二手房買(mǎi)賣(mài)合同(賣(mài)方)

1、合同編號(hào)：二手房買(mǎi)賣(mài)合同（賣(mài)方）出賣(mài)人：買(mǎi)受人：簽訂時(shí)間：簽訂地點(diǎn)：二手房買(mǎi)賣(mài)合同使用說(shuō)明1、本合同文本適用于國(guó)有土地上商品房的存量房買(mǎi)賣(mài)。存 量房，即二手房，是指通過(guò)辦理轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房 屋。2、簽訂本合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示房屋所有權(quán)證 及其他有關(guān)證書(shū)和證明文件。3、簽訂本合同前，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款，特 別是其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。本合同 文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的 內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃，方式 選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打X,以示刪除。4、雙方當(dāng)

2、事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠(chéng)實(shí)信用的原則訂立 合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本合同文本相關(guān)條款后留有空白行， 供當(dāng)事人自行約 定或補(bǔ)充約定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視 為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。5、本合同文本為買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交所采用的示范文本，通 過(guò)設(shè)立“專(zhuān)用賬戶(hù)”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易 結(jié)算資金的，所簽訂的存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)作 為本合同的附件。6、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所涉及的主要稅費(fèi)包括但不 限于：契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。7、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)， 并在簽訂合同時(shí)

3、認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致。二手房買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人：法定代表人負(fù)責(zé)人:【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：通訊地址：共有權(quán)人：【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：通訊地址：買(mǎi)受人：法定代表人負(fù)責(zé)人:【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】：通訊地址：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1.簽訂合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)為完全行為能力人，否則將影響合同 效力。關(guān)聯(lián)案例關(guān)聯(lián)法規(guī)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、昆 明城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人在 平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就存量房屋買(mǎi)賣(mài)事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條房屋基本情況1.1 出賣(mài)人所售房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）為

4、【樓房】【平房】，坐落于： 【區(qū)（縣）1【小區(qū)（街道）1【幢】【座】【號(hào)（樓）】單元 號(hào)（室）。該 房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為： 層，其中地上 層，地下 層。該房屋所在樓層為 層，建筑面積共 平方米。1.2 該房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為【住宅】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【工業(yè)】：0該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見(jiàn)附件一。1.3 目前該房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)公司為 ，物業(yè)服務(wù)費(fèi) 為每月每平方米 元，建筑面積 平方米，合計(jì)每月人民幣： 佰 拾 元 角 分（小寫(xiě)： 元）。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、房屋地址應(yīng)當(dāng)具體明確，且該房屋應(yīng)真實(shí)存在，否則會(huì)影響合 同效力和履行。關(guān)聯(lián)案例關(guān)聯(lián)法規(guī)第二條房屋權(quán)屬情況2.1

5、 該房屋所有權(quán)證證號(hào)為：，共有權(quán)證證號(hào)為： , 填發(fā)單位為：。若該房屋系共有房屋，房屋共有權(quán)人對(duì)出售該房屋的意見(jiàn)見(jiàn)附件二。2.2 土地使用狀況該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)以【出讓】【劃撥】方式獲得。土地使用權(quán)證號(hào)為: ,填發(fā)單位為： 使用期 限 年，自 7 日至 7 日止。2.3 該房屋的抵押情況為【2.3.1 2.3.2 2.3.1、 該房屋未設(shè)定抵押；2.3.2、 該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為： L抵 押登記日期為：年 月 日，他項(xiàng)權(quán)利證證號(hào)為：。出賣(mài)人應(yīng)于房款結(jié)清之日起 日內(nèi)辦理抵押 注銷(xiāo)手續(xù)。2.4 該房屋的租賃情況為【2.4.1 2.4.2 2.4.1、 出賣(mài)人未將該房屋出租。2.4

