房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)唐海波房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)建筑知識(shí)房地產(chǎn)營銷知識(shí)物業(yè)管理知識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)程序政策與管理 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用整體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)土地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。房地產(chǎn)開發(fā)程序政

2、策與管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同、開發(fā)期限滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20以下的土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外。房地產(chǎn)開發(fā)程序政策與管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑勘查、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定，并應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位也應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房地產(chǎn)

3、開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用，否則將不可交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)程序建筑流程與五證 取得土地確定建筑確定戶型、面積招標(biāo)建筑公司、開工竣工驗(yàn)收后 國有土地使用權(quán)證書（國土資源局） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） 建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） 建筑工程施工許可證（建委） 商品房銷（預(yù)）售許可證（房管局、質(zhì)檢站）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)有關(guān)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)劃的概念概念有關(guān)產(chǎn)權(quán)的有關(guān)產(chǎn)權(quán)的概念概念有關(guān)土地的有關(guān)土地的概念概念有關(guān)房屋的有關(guān)房屋的概念概念有關(guān)面積的有關(guān)面積的概念概念基礎(chǔ)概念基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)土地土地市場(chǎng)：土地市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)（房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)（租賃市場(chǎng)）。土地性質(zhì)

4、土地性質(zhì)：全民所有制（國有）；集體所有制（村、鎮(zhèn)）。三通一平三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、水通、電通和場(chǎng)地平整?！叭ā笔前验_發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)，“一平”是把施工現(xiàn)場(chǎng)的土地進(jìn)行平整。七通一平七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求?！捌咄ā卑ǖ缆吠?、水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。“一平”是土地平整。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)土地不動(dòng)產(chǎn)證證不動(dòng)產(chǎn)證證：指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和紅線范圍。土地使用年限：土地使用年限：工業(yè)用地50

5、年，科教文衛(wèi)50年，商業(yè)用地40年，綜合其他用地50年，倉儲(chǔ)用地50年，居住用地不再設(shè)有年限。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹房屋的種類繁多，主要分為廉租房、房改房、集資房、存量房、微利房、平價(jià)房、回遷房、工業(yè)用房、置換房、公租房、商品房、解困房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、商業(yè)用房、限價(jià)房、花園別墅、辦公用房、公寓、商鋪、廠房、寫字樓。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹廉租房：廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。 房改房：房改房：又可以叫做已購公房，是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅

6、。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后（舊住宅還要扣除房屋折算）購買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。 集資房：集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹存量房：存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對(duì)于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投

7、資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。 微利房：微利房：亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹 平價(jià)房：平價(jià)房：是指以成本加上3%的管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。（成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。）平價(jià)房

8、是根據(jù)國家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門審核認(rèn)定?；剡w房：回遷房：就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?；剡w房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。回遷房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買回遷房比較劃算。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹 工業(yè)用房：工業(yè)用房：是指獨(dú)立設(shè)置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從

9、事生產(chǎn)活動(dòng)的房屋。 公共租賃房：公共租賃房：是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。2011年6月北京市的多個(gè)公租房項(xiàng)目開始向社會(huì)公開進(jìn)行“預(yù)租”。2011年10月，北京市建委公布通知，公租房首次向非京籍開放；12月1日，北京公租房細(xì)則開始實(shí)施，各街道開始接受市民的申請(qǐng)。2012年8月8日公布標(biāo)準(zhǔn)，非京籍可申請(qǐng)石景山公租房。15日，朝陽區(qū)首批公租房搖號(hào)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹 商品房：商品房：商品房在中國興起于80年

10、代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹解困房：解困房：是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房，因此也稱為經(jīng)濟(jì)適用房，它屬于一種政府宏觀性調(diào)控的政策

11、房，解困房綜合性價(jià)比高的特點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房：是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排，另一種出租為主的住宅政策稱為廉租房。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹 小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房：“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成

