農業(yè)園公共租賃住房建設項目可行性研究報告

1、農業(yè)園公共租賃住房建設項目可行性研究報告目錄前言6第一章項目綜述91.1 項目名稱及建設單位91.2 研究工作的依據和范圍101.3 建設規(guī)模與內容121.4 投資估算與融資方案131.5 項目結論14第二章項目建設背景與必要性152.1 項目建設背景152.2 項目建設必要性16第三章市場預測與住房保障分析213.1 公共租賃住房市場預測213.2 住房保障分析22第四章項目建設總體規(guī)劃244.1 項目建設規(guī)劃方案244.2 項目建筑形態(tài)和物業(yè)建設規(guī)劃方案244.3 項目建設戶型規(guī)劃方案244.4 項目建成后價格規(guī)劃方案254.5 項目小區(qū)配套功能建設規(guī)劃方案28第五章場址與建設條件295.

2、1 項目選址295.2 地勢地貌295.3 氣候氣象295.4 水文條件305.5 交通條件315.6 公共設施條件315.7 施工條件325.8 其它條件32第六章工程建設方案336.1建筑設計336.2結構設計3812.3 互適性分析856.4電氣系統(tǒng)43第七章項目管理507.1 質量管理507.2 進度管理517.3 合同管理517.4 資金管理527.5 現(xiàn)場管理527.6 項目實施527.7 建設工期537.8 運營期管理54第八章環(huán)境保護及消防安全578.1 環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃578.2 建設地點環(huán)境現(xiàn)狀578.3 主要污染物和污染源578.4 治理方案588.5 綠化598.6 環(huán)境影

3、響評價598.7 消防及安全59第九章節(jié)能619.1 概述619.2 節(jié)能規(guī)范和用能指標629.3 節(jié)能措施63第十章工程招標投標7510.1 招標原則7510.2 招標范圍7510.3 招投標程序75第十一章投資估算與資金籌措7911.1 投資估算7911.2 工程項目資金籌措82第十二章經濟及社會效益分析8312.1 社會影響分析8312.4 經濟效益分析8512.5 社會效益分析88第十三章結論與建議89附件：1、法人身份；2、組織代碼；3、營業(yè)執(zhí)照；4、稅務登記。4、廣4刖百1、公共租賃房公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體

4、出租的保障性住房，是一個國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工和其他中低收入群體出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的中低收入群體。2、公共租賃住房的含義公共租賃住房作為有別于廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房，目前尚無一個內涵統(tǒng)一的明確界定。分析指導意見中對于發(fā)展公共租賃住房的要求，比較各地方公共租賃住房管理辦法中對于公共租賃住房的規(guī)定，公共租賃住房呈現(xiàn)如下特征：第一，保障性。住房權是得到世界人權宣言、經濟、社會和文化權利國際公約、消除一切形式種族歧視公約等國際公約一致

5、確認的一項基本人權。指導意見也明確指出，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城鄉(xiāng)中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發(fā)展公共租賃住房是我國政府繼廉租住房、經濟適用房之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。第二，政策支持性。公共租賃住房不是在房地產市場中自發(fā)生成的，而是由國家推動出現(xiàn)的，是國家為了住房保障的目的人為設計的新型住房類別，因此公共租賃住房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。同時，基于公共租賃住房的保障性特質，國家也有責任通過政策支持來推動公共租賃住房的發(fā)展。對此，指導意見專設“政策支持”部分，從

6、土地供應、國家投資、稅收優(yōu)惠、金融支持方面給予公共租賃住房發(fā)展以政策支持。第三，租賃性。這是公共租賃住房的核心特征，也是公共租賃住房與經濟適用房的最大區(qū)別。經濟適用房是為目標群體提供的低于市場價格的產權住房，而公共租賃住房則是向目標群體提供適當?shù)淖赓U住房來保障其住有所居。第四，專業(yè)性。這是公共租賃住房與個人出租住房最大的區(qū)別。傳統(tǒng)的個人出租住房的首要功能是產權者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業(yè)用于出租的。第五，供應群體廣泛性。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經濟適用房的供應對象是中

7、等收入群體。而指導意見規(guī)定：公共租賃住房的供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)弁在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應對象由戶籍人口擴大為常住人口，弁且不設收入限制。3、公共租賃住房的比較優(yōu)勢國家之所以將發(fā)展公共租賃住房建設作為解決當前住房困難問題的政策選擇，是因為公共租賃住房相較個人購買、廉租住房、經濟適用房和個人出租等方式所具有的比較優(yōu)勢：(1)公共租賃住房有利于引導國民“先租后買”，合理住房消費。實現(xiàn)“住有所居”的目標，通常有兩種方式：一種是購買住房，另一種是租

8、賃住房。據了解，在發(fā)達國家，首次購房人的年齡比我國要大很多，年輕人長期租房是一種普遍狀態(tài)。在日本、德國，首次購房人平均年齡為42歲，法國為37歲，美國也在30歲以上，英國在20082009年間近32%的家庭靠租房解決居住問題，而在我國現(xiàn)階段，國民太過關注購房，而租房則處于相對被忽視的境地。鑒于此，國家應在正確引導國民的住房消費理念方面有所作為，即住房應“從租到買、由小及大”。公共租賃住房為居民提供可租賃適當房源，這不僅可以引導鼓勵居民租房，減輕中低收入群體購買住房的經濟壓力，而且可以減少“被買房”群體的數(shù)量，對抑制過高房價起到積極作用。(2)公共租賃住房有助于克服廉租住房和經濟適用房的弊端。首

