第8章 抵押貸款評估

1、2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)估價（第二版）房地產(chǎn)估價（第二版） 曲衛(wèi)東曲衛(wèi)東 葉劍平葉劍平 編著編著房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材第八章第八章抵押貸款評估抵押貸款評估v學(xué)習(xí)指導(dǎo)學(xué)習(xí)指導(dǎo)重點掌握抵押貸款評估的概念、內(nèi)涵、評估特點、重點掌握抵押貸款評估的概念、內(nèi)涵、評估特點、方法和流程，并理解市場法、成本法和收益法在方法和流程，并理解市場法、成本法和收益法在抵押貸款中的具體應(yīng)用，領(lǐng)會在抵押貸款評估中抵押貸款中的具體應(yīng)用，領(lǐng)會在抵押貸款評估中如何把握價值風(fēng)險因素。如何把握價值風(fēng)險因素。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第

2、二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材資產(chǎn)價格泡沫中銀行與房地產(chǎn)部門的相互影響資產(chǎn)價格泡沫中銀行與房地產(chǎn)部門的相互影響v圖圖房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評估的價值類型抵押貸款評估的價值類型1. 市場價值市場價值針對市場價值概念內(nèi)涵的爭論焦點：針對市場價值概念內(nèi)涵的爭論焦點：以現(xiàn)金或可折算為現(xiàn)金的方式計量還是以非現(xiàn)金方式計量；以現(xiàn)金或可折算為現(xiàn)金的方式計量還是以非現(xiàn)金方式計量；房地產(chǎn)權(quán)益還是房地產(chǎn)實體；房地產(chǎn)權(quán)益還是房地產(chǎn)實體；價格還是最高價格；價格還是

3、最高價格；最可能價格還是最高價格；最可能價格還是最高價格；均衡價格還是市場價值。均衡價格還是市場價值。 市場價值是在自愿買方與自愿賣方都精明、謹(jǐn)慎行事市場價值是在自愿買方與自愿賣方都精明、謹(jǐn)慎行事且不受任何強迫的情況下，對雙方在一定范圍的交易且不受任何強迫的情況下，對雙方在一定范圍的交易活動中通過適當(dāng)?shù)氖袌鲂袖N方式所成交的一宗房地產(chǎn)活動中通過適當(dāng)?shù)氖袌鲂袖N方式所成交的一宗房地產(chǎn)在估價期日的估計數(shù)額。在估價期日的估計數(shù)額。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評估的價值類型

4、抵押貸款評估的價值類型1. 市場價值市場價值市場價值的特性市場價值的特性1. 市場價值是客觀價值，不是主觀價值。市場價值是客觀價值，不是主觀價值。2. 市場價值是價值范圍，不是價值點。市場價值是價值范圍，不是價值點。3. 市場價值是時點價值，不是持續(xù)價值。市場價值是時點價值，不是持續(xù)價值。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評估的價值類型抵押貸款評估的價值類型2. 抵押貸款價值抵押貸款價值新巴塞爾資本協(xié)議補充文件：新巴塞爾資本協(xié)議補充文件：抵押貸款價值是通過銀行所聘請的不

5、直接涉及銀行貸款抵押貸款價值是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行貸款決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在決定的外部或內(nèi)部估價師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到待評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及房地產(chǎn)長考慮到待評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r、房地產(chǎn)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r、房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能的用途改變等條件下，評估出來的房的當(dāng)前用途和可能的用途改變等條件下，評估出來的房地產(chǎn)的客觀價值。投機性因素不予以考慮。抵押貸款價地產(chǎn)的客觀價值。投機性因素不予以考慮。抵押貸款價值應(yīng)以透明、清楚的方式表達。值應(yīng)以透明、清楚的方式表達。

6、 國際評估準(zhǔn)則：國際評估準(zhǔn)則：強調(diào)：抵押貸款價值是非市場價值，是風(fēng)險估價中的概強調(diào)：抵押貸款價值是非市場價值，是風(fēng)險估價中的概念，在估價過程中一定要明確區(qū)分市場價值和抵押貸款念，在估價過程中一定要明確區(qū)分市場價值和抵押貸款價值。價值。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評估的價值類型抵押貸款評估的價值類型2. 抵押貸款價值抵押貸款價值抵押貸款價值不同于市場價值的三個顯著特征：抵押貸款價值不同于市場價值的三個顯著特征：安全性。安全性。保守性。保守性。持續(xù)性。持續(xù)性。房地產(chǎn)