12、的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”， 也 稱 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織 建造的“商品房”。2011年11月，關(guān) 于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干 意見政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房 不得登記發(fā)證。2012年2月，國土部 發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn) 權(quán)房；3月份，國土部部長(zhǎng)徐紹史對(duì)清 理原則進(jìn)行了解釋。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹 商業(yè)用房：商業(yè)用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)

13、所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。關(guān)于商業(yè)用房的另一種解釋：商業(yè)用房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的供商業(yè)、糧食、供銷、飲食業(yè)等部門對(duì)外營業(yè)用的商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店等房屋。一般指底層臨街的房屋。商業(yè)用房的土地使用年限為40年。辦公用房：辦公用房：是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹限價(jià)房：限價(jià)房：又稱限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。是一種限價(jià)格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用

14、房。限價(jià)商品房按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。公寓：公寓：公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。公寓可能戶主自行購買的，或者自業(yè)主租入的。另有國產(chǎn)影片、韓國影片與之同名。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋類型介紹商鋪：商鋪：是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概

15、念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營交易場(chǎng)所。 寫字樓：寫字樓：就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理?！狈康禺a(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋建筑形式塔樓塔樓 指各面長(zhǎng)高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墻均為長(zhǎng)邊。 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房

16、的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。 板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本和戶型的平衡。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋建筑形式板樓板樓 指非塔式建筑的其它建筑。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度兩倍以上時(shí)，其主要朝向的建筑外墻稱長(zhǎng)邊，次要朝向的建筑外墻稱端邊。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長(zhǎng)度大于次要朝向建筑長(zhǎng)度兩倍以下時(shí)，其各朝向的建筑外墻均為長(zhǎng)邊。 是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每

17、單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯均有的住宅； 每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。板樓又稱排樓，是并排興建而成的建筑體，一般為多層或者小高層。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋建筑形式洋房（別墅）洋房（別墅） 是指解放前建造的，一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐室，有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或復(fù)式、別墅式住宅； 建筑風(fēng)格為外國風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格，也有少許南洋風(fēng)格； 建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園； 普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離；在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境舒適而寧靜；住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，周邊配套較為完善，購物、道路交

18、通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式別墅別墅別墅分為獨(dú)棟別墅，聯(lián)排，疊排。獨(dú)棟別墅是有很大的私人花園，以三層為多。聯(lián)排是指連在一起的小別墅，有自己的小花園，一般以三層為多。疊排是指一棟房子(4-5層)下面兩層一戶， 上面2-3層算一戶，兩戶人共用一個(gè)花園。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅； 上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，私密性強(qiáng)，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。 別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式雙拼別墅雙拼別墅 聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由

19、兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅； 特征： 降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間； 低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式排列的呆板面孔； 雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，窗戶較多，采光和觀景好。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時(shí)期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣

20、則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。聯(lián)排別墅又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室；由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右；比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便；價(jià)位較低，為中產(chǎn)階級(jí)中上層人士及新貴階層度身定造；戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式疊層別墅疊層別墅 Townhouse（聯(lián)排別墅）疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層

21、有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑； 開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)； 購買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人； 稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所； 疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷，而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式公寓公寓 是指其單位建筑面積造價(jià)通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r(jià)一倍以上的公寓，通常為躍層式住宅、頂層有花園的、或多層住宅配有電梯的，并擁有良好的綠化、商服、物業(yè)管理

22、等配套設(shè)施。 公寓是集合式住宅的一種，以高層大樓為主，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、客廳、浴室、廚衛(wèi)等等。主要供給中等收入的消費(fèi)者居住或投資。 公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相當(dāng)于其他商品房，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式LOFT公寓公寓 在英語里，LOFT原意是“在屋頂之下，存放東西的閣樓或高大空間的建筑”。LOFT，字面意義是倉庫、閣樓的意思，但這個(gè)詞在二十世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯的最初涵義。 起源：19世紀(jì)50年代，這種有著高大空間和多種可能的使用方式吸引了大量的藝術(shù)家聚