9、先，公共租賃住房擴大了保障范圍，有利于解決“夾心層”住房問題。因為廉租住房只面向最低收入群體，經濟適用房盡管保障對象是中等收入群體，但其價格仍然偏高，甚至部分地區(qū)的經濟適用房和商品房價格相差無幾。由于廉租住房、經濟適用房和商品房三者之間不能實現(xiàn)對接，形成兩個數(shù)量龐大的“夾心層”，即收入超過廉租住房申請標準、但無力購買經濟適用房的人群和收入超過經濟適用房申請標準、但無力購買商品房的人群。而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租，在保障范圍上實現(xiàn)了與商品房的對接。其次，經濟適用房是產權房，存在套利空間，且通過行政手段進行分配，極易誘發(fā)權力尋租現(xiàn)象的發(fā)生，而公共租賃住房則是面向中等以下收入群體出租

10、住房，不存在引發(fā)上述弊端的空間或土壤。（3）公共租賃住房有益于彌補個人出租住房的不足。在我國，個人出租住房主要存在以下不足：一是數(shù)量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數(shù)量遠遠不能滿足需求；二是我國城市人口膨脹，住房資源緊缺，加之各城市紛紛出臺“限購令”，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發(fā)展空間較??；三是因可供出租的房屋遠遠不能滿足需求直接導致了過高的租金和“群租”現(xiàn)象。四是房屋租賃專業(yè)經營機構少，出租房屋都是私人閑置房屋，出租并非首要目的，穩(wěn)定性差，租賃房的居住功能存在缺陷，難以達到產權房的居家效果。與此不同，公共租賃住房則解決了個人出租住房數(shù)量短缺、運營不規(guī)范等問題，為中低收入無房群體

11、提供數(shù)量充足、租期穩(wěn)定、價格合理的住房。第一章項目綜述1.1 項目名稱及建設單位1.1.1 項目名稱項目名稱：xx農科園xx農業(yè)園公共租賃住房建設項目。1.1.2 項目建設單位項目建設單位：xx農業(yè)發(fā)展有限公司。建設單位簡介：本項目由xx農業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)。公司成立于2012年3月13日，法定代表人xx,注冊資金為人民幣壹仟萬元整。公司地址位于xx市冷水灘區(qū)零陵中路408號。xx農業(yè)發(fā)展有限公司屬于xx旅游實業(yè)集團公司下屬企業(yè)，集團公司下屬企業(yè)有：xx酒店，友誼xx酒店，xx置業(yè)有限公司，xx農業(yè)發(fā)展有限公司，湖南敬和堂制藥有限公司，集團總資產七億余元，年營業(yè)收入3.31億元，年利潤六千余萬

12、元?？傋再Y金9540萬元，其中：xx集團公司2000萬元，xx酒店1900萬元，敬和堂制藥有限公司2880萬元，xx農業(yè)發(fā)展公司1000萬元，友誼xx酒店660萬元，xx置業(yè)公司600萬元，xx物業(yè)公司500萬元。是全市最大的民營企業(yè)之一?，F(xiàn)有員工近1800人，其中大專以上965人，中高級技術人員1180人。項目法人簡介：xx,漢族，大學文化，湖南xx人，1962年6月28日出生于xx市雙排縣平福頭鄉(xiāng)。1981年6月畢業(yè)于零陵商校財會專業(yè)，被分配到零陵地區(qū)五交化公司工作，1985年6月任該公司副總經理、工會主席，1988年辭職下海承包xx市友誼商場，1991年任xx市友誼華僑公司總經理，19

13、93年再次下海承包xx市友誼大酒店，1996年創(chuàng)辦香都大酒店，1999年創(chuàng)辦xx八方實業(yè)公司（xx集團公司的前稱），1992年成立敬和堂制藥有限公司，1997年創(chuàng)辦xx酒店，1999年創(chuàng)辦xx置業(yè)公司，2012年成立xx農業(yè)發(fā)展有限公司。xx是xx市政協(xié)第一、二屆常委，市人大第三、四屆代表，曾任省政協(xié)委員，現(xiàn)為省人大代表、市人大代表、市工商聯(lián)副主席，曾被授予湖南省誠信人物、湖南省十佳經營者、湖南省第三屆優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者、xx市十大杰出青年、xx驕子等稱號。1.1.3 項目擬建地點項目擬建地點：xx市冷水灘區(qū)xx農科園xx農業(yè)園內。1.2 研究工作的依據和范圍1.2.1 研究工作的

14、依據國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國發(fā)200526號）；國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見（國辦發(fā)201145號）；國家住房和城鄉(xiāng)建設部等7部委關于加快發(fā)展公共租賃住房指導意見（建保201087號）；國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號）；國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號）；建設部關于落實新建住房結構比例要求的若干意見（建住房2006165號）；建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）；關于改善農民工居住條件的指導意見；國家頒發(fā)的有關建筑、結構、電氣、消防、給

15、排水等各專業(yè)設計規(guī)程、規(guī)范和設計標準；xx市2012年度統(tǒng)計年鑒；xx市城市總體規(guī)劃（2001-2020）（2010年修訂）；xx市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（試行）；xx農業(yè)發(fā)展有限公司公共租賃住房小區(qū)規(guī)劃設計方案；其他有關資料1.2.2 研究工作范圍根據項目建設條件的實際狀況，通過對項目建設背景、必要性、建設地點及建設條件、建設內容與建設規(guī)模、項目的組織管理和實施計劃、環(huán)境保護、消防與公共安全、招投標方案、投資估算與資金籌措等方面進行綜合研究和分析，重點研究和論述項目建設的必要性、建設方案、投資估算和融資方案，以便為項目的融資和建設，提供可靠的決策依據。1.3 建設規(guī)模與內容xx農業(yè)園總占地面積