7、估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評估的價值類型抵押貸款評估的價值類型2. 抵押貸款價值抵押貸款價值抵押貸款價值和市場價值的比較抵押貸款價值和市場價值的比較房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評估的價值類型抵押貸款評估的價值類型3. 對市場價值和抵押貸款價值作用的認(rèn)識對市場價值和抵押貸款價值作用的認(rèn)識市場價值是一個時點價值的概念，其暫時性與抵押貸款市場價

8、值是一個時點價值的概念，其暫時性與抵押貸款所需要的持續(xù)性之間構(gòu)成了一組矛盾，因此可引入抵押所需要的持續(xù)性之間構(gòu)成了一組矛盾，因此可引入抵押貸款價值作為持續(xù)價值類型貸款價值作為持續(xù)價值類型市場價值主要是根據(jù)估價期日以前的市場狀況來進行評市場價值主要是根據(jù)估價期日以前的市場狀況來進行評估的，這一點也不符合銀行所期望的綜合考慮在貸款期估的，這一點也不符合銀行所期望的綜合考慮在貸款期間內(nèi)的市場風(fēng)險和發(fā)展趨勢對抵押房地產(chǎn)的將來價值的間內(nèi)的市場風(fēng)險和發(fā)展趨勢對抵押房地產(chǎn)的將來價值的評估要求。而這些目標(biāo)在抵押貸款價值定義中則有清晰評估要求。而這些目標(biāo)在抵押貸款價值定義中則有清晰的表述。的表述。 房地產(chǎn)估價房

9、地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.1抵押貸款評估的價值類型抵押貸款評估的價值類型3. 對市場價值和抵押貸款價值作用的認(rèn)識對市場價值和抵押貸款價值作用的認(rèn)識認(rèn)識市場價值和抵押貸款價值在抵押貸款評估中的作用：認(rèn)識市場價值和抵押貸款價值在抵押貸款評估中的作用： 1. 市場價值反映了銀行的資產(chǎn)賬面價值，為同一時期銀行抵押貸市場價值反映了銀行的資產(chǎn)賬面價值，為同一時期銀行抵押貸款業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的橫向比較提供了基礎(chǔ)?？顦I(yè)務(wù)與房地產(chǎn)領(lǐng)域的橫向比較提供了基礎(chǔ)。2. 市場價值是抵押房地產(chǎn)于估價時點上在市場中

10、可能實現(xiàn)的交換市場價值是抵押房地產(chǎn)于估價時點上在市場中可能實現(xiàn)的交換價值。價值。3. 抵押貸款價值可以作為銀行會計計量的參考，有利于增強銀行抵押貸款價值可以作為銀行會計計量的參考，有利于增強銀行的財務(wù)安全性。的財務(wù)安全性。4. 抵押貸款價值可以作為銀行審計的參考，便于銀行加強對抵押抵押貸款價值可以作為銀行審計的參考，便于銀行加強對抵押貸款的監(jiān)控和管理。貸款的監(jiān)控和管理。5. 抵押貸款價值可以作為銀行進行貸款風(fēng)險評級的基礎(chǔ)，有利于抵押貸款價值可以作為銀行進行貸款風(fēng)險評級的基礎(chǔ)，有利于量化風(fēng)險，建立銀行內(nèi)部的風(fēng)險預(yù)警機制。量化風(fēng)險，建立銀行內(nèi)部的風(fēng)險預(yù)警機制。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第

11、二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.18.1評估的價值類型與目的評估的價值類型與目的v 8.1.2抵押貸款價值評估的目的抵押貸款價值評估的目的房地產(chǎn)抵押是出于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)房地產(chǎn)抵押是出于為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保的需要。對房地產(chǎn)進行評估的目的在于為抵押行為雙方保的需要。對房地產(chǎn)進行評估的目的在于為抵押行為雙方提供房地產(chǎn)的抵押貸款價值。抵押貸款價值對抵押人來說，提供房地產(chǎn)的抵押貸款價值。抵押貸款價值對抵押人來說，代表他能夠取得的貸款額度。對于抵押權(quán)人來說，則反映代表他能夠取得的貸款額度。對于抵押權(quán)人來說，則反映了作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)所起到的債務(wù)履行擔(dān)保

