海域使用權(quán)評(píng)估報(bào)告-

1、AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告AA擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)字2015第 1-xxx 號(hào)二二一五年九月十五日一五年九月十五日AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明.1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要.2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告.4一、委托方、被評(píng)估單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者.4二、評(píng)估目的.5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍.5四、價(jià)值類型及其定義.6五、評(píng)估基準(zhǔn)日.6六、評(píng)估依據(jù).6七、評(píng)估原則.8八、評(píng)估方法.9九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況.9十、評(píng)估假設(shè).16十一、評(píng)估結(jié)論.17十二、特別事項(xiàng)說明.1

2、8十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說明.19十四、評(píng)估報(bào)告日.19資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件.21AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在

3、偏見。四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方、被評(píng)估單位及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。六、據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第二十三條的規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注

4、冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任；恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。相關(guān)當(dāng)事人決策時(shí)應(yīng)當(dāng)有自身的獨(dú)立判斷，注冊(cè)評(píng)估師有責(zé)任提醒評(píng)估報(bào)告使用者理解并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告，但不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人的決策責(zé)任。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要【2015】第 1-xxx 號(hào)AAA 接受 AA（以下簡稱“AAA”）的委托，根據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估管理的有關(guān)規(guī)定，對(duì) AAA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)謹(jǐn)將本次評(píng)估中的有關(guān)事項(xiàng)摘要報(bào)告如下：一、評(píng)估目的一、評(píng)估目的AAA 擬利用其擁有的海域使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是

5、反映AAA 海域使用權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。二、評(píng)估對(duì)象和范圍二、評(píng)估對(duì)象和范圍本次評(píng)估對(duì)象是 AAA 擁有的海域使用權(quán)，評(píng)估對(duì)象所涉及的評(píng)估范圍為 AAA位于山東頭村的一宗海域使用權(quán)，宗海面積 100 公頃，用海方式為開放式養(yǎng)殖用海。三、評(píng)估價(jià)值類型三、評(píng)估價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值。四、評(píng)估基準(zhǔn)日四、評(píng)估基準(zhǔn)日 2015 年 月 31 日。五、評(píng)估方法五、評(píng)估方法收益法。六、評(píng)估原則六、評(píng)估原則遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性等工作原則以及替代原則等經(jīng)濟(jì)原則。七、海域使用權(quán)價(jià)格定義七、海域使用權(quán)價(jià)格定義為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日 2015 年 7 月 31 日，現(xiàn)狀利

6、用條件下，用海方式為開放式養(yǎng)殖用海，使用年期為 14.29 年的海域使用權(quán)值。海域使用權(quán)證書持有人證號(hào)位置取得日期用海方式面積(公頃)評(píng)估價(jià)值類型評(píng)估設(shè)定年限AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3AA2014/11/13開放式養(yǎng)殖用海1海域使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)公開轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)價(jià)值八、評(píng)估結(jié)論八、評(píng)估結(jié)論AAA 海域使用權(quán)的價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下：總價(jià)：萬元；（單價(jià)：萬元/公頃）大寫：。以上評(píng)估結(jié)論的評(píng)估結(jié)果匯總表附后，評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。九、評(píng)估報(bào)告日九、評(píng)估報(bào)告日2015444 年 9 月 15 日。十、報(bào)告有效期十、報(bào)告有效期本報(bào)告自評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)有效，即有效期至 2016666 年 7

7、月 30 日。本摘要與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書正文具有同等法律效力。重要提示：以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)重要提示：以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告正文。真閱讀評(píng)估報(bào)告正文。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告4AA擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)字2015第 1-xxx 號(hào)青島浩然生態(tài)水產(chǎn)科技有限公司青島浩然生態(tài)水產(chǎn)科技有限公司：AAA 接受青島浩然生態(tài)水產(chǎn)科技有限公司以下簡稱“AAA”）的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì) AAA 截至

8、評(píng)估基準(zhǔn)日止的海域使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估工作。本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)?AAA 海域使用權(quán)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與相關(guān)利用情況核實(shí)，對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)在 2015 年 7 月 31 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托方、被評(píng)估單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者一、委托方、被評(píng)估單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方及被評(píng)估單位均為 AAA。(一一)委托方及委托方及被評(píng)估單位概況被評(píng)估單位概況 委托單位：AA (二二)委托方與被評(píng)估單位之間的關(guān)系委托方與被評(píng)估單位之間的關(guān)系委托方與被評(píng)估單位一致，均為 AAA。(三三)委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告