16、10000畝，其中生態(tài)農業(yè)產業(yè)示范區(qū)7500畝，包括蔬菜種植、加工示范基地1850畝（示范帶動周邊30000余畝規(guī)?；N植）、花卉苗木基地1800畝（含立體種養(yǎng)）、水產養(yǎng)殖中心700畝、家禽畜牧養(yǎng)殖基地2650畝、水稻種植基地500畝；鄉(xiāng)村文化體驗園1600畝（另加哲塘沖水庫）；生態(tài)養(yǎng)生園900畝，包括生態(tài)旅游酒店300畝、農耕文化度假村600畝。根據項目區(qū)域發(fā)展狀況及建設單位提供的資料，確定該項目建設內容為：紅線地塊總面積6908146.61平方米，本項目規(guī)劃用地面積33381平方米，總建筑面積59056.6nf平方米，共10棟5F+1雋混結構公租房-1000套公租房。本項目容積率1.75，

17、建筑基底面積11632.4平方米，綠地面積10238.23平方米，建筑密度34.38%，綠地率30.26%。主要建設內容包括：土建工程、給排水工程、供電工程、裝修裝潢工程等，總投資9076萬元。項目主要技術經濟指標見表1-1表1-1主要技術經濟指標表序號名稱數(shù)量單位備注規(guī)劃用地面積33831m2綠地面積10238.23其中項目一7221m2綠地面積2252項目二6720m2綠地面積1664項目三6285m2綠地面積1665項目四7823m2綠地面積2801.23項目五2891m2綠地面積928項目六2891m2綠地面積928二總建筑面積1)9056.6m21的5F+供10008公租房其中：項目

18、一,11811.32m2項目二111811.32m2項目三111811.32m2項目四111811.32m2項目五1)905.66m2項目六1)905.66m2三建筑基底面積11632.4m2項目一:>326.48m2項目二:>326.48m2項目三：>326.48m2項目四：>326.48m2項目五，1163.24m2項目六，1163.24m2四建筑密度3438%五容積率，1.75六居住戶數(shù)1000戶七綠地率:30.26%1.4投資估算與融資方案初步估算，項目總投資為9076萬元，資金來源為建設單位自籌。1.5項目結論搞好城市環(huán)境建設，實現(xiàn)人與自然的和諧，是建設和諧社

19、會的客觀要求。該項目通過改善人居環(huán)境，為社會公眾提供了良好的公共產品和公共服務，是社會進步的體現(xiàn)，應受到社會各界的廣泛關注和支持。該項目將有力促進和提高城市現(xiàn)代化水平和文明程度，加速城市化進程，提升城市品位和知名度，項目的社會互適性明顯，社會效益顯著。有利于改善低收入家庭住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開放的成果，對促進社會公平與正義，維護社會穩(wěn)定，促進區(qū)域經濟社會協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展和社會主義小康社會建設，促進和諧社會建設，具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。在該項目實施過程中應建立健全項目區(qū)各級項目管理機構，加強組織管理，保證實施進度和建設質量，保證工程高標準建設弁及時投入使用，

20、盡快發(fā)揮項目應有的效益。第二章項目建設背景與必要性2.1 項目建設背景高舉建設有中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，以人為本，關注和改善民生，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的重要職責，加快建立健全以廉租住房、公共租賃租房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，讓廣大人民群眾充分享受改革開放成果，逐步實現(xiàn)“居者有其屋”、百姓安居樂業(yè)，促進區(qū)域經濟社會協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展，促進社會公平和正義，促進和諧社會建設。隨

21、著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。近些年來，xx市城市取得了飛速的發(fā)展，隨著

22、城市建設步伐加快，為促進xx經濟持續(xù)、快速發(fā)展，妥善處理居民住房問題，已成為城市建議工作的重點。隨著市場經濟體制的逐步完善和健全，商品和人口的流動更加頻繁，人居環(huán)境空前高漲。聯(lián)城發(fā)展勢在必行，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好;工作規(guī)劃符合國家城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范，建筑以及戶型設計方案優(yōu)秀；各項費用取費全面、合理，符合當?shù)卦靸r一般水平，銷售價格合理、性價比優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風險較小，投資效益較高。該項目建成后，對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，將起到積極地推動作用。隨著xx農科園xx農業(yè)園的進一步發(fā)展，外地來農業(yè)園打工的人越來越多

23、，住房供求矛盾日益突出，而公共租賃房的建設為解決這一問題起到至關重要的作用；住房問題的解決可以使職工更加安心工作，從而更快的推動農業(yè)園的發(fā)展。因此，本項目的實施是必要的。2.2 項目建設必要性1、從法律角度看。我國憲法規(guī)定，社會主義經濟制度的基礎是生產資料的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地管理法第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”。憲法第七條規(guī)定：國有經濟，即全民所有制經濟，是國有經濟的主導力量。我國的經濟適用房、廉租房及公共租賃租房作為一種社會住房保障體系，其價格構成中不含土地出讓金。每個人都應擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，只需支付材料費、人工費和

24、必要的稅費。從這點上看，經濟適用房、廉租房及公共租賃租房符合憲法規(guī)定。2、從和諧社會角度看。實現(xiàn)社會和諧、建設和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想?？v觀中國歷史，從古代社會的孔、孟等提出的“和為貴”、“兼相愛”、“大道之行也，天下為公”，到近代太平天國洪秀全提出的“務使天下共享”以及康有為在大同書里提出要建立一個“人人相親，人人平等，天下為公”的理想社會，這些思想，都在一定程度上反映了廣大人民群眾對美好生活的向往。目前，我國改革發(fā)展正處在一個關鍵時期。改革開放以來，隨著經濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高，這是有目共睹的事。與此同時，也出現(xiàn)了地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、居民差距日益擴大的趨勢?，F(xiàn)在20的富

