(zhēng)房屋。但王A與李A(yù)均陳述，在簽署委托書(shū)時(shí)，就委托出售系爭(zhēng)房屋的價(jià)格并未作出明確的約定。此外，正常的房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行價(jià)格的協(xié)商，而李A(yù)代表王A、沈A、王B將系爭(zhēng)房屋出售時(shí)，并未與買(mǎi)受人就系爭(zhēng)房屋的價(jià)格予以協(xié)商，而是曹A確定買(mǎi)受人為戴A并確定房款的金額，這顯然不符合常理。原審法院據(jù)此認(rèn)定系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)非雙方的真實(shí)意思表示，且未支付合理的對(duì)價(jià)

25、，符合法律規(guī)定，本院予以維持。戴A認(rèn)為雙方買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為有效，無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。至于王A與曹A之間的借款糾紛，王A表示其僅收到58.7萬(wàn)元；而曹A則認(rèn)為王A于2007年8月收到70萬(wàn)元，2008年5月10日收到96萬(wàn)元；鑒于本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，故雙方對(duì)借款的爭(zhēng)議可由權(quán)利人另行主張，本案對(duì)此不做認(rèn)定。原審法院認(rèn)定系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)無(wú)效后，由戴A協(xié)助注銷(xiāo)抵押登記、配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)以及曹A返還戴A房款，王A、沈A、王B返還曹A房款，符合法律規(guī)定，本院予以維持。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維

26、持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣21,720元，由上訴人戴A負(fù)擔(dān)10,860元，由上訴人曹A負(fù)擔(dān)10,860元。本判決為終審判決。案例二：甲與乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案案情簡(jiǎn)介：上海市某區(qū)某路某弄某號(hào)202室房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）原系乙所有。2011年5月10日乙與丁簽訂房產(chǎn)抵押借款合同，約定乙向丁借款人民幣115萬(wàn)元（以下幣種相同），借款期限為2011年5月10日至2011年7月9日止，借款利息3,500元每月；乙以自有的系爭(zhēng)房屋作抵押，向丁提供擔(dān)保，并于本合同簽訂后至區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記手續(xù)。同日，乙與丁就上述115萬(wàn)元借款辦理了抵押權(quán)人為丁的抵押登記手續(xù)。2011年5月10日，乙出具了委

27、托丁代為辦理系爭(zhēng)房屋的抵押登記、注銷(xiāo)、代為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、領(lǐng)取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、代為辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)、登記等十項(xiàng)權(quán)限的委托書(shū)，該委托書(shū)于2011年5月11日經(jīng)上海市嘉定公證處公證。2011年11月7日，丁以乙（合同甲方）的名義與甲（合同乙方）簽訂上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)合同），約定甲方將系爭(zhēng)房屋以115萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙方；乙方已于2011年10月28日支付定金5萬(wàn)元給甲方，2011年11月15日乙方支付首付款30萬(wàn)元給甲方，甲方同意乙方在向銀行申請(qǐng)貸款后支付房款90萬(wàn)元給甲方，支付日期以銀行放款日為準(zhǔn)，貸款不足部分乙方在交易過(guò)戶(hù)當(dāng)日用現(xiàn)金補(bǔ)足給甲方；甲方于2012年1月31日前騰出系爭(zhēng)房

28、屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，甲方將房屋鑰匙交付給乙方為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志；甲乙雙方于2011年12月31日前共同至房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。2011年11月7日，丁以乙名義向甲出具房款115萬(wàn)元的發(fā)票。2011年11月1日，丁申請(qǐng)注銷(xiāo)了系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的其為抵押權(quán)人的抵押登記，并與甲一起申請(qǐng)辦理了系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2011年11月8日，系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記至甲名下。2012年1月12日，甲分兩次向丁的銀行帳戶(hù)轉(zhuǎn)賬40萬(wàn)元；2012年2月29日，甲向丁的銀行帳戶(hù)轉(zhuǎn)賬12萬(wàn)元；2012年3月2日，甲向丁的銀行帳戶(hù)匯款40萬(wàn)元；2012年3月6日，甲向丁的銀行帳戶(hù)轉(zhuǎn)賬13萬(wàn)元；2012年3月

