福州上半房地產(chǎn)市場報(bào)

1、2014年福州上半年房地產(chǎn)市場年報(bào)此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字2特別聲明 本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字311宏觀市場：調(diào)控松動(dòng)，依舊難抵信貸寒氣此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字4u第一季度GDP增長7.4%，創(chuàng)近年新低，亦低于全年7.5%增長目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)下行壓力倍增，直接沖擊樓市需求；u對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)低迷帶

2、來的主要影響是土地出讓收入銳減，這會(huì)減少地方政府固定資產(chǎn)投資，增加其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)l全國：多利率上浮，基準(zhǔn)利率已成最低，同時(shí)多城中小銀行停貸現(xiàn)象，另推遲放款亦十分普遍；l福州：首套房利率優(yōu)惠取消，商貸、公積金貸款收緊，同時(shí)放款時(shí)間長，貸款難度大。宏觀環(huán)境的疲軟，資金緊張，加之房貸收緊，客戶觀望情緒加重，購房需求受抑此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字5地方經(jīng)濟(jì)增長乏力，樓市成交低迷下，中央釋放積極救市信號(hào)，亦扭轉(zhuǎn)樓市下行：u3月，樓市提出調(diào)控“分類指導(dǎo)”不再一刀切u5月央行：銀行要優(yōu)先滿足首套房需求，合理確定首套房利率u6月，住建部放權(quán)，地方政府可自行決定是否取消限購目前多個(gè)二、三線城市開始放寬房地

3、產(chǎn)調(diào)控的政策，以限購放松及契稅補(bǔ)貼等為主u限購放松城市：天津、南寧、寧波、沈陽、福州、呼和浩特；u契稅補(bǔ)貼城市：蕭山、銅陵市、蕪湖；多城市政策的松動(dòng)，多為線下執(zhí)行，而呼和浩特市則成為全國首個(gè)正式發(fā)文宣布放開限購的城市u4月14日無錫市：5月1日起購買60以上住宅可落戶；u4月23日蕭山：拆遷戶，一年內(nèi)購房補(bǔ)貼2%u4月28日天津：只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房u4月28日南寧：經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍家居民可參照南寧市戶籍居民政策在南寧市購房；u5月5日銅陵市：居民買首套房，可獲財(cái)政給予房價(jià)1%契稅補(bǔ)貼；u5月6日寧波：老三區(qū)及鎮(zhèn)海、北侖分開，只要區(qū)內(nèi)沒房即可再買；u

4、5月8日鄭州：“購房貸可獲政策性擔(dān)?！睘楣e金和商業(yè)貸款提供擔(dān)保；u5月20日安徽宣城：公積金貸款額度上調(diào)至30萬元；u5月26日蕪湖：允許二套房申請(qǐng)貼息貸款、支持外地人用公積金貸款購房；u6月10日沈陽市：取消樓市限購，不分戶籍可夠多套；u6月23日成都：持居民證合理住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)居民首套和改善性住房消費(fèi)；u6月福州：一次性付款不限購，外地戶口可通過“補(bǔ)稅”方式購房u6月27日呼和浩特市：放開限購，購房將不再對(duì)房屋套數(shù)進(jìn)行查詢調(diào)控放松城市此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字6福州限購線下松動(dòng)，然信貸松緊主導(dǎo)樓市走向主因，限購松動(dòng)刺激效果有限福州限購放松6月福州限購放松，福州戶

5、籍購房者，現(xiàn)金一次性付款不受到限購限制，外地戶籍購房者也可通過“補(bǔ)稅”方式購房目前福建多地已暗中放松限購政策，包括福州、廈門等地，但均都沒有公開發(fā)文。眼下福州整體市場不景氣，下行壓力大，限購的取消對(duì)市場更多的帶來積極咨詢，但效果有待進(jìn)一步體現(xiàn)中央對(duì)首套房的扶持福州對(duì)限購的放松多地信貸持續(xù)緊張限購的松動(dòng)，加之中央加大首套房貸扶持，但限貸依舊，有實(shí)力一次性付清房款的客戶有限，而剛需群體購房一般都要依靠銀行的貸款。所以，對(duì)一次性付清全款的購房者放開限購，對(duì)市場影響不大，真正能夠迅速刺激市場的應(yīng)是限貸政策的放松此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字7 全國宏觀經(jīng)濟(jì)下行，樓市需求受抑，房貸持續(xù)緊張，利率上

6、浮，再次打擊低迷的樓市宏觀經(jīng)濟(jì)下行 房貸持續(xù)緊張 “雙向調(diào)控”啟動(dòng)，中央傳遞調(diào)控松動(dòng)信號(hào)，多地跟進(jìn)，欲扭轉(zhuǎn)樓市下行中央積極救市 多地放松限購 福州限購松動(dòng)逐步開始線下執(zhí)行，但從緊限貸影響下，對(duì)樓市影響有待體現(xiàn)福州限購放松 難解樓市低迷小結(jié)此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字82土地市場：優(yōu)質(zhì)土地稀缺，市場表現(xiàn)平淡此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字9占地（萬）151829153529768總建（萬）3691528991126271264樓面價(jià)（元/）47892951197952575844580061062011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年201