23、集，然后逐漸引來了藝術(shù)的追隨者聚集，使LOFT與藝術(shù)結(jié)下了不解之緣。20世紀(jì)40年代的時(shí)候，LOFT這種居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式LOFT公寓公寓 最初它是美國藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師青睞居住和工作的空間，藝術(shù)家們?cè)谶@高大的空間中，自由構(gòu)筑各種生活方式，在那里創(chuàng)作行為藝術(shù)，或辦畫展、雕塑展。當(dāng)時(shí)，藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師們利用廢棄的工業(yè)廠房，從中分隔出居住、工作、社交、娛樂、收藏等各種空間，在浩大的廠房里，他們構(gòu)造各種生活方式，創(chuàng)作行為藝術(shù)，或者辦作品展，淋漓酣暢，快意人生。而這些廠房后來也變成了最具個(gè)性、最前衛(wèi)、最受年輕人青睞的地方。 在20世紀(jì)后期，LOFT這種工業(yè)化和后現(xiàn)代

24、主義完美碰撞的藝術(shù)，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。如今，LOFT總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒、798等詞相提并論。所以時(shí)至今日，LOFT已經(jīng)不再只是藝術(shù)家的專利，它慢慢地進(jìn)入了更多人的生活視野，成為了一種追求個(gè)性、向往自由的生活方式。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式LOFT公寓公寓LOFT公寓已成為一種理想的工作居住方式，賦予它更多的內(nèi)容： 它是非主流的生活方式。它人們熟知的居住概念既然不同，它不僅僅是公寓式的“單元格”，而是進(jìn)入了一種更為高大寬敞的立體空間。 它對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)。工作和居住不被分離，而是發(fā)生在同一個(gè)大空間中。 它象征著先鋒和前衛(wèi)。

25、在這里生活，藝術(shù)創(chuàng)造是第一位的，通過豐富的想象創(chuàng)造出的生活，使人們的更加愜意，更能體現(xiàn)主人潛在的藝術(shù)家氣質(zhì)。 是自我和個(gè)性爆炸的地方。巨大的空間完全不受世俗、家族的羈絆，使它成為你釋放獨(dú)立的空間。Loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式LOFT公寓公寓 LOFT作為一種與以往平層、躍層、復(fù)式等常見的居室結(jié)構(gòu)有很大差別的戶型，作為直接承襲了“倉庫”風(fēng)格的LOFT，在進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，最直觀的特點(diǎn)就是五

26、米五左右甚至更高的挑高以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預(yù)設(shè)的安排。給人的感覺是，LOFT就是一個(gè)大房子，在這個(gè)空蕩蕩的空間里，主人可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。 用途可商可住,水電是否按照商業(yè)，主要看開發(fā)地塊的用地性質(zhì)，如果是50年的話，就只能商用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式LOFT公寓公寓 LOFT的空間有非常大的靈活性，人們可以隨心所欲地創(chuàng)造自己夢(mèng)想中的家、夢(mèng)想中的生活，絲毫不會(huì)被已有的機(jī)構(gòu)或構(gòu)件所制約。人們可以讓空間完全開，也可以對(duì)其分割，從而使它蘊(yùn)涵個(gè)性化的審美情趣。從此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)脫離了舊倉庫的代名詞，

27、一間間其貌不揚(yáng)的舊式廠房里，一股新的氣息正在涌動(dòng)，這就是LOFT生活。 同時(shí)， LOFT象征先鋒藝術(shù)和藝術(shù)家的生活和創(chuàng)作，它對(duì)花園洋房這樣的傳統(tǒng)居住觀念提出了挑戰(zhàn)，對(duì)現(xiàn)代城市有關(guān)工作、居住分區(qū)的概念提出挑戰(zhàn)，工作和居住不必分離，可以發(fā)生在同一個(gè)大空間中，廠房和住宅之間出現(xiàn)了部分重疊。LOFT生活方式使居者即使在繁華的都市中，也仍然能感受到身處郊野時(shí)那樣不羈的自由。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式酒店式酒店式公寓公寓 酒店式服務(wù)公寓，最早始于1994年歐洲，意為酒店式的服務(wù)，公寓式的管理，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的臨時(shí)住宅。

