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1、郴州市眾聯(lián)房地產(chǎn)策劃有限公司郴州市眾聯(lián)房地產(chǎn)策劃有限公司二零一四年一月二零一四年一月眾聯(lián)地產(chǎn)眾聯(lián)地產(chǎn)2013年郴州房地產(chǎn)市場報告年郴州房地產(chǎn)市場報告 Thinking 思路20132013年典型年典型項目分析項目分析郴州房地產(chǎn)郴州房地產(chǎn)市場分析市場分析宏觀政策宏觀政策分析分析郴州經(jīng)濟郴州經(jīng)濟環(huán)境分析環(huán)境分析20142014年市場年市場展望展望 2013年全年GDP同比增長7.7%,與2012年增速相同,但超出年度目標7.5%,宏觀經(jīng)濟增速穩(wěn)定不改; 2013年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率為48.5%,首次超過第二產(chǎn)業(yè)(46.3%),但是從三大產(chǎn)業(yè)增速方面看,第三產(chǎn)業(yè)增速僅為8.3%
2、,仍然處于下降趨勢中; 2013年112月投資增速回落0.3個百分點至19.6%,處于2013年最低水平;其中地產(chǎn)投資累計增速19.8%,較上月回升0.3%,從季度平均水平看,房地產(chǎn)投資增速仍然位于下降區(qū)間,銀行收緊房貸將對商品房銷售帶來負面影響,我們預(yù)計房地產(chǎn)投資放緩趨勢并未改變。 20142014年宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)中求進,新一屆政府進一步推進改革創(chuàng)新,年宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)中求進,新一屆政府進一步推進改革創(chuàng)新,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。宏觀經(jīng)濟增速穩(wěn)定不改,投資增速出現(xiàn)回落宏觀經(jīng)濟增速穩(wěn)定不改,投資增速出現(xiàn)回落20132013國內(nèi)房宏觀經(jīng)濟國內(nèi)房宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)健貨幣政策,
3、中長期不會寬松繼續(xù)保持穩(wěn)健貨幣政策,中長期不會寬松20132013貨幣政策貨幣政策u 2013年年末,我國廣義貨幣(M2)余額110.65萬億元,同比增長13.6%;狹義貨幣(M1)余額33.73萬億元,同比增長9.3%;流通中貨幣(M0)余額5.86萬億元,同比增長7.1%。全年凈投放現(xiàn)金3899億元。u 7月5日國務(wù)院辦公廳發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見,提出在防控融資的風(fēng)險的前提下,進一步落實信貸政策,加大對居民首套住房的支持力度,抑制投機需求;u 7月,中國人民銀行出臺中國人民銀行關(guān)于進一步推進利率市場化改革的通知,明確提出取消金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下
4、限,由金融機構(gòu)自主確定貸款利率水平,但對個人貸款利率不做調(diào)整; 穩(wěn)健的貨幣政策將減少房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求,有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序穩(wěn)健的貨幣政策將減少房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求,有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。的發(fā)展。20132013土地政策土地政策u 加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,大幅增加住宅土地供應(yīng)量:加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,大幅增加住宅土地供應(yīng)量: 2013年全國105個地價監(jiān)測城市,土地供應(yīng)總量達31.69萬公頃,較上年增加12.33%,其中,住宅用地供應(yīng)漲幅最大,較2012年增加32.71%。u 由國土部主導(dǎo),建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度:由國土部主導(dǎo),建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度:目前,全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)
5、登記率達到97%。宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作也在全面推進中。為下一步實現(xiàn)全國房屋信息聯(lián)網(wǎng)提供基礎(chǔ);u 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,規(guī)范土地出讓制度建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,規(guī)范土地出讓制度:確保農(nóng)民合法土地權(quán)益,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。u 堅決遏制堅決遏制“小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房”:要求各級國土資源部、住建部要對在建在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停,并針對違法建設(shè)的、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”進行摸底排查 2013 2013年土地政策取得了較大的進展,同時在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面加大土地供應(yīng)量,年土地政策取得了較大的進展,同時在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面加大
6、土地供應(yīng)量,特別在保障房、住宅土地方面給予充分供應(yīng),有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。特別在保障房、住宅土地方面給予充分供應(yīng),有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。20132013國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策20132013年房地產(chǎn)政策:宏觀穩(wěn)、微觀活,不同城市有保有壓年房地產(chǎn)政策:宏觀穩(wěn)、微觀活,不同城市有保有壓20132013年房地產(chǎn)宏觀政策關(guān)鍵點:年房地產(chǎn)宏觀政策關(guān)鍵點: 中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變,推進全面深化改革,促進長效機制建立健全;中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變,推進全面深化改革,促進長效機制建立健全; 地方新局面:政策由堅持房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場化、差別化;地方新局面:政策由堅持房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場化、