6、.2、 出賣(mài)人已將該房屋出租，【買(mǎi)受人為該房屋承租人】【承租人已放棄 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)】。關(guān)于房屋權(quán)屬情況的說(shuō)明及房屋抵押和租賃情況的具體約定見(jiàn)附件三。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、出賣(mài)人應(yīng)對(duì)房屋有處分權(quán)，該房屋有共有人的出賣(mài)應(yīng)經(jīng)其他共 有人同意或追認(rèn)。關(guān)聯(lián)案例01付陽(yáng)建訴盧仕海等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案一一兩被告系夫妻 共有一處房產(chǎn)，丈夫私自將房屋出售后妻子主張合同無(wú)效。在法院主持下達(dá)成調(diào)解協(xié)議。叫朱玉蘭等與姚遠(yuǎn)剛等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人在取得土地使用權(quán)證后加蓋房屋，出賣(mài)人還未辦理該房屋權(quán)屬證時(shí)將房屋出售給受讓人。法院認(rèn)為售房協(xié)議書(shū)應(yīng)認(rèn)定為有效，雖附有解除條件，但所附條件并未成就。2、對(duì)土地享有使用權(quán)，否則地上房

7、屋會(huì)被認(rèn)定為違章建筑。關(guān)聯(lián)案例01中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)昆明市支隊(duì)與劉廷有房屋買(mǎi)賣(mài)合同 糾紛上訴案一一上訴人將破舊房屋出賣(mài)個(gè)被上訴人使用，后來(lái)上訴人要求被上訴 人返還土地使用權(quán)。法院認(rèn)為協(xié)議約定了房屋的轉(zhuǎn)讓及土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，而上訴人并不享有該地使用權(quán)，該土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)因而無(wú)效。也朱嘉榮等與王桂萍等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人在未取得房屋 產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證將商品房出售給買(mǎi)受人， 現(xiàn)買(mǎi)受人主張合同無(wú)效。法院認(rèn) 為依法成立的合同自成立時(shí)起生效。3、出賣(mài)前該房屋已經(jīng)抵押的，出賣(mài)應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人有抵押情 形，否則出賣(mài)行為可能無(wú)效。關(guān)聯(lián)案例4、房屋出賣(mài)前出租的，將該房屋出售給第三人時(shí)應(yīng)

8、當(dāng)確保承租人已經(jīng)放棄 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，否則將影響合同效力。關(guān)聯(lián)案例關(guān)聯(lián)法規(guī)第三條出賣(mài)人與買(mǎi)受人交易方式。出賣(mài)人與買(mǎi)受人達(dá)成交易的情形為【3.1】【3.2】3.1未通過(guò)任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合成交、未支付中介服務(wù)費(fèi)用。3.2出賣(mài)人與買(mǎi)受人通過(guò)第三方達(dá)成交易。代理方在簽訂本合同的當(dāng)日收取買(mǎi)方代理傭金人民幣 九，收取賣(mài)方代理傭金人民幣 %。如買(mǎi)賣(mài)雙方最終未能完成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，則此代理傭金無(wú)需退還，因代理方原因?qū)?致的除外。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、出賣(mài)人若是委托第三方出售房屋，應(yīng)確定第三方的資質(zhì)，并與 買(mǎi)受人明確約定傭金支付比例。關(guān)聯(lián)案例01、張小琳與徐媛媛等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案出賣(mài)人委 托第三方出售其房屋，買(mǎi)受人交

9、付了定金。隨后知道委托人并非房屋所有權(quán)人而 發(fā)生爭(zhēng)議。法院認(rèn)為第三人作為代理人就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜與上訴人訂立房屋買(mǎi)賣(mài) 定金合同并收取定金的行為具有相應(yīng)法律依據(jù)。關(guān)聯(lián)法規(guī)第四條成交價(jià)格、付款方式及定金4.1 經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為：人民幣元（小寫(xiě)），該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的有關(guān)價(jià)格另有約定的，具體約定見(jiàn)附件 三。4.2 買(mǎi)受人采取下列第【4.2.1 422 423 種方式付款。4.2.1、 一次性付款。買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前向出賣(mài)人一次性付清房款人民幣： 元（小寫(xiě)），元整（大寫(xiě)）。出賣(mài)人給予買(mǎi)受人一定優(yōu)惠共計(jì)人民幣 元，從已付房款中退還。4.2.2、 分期付款。4.2.2.1

