昌平區(qū)西區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、昌平區(qū)西區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目基本情況1、位置及交通本項(xiàng)目位于昌平城區(qū)西側(cè)，緊靠八達(dá)嶺和京包高速路，距昌平線南邵站5公里，距離北六環(huán)路6公里，交通生活方便，大環(huán)境優(yōu)美，自然綠化率高，周邊生活居住、娛樂(lè)、醫(yī)療配套完善齊全。圖1：位置示意圖2、四至、開(kāi)發(fā)程度及現(xiàn)狀項(xiàng)目四至范圍為東為八達(dá)嶺高速公路，南鄰郝莊家園南區(qū)，西至國(guó)營(yíng)十三陵林場(chǎng)苗圃，北臨八達(dá)嶺高速公路。圖2：宗地現(xiàn)狀圖3、規(guī)劃條件本項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃舊村鎮(zhèn)改造總建設(shè)用地合計(jì)萬(wàn)平米（畝），其中可建筑面積萬(wàn)平米（畝）、代征綠地萬(wàn)平米（200畝）。根據(jù)現(xiàn)階段規(guī)劃，項(xiàng)目可以小高層為主體，局部高層，烘托小區(qū)氣勢(shì)，結(jié)合相應(yīng)的社區(qū)配套，全力打造功能

2、完善的昌平西區(qū)新城。本項(xiàng)目預(yù)規(guī)劃建設(shè)總建筑面積：112萬(wàn)平米，容積率，公共綠地占30%以上，限制高度60米以下?？偨ㄖ娣e為 萬(wàn)平方米。其中：住宅 萬(wàn)平方米，底商 萬(wàn)平方米按總建筑面積的12%計(jì)算。回遷樓(西區(qū)）面積13.32 萬(wàn)平方米按人均50平方米，共計(jì)2664人計(jì)算。圖3：地塊控制性規(guī)劃詳圖4、交地條件及市政情況該項(xiàng)目需保留現(xiàn)狀水屯110kw變電站一處，占地1.6公頃，街區(qū)南側(cè)預(yù)留150米的高壓線走廊，規(guī)劃集中供熱廠一處，占地2.8公頃，火化廠一處，占地1.1公頃。規(guī)劃一級(jí)消防站一處，占地0.4公頃，利用公共綠地安排四個(gè)避難處。項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)有一處火葬廠，隨新城建設(shè)，將移除至新城外。二、市場(chǎng)分

3、析1、昌平區(qū)概況區(qū)域概況昌平區(qū)位于北京市西北部，城區(qū)距市中心33公里，全區(qū)總面積1352平方公里，2010年末常住人口萬(wàn)，其中戶籍人口萬(wàn)。昌平區(qū)自古為軍事重鎮(zhèn)，軍事必爭(zhēng)之地，是北京的北大門(mén)，素有“京師之枕”、“甲視諸州”之稱。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2009年昌平區(qū)GDP總值為340億元，在北京市郊區(qū)縣中排名第二，僅次于順義區(qū)，人均可支配收入約為22556元。第三產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)昌平經(jīng)濟(jì)繁榮的前衛(wèi)力量，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)是昌平最有特色，也是最有優(yōu)勢(shì)的三大產(chǎn)業(yè)，他以其優(yōu)越的自然條件、豐富的資源和多彩的人文資產(chǎn)吸引著國(guó)內(nèi)外投資者的目光，是昌平最有發(fā)展前途的經(jīng)濟(jì)成份。 圖4:2009年郊區(qū)縣GDP與人均可支配