12、的程度。了作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)所起到的債務(wù)履行擔(dān)保的程度。因此，抵押貸款價值代表了房地產(chǎn)抵押權(quán)益價值，它不是因此，抵押貸款價值代表了房地產(chǎn)抵押權(quán)益價值，它不是市場價值或清算價值。抵押貸款價值與市場價值之比，可市場價值或清算價值。抵押貸款價值與市場價值之比，可以反映作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)風(fēng)險的大小。這一點對于以反映作為抵押擔(dān)保物的房地產(chǎn)風(fēng)險的大小。這一點對于銀行信貸部門量化研究信貸風(fēng)險具有很好的啟示意義。銀行信貸部門量化研究信貸風(fēng)險具有很好的啟示意義。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.28.2抵押貸款評估中的收益法抵押貸款評估中的收益法v

13、 8.2.1評估原則評估原則1. 預(yù)期原則預(yù)期原則2. 變動原則變動原則房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.28.2.2適用和限制條件適用和限制條件v直接資本化法和報酬資本化法的優(yōu)劣直接資本化法和報酬資本化法的優(yōu)劣 對收益方法的選取主要取決于可獲得市場數(shù)據(jù)的充足性對收益方法的選取主要取決于可獲得市場數(shù)據(jù)的充足性和可靠性。在市場數(shù)據(jù)充分的情況下，上述兩種方法都和可靠性。在市場數(shù)據(jù)充分的情況下，上述兩種方法都是可行的。在能夠從市場上獲得具有相似預(yù)期收益的大是可行的。在能夠從市場上獲得具有相似預(yù)期收益的大量可比實例的情況下，運用直接資本化法更

14、為有效；而量可比實例的情況下，運用直接資本化法更為有效；而在市場上缺乏足夠數(shù)量的可比實例的情況下，評估人員在市場上缺乏足夠數(shù)量的可比實例的情況下，評估人員有可能通過確定合適的報酬率而提供一個更為準(zhǔn)確的評有可能通過確定合適的報酬率而提供一個更為準(zhǔn)確的評估結(jié)果，因此報酬資本化法可能會更為可靠。估結(jié)果，因此報酬資本化法可能會更為可靠。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.38.2.3評估方法和程序評估方法和程序1. 直接資本化法直接資本化法1. 單軌制的直接資本化法單軌制的直接資本化法2. 圖圖房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）212

15、1世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.38.2.3評估方法和程序評估方法和程序1. 直接資本化法直接資本化法2. 雙軌制的直接資本化法雙軌制的直接資本化法3. 圖圖房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.38.2.3評估方法和程序評估方法和程序2. 報酬資本化法報酬資本化法又稱現(xiàn)金流量分析法，即又稱現(xiàn)金流量分析法，即DCF法，是通過預(yù)測房地產(chǎn)法，是通過預(yù)測房地產(chǎn)在典型持有期內(nèi)（一般為在典型持有期內(nèi)（一般為515年）的預(yù)期收益和現(xiàn)金年）的預(yù)期收益和現(xiàn)金流量，通過適當(dāng)?shù)馁Y本報酬率將持有期內(nèi)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)流量，通過適當(dāng)?shù)馁Y本報酬率將持有期內(nèi)的

16、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為評估現(xiàn)值的收益估價方法和技術(shù)?；癁樵u估現(xiàn)值的收益估價方法和技術(shù)。計算思路：根據(jù)待評估房地產(chǎn)的歷史收益情況和市場計算思路：根據(jù)待評估房地產(chǎn)的歷史收益情況和市場上類似房地產(chǎn)的收益變動情況，預(yù)測房地產(chǎn)在持有期上類似房地產(chǎn)的收益變動情況，預(yù)測房地產(chǎn)在持有期間（一般為間（一般為515年）的收益現(xiàn)金流量，選取適當(dāng)?shù)膱竽辏┑氖找娆F(xiàn)金流量，選取適當(dāng)?shù)膱蟪曷?。報酬率反映了投資人在持有房地產(chǎn)期間所要求酬率。報酬率反映了投資人在持有房地產(chǎn)期間所要求的利潤率，而收益率代表的是某一年收益與其房地產(chǎn)的利潤率，而收益率代表的是某一年收益與其房地產(chǎn)價值的關(guān)系。報酬率與收益率雖然在量上有可能一致，價值的關(guān)系。報酬率