7、4上半年01000200030004000500060007000050100150200250300350400福州市土地成交量價(jià)趨勢(shì)公告幅數(shù)20841693711成交幅數(shù)19897122713成交總額（億元） 176.5144.9517.5848.0173.55157.06 161.312011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年0204060801001201401601802000510152025303540福州歷年土地供求及成交額走勢(shì)u出讓面積與總建：2014年上半年成交土地面積68.48萬，總建264.2萬，其中屬于上半年公告

8、成交土地面積僅為37.7萬，成交總建151.3萬，實(shí)際表現(xiàn)平淡，未現(xiàn)波瀾。u樓面價(jià)與成交總額：土地平均成交樓面價(jià)上漲至6106元/，與市中心土地出讓占比提高有關(guān)，總成交金額為161億元。u公告與成交幅數(shù)：供需幅數(shù)分別為11幅與13幅，環(huán)比分別下降70%與51%。受利去年底政府密集推地，土地未現(xiàn)明顯波動(dòng)，但表現(xiàn)平淡此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字103, 23%10, 77%商住（幅）商服（幅）上半年福州市區(qū)土地成交分布圖上半年各類型土地成交比例圖u成交土地分析：上半年共成交13幅，東區(qū)橫嶼組團(tuán)為近期政府重點(diǎn)發(fā)展方向，共成交4幅土地，其次為舊改地塊較多的市中心板塊，成交了4幅。而城市南拓主軸

9、的城南出讓了3幅，江濱板塊2幅。u成交土地用途：上半年商服用地成交10幅，成交土地31.47萬。且商務(wù)辦公用地占據(jù)主導(dǎo)，后期將加劇寫字樓辦公競爭，而上半年僅成交3幅商住用地，且多為綜合性用地，住宅放量有限，市區(qū)未來住宅可能更加稀缺東區(qū)成出讓熱點(diǎn)區(qū)域，商服用地成為主要成交用途，優(yōu)質(zhì)土地稀缺此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字1154647286587152964700620757410100020003000400050006000700080000500000100000015000002000000250000030000002011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上

10、半年2013下半年2014上半年福州市區(qū)商住用地成交量價(jià)走勢(shì)商住占地（）商住總建（）商住樓面價(jià)（）地塊編號(hào)土地面積（萬）建筑面積（萬）樓面價(jià)（元/）溢價(jià)率2013-41 蒼霞舊改地塊25.9592.5960700%2014-01 后營舊改地塊6.4829.8159710%2014-09 黎明永輝周邊地塊4.522.5240850%合計(jì)36.94144.925741上半年福州市區(qū)商住用地成交明細(xì)u福州商住用地2013年第四季度至今呈現(xiàn)量縮價(jià)跌的趨勢(shì)，上半年共成交3幅商住用地36.94萬，成交總建144.92萬，樓面價(jià)5741元/，占地面積環(huán)比下降27.14%，成交總建環(huán)比下降1.51%u上半年福

11、州市區(qū)共成交3幅商住地塊，且多為城市舊改地，地塊限制條件較多，競買人實(shí)力要求高，具有明顯定向性，最終均以底價(jià)成交。商服量價(jià)回落，舊改定向地塊成商住出讓主力，未現(xiàn)激烈爭奪此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字12上半年福州市區(qū)重新掛牌土地分布圖上半年福州市區(qū)重新掛牌土地分布圖地塊編號(hào)原地塊編號(hào)土地面積（）成交金（億元）溢價(jià)率競得單位原競得單位2014-022013-507383924.252%正榮集團(tuán)有限公司福建榮邦達(dá)通貿(mào)易有限公司2014-072013-5295211.740%昌吉州鑫實(shí)投資發(fā)展有限公司昌吉州鑫實(shí)投資發(fā)展有限公司2014-082013-519081529.140%華潤置地（福州）

12、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華潤置地（福州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2014-092013-53450389.20%華潤置地（福州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華潤置地（福州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 今年上半年福建出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓工作的意見最嚴(yán)土地新政，嚴(yán)禁“量身定制”現(xiàn)象，其中4幅地塊由于涉嫌違規(guī)定向勾地出讓，重新掛牌出讓，掛牌后基本由原競得單位以底價(jià)拍得，政府定向勾地出讓明則受限，實(shí)則不受影響如家常照舊，此現(xiàn)象主要受土地財(cái)政收入占比過大影響，一時(shí)難以改變。新規(guī)出臺(tái)，政府定向勾地出讓明則受限，實(shí)則不受影響此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字130%1%-30%31%-60%61%-90%上半年福州成