25、裕家庭占有社會總金融資產的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，兩者的財富占有差距超過34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。住房是人類最基本的生存條件之一。我們欣慰地看到，我們采取的住房模式是商品房、經濟適用房、廉租房及公共租賃租房并存。以期達到全社會有居所的均好準則。此住房制度，尤其是經濟適用房、廉租房及公共租賃租房的提出，是作為對占絕大多數(shù)的廣大中低收者的一種政策優(yōu)惠，加之救濟性質的經濟適用房、廉租房及公共租賃租房政策，不失為通過扶持弱勢群體政策謀求政治的穩(wěn)定和社會和諧的一個良策。有數(shù)據表明，改革前后城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴大到了25平方米，這是全世界過去200余年城市化歷史上

26、沒有過的奇跡。3、從安居樂業(yè)角度看。安居樂業(yè)，是古老的成語，不滅的真理。作為對國民幸福富有終極責任的中央政府，把“居者有其屋作為己任”，是正義的、順乎民意的舉措。其實世界各國政府都把百姓居住當做頭等大事，只是體制不同表現(xiàn)的形式不同。經濟適用房、廉租房及公共租賃租房保障體系是順民意的。4、從城鎮(zhèn)化及農民角度看。有人說：房地產市場空間很大，還要漲20年。因為中國有不斷擴張的真實需求：一是從現(xiàn)在的擠破頭買經濟房的現(xiàn)象就可看到現(xiàn)在的真實需求遠未滿足；二是從每年超過1.5%城鎮(zhèn)化率看人口增長、住房需求增長。要根本解決長期以來城鄉(xiāng)隔離、對立、分離的局面，需要一次制度改革，解放農民，轉移農民，減少農民，讓更

27、多的中國農民看到進城的希望，并最終讓他們融入到城市化的洪流中去。如今農民散落在城市的每一個角落，他們?yōu)樵诔鞘猩嬷Ц吨嘿F的居住成本。應該給進城農民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員及低收入群體一個安身之地、一個安居保障。改革開放以來，我國經濟社會各個領域發(fā)生了天翻地覆的變化，經濟發(fā)展日新月異，人民群眾的生活水平得到了極大的提高和改善，各類基礎設施和社會公益設施也有相當大的改善。當前，我國正處于全面建設小康社會、加快推進現(xiàn)代化的關鍵階段，經濟和社會發(fā)展面臨許多重大而艱巨的任務，各級黨委和政府都有加快發(fā)展經濟的巨大決心。但是，各地的經濟基礎和發(fā)展條件是不一樣的，居住生活的條件也有很大差距。有些地方因為居住生活條件

28、較差，從而影響了當?shù)鼐用袢罕姷膱F結及社會、經濟的發(fā)展。因而適當改善這些地方的居住生活條件也就成了必須，同時國家也是允許的。5、從國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的要求來看近年來政府一直加大農業(yè)產業(yè)的改造和投入,城鄉(xiāng)一體化進度發(fā)展迅猛,城市對區(qū)域經濟的輻射作用日益增強，城鄉(xiāng)互動、互補性越來越明顯，城市對農村的要求從單一的提供鮮活農副產品逐步向發(fā)展有機健康食材，提供休閑觀光場所，發(fā)揮生活功能等多方面發(fā)展。近年來，廣大消費者的健康意識逐步增強，目前市場上農產品的品種和質量已經遠遠不能滿足廣大消費者的需求。發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)既是農業(yè)農村發(fā)展的內在要求，也是全面推進小康建設的必然選擇，是新農村建設不可動

29、搖的產業(yè)基礎。休閑觀光農業(yè)是利用農業(yè)景觀資源和農業(yè)生產條件，發(fā)展觀光、休閑、旅游的一種新型農業(yè)生產經營形態(tài)。也是深度開發(fā)農業(yè)資源潛力，調整農業(yè)結構，改善農業(yè)環(huán)境，增加農民收入的新途徑。休閑觀光農業(yè)把農業(yè)生產、科技應用、藝術加工和游客參加農事活動等融為一體，供游客領略在其它風景名勝地欣賞不到的大自然情趣。可以促進城鄉(xiāng)人員、信息、科技、觀念的交流，加強城市對農村、農業(yè)的支持，實現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展。6、從國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃的要求來看國家建設部制定的“城市住宅建設與房地產九五規(guī)劃及2010年遠景目標”中要求：城鎮(zhèn)（非農業(yè)人口）人均居住面積達到12平方米，解決人均居住面積6平方米以上城鎮(zhèn)家庭的住房問

30、題，重點解決人均居住面積在4平方米以下住房困難戶的住房問題。建設住宅12億平方米，平均每年建設住宅2.4億平方米。改造現(xiàn)有使剛功能不傘的住房和簡陋住房，使住房成套率達到70以上。為此，自1989年以來，建設部在56個城市建設了66個省級試點小區(qū)，以不斷總結我國住宅小區(qū)建設的經驗。xx農業(yè)發(fā)展有限公司公共租賃住房小區(qū)的建設，符合國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃中解決城鄉(xiāng)家庭住房問題、節(jié)約土地的要求。第三章市場預測與住房保障分析3.1 公共租賃住房市場預測3.1.1 低收入住房困難家庭現(xiàn)狀2012年度對xx市調查資料顯示，在低收入住房困難家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭總量的