9、使用者委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者本評(píng)估報(bào)告的使用者為 AAA 及按照相關(guān)規(guī)定報(bào)送的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告5二、評(píng)估目的二、評(píng)估目的AAA 擬利用其擁有的海域使用權(quán)進(jìn)行抵押貸款，本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是反映AAA 海域使用權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次評(píng)估對(duì)象是 AAA 擁有的海域使用權(quán)，評(píng)估對(duì)象所涉及的評(píng)估范圍為 AAA位于瑯琊鎮(zhèn)山東頭村的一宗海域使用權(quán)，宗海面積 公頃，

10、用海方式為開放式養(yǎng)殖用海。具體情況如下：(一)海域使用權(quán)登記情況此次評(píng)估的海域使用權(quán)位于 ，界址點(diǎn)編號(hào)及坐標(biāo)如下：界址點(diǎn)編號(hào) 經(jīng)度緯度123456789101112131415用海類型：一級(jí)類漁業(yè)用海、二級(jí)類開放式養(yǎng)殖用海；用海方式：開放式養(yǎng)殖；用海面積： 公頃；海域使用權(quán)證書編號(hào)： ；海域使用金逐年繳納，最新一期已于2015 年 7 月 20 日繳納海域使用金元。(二)權(quán)利狀況此次評(píng)估的海域使用權(quán)于 2014 年 11 月 13 日登記，證載終止日期為 2019-07-14，海域未被抵押。(三)利用狀況AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告6根據(jù)委托方提供的資料，評(píng)估基準(zhǔn)日委托方已在宗海內(nèi)投

11、放了蛤蜊、魁蚶、刀鮮、縊蟶等幼苗。四、價(jià)值類型及其定義四、價(jià)值類型及其定義依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是 2015 年 7 月 31 日。此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被評(píng)估單位的委估資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。六、評(píng)估依據(jù)六、評(píng)估依據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，以及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等，具

12、體如下： (一一)經(jīng)濟(jì)行為經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。(二二)參考法律法規(guī)依據(jù)參考法律法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國公司法(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國海洋環(huán)境保護(hù)法等七部法律的決定修正)；2.中華人民共和國主席令 2007 年第 62 號(hào) 中華人民共和國物權(quán)法；3.中華人民共和國主席令 1995 年第 50 號(hào)中華人民共和國擔(dān)保法；4.中華人民共和國主席令 2001 年第 61 號(hào)中華人民共和國海域使用管理法；5.國家海洋局國海發(fā)200627 號(hào)海域使用權(quán)管理規(guī)定；6.國家海洋局國海發(fā)200628 號(hào)海域使用權(quán)登記辦法

13、；7.財(cái)政部.國家海洋局財(cái)綜200710 號(hào)關(guān)于加強(qiáng)海域使用金征收管理的通AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告7知；8.國家海洋局關(guān)于印發(fā)海域使用權(quán)登記技術(shù)規(guī)程（試行）的通知；9.青島市海域使用管理?xiàng)l例；10.青島市海洋與漁業(yè)局海域使用權(quán)抵押登記管理辦法；11.青島市海域使用金征收管理暫行規(guī)定；12.海洋及相關(guān)產(chǎn)業(yè)分類(GB/20794-2006)；13.其他與評(píng)估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。(三三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則(財(cái)企200420 號(hào))；2.資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則(財(cái)企200420 號(hào))；3.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告(中評(píng)協(xié)2011230 號(hào))；4

14、.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序(中評(píng)協(xié)2007189 號(hào))；5.資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則利用專家工作(中評(píng)協(xié)2012244 號(hào))；6.資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則獨(dú)立性（中評(píng)協(xié)2012248 號(hào))；7.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(會(huì)協(xié)200318 號(hào))；8、國家海洋局關(guān)于印發(fā)海域評(píng)估技術(shù)指引的通知（國海管字2013708號(hào)）。 (四四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)海域使用權(quán)證； (五五)取價(jià)依據(jù)取價(jià)依據(jù)1.2014 年中國海洋經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)；2.2014 年青島海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況；3.AAA 歷史年度海水養(yǎng)殖收益情況；4.資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)；5.中長期國債利率；AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告86.