13、交土地溢價(jià)表現(xiàn)圖2014年第一次土拍時(shí)間供應(yīng)土地成交土地到場房企5.204475.302112014年福州土拍概況2014年第二次土拍時(shí)間供應(yīng)土地成交土地到場房企6.112226.20221土地放量有限，定向底價(jià)成交呈常態(tài)，拍賣現(xiàn)場冷清u上半年成交地塊中，除2014-02號(hào)地塊爭奪較為激烈，溢價(jià)率達(dá)52%，其余地塊均以底價(jià)成交。且今年兩次土拍現(xiàn)場冷清，到場開發(fā)商屈指可數(shù)，且多為國字號(hào)央企和實(shí)力房企，中小房企難現(xiàn)蹤影。u一方面由于淡市下，房企拿地趨于謹(jǐn)慎理智，政府亦呈觀望態(tài)勢(shì)，多推出小幅零散地塊試水，整體放量有限，且地塊限制條件較多，定向化明顯，土拍市場難現(xiàn)往日大規(guī)模火熱爭奪場景此處填寫客戶名稱

14、此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字14u本土實(shí)力房企，自去年開始紛紛加速全國化戰(zhàn)略，在福州本土缺乏優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，與市場下滑背景下，開始踏足外圍及一線城市拿地，滿足自身發(fā)展需求。u上半年以泰禾、融信、正榮、陽光城為代表的本土實(shí)力房企依然延續(xù)全國化戰(zhàn)略，尤以泰禾集團(tuán)掠地最為瘋狂，除省內(nèi)擴(kuò)張外，亦在北京及上海拿地，進(jìn)軍一線房地產(chǎn)市場。優(yōu)質(zhì)土地缺乏、全國化趨勢(shì)下，本土名企走出閩地，尋找優(yōu)質(zhì)土地此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字15 受利去年底政府密集推地，上半年土地成交量無明顯波動(dòng)，但成交土地近一半為2013年底公告土地，14年成交總建264.2萬，總金額161億元，表現(xiàn)一般。市場無明顯波動(dòng)，表現(xiàn)平淡 商服用地依

15、然占據(jù)土地出讓主角，上半年共成交12幅商服用地，而商住用地僅3幅，住宅用地日益稀缺。商服用地成成交主流，優(yōu)質(zhì)土地稀缺 受制于淡市背景及地塊限制較多，底價(jià)成交成上半年土地市場常態(tài)，且土拍現(xiàn)場氣氛呈下滑趨勢(shì)，到場開發(fā)商屈指可數(shù)，房企拿地?zé)崆榻禍?。定向拿地?zé)崆榻禍?，底價(jià)成交成常態(tài) 出于全國布局考慮，本土名企延續(xù)去年態(tài)勢(shì)，出走閩地。上半年以泰禾、融信、正榮、陽光城為代表的本土實(shí)力房企在一二線城市頻繁拿地，其中泰禾表現(xiàn)最為搶眼。全國化趨勢(shì)下，閩系房企全國拿地頻繁小結(jié)此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字163住宅市場：市場遇冷，成交腳步放緩此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字17供應(yīng)面積（萬）349.63

16、06.6209.1263.3351.4394.7269.1成交面積（萬）133.1125.4202.2329316.1288.6230.6成交均價(jià)（元/）127011166311335130571411313863148062011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年0200040006000800010000120001400016000050100150200250300350400450全市（福州+閩侯）商品房供銷價(jià)走勢(shì)u市區(qū)供銷價(jià)：2014年上半年度市區(qū)商品房供應(yīng)170.3萬平，同比去年同期235.5萬平下跌23%；成交145.5萬

17、平，同比去年201.3萬平縮減近3成，成交均價(jià)17746元/平，同比去年同期16742元平上漲6%；u閩侯供銷價(jià)： 2014年上半年度閩侯商品房供應(yīng)98.8萬平，同比去年同期115.8萬平下跌15%；成交85.1萬平，同比去年114.8萬平下跌26%，成交均價(jià)9777元/平，同比去年同期9414元平上漲4%。上半年商品房供需量雙雙下滑，持續(xù)回暖后市場迎來盤整期，前進(jìn)腳步受阻區(qū)位物業(yè)類型面積（萬）面積環(huán)比均價(jià)（元/）均價(jià)環(huán)比市區(qū)普通商品住宅103-12%166963%別墅4.91%3033444%商業(yè)10.320%30955-5%辦公10.4-34%230811%車庫16.8-13%258171

18、（個(gè)）2%合計(jì)145.5-12%177465%閩侯普通商品住宅58.9-43%92930%別墅6.8-15%177274%商業(yè)2.9-26%2005062%辦公6.372%9263-2%車庫10.2151%133085（個(gè)）-9%合計(jì)85.1-31%97770%此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字1814113010310116215813010070931581521481080200040006000800010000120001400016000180000204060801001201401601802011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2

