（精選）民事案件許文燕訴王富仟房屋租賃合同糾紛案二審民事判決書

1、民事案件許文燕訴王富仟房屋租賃合同糾紛案二審民事判決書 提交時(shí)間：2014-09-18云南省高級(jí)人民法院民 事 判 決 書 （2014）云高民一終字第27號(hào)上訴人（原審被告，反訴原告）許文燕，女，漢族。委托代理人包智宏，云南天溯律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。被上訴人（原審原告，反訴被告）王富仟，男，漢族。委托代理人吳立輝，云南上上律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。上訴人許文燕因與被上訴人王富仟房屋租賃合同糾紛一案，不服云南省普洱市中級(jí)人民法院（2013）普中民初字第16號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月2日受理后依法組成合議庭，于2014年2月27日公開(kāi)開(kāi)庭審理了

2、本案。上訴人許文燕及委托代理人包智宏，被上訴人王富仟的委托代理人吳立輝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院確認(rèn)如下法律事實(shí)：2010年11月7日，王富仟、許文燕簽訂了房屋租賃合同，約定：王富仟將位于普洱市茶城大道永信酒店三樓的房屋1521.42（毛坯房）租賃給許文燕，租期12年自2011年3月31日起至2023年3月31日止；前三年的房租為10元；2011年3月31日前許文燕應(yīng)付清第一年度（2011年3月31日至2012年3月31日）的第一筆租金91285.20元、同年12月31日前應(yīng)付清第二筆租金91285.20元；2012年3月31日前許文燕應(yīng)付清第二年度（2012年3月31日至20

3、13年3月31日）全部租金182570.40元；合同還約定：許文燕逾期支付租金時(shí)，每逾期一天按逾期時(shí)的每日房租的三倍支付違約金；逾期超過(guò)30天時(shí)，每逾期一天按逾期時(shí)每日房租的六倍支付違約金或許文燕有兩次逾期支付行為時(shí)，王富仟可單方面書面通知解除合同和并沒(méi)收履約保證金、無(wú)條件收回房屋等。合同簽訂后，王富仟依約將出租房交付給許文燕，許文燕亦依約支付了100000元的履約定金。后許文燕共投資2989491.33元對(duì)該房屋進(jìn)行裝修并購(gòu)置經(jīng)營(yíng)正殿商務(wù)會(huì)所所需物品。履行過(guò)程中，因許文燕未按約定交付租金，王富仟經(jīng)多次催要未果，分別于2012年9月24日、10月29日、11月13日以快遞、普洱日?qǐng)?bào)公告等方式向

4、許文燕催收繳納租金并告知解除合同及收回房屋。2012年12月31日，王富仟將房屋收回，并請(qǐng)搬家公司把房?jī)?nèi)物品搬出交專人保管。王富仟向法院提起訴訟，請(qǐng)求：1、判令解除雙方簽訂的房屋租賃合同；2、判令許文燕返回承租的房屋；3、判令許文燕付清所欠房屋租金365140元和返回代為支付的水電費(fèi)5674.80元；4、判令許文燕承擔(dān)逾期支付房屋租金的違約金；5、判令王富仟沒(méi)收許文燕所交的保證金100000元。許文燕認(rèn)為王富仟違約在先，提起反訴，請(qǐng)求：1、判令解除房屋租賃合同；2、判令王富仟雙倍返還履約定金200000元；3、判令王富仟賠償許文燕投資損失共計(jì)3574672.25元。另查明，王富仟與許文燕曾于2

5、009年2月23日簽訂酒店承包協(xié)議，王富仟將其擁有的永信酒店中的60個(gè)房間及相應(yīng)設(shè)施承包給許文燕經(jīng)營(yíng)，雙方于2011年7月3日簽訂了終止協(xié)議并進(jìn)行了結(jié)算。一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定履行。根據(jù)合同約定，許文燕應(yīng)在2011年3月31日、12月31日分兩次向王富仟付清2011年3月31日至2012年3月31日的房租182570.40元，應(yīng)在2012年3月31日前支付2013年的房租182570.40元。至2012年12月31日止，許文燕未向王富仟交納任何租金。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法（以下簡(jiǎn)稱合同法）第二

