土地評(píng)估報(bào)告需要準(zhǔn)備的資料及模版

1、土地評(píng)估報(bào)告需要準(zhǔn)備的資料委托方需確認(rèn)的事項(xiàng)及應(yīng)提供的資料1、評(píng)估目的:2、估價(jià)基準(zhǔn)日:3、委托方需提供的資料:(1)評(píng)估委托書(shū)或者評(píng)估合同(2)委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及企業(yè)簡(jiǎn)介:需說(shuō)明委托方聯(lián)系人及 、委托方的隸屬關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)、委托方與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系等內(nèi)容。(3)土地證復(fù)印件(出讓土地需附出讓土地合同或購(gòu)置協(xié)議)、土地來(lái)源及歷史沿革說(shuō)明、房產(chǎn)證復(fù)印件。(4)假設(shè)存在他項(xiàng)權(quán)利需附他項(xiàng)權(quán)利證、他項(xiàng)權(quán)利有關(guān)權(quán)利人證明材料。(5)待開(kāi)發(fā)空地需附規(guī)劃利用條件(批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期)、土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告。(6)宗地區(qū)域位置圖、宗地照片(從不同角度表達(dá)宗地的主要建筑物、用途及利用特點(diǎn))。(7

2、)地勘報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告等。(可以不提供、不太重要)(8)最新政府工作報(bào)告、最新統(tǒng)計(jì)年鑒及現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)師需要的其它資料。(用于表達(dá)報(bào)告中的一般因素、區(qū)域因素)土地估價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式土地估價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式  發(fā)文文號(hào)國(guó)土籍字第號(hào)標(biāo)題關(guān)于印發(fā)?土地估價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式?的通知名詞解釋  1、土地價(jià)格：是指土地的購(gòu)置價(jià)格那么土地未來(lái)年期純收益地租的資本化。土地使用權(quán)價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。  2、熟地價(jià)格：是指完成了土地開(kāi)發(fā)等根底設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。  3、生地價(jià)

3、格：是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或局部進(jìn)行根底設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。  4、毛地價(jià)格：是指已完成根底設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。  5、估價(jià)期日：指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。  6、基準(zhǔn)地價(jià)：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。  7、標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是

4、該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。  8、基準(zhǔn)地價(jià)更新：基準(zhǔn)地價(jià)的更新是在土地定級(jí)或劃分均質(zhì)區(qū)域的根底上，用土地收益、市場(chǎng)交易的樣本地價(jià)及地價(jià)指數(shù)等來(lái)重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)平均價(jià)格。  9、收益復(fù)原法：是將待估土地未來(lái)正常年純收益地租，以一定的土地復(fù)原率復(fù)原，以此估算待估土地價(jià)格的方法。  10、市場(chǎng)比擬法：是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比擬，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。  11、本錢逼近法：是以開(kāi)發(fā)土地所消耗的各項(xiàng)

5、客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)再加上一定的利潤(rùn)、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的方法。  12、剩余法：又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的根底上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)本錢及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。  13、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原那么，就待估宗地的區(qū)域條件和條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比擬,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。  14、均質(zhì)地域：指土地利用條件及土地用途根本一致的土

6、地區(qū)域。  15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關(guān)系，市場(chǎng)的供應(yīng)與需求狀況本根本相同，并對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。  16、相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰所在地域的其他均質(zhì)地域。  17、類似地區(qū)：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。  18、地價(jià)指數(shù)：指運(yùn)用一定的統(tǒng)計(jì)方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時(shí)期的地價(jià)水平換算成相對(duì)于某一基準(zhǔn)日期地價(jià)水平的百分比指數(shù)。  19、綜合復(fù)原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來(lái)純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。  20、土地復(fù)原利率：是將土地產(chǎn)生的未

7、來(lái)純收益轉(zhuǎn)化為價(jià)格的比率。  21、建筑物復(fù)原利率；是將建筑物產(chǎn)生的未來(lái)純收益價(jià)格的比率。  22、征地費(fèi)用：指國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。  23、城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用：指用地單位為到得城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括撤除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。  24、土地取得費(fèi)：指用單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。  25、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：是為使用土地到達(dá)一定的開(kāi)始建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要包括宗地區(qū)一體化內(nèi)外的

8、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。  26、土地增值是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，到達(dá)建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與本錢價(jià)格之間的差額。  27、標(biāo)準(zhǔn)宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定又起示范及比擬標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。  28、標(biāo)準(zhǔn)深度：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。 附錄E  標(biāo)準(zhǔn)的附錄  估價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式  ?土地估價(jià)報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式一般格式?的根本內(nèi)容  目  &