10、、 首付：買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前向出賣(mài)人支付人民幣元（小寫(xiě)）元整（大寫(xiě)）。若買(mǎi)受人未按約定日期支付首付，則本合同自行終止，出賣(mài)方有權(quán)另行處置該房屋。4.2.2.2、 第二期：買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前向出賣(mài)人支付人民幣元（小寫(xiě)）元整（大寫(xiě)）。4.2.2.3、 第三期：買(mǎi)受人應(yīng)于 年 月 日前向出賣(mài)人支付人民幣元（小寫(xiě)）元整（大寫(xiě)）。4.2.2.4、 。4.2.3、 、其他4.3 、定金4.3.1、 買(mǎi)受人【是】【否】向出賣(mài)人支付定金，定金金額為人民幣 元（小寫(xiě)），元整（大寫(xiě)），定金支付方式為：本合同簽訂時(shí)【直接支付給出賣(mài)人】【存入專(zhuān)用賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)，該專(zhuān)用賬戶(hù)賬號(hào)為： 14.3.2、 買(mǎi)受人未按約定

11、支付房款時(shí)，出賣(mài)人可以沒(méi)收定金解除合同，已經(jīng) 支付的房款退還給買(mǎi)受人。4.3.3、 買(mǎi)受人按約定結(jié)清房款后，出賣(mài)人可將定金退還給買(mǎi)受人或?qū)⒍ń鸬肿髯詈笠黄谥械南鄳?yīng)房款。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、雙方當(dāng)事人可以約定定金條款，但是定金不得超過(guò)合同總價(jià)款 的20%且定金有雙倍罰責(zé)。關(guān)聯(lián)案例”程昭蓉與紀(jì)忠生等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人偽 造房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)與受讓人簽訂買(mǎi)賣(mài)合， 并在合同中約定了定金條款?，F(xiàn)房屋所有 權(quán)人不同意賣(mài)方導(dǎo)致合同無(wú)法履行，受讓人要求雙倍返還定金。法院認(rèn)為由于被上訴人在與另一被上訴人簽訂該合同時(shí)， 向買(mǎi)受人出具的房屋所有權(quán)證屬虛假 證件，且事后未得到房產(chǎn)權(quán)人的確認(rèn)，該合同應(yīng)為無(wú)效合同。02、趙

12、松濤與肖文彬等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人對(duì)出賣(mài)房屋沒(méi) 有處分權(quán)，后權(quán)利人也并未追認(rèn)。合同中約定有定金條款，出賣(mài)人請(qǐng)求適用定金 罰則而不支付賠償金。法院認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。03、王瑾與李福全房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一雙方當(dāng)事人在合同中約定接受定金的一方不履行合同的應(yīng)雙倍返還定金，后雙方為該合同履行發(fā)生爭(zhēng)議。 法院認(rèn)為，雙方訂立的合同其內(nèi)容并未違反法律的規(guī)定，認(rèn)定為有效，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。關(guān)聯(lián)法規(guī)第五條房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾5.1 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣(mài)人原因造成該房屋不能 辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.2 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證已如實(shí)陳述該

13、房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝 修情況和相關(guān)關(guān)系，附件一所列的該房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋 一并轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人出售的該房屋具體狀況充分了解，自愿買(mǎi)受該房屋。5.3 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成，對(duì)已納 入附件一的各項(xiàng)房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修保持良好的狀況。5.4 在房屋交付日以前發(fā)生的包括但不限于物業(yè)管理費(fèi)、供暖、水、電、 燃?xì)狻⒂芯€(xiàn)電視、電信等費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)，交付日以后（含當(dāng)日）發(fā)生的費(fèi)用 由買(mǎi)受人承擔(dān)。出賣(mài)人同意將其繳納的該房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的 賬面余額在買(mǎi)受人交付等額人民幣后轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人 。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、出賣(mài)人應(yīng)確保對(duì)