4、收入?yún)^(qū)域規(guī)劃根據(jù)昌平新城規(guī)劃（20052020），昌平的功能定位為北京重要的高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，引導(dǎo)發(fā)展高科技研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能。昌平新城發(fā)展的總目標(biāo)是持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的科教宜居新城。昌平新城確定了“一帶兩軸、一城多點(diǎn)”：“一帶兩軸”即北部山區(qū)生態(tài)帶、西部（八達(dá)嶺高速路）高科技和現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展軸和東部（立湯路）休閑旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸；“一城多點(diǎn)”，即以昌平新城為中心，以鎮(zhèn)、邊緣集團(tuán)、各園區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)為點(diǎn)狀分布的空間結(jié)構(gòu)。區(qū)域優(yōu)勢(shì)昌平新城東區(qū)位于老城區(qū)東側(cè)，與老城區(qū)一水相隔，是未來(lái)昌平新城重要的建設(shè)發(fā)展區(qū)域，其西起東沙河，東至九里山、孟祖河一帶，南起京密引水渠，北至通遼鐵路，南邵

5、鎮(zhèn)域內(nèi)，占地11.445平方公里，規(guī)劃總建筑面積1061.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口規(guī)模約10萬(wàn)人。新城東區(qū)已成為昌平城市建設(shè)的新亮點(diǎn),新城東區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃完善，土地資源儲(chǔ)備豐富，規(guī)劃范圍內(nèi)行政辦公、市政設(shè)施、商務(wù)金融、教育科研、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生用地齊全，完全符合現(xiàn)代化城市發(fā)展需求。同時(shí)，在新城東區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)將建設(shè)一個(gè)占地總面積136公頃，集商務(wù)辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂(lè)為一體的商務(wù)中心區(qū)項(xiàng)目緊鄰中關(guān)村科技園區(qū)昌平園。昌平園成立于1991年11月，是北京較早成立的國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一，也是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分。規(guī)劃建設(shè)面積11.48平方公里，主要由昌平園中心區(qū)、生命科學(xué)園、國(guó)家工程創(chuàng)新基地、

6、三一產(chǎn)業(yè)園組成?，F(xiàn)有1700余家高新技術(shù)企業(yè)，匯集了近2萬(wàn)名高素質(zhì)的科技人才，已形成能源科技、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局，是中關(guān)村科技園區(qū)重要的技術(shù)創(chuàng)新、科技成果轉(zhuǎn)化與產(chǎn)業(yè)化的示范基地，創(chuàng)新型人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高新技術(shù)企業(yè)的集聚和輻射基地。區(qū)域交通增設(shè)的地鐵線路地鐵昌平線：北起十三陵景區(qū)，南至城鐵13號(hào)線西二旗站，全長(zhǎng)31.24公里。途徑回龍觀、沙河、南邵、城北、城南、十三陵等6個(gè)鎮(zhèn)（街道）。其中，一期工程為城南站至西二旗站，線路長(zhǎng)21.24公里；二期工程為十三陵景區(qū)至城東站段，全長(zhǎng)10公里。昌平線一期將于2010年12月28日通車，二期預(yù)定2012年通車。南豐路南豐路為八達(dá)嶺高速路的輔路，北起昌

7、平新城東區(qū)規(guī)劃中的北環(huán)路（南邵鎮(zhèn)附近），跨過(guò)京密引水渠、六環(huán)路，通過(guò)沙河高教園區(qū)到回龍觀，南至五環(huán)路林萃橋，全長(zhǎng)近10公里，道路為雙向四車道。 2、昌平區(qū)居住類土地市場(chǎng)2010年,昌平區(qū)域共成交住宅類用地8宗，建設(shè)用地總面積公頃，規(guī)劃總建筑面積131.62萬(wàn)平方米。其中，2010年3月，我公司以6.8億元，折合樓面單價(jià)7442元取得的昌平區(qū)老城東沙河西側(cè)局部地塊居住項(xiàng)目。另外，今年11月，昌平南邵鎮(zhèn)成交兩宗限價(jià)商品房項(xiàng)目，用地面積13.11公頃、總建筑規(guī)模21.08萬(wàn)平方米，分別以2.9億元和3.2億元被中國(guó)水電和國(guó)奧投資獲取，成交樓面單價(jià)分別為2791元和3020元。（見(jiàn)表2。圖8）序號(hào)土地