9、#160; 錄  “土地估價(jià)報(bào)告文字式的根本內(nèi)容  一封面  二正文  “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告文字式的根本內(nèi)容  一封面  二正文  “土地估價(jià)報(bào)告表格式根本內(nèi)容  一封面  二正文  “土地估價(jià)報(bào)告與“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的制作與文字要求  “土地估價(jià)報(bào)告文字式根本內(nèi)容  轉(zhuǎn)一封面      封面內(nèi)容和格式如下：  土地估價(jià)報(bào)告  封面標(biāo)題  工程名稱：說(shuō)明估價(jià)工程的全稱，內(nèi)容可包括評(píng)估目的及

10、估價(jià)對(duì)象類型土地使用權(quán)或其他等字樣  受托估價(jià)單位：說(shuō)明進(jìn)行該項(xiàng)估價(jià)并符合估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時(shí)列出使用估價(jià)機(jī)構(gòu)  土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該工程的編號(hào)，含有“地名估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱年度估字第××號(hào)等字樣，其中年度為提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度  提交估價(jià)報(bào)告日期：說(shuō)明土地估價(jià)報(bào)告提交的具體日期二正文      正文內(nèi)容和格式如下：  土地估價(jià)報(bào)告  正文標(biāo)題  第一局部  摘要  分標(biāo)題  一、工程名稱同“土地估價(jià)報(bào)告

11、文字式封面  二、委托估價(jià)方說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位或個(gè)人  三、估價(jià)目的說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等，對(duì)估價(jià)依據(jù)那么應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期等  四、估價(jià)基準(zhǔn)日說(shuō)明估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為×××年××月××日  五、估價(jià)日期說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)工作的起止日期  六、地價(jià)定義說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證五保戶用途為依

12、據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外轉(zhuǎn)或宗地內(nèi)外“幾通指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)或包括其他內(nèi)容價(jià)格  七、估價(jià)結(jié)果說(shuō)明最終確定的總地價(jià)、單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，決地價(jià)附大寫金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)。  八、土地估價(jià)師簽字由參加評(píng)估及符合估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價(jià)師簽字，并注明土地估

13、價(jià)師資格證書(shū)號(hào)  九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)由簽字土地估價(jià)師所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個(gè)為符合土地估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)  機(jī)構(gòu)公章  估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：  ××××年××日××  土地估價(jià)結(jié)果一覽表一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件  1、土地權(quán)利限制：說(shuō)明有否影響地價(jià)的土地權(quán)利限制及具體內(nèi)容  2、根底設(shè)施條件：主要描述估價(jià)對(duì)象實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供氣、通訊等及宗地內(nèi)平整狀況  3、規(guī)劃限制條件：說(shuō)明

14、有否影響地價(jià)的其他限定條件及具體內(nèi)容  二、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)參照估價(jià)報(bào)告中“其他需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)  估價(jià)機(jī)構(gòu)：加蓋公章  年    月   日  第二局部  估價(jià)對(duì)象界定  分標(biāo)題  一、委托估價(jià)方說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位及基隸屬關(guān)系、委托單位與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍等以及單位地地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個(gè)人、 、聯(lián)系人等  二、估價(jià)對(duì)象說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體范圍，指出估價(jià)的日土地還是包括其他內(nèi)容，并具體說(shuō)明估

15、價(jià)對(duì)象的面積、土地使用者、用途等  三、估價(jià)對(duì)象概況      1、土地登記狀況說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的來(lái)源及歷史沿革，估價(jià)地理位置、土地用途四至、面積、土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書(shū)號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等  2、土地權(quán)利狀況說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相關(guān)權(quán)利等要詳加說(shuō)明  3、

16、土地利用狀況說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建、構(gòu)物及其用途、建筑、容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價(jià)對(duì)象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最正確利用等情況，對(duì)以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)說(shuō)明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等  四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明  1、一般因素應(yīng)說(shuō)明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：  1城市資源狀況包括地理位置、土地

17、、城市人口等；2房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等；3產(chǎn)業(yè)政策含稅收政策等；4城市規(guī)劃與開(kāi)展目標(biāo)；5城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r包括城市經(jīng)濟(jì)布局、開(kāi)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容 2、區(qū)域因素說(shuō)明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，可包括1區(qū)域概況含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、狀況、對(duì)外交通條件等；2交通條件含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等；3根底設(shè)施條件指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度；4環(huán)境條件含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境；5產(chǎn)業(yè)集聚狀況；6規(guī)劃限制等  這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別行政分區(qū)

18、功能分區(qū)等確定  以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和評(píng)估目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述  3、個(gè)別因素說(shuō)明估價(jià)對(duì)象面積、用途、寬度、臨街狀況、形狀、地質(zhì)、地形、地勢(shì)、容積率、宗地根底設(shè)施條件以及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平的因素說(shuō)明  第三局部   土地估價(jià)結(jié)果及其使用  分標(biāo)題  一、估價(jià)依據(jù)說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價(jià)對(duì)象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的技術(shù)規(guī)程，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等

