關于河北師大舊校區(qū)利用策劃分析報告

1、關于河北師范大學舊校區(qū)利用策 劃 分 析 報 告河北國大房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2010.5.11目錄項目概況 .1地塊分析 .2產(chǎn)品定位 .3本項目招商策劃方案 .41 . 招商原則 .52 .招商策略 .63 .項目形象定位.74 .實施方案 .85 . 物業(yè)功能區(qū)域布局 .96 .物業(yè)項目租金預測.107 .本物業(yè)項目預期租金收益 .11商業(yè)招商策略 .121、 項目地概括：河北師范大學是一所具有百年歷史和光榮傳統(tǒng)的省屬重點大學。學校起源于 1902年創(chuàng)建于北京的順天府學堂和 1906年創(chuàng)建于天津的北洋女師范學堂。1996年6月，原河北師范大學、河北師范學院與創(chuàng)建于 1952年的河北教育學院、

2、創(chuàng)建于 1984年的河北職業(yè)技術師范學院合并，組建成新的河 北師范大學，是我國較早建立、目前規(guī)模較大的高等師范院校之一。河北師范大學整體搬遷后保留了部分舊校區(qū)，該地塊位于裕華路以北，方北路以南，體育大街以西，育才街以東，東西寬375 米，南北長340 米，占地面積12.7 萬多平米?，F(xiàn)存各類地上建筑32棟，包括辦公樓，學生公寓，招待所，圖書館，體育館，超級市場，餐飲中心，校醫(yī)院等設施，總建筑面積14.07 萬平米。本項目地距先天下購物商圈1 公里，北國商圈2.5 公里，懷特商圈2 公里。2、 地塊分析1、優(yōu)勢：園林式校區(qū)，面積大、規(guī)劃布局合理，適合做成酒店、商業(yè)、住宅、餐飲、娛樂、寫字樓、廣場

3、為一體的城市綜合體。校區(qū)位于裕華路景觀大道與體育大街交叉口，交通便捷，有6 路、 34 路、 32 路等十余條公交干線直達。商圈優(yōu)勢：周圍有文化廣場商圈、先天下廣場商圈、海鮮城及多種大型休閑娛樂餐飲場所，商業(yè)文化氛圍十分濃厚。發(fā)展前景十分可觀。物業(yè)管理優(yōu)勢：聘用金牌物業(yè)管理集團，擔綱物業(yè)管理工作，享受先進的物業(yè)理念。發(fā)展優(yōu)勢：本區(qū)域是中心城區(qū)，集聚了大量的商業(yè)、文化資源優(yōu)勢，人文環(huán)境非常優(yōu)越。發(fā)展前景良好。2、劣勢：原有產(chǎn)品結構較為老式，形式比較單一，對改造有一定的難度。利用現(xiàn)有建筑進行規(guī)劃招商具有一定的局限性。3、機會：對現(xiàn)有建筑進行裝修改建，總體施工成本較低。足夠的廣告預算支持廣告及公關活

4、動。市政府政策的有利傾斜。周圍高檔的固定消費群體。周圍已經(jīng)形成大型飲食、娛樂的消費商圈。周圍有寫字樓固定的消費群體。4、威脅：周邊方北臨街商業(yè)已經(jīng)營3 年較為成熟，方北、萬隆國際等寫字樓已搶先入市。3、 產(chǎn)品定位通過對市場的調查研究，對該地塊的客觀評價，以開拓創(chuàng)新的思想，以獨特的眼光看問題，解決問題，建議采取綜合開發(fā)的方式開發(fā)本項目。本項目可做成集酒店、商業(yè)、住宅、餐飲、娛樂、寫字樓、廣場為一體豪布斯卡（HOPSCA）。 注：（集酒店（ HOTEL ）辦公（OFFICE ）停車場（PARKING ）大型綜合購物中心（SHOPPINGMALL ）娛樂空間（ CONVENTION ）中央公寓（AP

5、ARTMENT ）于一體的復合性大型地產(chǎn)項目復合體）本項目戰(zhàn)略定位為：差異性稀缺性唯一性綜合性定位闡述：豪布斯卡是一個全新的生活系統(tǒng)，為滿足人們休閑、娛樂、餐飲、購物、居住、商務、旅游、社交、文化等各種形態(tài)的高品質生活需求而專業(yè)打造，是集假日酒店、公寓、大型停車場、休閑娛樂餐飲購物街區(qū)、會所、廣場、公園于一體的城市建筑群和一站式多元化情景化的優(yōu)質生活空間。豪布斯卡更是一種全新的生活觀，多元的文化，開放的心態(tài)，閑暇的生活，引領人們走進國際化休閑新時代。豪布斯卡（HOPSCA）選址與建筑的要求和標準。首先，豪布斯卡（HOPSCA ）屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以豪布斯卡

6、（HOPSCA） 一般分布于城市次中心，這樣才能使得豪布斯卡（ HOPSCA）建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式；同時，作為豪布斯卡（HOPSCA）必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎；此外， HOPSCA 豪布斯卡與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要豪布斯卡（HOPSCA ）與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在豪布斯卡（ HOPSCA）社區(qū)內的人員的便利性。4、 本項目招商策劃方案第一、招商原則巧妙利用逆向思維，懸念傳播的各類異手法，讓本次招商跳出其他類型物業(yè)招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥”