6、百二十七條“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的規(guī)定，許文燕的行為已構(gòu)成違約。根據(jù)合同第十一條第一款的約定，許文燕應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付違約金或者王富仟單方解除合同、沒(méi)收履約金并無(wú)條件收回房屋的違約責(zé)任。故對(duì)王富仟要求支付房屋租金365140元、解除合同、收繳履約金、無(wú)條件收回房屋的訴訟請(qǐng)求一審法院予以支持。對(duì)王富仟主張的代為支付的水電費(fèi)5674.80元，因其未提供證據(jù)證實(shí)，一審法院不予支持。關(guān)于許文燕抗辯雙方曾口頭約定用王富仟在原承包永信酒店的消費(fèi)欠款及剩余物品的價(jià)款抵扣第一年房租，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的理由，因許文燕未能提

7、供合法有效的證據(jù)加以證明，王富仟亦不認(rèn)可，對(duì)許文燕的該抗辯主張一審法院不予支持。關(guān)于許文燕的反訴請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為，1、關(guān)于消防設(shè)施的問(wèn)題。出租人已合法取得該房屋的所有權(quán)證，雙方合同約定出租的是毛坯房，王富仟交付給許文燕的標(biāo)的物合格，且已得到行政機(jī)關(guān)的認(rèn)可。且根據(jù)合同約定，辦理和承擔(dān)經(jīng)營(yíng)所需相關(guān)證件及各種費(fèi)用是許文燕的合同義務(wù)，得不到行政許可而無(wú)法正常營(yíng)業(yè)的責(zé)任應(yīng)由許文燕自行承擔(dān)。2、關(guān)于王富仟阻礙會(huì)所經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。合同約定“甲方（王富仟）無(wú)權(quán)干涉乙方（許文燕）行使正常經(jīng)營(yíng)行為”，許文燕主張受王富仟干擾無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)會(huì)所并于2011年9月19日停止經(jīng)營(yíng)，其未能提供直接證據(jù)證明主張，也與查明的事實(shí)不

8、符合，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，且若受到干擾阻撓，許文燕可另尋途徑解決。3、關(guān)于要求雙倍返還履約定金200000元的問(wèn)題。審理查明的事實(shí)是許文燕未按合同約定按時(shí)交納房屋租金，違約在先，王富仟不存在違約行為，故對(duì)許文燕要求雙倍返還履約定金200000元的請(qǐng)求一審法院不予支持。4、關(guān)于要求賠償投資損失3574672.25元的問(wèn)題。經(jīng)審理查明許文燕投資共計(jì)2989491.33元，但王富仟不存在違約行為，許文燕違約在先，且其投資與本案租賃合同并無(wú)關(guān)聯(lián)，其反訴請(qǐng)求賠償投資損失無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。關(guān)于違約金的問(wèn)題。根據(jù)合同法第一百一十四條的規(guī)定，本案中，雖然雙方已約定違約金，但違約金約定明顯過(guò)高。另，合同第

9、十一條第一款約定：乙方（許文燕）遲延履行包括但不限于逾期交付租金和其他應(yīng)交稅、費(fèi)等義務(wù)時(shí)：每逾期一天按逾期時(shí)的每日房租的三倍向甲方支付違約金；逾期超過(guò)30天時(shí)，每逾期一天按逾期時(shí)的每日房租的六倍向甲方支付違約金或乙方有兩次逾期付款行為時(shí)，甲方可單方面書面通知解除合同和并沒(méi)收履約保證金、無(wú)條件收回房屋。根據(jù)合同法第一百一十五條、第一百一十六條的規(guī)定，本案中，已支持王富仟訴請(qǐng)的解除合同、不退還履約定金、無(wú)條件收回房屋的訴訟請(qǐng)求，綜合考慮后，一審法院對(duì)違約金不再予以支持。綜上，王富仟的訴訟請(qǐng)求部分成立，許文燕的反訴請(qǐng)求不能成立。依據(jù)合同法第八條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百