15、上市公司平均收益率；7.類似水產(chǎn)養(yǎng)殖類上市公司貝塔系數(shù)；8.中國海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；9.青島海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析資料；10.評(píng)估機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)查勘資料；11.AAA 海水養(yǎng)殖業(yè)未來年度經(jīng)營預(yù)測(cè)資料；12.與本次評(píng)估相關(guān)的其他資料。(六六)其它參考資料其它參考資料1.AAA2012-2014 年度會(huì)計(jì)報(bào)表，評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表；2.wind 資訊金融終端；3.評(píng)估資訊網(wǎng)；4.其他參考資料。七、評(píng)估原則七、評(píng)估原則1.預(yù)期收益原則海域評(píng)估應(yīng)以海域在正常開發(fā)利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。2.最有效利用原則海域評(píng)估應(yīng)以反映海域在合法利用的前提下，實(shí)現(xiàn)海域、資本勞動(dòng)力、管理、技術(shù)等生產(chǎn)要素的優(yōu)化組

16、合，并取得最佳經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的價(jià)格。3.替代原則海域評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似海域在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。4.市場(chǎng)供需原則海域評(píng)估要充分考慮海域供需的特性和海域市場(chǎng)的地域性。5.貢獻(xiàn)原則海域評(píng)估應(yīng)以海域在開發(fā)利用活動(dòng)中的重要程度確定其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)值。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告9八、評(píng)估方法八、評(píng)估方法海域使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的主要方法有收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法，根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象所屬的用海類型、評(píng)估對(duì)象開發(fā)利用狀態(tài)和海域市場(chǎng)現(xiàn)狀，本次評(píng)估選擇收益法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。收益法是按一定的還原利率，將海域未來每年預(yù)期收益折算至評(píng)估基準(zhǔn)日，以折算后的純收益總和作為海

17、域使用權(quán)價(jià)格。采用收益法時(shí)，應(yīng)以客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的收益為基礎(chǔ)計(jì)算海域的年總收入，按不重不漏原則計(jì)算年總費(fèi)用，合理測(cè)算海域純收益。 計(jì)算公式 n1ii21ir1r1r1aP）（）（式中： P 海域價(jià)格； ai分別為未來各年的海域純收益； ri海域還原利率； n海域使用年期。 九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況整個(gè)評(píng)估工作自 2015 年 9 月 8 日至 9 月 15 日進(jìn)行，其中外勤工作時(shí)間自 2015年 9 月 8 日至 9 月 12 日。主要評(píng)估過程和情況如下：(一)前期準(zhǔn)備階段1.明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方及其他相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)材料，進(jìn)行必要的初

18、步調(diào)查，與委托方等共同明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，并分析評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、專業(yè)勝任能力、評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員的獨(dú)立性。 2.簽訂業(yè)務(wù)約定書：在明確上述評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，約定書包括評(píng)估目的、評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、出具報(bào)告書時(shí)間要求、收費(fèi)額及報(bào)告書使用范圍等內(nèi)容。3.根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況及待評(píng)估資產(chǎn)類型和特點(diǎn)，制定評(píng)估方案，包括以下內(nèi)容：(1)確定初步評(píng)估工作時(shí)間及進(jìn)度計(jì)劃；(2)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行分析，確定重點(diǎn)評(píng)估領(lǐng)域；AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告10(3)安排工作人員，確定評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、各類型資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員、助理人員以及被評(píng)估單位應(yīng)參與配合人員，包括財(cái)

19、務(wù)人員及海水養(yǎng)殖管理人員等；(4)制定被評(píng)估單位應(yīng)提供的評(píng)估資料清單；(5)確定各類資產(chǎn)評(píng)估程序以及主要資產(chǎn)評(píng)估方法；(6)確定評(píng)估費(fèi)用。4.落實(shí)企業(yè)對(duì)評(píng)估工作的組織協(xié)調(diào)關(guān)系，指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)，提供有關(guān)應(yīng)準(zhǔn)備的資料。(二)企業(yè)整體經(jīng)營情況核實(shí)1.聽取委托方對(duì)相關(guān)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的介紹，聽取被評(píng)估單位管理人員對(duì)企業(yè)情況及待評(píng)估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹。2.了解企業(yè)整體情況(1)了解被評(píng)估企業(yè)類型、評(píng)估對(duì)象相關(guān)權(quán)益狀況及有關(guān)法律文件；(2)了解被評(píng)估企業(yè)的歷史沿革、現(xiàn)狀和前景；(3)了解被評(píng)估企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、內(nèi)部管理制度、經(jīng)營管理狀況；(4)了解被評(píng)估企業(yè)歷史財(cái)務(wù)資料；(5)了解企業(yè)生產(chǎn)和銷售情況；(