28、這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 真正意義上的酒店式服務(wù)公寓的出現(xiàn)至今已有約30年時(shí)間。商旅生活的興起，造就了酒店式管理、家居式服務(wù)的公寓住宅功能日趨完善。國際標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式服務(wù)公寓，是結(jié)合酒店的管理模式和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，采用公寓房型設(shè)計(jì)的一種物業(yè)經(jīng)營模式。由于價(jià)格低于酒店標(biāo)準(zhǔn)，而服務(wù)水準(zhǔn)又大大高于普通公寓，因而深受中長(zhǎng)期出差的高層人士的歡迎。 國內(nèi)酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有自用和投資兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士青睞。 酒店式公寓可

29、以分為商住、商務(wù)及新生代酒店式公寓三種類型。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 躍層式住宅躍層式住宅 躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層； 一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 復(fù)式住宅復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯

30、聯(lián)系上下；其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率；簡(jiǎn)單地講，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅，如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場(chǎng)面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 錯(cuò)層式住宅錯(cuò)層式住宅指一套住宅內(nèi)的各種功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅 。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 平層住宅平層住宅 一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上。 目前在市面上，住宅方面，以平層單位為主。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 平層豪宅平層豪宅 是指套內(nèi)面積超過1

31、20平方米，裝修豪華的商住套房。實(shí)際上一般平層豪宅套內(nèi)面積都在200平方米以上。不僅僅居住面積比普通商業(yè)住宅大，平層豪宅一般是一梯一戶或二戶。平層豪宅的園區(qū)都配有專門的園林綠化，布置有專業(yè)的景觀；空中花園、入戶花園等手法的運(yùn)用非常普遍，讓綠色充分融入到高層建筑的住戶生活中。 一般選址于城市中具有獨(dú)特、稀缺價(jià)值資源的區(qū)域位置設(shè)計(jì)建造，或是坐落于一座城市的核心區(qū)域，擁有這座城市最為繁華的商業(yè)、快捷的交通以及周全的生活配套；或有山、臨水、沿江、密林環(huán)抱、文風(fēng)濃郁，擁有城市中不可復(fù)制的自然環(huán)境資源、獨(dú)特人文底蘊(yùn)。與此同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)具有令人倍感適宜的居住尺度，比如圍合式、棋盤式或者其他同樣富有特點(diǎn)的建筑

32、布局，另外，其獨(dú)特之處還體現(xiàn)在景觀導(dǎo)向而非建筑導(dǎo)向的更優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。除了提供更舒適的居住功能以外，平層豪宅還兼有私密會(huì)客、小眾宴請(qǐng)等多重高級(jí)社交功能，代表了更高品質(zhì)的生活方式?！耙砸痪湓拋砀爬?，平層豪宅既有別墅的私密性、尊崇感，又與城市生活距離適當(dāng)，少了點(diǎn)孤獨(dú)感，更切合那些住過別墅和當(dāng)下新富一族的想法，是那些處于社會(huì)頂端的人群所擁有的、詮釋其個(gè)人形象與品牌的最佳之物?！狈康禺a(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 低層住宅低層住宅指一至三層的住宅房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 多層住宅多層住宅 指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯，樓梯往往作為多