14、房屋有處分權(quán)，偽造、涂改房屋產(chǎn)權(quán)證的將受 行政處罰，且影響合同效力。關(guān)聯(lián)案例01程昭蓉與紀(jì)忠生等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人偽 造房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)與受讓人簽訂買(mǎi)賣(mài)合， 并在合同中約定了定金條款?，F(xiàn)房屋所有 權(quán)人不同意賣(mài)方導(dǎo)致合同無(wú)法履行，受讓人要求雙倍返還定金。法院認(rèn)為 由于 被上訴人在與另一被上訴人簽訂該合同時(shí)，向買(mǎi)受人出具的房屋所有權(quán)證屬虛假證件，且事后未得到房產(chǎn)權(quán)人的確認(rèn)，該合同應(yīng)為無(wú)效合同。02李嘉榮等與王桂萍等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人在未取得房屋 產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證將商品房出售給買(mǎi)受人，現(xiàn)買(mǎi)受人主張合同無(wú)效。法院認(rèn)為依法成立的合同自成立時(shí)起生效。03、趙松濤與肖文彬等房屋買(mǎi)

15、賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人對(duì)出賣(mài)房屋沒(méi) 有處分權(quán)，后權(quán)利人也并未追認(rèn)。合同中約定有定金條款，出賣(mài)人請(qǐng)求適用定金 罰則而不支付賠償金。法院認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。關(guān)聯(lián)法規(guī)第六條房屋的交付6.1 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在 年 日前將該房屋交付給買(mǎi)受人。該房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列第 、項(xiàng)手續(xù)：6.1.1、 出賣(mài)人與買(mǎi)受人共同對(duì)該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品 清單等具體情況進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接附件一中所列物品；6.1.2、 買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字；6.1.3、 移交該房屋房門(mén)鑰匙；6.1.4、 6.1.5、 6.1.6、 6.2 該房屋內(nèi)屬于出賣(mài)人的附

16、屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等雙方可協(xié) 商約定是否一同出售。一同出售時(shí)，由買(mǎi)受人按照市場(chǎng)折舊后的價(jià)格支付給出賣(mài) 人，出賣(mài)人交付房屋時(shí)物權(quán)將上述物品搬走。 不一同出售時(shí)，出賣(mài)人有自由處分 權(quán)，應(yīng)于交房時(shí)將上述物品搬離該房屋。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、當(dāng)事人可自行協(xié)商確定交付時(shí)間，出賣(mài)人應(yīng)履行相應(yīng)的附隨義 務(wù)。關(guān)聯(lián)案例關(guān)聯(lián)法規(guī)第七條違約責(zé)任7.1 逾期交房責(zé)任除不可抗力外，出賣(mài)人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買(mǎi)受人的，按照下列7.1.1 117.1.2 方式處理。7.1.1、 按照逾期時(shí)間，分別處理（1）和（2）不作累加）。7.1.1.1 逾期在 日之內(nèi)，自第六條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之

17、日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款 %勺違約金， 并于該房屋實(shí)際交付之日起 日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；7.1.1.2 逾期超過(guò) 日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起 日內(nèi) 退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的 狗買(mǎi)受人支付違約金。7.1.2、 其他7.2 逾期付款責(zé)任買(mǎi)受人未按照第四條約定的時(shí)間及方式付款的，按照下列第【7.2.1 7.2.2 種方式處理。7.2.1、 按照逾期時(shí)間，分別處理。（7.2.1.1和7.2.1.2不作累加）7.2.1.1 逾期在 日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際