10、一十六條、第二百一十二條、第二百二十七條，最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的規(guī)定第二條，中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條的規(guī)定，遂判決：“一、解除原告（反訴被告）王富仟與被告（反訴原告）許文燕于2010年11月7日簽訂的房屋租賃合同；二、原告（反訴被告）王富仟不再退還被告（反訴原告）許文燕交付的履約定金100000元；三、由被告（反訴原告）許文燕支付原告（反訴被告）王富仟房屋租金365140元，款應(yīng)于判決生效后30日內(nèi)支付完畢；四、駁回原告（反訴被告）王富仟的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回被告（反訴原告）許文燕的反訴請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)8362元，由原告王富仟負(fù)擔(dān)2362元，由被告許文燕負(fù)擔(dān)6000元；

11、反訴案件受理費(fèi)36997.38元，減半收取即18498.69元，由反訴原告許文燕負(fù)擔(dān)?！毙泻螅S文燕不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷一審判決；2、改判王富仟雙倍返還履約定金200000元；3、改判王富仟賠償投資損失3574672.25元。主要理由：1、導(dǎo)致合同無(wú)法履行的根本原因是王富仟違約，導(dǎo)致許文燕損失慘重，應(yīng)雙倍返還履約定金200000元。由于雙方互負(fù)債務(wù)，在簽訂房屋租賃合同的同時(shí)口頭約定：以許文燕退租永信酒店時(shí)所清點(diǎn)的交付物品約93098.45元，王富仟及其朋友原先在永信酒店住宿的費(fèi)用90156元，共計(jì)183263.45元折抵第一年的房租。營(yíng)業(yè)期間，王富仟多次找碴致使許文燕無(wú)法正常

12、營(yíng)業(yè)，曾于2011年9月17日、18日兩次垃閘斷電，迫使許文燕在2011年9月18日之后停業(yè)，并于后期更換了會(huì)所鑰匙，致使許文燕無(wú)法拿回自己的財(cái)物。2、即使許文燕沒(méi)有如期交納房租，也不能認(rèn)定根本違約。雙方簽訂租賃合同期限為12年，雙方對(duì)于違約責(zé)任的約定是“乙方有兩次逾期付款行為時(shí)，甲方可單方面通知解除合同和并沒(méi)收履約保證金，無(wú)條件收回房屋”，即使在2011年9月18日（王富仟拉閘斷電時(shí)）也僅有一次逾期付款行為，沒(méi)有達(dá)到合同解除條件。3、2011年10月之后，王富仟鎖住會(huì)所不讓許文燕經(jīng)營(yíng)，涉案房屋一直在王富仟的控制之下，是其自己的行為導(dǎo)致房屋一直閑置而擴(kuò)大損失，根據(jù)合同法第119條的規(guī)定，201

13、1年10月至2013年3月31日期間的房租不應(yīng)由許文燕承擔(dān)。4、王富仟違約并惡意擴(kuò)大損失的行為，導(dǎo)致許文燕3574672.25元的投資損失。一審法院雖然認(rèn)定了許文燕的投資損失是2989491.33元，但認(rèn)為“其投資與本案租賃合同并無(wú)關(guān)聯(lián)”，對(duì)許文燕的反訴不予支持，適用法律錯(cuò)誤。王富仟口頭答辯稱：1、造成租賃合同無(wú)法履行的原因是許文燕未按合同約定交納租金。按照合同約定，王富仟可單方解除合同，沒(méi)收保證金及無(wú)條件收回租賃房屋。許文燕主張雙方口頭約定用租金折抵王富仟住酒店及退租時(shí)物品的費(fèi)用，但沒(méi)有事實(shí)和證據(jù)支持。即使存在這種情況，也屬于另外的法律關(guān)系。2、租賃合同中，承租方的主要義務(wù)就是交納租金，經(jīng)多

