培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和盈利模式 - 副本

1、（專業(yè)的，如家居中紅星美凱龍）（有綜合類,如專業(yè)類、步行、地鐵）（綜合市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)）商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開始方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)批招商方案施工單位開工市場(chǎng)調(diào)查提出開發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開發(fā)方案商業(yè)論證市場(chǎng)論證資金落實(shí)主力商家承諾初步銷售方案建筑規(guī)劃論證銷售商投資客實(shí)際使用者商業(yè)訴求確認(rèn)項(xiàng)目方案初步協(xié)議價(jià)格定位對(duì)象推盤策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測(cè)周 期成 本項(xiàng)目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品開發(fā)流程追求市場(chǎng)價(jià)值最大化落落 實(shí)實(shí)SP活動(dòng)活動(dòng)開開工工開開盤盤籌籌備備(推廣推廣) 軟文軟文參參 展展招商招商 商管籌備商管籌備銷銷 售售 籌

2、籌 備備按按 揭揭 銀銀 行行施施 工工開開盤盤活活動(dòng)動(dòng)銷銷售售階階段段商商場(chǎng)場(chǎng)開開張張調(diào)調(diào)整整商商管管成成立立統(tǒng)統(tǒng)一一辦辦證證銀銀行行按按揭揭返返租租簽簽約約異異地地銷銷售售展展開開委委托托管管理理主主力力進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)推推 廣廣商商企企入入駐駐持有物業(yè)開發(fā)流程追求持續(xù)增值項(xiàng)目條件判析項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃商業(yè)文化策劃經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)對(duì)象消費(fèi)對(duì)象數(shù)數(shù)量量能能力力傾傾向向規(guī)規(guī)劃劃消消防防商商家家消消費(fèi)費(fèi)審審美美時(shí)時(shí)尚尚流流行行經(jīng)經(jīng)營營方方式式經(jīng)經(jīng)營營策策略略交交通通條條件件環(huán)環(huán)境境條條件件規(guī)規(guī)劃劃條條件件物物業(yè)業(yè)條條件件商商業(yè)業(yè)資資源源回回報(bào)報(bào)要要求求商商圈圈范

3、范圍圍競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策策略略業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)類類型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)構(gòu)成成品品種種類類型型服服務(wù)務(wù)方方式式商商業(yè)業(yè)文文特特色色建建筑筑條條件件配配套套條條件件交交通通組組織織業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布置置商商業(yè)業(yè)主主題題櫥櫥窗窗CI系系統(tǒng)統(tǒng)色色彩彩燈燈光光初初步步租租價(jià)價(jià)成成本本測(cè)測(cè)算算收收益益預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)客客流流頻頻率率消消費(fèi)費(fèi)群群盈盈利利狀狀態(tài)態(tài)消費(fèi)資源消費(fèi)資源租金成本能力租金成本能力外外部部動(dòng)動(dòng)線線內(nèi)內(nèi)部部動(dòng)動(dòng)線線到達(dá)路徑到達(dá)路徑引引 導(dǎo)導(dǎo)縱向縱向橫向橫向經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)收收益益評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)品品牌牌策策略略開開 業(yè)業(yè)調(diào)調(diào) 整整達(dá)到目標(biāo)收益率達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)經(jīng)營商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營招商實(shí)施招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)營商業(yè)運(yùn)營初初步步收收益益目目

4、標(biāo)標(biāo)優(yōu)優(yōu)惠惠條條件件策策略略價(jià)價(jià)格格推推廣廣商商洽洽簽簽約約對(duì)對(duì)象象開開業(yè)業(yè)推推廣廣形形象象包包裝裝運(yùn)運(yùn)營營模模式式組組織織場(chǎng)場(chǎng)地地建建立立制制度度取取費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建建檔檔財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)管管理理目目標(biāo)標(biāo)內(nèi)內(nèi)部部制制度度商商場(chǎng)場(chǎng)制制度度裝裝修修控控制制開開業(yè)業(yè)計(jì)計(jì)劃劃慶慶典典SP活活動(dòng)動(dòng)開開業(yè)業(yè)時(shí)時(shí)間間開開業(yè)業(yè)率率商商品品調(diào)調(diào)整整商商店店調(diào)調(diào)整整租租金金調(diào)調(diào)整整融融資資方方案案轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方案案持持有有方方案案內(nèi)內(nèi)部部增增值值資資產(chǎn)產(chǎn)包包裝裝委委托托經(jīng)經(jīng)營營自自營營方方案案拆拆零零整整體體產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)收收益益權(quán)權(quán)再再投投資資抵抵押押節(jié)節(jié)奏奏幅幅度度 （1）企企 業(yè)業(yè)專設(shè)部門專設(shè)部門外包業(yè)務(wù)外