18、支付應(yīng)付款之日止,買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款 %勺違約金, 并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起 日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行；7.2.1.2 逾期超過(guò) 日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的 %出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退 還買(mǎi)受人全部已付款。7.2.2、 o（三）違反限購(gòu)、限貸的責(zé)任買(mǎi)受人因違反有關(guān)限購(gòu)、限貸的法律規(guī)定，致使合同無(wú)法繼續(xù)履行、無(wú)法辦 理過(guò)戶(hù)、無(wú)法取得銀行貸款的，有買(mǎi)受人自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并向出賣(mài)人支付應(yīng) 付款 % 的違約金，同時(shí)沒(méi)收定金。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、雙方當(dāng)事人可以在

19、合同中約定違約賠償責(zé)任，但違約金超過(guò)實(shí) 際損失30%勺部分不予支持。關(guān)聯(lián)案例 叱郝加良與劉彥中等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案 雙方簽訂 買(mǎi)賣(mài)合同并約定了違約金，后因被上訴人的原因未辦理交易，上訴人要求被上訴 人支付違約金和繼續(xù)履行合同。照張滿(mǎn)元等與王水祥等房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛上訴案一一雙方當(dāng)事人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合 同，受讓人未按照合同約定的時(shí)間支付價(jià)款。2、出賣(mài)人可要求買(mǎi)受人提供購(gòu)房家庭情況申報(bào)表，如果違反限購(gòu)、限貸 相關(guān)規(guī)定將可能導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。關(guān)聯(lián)法規(guī)第八條 出賣(mài)人將該房屋出賣(mài)給第三人合同簽訂后，出賣(mài)人將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房屋所有 權(quán)證的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日

20、起 日內(nèi)退還買(mǎi)受 人全部已付款，按照 銀行同期貸款利率付給利息，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的一倍支付違約金。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、一房二賣(mài)導(dǎo)致無(wú)法交付房屋，出賣(mài)人要承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)聯(lián)案例01張李興平與李偉房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人將自有房屋出賣(mài)給買(mǎi)受人，收取了定金并約定違約金條款，隨后出賣(mài)人又將房屋賣(mài)給第 三人并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。合同的內(nèi)容和形式均不違反法律的規(guī)定， 該合同合 法有效，法院予以確認(rèn)。也胡竹蓮與宋新年房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人將房屋出售給受讓 人后有將該房屋出售給第三人，兩受讓人均未能辦理變更登記。法院認(rèn)為該合同 無(wú)效。關(guān)聯(lián)法規(guī)第九條稅、費(fèi)相關(guān)約定本合同履行過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)按照

21、國(guó)家及云南省的相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：出賣(mài)人繳納：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，出賣(mài)人如果是企業(yè)的還需繳納企業(yè)所得稅；買(mǎi)受人繳納：契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等除出賣(mài)人繳納以外的稅種。因一方不按約定繳納相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，具應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于總房?jī)r(jià)款%勺違約金。本合同履行過(guò)程中因政策原因須繳納新的稅費(fèi)的，由政策規(guī)定的繳納方繳納；政策中未明確繳納方的，由【出賣(mài)人】【買(mǎi)受人】繳納。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、雙方當(dāng)事人可以約定各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)， 違約的將承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)聯(lián)案例01 -洪盛開(kāi)與支輝房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一雙方當(dāng)事人約 定各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)。法院認(rèn)為約定有效，案件爭(zhēng)議的營(yíng)業(yè)稅

22、應(yīng)由被上訴人支輝承 擔(dān)。02二朱永輝與趙曉妍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一雙方當(dāng)事人在合同中約定 定金條款，后因交易中繳納營(yíng)業(yè)稅發(fā)生爭(zhēng)議，要求按定金罰則處理。法院認(rèn)為該 合同系雙方真實(shí)意思表示且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有 效。關(guān)聯(lián)法規(guī)第十條權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記10.1 當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起 日內(nèi)，雙方共同向房 屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。10.2 買(mǎi)受人未能在（約定時(shí)間或約定條件）內(nèi)取得房屋所有 權(quán)證書(shū)的，雙方同意按照下列方式處理。10.2.1、 如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起 日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照