7、差別化; 長效機制是新一屆政府關(guān)注重點,土地、財稅制度先行改革;長效機制是新一屆政府關(guān)注重點,土地、財稅制度先行改革; 城鎮(zhèn)化:城鎮(zhèn)化:“以人為本以人為本”主旨下進一步加強戶籍、保障房、養(yǎng)老相關(guān)工作。主旨下進一步加強戶籍、保障房、養(yǎng)老相關(guān)工作。 年初國五條調(diào)控加碼,從需求端抑制房價年初國五條調(diào)控加碼,從需求端抑制房價 2月20日,國務(wù)院召開常務(wù)會議提出五條調(diào)控措施即“國五條”,并在3月1日發(fā)布國五條細則關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知,釋放繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)的信號,強調(diào)政策的連續(xù)性,穩(wěn)定市場預(yù)期。 全面進行深化改革,建立長效健全機制全面進行深化改革,建立長效健全機制 11月12日,十八屆三中全會
8、勝利閉幕。會議審議通過了中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定 ,強調(diào)進行全面深化改革,放眼于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展,為房地產(chǎn)長效機制長效機制建立建全從頂層設(shè)計上指明方向 落實改革,調(diào)控思路轉(zhuǎn)為市場供應(yīng)為主,優(yōu)化供應(yīng)落實改革,調(diào)控思路轉(zhuǎn)為市場供應(yīng)為主,優(yōu)化供應(yīng) 高層發(fā)聲積極推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè),由市場進行供需結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié),將居民的住房需求進一步差異化。12月10日,中央經(jīng)濟工作會議召開,提出房地產(chǎn)調(diào)控將從需求管理轉(zhuǎn)向供給管理,發(fā)揮市場決定性作用,強調(diào)社會民生功能。中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變,推進全面深化改革,促進長效機制建立健全;中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變,推進全面深化改革,促進長效機制建立健全;房地產(chǎn)調(diào)
9、控逐步轉(zhuǎn)向市場化、差別化;房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場化、差別化;u 上半年堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,各地均在落實上半年堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,各地均在落實“國五條國五條”細則細則 “國五條”出臺后,各省市細則紛紛出臺,包括有北京、上海、廣州等等15個省市公布了具體實施細節(jié),而包括長沙、成都、貴陽在內(nèi)的21個省市僅公布了房價調(diào)控目標。但在公布的細則中,對國五條各項調(diào)控政策的落實力度不一落實力度不一也存在差異,僅有北京上海等嚴格落實國五條相關(guān)要求。u 下半年市場促政策分化,熱點城市分化繼續(xù)收緊,部分城市出現(xiàn)放松下半年市場促政策分化,熱點城市分化繼續(xù)收緊,部分城市出現(xiàn)放松 調(diào)控政策日趨市場化,城市間政
10、策差別化明顯。對于房價快速上漲的熱點城市,堅持調(diào)控仍是主題,而對于部分房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的城市,在不突破調(diào)控底線的前提下,政策出現(xiàn)部分的放松。一線城市調(diào)控全面升級,政策不斷收縮,1010月深圳、北京出臺月深圳、北京出臺“深八條深八條”、“京八條京八條”,1111月上月上海和廣州出臺海和廣州出臺“滬七條滬七條”和和“穗五條穗五條”,一線城市調(diào)控政策全面收緊。二線城市跟進,年底密集出臺調(diào)控政策,包括杭州、南京、天津等在內(nèi)出臺一系列調(diào)控政策,主要集中在提高二套首付比例、公積金貸款、限購等政策;三四線城市靈活調(diào)整,適時松綁。由于三四線城市面對的是城市發(fā)展問題,受房地產(chǎn)市場低迷影響部分城市進行適時松綁,
11、包括蕪湖、徐州等在內(nèi),出臺部分購房優(yōu)惠政策。 政策匯總政策匯總政策主要內(nèi)容政策主要內(nèi)容2013年12月23日,農(nóng)村工作會議提出將積極扎實推進城鎮(zhèn)化,到2020年解決約1億人口在中西部的城鎮(zhèn)化2013年12月18日,公安部盡快落實戶籍制度改革,提高戶籍人口城鎮(zhèn)化水平2013年12月16日,全國發(fā)展與改革工作會議積極穩(wěn)妥推進新型城鎮(zhèn)化工作,走有中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路2013年12月13日,城鎮(zhèn)化工作會議解決城鎮(zhèn)就業(yè)人員落戶問題,全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規(guī)模2013年9月6日,國務(wù)院印發(fā)關(guān)于加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的建議要圍
12、繞推進新型城鎮(zhèn)化的重大戰(zhàn)略部署,加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),保障城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施供給,提高設(shè)施水平和服務(wù)質(zhì)量,滿足居民基本生活需求積極扎實推進新型城鎮(zhèn)化工作,進一步落實戶籍、保障房工作積極扎實推進新型城鎮(zhèn)化工作,進一步落實戶籍、保障房工作u20132013年新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策匯總分析年新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策匯總分析結(jié)論:結(jié)論: 新型城鎮(zhèn)化,有助于加速中小城市及城鎮(zhèn)化進程,可以有力促進一批有經(jīng)濟實力的新型城鎮(zhèn)化,有助于加速中小城市及城鎮(zhèn)化進程,可以有力促進一批有經(jīng)濟實力的新市民購房需求釋放,促進房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。新市民購房需求釋放,促進房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。長效機制是重點,地方政策愈加分化長