17、與收益率雖然在量上有可能一致，但兩者的內(nèi)涵卻是截然不同的。但兩者的內(nèi)涵卻是截然不同的。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 運營收益（以租金為代表形式）運營收益（以租金為代表形式）1. 對租金的界定對租金的界定v 租金是出租人和承租人就房地產(chǎn)租賃事項達成協(xié)議，租金是出租人和承租人就房地產(chǎn)租賃事項達成協(xié)議，并在租約中體現(xiàn)出的反映出租人權(quán)益或承租人義務(wù)的并在租約中體現(xiàn)出的反映出租人權(quán)益或承租人義務(wù)的貨幣化度量。貨幣化度量。v 按照出租人和承租人的約定不同，租約合同又可以分

18、按照出租人和承租人的約定不同，租約合同又可以分為總租約、凈租約和絕對凈租約。為總租約、凈租約和絕對凈租約。v 租金面積一般可以分為凈使用面積、凈出租面積和總租金面積一般可以分為凈使用面積、凈出租面積和總建筑面積。建筑面積。 v 對估價而言，租金可分為合同租金和市場租金。對估價而言，租金可分為合同租金和市場租金。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 運營收益（以租金為代表形式）運營收益（以租金為代表形式）2. 運營收益的求取原則運營收益的求取原則房地產(chǎn)年收益應(yīng)是產(chǎn)生于房

19、地產(chǎn)或由房地產(chǎn)本身所帶來的房地產(chǎn)年收益應(yīng)是產(chǎn)生于房地產(chǎn)或由房地產(chǎn)本身所帶來的現(xiàn)金流入，而不包括由動產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非房地產(chǎn)權(quán)利或現(xiàn)金流入，而不包括由動產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非房地產(chǎn)權(quán)利或其他特殊經(jīng)營管理優(yōu)勢所帶來的收益。其他特殊經(jīng)營管理優(yōu)勢所帶來的收益。房地產(chǎn)收益可以分為各種類型，如毛收益、凈收益、稅前房地產(chǎn)收益可以分為各種類型，如毛收益、凈收益、稅前收益、稅后收益等。這些要根據(jù)所收集的有關(guān)房地產(chǎn)運營收益、稅后收益等。這些要根據(jù)所收集的有關(guān)房地產(chǎn)運營成本與費用、資本化率等資料情況，選取適宜的收益類型成本與費用、資本化率等資料情況，選取適宜的收益類型和相應(yīng)的資本化率進行計算。和相應(yīng)的資本化率進行計算。房地

20、產(chǎn)收益應(yīng)著眼于未來收益。對歷史資料的研究和當(dāng)前房地產(chǎn)收益應(yīng)著眼于未來收益。對歷史資料的研究和當(dāng)前市場租金的借鑒，只是提供了對收益進行合理預(yù)測的依據(jù)，市場租金的借鑒，只是提供了對收益進行合理預(yù)測的依據(jù)，這也是市場分析預(yù)測存在的主要原因之一這也是市場分析預(yù)測存在的主要原因之一。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 運營收益（以租金為代表形式）運營收益（以租金為代表形式）2. 運營收益的求取原則運營收益的求取原則針對房地產(chǎn)抵押貸款評估針對房地產(chǎn)抵押貸款評估投資型物業(yè)投資型物業(yè)

21、自用型物業(yè)自用型物業(yè)房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析2. 運營成本運營成本房地產(chǎn)運營成本根據(jù)是否隨房地產(chǎn)一般可分為固定成本和房地產(chǎn)運營成本根據(jù)是否隨房地產(chǎn)一般可分為固定成本和可變成本兩類可變成本兩類（以寫字樓物業(yè)為例）（以寫字樓物業(yè)為例）表表房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析3. 現(xiàn)代化風(fēng)險現(xiàn)代化風(fēng)險現(xiàn)代化風(fēng)險是指為了保證現(xiàn)有租金水平，必須時刻保持

22、建現(xiàn)代化風(fēng)險是指為了保證現(xiàn)有租金水平，必須時刻保持建筑物在物理上和功能上的使用狀況，例如實施比較大的維筑物在物理上和功能上的使用狀況，例如實施比較大的維修和改造等。修和改造等。通常而言，現(xiàn)代化風(fēng)險主要受三大因素的影響，即裝修時通常而言，現(xiàn)代化風(fēng)險主要受三大因素的影響，即裝修時尚程度、建筑物陳舊狀況和建筑物集聚程度。尚程度、建筑物陳舊狀況和建筑物集聚程度。表表房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.48.2.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析4. 資本化率資本化率v 單軌制評估中的綜合資本化率（單軌制評估中的綜合資本化率（