33、層住宅的主要上下樓通道； 多層住宅一般一梯兩戶，每戶都能實(shí)現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基本能實(shí)現(xiàn)每間居室的采光要求； 一梯三戶或一梯三戶以上則必須犧牲一戶或多戶的南北自然通風(fēng)； 多層住宅一般采用單元式，共用面積很小，這有利于提高面積利用率，但是同時(shí)也限制了鄰里的交往； 多層住宅的住戶（除了一部分首層住戶）由于沒有自家花園，對(duì)土地的親近感淡薄了很多。 在現(xiàn)階段我國的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購買者一般是為了追求較高的生活品質(zhì)，合理的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境是關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 中高層住宅中高層住宅指七層到九層的住宅。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 小高層住宅小高層住宅指十層到十五層的

34、住宅。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 高層住宅高層住宅 指十六層到三十層的住宅。 按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式； 高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具，為此國家還明確規(guī)定：12層及12層以上的高層住宅，每單元設(shè)置電梯不少于兩部。高層住宅的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。 不足之處：投資大，上下不便，安全性差，在高層生活的家庭有一種孤獨(dú)和封閉感，多幢點(diǎn)式高層住宅建在一起，會(huì)產(chǎn)生不規(guī)則的高空風(fēng)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房屋銷售形式 超超高層住宅（摩天大樓）高層住宅（摩天大樓） 指三十層以上的住宅。 超高層住宅的樓地面價(jià)最低，但其房?jī)r(jià)卻不低。這是因?yàn)殡S著建筑

35、高度的不斷增加，其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會(huì)有很大的變化，需要考慮的因素會(huì)大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會(huì)更加復(fù)雜，同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會(huì)大大加強(qiáng)。 另外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對(duì)整個(gè)地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)住宅競(jìng)品的劃分住宅競(jìng)品的選擇不同于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)商圈的劃分模式。 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)商圈一般以項(xiàng)目自身為中心點(diǎn)，以距離為半徑畫圓，以確定第一商圈、第二商圈、第三商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)

36、手。人流是主要的參考依據(jù)。 住宅競(jìng)品的選擇是以項(xiàng)目本身的定位為依據(jù)，對(duì)整個(gè)市區(qū)同等定位、同等價(jià)位、類似戶型等條件進(jìn)行調(diào)研分析來確定自身的銷售方式。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋 平臺(tái)（陽臺(tái)）：平臺(tái)（陽臺(tái)）： 是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：走廊： 是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室：地下室： 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室：半地下室： 是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋玄關(guān)：玄關(guān)： 是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。一般設(shè)計(jì)為鞋柜、屏風(fēng)等形狀。隔斷

37、：隔斷： 是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌牍ぐ虢亓⒚?。一般用于廚房與餐廳、餐廳與客廳、客廳與臥室、書房與臥室之間。過道：過道： 是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。閣樓（暗樓）：閣樓（暗樓）： 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋 進(jìn)進(jìn) 深：深： 一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。（進(jìn)深一般限定在5米左右）開開 間：間： 住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開間一般在3.0-3.9米之間。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)

38、住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。層層 高：高： 房屋一層的高度。對(duì)樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。普通住宅層高不宜低于2.80米；臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10米，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米。 當(dāng)今世界上許多發(fā)達(dá)國家對(duì)各自的住宅室內(nèi)凈高，基本上一直限制在3米以下，如美國規(guī)定為2.282.4米，英國規(guī)定為2.22.4米，日本和波蘭規(guī)定在2.22.6米。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋戶戶 型：型： 根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小

39、。表現(xiàn)為住宅的朝向、功能等。戶室比戶室比： 各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比” 戶室比戶室比 = 某種戶型套數(shù)某種戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)幢、住宅群）住宅總套數(shù) * 100%建筑系數(shù)建筑系數(shù)： “建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋 房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)： 泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物

40、權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記：房屋權(quán)屬登記： 指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記： 房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。房

41、地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋共有產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)： 指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。房屋抵押：房屋抵押： 產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。過過 戶：戶： 即更換房屋所有人姓名。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋 不動(dòng)產(chǎn)證不動(dòng)產(chǎn)證： 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明