7、的多元效果第二、招商策略1、物業(yè)功能區(qū)劃按照承租商的經(jīng)營互動原則，進行局部科學規(guī)律整合。2、嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納有影響力的承租商，這是保證整體層面上檔次的先決條件。3、物業(yè)采用定價租賃制，運用靈活的定價機制來滿足不同類型的承租商。4、與政府相關部門合作，推出公益事業(yè)系列文化活動，為本物業(yè)聚集人氣，培育本商圈目標受眾的 習慣性消費行為，為承租商提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。第三、物業(yè)形象定位鑒于本項目地原有的文化內涵和其建筑物的功能性，可定位為以體育健身、養(yǎng)生休閑為主題的形象，突出本項目的社會性、公益性。第四、實施方案(分片出租)1、地段決定原則。本物業(yè)

8、項目位于文化廣場商圈、先天下廣場商圈，距北國商圈2公里，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)文化氛圍。2、互補原則由于本項目屬于舊校區(qū)改造而來的一個社區(qū)型商業(yè)物業(yè)，和其它專業(yè)型的商業(yè)物業(yè)不同。因此，不能簡單的定位于單一類型的商業(yè)物業(yè)。我們要做綜合性的商業(yè)休閑文化消費中心，引進高端的專業(yè)餐飲品牌店，文化娛樂休閑的專業(yè)店及高檔的城市會所是本物業(yè)對市場的互補。3、業(yè)態(tài)演變原則隨著人們生活水平的提高和消費行為的轉變，休閑、娛樂、餐飲、文化成為消費主流，并且這樣潛在的消費群體規(guī)模會越來越大。4、商圈擴大原則因為本項目的市場定位， 只有擴大服務半徑和商圈吸引更多的優(yōu)質消費群體，才能實現(xiàn)本

9、物業(yè)的持續(xù)繁榮。第五、 本項目業(yè)態(tài)分布：本物業(yè)布局按招商方案暫定為：住宿區(qū)、體育文化娛樂區(qū)、辦公區(qū)、餐飲區(qū)、小型購物區(qū)等區(qū)域。依據(jù)本項目的原有建筑和區(qū)域劃分，大體可分為以下幾個區(qū)域：(1) 籃球場、羽毛球場等體育場所可作為公益性活動場所，對外開放。(2) 圖書館可根據(jù)內部結構裝修為購物廣場，經(jīng)營相對應的產(chǎn)品，頂層可招租各大型健身中心加盟。(3) 對教學樓進行包裝改建，招租有知名度的中高檔餐飲名店。(4) 宿舍樓可裝修分割成精裝小公寓，對外出租。(5) 中心開放式廣場，可供市民休閑娛樂，加以便民健身器材，提高全民健身意識。附圖：第六、本項目物業(yè)租金預測1、周邊文化辦公租金水平項目名稱租金水平(元

10、/平方 米/日項目所在地址項目定位方北商務樓0.71.0裕華路與體育大街 東南角商住先天下寫字樓1.42.0中山路與育才街西 南角寫字樓萬隆國際0.81.2裕華路與育才街西 南角寫字樓2、周邊休閑娛樂租金水平項目名稱租金水平（元 /平 方米/日）項目所在地址項目定位方北商務樓底商56裕華路與體育大 街東南角底商萬隆國際底商6裕華路與育才街 西南角底商3、周邊住宿餐飲租金水平項目名稱租金水平（元 方米/日）/平項目所在地址項目定位棉三生活區(qū)0.40.6中山路與育才街 東北角住宅方北小區(qū)（多層、 高層）0.30.5裕華路與體育大 街東南角住宅公寓中型餐飲類2.04.0主次干道商業(yè)門臉沿街門臉第七、

11、本物業(yè)項目預期租金收益本物業(yè)可利用出租面積約為14.5萬平米1可利用住宿面積約 7.53萬平米，依據(jù)調查周邊住宿租金數(shù)據(jù)為0.30.6元/平米/日。結合本物業(yè)項目情況，按0.3元/平米/日計算，收益大約為 825萬元/年。2可利用辦公面積約 2.3萬平米，依據(jù)調查周邊辦公租金數(shù)據(jù)為0.72.0元/平米/日。結合本物業(yè)項目情況，按0.7元/平米/日計算，收益大約為 588萬元/年。3可利用改造為餐飲娛樂面積約4.82萬平米，依據(jù)調查周邊中型餐飲娛樂租金數(shù)據(jù)為2.06.0元/平米/日。結合本物業(yè)項目情況，按 2.0元/平米/日計算，收益大約為 3519萬元/年。本物業(yè)預期年收益不包含其他運營費用，

12、僅指租金收入為4932萬元/年。商業(yè)物業(yè)招商策略第一：招商原則招商目標的選擇企業(yè)招商的目的是為了吸引知名承租商，出租經(jīng)營場所的使用權，更好的提高項目的整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據(jù)項目定位和市場需求情況來確定，具體說應該考慮以下因素：（1） 項目自身的市場定位；（2） 項目所在地的消費狀況；（3） 投資商的自身資金狀況；（4） 擬引進商家的市場定位，發(fā)展戰(zhàn)略。招商談判原則的確定招商談判的目的在于使談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。（一）招商談判的特點1談判對象的廣泛性，多樣性和復雜性2談判條件的原則性與靈活性3談判口徑的一致性（二）招商談判的原則根據(jù)招商