5、包業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)自管業(yè)務(wù)市市調(diào)調(diào)策策劃劃招招商商委委托托管管理理定定位位決決策策規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目融融資資經(jīng)經(jīng)營營決決策策總總部部市場(chǎng)發(fā)展部項(xiàng)目拓展客戶服務(wù)網(wǎng)上商務(wù)媒介關(guān)系部研 展 部項(xiàng)目運(yùn)行運(yùn) 行 部電 腦檔 案行 政保 障 部商企關(guān)系招 商商業(yè)資源法律事務(wù)法 務(wù) 部商鋪估價(jià)估 價(jià) 部機(jī)構(gòu)資金個(gè) 人企業(yè)資金基 金融 資 部自有資產(chǎn)部資產(chǎn)托管資產(chǎn)置換資產(chǎn)運(yùn)作抵 押托 管 部財(cái)務(wù)管理公司境外基金國內(nèi)基金市場(chǎng)研究指 導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目租 務(wù)物 管三大塊：1、市場(chǎng)塊版：市場(chǎng)發(fā)展部、媒介部、運(yùn)行部、商業(yè)資源部。2、資產(chǎn)版塊：估價(jià)所、融資部、財(cái)務(wù)公司、托管部、自有資產(chǎn)經(jīng)營。3、保障版塊：法務(wù)

6、部、保障部、審計(jì)室 實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營成本商品成本價(jià) 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營成本商品成本價(jià) 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式業(yè)種組合品 種商品經(jīng)營成本商品成本價(jià) 格經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷售實(shí)現(xiàn)銷售提升房?jī)r(jià)提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升租金提升回報(bào)提升回報(bào)

7、商場(chǎng)管理商場(chǎng)管理管理技術(shù)管理技術(shù)物業(yè)管理物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置業(yè)態(tài)設(shè)置銷售方式銷售方式業(yè)種組合業(yè)種組合品品 種種商品經(jīng)營成本商品經(jīng)營成本商品成本商品成本價(jià)價(jià) 格格經(jīng)營成本經(jīng)營成本促進(jìn)關(guān)系促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣商業(yè)推廣招商能力招商能力業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)主題商業(yè)用地屬性判析商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除立店障礙排除建筑形式選取建筑形式選取文化氣氛營造文化氣氛營造挖掘商業(yè)價(jià)值挖掘商業(yè)價(jià)值提高使用價(jià)值提高使用價(jià)值創(chuàng)造附加價(jià)值創(chuàng)造附加價(jià)值 “三元合一”是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則，商業(yè)業(yè)態(tài)、空間形態(tài)、投資式樣這三個(gè)要素必須同時(shí)融入產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程；而“三點(diǎn)歸一”是理想的產(chǎn)品

8、設(shè)計(jì)結(jié)果。商場(chǎng)因素多 細(xì)節(jié)很重要；臺(tái)階高，客人少 立面不要太波折；角多不吉利 弧線巧設(shè)計(jì)；車位是品位 交通是客流；開門不可對(duì)路角 路沖“主入”要檔照；動(dòng)線設(shè)計(jì)掃遍角 盲道布置不可少；綠化檔窗柱當(dāng)門 種樹對(duì)著中間柱；剪力墻，上下道 轉(zhuǎn)換成本又很高； 序 階段特征推廣關(guān)鍵點(diǎn)焦點(diǎn)指向傳 媒 選 擇投 放 方 式1開 工特色，亮點(diǎn)、PO、SP活動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)全方位大眾、財(cái)經(jīng)通訊、報(bào)導(dǎo)2項(xiàng)目融資項(xiàng)目前景、增值方式各有關(guān)專家、高管財(cái)經(jīng)特案3招 商商業(yè)機(jī)會(huì)、聚集效應(yīng)商業(yè)環(huán)境、SP活動(dòng)名人、名家、行業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)、大眾新聞、報(bào)道映象4預(yù) 售SP活動(dòng)行內(nèi)、文藝類名人大眾、專業(yè)廣告映象預(yù) 售SP活動(dòng)專家投資同上新