23、 銀行同期貸款利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)的期 限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款 %勺違約金，并于買(mǎi)受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起日內(nèi)向買(mǎi)受人支付。10.2.2、 如因買(mǎi)受人的責(zé)任，自約定辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)屆滿(mǎn)之次日 起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日止，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付全部已付款%勺違約金，并于買(mǎi)受人實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書(shū)之日起 日內(nèi)向 出賣(mài)人支付。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定的時(shí)間辦理變更登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。關(guān)聯(lián)案例01二馮廣仁與劉云房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一買(mǎi)受人結(jié)清房款 后出

24、賣(mài)人不愿與其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。法院認(rèn)為協(xié)議，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容和形式均符合法律的規(guī)定，協(xié)議合法有效。02張耀斌與舒航房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一雙方當(dāng)事人約定由出賣(mài)方辦 理過(guò)戶(hù)手續(xù)，但該房屋屬于政府規(guī)定不允許辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)情形。 法院認(rèn)為當(dāng)事人 雙方不可預(yù)測(cè)的情形致使雙方買(mǎi)賣(mài)并未實(shí)際履行，加之，原審被告現(xiàn)已不愿意再 履行，故雙方不存在違約的事實(shí)。03張趙文革與董常福房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一案情簡(jiǎn)介：出賣(mài)人將共有 住房出賣(mài)給受讓人，但事后未能共同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，后來(lái)政府下達(dá)通知該房屋被 禁止交易，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。法院認(rèn)為合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示， 且不 違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有

25、效。關(guān)聯(lián)法規(guī)第十一條不可抗力及情勢(shì)變更11.1 不可抗力因不可抗力不能按照約定履行本合同的， 根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部 免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一 方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起 日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。上述房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋【所有權(quán)轉(zhuǎn)移】【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。11.2 情勢(shì)變更因情勢(shì)變更不能按照約定履行本合同的，出賣(mài)人在知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起日內(nèi)通知受讓人，由出賣(mài)人和受讓人共同協(xié)商處理方案。若協(xié)商不成的 出賣(mài)人可解除合同。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、因不可抗力或情勢(shì)變更致使合同無(wú)法按約定履行，應(yīng)及時(shí)通知 對(duì)方，雙方可根據(jù)情勢(shì)嚴(yán)重程度協(xié)商解決

26、方案。關(guān)聯(lián)案例0L金雙元等與李鳳瓊房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一付清房款交 付房屋后，該房應(yīng)城市拆遷被拆除，期間未轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。法院認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同 生效后，即對(duì)雙方具有法定約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自項(xiàng)下的義務(wù)。02、王菊仙與蘇平等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案一一出賣(mài)人系房屋共有人在未 征得另一共有人同意的情形下將房屋出售，因該房屋屬于拆遷房屋未能辦理房產(chǎn) 證。房產(chǎn)證取得之后因過(guò)戶(hù)產(chǎn)生糾紛。法院認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真 實(shí)意思表示，其內(nèi)容和形式符合法律的規(guī)定，該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效。房屋應(yīng)屬于 夫妻共同財(cái)產(chǎn)。關(guān)聯(lián)法規(guī)第十二條爭(zhēng)議解決方式本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第【

27、12.1】 【12.2】種方式解決。12.1 依法向房屋所在地人民法院起訴；12.2 提交仲裁委員會(huì)仲裁。第十三條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況 對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ) 充。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有 同等法律效力。第十四條 本合同及附件共 頁(yè)，一式 份，具有同等法律效力，其中出賣(mài)人一份；買(mǎi)受人 份；雙方辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)向房屋權(quán)屬登記部門(mén)提交主合同一份，附件二、附件三有實(shí)際約定內(nèi)容的，需一并提交。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、當(dāng)事人可以約定爭(zhēng)議解決方式或起訴或仲裁。關(guān)聯(lián)案例2、當(dāng)事人可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，具有同本合同同樣的法律效力。