房產(chǎn)專業(yè)知識

1、 房地產(chǎn)的形態(tài)： 1、單純的土地； 2、單純的房屋（建筑物及地上附著物）； 3、土地和房屋的綜合體。 （權(quán)益）房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 1、住宅用(70年)； 2、綜合用(50年)； 3、商業(yè)用(40年)； 4、行政用(市政府、法院等，50年)； 5、其他用(學(xué)校，博物館等50年)。 2014.1月物權(quán)法改了，自動續(xù)期。交土地使用權(quán)出讓金，不會超過6位數(shù)。 1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；（投資就

2、是投資未來。新城要比老城區(qū)好一些。） 3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。 通貨緊縮，通貨（流通中的貨幣）膨脹，貨幣貶值（價格高），匯率升高。儲蓄投資。2015.3.1中國人民銀行存款基準(zhǔn)利率，到2.55%。2015.5.11中國人民銀行存款基準(zhǔn)利率降低到2.25% 1、城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27億；中國還需要4050年左右的時間完成城市化進(jìn)程，趕超

3、英美。 2、人口流動增加形成對住宅的需求； 3、居民消費水平的提高； 4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求； 5、深化改革與市場發(fā)展的促進(jìn)對住宅的需求。 政府改革深化內(nèi)需 1、 取消福利分房，實行住宅貨幣化； 2、 下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶；（高風(fēng)險高回報，低風(fēng)險低回報） 3、 下調(diào)稅費，出臺法律法規(guī)，激勵住房需求。 五證：五證： 一、國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主

4、管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 四、建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 五、商品房銷售(預(yù)售)許可證 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 兩書” （開發(fā)商所有）住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書三證：房產(chǎn)證、土地證、契證（客戶所有） 1 、 復(fù)式：（Loft）躍層在定義上是指一套房屋占用兩個樓層，有內(nèi)部樓梯連接。而復(fù)式是起源于躍層，又優(yōu)于躍層，一般復(fù)式的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，

5、其他位置上下兩層區(qū)分，有內(nèi)部樓梯。復(fù)式不同于躍層。 2 、錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 3 、進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； 4 、開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m3.9m較舒適)； 3.1米，3.3米 5 、 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 2.75米 6 、 凈高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m); 7 、 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 躍層2.7米2.7米復(fù)式2.2米米2.7米米錯層進(jìn)深開間墻體的1/2計

6、算墻體的1/2計算進(jìn)深墻體的1/2計算墻體的1/2計算開間層高凈高層高凈高9 、 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：水通、電通、路通，場地平整。（竣工驗收的最終考核標(biāo)準(zhǔn)。） 10 、 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。 1、低層 0-3層：排屋別墅容積率： 0.2-0.52、多層 4-6層：容積率0.8-1.23、中高層 7-11層：容積率1.5-2.04、高層 12-30：容積率：1.8-2.55、超高層 31層以上：容積率：2.4-4.5 建筑面積：建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括

7、使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積：公攤面積： 1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 無論房屋多少層，建筑總面積多大，水平投影面積是定值。假設(shè)太陽正當(dāng)頂時，此房屋落在地上的陰影外輪廓線包圍的面積就叫它的水平投影面積。水平投影面積與建筑總面積無必然關(guān)系.其中包括陽臺、雨棚 商品房銷售面積商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：使用面積：建筑物各層平面中直

8、接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)建筑面積：結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 得房率：得房率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積

9、，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 公共建筑面積公共建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 建筑密度：是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積商品房銷售面積套內(nèi)建

10、筑面積公攤面積得房率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤面積套建筑面積紅線容積率網(wǎng)球場泳池綠化、走道房屋（總建筑面積）房屋占地面積用地面積房屋占地面積泳池網(wǎng)球場綠化、走道房屋（房屋（總建筑面積總建筑面積）用地面積三三 證：證：房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證、房屋契證房屋契證和和國有土地使用證國有土地使用證 房屋所有權(quán)證:指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)利的證書。 大產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)，獨立產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)證貸款國有土地使用證:是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù) 契證契證即繳納契稅后開具的書據(jù)。（房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)承受即繳納契稅后開具的書據(jù)。（房屋所有權(quán)發(fā)

11、生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)承受人所繳納的稅，直系親屬之間不繳納契稅。商業(yè)人所繳納的稅，直系親屬之間不繳納契稅。商業(yè)3%。住宅，。住宅，90以以下下1%，90到到1441.5%，大于，大于1443%另加豪宅稅）另加豪宅稅）在買賣雙方辦理過戶手續(xù)時，需要進(jìn)行立契過戶的手續(xù)，房契是指立契過戶的契約書，房屋產(chǎn)權(quán)證必須在立契過戶手續(xù)完成后才能領(lǐng)取。最終的房屋所有權(quán)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。 全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）u 全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集