19、014上半年福州市區(qū)商品住宅量價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬）成交均價(jià)（元/）市場成交 量跌價(jià)穩(wěn)“寒冬”來臨，以價(jià)換量促回暖量價(jià)齊升持續(xù)回暖經(jīng)濟(jì)下行等影響，腳步沉重u供銷量：上半年供應(yīng)130.4萬平，同比縮減2成，開發(fā)商放緩節(jié)奏是主因；成交量僅107.9萬平，下滑明顯，同比下跌近3成，供需大幅下降。u價(jià)格：14年市場在售多盤價(jià)格下調(diào)，實(shí)際成交價(jià)表現(xiàn)較13年下跌，然受高均價(jià)限簽放松及別墅產(chǎn)品成交占比攀升等影響，商品住宅環(huán)比表現(xiàn)小幅攀升，截止14年上半年達(dá)17312元/商品住宅供應(yīng)跌幅近兩成，成交量跌幅近三成，限簽放松主導(dǎo)價(jià)格結(jié)構(gòu)性攀升年份供應(yīng)同比供應(yīng)環(huán)比去化同比去化環(huán)比2012上半年-27%-

20、21%-6%33%2012下半年-23%-2%125%69%2013上半年57%61%64%-3%2013下半年57%-2%-2%-3%2014上半年-19%-18%-18%-27%此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字1920726772110138703145748910811166020004000600080001000012000140000204060801001201401602011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年閩侯區(qū)域商品住宅量價(jià)走勢(shì)供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬）成交均價(jià)（元/）價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶灘市場，量價(jià)穩(wěn)步增長價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶灘

21、市場，量價(jià)穩(wěn)步增長市場持續(xù)火爆，銷量攀升至111萬峰值銷量跌至兩年最低值u供應(yīng)量：受部分在售項(xiàng)目進(jìn)入尾盤，在售及待售項(xiàng)目工程進(jìn)度放緩等因素影響，上半年供應(yīng)69.9萬平，環(huán)比大幅下跌5成。u銷售量：成交65.7萬平，同比下滑4成左右，價(jià)格快速攀升，市場熱度下滑加之供應(yīng)下降是主因；u價(jià)格：價(jià)格直線突破萬元大關(guān)，14年上半年，受南嶼及大學(xué)城板塊影響，均價(jià)達(dá)10170元/。閩侯供應(yīng)跌幅5成，樓市降溫，供銷下滑4成，均價(jià)破萬年份供應(yīng)同比供應(yīng)環(huán)比去年同比去年環(huán)比2012上半年234%-7%138%65%2012下半年0%7%98%20%2013上半年65%54%46%21%2013下半年92%25%25%

22、3%2014上半年-37%-49%-39%-41%此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字20125001300013500140001450015000155001600016500050010001500200025003000350040004500201401201402201403201404201405201406全市（市區(qū)+閩侯）商品住宅月量價(jià)走勢(shì)面積（萬）均價(jià)（元/）024681012141618202013年春節(jié)2014年春節(jié)春節(jié)單盤認(rèn)購均值平均認(rèn)購套數(shù)/單項(xiàng)目月份1月2月3月4月5月6月銷售量（萬）43.3528.4333.326.5921.520.46均價(jià)（元/）159071

23、361613839141661420715496銷售環(huán)比4%-34%17%-20%-19%-5%u2014年，在售項(xiàng)目增多，經(jīng)13年全年價(jià)格的上揚(yáng)及春節(jié)返鄉(xiāng)潮未如期影響，節(jié)后市場整體表現(xiàn)逐月下滑；u在如此時(shí)節(jié)里，開發(fā)商付出更多的辛苦與等待，但收效并不理想，除3月份集中簽約，整體呈現(xiàn)銷量逐月下跌態(tài)勢(shì)。面積從43.35萬平/月跌至20.46萬平/月。14年春節(jié)返鄉(xiāng)潮未至，月成交步步放緩此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字21 市場經(jīng)歷三年消化，今年以來商品住宅下跌主導(dǎo)商品房成交腳步受阻，市場熱度下滑，進(jìn)入規(guī)律性休整期。熱度下滑 市場腳步受阻 春節(jié)返鄉(xiāng)潮未至，開發(fā)商付出更多辛苦與等待，但收效并不理想

24、，市場除3月有所反彈，春節(jié)返鄉(xiāng)潮不現(xiàn)，成交逐月下滑小結(jié)此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字224價(jià)格：降價(jià)試水收效，降價(jià)手段蔓延此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字23世茂、陽光等名企率先適應(yīng)市場降溫氣息，價(jià)格調(diào)整，春節(jié)搶收u1-2月期間，世茂、陽光、金輝率先適應(yīng)市場降溫氣息，開始推出優(yōu)惠，降價(jià)試水，搶占2014年第一波降價(jià)潮；u項(xiàng)目以世茂上游墅、陽光凡爾賽宮降價(jià)較為明顯，其他項(xiàng)目以低起價(jià)特價(jià)房等吸引客戶，降價(jià)幅度小，但推出優(yōu)惠降價(jià)項(xiàng)目均取得一定效果，降價(jià)潮由此拉開序幕板塊項(xiàng)目名稱春節(jié)認(rèn)購區(qū)域平均認(rèn)購量（不含對(duì)比項(xiàng)目）節(jié)前價(jià)格（元/）春節(jié)價(jià)格（元/）荊溪甘蔗世茂御龍灣1105092007800