19、0; 上述估價(jià)依據(jù)應(yīng)與估價(jià)過(guò)程相一致，對(duì)估價(jià)過(guò)程中選擇、有關(guān)參數(shù)確定如選用基準(zhǔn)地價(jià)、征地費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出  二、土地估價(jià)  1、估價(jià)原那么簡(jiǎn)要說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原那么。各項(xiàng)原那么的具體內(nèi)容參見(jiàn)?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?以下簡(jiǎn)稱?規(guī)程?  上述估價(jià)原那么可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)與估價(jià)目的有所選擇  2、估價(jià)方法簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)中采用的主要方法本錢逼近法、收益復(fù)原法、市場(chǎng)比擬法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等、方法選擇的依據(jù)。這里估價(jià)方法應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)等選定，并與估價(jià)原那么和估價(jià)依據(jù)銜接一致要求所選估價(jià)方法不少于兩種  3、

20、估價(jià)結(jié)果說(shuō)明每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果、最終估價(jià)結(jié)果確實(shí)定方法及依據(jù)以人民幣表示的單位地價(jià)及總地價(jià)  三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用  1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件如估價(jià)依據(jù)的可*性、市場(chǎng)的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等、假設(shè)條件如估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等  2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用包括以下內(nèi)容：  1估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；  2本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的

21、方向與限制條件。說(shuō)明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果在一定評(píng)估目的下使用，注明土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供應(yīng)委托方；  3土地估價(jià)結(jié)果的有效期。說(shuō)明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限；  4申明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；  5違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。  3、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)說(shuō)明：  1有關(guān)資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)；  2對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)如地價(jià)指數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等以及采取的相應(yīng)措施； 

22、 3估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理必要及時(shí)說(shuō)明原因或依據(jù)；  4其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題。  第四局部   附件  分標(biāo)題  應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料附宗地圖出讓土地需附出讓合同或協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑圖等、估價(jià)對(duì)象照片從不同角度表達(dá)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)、有關(guān)背景材料如估價(jià)工程的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的工程建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書(shū)等規(guī)劃文件

23、、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等  在提交有關(guān)估價(jià)對(duì)象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)，估價(jià)人員必須對(duì)土地產(chǎn)權(quán)證明原件如國(guó)有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等進(jìn)行驗(yàn)對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章章節(jié)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告   章節(jié)第一局部  總  述    一、估價(jià)工程名稱說(shuō)明估價(jià)工程的全稱    二、委托估價(jià)方說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的委托單位、單位地址、法人代表或委托的個(gè)人、     三、受托估價(jià)方說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的受托機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價(jià)機(jī)

24、構(gòu)資質(zhì)級(jí)別、資格證書(shū)號(hào)、法人代表、聯(lián)系人及聯(lián)系 等    四、估價(jià)對(duì)象說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體范圍，指出估價(jià)的是土地還是包括其它內(nèi)容    五、估價(jià)目的說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)的目的和應(yīng)用方向    六、估價(jià)依據(jù)說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程，委托估價(jià)方提供的有關(guān)資料，受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等    七、價(jià)格定義說(shuō)明所估地價(jià)的內(nèi)涵、土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度和本項(xiàng)估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度    八、估價(jià)期日說(shuō)明所估地價(jià)的具體時(shí)點(diǎn)    九、估價(jià)日

25、期說(shuō)明估價(jià)工作的起止日期    十、估價(jià)結(jié)果說(shuō)明總地價(jià)、單位面積地價(jià)和樓面地價(jià)，并附大寫金額，單位為元、元平方米。如用外幣表示，注明外幣與人民幣的比價(jià)    十一、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)    、估價(jià)假設(shè)條件。    、該報(bào)告使用的限制條件。    、資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)。    、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理，必要時(shí)說(shuō)明這樣做的原因或依據(jù)。    、土地估價(jià)結(jié)果有效的條件和結(jié)果對(duì)外提供的限制條件、要求等。  &#

26、160; 、其它需要說(shuō)明的問(wèn)題。    十二、土地估價(jià)師簽名由參加本次估價(jià)的土地估價(jià)師簽名，并注明土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)    十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)由土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章      一九九  年  月  日章節(jié)第二局部  估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析    一、估價(jià)對(duì)象描述    、土地位置狀況說(shuō)明待估宗地的位置、用途、四至、面積、土地等級(jí)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等    、土地權(quán)利狀況說(shuō)明待估宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況和

27、性質(zhì)，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說(shuō)明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定。對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利均要詳加說(shuō)明    、建筑物和地上附著物狀況說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況    上述內(nèi)容中，土地位置、權(quán)利以土地登記和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，其它狀況以建筑物、地上附著物產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察、調(diào)查內(nèi)容為準(zhǔn)    二、地價(jià)影響因素分析說(shuō)明影響待估宗地