20、6)了解評(píng)估對(duì)象以往的評(píng)估及交易情況；(7)了解企業(yè)所在地區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及前景。 (三)海域使用權(quán)權(quán)屬登記情況核實(shí)1.核對(duì)海域使用權(quán)原件；2.宗海界址圖（包括宗海位置圖和平面圖）；3.海域使用金繳納憑證；4.海域使用權(quán)出租、抵押、查封等登記情況；5.批準(zhǔn)使用海域的面積、位置、用途和期限等。 (四)漁業(yè)用海價(jià)格影響因素分析 AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告111.主要影響因素：包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況、交通條件、區(qū)劃與規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施條件、海域開發(fā)利用現(xiàn)狀、養(yǎng)殖條件等因素。具體核實(shí)要素情況如下：影響因素 分析指標(biāo) 說明 經(jīng)濟(jì)狀況 人均 GDP 評(píng)估對(duì)象所在行政區(qū)域的人均 GDP。 距交通節(jié)點(diǎn)

21、距離 指評(píng)估對(duì)象與港口、火車站、汽車站、等級(jí)公路或機(jī)場(chǎng)的距離。 交通條件 距社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心距離指評(píng)估對(duì)象與村鎮(zhèn)或城區(qū)的距離。 指評(píng)估對(duì)象與村鎮(zhèn)或城區(qū)的距離功能區(qū)劃符合度 評(píng)估對(duì)象與海洋功能區(qū)劃相關(guān)管理要求的符合程度。 基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施條件 基礎(chǔ)設(shè)施齊全性 道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施的齊全性及保證率。 配套設(shè)施完善度 配套設(shè)施完善度評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的水產(chǎn)品加工廠、育苗場(chǎng)等漁業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量與規(guī)模。 海域開發(fā)利用現(xiàn)狀 漁業(yè)用海規(guī)模 評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域相同類型的養(yǎng)殖用海數(shù)量與面積。 養(yǎng)殖條件 養(yǎng)殖適宜性 綜合考慮評(píng)估對(duì)象所在海域的海水環(huán)境質(zhì)量、水文條件、災(zāi)害性天氣等條件，確

22、定對(duì)養(yǎng)殖用海的適宜程度。 委估海域風(fēng)浪較小、潮流暢通、地勢(shì)平坦、水質(zhì)無污染的淺海，適合養(yǎng)殖海產(chǎn)品。2.全國海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2014 年全國海洋生產(chǎn)總值 59936 億元，比上年增長 7.7%，海洋生產(chǎn)總值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 9.4%。其中，海洋產(chǎn)業(yè)增加值 35611 億元，海洋相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值 24325億元。海洋第一產(chǎn)業(yè)增加值 3226 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 27049 億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 29661 億元，海洋第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占海洋生產(chǎn)總值的比重分別為5.4、45.1和 49.5。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告123.青島海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2014 年，青島市實(shí)現(xiàn)海洋生產(chǎn)總

23、值 1751.1 億元，同比增長 13.1%，占 GDP 比重超過 20%，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá)到 29.5%。海洋三次產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化，海洋一產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值 94.1 億元，同比下降 0.4%；海洋二產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值 798.1 億元，同比增長15.8%；海洋三產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增加值 858.9 億元，同比增長 12.3%。海洋三次產(chǎn)業(yè)比重由2013 年的 6.4：45.3：48.3 調(diào)整為 5.4：45.6：49。 4.委估海域所在區(qū)域海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r依據(jù)黃島海洋生物產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，未來黃島海洋生物產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)將圍繞海洋生物精深加工產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，打造“232”億級(jí)規(guī)模產(chǎn)業(yè)，即兩個(gè)百億級(jí)產(chǎn)業(yè)、三個(gè)十億級(jí)產(chǎn)業(yè)、兩