31、15%年人均可支配收入在2000-4000元之間的家庭，占30%年人均可支配收入在4000-6000元之間的家庭，占35%年人均可支配收入在6000-7000元之間的家庭，占20%人均住房建筑面積低于15平方米的家庭占總家庭數(shù)的60%人均在15-25平方米的占總數(shù)的20%25平方米以上的占總家庭數(shù)的20%低收入住房困難家庭以購買公有住房為主，占70%以上的低收入家庭通過繼承、購買等方式擁有私有住房；還有近30%的低收入家庭沒有產權房，而是通過租賃私房等方式解決住房問題。3.1.2 市場需求預測按照xx市住房保障政策規(guī)定的“雙困”線標準，即家庭人均年收入低于上年度當?shù)仄骄?0%勺，住房面積人

32、均不足15¥方米的。已享受廉租住房實物配租和經濟實用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。項目建設所在地保障對象有數(shù)百戶。通過問卷調查，約有60%的低收入家庭有購房意向；部分低收入家庭由于其經濟基礎較為薄弱等原因，將通過領取租賃住房補貼、享受實物配租保障等方式改善其居住條件，公共租賃住房有很大的市場需求空間。3.2 住房保障分析3.2.1 住房規(guī)劃保障xx市制定解決城鄉(xiāng)低收入家庭住房困難的工作目標、發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，把經濟適用住房、廉租住房及公共租賃房建設納入當?shù)亟洕鐣l(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃，并向社會公布。依據中長期規(guī)劃，確定年度計劃?？茖W制定廉租住房、公共租賃租房保障的中長期規(guī)

33、劃及年度建設計劃。根據城鎮(zhèn)最低收入家庭住房需求及經濟發(fā)展水平，合理確定廉租住房、公共租賃租房保障范圍和保障水平，科學測算資金需求總量，明確資金籌集方式，不斷擴大廉租住房、公共租賃租房保障覆蓋面。根據城市住房保障發(fā)展規(guī)劃，編制廉租住房、經濟適用住房、公共租賃租房年度建設計劃與用地計劃，報市相關部門審批?！笆濉逼陂g，經濟適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房竣工面積的70%。廉租住房、公共租賃租房和經濟適用住房建設由縣人民政府組織，可由政府確定的實施經濟適用住房管理的非營利性機構直接組織建設，也可按照市場化運作的原則實行項目法人招標，參與投標的房地產開發(fā)企業(yè)必須具備相應資質、良好的開發(fā)業(yè)績和

34、社會信譽。3.2.2 政府保障能力分析按照國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見文件精神，以城市低收入住房困難家庭為保障對象，健全完善廉租住房、公共租賃租房制度，規(guī)范深化經濟適用住房制度，大力推進舊城區(qū)改造，力爭到“十二五”末，實現(xiàn)城市低收入家庭人均住房面積達到25平方米以上，基本擁有或租住一套建筑面積60平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困難家庭全部享受住房保障。該公共租賃住房建設項目選址已定，土地有保障，保障了項目的順利實施。48第四章項目建設總體規(guī)劃4.1 項目建設規(guī)劃方案隨著房地產市場的發(fā)展，人們對住房功能的要求越來越高，對樓盤的戶型環(huán)境功能、設計、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求

35、，消費也趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的功能需求，也是對生活居住環(huán)境的選擇。建設規(guī)劃應適當超前，設計環(huán)境優(yōu)美、功能合理、經濟適用、融合人與自然的宜居住宅，有著廣泛的市場基礎的。規(guī)劃新建10棟公租房，均為5F磚混結構住宅，南北朝向；采用自由式組合，二棟房子間的距離約為9米。建筑退道路紅線距離為10米，建筑離界的最少距離為12米。4.2 項目建筑形態(tài)和物業(yè)建設規(guī)劃方案xx農業(yè)發(fā)展有限公司公租房小區(qū)的總平面規(guī)劃設計在滿足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、功能明確的人居空間。小區(qū)在中間區(qū)域設有集中游園綠地及兒童活動場地，為居民提供便利的交往休憩場所，有效方便住戶的生活需求。綠地與開放空

36、間系統(tǒng)由中心綠、入口廣場、及各組團的宅間綠地組成。各種場所均以綠色植物相隔，使其環(huán)抱在綠色之中。4.3 項目建設戶型規(guī)劃方案1、規(guī)劃原則遵循政策及有關法律法規(guī)與標準規(guī)范，注重整體功能和利用率等住房實際消費需求，控制造價，滿足特定客戶消費承受能力要求。設計原則上綜合考慮路網結構、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內在聯(lián)系，構成一個完整的而又相對獨立的有機整體。2、規(guī)劃標準公共租賃租房一般設計為兩室一廳型，面積不大于60m2o根據不同消費者群體的需要及其所占的比例，確定戶型面積配比定位，滿足目前的主流市場需求，充分考慮項目后期開發(fā)的可持續(xù)性和先進性。依靠優(yōu)質的產品引導市場，特別注重以人為本，按照人與

37、環(huán)境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提高住宅各功能區(qū)的利用率，確保住宅及其各功能區(qū)的功能系數(shù)和價值系數(shù)能滿足市場需求。還可設計落地飄窗，以增加有效使用面積。應盡量多設計單身公寓，以控制總價，滿足有效需求。4.4 項目建成后價格規(guī)劃方案1、規(guī)劃原則本區(qū)所處地理位置優(yōu)越，基地的東側是從冷祁快速公路進園主干道，本案須具備合理性、經濟性、超前性和鮮明的特點，才能符合該區(qū)發(fā)展趨勢。在堅持可持續(xù)發(fā)展的總戰(zhàn)略下遵循以下原則：（1）整體設計原則將多個因素進行系統(tǒng)綜合的考慮，加強小區(qū)與外部之間的組織關系，以及內部與外部其它功能的溝通，促進功能互補，適當?shù)难永m(xù)景觀界面和生態(tài)系統(tǒng)，塑造和詣、便捷