28、地價(jià)水平的因素    、一般因素說(shuō)明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展等對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素    、區(qū)域因素說(shuō)明城市商業(yè)中心等級(jí)及其影響、道路等級(jí)及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對(duì)外交通狀況、根本生活設(shè)施條件、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚、規(guī)劃限制、自然災(zāi)害、相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的區(qū)域因素及所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平    、個(gè)別因素說(shuō)明土地最有效使用用途及標(biāo)準(zhǔn)、宗地寬度、進(jìn)深、形狀、面積、地形、地質(zhì)、容積率、覆蓋率、宗地根底設(shè)施條件等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的個(gè)別因素    上述因素要求與土地估價(jià)過(guò)程中涉

29、及的有關(guān)因素分析和比擬內(nèi)容相對(duì)應(yīng)。其中對(duì)地價(jià)影響大的重要因素必須分析，與本次估價(jià)相關(guān)性小或無(wú)關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價(jià)的特殊因素，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明并進(jìn)一步分析    地價(jià)影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述章節(jié)第三局部  土地估價(jià)    一、估價(jià)原那么明確說(shuō)明此次估價(jià)所遵循的原那么，應(yīng)表達(dá)客觀、公正、科學(xué)、合法的原那么    二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程要求說(shuō)明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過(guò)程    應(yīng)根據(jù)待估宗地特點(diǎn)及工程的實(shí)

30、際情況，依據(jù)?城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程?以下簡(jiǎn)稱?規(guī)程?的規(guī)定，選取適宜的估價(jià)方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過(guò)程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求一市場(chǎng)比擬法    應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照?規(guī)程?規(guī)定，選擇相似比擬實(shí)例，進(jìn)行因素比擬修正后，確定待估土地的價(jià)格。要求比擬實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，比照擬實(shí)例選擇、比擬因素選擇、因素條件的比擬及因素修正有以下具體要求：    、比擬實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明實(shí)例的具體坐落

31、門牌號(hào)和宗地號(hào)。    、因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比擬因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二局部分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。    、因素條件說(shuō)明。具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比擬實(shí)例的各因素條件，列表表示如下：    表一  因  素  條  件  說(shuō)  明  表    上表中描述的應(yīng)是比擬因素的具體條件，不能使用相同、稍好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ)，能量

32、化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無(wú)法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如根底設(shè)施狀況用生地、三通一平、五通一平、七通一平來(lái)描述?？傊砀裰蟹从车墓纼r(jià)對(duì)象和比擬實(shí)例的各項(xiàng)條件要客觀、具體。    、編制比擬因素條件指數(shù)表    為在因素指標(biāo)量化的根底上進(jìn)行比擬因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比擬因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為根底，相應(yīng)指數(shù)為，將比擬實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比擬，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說(shuō)明確定的依據(jù)。列表表示如下：      &

33、#160;           表二  比  較  因  素  條  件  指  數(shù)  表    、因素修正    在各因素條件指數(shù)表的根底上，進(jìn)行比擬實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比擬實(shí)例的因素條件進(jìn)行比擬，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：                

34、0; 表三  因  素  比  較  修  正  系  數(shù)  表    、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算    經(jīng)過(guò)比擬分析，求算各比擬實(shí)例經(jīng)因素修正后到達(dá)估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的地價(jià)，再依據(jù)?規(guī)程?的地價(jià)確定方法，最后確定待估土地的價(jià)格    二收益復(fù)原法    應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)?規(guī)程?規(guī)定程序進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說(shuō)明。    、具體說(shuō)明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件

35、。    、總費(fèi)用中涉及到的工程和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說(shuō)明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)。    、說(shuō)明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。    、明確說(shuō)明復(fù)原利率土地復(fù)原利率、建筑物復(fù)原利率、綜合復(fù)原利率確實(shí)定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。    、說(shuō)明土地使用年期、收益復(fù)原公式選取和收益價(jià)格確定    三剩余法假設(shè)開(kāi)發(fā)法    應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)?規(guī)程?規(guī)定程序進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說(shuō)明。    、通過(guò)分析待估宗地的條件，考慮規(guī)劃及管理等限制條

36、件，確定土地的最正確利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。    、明確待估宗地開(kāi)發(fā)完成后的利用方式買賣、出租等及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說(shuō)明估算方法及依據(jù)。    、對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說(shuō)明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開(kāi)發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等要說(shuō)明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。    、說(shuō)明計(jì)算公式、計(jì)算過(guò)程和結(jié)果    四本錢逼近法    、應(yīng)用此種方法估價(jià)，要求按照?規(guī)程?的規(guī)定，進(jìn)行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價(jià)。    、要詳細(xì)