23、R0）v 雙軌制評估中的土地資本化率（雙軌制評估中的土地資本化率（R1）和建筑物資本化）和建筑物資本化率（率（RB）房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.58.2.5案例分析案例分析v 【例例8 81 1】某人以一棟寫字樓作為抵押物，向銀行提出貸某人以一棟寫字樓作為抵押物，向銀行提出貸款申請。根據(jù)需要對該寫字樓進行抵押貸款評估，評估基款申請。根據(jù)需要對該寫字樓進行抵押貸款評估，評估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)日為20032003年年1 1月月1 1日。該寫字樓的出租情況和成本數(shù)據(jù)為：日。該寫字樓的出租情況和成本數(shù)據(jù)為：出租面積為出租面積為6 800m6 8

24、00m2 2，剩余使用年限為，剩余使用年限為4040年，市場租金為年，市場租金為1010元元/m/m2 2月。租約關(guān)系如下：月。租約關(guān)系如下：v 表表 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.2.58.2.5案例分析案例分析v 【例例8 81 1】v 其他數(shù)據(jù)如下：其他數(shù)據(jù)如下：管理成本為管理成本為2.52.5元元/m/m2 2月，維護成本為月，維護成本為6 6元元/m/m2 2月，租金損失月，租金損失風(fēng)險取凈冷租金的風(fēng)險取凈冷租金的3 3，房地產(chǎn)資本化率為，房地產(chǎn)資本化率為6 6。v 評估思路：運用直接資本化法對該寫字樓的市場價值和抵評估思路

25、：運用直接資本化法對該寫字樓的市場價值和抵押貸款價值進行評估。押貸款價值進行評估。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.38.3抵押貸款評估中的成本法抵押貸款評估中的成本法v 8.3.1評估原則評估原則1. 替代原則替代原則2. 均衡原則均衡原則3. 外部性原則外部性原則房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.28.3.2適用和限制條件適用和限制條件v 成本法適用于對土地價值穩(wěn)定且能夠達到最高最佳使用的成本法適用于對土地價值穩(wěn)定且能夠達到最高最佳使用的抵押房地產(chǎn)進行價值評估。抵押房地產(chǎn)進

26、行價值評估。v 同時成本法也適用于對較為特殊并在市場上較少交易的抵同時成本法也適用于對較為特殊并在市場上較少交易的抵押房地產(chǎn)進行價值評估。押房地產(chǎn)進行價值評估。由于成本法以兩條線為原則，土地價值和建筑物價值的由于成本法以兩條線為原則，土地價值和建筑物價值的確定都很重要。確定都很重要。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.38.3.3評估方法和程序評估方法和程序1. “兩條線兩條線”評估思路和方法評估思路和方法成本法以兩條線的方式，分別計算土地和附屬建筑物成本法以兩條線的方式，分別計算土地和附屬建筑物的價值，兩者價值之和即為待評估房地產(chǎn)的市

27、場價值。的價值，兩者價值之和即為待評估房地產(chǎn)的市場價值。 v 對土地市場價值的求取需要在假設(shè)為空地情況下確定對土地市場價值的求取需要在假設(shè)為空地情況下確定最高最佳使用：市場比較法、收益資本化法、基準(zhǔn)地最高最佳使用：市場比較法、收益資本化法、基準(zhǔn)地價修正法及其他衍生方法。價修正法及其他衍生方法。v 對建筑物成本的測算：首先確定采用重建成本還是重對建筑物成本的測算：首先確定采用重建成本還是重置成本，再選取測算方法置成本，再選取測算方法v 1、測算建筑物總成本扣減從實體、功能、經(jīng)濟三方面估算的測算建筑物總成本扣減從實體、功能、經(jīng)濟三方面估算的建筑物折舊，再經(jīng)過考慮其他價值增減因素的調(diào)整，最終得到建筑

28、物折舊，再經(jīng)過考慮其他價值增減因素的調(diào)整，最終得到建筑物的價值；建筑物的價值；v 2、測算建筑物的單位成本，用建筑面積乘以重置單價求取建測算建筑物的單位成本，用建筑面積乘以重置單價求取建筑物價值。筑物價值。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.38.3.3評估方法和程序評估方法和程序2. 評估程序評估程序1. 總成本法總成本法房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.38.3.3評估方法和程序評估方法和程序2. 評估程序評估程序2. 單位成本法單位成本法房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）