12、體。1、中國大陸現(xiàn)行土地制度二、土地 2、國有土地使用權(quán)出讓國國 家家土地使用者土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出土地使用權(quán)出讓讓(土地一級市場土地一級市場)由國家壟斷由國家壟斷。 只擁有土地只擁有土地使用權(quán)，沒有所使用權(quán)，沒有所有權(quán)。有權(quán)。u 國有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式u 國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1. 出讓方式出讓方式2. 劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標(biāo)標(biāo)（2）拍）拍 賣賣（3）

13、掛）掛 牌牌（4）協(xié)）協(xié) 議議3. 承租方式承租方式取得土地使用權(quán) 方式 房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容： 1）國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等； 2）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； 3）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理； 4）房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 指在依法

14、取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。2、房地產(chǎn)開發(fā)1、房地產(chǎn)業(yè) 三、相關(guān)專業(yè)術(shù)語三、相關(guān)專業(yè)術(shù)語 待開發(fā)的國有土地，主要指離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開發(fā)的土地。 已有地上建筑物及附屬設(shè)施的國有土地叫毛地。這類土地原指地上原有建筑物、附屬設(shè)施將被改建的土地。 已完成市政基礎(chǔ)建設(shè)的國有土地叫熟地，這類土地主要是指完成七通一平的土地。 指水通、電通、路通、場地平整。（竣工驗收的最終考核標(biāo)準(zhǔn)） 通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場地平整。 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 囤地 是指

15、合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。8、土地所有權(quán) 7、七通一平9、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓6、三通一平5、熟地4、毛 地 3、生 地 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，繳納土地出讓金后方

16、可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 即房間寬度，住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超萬。13、開 間12、土地使用權(quán)劃撥11、土地使用權(quán)的出讓10、房地產(chǎn)抵押 即房間長度，指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是

17、一層房屋的高度。 是指住宅樓內(nèi)為方便住戶出入而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。而“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出17、建筑面積16、公用面積14、進(jìn) 深15、層 高 一個“實得建筑面積”，就是我們平時所講的“套內(nèi)面積”。例如你買了一間120平方米的房子，這個面積就是由13.7平方米的公共分?jǐn)偯娣e加上106.3平方米的套內(nèi)面積得出來的。 建筑面積套內(nèi)建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的

18、水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 指套內(nèi)建筑面積與建筑面積之比。 得房率是買房比較重要的一個指標(biāo)。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，住宅得房率在70左右比較合適，公共部分即寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會太多，比較實惠，以高檔專業(yè)化市場來說，得房率一般在50%左右。20、得房率19、綠化率18、套內(nèi)陽臺建筑面積 容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比

19、。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳等。 又叫樓花，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。大產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)，獨立產(chǎn)權(quán) 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品詳

20、盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。準(zhǔn)現(xiàn)房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房屋。 是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。 即可用于住家使用，也可以用于辦公的商品房，一般產(chǎn)權(quán)50年26、商品房 25、毛坯房 24、現(xiàn) 房23、期 房27、商住房 22、戶 型 21、容積率 三、相關(guān)專業(yè)術(shù)語三、相關(guān)專業(yè)術(shù)語 概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下。夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。 指建筑體底部較龐大之建筑體，常用于商業(yè)、辦公。

21、由鋼筋混凝土柱子，梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。 承受房屋重力的墻，不可任意拆改、破壞。 直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行、經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣，相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證，只有前面四證齊全，才能辦理出商品房

22、預(yù)售證。35、SHOPPING MALL34、承重墻 33、框架結(jié)構(gòu)（承重柱）32、裙 樓 31、復(fù)式住宅（LOFT戶型）36、“五證”包括什么 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。 商品房預(yù)售許可證是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。 房屋所有權(quán)證：是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。 房屋契證：是土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時的一種交稅憑證。 國有土地使用證：反映房屋所有者土地使用情

23、況的權(quán)利憑證。 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。40、產(chǎn)權(quán)證書 39、三 證38、商品房預(yù)售許可證37、“二書”41、契 稅 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和

24、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。當(dāng)乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，將隨房屋所有權(quán)同時過戶。 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。 房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估

25、計、推測或判斷。 是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。45、住房公積金44、房地產(chǎn)估價43、印 花 稅42、公共維修基金（建設(shè)局）u 復(fù)式u 躍式u 錯層 一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面，