25、東區(qū)陽光凡爾賽宮281119500低樓層特價(jià)，均價(jià)18200金山陽光城麗茲公館3971750017000南嶼陽光城翡麗灣33710400余房特價(jià)，8999起西區(qū)金輝淮安半島2541350013000此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字24u第一波：春節(jié)期間部分項(xiàng)目降價(jià)試水收效；u第二波：競爭產(chǎn)品同質(zhì)化，且成交下滑明顯，其他地價(jià)優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯的閩侯、金山區(qū)域加入降價(jià)試水；u第三波：市中心、東區(qū)等項(xiàng)目受銷售壓力影響，以推售部分特價(jià)房為主形式降價(jià)試水降價(jià)試水收效，先影響至閩侯、金山，后蔓延至多板塊掀起降價(jià)潮此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字25各版塊成交量以下滑為主，成交量前四板塊，價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目占比

26、均在5成以上u14上半年，成交前四分別為甘蔗荊溪、金山、南嶼板塊，旗下在售項(xiàng)目中，50%-80%在售項(xiàng)目價(jià)格均有所調(diào)整，閩侯項(xiàng)目整體成交均價(jià)有所下降；u其中西區(qū)及倉山成交量環(huán)比成倍增長，區(qū)域在售項(xiàng)目增加的同時(shí)，價(jià)格調(diào)整幅度較大，促銷效果最為明顯。板塊供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬）成交均價(jià)（元/）成交面積環(huán)比成交均價(jià)環(huán)比平均降價(jià)樓盤數(shù)占比荊溪甘蔗24258198-43%-4%50%金山12.923.615267-3%7%50%南嶼青口3121.89482-43%-2%80%江濱16.81323403-40%13%70%中心城區(qū)15.312.822538-47%12%20%馬尾4.412.51262

27、4-16%-4%特價(jià)房為主大學(xué)城14.912.1112242%13%新盤低價(jià)入市東區(qū)16.311.918199-64%3%30%西區(qū)28.211.813068162%2%50%倉山1410.411877148%-12%新盤低價(jià)入市北區(qū)11.47.116320-62%9%50%此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字26 世茂、陽光等少數(shù)名企最先嗅到市場降溫氣息，搶占第一波市場，降價(jià)潮開始傳遞。首發(fā)降價(jià) 在激烈市場競爭下，閩侯首輪全面降價(jià)，傳至金山，市區(qū)部分項(xiàng)目降價(jià)。降價(jià)順序 外圍板塊上半年成交量高居前位，各版塊通過降價(jià)搶收，搶占市場份額降價(jià)成效小結(jié)此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字275營銷：創(chuàng)

28、新營銷相逢，擦出新火花此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字28u隨著樓市萎縮，開發(fā)商轉(zhuǎn)變營銷方式，從坐地營銷，到走出去營銷，更加考驗(yàn)開發(fā)商的創(chuàng)新思維，走過2014上半程，各類“快閃”相逢街頭，為樓市擦出火花，提高項(xiàng)目的知名度及曝光率。隨著樓市遇冷，項(xiàng)目來電來訪的減少從坐銷，到走出去營銷-“快閃”提升關(guān)注度及知名度開發(fā)商為來電來訪苦費(fèi)心思，各類“快閃”營銷齊相逢此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字29在媒體投放上，采用延續(xù)性及懸念廣告手法，意在增強(qiáng)品牌形象及引起客戶獵奇心理，從而提高客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字30親子活動(dòng)明星活動(dòng)大型活動(dòng)展覽活動(dòng)世茂上游墅彩彈馬拉松融僑

29、小院動(dòng)物園正榮財(cái)富中心吳尊親臨龍江云山墅書畫展陽光城麗茲公館恐龍展項(xiàng)目舉辦特色的“彩彈馬拉松”，吸引年輕人的目光項(xiàng)目營銷中心開放，邀請(qǐng)人氣偶像吳尊親臨現(xiàn)場，為項(xiàng)目賺足人氣項(xiàng)目舉辦書畫展，文人愛好者應(yīng)邀出席，為項(xiàng)目渲染人氣項(xiàng)目舉辦“恐龍展”正值春節(jié)期間，舉家趕往體驗(yàn)全國最大恐龍化石，引發(fā)觀展熱潮項(xiàng)目把動(dòng)物園搬到營銷中心，迎合家長心理，吸引家庭來訪眾多暖場活動(dòng)，抓住不同客戶的營銷心理，增加機(jī)會(huì)客源，促進(jìn)項(xiàng)目的去化此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字31項(xiàng)目上市時(shí)間房型面積總價(jià)（萬元）贈(zèng)送面積融僑悅城201403四房89復(fù)式213復(fù)式贈(zèng)送68%香開新城201210三房85146贈(zèng)送6-8%項(xiàng)目上市時(shí)