42、。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。2015年3月1日起不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例正式實(shí)施。與此同時(shí)，江蘇徐州和四川瀘州兩地頒發(fā)了全國第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。這標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地。 不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿記載的內(nèi)容，填寫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。登記簿記載的內(nèi)容發(fā)生變化涉及證書的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)交回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，登記機(jī)構(gòu)重新核發(fā)證書。登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利注銷的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)交回證書，或者由登記機(jī)構(gòu)公告廢止。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書一共有單一版和集成版兩個(gè)版本，證書中記載了登記簿的主要信息。單一

43、版證書記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，而集成版證書記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。 單一版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書可以記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利。如集體土地所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)等，可以在單一版證書記載。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋建筑面積：建筑面積： 建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓妹娣e。 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積公攤面積：公攤面積： 公共門廳、過道，電梯井、

44、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%。使用面積：使用面積： 建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋使使 用用 率：率： 使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。 板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%商場(chǎng)65%使 用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方， 使用率低。實(shí)實(shí) 用用 率率： 是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積商品房銷售面積= =套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+ +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積= =套內(nèi)使用面積套

45、內(nèi)使用面積+ +套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+ +陽臺(tái)面積陽臺(tái)面積 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = = 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 * * 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = = 公用建筑面積公用建筑面積 / / 套內(nèi)建筑面積總和套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積公用建筑面積 = = 整棟樓的建筑面積整棟樓的建筑面積 - - 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 - - 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ?/p>

46、面積不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋容積率容積率： 總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率建筑覆蓋率： 又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠化率綠化率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。綠地率：綠地率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的全部綠化和植物水平投影之和與規(guī)劃用地面積之比。不是所有鋪了草的地方都算綠地，建筑外墻1.5米內(nèi)和道路邊線1米以內(nèi)不得計(jì)入。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋居住人口：居住人口：是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。居住戶數(shù)：居住戶數(shù)：是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶數(shù)。人均住宅建筑面積：人均住宅建筑面積：是指按居住

47、人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。=住宅建筑面積/居住人口住宅平均層數(shù)：住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值。人口毛密度：人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。人口凈密度：人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。住宅面積毛密度：住宅面積毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。住宅面積凈密度：住宅面積凈密度：也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋按揭：按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)

48、讓按揭人。（簡(jiǎn)單說：按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結(jié)束，房子才歸你）公積金貸款：公積金貸款：也叫個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房資金管理部門運(yùn)用房改資金委托銀行向公積金交存人和匯交單位的離、退休職工發(fā)放的政策性貸款。個(gè)人征信記錄（系統(tǒng)）：個(gè)人征信記錄（系統(tǒng)）：個(gè)人征信系統(tǒng)又稱消費(fèi)者信用信息系統(tǒng)，主要為消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)提供個(gè)人信用分析產(chǎn)品。個(gè)人征信系統(tǒng)含有廣泛而精確的消費(fèi)者信息，可以解決顧客信息量不足對(duì)企業(yè)市場(chǎng)營銷的約束，幫助企業(yè)以最有效的、最經(jīng)濟(jì)的方式接觸到自己的目標(biāo)客戶，因而具有極高的市場(chǎng)價(jià)值，個(gè)人征信系統(tǒng)應(yīng)用也擴(kuò)展到直銷和零售等領(lǐng)域。個(gè)人征信信息分為三個(gè)組成部分。第一部分是個(gè)人基本信息，