13、效機制是重點,地方政策愈加分化u 2014年,市場化手段推進房地產(chǎn)市場調(diào)控會更加靈活,而限購限貸政策等現(xiàn)有行政化手段短期內(nèi)很難退出,但不同城市政策取向繼續(xù)差別化;u 不動產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)公示等制度預(yù)計出臺,房地產(chǎn)稅改革試點的將進一步擴大,促進長效機制的建立與完善;u 除針對購房者的調(diào)控政策,加強土地供應(yīng)、增加保障房建設(shè)速度等增加房源供應(yīng)的政策,雖然對于郴州四線城市影響較小,但銀行限貸、提高貸款利率但銀行限貸、提高貸款利率、貸款申理越來越嚴格、放款速度變慢,對于開發(fā)商將有很大影響、貸款申理越來越嚴格、放款速度變慢,對于開發(fā)商將有很大影響。房地產(chǎn)政策小結(jié)房地產(chǎn)政策小結(jié)20132013年典型年典型項
14、目分析項目分析郴州房地產(chǎn)郴州房地產(chǎn)市場分析市場分析宏觀政策宏觀政策分析分析郴州經(jīng)濟郴州經(jīng)濟環(huán)境分析環(huán)境分析20142014年市場年市場展望展望 2013年全市地區(qū)生產(chǎn)總值1682億元,同比增長11%;社會消費品零售總額625億元,增長12.7%; 2013年財政總收入216.1億元、公共財政預(yù)算收入146.5億元,分別增長18.7%和22.4%; 2013年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達19000元、8400元,分別增長9%和14%,農(nóng)村居民收入增幅連續(xù)4年高于城鎮(zhèn)居民; 2013年全市固定資產(chǎn)投資達到1474.1億元,比上年增長34.2%,高于全省8.1個百分點。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資147.6億
15、元,增長26.7%;20132013郴州宏觀經(jīng)濟環(huán)境郴州宏觀經(jīng)濟環(huán)境 全市全市GDPGDP與城鄉(xiāng)居民人均收入的快速增長,有力的保障了房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮發(fā)與城鄉(xiāng)居民人均收入的快速增長,有力的保障了房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮發(fā)展,進一步推動房地產(chǎn)投資的快速增長。同時財政收入與公共預(yù)算增長,保證了全市各展,進一步推動房地產(chǎn)投資的快速增長。同時財政收入與公共預(yù)算增長,保證了全市各項市政配套到位,為改善居民生活環(huán)境,帶動城市經(jīng)濟發(fā)展起到積極作用。項市政配套到位,為改善居民生活環(huán)境,帶動城市經(jīng)濟發(fā)展起到積極作用。20132013郴州城市建設(shè)發(fā)展郴州城市建設(shè)發(fā)展1、 “大十字”城鎮(zhèn)群經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、
16、土地利用規(guī)劃和全市縣城總體規(guī)劃修編(修改)以及村鎮(zhèn)規(guī)劃編制進程加快。郴永大道全線通車,環(huán)市城區(qū)半小時城鎮(zhèn)圈形成,加快加快“大十字大十字”城城鎮(zhèn)群永興方向的融城進程,助力城東新區(qū)的發(fā)展;鎮(zhèn)群永興方向的融城進程,助力城東新區(qū)的發(fā)展;2、汽車總站搬遷,2013年4月運行了14年的老郴州汽車總站將 “告別”國慶北路區(qū)域,搬遷至位于北湖區(qū)郴江鎮(zhèn)高壁村的新郴州汽車總站過渡車站發(fā)車,對城市發(fā)展以及周邊道路壓力、周邊環(huán)境和對城市發(fā)展以及周邊道路壓力、周邊環(huán)境和居民出行創(chuàng)造了良好的條件,是適應(yīng)郴州城市發(fā)展的需要;居民出行創(chuàng)造了良好的條件,是適應(yīng)郴州城市發(fā)展的需要;3 3、郴州國際會展中心、市體育中心體育館、郴江
17、路延伸段、駱仙鋪片區(qū)城市道路及配套等城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的陸續(xù)竣工,加快郴州成為現(xiàn)代化大都市的進程; 20132013年郴州城市建設(shè)方面主要圍繞著年郴州城市建設(shè)方面主要圍繞著“大十字大十字”城鎮(zhèn)群進行,推進郴州新型城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)群進行,推進郴州新型城鎮(zhèn)化進程,重點打造郴州大道沿線區(qū)域,加快郴資桂永融城動作,郴州進程,重點打造郴州大道沿線區(qū)域,加快郴資桂永融城動作,郴州作為一座新崛起作為一座新崛起的現(xiàn)代化都市已經(jīng)初具雛形。的現(xiàn)代化都市已經(jīng)初具雛形。20132013郴州產(chǎn)業(yè)發(fā)展郴州產(chǎn)業(yè)發(fā)展1、 2013年5月郴州 (北京)與央企對接合作座談會暨項目簽約儀式在北京舉行,與央企簽約項目15個,總投資金額469
18、億元。郴州將作為央企戰(zhàn)略布局的重要基地和新一輪發(fā)展騰飛的重要平臺,郴州將作為央企戰(zhàn)略布局的重要基地和新一輪發(fā)展騰飛的重要平臺,將進一步有力推動郴州經(jīng)濟的飛速發(fā)展。將進一步有力推動郴州經(jīng)濟的飛速發(fā)展。2、2013年郴州成功承辦首屆湘南承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移投資貿(mào)易洽談會,省政府明確將以郴州為中心把湘南打造成湖南會展業(yè)次中心區(qū)域。3、2013年華潤集團與郴州簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,未來5年,華潤集團將在郴州投資100億元以上。主要合作內(nèi)容有深化管道燃氣板塊、深化電力板塊、加大醫(yī)藥板塊、推動房產(chǎn)置業(yè)和消費品業(yè)主要合作內(nèi)容有深化管道燃氣板塊、深化電力板塊、加大醫(yī)藥板塊、推動房產(chǎn)置業(yè)和消費品業(yè)務(wù)板塊,積極引入集團
19、優(yōu)質(zhì)資源包括房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)等業(yè)務(wù)單元,實現(xiàn)強強聯(lián)務(wù)板塊,積極引入集團優(yōu)質(zhì)資源包括房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)等業(yè)務(wù)單元,實現(xiàn)強強聯(lián)合、戰(zhàn)略共贏,對郴州城市發(fā)展具有重大意義。合、戰(zhàn)略共贏,對郴州城市發(fā)展具有重大意義。4 4、以萬華汽車城為代表的汽車產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)席卷而來,作為、以萬華汽車城為代表的汽車產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)席卷而來,作為湖南省和郴州市 “十二五”規(guī)劃重點項目,占地840畝,建筑面積75萬平方米,預(yù)計總投資25億元,將打造成集品牌整車展銷、商用車展銷、二手車交易、汽配精品市場、生活及商業(yè)配套為一體的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2013年進入實質(zhì)性的工程階段,將推動武廣新區(qū)的進一步發(fā)展;