24、個(gè)億級(jí)產(chǎn)業(yè)，完善發(fā)展與產(chǎn)業(yè)配套的服務(wù)體系，把該園區(qū)建成國內(nèi)最大、水平最高的海洋生物研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速器、海洋優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)先行示范基地。規(guī)劃提出，力爭到 2020 年，集聚區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 700 億元，海洋產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與空間布局逐步合理，公共服務(wù)體系日趨完善，陸海生態(tài)環(huán)境保持優(yōu)良，成為國內(nèi)最大、水平最高的海洋生物研發(fā)轉(zhuǎn)化基地。黃島海洋生物產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)位于膠南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是我市規(guī)劃的 7 個(gè)藍(lán)色經(jīng)濟(jì)工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告13瑯琊鎮(zhèn)是青島市水產(chǎn)強(qiáng)鎮(zhèn)，海洋資源豐富，有 50 公里海岸線、3000 畝暗礁、6000 畝灘涂和 10 萬畝宜養(yǎng)水域，有兩座島嶼、6 個(gè)內(nèi)水

25、港灣和 13 處大小漁用碼頭，有 13 個(gè)沿海漁業(yè)村、1100 艘機(jī)動(dòng)漁船，從事海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖的漁民 8400 人。(四)資料收集與分析階段1.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師從委托方、被評(píng)估單位等相關(guān)當(dāng)事方主要獲取以下資料：(1)被評(píng)估企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、章程；(2)評(píng)估對(duì)象相關(guān)權(quán)益狀況及有關(guān)法律文件；(3)被評(píng)估企業(yè)的歷史沿革、現(xiàn)狀和前景；(4)被評(píng)估企業(yè)歷史海水養(yǎng)殖業(yè)經(jīng)營收益情況。2.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師直接從市場(chǎng)以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門主要獲取以下資料：(1)中國、青島海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)；(2)國內(nèi)海域使用權(quán)市場(chǎng)交易情況。3.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必要的分析、歸

26、納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)。(五)評(píng)定估算階段本次評(píng)估采用收益法估算海域使用權(quán)價(jià)值具體過程如下：1.年總收入 指合理使用海域、附屬用海設(shè)施、海上構(gòu)筑物以及其他生產(chǎn)要素進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)時(shí)持續(xù)且穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括生產(chǎn)經(jīng)營收入、租金收入、保證金和押金的利息收入等。 委估海域的經(jīng)營收入主要為蛤蜊、魁蚶、刀鮮、縊蟶及其它海產(chǎn)品的養(yǎng)殖收入。測(cè)算時(shí)依據(jù)分片養(yǎng)殖區(qū)域投放苗種的數(shù)量、密度，考慮一定的存活率，通過市場(chǎng)調(diào)查取得畝產(chǎn)量的數(shù)據(jù)，依據(jù)基準(zhǔn)日海鮮市場(chǎng)的市售價(jià)格考慮一定的通貨膨脹率測(cè)算出未來年期的銷售價(jià)格。利用畝產(chǎn)量與售價(jià)的乘積求得年收入。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告14企業(yè)近三年度經(jīng)營情況如

27、下（單位：元）：科科 目目2014 年度年度2013 年度年度2012 年度年度主營業(yè)務(wù)收入凈利潤2.年總費(fèi)用 指利用海域、附屬用海設(shè)施、海上構(gòu)筑物以及其他生產(chǎn)要素進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)時(shí)正常合理的必要年支出。 委估海域的費(fèi)用支出主要為苗種的投入，人工成本及管理費(fèi)用。3.年總收益 指年總收入扣除年總費(fèi)用后的余額。 4.海域純收益 指年總收益中扣除非海域生產(chǎn)要素的貢獻(xiàn)后的余額。 根據(jù)公式：海域年純收益=年總收益*利潤分成率利潤分成率通過兩組公式來算的利潤分成率評(píng)估模型：*2 . 015. 035. 0PnP 式中： 為利潤分成率； P 為基本投資回收期，P=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年