8、名稱地塊屬性建筑規(guī)模（萬(wàn)）受讓方成交樓面單價(jià)(元/)成交價(jià)格)出讓方式成交時(shí)間1昌平鎮(zhèn)居住項(xiàng)目居住用地中礦宏業(yè)（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4178 29000掛牌出讓公告3月2昌平區(qū)老城東沙河西側(cè)局部地塊居住項(xiàng)目居住用地91379北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)7442 68000掛牌出讓公告3月3昌平區(qū)常興莊組團(tuán)北部地區(qū)B地塊居住項(xiàng)目居住用地152307北京金科興源置業(yè)與北京納帕投資競(jìng)買聯(lián)合體15101 230000掛牌出讓公告3月4昌平區(qū)北七家工業(yè)區(qū)配套住宅項(xiàng)目用地）二類居住用地234719金融街控股股份7700 180733招標(biāo)出讓公告5月5昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地R2二類居住用地192

9、967北京住總與北京萬(wàn)科聯(lián)合體6633 128000招標(biāo)出讓公告9月7昌平區(qū)回龍觀村舊村改造住宅及商業(yè)金融用地居住、商業(yè)金融用地364613北京萬(wàn)科企業(yè)與北京住總聯(lián)合體5787 211000掛牌出讓公告9月8中關(guān)村科技園區(qū)昌平園0303-32-3地塊限價(jià)商品住房項(xiàng)目R2二類居住用地、R53托幼用地中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)2791 29026招標(biāo)出讓公告11月9昌平新城東區(qū)0302-122地塊限價(jià)商品項(xiàng)目用地居住用地106832國(guó)奧投資發(fā)展3020 32266招標(biāo)出讓公告11月10北京市昌平區(qū)昌平新城東沙河西岸居住項(xiàng)目居住用地北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)4264 30400掛牌出讓公告2009年6月11

10、北京市昌平區(qū)城南街道山峽村居住項(xiàng)目用地居住用地北京正宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3530 71200掛牌出讓公告2009年8月12昌平新城東區(qū)一期用地居住用地北京新龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2377 61000掛牌2008年1月13昌平區(qū)東沙河中區(qū)住宅及商業(yè)用地多功能北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1919 招標(biāo)出讓公告2008年12月表1：2010年昌平區(qū)土地成交情況3、商品住宅市場(chǎng)目前，該項(xiàng)目周邊在售商品房項(xiàng)目有金隅萬(wàn)科城三期、雍璟臺(tái)、隨園棲霞湖（北京隨園公寓）、龍山華府、北京風(fēng)景、領(lǐng)秀慧谷等項(xiàng)目，售價(jià)在11000-16000元/平方米之間。目前項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的產(chǎn)品主要定位海淀、中關(guān)村、上地等區(qū)域擠壓外溢的剛性需求，以及昌平本地客

11、戶的改善性需求。（見(jiàn)表1）項(xiàng)目名稱物業(yè)類別建筑類別建筑規(guī)模（萬(wàn)）容積率開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型銷售均價(jià)（元/）開(kāi)發(fā)商金隅萬(wàn)科城三期普通住宅板樓塔樓高層兩居：90平方米三居：140平方米16000北京金隅萬(wàn)科房地產(chǎn)北京風(fēng)景普通住宅板樓小高層262011.0390-170平兩居到四居北京新龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍山華府普通住宅板樓塔樓小高層252011.1185平兩居100平三居室14600北京正宏置業(yè)集團(tuán)雍璟臺(tái)普通住宅板樓塔樓小高層3三居室15000北京天元廣建房地產(chǎn)表2：昌平區(qū)在售項(xiàng)目情況三、盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡分析，主要計(jì)算出銷售多少面積后可收回建設(shè)資金，能使收入與支出相抵，即：銷售面積*銷售均價(jià)=項(xiàng)目總費(fèi)用+稅金。本項(xiàng)目按最低銷售均價(jià)11000元/平米計(jì)算，根據(jù)計(jì)算，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為55%，即當(dāng)銷售面積達(dá)到61萬(wàn)平米時(shí)，可使本項(xiàng)目保持收支平衡。四、優(yōu)劣勢(shì)