29、13日，甲向丁的銀行帳戶(hù)轉(zhuǎn)賬5萬(wàn)元。2012年2月19日，甲至系爭(zhēng)房屋處要求乙交房，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，報(bào)警后經(jīng)上鋼新村派出所調(diào)解。原審另查明，甲在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中未至系爭(zhēng)房屋看房，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋由乙居住。甲訴稱(chēng)，其與乙簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同明確約定，乙將系爭(zhēng)房屋出售給甲，并于2012年1月31日前向甲交付房屋。嗣后，甲依約支付了房款，并于2011年12月8日將系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至自己名下。但當(dāng)甲要求乙交付房屋時(shí)，乙拒絕交付。故甲訴至原審法院，請(qǐng)求法院判令：1、乙立即向甲交付系爭(zhēng)房屋；2、乙向甲支付延期交房違約金，自2012年1月31日起至實(shí)際交付日止，按總房款115萬(wàn)元的每日萬(wàn)分之五計(jì)算。裁判原文節(jié)選：一審

30、【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院(2012)浦民一（民）初字第17333號(hào)】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于如何認(rèn)定丁以乙名義與甲簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的效力。而審查合同的效力首先在于認(rèn)定丁有無(wú)權(quán)利以乙名義出售系爭(zhēng)房屋。根據(jù)查明的事實(shí)，乙雖然于2011年5月10日向丁出具了委托丁代為辦理系爭(zhēng)房屋的抵押登記、注銷(xiāo)、代為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、領(lǐng)取房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、代為辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)、登記等十項(xiàng)權(quán)限的委托書(shū)，但該委托書(shū)與房產(chǎn)抵押借款合同及抵押登記一起簽訂和辦理，該委托書(shū)顯然系乙為向丁借款而簽訂，實(shí)際上是乙為上述借款提供的一種擔(dān)保，乙并無(wú)委托丁出售系爭(zhēng)房屋的真實(shí)意思表示。在系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，甲與丁的交易行為多處有悖于正常的房屋買(mǎi)

31、賣(mài)。其一，丁在甲僅支付了5萬(wàn)元定金的情況下，即向甲出具了全部房款115萬(wàn)元的發(fā)票，并與甲一起申請(qǐng)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)；其二，系爭(zhēng)房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)款恰好與乙向丁的借款金額115萬(wàn)元相同，該房屋價(jià)格未經(jīng)乙同意并確認(rèn)，且房款由丁領(lǐng)取而一分未支付給乙；其三，甲在交易過(guò)程中未實(shí)地看房，并且其在2012年2月19日得知乙對(duì)丁出售系爭(zhēng)房屋的行為有異議的情況下，仍然多次向丁支付房款。甲辯稱(chēng)，丁在甲未支付大部分房款的情況下就為甲辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，是因?yàn)榧撞淮_信系爭(zhēng)房屋上的抵押能夠注銷(xiāo)和丁能夠代為辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，丁是應(yīng)甲的要求這樣做的。甲在過(guò)戶(hù)后一個(gè)多月才向丁支付第一筆房款，是因?yàn)榧滓I集資金。甲在2012年2月19日之后

32、仍然向丁付款，是因?yàn)橄嘈哦∮写頇?quán)，甲希望繼續(xù)履行合同。但甲的上述辯稱(chēng)明顯與常理不符，亦無(wú)證據(jù)證明，原審法院不予采信。從甲與丁之間上述有違常理的交易細(xì)節(jié)可以看出，丁并非正常的代理乙出售系爭(zhēng)房屋，甲亦非善意的買(mǎi)受人。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。乙無(wú)委托丁出售房屋的真實(shí)意思表示，丁以乙名義與甲簽訂買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成無(wú)權(quán)代理，之后乙不予追認(rèn)，且甲在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中并非善意，故丁以乙名義與甲簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。甲要求乙交付系爭(zhēng)房屋及支付逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，不予支持。關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的后果，甲、乙在本