14、次聯(lián)系后許文燕仍不交納租金，王富仟已通過(guò)合法程序進(jìn)行了書面及口頭的催告。3、許文燕主張王富仟不讓其經(jīng)營(yíng)，但行政許可的義務(wù)人是許文燕，許文燕無(wú)證據(jù)證明王富仟不配合導(dǎo)致其手續(xù)辦不下來(lái)。請(qǐng)求駁回上訴。二審中，經(jīng)征詢雙方當(dāng)事人對(duì)一審法院確認(rèn)事實(shí)的意見(jiàn)，許文燕提出三項(xiàng)異議：1、許文燕實(shí)際投資裝修及購(gòu)買物品的金額是3574672.55元，一審認(rèn)定2989491.33元錯(cuò)誤；2、一審認(rèn)定許文燕未按約定交付租金與事實(shí)不符，雙方口頭約定對(duì)租金進(jìn)行了折抵；3、2012年12月31日王富仟收回房屋是單方擅自收回。王富仟對(duì)一審法院確認(rèn)的事實(shí)無(wú)異議。對(duì)一審法院確認(rèn)的雙方無(wú)異議的事實(shí)部分本院予以確認(rèn)。二審中，許文燕向本院

15、提交一份證據(jù)：錄像資料一份。欲證明：許文燕投資的現(xiàn)場(chǎng)記錄。法院未許可王富仟將許文燕的財(cái)產(chǎn)搬離，2012年許文燕的經(jīng)營(yíng)會(huì)所被王富仟占用，許文燕無(wú)法進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)。經(jīng)質(zhì)證，王富仟認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)依法作了記錄，對(duì)搬離的財(cái)產(chǎn)王富仟進(jìn)行了保管。綜合雙方的訴辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1、許文燕未如期交納租金的行為是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？2、許文燕要求王富仟雙倍返還定金及賠償損失是否有依據(jù)？（一）關(guān)于許文燕未如期交納租金的行為是否構(gòu)成違約，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題本院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。實(shí)際履行中，王富仟已將租賃標(biāo)的物移交許文燕

16、管理使用，完成了其合同項(xiàng)下義務(wù)。許文燕亦應(yīng)按合同約定向王富仟支付房屋租金。訴訟中，雙方認(rèn)可許文燕未向王富仟支付過(guò)任何租金，許文燕雖抗辯主張雙方曾口頭約定以王富仟及其朋友原先在永信酒店住宿的費(fèi)用90156元及許文燕退租永信酒店時(shí)所清點(diǎn)的交付物品價(jià)款93098.45元，共計(jì)183263.45元抵扣第一年的房屋租金，但王富仟對(duì)該口頭協(xié)議的內(nèi)容并不認(rèn)可，一審中，許文燕提供的證據(jù)：酒店承包終止協(xié)議、酒店交付物品清單、酒店應(yīng)收賬款清單，證明的合同主體是永信酒店和許文燕，并不是王富仟和許文燕，且內(nèi)容證明的也是許文燕欠永信酒店71285元，這些證據(jù)與本案并無(wú)關(guān)聯(lián)性，并不能證明許文燕主張的口頭協(xié)議的內(nèi)容，故許文

17、燕未按合同約定支付租金的行為已構(gòu)成違約。按雙方簽訂的房屋租賃合同第十一條“乙方的違約責(zé)任”第一款的約定，即：“乙方遲延履行包括但不限于逾期交付租金和其它應(yīng)交稅、費(fèi)等義務(wù)時(shí)，每逾期一天按逾期時(shí)的每日房租的三倍向甲方支付違約金；逾期超過(guò)30天時(shí)，每逾期一天乙方按逾期時(shí)每日房租的六倍向甲方支付違約金或乙方有兩次逾期付款行為時(shí)，甲方可單方書面通知解除合同和并沒(méi)收履約保證金、無(wú)條件收回房屋”，許文燕應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，故一審法院對(duì)王富仟要求支付所欠房屋租金、沒(méi)收履約保證金的訴訟請(qǐng)求予以支持符合雙方合同約定，有合同依據(jù)，許文燕的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予支持。審理中查明，2012年9月24日，王富仟以