20、 20132013年郴州積極進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移接洽,打造郴州特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),優(yōu)化城市經(jīng)濟發(fā)年郴州積極進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移接洽,打造郴州特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),優(yōu)化城市經(jīng)濟發(fā)展模式,助力城市建設(shè)發(fā)展。展模式,助力城市建設(shè)發(fā)展。 1、2013年郴州GDP持續(xù)保持高速增長,同比增長11.1%,增速高于全省1個百分點,居全省第2位,穩(wěn)居全省第一方陣; 2、郴州的持續(xù)發(fā)展, 勢必會不斷的給帶來新的機遇和商機,未來市場的需求將會不斷增大,對于市場的潛力將會持續(xù)凸顯。 3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化,郴州作為湖南承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首要區(qū)域,把握住這一歷史性的機遇,打造湖南最開放的城市,成為湘粵贛省際中心城市; 4、城市建設(shè)進程的加快,打造郴
21、州“大十字”城鎮(zhèn)群,加快郴資桂永融城運動,提高城市城鎮(zhèn)化率,進一步推動城市整體發(fā)展。 20132013是郴州快速發(fā)展的一年,多年飛速增長的是郴州快速發(fā)展的一年,多年飛速增長的GDPGDP有力支撐了郴州城市化的進程,有力支撐了郴州城市化的進程,促進了郴州房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。促進了郴州房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。20132013郴州宏觀經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)郴州宏觀經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)20132013年典型年典型項目分析項目分析郴州房地產(chǎn)郴州房地產(chǎn)市場分析市場分析宏觀政策宏觀政策分析分析郴州經(jīng)濟郴州經(jīng)濟環(huán)境分析環(huán)境分析20142014年市場年市場展望展望 2013年郴州房地產(chǎn)市場是激蕩的一年,同樣也是品牌林立,大盤營銷
22、時代。一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘郴州樓市,保利、金科等品牌開發(fā)商的進駐,加劇了郴州房地產(chǎn)市場的競爭。 2013 2013年郴州樓市整體表現(xiàn)不錯,成交量大幅增長,成交金額節(jié)節(jié)攀升,成交價刷新年郴州樓市整體表現(xiàn)不錯,成交量大幅增長,成交金額節(jié)節(jié)攀升,成交價刷新郴州房價的新紀錄,成為郴州房地產(chǎn)市場一個新的高峰。從郴州房價的新紀錄,成為郴州房地產(chǎn)市場一個新的高峰。從20132013年年1 1月匯龍萬寶國際的月匯龍萬寶國際的開盤熱銷,揭開了開盤熱銷,揭開了20132013年郴州樓市繁華大幕,一掃年郴州樓市繁華大幕,一掃20122012年年底市場冷清跡象,年年底市場冷清跡象,4 4月天一月天一華府刷新郴州樓市
23、最高價,單價突破華府刷新郴州樓市最高價,單價突破70007000,后續(xù)項目紛紛跟進,市場漲聲一片;,后續(xù)項目紛紛跟進,市場漲聲一片;7 7月保月保利地產(chǎn)隆重登場,利地產(chǎn)隆重登場,9 9月開盤成交均價達到月開盤成交均價達到75007500,最高價,最高價80008000以上,進一步奠立市場價格以上,進一步奠立市場價格基礎(chǔ);基礎(chǔ);1212月郴州樓市有史以來最大規(guī)模房展會,完美收官。月郴州樓市有史以來最大規(guī)模房展會,完美收官。20132013年的郴州樓市量價齊升,年的郴州樓市量價齊升,房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。20132013郴州房地產(chǎn)市場郴州房地產(chǎn)市場20132013年郴州市場年郴州
24、市場1313年,郴州市房地產(chǎn)市場競爭加劇升級,正式進入營銷戰(zhàn)國時代。年,郴州市房地產(chǎn)市場競爭加劇升級,正式進入營銷戰(zhàn)國時代。具體表現(xiàn)為:具體表現(xiàn)為:1 1、房地產(chǎn)營銷升級為綜合實力品牌之爭;、房地產(chǎn)營銷升級為綜合實力品牌之爭;2 2、項目營銷全面升級為資源競爭,已經(jīng)滲透到項目營銷中所涉及的各個層面(廣告資源、項目營銷全面升級為資源競爭,已經(jīng)滲透到項目營銷中所涉及的各個層面(廣告資源、活動資源、渠道資源);活動資源、渠道資源);3 3、客戶競爭進入白熱化,在客戶資源的爭奪上回歸到最原始的肉搏戰(zhàn),誰能最先接觸到、客戶競爭進入白熱化,在客戶資源的爭奪上回歸到最原始的肉搏戰(zhàn),誰能最先接觸到客戶,誰將在
25、競爭中取得優(yōu)勢;客戶,誰將在競爭中取得優(yōu)勢;4 4、活動營銷成為常態(tài),城市級、明星類的活動營銷開始展露,案場暖場性質(zhì)的活動營銷、活動營銷成為常態(tài),城市級、明星類的活動營銷開始展露,案場暖場性質(zhì)的活動營銷成為日常工作;成為日常工作; 目前全市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有352家,其中二級資質(zhì)5家,三級資質(zhì)179家,四級資質(zhì)21家,暫定資質(zhì)146家。其中北湖區(qū)177家,蘇仙區(qū)58家,資興市18家,桂陽縣15家,宜章12家,永興15家,臨武6家,嘉禾10家,桂東2家,汝城14家,安仁24家。投資商分類(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成情況),郴州本土企業(yè)277家,外商投資企業(yè)74家。外商投資企業(yè)構(gòu)成情況,其中珠海25家,外
26、資5家,福建11家,長沙15家。通過招商引資,保利集團、友阿集團、步步高集團、碧桂園、大漢集團等全國知名房地產(chǎn)商相繼進駐郴州。郴州房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,項目良莠不齊郴州房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多,項目良莠不齊20132013郴州房地產(chǎn)市場整體情況郴州房地產(chǎn)市場整體情況20132013郴州房地產(chǎn)市場整體情況郴州房地產(chǎn)市場整體情況 2013年郴州房產(chǎn)局批準市城區(qū)預(yù)售套數(shù)為24913套,批準預(yù)售面積為275.4萬,批準預(yù)售項目為64個(包含部分團購房、集資房); 2013 2013年郴州全市商品房銷售面積為年郴州全市商品房銷售面積為324.8324.8萬(包含下面縣市),同比增長萬(包含下面縣市),同比增長2