9、聞、廣告開 盤SP活動(dòng)本企業(yè)高管、投資人士同上新聞、廣告5揭 幕慶典、SP活動(dòng)政、財(cái)、商、文相關(guān)主流媒體專業(yè)媒體等新聞、廣告映象全方位 開開 發(fā)發(fā)用地判析用地判析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位對(duì)象定位對(duì)象定位營營 銷銷市場(chǎng)趨勢(shì)市場(chǎng)趨勢(shì)細(xì)分市場(chǎng)選擇細(xì)分市場(chǎng)選擇市場(chǎng)位置市場(chǎng)位置市場(chǎng)策略市場(chǎng)策略規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)適合性分析適合性分析差異性分析差異性分析超越性分析超越性分析形成產(chǎn)品特質(zhì)形成產(chǎn)品特質(zhì)運(yùn)運(yùn)籌籌期期推廣展開推廣展開吹吹 風(fēng)風(fēng)SP活動(dòng)活動(dòng)加加 溫溫高高 溫溫客客 戶戶引引 導(dǎo)導(dǎo)吸吸 納納積積 累累熟熟 悉悉案案 場(chǎng)場(chǎng)人員培訓(xùn)人員培訓(xùn)布置案場(chǎng)布置案場(chǎng)法律文件法律文件內(nèi)部程序內(nèi)部程序籌籌劃劃期期推

10、推 廣廣傳傳 播播軟文推進(jìn)軟文推進(jìn)后續(xù)報(bào)道后續(xù)報(bào)道開開 盤盤資源調(diào)動(dòng)資源調(diào)動(dòng)補(bǔ)充資源補(bǔ)充資源市場(chǎng)吭奮市場(chǎng)吭奮穩(wěn)定客戶穩(wěn)定客戶配配 合合辦辦 證證銀銀 行行招商和運(yùn)營招商和運(yùn)營現(xiàn)場(chǎng)配合現(xiàn)場(chǎng)配合實(shí)實(shí)施施期期其他職能其他職能口碑口碑推薦推薦沖沖 刺刺結(jié)結(jié) 案案 招商信息透露客戶積累活動(dòng)展開商務(wù)談判遴選考察決策合約討論簽約進(jìn)場(chǎng)辦照裝修信息發(fā)布開業(yè)調(diào)整 效用序號(hào)商業(yè)分類作用租金水平時(shí)間第一序列主力店（大超、百貨） 招商成功關(guān)鍵低，有邊際效應(yīng)前期完成第二序列次主力店協(xié)同效應(yīng)低前期完成第三序列名牌特色店標(biāo)桿作用中等前期完成第四序列配套商業(yè)業(yè)態(tài)和諧中高，量大中期完成第五序列常規(guī)店群豐富商品中高、量大，平衡收益

11、后期完成優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策經(jīng)營決策經(jīng)營決策物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)商場(chǎng)籌備商場(chǎng)籌備推推 廣廣吹吹 風(fēng)風(fēng)走走 光光點(diǎn)點(diǎn) 火火加加 溫溫添添 料料化學(xué)反應(yīng)化學(xué)反應(yīng)保保 溫溫招招 商商信息發(fā)布信息發(fā)布客戶結(jié)累客戶結(jié)累考察遴選考察遴選簽簽 約約進(jìn)進(jìn) 場(chǎng)場(chǎng)商場(chǎng)籌建商場(chǎng)籌建內(nèi)部建設(shè)內(nèi)部建設(shè)建筑裝飾建筑裝飾管管 線線管理機(jī)制管理機(jī)制區(qū)位區(qū)位公共部位裝修公共部位裝修人人 員員消防消防場(chǎng)場(chǎng) 地地資資 產(chǎn)產(chǎn)增增 值值權(quán)權(quán) 屬屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓租租賃賃登登記記轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租備備案案范范圍圍界界定定櫥櫥窗窗廣廣場(chǎng)場(chǎng)綠綠化化廣廣告告燈燈光光裝修管理裝修管理樓樓 宇宇設(shè)備電梯設(shè)備電梯消防安全消防安全車車 庫庫通通 道道衛(wèi)衛(wèi) 生生物物業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施形形 象象經(jīng)經(jīng)營營商場(chǎng)秩序商場(chǎng)秩序促銷控制促銷控制活動(dòng)核準(zhǔn)活動(dòng)核準(zhǔn)物業(yè)定價(jià)物業(yè)定價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本控制成本控制變變 現(xiàn)現(xiàn)土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體：整體整體：整體(銷售銷售)轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、合資入股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售拆零：分幢拆售、分層拆售、分間拆售持持 有有 租賃經(jīng)營：可變和不可變租金租賃經(jīng)營：可變和不可變租金 合