49、第二部分是信貸信息，第三部分是非銀行信息。個(gè)人基本信息包括個(gè)人身份、配偶身份、居住信息、職業(yè)信息等;信貸信息包括銀行信貸信用信息匯總、貸記卡準(zhǔn)貸記卡信息匯總、貸款信息匯總、為他人貸款擔(dān)保信息匯總等;非銀行信息指的就是個(gè)人參保和繳費(fèi)信息、住房公積金信息、養(yǎng)路費(fèi)、電信用戶繳費(fèi)等。根據(jù)實(shí)際情況客戶本人聲明也將被納入到系統(tǒng)信息中。這些信息確實(shí)潛在地影響到個(gè)人在銀行的借貸行為。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)其他相關(guān)名詞解釋辦公類地產(chǎn)：辦公類地產(chǎn)： 建筑物內(nèi)供辦公人員經(jīng)常辦公的房間稱為辦公室，以此為單位集合成一定數(shù)量的建筑物稱為辦公建筑。辦公建筑的分類：辦公建筑的分類： 公寓式辦公樓 apartment-office b

50、uilding。由統(tǒng)一物業(yè)管理，根據(jù)使用要求，可由一種或數(shù)種平面單元組成。單元內(nèi)設(shè)有辦公、會(huì)客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。酒店式辦公樓 hoteL-office building。提供酒店式服務(wù)和管理的辦公樓。綜合樓 multiple-use building。由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑。商務(wù)寫字樓 business office building。在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務(wù)為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面組成的辦公建筑。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)其他相關(guān)名詞解釋商業(yè)類地產(chǎn)：商業(yè)類地產(chǎn)： 即商業(yè)房地產(chǎn)，也叫商業(yè)物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房

51、地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)包括商業(yè)運(yùn)營商和消費(fèi)者兩級(jí)客戶。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)其他相關(guān)名詞解釋商業(yè)類地產(chǎn)：商業(yè)類地產(chǎn)： 商圈 是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的 方向和距離擴(kuò)張，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn) 單的說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。 商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。 主圈：即主要商圈，也稱第一商圈或核心商 圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)， 消費(fèi)者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65左右的顧客來自主要商圈。 次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店消費(fèi)也較

52、為方便，在次要商圈聚集的顧客約占25左右。 邊圈：即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)散居著百貨商店約10的顧客。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)其他相關(guān)名詞解釋商業(yè)類地產(chǎn)：商業(yè)類地產(chǎn)： 業(yè)態(tài)介紹 百貨店：是在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。 超級(jí)市場(chǎng)：是采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合超市：是采取自選銷售方式， 以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市 場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)合為一體、滿 足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 便利店：是指滿足顧客便利性需求為主 要目的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店：

53、是指經(jīng)營某一大類商品為主， 并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和 提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)其他相關(guān)名詞解釋產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)： 是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對(duì)象，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài) 由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。

54、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)其他相關(guān)名詞解釋旅游類地產(chǎn)：旅游類地產(chǎn)： 即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。 旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游(休閑)培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)綜合開發(fā)程綜合開發(fā)程序序開發(fā)中的審開發(fā)中的審批手續(xù)批手續(xù)綜合開發(fā)概綜合開發(fā)概念念開發(fā)方式開發(fā)方式項(xiàng)目投資構(gòu)項(xiàng)目投資構(gòu)成和投資分成和投資分析析開發(fā)知識(shí)開發(fā)知識(shí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)概念 房地產(chǎn)綜

55、合開發(fā)是指開發(fā)工作的全過程，從項(xiàng)目的籌劃開始至計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目審批、招標(biāo)投標(biāo)、工程實(shí)施、竣工驗(yàn)收直至交付使用。它的要求、內(nèi)涵和目標(biāo)包括如下幾方面：房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對(duì)某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面，要對(duì)交通道路、供水、排水、供電、供熱、供氣、郵電通訊等實(shí)行綜合開發(fā)，供應(yīng)量要和需求相適應(yīng)。在建筑物功能方面，則要對(duì)居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園綠化、道路交通，實(shí)行配套建造。房地產(chǎn)綜合開發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格按照客觀規(guī)律辦事，嚴(yán)格地按照立項(xiàng)論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)