28、累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量=0.584； P*為實(shí)際動(dòng)態(tài)投資回收期，P* =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值=0.521； n 為被評(píng)估海域使用權(quán)最高使用期限（即有效的投資收益年限），按照規(guī)定養(yǎng)殖用海最高使用期限十五年，選取 n 為 15。 根據(jù)公式)/(KPK 式中： 為利潤分成率；K 為海域使用權(quán)取得成本；P 為其它投入的成本。AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告15通過上述兩組公式的算術(shù)平均值算出分成率為 16%。海域年純收益=年總收益*16%5.海域還原利率 海域還原利率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)

29、整值法計(jì)算。參照國家近五年發(fā)行的中長期國債利率的平均水平，按照十年期以上國債利率平均水平確定無風(fēng)險(xiǎn)收益率的近似，即 4.08 %。一般認(rèn)為，股票指數(shù)的波動(dòng)能夠反映市場(chǎng)整體的波動(dòng)情況，指數(shù)的長期平均收益率可以反映市場(chǎng)期望的平均報(bào)酬率。通過對(duì)上證綜合指數(shù)自1992年5月21日全面放開股價(jià)、實(shí)行自由競(jìng)價(jià)交易后至2014年12月31日期間的指數(shù)平均收益率進(jìn)行測(cè)算，得出市場(chǎng)期望報(bào)酬率的近似，即11.24%.貝塔系數(shù)通過查詢?cè)u(píng)估資訊網(wǎng)算得為0.7144，公司特性風(fēng)險(xiǎn)為2.5%。根據(jù)公式還原率=安全利率+（市場(chǎng)平均收益率-安全利率）*貝塔系數(shù)+公司特性風(fēng)險(xiǎn)=4.08%+（11.24%-4.08%）*0.71

30、44+2.5%=11.70%海域價(jià)格為，具體計(jì)算過程詳見下表。n1ii21ir1r1r1aP）（）（ AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告16單位：萬元項(xiàng)目項(xiàng)目/ /年度年度20152015 年年 8-8-1212 月月20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年20212021 年年20222022 年年20232023 年年20242024 年年20252025 年年20262026 年年20272027 年年20282028 年年20292029 年年 1-1-1111 月月年總收入年總收益分成率海域純收益折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)

31、現(xiàn)值海域使用權(quán)價(jià)值A(chǔ)A 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告17十、評(píng)估假設(shè)十、評(píng)估假設(shè)本次評(píng)估中，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：(一一)一般假設(shè)一般假設(shè)1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。2.公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣為基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評(píng)估時(shí)

32、需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。(二二)特殊假設(shè)特殊假設(shè)1.假設(shè)委估海域使用權(quán)的期限屆滿時(shí)，原權(quán)利人可以續(xù)展海域使用期限。海域使用權(quán)證登記時(shí)間為 2014 年 11 月 13 日，依據(jù)中華人民共和國海域使用管理法規(guī)定養(yǎng)殖用海最高期限十五年，設(shè)定海域使用權(quán)終止日期為 2029 年 11 月 12 日，即截止評(píng)估基準(zhǔn)日剩余使用年限 14.29 年。 2.委估海域所在地及中國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不產(chǎn)生大的變更，所遵循的國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、制度及社會(huì)政治和經(jīng)濟(jì)政策與現(xiàn)時(shí)無重大變化； 3.評(píng)估基準(zhǔn)日委估海域繼續(xù)

33、原用途使用，企業(yè)持續(xù)經(jīng)營； 4.AAA 的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，且 AA 管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)； 5.浩然生態(tài)海洋水產(chǎn)公司完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī)； 6.浩然生態(tài)海洋水產(chǎn)限公司提供的歷年財(cái)務(wù)資料所采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份AA 擬海域使用權(quán)抵押項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告18報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致； 7.無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)委估海域造成重大不利影響； 8.有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率，政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化； 9.產(chǎn)權(quán)持有者對(duì)評(píng)估對(duì)象擁有完全產(chǎn)權(quán)，不存在產(chǎn)權(quán)及其他經(jīng)濟(jì)糾紛。十一、評(píng)估結(jié)論十一、評(píng)估結(jié)論AAA 擁有的海域使用權(quán)價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下：十二、特別事項(xiàng)說明十二、特別事項(xiàng)說明1.評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評(píng)估工作在很大程度上，依賴于委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料。因此，評(píng)估工作是以委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證，有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。2.本次評(píng)估范圍及采用的由被評(píng)估單位提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)資料，委托方及被評(píng)估單位對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。 3.評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件