27、0%20%,其,其中市城區(qū)銷售面積預(yù)計約為中市城區(qū)銷售面積預(yù)計約為190190萬左右,約合銷售套數(shù)萬左右,約合銷售套數(shù)2 2萬套(包含團購房、集資房項萬套(包含團購房、集資房項目)。目)。 截止到截止到20132013年年1212月月3131日,郴州市城區(qū)在售項目為日,郴州市城區(qū)在售項目為7676個,其中個,其中2525個項目為個項目為20132013年新年新開盤項目,包括像保利、五礦青園、金科鉆石山、中源國際城等項目。截止到目前為止,開盤項目,包括像保利、五礦青園、金科鉆石山、中源國際城等項目。截止到目前為止,全市商品房存量面積預(yù)計約在全市商品房存量面積預(yù)計約在120120萬左右,市場供應(yīng)量
28、巨大。萬左右,市場供應(yīng)量巨大。 2013 2013年在售商品房實際成交均價約為年在售商品房實際成交均價約為43004300元元/ /,同比,同比20122012年增長年增長10%10%,市場整體,市場整體成交價漲幅較快,階梯型價格在成交價漲幅較快,階梯型價格在20132013年成型,高端項目與低端項目單價相差年成型,高端項目與低端項目單價相差40004000元以上;元以上;20132013郴州土地市場郴州土地市場 2013年郴州土地表現(xiàn)相對比較平穩(wěn),全年共掛牌土地 宗,掛牌面積多,等等20132013年年111111月土地掛牌、成交市場月土地掛牌、成交市場總結(jié): 1、2013年111月土地成交
29、總面積共計95.48萬,總計金額15.4億元,成交單價107.6萬元/畝。 2、掛牌與成交之間的比例為2:1。整體市場對土地的需求是供大于求,特別是在上半年,整體市場的成交量都很低。在第三季度是掛牌和成交的高峰期。預(yù)期在未來的一年將會有大體量的樓盤集中面世。 3、在成交地塊中,土地集中在城西和城東兩個板塊,無疑在未來這將會是城市重點發(fā)展方向。數(shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局20132013年年111111月商、住土地市場月商、住土地市場總結(jié): 1、2013年111月,共成交商業(yè)用地40.98萬;住宅用地63.12萬;商、住用地比例為13:20。住宅仍是市場最大的需求體。 2、根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,9月
30、份是全年土地成交最高的一個月,且以住宅用地為主,預(yù)計在明年下半年將會有大批量的住宅面世。數(shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局20132013年各月土地掛牌、成交市場年各月土地掛牌、成交市場總結(jié): 1、2013年全年土地成交總面積共計108.48萬,總計金額18.5億元,成交單價113.7萬元/畝; 2、掛牌與成交之間的比例為2:1。整體市場對土地的需求是供大于求,特別是在上半年,整體市場的成交量都很低。在第三季度是掛牌和成交的高峰期。預(yù)期在未來的一年將會有大體量的樓盤集中面世; 3、在成交地塊中,土地集中在城西和城東兩個板塊,無疑在未來這將會是城市重點發(fā)展方向。數(shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局20
31、13年各月商品房銷售面積年各月商品房銷售面積總結(jié): 1、2013年全年共計銷售商品房面積為324.8萬(含縣市); 2、根據(jù)數(shù)據(jù)反映,每年成交高峰期分別在過年前后、暑假期間、傳統(tǒng)的“金九銀十”和房交會所在月份,四個階段。其他月份都顯得很平均,市場沒有很大的浮動,相對于三個高峰期而言,其他月份就成為了傳統(tǒng)的淡季; 3、最為年末的11月,因為12月的房交會,所以大部分購房者在11月都處于觀望期,所以造成了11月成為全年度成交最低的月份,這也顯示出在傳統(tǒng)的房交會的前一個月,市場會迅速的進入一個淡季,所以的購房者都會冷靜下來,期待房交會期間的各項政策。數(shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局郴州在售項目整體價
32、格情況 2013年郴州市場,商品房成交價格出現(xiàn)明顯上漲,截止到12月,市場在售項目超過70個,市場報價超過4500以上的項目有近30個:7000元以上項目:本案、天一華府(公寓)、龍澤福城國際(精裝公寓)6000以上項目:美美世界、龍澤福城國際(毛坯公寓)5000以上:恒大華府、蘇仙傳奇、龍泉名邸、君臨天下、匯龍萬寶國際、華寧春城、萬花沖壹號、北湖壹號、國明皇御苑4500以上:碧桂園、蘇仙御景灣、新貴華城、華寧瑞城、湖光山色、神憩乾瓏、第一國際、御景華庭、中地翡翠灣、億楓翠城、林語軒、江山麗城、玫瑰園、山水緣、龍鳳嘉園、鴻翔尚城、懿德園、學(xué)府世家郴州房地產(chǎn)市場分析郴州房地產(chǎn)市場分析201320
33、13年年111111月郴州房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析:月郴州房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析: 郴州市房地產(chǎn)投資:全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資123.6億元,同比增長25.3%; 111月,商品房施工面積1620.4萬平方米,同比增長48.4%。全市新開工面積656.6萬平方米,同比增長63.5%。 111月,全市商品房銷售面積291.2萬平方米,同比增長37.7%; 111月,全市商品房銷售金額103.1億元,同比增長60%。 結(jié)論:結(jié)論: 20132013年前三季度郴州市場房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長,表明開發(fā)商對于郴州房地產(chǎn)市年前三季度郴州市場房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長,表明開發(fā)商對于郴州房地產(chǎn)市場保持較高的投資熱情,
34、商品房新開工面積與施工面積有大幅增長,并且場保持較高的投資熱情,商品房新開工面積與施工面積有大幅增長,并且20132013年前年前三個季度的商品房銷售已經(jīng)基本達到三個季度的商品房銷售已經(jīng)基本達到20122012年全年水平,房地產(chǎn)市場供銷兩旺。年全年水平,房地產(chǎn)市場供銷兩旺。郴州房地產(chǎn)市場分析郴州房地產(chǎn)市場分析蘇仙嶺板塊北湖公園板塊駱仙板塊(精裝產(chǎn)品)五嶺板塊龍泉龍形板塊東城新區(qū)板塊下湄橋板塊武廣新區(qū)梨樹山板塊愛蓮湖板塊2013郴州市場各版塊情況分析愛蓮湖板塊 愛蓮湖片區(qū)是城東新區(qū)的重要組成部分,也是郴州房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域之一,2013年片區(qū)內(nèi)在售項目為8個,2013年總供貨量為1900套左右
35、, 總面積為20萬,2013年總?cè)セs為1100套左右,去化面積約為12.5萬,其中最主要的去化項目為神憩乾瓏與華爾星城,作為2013年整個片區(qū)銷售情況最好的項目。20142014年預(yù)測:年預(yù)測: 目前市場存量目前市場存量8 8萬左右,萬左右,20142014年預(yù)計將有年預(yù)計將有3 3個新項目入市分別個新項目入市分別為東嶺逸景、星湖灣、御景豪庭。為東嶺逸景、星湖灣、御景豪庭。周邊在售項目將在周邊在售項目將在20142014年達到年達到1111個。個。同時同時20142014年神憩乾瓏二期、華爾星年神憩乾瓏二期、華爾星城二期、君臨天下三期都將會有大城二期、君臨天下三期都將會有大批量貨量推出,預(yù)計