29、（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 重置單價重置單價建筑物重置單價為按估價時點的價格水平，采用估價時點建筑物重置單價為按估價時點的價格水平，采用估價時點的建筑材料和現(xiàn)行的建筑技術(shù)、設(shè)計和布局，建造與估價的建筑材料和現(xiàn)行的建筑技術(shù)、設(shè)計和布局，建造與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的建筑物每單位面積（通常對象具有相同效用的全新狀態(tài)的建筑物每單位面積（通常為平方米）的正常價格。為平方米）的正常價格。 重置單價是通過選取市場相似建筑物作為可比實例，然后重置單價是通過選取市場相似建筑物作為可比實例，然后進行各

30、項價值修正而獲得的。選取可比實例的標(biāo)準(zhǔn)：進行各項價值修正而獲得的。選取可比實例的標(biāo)準(zhǔn)：（1）建筑物反映了地基的最高最佳使用狀態(tài)；）建筑物反映了地基的最高最佳使用狀態(tài)；（2）最近完工的新建建筑物；）最近完工的新建建筑物； （3）市場供求基本均衡；）市場供求基本均衡；（4）土地價值穩(wěn)定且相對容易測算；）土地價值穩(wěn)定且相對容易測算；（5）建筑用途和類型一致。）建筑用途和類型一致。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 重置單價重置單價在抵押房地產(chǎn)的市場價值評估中，建筑物重置單價

31、對可比在抵押房地產(chǎn)的市場價值評估中，建筑物重置單價對可比實例成本單價的修正因素通?？梢詮囊韵聨讉€方面進行考實例成本單價的修正因素通?？梢詮囊韵聨讉€方面進行考慮：慮： 市場條件修正。市場條件修正。實體差異修正。實體差異修正。區(qū)位條件修正。區(qū)位條件修正。間接成本和經(jīng)營利潤修正。間接成本和經(jīng)營利潤修正。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析1. 重置單價重置單價在抵押貸款評估中，建筑物重置單價修正因素需要注意的在抵押貸款評估中，建筑物重置單價修正因素需要注意的方面主要有：方面主要有

32、：1.對可能影響建筑物價值的當(dāng)前和長期風(fēng)險進行全面分析、預(yù)測。對可能影響建筑物價值的當(dāng)前和長期風(fēng)險進行全面分析、預(yù)測。2.結(jié)合金融政策和貨幣價值波動等的影響，以及經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)結(jié)合金融政策和貨幣價值波動等的影響，以及經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)周期變動預(yù)測，對未來的市場情況進行預(yù)測。周期變動預(yù)測，對未來的市場情況進行預(yù)測。3.房地產(chǎn)權(quán)益價值修正。房地產(chǎn)權(quán)益價值修正。4.對建筑物價值應(yīng)適當(dāng)并審慎地以按照較低標(biāo)準(zhǔn)確定的建筑成本為對建筑物價值應(yīng)適當(dāng)并審慎地以按照較低標(biāo)準(zhǔn)確定的建筑成本為基礎(chǔ)進行。基礎(chǔ)進行。5.特殊的建筑物組成部分（如電梯、空調(diào)設(shè)備、汽車入口坡道等）特殊的建筑物組成部分（如電梯、空調(diào)設(shè)備、汽車入

33、口坡道等）以及外部設(shè)施（如鑲嵌材料、庭院加固所鋪石塊、綠化設(shè)施等）以及外部設(shè)施（如鑲嵌材料、庭院加固所鋪石塊、綠化設(shè)施等）應(yīng)另外進行評估，其前提條件是全部所有者和租客都使用這些設(shè)應(yīng)另外進行評估，其前提條件是全部所有者和租客都使用這些設(shè)施。施。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析2. 建筑物安全折扣建筑物安全折扣建筑物安全折扣是在抵押貸款評估中，用于測算待評建筑物安全折扣是在抵押貸款評估中，用于測算待評估房地產(chǎn)總折舊率的一個重要參數(shù)。估房地產(chǎn)總折舊率的一個重要參數(shù)。求取思路和

34、過程：求取思路和過程：估計折舊；估計折舊；建筑物折舊后價值；建筑物折舊后價值；建筑物總折舊額；建筑物總折舊額；建筑物總折舊比率；建筑物總折舊比率；建筑物年折舊比率；建筑物年折舊比率；通過對市場情況分析，修正年折舊百分比的范圍，將通過對市場情況分析，修正年折舊百分比的范圍，將修正后年折舊比率乘以建筑物已使用年限，最終就得修正后年折舊比率乘以建筑物已使用年限，最終就得到了建筑物安全折扣。到了建筑物安全折扣。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.3.48.3.4評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析評估中主要參數(shù)設(shè)定原則分析3. 土地單價土地單價評估土地價值