18、快遞方式向許文燕發(fā)出履約催告函，要求付清租金。2012年10月29日，王富仟以快遞方式向許文燕發(fā)出解除合同、收回房屋通知書，要求解除合同。2012年11月13日，王富仟在普洱日?qǐng)?bào)上刊登解除合同、收回房屋公告，再次要求解除合同。2012年12月31日，王富仟將租賃房屋內(nèi)許文燕的物品全部搬離請(qǐng)專人保管，故從此時(shí)租賃房屋已處于王富仟的管理、控制之下，合同此時(shí)即已解除，一審法院判決解除合同與事實(shí)不符，故2012年12月31日后的租金不應(yīng)再計(jì)算，一審對(duì)王富仟主張的2011年3月31日至2013年3月31日的租金全部支持與事實(shí)不符。扣減2012年12月31日至2013年3月31日的租金45642.60元（

19、年租金182570.4012個(gè)月3個(gè)月）后，許文燕還應(yīng)向王富仟支付租金的數(shù)額為319794.40元。（二）關(guān)于許文燕要求王富仟雙倍返還定金及賠償損失是否有依據(jù)的問(wèn)題本院認(rèn)為，本案中，許文燕反訴主張?jiān)谄錉I(yíng)業(yè)期間，王富仟于2011年9月17日、18日兩次拉閘斷電，迫使其于2011年9月18日之后停業(yè)，王富仟的違約行為導(dǎo)致其損失慘重，王富仟應(yīng)雙倍返還履約定金200000元并賠償投資損失3574672.25元。二審中，依據(jù)一審提供的證據(jù)，許文燕確認(rèn)投資損失數(shù)額為3273558元，其中裝修價(jià)值約2000000元，物品價(jià)值約1200000元。經(jīng)審查，審理中許文燕提供的欲證明王富仟存在拉閘斷電違約行為的證據(jù)

20、除證人楊小容出庭作證的證言外，并未提供其他相應(yīng)證據(jù)予以印證。且該證言內(nèi)容與其原雇傭的人事部門經(jīng)理徐金麗證實(shí)的停業(yè)原因消防部門通知停業(yè)相互矛盾，故許文燕提供的證據(jù)并不能證明其停業(yè)是因王富仟拉閘斷電的行為所致，其要求王富仟雙倍返還履約定金200000元無(wú)依據(jù)，本院不予支持。前已確認(rèn)，許文燕未按合同約定支付租金的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋）第十一條（二）項(xiàng)“因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定，本案中，許文燕未提供王富

21、仟同意利用的證據(jù)，故其反訴主張王富仟賠償裝修損失的請(qǐng)求無(wú)依據(jù)，本院不予支持。但根據(jù)解釋第十條“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除”的規(guī)定，一審中，王富仟提交了證據(jù)7：搬運(yùn)發(fā)票與協(xié)議、物品清單（內(nèi)容詳見(jiàn)判決后附件），證明為減少和避免損失擴(kuò)大，王富仟已于2012年12月31日請(qǐng)搬家公司將許文燕租賃房屋內(nèi)的物品搬走，并交專人保管。二審?fù)徶型醺磺嗝鞔_同意將這些物品返還許文燕。本案中，許文燕已提出反訴，一審法院以許文燕違約在先認(rèn)定其投資與本案租賃合同無(wú)關(guān)聯(lián)，對(duì)其反訴請(qǐng)求全部不予支持錯(cuò)誤，王富仟應(yīng)按物品清單的明細(xì)將相應(yīng)物品

22、歸還許文燕。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤，本院予以糾正。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百七十條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、維持云南省普洱市中級(jí)人民法院（2013）普中民初字第16號(hào)民事判決第二項(xiàng)，第四項(xiàng)，即：“原告（反訴）被告王富仟不再退還被告（反訴原告）許文燕交付的履約定金100000.00元”，“駁回原告（反訴）被告王富仟的其他訴訟請(qǐng)求”；二、撤銷云南省普洱市中級(jí)人民法院（2013）普中民初字第16號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第五項(xiàng)，即：“解除原告（反訴被告）王富仟與被告（反訴原告）許文燕于2010年11月7日簽訂的房屋租賃合同”，“由被告（反訴原告）許文燕支付原告（反訴被告）王富仟房屋租金365140.00元，款應(yīng)于判決生