36、全年片區(qū)供應(yīng)批量貨量推出,預(yù)計全年片區(qū)供應(yīng)量將達到量將達到4040萬平米以上,將是片區(qū)萬平米以上,將是片區(qū)競爭最為激烈的一年。競爭最為激烈的一年。城東新區(qū)白水片區(qū) 城東新區(qū)白水片區(qū),依靠蘇仙區(qū)政府的整體搬遷而帶動的新興片區(qū),整個片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展在2013年取得了重大的進展,郴州國際會展中心竣工、郴州最高端酒店溫德姆豪庭的開業(yè)、郴永大道的全線通車 ,都為整個片區(qū)帶來大量的利好消息。同時在2013年整個片區(qū)也是房地產(chǎn)開發(fā)最具規(guī)模的一年,整個2013年片區(qū)內(nèi)以碧桂園、中源國際城為代表的項目,成為市場上半年的熱點區(qū)域。20142014年預(yù)測:年預(yù)測: 目前在售項目目前在售項目3 3個,個,2014201
37、4年預(yù)計將年預(yù)計將有有2 2個新項目入市分別為鳳凰新城、大個新項目入市分別為鳳凰新城、大學(xué)里,周邊在售學(xué)里,周邊在售 項目將達到項目將達到5 5個以上,個以上,同時供應(yīng)量同時供應(yīng)量3030萬以上。萬以上。武廣新區(qū)板塊 2013年武廣新區(qū)是密集發(fā)力的一年的,以華盛世紀新城二期的入市熱銷為契機,帶動后續(xù)乾通時代廣場、香麓山等項目的跟進,整個片區(qū)2013年銷售情況較好,成為整個市場的熱點區(qū)域之一。同時萬華汽車城動工建設(shè),標志著郴州另一種商業(yè)地產(chǎn)模式的形成汽車地產(chǎn)的來臨。 2013年片區(qū)內(nèi)目前在售項目年片區(qū)內(nèi)目前在售項目為為8個項目,新增項目較多,如乾個項目,新增項目較多,如乾通時代廣場、香麓山、紫陽
38、京鼎、通時代廣場、香麓山、紫陽京鼎、雅晟乾城等項目,供應(yīng)量約為雅晟乾城等項目,供應(yīng)量約為50萬平米,萬平米,2013年整體去化年整體去化25萬萬左右;左右;2014年預(yù)計將有熠通公館年預(yù)計將有熠通公館等項目入市;片區(qū)在售項目將達等項目入市;片區(qū)在售項目將達到到10個以上,供應(yīng)量將保持在個以上,供應(yīng)量將保持在50萬平米以上。萬平米以上。五嶺板塊 在目前的片區(qū)劃分中,五嶺板塊的片區(qū)范圍相對比較廣泛,通常我們將其定義為:以五嶺廣場為中心,向南延伸至天龍站,向東至梨樹山隧道范圍內(nèi);是目前郴州三大熱點開發(fā)片區(qū)之一(城東、武廣) 2013年五嶺板塊,表現(xiàn)非常搶眼,有以匯龍萬寶國際為代表的,拉開了2013年
39、熱銷大幕,有以天一華府為標桿的,開啟了郴州樓市新一輪的漲價潮,整個2013年,五嶺板塊占據(jù)了郴州樓市非常重要地位。目前板塊內(nèi)在售項目為18個,有天一華府、龍澤福城國際、龍鳳嘉園、匯龍萬寶國際、龍鳳嘉園、中地翡翠灣、鴻翔尚城、樂仙小鎮(zhèn)、人和好景、懿德園、經(jīng)典世家等,預(yù)計2014年將新增大華天都、竹園新城等5個項目,片區(qū)內(nèi)在售項目將達到23個左右,總供應(yīng)量將超過80萬,是2014年重點供應(yīng)區(qū)域;新增項目較多,同時之前存量項新增項目較多,同時之前存量項目也較多,大部分項目均處于強目也較多,大部分項目均處于強銷期。并且因板塊的特性,片區(qū)銷期。并且因板塊的特性,片區(qū)內(nèi)項目間的相互沖擊較大,并且內(nèi)項目間的
40、相互沖擊較大,并且因與五嶺廣場的這一核心資源的因與五嶺廣場的這一核心資源的距離因素,不同項目之間的價格距離因素,不同項目之間的價格差非常大,片區(qū)內(nèi)項目的階梯性差非常大,片區(qū)內(nèi)項目的階梯性非常非常 明顯,是郴州單一片區(qū)內(nèi)價明顯,是郴州單一片區(qū)內(nèi)價格差最明顯的板塊。格差最明顯的板塊。駱仙版塊 駱仙片區(qū)也是傳統(tǒng)意義上的城西板塊,是郴州西擴重點發(fā)展區(qū)域,位于市中心的西南郊,東臨107國道,西傍同心河,與駱仙路相連接,與五嶺廣場相對應(yīng) ; 2013年是駱仙板塊開始房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)啟動的一年,依靠汽車總站的搬遷,各條公交線路的開通,實現(xiàn)了片區(qū)與城區(qū)的對接。2013年片區(qū)內(nèi)在售項目依然以恒大華府、億楓翠城為
41、主,但是施工建設(shè)的項目開始增多,預(yù)計2014年將會集中面世,比如湘域中央花園、樂雅山居、君臨名都均在前期建設(shè)中,將在2014年集中上市,片區(qū)2014年總供應(yīng)量將達到30萬左右。前兩年主要依靠恒大華府、億前兩年主要依靠恒大華府、億楓翠城帶動片區(qū)的發(fā)展,目前楓翠城帶動片區(qū)的發(fā)展,目前公共交通相繼完善,片區(qū)項目公共交通相繼完善,片區(qū)項目將聯(lián)合發(fā)力,具有成為下一個將聯(lián)合發(fā)力,具有成為下一個熱點片區(qū)的潛力。熱點片區(qū)的潛力。2013年板塊處于醞釀期,根據(jù)目年板塊處于醞釀期,根據(jù)目前監(jiān)測情況看,各項目均已進入前監(jiān)測情況看,各項目均已進入實質(zhì)性的工程階段,預(yù)計實質(zhì)性的工程階段,預(yù)計2014年年將集中上市,屆時
42、片區(qū)內(nèi)在售項將集中上市,屆時片區(qū)內(nèi)在售項目將達到目將達到7個以上,總供應(yīng)量超個以上,總供應(yīng)量超過過30萬平。萬平。梨樹山板塊 2013年,隨著九子塘大道的通車,整個片區(qū)內(nèi)的市政交通線路初步完善,同時規(guī)劃中的各大項目也紛紛完成前期工作,進入實質(zhì)性的工程階段。從目前監(jiān)測的動態(tài)看,片區(qū)內(nèi)已經(jīng)有5個項目在啟動,其中御泉城市花園、立升領(lǐng)域項目工程進度已具備發(fā)售條件,兩個超50萬方項目恒隆國際、中寧公元也啟動了營銷工作,居然之家進入前期土方工作,經(jīng)過2013年一年的醞釀,借助片區(qū)內(nèi)交通線路的完善,2014年片區(qū)將迎來全面供應(yīng)的一年,預(yù)計2014年片區(qū)在售項目將達到4個,總供應(yīng)量約為20萬左右 2014年將
43、是本版塊在市場年將是本版塊在市場正式發(fā)聲的一年,片區(qū)內(nèi)各大正式發(fā)聲的一年,片區(qū)內(nèi)各大項目均面臨同樣的問題項目均面臨同樣的問題需需要提高本片區(qū)在郴州市場的知要提高本片區(qū)在郴州市場的知名度與客戶認知度。名度與客戶認知度。 本區(qū)域在本區(qū)域在2014年對于市場的擾動主要年對于市場的擾動主要在于其價格,考慮到作為新面世的區(qū)域以在于其價格,考慮到作為新面世的區(qū)域以及新推出的項目,及新推出的項目,2014年本區(qū)域所推售項年本區(qū)域所推售項目首開價格預(yù)計不會太高,將低于目前市目首開價格預(yù)計不會太高,將低于目前市場價格,預(yù)計在場價格,預(yù)計在4000以下??紤]到片區(qū)距以下??紤]到片區(qū)距離城區(qū)實際距離并不是很遠,預(yù)計