35、確定土地單價時應(yīng)遵守下列原則：評估土地價值確定土地單價時應(yīng)遵守下列原則： 土地價值的評估以位于同一區(qū)域內(nèi)且用途相同的土地土地價值的評估以位于同一區(qū)域內(nèi)且用途相同的土地可持續(xù)實現(xiàn)價格為基礎(chǔ)?？沙掷m(xù)實現(xiàn)價格為基礎(chǔ)。應(yīng)將沒有包含在比較價格里的項目開發(fā)費加到土地價應(yīng)將沒有包含在比較價格里的項目開發(fā)費加到土地價值中，其前提條件是開發(fā)費實際發(fā)生，或者與抵押房值中，其前提條件是開發(fā)費實際發(fā)生，或者與抵押房地產(chǎn)共同產(chǎn)生。地產(chǎn)共同產(chǎn)生。對于預(yù)計將被分割的土地部分必須進行特殊評估。對于預(yù)計將被分割的土地部分必須進行特殊評估。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.

36、3.58.3.5案例分析案例分析v 【例例8 82 2】評估的抵押標(biāo)的物是一幢平均裝修程度、帶有評估的抵押標(biāo)的物是一幢平均裝修程度、帶有地下室和車庫的排房，竣工日期為地下室和車庫的排房，竣工日期為19951995年年6 6月月3030日。該抵押日。該抵押物位于一個一般性的新建居住小區(qū)，該地塊面積為物位于一個一般性的新建居住小區(qū)，該地塊面積為400m400m2 2，基準(zhǔn)地價為基準(zhǔn)地價為1 0001 000元元/m/m2 2（基準(zhǔn)日期為（基準(zhǔn)日期為20002000年年1212月月3131日），日），根據(jù)最近對近期建設(shè)排房的土地售價評估，得出平均價格根據(jù)最近對近期建設(shè)排房的土地售價評估，得出平均價格

37、為為1 5001 500元元/m/m2 2。評估基準(zhǔn)日為。評估基準(zhǔn)日為20022002年年1 1月月2 2日。日。 v 其他數(shù)據(jù)如下：其他數(shù)據(jù)如下：建筑物建筑面積建筑物建筑面積352m352m2 2車庫面積車庫面積 20m20m2 2排房重置單價排房重置單價 1 8001 800元元/m/m2 2車庫重置單價車庫重置單價 1 0801 080元元/m/m2 2采用直線折舊模型采用直線折舊模型v 評估思路：運用總成本法對該排房的市場價值和抵押貸款價值進行評評估思路：運用總成本法對該排房的市場價值和抵押貸款價值進行評估。估。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房

38、地產(chǎn)系列教材8.48.4抵押貸款評估中的市場法抵押貸款評估中的市場法v 8.4.1評估原則評估原則1. 供求原則供求原則2. 變動原則變動原則3. 外部性原則外部性原則房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.28.4.2適用和限制條件適用和限制條件v 市場資料與可比實例的多寡影響市場法的適用范市場資料與可比實例的多寡影響市場法的適用范圍。圍。v 市場價值是一種市場價值是一種“回顧型回顧型”價值，而非價值，而非“前瞻型前瞻型”價值限制市場法的使用。價值限制市場法的使用。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房

39、地產(chǎn)系列教材8.4.38.4.3評價方法和程序評價方法和程序1. 評估思路和方法評估思路和方法v在對抵押房地產(chǎn)市場價值的評估中，估價師應(yīng)通過收集可在對抵押房地產(chǎn)市場價值的評估中，估價師應(yīng)通過收集可以作為可比實例的替代房地產(chǎn)的市場銷售資料，結(jié)合每個以作為可比實例的替代房地產(chǎn)的市場銷售資料，結(jié)合每個比較房地產(chǎn)的區(qū)位、物理、功能和經(jīng)濟特性，透徹地研究比較房地產(chǎn)的區(qū)位、物理、功能和經(jīng)濟特性，透徹地研究每個交易案例的銷售價格、產(chǎn)權(quán)交易類型、融資條件、交每個交易案例的銷售價格、產(chǎn)權(quán)交易類型、融資條件、交易條件、交易日期、市場條件等資料；運用經(jīng)驗的或數(shù)學(xué)易條件、交易日期、市場條件等資料；運用經(jīng)驗的或數(shù)學(xué)統(tǒng)計