26、即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。 46、復(fù)式、躍式、錯層 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 按揭所用材料： 1、 身份證復(fù)印件； 2、 戶口按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)本復(fù)印件； 3、 結(jié)婚證復(fù)印件； 4、 收入證明； 5、銀行流水賬單（至少三個月甚至一年） 6、 購房合同復(fù)印件； 7、 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 8、 三個月的連續(xù)稅單； 9、 借款申請表。 10、征信證明。購買一手房需交稅費：契稅：購房總價的3-5%（不同的省市自治區(qū)稅率不同），普通商品住宅

27、減半，即1.5-2.5%?！菊榭們r3%】 印花稅：購房總價的0.05%房屋維修基金：建設(shè)局收的，每平米幾十到幾百不等。交易費 ：購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交）房屋所有權(quán)證登記費、工本費 ： 各地不一樣，但是都不超過100元 土地使用權(quán)證登記費工本費， 各地不一樣，但是都不超過100元 如果按揭，還要發(fā)生以下費用： 1、評估費，購房總價的0.2-0.5% 2、保險費 ，購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50% 3、公證費，貸款額乘以0.03% 4、抵押登記費，100元 7、哪些房屋不得抵押、哪些房屋不得抵押1）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)2

28、）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物4）依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)8、借款人如何償還銀行貸款、借款人如何償還銀行貸款 貸款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。9、住房抵押貸款、住房抵押貸款 所謂抵押貸款就是抵押人（購房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購房產(chǎn)作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸

29、款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。 10、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括單元門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。11、哪些公用面積不能分?jǐn)?、哪些公用面積不能分?jǐn)偛荒芊謹(jǐn)偟墓?/p>

30、面積為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、13、利率調(diào)整、利率調(diào)整 按照國家規(guī)定,單位定期存款在存款期內(nèi)按存款存入日掛牌公告的定期存款利率計付利息。單位活期存款在存款期內(nèi)按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計付利息,遇利率調(diào)整,分段計息。14、商品房預(yù)售須符合哪些條件、商品房預(yù)售須符合哪些條件 1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定

31、施工進(jìn)度和竣工交付日期； 4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。15、土地的使用年限是如何確定的、土地的使用年限是如何確定的 凡與省市規(guī)劃國土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。16、房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦、房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用

32、范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。17、商品房房價的構(gòu)成、商品房房價的構(gòu)成 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成： 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動

33、力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等； 二是建筑安裝費用，如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至市政費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里； 三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等； 四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。 五、銀行按揭五、銀行按揭1、銀行按揭貸款、銀行按揭貸款 按揭貸款是指借款人已所購房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請的一種貸款形式。銀行根據(jù)抵押物情況及借款人情況按照一定比例向借款人發(fā)放一定金額的貸款。2、加按揭、加按揭 即對現(xiàn)有的銀行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達(dá)到一定額度后，

34、可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式”。3、轉(zhuǎn)按揭、轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。4、按揭需要相關(guān)資料、按揭需要相關(guān)資料 1）借款人的有效身份證、戶口簿； 2）婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證（注明離異后未再婚）； 3）已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證； 4）借款人的收入證明 5、辦理銀行按揭注意事項、辦理銀行按揭注意事項 1）必須有抵押物才能貸

35、款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2； 2）有長期穩(wěn)定的足以支付每月貸款本息的收入來源； 3）借款人年齡限制：男的年齡貸款期限不超過65歲，女的年齡貸款期限不超過60歲； 4）進(jìn)入征信系統(tǒng)黑名單的客戶不能辦理貸款； 6、按揭貸款流程、按揭貸款流程 1）向銀行提出貸款申請， 2）銀行受理后，對抵押房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，根據(jù)評估值核定貸款金額； 3）開立個人活期存款帳戶、簽定借款合同等；7、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？、貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，

36、于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。8、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？ 借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。9、等額本息還款與等額本金還款、等額本息還款與等額本金還款 等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。此種還款模式相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法

37、每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。該方法比較適用于現(xiàn)期收入少，預(yù)期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預(yù)算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開始工作的年輕人也適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。 等額本息月還款計算公式：每月還款額=貸款本金月利率 每月還款利息=每月還款總額-每月還款本金（注解： 表示乘方，如23=8） 等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。 此種還款模式支出的總和相對于等額本息利息可能有所減少，但剛開始時還款壓力較大。 如果用于房貸，此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。計算公式： 每月應(yīng)還本金：a/n 每月應(yīng)還利息：an*i/30*dn 注：a貸款本金 i貸款月利率 n貸款月數(shù) an第n個月貸款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n.以次類推dn 第n個月的實際天數(shù)，如平年2月就為28，3月就為31，4月就為30，以次類推。10、提前還款、提前還款 提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款在某些情況下對借款人有利而對貸款人不利，