30、間房型面積總價(jià)（萬元）贈(zèng)送面積中庚香江萬里201403四房88184贈(zèng)送達(dá)20%左右陽光凡爾賽宮201207三房98181贈(zèng)送8-12%項(xiàng)目上市時(shí)間房型面積總價(jià)（萬元）贈(zèng)送面積正榮財(cái)富中心201405三房7882贈(zèng)送達(dá)10%群升江山城201307兩房8190贈(zèng)送6%項(xiàng)目上市時(shí)間房型面積總價(jià)（萬元）贈(zèng)送面積博仕后悅府201405三房8888贈(zèng)送達(dá)6%泰禾紅悅201311三房8986贈(zèng)送9%u對(duì)于熱度下滑的樓市，如何讓客戶買單，開發(fā)商不僅在營銷上下足功夫，更在產(chǎn)品性價(jià)比上暗暗發(fā)力；在近半年上市的新盤中，市區(qū)的融僑悅城與中庚香江萬里贈(zèng)送面積高達(dá)20%以上，大大提高了產(chǎn)品附加值；而對(duì)于閩侯剛需盤正榮財(cái)

31、富中心在戶型設(shè)計(jì)上更加的緊湊，78做三房，即滿足了客戶的對(duì)空間最大化利用的需求，又很好的控制了總價(jià)。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字32 市場整體表現(xiàn)平淡，樓市來電來訪量雙雙下滑，開發(fā)山個(gè)選擇各類營銷齊上陣，應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象。樓市萎縮 各類營銷相逢 今年以來，快閃營銷、大型活動(dòng)等頻頻相逢于市場，各類營銷方式碰撞。外包裝營銷 快閃等活動(dòng)吸引人氣 開發(fā)商不僅在外包裝營銷上吸引客戶，新上市項(xiàng)目更從產(chǎn)品本身探尋核心競爭力，以內(nèi)外結(jié)合的方式，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)。內(nèi)包裝產(chǎn)品 高附加值相逢小結(jié)此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字3362014年上半年房企銷售排行此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字342014年上半年

32、開發(fā)商商品房總銷排行開發(fā)商面積（萬平） 總銷（億元）總銷占比融信（含世歐）18.336.710.80%陽光城28.535.110.30%融僑13.825.87.60%金輝10.617.55.10%萬科8.415.44.50%三盛9.314.44.20%名城1114.44.20%世茂1713.74.00%泰禾8.913.33.90%保利6.39.42.80%合計(jì)132.1195.757.30%2014年上半年開發(fā)商商品房銷量排行開發(fā)商面積（萬平） 總銷（億元）面積占比陽光城28.535.112.30%融信（含世歐）18.336.77.90%世茂1713.77.40%融僑13.825.86.00%

33、名城1114.44.80%金輝10.617.54.60%三盛9.314.44%泰禾8.913.33.80%萬科8.415.43.70%新海岸88.63.50%合計(jì)133.719558.00%u2014年上半年，融信集團(tuán)（含世歐）以總銷36.7億元，摘得福州+閩侯總銷售金額第一，總銷TOP10合計(jì)195.7億，占據(jù)樓市半壁江山；u陽光城集團(tuán)則以銷售面積28.5萬，奪得2014上半年福州+閩侯區(qū)域總銷面積冠軍，面積TOP10合計(jì)133萬平，面積占全市近6成。融信總銷36.7億奪總銷額冠軍，陽光城28.5萬位居總銷量榜首此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字352014年全市商品房銷量排行板塊項(xiàng)目名城

34、套數(shù)面積（萬平）總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）銷量占比甘蔗荊溪 世茂上游墅23641713.780627.40%甘蔗荊溪西海岸1561119.586124.80%西區(qū)板塊金輝淮安半島9161017.2166984.50%倉山板塊三江城72988.6107623.50%馬尾板塊東方名城尚郡60678.2115243.10%中心城區(qū)世歐王莊662616.3264462.70%北區(qū)板塊三盛國際公園46159164882.40%南嶼青口陽光城翡麗灣59456.3120162.30%金山板塊陽光城麗茲公館54558.5167852.20%中心城區(qū)融信瀾郡81759.4187602.20%合計(jì)925580106

35、.634.80%2014年全市商品房總銷排行板塊項(xiàng)目名城套數(shù)面積（萬平）總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）總銷占比西區(qū)板塊金輝淮安半島9161017.2 16698 5.00%中心城區(qū)世歐王莊662616.3 26446 4.80%甘蔗荊溪 世茂上游墅 23641713.780624.00%江濱板塊融僑外灘244511.7 23848 3.40%甘蔗荊溪西海岸1561119.586122.80%中心城區(qū)融信瀾郡81759.418760 2.80%北區(qū)板塊三盛國際公園4615916488 2.60%倉山板塊三江城72988.610762 2.50%金山板塊陽光城麗茲公館54558.516785 2.50%

36、東區(qū)板塊陽光凡爾賽宮57858.317930 2.40%合計(jì)887778112.1 32.90%2014年上半年商品房銷量前三甲由采取價(jià)格調(diào)整策略、以價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出重圍的世茂上游墅、西海岸、金輝淮安半島奪得此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字362014年上半年陽光城翡麗灣別墅奪得別墅市場銷售面積冠軍，產(chǎn)品以聯(lián)排為主，金輝淮安半島以總銷6億奪得上半年簽約金額冠軍2014上半年全市別墅銷售面積排行板塊項(xiàng)目名城套數(shù)面積（萬平） 總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）銷量占比南嶼青口陽光城翡麗灣671.73.21947114.20%西區(qū)板塊金輝淮安半島431.464376011.70%南嶼青口順華烏龍江大區(qū)441.