33、案中并未提出相應(yīng)的請(qǐng)求，故本案不予處理，甲、乙可另行主張。丁經(jīng)原審法院合法傳喚未到庭應(yīng)訴，視為其放棄答辯、舉證、質(zhì)證的權(quán)利，原審法院依法缺席判決。原審法院依照中華人民共和國(guó)合同法第四十八條、中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百三十條之規(guī)定，于二。一二年十月九日作由判決：駁回甲的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)900元，減半收取計(jì)450元，由甲負(fù)擔(dān)。二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2012）滬一中民二（民）終字第3348號(hào)】本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為甲是否可取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。2011年5月10日，乙向丁由具經(jīng)公證的委托書(shū)，該委托書(shū)載明丁有權(quán)由售系爭(zhēng)房屋。因此，從該委托書(shū)分析，丁具有出售系爭(zhēng)房屋的權(quán)利，其代

34、理乙與甲簽訂系爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為不構(gòu)成無(wú)權(quán)代理。然而，丁應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)被代理人乙合法權(quán)益的宗旨為行為，甲在購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí)也應(yīng)當(dāng)盡到必要的謹(jǐn)慎義務(wù)，更不得與丁惡意串通損害乙的利益。從本案分析，甲與丁的行為存在如下問(wèn)題：首先，對(duì)個(gè)人而言，購(gòu)買(mǎi)房屋屬于重大事項(xiàng)，因此，至系爭(zhēng)房屋處進(jìn)行實(shí)地看房，據(jù)此確定房屋內(nèi)的實(shí)際居住人等情形對(duì)個(gè)人而言顯然具有重要意義。然而，甲在購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋時(shí)從未至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行過(guò)驗(yàn)看，這有違一般生活常理；其次，2011年11月7日，甲與丁簽訂系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，并明確約定相關(guān)房款的支付日期。截止該日，甲僅向丁支付了5萬(wàn)元的定金，并未支付其他任何房款。但丁卻于當(dāng)日向甲開(kāi)具了發(fā)票，表明其已收

35、到了全部購(gòu)房款。這一行為讓本院不得不懷疑雙方交易的目的。再次，2012年2月19日，甲與乙就系爭(zhēng)房屋發(fā)生爭(zhēng)議，并進(jìn)而導(dǎo)致派出所介入處理。此時(shí)甲應(yīng)當(dāng)明知乙并無(wú)出售系爭(zhēng)房屋的意思。然而，甲還于2012年2月29日、2012年3月2日、2012年3月6日以及2012年3月13日向丁支付共計(jì)70萬(wàn)元房款，這亦與常理相悖。本院結(jié)合上述事實(shí)，認(rèn)定丁與甲之間惡意串通，損害了乙的合法權(quán)益。根據(jù)我國(guó)合同法第五十二條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)民法通則第六十六條第三款的規(guī)定，代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。因此，丁與甲之

36、間就系爭(zhēng)房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，甲無(wú)權(quán)據(jù)此取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，其無(wú)權(quán)要求乙搬離系爭(zhēng)房屋并向其支付延期交房的違約金。甲如認(rèn)為自己的權(quán)益受損，可另行向丁主張。綜上所述，原審所作判決并無(wú)不當(dāng)，本院應(yīng)予維持。上訴人甲的上訴請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照中華人民共和國(guó)民法通則第六十六條第三款、中華人民共和國(guó)合同法第五十二條第（二）項(xiàng)、中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百四十四條、中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。上訴案件受理費(fèi)人民幣900元，由上訴人甲負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。案例三：A與上海C貿(mào)易有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案案情簡(jiǎn)介：A、B系母

37、子關(guān)系。上海市某路某弄某號(hào)某室建筑面積91.38平方米房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）原系A(chǔ)、B所有。2011年6月14日，A、B因經(jīng)營(yíng)需要與案外人E簽訂借款協(xié)議書(shū)，約定由A、B向E借款人民幣（幣種下同）170萬(wàn)元，借款期限自2011年6月14日至2011年8月13日止，該協(xié)議書(shū)于2011年6月23日經(jīng)公證具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。同日，A、B出具委托書(shū)，委托D就系爭(zhēng)房屋代為辦理抵押登記手續(xù)、代為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、代為領(lǐng)取房款、代為辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)登記手續(xù)等，委托期限自2011年8月14日至2012年8月13日止，該委托書(shū)于2011年6月23日經(jīng)公證。公證機(jī)關(guān)為公證該委托書(shū)，向A、B詢(xún)問(wèn)是否對(duì)房屋出售價(jià)格有最低