40、的方法，確定對房地產(chǎn)市場價值影響較大的因素；根統(tǒng)計的方法，確定對房地產(chǎn)市場價值影響較大的因素；根據(jù)待評估房地產(chǎn)的具體情況，逐項對可比實例進行定量、據(jù)待評估房地產(chǎn)的具體情況，逐項對可比實例進行定量、定性分析修正；在各交易案例修正價值基礎(chǔ)上，綜合考慮定性分析修正；在各交易案例修正價值基礎(chǔ)上，綜合考慮其他價值影響因素，確定待評估房地產(chǎn)的市場價值。其他價值影響因素，確定待評估房地產(chǎn)的市場價值。v抵押貸款評估要求估價師通過全面的市場分析和風(fēng)險預(yù)測，抵押貸款評估要求估價師通過全面的市場分析和風(fēng)險預(yù)測，根據(jù)影響房地產(chǎn)價值的短期和長期風(fēng)險因素對可比房地產(chǎn)根據(jù)影響房地產(chǎn)價值的短期和長期風(fēng)險因素對可比房地產(chǎn)價值進

41、行風(fēng)險因素修正。這些風(fēng)險因素中包含了市場價值價值進行風(fēng)險因素修正。這些風(fēng)險因素中包含了市場價值中進行的各項修正，同時還要對可能對價值有重大影響的中進行的各項修正，同時還要對可能對價值有重大影響的潛在風(fēng)險進行評估。潛在風(fēng)險進行評估。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.38.4.3評估方法和程序評估方法和程序2. 評估程序評估程序運用市場法進行抵押房地產(chǎn)市場價值評估：運用市場法進行抵押房地產(chǎn)市場價值評估：1.進行市場供求研究和最高最佳使用分析。進行市場供求研究和最高最佳使用分析。2.確定比較案例選取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)類型、交易日期、用途、區(qū)位等。

42、確定比較案例選取標(biāo)準(zhǔn)，如物業(yè)類型、交易日期、用途、區(qū)位等。3.從市場中篩選比較案例，運用信息項檢查表收集相關(guān)市場資料。從市場中篩選比較案例，運用信息項檢查表收集相關(guān)市場資料。4.對獲取的市場資料進行復(fù)核，保證資料的真實準(zhǔn)確。在確保比較對獲取的市場資料進行復(fù)核，保證資料的真實準(zhǔn)確。在確保比較案例數(shù)量充足的前提下，對不適合的比較案例進行剔除。案例數(shù)量充足的前提下，對不適合的比較案例進行剔除。5.選擇合適的比較單位，建立單位比準(zhǔn)價格。選擇合適的比較單位，建立單位比準(zhǔn)價格。6.確定價值影響因素，對待評估房地產(chǎn)和可比案例房地產(chǎn)進行價值確定價值影響因素，對待評估房地產(chǎn)和可比案例房地產(chǎn)進行價值影響因素修正。

43、影響因素修正。7.對上述得到的多個比準(zhǔn)價格進行調(diào)整，得到待評估房地產(chǎn)的市場對上述得到的多個比準(zhǔn)價格進行調(diào)整，得到待評估房地產(chǎn)的市場價值或價值范圍。價值或價值范圍。 運用市場法評估抵押貸款價值，與進行市場價值評估的程序大運用市場法評估抵押貸款價值，與進行市場價值評估的程序大致相當(dāng)，其主要區(qū)別在于抵押貸款評估中貫穿了風(fēng)險評估的理致相當(dāng)，其主要區(qū)別在于抵押貸款評估中貫穿了風(fēng)險評估的理念。念。 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.48.4.4評估應(yīng)用探討評估應(yīng)用探討1.比較案例的選取標(biāo)準(zhǔn)比較案例的選取標(biāo)準(zhǔn)2.表格表格房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 （第二版）（第二版）2121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材8.4.48.4.4評估應(yīng)用探討評估應(yīng)用探討2.價值影響因素的判斷價值影響因素的判斷市場法中對價值影響因素的判斷實際上就是確定比較因市場法中對價值影響因素的判斷實際上就是確定比較因素的過程?，F(xiàn)在對市場價值評估中比較因素的判斷有多素的過程。