37、12.4220159.40%南嶼青口融僑觀山府320.91.5172987.30%南嶼青口泰禾紅悅610.81.3170506.70%合計(jì)2475.914.449%2014上半年全市別墅銷售金額排行板塊項(xiàng)目名城套數(shù)面積（萬平） 總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）總銷占比西區(qū)板塊金輝淮安半島431.464376022.30%南嶼青口陽光城翡麗灣671.73.21947112.00%南嶼青口順華烏龍江大區(qū)441.12.4220159.00%南嶼青口融僑觀山府320.91.5172985.50%南嶼青口泰禾紅悅610.81.3170504.90%合計(jì)2475.914.454%此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文

38、字372014年全市商業(yè)銷售面積排行板塊項(xiàng)目名稱套數(shù)面積（）總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）銷量占比中心城區(qū)君臨盛世茶亭26314716.420351 23.90%中心城區(qū) 三坊七巷文化街8912935 6.19 47878 9.80%中心城區(qū)長福世家1470131.21 17192 5.30%荊溪甘蔗世茂上游墅8267041.41 21037 5.10%西區(qū)板塊大儒世家4166442.943587 5.10%馬尾板塊 水產(chǎn)品交易中心12764010.3757074.90%馬尾板塊名城中心5451691.33 25665 3.90%中心城區(qū)世歐王莊5744353.91 88247 3.40%中心城區(qū)中

39、亭街童裝城8541800.73 17474 3.20%南嶼青口融僑旗山3339750.65 16318 3.00%合計(jì)60888926 25.09 67.60%2014年全市商業(yè)銷售金額排行板塊項(xiàng)目名稱套數(shù)面積（）總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）銷量占比中心城區(qū)君臨盛世茶亭26314716.420351 23.90%中心城區(qū) 三坊七巷文化街89129356.1947878 9.80%中心城區(qū)長福世家1470131.2117192 5.30%荊溪甘蔗世茂上游墅8267041.4121037 5.10%西區(qū)板塊大儒世家4166442.943587 5.10%馬尾板塊 水產(chǎn)品交易中心12764010.375

40、7074.90%馬尾板塊名城中心5451691.3325665 3.90%中心城區(qū)世歐王莊5744353.9188247 3.40%中心城區(qū)中亭街童裝城8541800.7317474 3.20%南嶼青口融僑旗山3339750.6516318 3.00%合計(jì)60888926 25.0967.60%全市商業(yè)TOP10項(xiàng)目銷量及總銷合計(jì)占全市7成左右，其中君臨盛世茶亭、三坊七巷歷史文化街項(xiàng)目包攬總銷冠亞軍此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字382014年全市辦公銷售面積排行板塊項(xiàng)目名稱套數(shù)面積（）總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）銷量占比荊溪甘蔗鳳翔湖濱世紀(jì)4972398828331 14.30%荊溪甘蔗西海

41、岸365160871.697039.60%中心城區(qū)世歐王莊268156863.622652 9.40%江濱板塊恒豐大廈46136523.626607 8.10%江濱板塊福州國際金融中心45125513.829989 7.50%荊溪甘蔗 世茂上游墅 305120641.210339 7.20%南嶼青口華韻大廈19410281195016.10%中心城區(qū)中盛大廈328118337111 4.80%江濱板塊升龍匯金中心3071391.926156 4.30%倉山板塊 海西百悅城6768760.811112 4.10%合計(jì)1849 126441 22.475.40%2014年全市辦公銷售金額排行板塊項(xiàng)

42、目名稱套數(shù)面積（）總價(jià)（億元）均價(jià)（元/）總銷占比江濱板塊福州國際金融中心45125513.829989 12.60%江濱板塊恒豐大廈46136523.626607 12.10%中心城區(qū)世歐王莊268156863.622652 11.90%中心城區(qū)中盛大廈328118337111 10.10%荊溪甘蔗鳳翔湖濱世紀(jì)49723988283316.70%江濱板塊升龍匯金中心3071391.9261566.20%荊溪甘蔗西海岸365160871.697035.20%荊溪甘蔗 世茂上游墅305120641.2103394.20%金山板塊陽光城麗茲公館16266261.1168263.70%南嶼青口華韻大