38、價(jià)的限制，A、B稱(chēng)對(duì)受托人出售房屋的價(jià)格不作限定。2011年6月15日，A、B又與E簽訂個(gè)人借款抵押合同，約定A、B以系爭(zhēng)房屋為抵押向E借款170萬(wàn)元，該房產(chǎn)已向某銀行申請(qǐng)了30萬(wàn)元借款，故該銀行為第一債權(quán)人，雙方同意以該房產(chǎn)的余額抵押給E；在借款人與抵押人有違約事件發(fā)生時(shí)，抵押人不可撤消的授權(quán)抵押權(quán)人，有權(quán)將抵押物拍賣(mài)、出租或以任何方式處理抵押物及有權(quán)簽署及簽立任何關(guān)于抵押物之文件或契約或?qū)⒌盅簷?quán)人在本合同項(xiàng)下的抵押權(quán)益轉(zhuǎn)讓給任何第三人。2011年6月16日，E與A、B辦理了抵押登記手續(xù)（核準(zhǔn)登記日期為2011年6月21日）。同日，E匯款144萬(wàn)元至A賬戶(hù)（注：A、B稱(chēng)匯入賬戶(hù)內(nèi)144萬(wàn)元，

39、其中133萬(wàn)元當(dāng)日轉(zhuǎn)給了D，D對(duì)此表示否認(rèn)），另A、B稱(chēng)E代其償還了典當(dāng)行26萬(wàn)元的債務(wù)注銷(xiāo)了抵押。2011年12月5日，D代理A、B（甲方）與上海C貿(mào)易有限公司（乙方，以下簡(jiǎn)稱(chēng)C公司）簽訂上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定由甲方將系爭(zhēng)房屋出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)款150萬(wàn)元，甲方于2012年1月31日前騰出系爭(zhēng)房屋，與乙方進(jìn)行交接，雙方于2012年1月31日前辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)；乙方于簽約當(dāng)日支付甲方30萬(wàn)元，于交易中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)當(dāng)日支付120萬(wàn)元，該合同附件六記載的居間方為上海F房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。2011年12月27日，C公司向D的銀行賬戶(hù)匯房款150萬(wàn)元。2012年1月1日，C公司出具委托書(shū)，委

40、托G（C公司法定代表人）或D辦理系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證及初始密碼事宜。2012年1月12日，D代理A、B與C公司辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2012年1月17日，系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的某銀行30萬(wàn)元和E170萬(wàn)元的債權(quán)抵押登記被注銷(xiāo)。2012年1月21日，系爭(zhēng)房屋被核準(zhǔn)登記至C公司名下。同日，D代C公司領(lǐng)取了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。2012年2月24日，C公司強(qiáng)行占有了系爭(zhēng)房屋，A、B當(dāng)日?qǐng)?bào)警，警方建議對(duì)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議通過(guò)訴訟解決。2012年3月4日，C公司與案外人H簽訂了上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定C公司以150萬(wàn)元的價(jià)格將系爭(zhēng)房屋出售于H。2012年3月15日，A、B經(jīng)公證出具聲明書(shū)，聲明其本意是委托D向相關(guān)銀行辦理抵押貸款，并不愿出售房屋，但D領(lǐng)取了委托書(shū)公證書(shū)后，未與委托人充分溝通匯報(bào)，濫用委托權(quán)限，導(dǎo)致A、B的房屋被出售，且存在惡意侵占委托人財(cái)產(chǎn)的行為，因此決定取消上述委托，自聲明之日起，受托人無(wú)權(quán)再辦理上述委托書(shū)公證書(shū)中的所有委托事項(xiàng)。2012年5月18日，系爭(zhēng)房屋被核準(zhǔn)登記至H名下。裁判原文節(jié)選一審【案號(hào)：上海市徐匯區(qū)人民法院（2012）徐民四（民）初字第2843號(hào)】在A、B向E借款時(shí)，即在抵押合同中約定“在借款人與抵押人有違約事件發(fā)