56、設(shè)施、道路交通、主體建筑、配套房屋、庭園綠化、竣工驗(yàn)收、使用管理的程序進(jìn)行，做到各個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)互相銜接、層層扣住、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)以最少的投入獲得最大的建設(shè)收益，并為使用管理、日常服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式單項(xiàng)開發(fā)：?jiǎn)雾?xiàng)開發(fā)： 單項(xiàng)開發(fā)的項(xiàng)目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡(jiǎn)便。這種項(xiàng)目往往在新區(qū)總體開發(fā)或老城改造中形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目。但其風(fēng)格、外貌等要與整個(gè)開發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時(shí)間完成。單項(xiàng)開發(fā)包括房屋及其配套設(shè)施的建設(shè)，即供水、供電、供暖、煤氣（或天燃?xì)猓?、雨污水處理、通訊、消防等。這要求有很強(qiáng)的計(jì)劃性，要求各個(gè)單 項(xiàng)工程密切配合，共同行動(dòng)，按照“先地 下，后地上

57、”的順序安排各項(xiàng)施工。 單項(xiàng)開放的項(xiàng)目一般根據(jù)項(xiàng)目情況而獨(dú)立 成立開發(fā)公司，并在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行注銷。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式小區(qū)開發(fā)：小區(qū)開發(fā)： 在新城開發(fā)中，是指一個(gè)完整小區(qū)的綜合開發(fā)。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套項(xiàng)目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。在舊城改造中，則是指局部改建，即某一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的街坊的更新改造。 小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。這些小區(qū)往往以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目為主，兼顧居住、文化福利設(shè)施。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進(jìn)行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式成片開發(fā)：成片開發(fā)： 一般

58、是指范圍廣泛、投入資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)期長(zhǎng)的綜合性開發(fā)。成片開發(fā)大到可以相近于開辟一個(gè)新城區(qū)，如上海浦東新區(qū)、鄭東新區(qū)等都屬于這種多功能的大規(guī)模開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項(xiàng)目，發(fā)揮其啟動(dòng)和引導(dǎo)作用。房地產(chǎn)綜合開發(fā)程序開發(fā)步驟決策階段規(guī)模摸底 市場(chǎng)調(diào)查尋找開發(fā)土地建設(shè)施工階段前期階段領(lǐng)導(dǎo)決策經(jīng)濟(jì)分析用地性質(zhì)規(guī)劃紅線要求容積率道路及綠化市政及公建配套其他特殊條件房地產(chǎn)綜合開發(fā)程序開發(fā)步驟決策階段建設(shè)施工階段前期階段編制建設(shè)計(jì)劃方案申請(qǐng)建設(shè)用地申請(qǐng)立項(xiàng)三通一平籌措建設(shè)資金拆遷委托 設(shè)計(jì)自有流動(dòng)資金銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款發(fā)行證券或股票預(yù)售商品房房地產(chǎn)綜合開發(fā)程序開發(fā)步驟決策階

59、段建設(shè)施工階段前期階段控制施工進(jìn)度加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督組織施工招標(biāo)資料匯總歸檔市政公建配套交付使用竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)開發(fā)中的審批手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證書建設(shè)用地規(guī)劃許可證書商品房銷（預(yù)）售證書 國有土地使用權(quán)證書 建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證 房屋土地管理局 建設(shè)廳、建委 建設(shè)廳、建委國土資源廳 、規(guī)劃局土地局五書兩證國有土地使用證是證明土地使用者向國家支付使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建筑工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求

60、的法律憑證。建筑工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。商品房銷售（預(yù)售）許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。住宅使用說明書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。項(xiàng)目投資構(gòu)成與投資分析土地成本前期費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用項(xiàng)目銷售及交易稅其他費(fèi)用土地出讓金、土地補(bǔ)償和拆遷安置費(fèi)、市政配套和集資費(fèi)規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、工程招標(biāo)及辦理各項(xiàng)開工手續(xù)費(fèi)建安費(fèi)、工程監(jiān)