44、本區(qū)域離城區(qū)實際距離并不是很遠,預(yù)計本區(qū)域項目將會給其周邊板塊項目乃至整個市場項目將會給其周邊板塊項目乃至整個市場帶來一次價格上的競爭壓力。帶來一次價格上的競爭壓力。下湄橋板塊 郴州“北提”改造的重點區(qū)域,也是郴州之前的老城區(qū),2013年整個板塊的表現(xiàn)平平,雖然以紫宸瀾山為代表,在2013年取得相當(dāng)不錯的業(yè)績,總共預(yù)售套數(shù)為總共預(yù)售套數(shù)為12991299套,預(yù)計套,預(yù)計銷售套數(shù)在銷售套數(shù)在650650套左右,銷售金額接近套左右,銷售金額接近3 3億億,排名在郴州樓市單個項目中可以躋身前五,但是依然改變不了整個大片區(qū)在樓市中的弱勢地位。2013年片區(qū)內(nèi)在售項目為10個,除紫宸瀾山外,其余項目銷售
45、情況均一般,并且供應(yīng)量較小,無法形成合力,炒熱片區(qū)。 從目前監(jiān)控上看,2014年片區(qū)內(nèi)將不會有太大改善,新增項目金源新都匯、福城桃源等項目預(yù)計會入市,屆時片區(qū)內(nèi)在售項目預(yù)計在15個左右,供應(yīng)量在30萬方左右但是從各項目在2013年的營銷模式以及營銷手法上看,2014年本片區(qū)項目對于市場影響力有限。代表項目:紫宸瀾山、福城立欣洲代表項目:紫宸瀾山、福城立欣洲 片區(qū)內(nèi)項目較多,但是片區(qū)內(nèi)項目較多,但是缺少在售的大盤,基本上以中缺少在售的大盤,基本上以中小盤為主,同時本區(qū)域缺少能小盤為主,同時本區(qū)域缺少能夠在市場上具有強大號召力的夠在市場上具有強大號召力的樓盤,因此在板塊的競爭中,樓盤,因此在板塊的
46、競爭中,處于一定的弱勢地位,給予市處于一定的弱勢地位,給予市場印象為片區(qū)內(nèi)整體項目檔次場印象為片區(qū)內(nèi)整體項目檔次較低,并且這種情況預(yù)計在較低,并且這種情況預(yù)計在2014年也不會有改善。年也不會有改善。北湖板塊 郴州市中心城區(qū),商業(yè)中心,各類生活配套設(shè)施齊全,集中了目前郴州最主要的幾大城市商業(yè)綜合體。2013年,整個片區(qū)的表現(xiàn)可以分為上下兩個半場,表現(xiàn)差別比較大,上半年以年初步步高新天地的商鋪內(nèi)部認購,形成了市場搶購商鋪的狂潮,步步高新天地在元月份預(yù)計銷售商鋪超過3個億以上,部分商鋪單價達到1516萬,成為名符其實的鋪王;5月美美世界開盤熱銷,奠立區(qū)域項目住宅價格標桿,隨后北湖壹號、御景華庭的持
47、續(xù),整個上半年北湖板塊整體表現(xiàn)較好;進入下半年后各大項目均進入滯銷狀態(tài),同時友阿國際廣場的收籌動作遇冷,整個板塊各項目表現(xiàn)一般。2013年三大商業(yè)綜合體之間的競爭還相對比較柔和,經(jīng)過一年的醞釀,預(yù)計到2014年將進入實質(zhì)性的短兵相接狀態(tài)。區(qū)域在建、在售樓盤:美美世界、步步高新天地、友阿國際廣場、北湖壹號、御景華庭、萬花沖壹號、祥云國際、宏興花園等2014年板塊內(nèi),住宅供應(yīng)量約年板塊內(nèi),住宅供應(yīng)量約為為25萬左右,商業(yè)供應(yīng)量將萬左右,商業(yè)供應(yīng)量將近近30萬平米左右,商業(yè)競爭巨萬平米左右,商業(yè)競爭巨大。大。2013年區(qū)域在售項目為年區(qū)域在售項目為7個,預(yù)計個,預(yù)計2014年新增項目為友阿國際廣場、
48、同時美美年新增項目為友阿國際廣場、同時美美世界、步步高新天地進入實質(zhì)性的強銷世界、步步高新天地進入實質(zhì)性的強銷期。期。2014年北湖板塊的競爭主力不在住年北湖板塊的競爭主力不在住宅,而在于商業(yè),得商業(yè)者得天下。宅,而在于商業(yè),得商業(yè)者得天下。龍泉龍形板塊 本版塊范圍面積比較廣泛,涵蓋了目前郴州部分新興泛中心城區(qū),以南塔公園為核心,在石榴灣大橋、香雪橋、梨樹山隧道、羅家井范圍內(nèi); 2013年片區(qū)內(nèi)在售項目為12個,主要有江山麗城、山水緣、華寧春城、華寧瑞城、君悅瀾山、玫瑰園、錦繡東城、水榭華庭、國明皇御苑、新貴華城三期等,片區(qū)內(nèi)2013年總供應(yīng)量為3000套,總面積約為32萬平米,2013年去化
49、約為15萬,片區(qū)除新增項目華寧瑞城、錦繡東城銷售情況較好,年去化達到60%;其余項目銷售情況均一般。競爭格局預(yù)測:競爭格局預(yù)測:目前區(qū)域內(nèi)存量較大,目前區(qū)域內(nèi)存量較大,2014年年新增項目較少,但華寧春城三新增項目較少,但華寧春城三期與新貴華城三期還將有大批期與新貴華城三期還將有大批貨量推出,區(qū)域去化壓力較大。貨量推出,區(qū)域去化壓力較大。區(qū)域范圍比較廣泛,項目基本處區(qū)域范圍比較廣泛,項目基本處于泛中心區(qū)域,客戶在地段上的于泛中心區(qū)域,客戶在地段上的接受度較好,但是考慮價格接受度較好,但是考慮價格蘇仙版塊 郴州市中心片區(qū),在不考慮價格因素的情況下,是大多數(shù)郴州人首選的購房區(qū)域,居住氛圍較為成熟、
50、商業(yè)氣息相對較為濃郁;2013年區(qū)域在售項目為5個,單個項目體量較小,供應(yīng)量相對較少,2013年區(qū)域總供應(yīng)量約為1500套,總供應(yīng)面積為17萬左右,是目前市內(nèi)供應(yīng)量最少的板塊。但在2013年,蘇仙板塊在保利地產(chǎn)的帶動下成為了市場的關(guān)注點,同時保利地產(chǎn)憑借其特殊的地段,強大的品牌號召力,成為2013年市場當(dāng)之無愧的王者,并且奠立郴州的價格標桿。在建、在售樓盤:蘇仙林語、蘇仙傳奇、蘇仙御景灣、林語軒等 目前市場存量相對較少,目前市場存量相對較少,主要大型項目為保利地產(chǎn),主要大型項目為保利地產(chǎn),2014年總供應(yīng)量預(yù)計將略高于,年總供應(yīng)量預(yù)計將略高于,總供應(yīng)面積在總供應(yīng)面積在20萬左右。萬左右。 隨著
51、郴州舊城改造的隨著郴州舊城改造的加快,根據(jù)我司監(jiān)控預(yù)計加快,根據(jù)我司監(jiān)控預(yù)計2年后將有大批貨量推出,年后將有大批貨量推出,項目會集中涌現(xiàn)。項目會集中涌現(xiàn)。郴州市場小結(jié)郴州市場小結(jié) 2013年郴州整體市場表現(xiàn)比較突出,呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢,但是從板塊上來說,部分板塊2013年相對比較活躍比如以碧桂園為代表的城東新區(qū)白水組團,以華盛世紀新城、乾通時代廣場的武廣新區(qū),以保利為代表的蘇仙嶺板塊,以及以匯龍萬寶國際城為代表的五嶺板塊,整個2013年熱鬧非凡,銷售情況較好;而部分之前的熱點板塊在2013年卻相比之下表現(xiàn)一般,像以君臨天下、神憩乾瓏為代表的愛蓮湖板塊,以及下湄橋板塊與尚在醞釀中的梨樹山板塊等等,
52、而以北湖壹號為代表的北湖板塊、2013年三大商業(yè)項目開始全面啟動營銷動作,預(yù)計2014年將進入白熱化競爭態(tài)勢。各區(qū)域在2013年的營銷力度不一,導(dǎo)致全年業(yè)績相差也較大。四、四、20132013年典型項目分析年典型項目分析2013市場部分典型項目銷售情況項目項目預(yù)售套數(shù)預(yù)售套數(shù)銷售套數(shù)(預(yù)計)銷售套數(shù)(預(yù)計)銷售金額銷售金額銷售均價銷售均價保利蘇仙林語高層378套,別墅60套別墅56套,高層約220套4.2億高層7300元,別墅1.31.4萬碧桂園別墅112套;高層1710余套別墅約50套;高層約800套約6億別墅0.8萬1.1萬;高層43004500恒大華府約730套高層約500套;車位600