38、的整體空間關系。在注重公共空間的劃分、組織的同時，加強小區(qū)的連續(xù)性與整體交通的連續(xù)性。（2）以人為本的原則貫徹以人為本的思想，以建設生態(tài)小區(qū)為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個交通便捷、生產、居住環(huán)境優(yōu)良生態(tài)小區(qū)。注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的要求，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把以人為本作為設計的基本出發(fā)點和最終目標。（3）自然優(yōu)先原則在提高土地經濟效益的同時，因勢利導，充分合理地利用基地內的自然環(huán)境和資源來塑造良好的生態(tài)環(huán)境，在保護自然環(huán)境的同時，再通過改造，力求提高小區(qū)的環(huán)境質量，拓展自然舒展、富于變化的開放空間和疏密有序、錯落有致的綠化空間，創(chuàng)造具有自然面貌的優(yōu)美環(huán)境。（4）

39、綜合效益原則體現(xiàn)高起點、高標準、高水平、現(xiàn)代化的要求，做到社會效益、環(huán)境效益和經濟效益的有機結合。充分考慮建設單位和當?shù)氐褪杖刖用袷杖胨胶妥》肯M承受能力，以及住房保障政策；分區(qū)域、分物業(yè)形態(tài)、分建筑形態(tài)、分檔次品味、分組團并按照功能系數(shù)與價值系數(shù)大小定價，考慮開發(fā)與運營成本。（5）可操作性原則從規(guī)劃入手，加強規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計之間的結合，在保證整體系統(tǒng)的前提下，使開發(fā)建設工作便于分期實和經營，提供合理、可行、富有彈性的開發(fā)設計和實施手段。針對本案的開發(fā)建設，將可持續(xù)發(fā)展的指導思想貫徹到設計、建設與管理中，提出循序漸進的發(fā)展模式，形式良性循環(huán)、滾動開發(fā)的機制，從而能夠適應市場的變化

40、，優(yōu)化投資。2、規(guī)劃構思規(guī)劃總體構思以：“以公租房小區(qū)為主體、以其它為配套”的立意，以功能配置基本完善，性能標準合理，提高質量保證來塑造包括新的生產理念；新的消費意識；新的生活行為；新的交往形態(tài)；新的管理模式為內容的新生活。3、價格規(guī)劃公共租賃住房租金：由物價部門根據有關政策，結合當?shù)匚飪r水平及低收入居民收入水平、承受能力等綜合因素核定，并實行“收支兩條線”管理。4、規(guī)劃理由公租房屬于社會保障范疇，屬公益事業(yè)，政策性強、原則性強，價格規(guī)劃定位應依據國家現(xiàn)行政策及有關規(guī)定。4.5 項目小區(qū)配套功能建設規(guī)劃方案該項目在設計中宜突出以下幾個方面特色：居家品位：經濟適用、住宅分區(qū)功能科學、健全，環(huán)境獨

41、特、格調高雅、舒適溫馨的居家空間。服務品位：優(yōu)質、專業(yè)化、標準化的人性化服務，以人為本的科學管理。生活品位：講究住宅風水和室內設計理念（如少裝修、多裝飾），居家配備齊全的高品質生活。小區(qū)品位：公用設施和休閑娛樂設施功能齊全，小區(qū)中庭的綠化美化，健身等休閑活動空間，可配輕松的背景音樂，營造人在景中、景在家中的自然環(huán)境氛圍，漫步社區(qū)，心曠神怡，充分享受自然景觀的樂趣。文化品位：在小區(qū)內建設各種文化活動設施，開展多姿多彩的業(yè)主文化娛樂活動，增強小區(qū)居民的親和力和凝聚力，豐富社區(qū)文化內涵，提升小區(qū)文化品味。第五章場址與建設條件5.1 項目選址項目擬建地點：xx市冷水灘區(qū)xx農科園xx農業(yè)園內，具體見項

42、目地理位置圖。5.2 地勢地貌冷水灘區(qū)地處越城嶺山脈、零祁盆地的北部，四明山下，北、東、西三面高，中、南部較低平，整個地勢近似背北朝南的"簸箕形"，最大高差50423.7米，地貌特點以崗、平為主，山、丘、水兼有。其中山地85.13平方公里，占7%絕大部分布在區(qū)境北緣；丘陵232.82平方公里，占19.1%;平原386.6平方公里，占31.64%水面113.22平方公里，占9.27%崗地401.37平方公里，占32.95%地貌類型齊全。項目擬建地地形起伏不大，最大高差約為3-5米左右，工程地質情況良好。根據中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001,區(qū)內地震動峰值加速度為

43、0.05g,地震動反應譜特征周期為0.35s,相應地震基本烈度小于六級，屬地殼較穩(wěn)定地區(qū)。5.3 氣候氣象冷水灘區(qū)屬中亞熱帶季風氣候，夏季多為低緯度海洋暖濕氣團盤踞，溫高濕重。冬季常為西伯利亞和蒙古干濕氣團控制，清冷干燥。氣候溫和，光熱充足，雨熱基本同季；春溫多變，冷氣入侵頻繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑熱期長，無霜期長。全區(qū)年平均日照1623.1小時；年太陽輻射總量109.6千卡/厘米2;年平均氣溫17.9C；日平均穩(wěn)定通過10c的初日為3月23日，終日為11月29日，間隔期252天；大于或等于10c活動積溫5670C；無霜期287天；年均降雨量12711696mm70%以上集中在49