43、廈19410281195013.30%合計(jì)1944 126192 22.775.80%2014年上半年全市辦公銷量榜冠亞軍均由荊溪甘蔗板塊的SOHO /LOFT形式鳳翔湖濱世紀(jì)及西海岸項(xiàng)目摘得，總銷冠亞軍由CBD寫字樓項(xiàng)目摘得此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字397后市分析此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字40保持增長及財(cái)政收入雙重壓力下，地方政府救市動(dòng)作將加碼，動(dòng)作頻頻保增長財(cái)政收入救市限購放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)落戶優(yōu)惠購房契稅優(yōu)惠 保增長壓力及地方財(cái)政收入，稅收收入減少的壓力下，若樓市成交量持續(xù)下行，各地政府或?qū)⒂懈嗑仁姓呦嗬^出臺(tái)，手段以限購放松、購房契稅優(yōu)惠、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、

44、落戶優(yōu)惠政策手段為主，其中實(shí)施4年的行政手段“限購”，多地將名存實(shí)亡此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字41信貸松動(dòng)微刺激，房企加快資金回流，信貸強(qiáng)刺激可能性低兩次定向降準(zhǔn) 對(duì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)效果，下半年經(jīng)濟(jì)走向，主導(dǎo)市場或迎來全面降準(zhǔn)4月25日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。6月16日起，對(duì)“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行，以及財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司，定向下調(diào)其人民幣存款準(zhǔn)備金人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含4月已降準(zhǔn)） 兩次降準(zhǔn)釋放資金合計(jì)約3000億元，定向于三農(nóng)小微企業(yè)，釋放資金及影響范圍

45、均有限，下半年增長壓力如持續(xù)上行，為應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的硬著陸，或?qū)⒂瓉砣娼禍?zhǔn)住建部表示確保首套房房貸發(fā)放，上半年兩次定向降準(zhǔn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)效果，下半年經(jīng)濟(jì)走向情況，主導(dǎo)市場或迎來全面降準(zhǔn)放款速度加快，房企加快資金回流首套房利率或下調(diào)，有望回歸基準(zhǔn) 限貸作為重要調(diào)控手段，加之第四季度銀行可貸款額度常規(guī)性縮緊，后市信貸大規(guī)模放松，限貸取消，折扣重現(xiàn)，可能性較低。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字42下階段市區(qū)外圍版塊放量增大，價(jià)格松動(dòng)的性價(jià)比契機(jī)，分流閩侯剛需客群板塊預(yù)計(jì)推量（萬）主力單價(jià)主力產(chǎn)品類型倉山5911000-16000首置、改善南嶼529000-11000首置、首改東區(qū)51.317000

46、-20000首置、改善金山4111000-15000首置、改善馬尾26.812000-15000首置、首改西區(qū)19.511000-13000首置、首改荊溪178000-9000首置、首改市中心15.618000-21000改善、高端大學(xué)城1510000-11000首置、首改北區(qū)1113000-15000首改、再改江濱720000-23000改善、高端合計(jì)315.2- 下半年福州及閩侯合計(jì)放量315.2萬，其中倉山、南嶼、東區(qū)、金山放量位居前四甲。其中以倉山、東區(qū)、金山代表的市區(qū)版塊產(chǎn)品含首置、首改型產(chǎn)品，滿足剛需客戶要求，加之下半年價(jià)格持續(xù)松動(dòng)可能，高性價(jià)比下，剛需回歸市區(qū)。此處填寫客戶名稱此

47、處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字43下半年城南、東區(qū)多個(gè)新項(xiàng)目集中上市，城南成為下個(gè)熱點(diǎn)版塊板塊項(xiàng)目主力面積（）總建（萬）預(yù)計(jì)下半年推量（萬）預(yù)計(jì)售價(jià)（元/）預(yù)計(jì)上市時(shí)間東區(qū)板塊融信后海69-12912.45-6200002014.8泰禾金尊府70-123183-4200002014.8城南板塊首山新都匯40、80、1104.43180002014.7閩江世紀(jì)城75-21215010-12130002014.7中發(fā)印象外灘90-14046.53160002014.8陽光城大都會(huì)70-110806130002014.10泰禾瓊林臺(tái)91-125354130002014.11u融信后海、泰禾金尊府的入市將使東區(qū)板塊競爭加大，且片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)將朝高端住宅定位發(fā)展，預(yù)計(jì)下半年新盤推量在10萬方左右；u城南板塊下半年將迎來開發(fā)熱潮，多個(gè)綜合體項(xiàng)目入市，總建超過300萬方，預(yù)計(jì)下半年推量在25-28萬方左右，將提升區(qū)域認(rèn)識(shí)和熱銷熱度。此處填寫客戶名稱此處填寫項(xiàng)目標(biāo)題文字44金源大規(guī)模放量，低價(jià)/高性價(jià)比或?qū)⒁Ｖ輼鞘?，成下半年樓市方向?biāo)節(jié)點(diǎn)情況下半年推量B區(qū)28棟，總建約48萬下半年銷售目標(biāo)50億目前工程進(jìn)度全部已封頂目前銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行一期預(yù)約，存1萬最高優(yōu)惠2.5萬釋放價(jià)格1.4-1.5萬元/預(yù)約客戶三天/1000組世聯(lián)行預(yù)計(jì)實(shí)際均價(jià)1.1萬元/左右首期推售量13棟半，