53、個約3.8億4900元/中源國際城774套約600套約2.5億38003900元/紫宸瀾山1299約600套約2.8億4200元/匯龍萬寶國際880約700套約3.8億4600元/華寧瑞城770套約400套1.8億45004600元/美美世界住宅228套,公寓253套銷售住宅預(yù)計150套,公寓120套約1.1億住宅6200元/,公寓6800君臨天下約300套約150套約0.9億5400元/神憩乾瓏335套231套1.1億43004400元/華爾星城280套207套約1億42004300元/香麓山384套288套1.5億4200元/御景灣404套220套1.2億4600元/華盛世紀新城630套3
54、50套約1.5億4200元/天一華府714套285套(主要為公寓)1.3億7000元/碧桂園碧桂園核心優(yōu)勢:知名品牌+帶裝修+園林示范區(qū)+西河沙灘公園+低價格占地面積占地面積1313萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積3 30 0萬平方米萬平方米項目地址項目地址蘇仙區(qū)青年大道與觀山大道交匯處蘇仙區(qū)青年大道與觀山大道交匯處容積率容積率2.472.47產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層、別墅、多層洋房高層、別墅、多層洋房 產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型高層80-270平,洋房155-569平項目價格項目價格簡裝修折后均價4300-4600元/月去化月去化約45-50套余貨量余貨量整體剩余約17萬平米左右(約1500套左右)項目動
55、態(tài)項目動態(tài)明年預(yù)計去化二期剩余部分貨量,同時推出明年預(yù)計去化二期剩余部分貨量,同時推出三期,貨量預(yù)測在三期,貨量預(yù)測在10001000套左右套左右二期二期一期一期恒大華府恒大華府核心優(yōu)勢:知名品牌+園林景觀效果+內(nèi)部配套齊全占地面積占地面積16.416.4平方米平方米建筑面積建筑面積4040平方米平方米項目地址項目地址郴州市駱仙西路與寒西路交匯處產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層高層產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型高層88-270平項目價格項目價格精裝修折后均價5100-5300元/月去化月去化約30套余貨量余貨量整體剩余約10萬平米左右(約800套左右)項目動態(tài)項目動態(tài)明年預(yù)計將大量加推四期,按照大盤明年預(yù)計將大量加推四
56、期,按照大盤推貨量預(yù)計在推貨量預(yù)計在10001000套套美美世界美美世界核心優(yōu)勢:中心地段+周邊配套齊全占地面積占地面積16.416.4萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積4040萬平方米萬平方米項目地址項目地址郴州市北湖區(qū)人民西路與國慶路交匯處(北湖公園南門)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層、公寓、商業(yè)、酒店高層、公寓、商業(yè)、酒店產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型高層88-143平項目價格項目價格折后均價6500元/月去化月去化約15-18套余貨量余貨量整體剩余約500套左右項目動態(tài)項目動態(tài)明年預(yù)計獲得預(yù)售證后將會推出住宅明年預(yù)計獲得預(yù)售證后將會推出住宅部分及剩余公寓及商業(yè),其中高層共部分及剩余公寓及商業(yè),其中高層共3 3棟
57、約棟約6 60000套房源套房源已推已推天一華府天一華府核心優(yōu)勢:五嶺廣場中心地段+周邊配套齊全占地面積占地面積1179411794平方米平方米建筑面積建筑面積13.513.5萬平方米萬平方米項目地址項目地址(五嶺廣場)五嶺路(五嶺廣場)五嶺路2 2號號容積率容積率8.68.6產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、公寓高層、商業(yè)、公寓產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型高層83-238平項目價格項目價格B棟折后均價6500元/,A、C棟折后均價7000元/月去化月去化約20套余貨量余貨量整體剩余約500套左右項目動態(tài)項目動態(tài)明年主推商業(yè),住宅為余貨去化明年主推商業(yè),住宅為余貨去化,300,300套套已推已推匯龍匯龍萬寶國際
58、萬寶國際核心優(yōu)勢:五嶺廣場地段+周邊配套齊全占地面積占地面積1717萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積7070萬平方米萬平方米項目地址項目地址郴州市青年大道南側(cè)(原郴州市青年大道南側(cè)(原74297429工廠)工廠)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、公寓、寫字樓高層、商業(yè)、公寓、寫字樓產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型高層77-118平項目價格項目價格B棟折后均價6500元/,A、C棟折后均價7000元/月去化月去化約50套項目動態(tài)項目動態(tài)明年將推出二期,預(yù)計有明年將推出二期,預(yù)計有10001000套左右套左右房源房源已推已推神憩神憩乾瓏乾瓏核心優(yōu)勢:愛蓮湖景觀資源+未來發(fā)展規(guī)劃+內(nèi)部配套占地面積占地面積7 7萬平方米萬
59、平方米建筑面積建筑面積3232萬平方米萬平方米項目地址項目地址郴州大道和郴資桂高等公路交匯處郴州大道和郴資桂高等公路交匯處產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、酒店、公寓高層、商業(yè)、酒店、公寓產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型83-130高層項目價格項目價格4500元/月去化月去化約20套項目動態(tài)項目動態(tài)項目二期項目二期1212月內(nèi)部轉(zhuǎn)定,車位開盤。月內(nèi)部轉(zhuǎn)定,車位開盤。目前在售推出返鄉(xiāng)置業(yè)七重豪禮目前在售推出返鄉(xiāng)置業(yè)七重豪禮麗景麗景君臨天下君臨天下核心優(yōu)勢:愛蓮湖景觀資源+未來發(fā)展規(guī)劃+內(nèi)部配套占地面積占地面積7 7萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積3030萬平方米萬平方米項目地址項目地址郴州大道與青年大道交匯處郴州大道
60、與青年大道交匯處產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓高層、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型86-156高層項目價格項目價格5100元/月去化月去化約15套項目動態(tài)項目動態(tài)一期一期8 8、9 9、1010、1111號棟已于號棟已于6 6月月3030日日交房。二期交房。二期1515、1616號棟外立面已做好,號棟外立面已做好,年底交房。三期年底交房。三期7 7號棟建至第號棟建至第2525層,層,1212號棟建至第號棟建至第8 8層,層,1414號棟建至第號棟建至第1616層。君臨天下層。君臨天下7 7號棟號棟1212月月6 6號開盤。號開盤。湖光山色湖光山色核心優(yōu)勢:愛蓮湖景觀資
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