第八章土地增值稅

1、 土地如何才能增值？土地如何才能增值？ 土地增值稅是對(duì)土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增增值收入值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。的單位和個(gè)人征收的一種稅。二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)二、我國(guó)土地增值稅的特點(diǎn)（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)據(jù)（二）征稅面比較廣（二）征稅面比較廣（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率（四）實(shí)行按次征收（四）實(shí)行按次征收 1、是否是國(guó)有土地使用權(quán)（不含集體土地）、是否是國(guó)有土地使用權(quán)（不含集體土地） 2、是否是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（不包含出讓、

2、出租）、是否是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)（不包含出讓、出租） 3、是否取得收入（不包含繼承、捐贈(zèng)）、是否取得收入（不包含繼承、捐贈(zèng)） 注意注意: 要取得收入，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更，要取得收入，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更，但權(quán)屬人并沒(méi)有取得收入，不征收土地增但權(quán)屬人并沒(méi)有取得收入，不征收土地增值稅值稅 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 新建房產(chǎn)計(jì)算土地增值額時(shí)新建房產(chǎn)計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓從轉(zhuǎn)讓收入中收入中扣除扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

3、的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：不同，可進(jìn)行以下劃分： （1）取得土地所有權(quán)所支付的費(fèi)用）取得土地所有權(quán)所支付的費(fèi)用 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （5）其他扣除項(xiàng)目）其他扣除項(xiàng)目 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款； 具體有以下三種形式：具體有以下三種形式： （1）以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地）以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；使用權(quán)

4、的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金； （2）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金； （3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。交納的有關(guān)費(fèi)用。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施

5、費(fèi)、公共配套設(shè)筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：的： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5以內(nèi)以內(nèi) 2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)

6、算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明利息支出，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：的： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）10以以內(nèi)內(nèi) （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)

7、”，非房地產(chǎn)開(kāi)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)三稅一費(fèi)”。 注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印的有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用之中，已相應(yīng)作了扣除，故在此不允花稅列入管理費(fèi)用之中，已相應(yīng)作了扣除，故在此不允許單獨(dú)再扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)許單獨(dú)再扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅（即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額花稅（即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額0.5的印花稅

8、）。的印花稅）。 （五）其它扣除項(xiàng)目（五）其它扣除項(xiàng)目 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20的的扣除：扣除： 加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）的金額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=土地增值額土地增值額適用稅率適用稅率- 扣除項(xiàng)目金扣除項(xiàng)目金額額速算扣除率速算扣除率轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目扣扣 除除 項(xiàng)項(xiàng) 目目轉(zhuǎn)讓土地使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用權(quán)（1）取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款（2）按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金房地產(chǎn)

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅已列入管理與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅已列入管理費(fèi)用，不允許再單獨(dú)扣除）費(fèi)用，不允許再單獨(dú)扣除）（5）加計(jì)加計(jì)20的扣除的扣除非房地產(chǎn)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅可以扣除）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅可以扣除）轉(zhuǎn)讓舊房及轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物建筑物（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用關(guān)費(fèi)用（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金第四節(jié)第四節(jié) 的的會(huì)計(jì)處理會(huì)計(jì)處理 企業(yè)核算土地增值稅時(shí)賬戶設(shè)置： “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅” 借方：反映企業(yè)已經(jīng)交納的土地增值稅； 貸方：反映企業(yè)應(yīng)交納的土地增值稅稅額； 余額：在貸方，表示應(yīng)交而未繳的土地增值稅同時(shí)，企業(yè)