44、月。5.4 水文條件冷水灘區(qū)地處湘江上游，水資源豐富，水資源總量10.73億立方米，其中地表水總量7.65億立方米，地下水總量3.08億立方米，湘江沿南向北經過該區(qū)11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主長80公里。境內有一級支流13條,三級支流11條，三級支流58條，合計流程213公里，還有雙牌水庫六條支渠流入境內，全長103公里，形成了以湘江為主干的樹枝狀水系網。現(xiàn)有大型水利工程一處，中型水庫一座，小二型水庫118座，大小山塘27664口，蓄、引提總水量達到2.61億立方米。據區(qū)域及鄰近水文地質資料，場地內地下水水質良好，對擬建彼基礎無侵蝕性。5.5 交通條件項目選址位于xx市冷水灘區(qū)竹山橋鎮(zhèn)及上嶺橋鎮(zhèn)，離冷水灘城

45、區(qū)僅11公里，由冷祁快速公路入園，南臨xx高科技農業(yè)示范園區(qū)。規(guī)劃區(qū)西接規(guī)劃道路，東至冷祁快速路，北臨規(guī)劃道路，用地形狀不規(guī)則，地勢比較平坦，最大高差約為3-5米左右，工程地質情況良好，交通位置優(yōu)越，交通條件便利。5.6 公共設施條件該項目所在地位于xx市冷水灘區(qū)xx農科園xx農業(yè)園內，水、電、通訊等公用設施齊全，完全可以滿足項目建設需要，已具備項目建設條件。供水：該項目水源根據實際情況自備水源，目前已有三口飲用水井，山頂建有園區(qū)給水管網，由變頻加壓給水設備給水至園區(qū)給水管網，用水可通過園區(qū)給水管網的供水主干管接入，能夠保證該項目用水需求。排水：該項目采用雨污分流制，雨水排入哲塘沖水庫作為農田

46、、種植灌溉用水；污水經化糞池處理后作為農業(yè)園種植灌溉用水。供電：該項目選用1臺SCB11-1000KVA壓器給整個項目供電，總裝機容量1260KVA變壓器設置在負荷中心。通訊：項目區(qū)全國直撥程控電話容量充足，移動通訊覆蓋整個區(qū)域，可滿足項目固定和移動通訊要求。5.7 施工條件該項目址規(guī)劃為建設用地，地面構筑物極少，附屬物正在清理，“三通一平”容易實現(xiàn)。土方：該項目址地形起伏不大，施工期不需在項目建設地點進行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。砂、石料：工程所需砂及石料等市場供應充足，可由周邊城市道路運輸至項目建設地點，滿足工程建設需要。主要材料來源及供應：

47、鋼材、木材、水泥、電纜等均可由當?shù)亟ㄖ牧鲜袌龉?，所需混凝土可采用商品混凝土?.8 其它條件1 、國家擴大內需，加大基礎設施，改善人居環(huán)境的政策支持；2 、該項目建設不僅能優(yōu)化城鎮(zhèn)資源配置，完善城鎮(zhèn)功能，加快和推動上嶺橋及竹山橋鎮(zhèn)的建設和完善該片區(qū)的土地開發(fā)，美化城市面貌，還能完善城鎮(zhèn)路網工程；3、項目位于xx市冷水灘區(qū)竹山橋、上嶺橋鎮(zhèn)內的xx農業(yè)園區(qū)內，從冷祁快速公路進入園區(qū)，離是心城區(qū)僅11公里，周圍市政配套設施比較完備，有利于小區(qū)的啟動和開發(fā)，從而促進該片區(qū)的建設；4 、冷水灘區(qū)伊塘鎮(zhèn)、竹山橋鎮(zhèn)、上嶺橋鎮(zhèn)的建設骨架已形成，為本項目的實施有了良好的外部條件，同時該項目作為冷水灘區(qū)伊塘鎮(zhèn)

48、發(fā)展的一個重要組成部分，它的實施將進一步完善冷水灘區(qū)竹山橋和上嶺橋鎮(zhèn)的建設。第六章工程建設方案6.1 建筑設計6.1.1 設計依據1 、民用建筑設計通則(GB50352-200)5；2 、供電系統(tǒng)設計規(guī)范(GB50052-95)；3 、建筑設計防火規(guī)范(GB50016-200)6；4 、其它有關的現(xiàn)行規(guī)范和規(guī)程；5 、項目建設單位提供的圖紙與設計要求。6.1.2 建筑設計指導思想與原則項目宜遵循以人為本，統(tǒng)籌人與自然、統(tǒng)籌人與社會，構建和諧社會，建設和諧社會的指導思想，按照綠色、環(huán)保、節(jié)能的理念，以人類居住健康的可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的要求，為居住者營造一處健康、安

49、全、舒適和環(huán)保的高品質住宅和社區(qū)。建筑是具有靈性的空間，設計的最高境界就是回歸人性建筑的本質，達到人與建筑、生態(tài)環(huán)境的高度融合，強調“以人為本”，體現(xiàn)對人的關懷，結合環(huán)境心理學，并引如個性化、生態(tài)化、環(huán)?；?、智能化作為設行的理念，從功能布局、交通組織、環(huán)境美化等各方面入手，充分利用該地段的人流、物流、信息流，全方位作好商業(yè)價值和居住環(huán)境相融合的文章，努力創(chuàng)造一個商業(yè)流通活躍、居住環(huán)境幽雅、安全保證可靠的現(xiàn)代化的居住小區(qū)。采用流暢、簡練的現(xiàn)代風格手法，以質樸的材質和柔和的色彩表現(xiàn)淡雅的風格，簡約，大氣。賦予建筑自然清新的都市情懷與靈性美。努力營造舒適宜人的物理空間與人居環(huán)境，強調居住均好性和家園

50、的人情味與親切感。在規(guī)劃中進行科學的功能定位和合理的組織結構，結合區(qū)域自然地形條件，按照“以人為本、人與自然和諧相處”的規(guī)劃理念，建設“宜居”工程和城市亮點工程。按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，可將該項目分期分步實施，保證工程的建設品質，使該項目成為精品工程。6.1.3 項目布局方案為保證項目建設，在建筑設計、景觀設計可聘請有資質的設計單位，精心做好規(guī)劃和建筑設計及景觀設計。項目居住區(qū)域基本上可以滿足低收入消費群體的住房功能需求。開放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持空間的開方性和通透性，使住戶有較好朝向，擁有良好的自然景觀。以人為本，因地制宜，融入周邊生態(tài)環(huán)境，綠地與開放空

51、間系統(tǒng)由中心綠、入口廣場、及各組團的宅間綠地組成。各種場所均以綠色植物相隔，使其環(huán)抱在綠色之中。使小區(qū)與周邊區(qū)域融為一體，有創(chuàng)意、合理的空間變化具有良好視覺景觀和空間效果，有利于營造宜人的生活居住空間。6.1.4 主體建筑設計方案項目建筑風格可融合白墻、灰磚、黛瓦和簡約明快的線條“新中式風格”，融合古樸與現(xiàn)代、現(xiàn)代風情的文化品味。為使住宅的尺度更加宜人親切，在住宅單體設計時可引進退臺處理，從次頂層開始減小建筑的體量，使小區(qū)具有濃郁的地域文化風情及強烈的可識別性，總建筑高度18米。6.1.5 建筑風格設計強調通風和景觀的均等性，增強住宅的開放性，與自然環(huán)境融為一體；追求簡潔的居家風格和平和的居家

52、氣氛，在立面設計中，力求以簡約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。在外墻設計中，采用清凈、平和的冷色調，少一分城市的喧囂，添一分居家的寧靜。6.1.6 戶型設計戶型結構求實用，減少室內不必要的交通面積，室內布局科學，室內各功能分區(qū)合理，要求動靜分開、潔污分開、工作與生活空間分開、公共與私密空間分開。戶型設計，建筑單體設計做到功能布局合理，實用舒適，形式樸實大方，充分考慮了本地人的生活習慣和對房間布局的喜好，做到了動、靜分開，私密性與公開性分開，布置了生活陽臺，南北通透、采光、日照、通風良好，人們居住其中，有一種舒適、溫馨、幸福的感覺。住宅采用多層形式，建筑風格為現(xiàn)代坡屋頂建筑，層數(shù)5+1層。6.1

53、.7 道路系統(tǒng)進園公路：寬度12米。小區(qū)主干道：寬度3.5米。6.1.8 步行系統(tǒng)沿道路兩側人行道，結合沿街綠化景觀，形成方便、安全、舒適的步行系統(tǒng)；步行系統(tǒng)考慮行車，休息、游覽、景觀、交往等各種要求，注重遮蔭、避雨、停自行車等設施的布置；適當放寬人行道并完善地面鋪裝及各種設施，進行盲道及無障礙設計；6.1.9 道路堅向規(guī)劃1、綜合考慮地形、地貌，減少土石方工程量；2、滿足排水管線的埋設要求；3、有利于建筑布置與空間環(huán)境設計；4、對外聯(lián)系的高程與城市道路標高相銜接。6.1.10 綠化系統(tǒng)規(guī)劃1 、能利用自然地形、地貌、山水資源，塑造綠色家園和城市風貌；2 、建立多層次的點、線、面結合的綠化系統(tǒng)

54、；綠化與步行系統(tǒng)，緊密結合，創(chuàng)造宜人的步行休息環(huán)境和步移景變的綠地景觀；3 、綠化建設與周邊建筑粗間協(xié)調，與提高周邊地段開發(fā)的環(huán)境效益、經濟效益結合。6.1.11 總體布局綠地與開放空間系統(tǒng)由中心綠、入口廣場、及各組團的宅間綠地組成。各種場所均以綠色植物相隔，使其環(huán)抱在綠色之中。6.1.12 照明系統(tǒng)1、街道照明要符合車行和人行的不同要求，車行道的照明形式要簡潔；人行道的街燈要符合人行尺度，造型可豐富多彩，但風格要統(tǒng)；2、沿街建筑單體的照明要有特色，整體要形成規(guī)模和統(tǒng)一的色調，形成一定的連續(xù)性；3、廣告、小品、服務設施的燈光要統(tǒng)一，色彩要豐富，小品、服務設施的燈光設計要突出自身風格；4、綠化的燈光設計要求注意突出綠化的豐富體形，用點狀的燈光點綴其間。6.2結構設計6.2.1 工程結構形式建筑單體選型做到功能布局合理、實用舒適，形式樸實大方，結構經濟合理。住宅采用多層形式，條形基礎，建筑層數(shù)：5+1層；建筑高度：18米；建筑結構形式為磚混結構，建筑風格為現(xiàn)代建筑，且與當?shù)丨h(huán)境相印襯，安全等級為三級。6.2.2 結構設計依據1、民用建筑設計通則(GB50352-2005)；2、住宅設計規(guī)范(GB500961999)；3、建筑結構可靠