土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例和操作實(shí)施

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例和操作實(shí)施西紅門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房工程的啟示政策背景2002年4號(hào)文件的規(guī)定和實(shí)施后的情況市國(guó)土局1100號(hào)文件的規(guī)定和實(shí)施后的實(shí)施后的情況“831大限解決歷史遺留問(wèn)題的“458號(hào)文件土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由誰(shuí)來(lái)干，“540號(hào)文件出臺(tái)“290號(hào)文件出臺(tái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體招投標(biāo)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)程序541號(hào)文件配套出臺(tái)對(duì)工程發(fā)起的規(guī)定三委一局聯(lián)席會(huì)決策機(jī)制實(shí)施方案的編制與審核一、工程的根本情況一工程由來(lái)及運(yùn)作方式 兩種不同的視點(diǎn)，2000年市長(zhǎng)辦公會(huì)決定本工程絕版的“生地熟賣 工程房?jī)r(jià)與地價(jià)捆綁招標(biāo)，對(duì)“國(guó)六條有借鑒意義二規(guī)劃情況規(guī)劃用地面積195公頃，規(guī)劃建筑面積約萬(wàn)平方米，其中，商品房約64萬(wàn)平方米

2、、經(jīng)濟(jì)適用房約70萬(wàn)平方米、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民、居民回遷房約37萬(wàn)平方米、非經(jīng)營(yíng)性配套公建約9萬(wàn)平方米、經(jīng)營(yíng)性公建約萬(wàn)平方米。三本錢(qián)構(gòu)成1、征地費(fèi)18萬(wàn)元/畝，3016畝土地征地款總計(jì)億元;2、農(nóng)居民拆遷2876個(gè)院，平均每個(gè)院的拆遷費(fèi)為萬(wàn)元/院，需拆遷資金億元，單位包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、集體公建等拆遷萬(wàn)平方米，需拆遷資金億元，拆遷資金總計(jì)億元；3、大市政建設(shè)費(fèi)用億元；4、相關(guān)稅費(fèi)和前期工作費(fèi)億元，總計(jì)億元。其中，由中標(biāo)單位承擔(dān)億元,由西紅門(mén)鎮(zhèn)政府回遷房用地分?jǐn)們|元和三個(gè)已建成小區(qū)分?jǐn)偞笫姓ㄔO(shè)集資費(fèi)億元。 二、征地、拆遷、市政工作怎樣進(jìn)行和組織一征地程序一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)-規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)-預(yù)審-釘樁-勘測(cè)定界

3、-與土地所有權(quán)人簽訂補(bǔ)償協(xié)議附村民民主大會(huì)決議-公示-分局出土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖、一書(shū)四方案-區(qū)政府出函-市局-建設(shè)用地審查小組會(huì)建委、規(guī)委、發(fā)改、財(cái)政、監(jiān)察、市局、市政府-市政府主管市長(zhǎng)-批復(fù)-結(jié)案分局-建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)2、征地工作中遇到的問(wèn)題：1談判時(shí)的約定。2 征地要與拆遷同時(shí)考慮。注意關(guān)于地上物、樹(shù)木等是否包含在征地補(bǔ)償協(xié)議中。二拆遷1、回遷房的建設(shè)，答復(fù)幾個(gè)問(wèn)題:用地手續(xù)怎樣辦理；地征不征；出讓金交不交、價(jià)格怎樣確定；應(yīng)該由誰(shuí)建設(shè)；每戶多少房子？是否需要入市交易。2、 制定拆遷實(shí)施細(xì)那么，且要考慮歷史問(wèn)題和周邊的關(guān)系確定區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。3、拆遷量的估算：地形圖的測(cè)繪、下戶調(diào)查評(píng)

4、估、簽訂補(bǔ)償協(xié)議。4、 除公產(chǎn)、私產(chǎn)拆遷外，特別注意高壓線桿、根底設(shè)施拆改移、墳?zāi)埂⒕G化、鍋爐房等拆遷。三市政建設(shè)1、程序：咨詢方案-工程綜合-1：500條圖測(cè)繪-道路方案交評(píng)-設(shè)計(jì)綜合-施工圖設(shè)計(jì)-轉(zhuǎn)入招投標(biāo)(要考慮占?jí)菏姓t線的拆遷)2、技術(shù)含量相對(duì)較高，對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)而言，市政建設(shè)從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、驗(yàn)收階段、移交管理階段都需要建設(shè)單位的協(xié)調(diào)、組織工作。3、市政資金運(yùn)作，有集資，有分?jǐn)偂?、前期工作管理、市政建設(shè)工程管理、市政驗(yàn)收移交管理。5、市政移交中有關(guān)問(wèn)題。比方供電移交、市政設(shè)施移交、路燈移交。三、一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)別離，是用地制度改革后第一個(gè)一

5、級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)別離的工程。但是一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)之間在資金、規(guī)劃、市政建設(shè)、拆遷組織等工作方面均存在密切的關(guān)系。(1) 在規(guī)劃方面的關(guān)系：建筑規(guī)劃與市政規(guī)劃在規(guī)劃方面的關(guān)系，從城市規(guī)劃有關(guān)法律法規(guī)方面說(shuō)明。市政與建筑在總規(guī)、控規(guī)、詳規(guī)方面的聯(lián)系。(2) 在市政配套建設(shè)方面的關(guān)系，注意的幾個(gè)關(guān)系：一是規(guī)劃與現(xiàn)狀之間的關(guān)系，比方保存樹(shù)木、保存現(xiàn)狀根底設(shè)施，減少拆改移的工程量，二是區(qū)域內(nèi)市政與區(qū)域外市政之間的關(guān)系，如污水處理、變電站及其他市政設(shè)施的引入；三是大市政與小市政之間的關(guān)系，在接口、控高等方面的銜接；四是征地拆遷與市政建設(shè)之間的關(guān)系。五是與其他重要根底設(shè)施之間的關(guān)系，比方五環(huán)路。六是過(guò)度方

6、案與規(guī)劃之間的關(guān)系(3) 在資金匹配方面的關(guān)系：一級(jí)開(kāi)發(fā)需要二級(jí)開(kāi)發(fā)商資金的支持。四、工程運(yùn)作的模式 1、參與的主體：三家招標(biāo)人、市區(qū)儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)、中標(biāo)開(kāi)發(fā)商。2、征地補(bǔ)償合同、委托拆遷安置合同、大市政建設(shè)委托合同、土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議等構(gòu)本錢(qián)工程的根本框架 3、對(duì)本工程模式的思考:1 本工程模式的變遷：區(qū)政府牽頭階段、重大工程協(xié)調(diào)機(jī)制、鎮(zhèn)政府、儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)各負(fù)其責(zé)。2 一級(jí)開(kāi)發(fā)甲方工作的要點(diǎn)：工作流工作與審批、資金流(本錢(qián)與現(xiàn)金流量)、協(xié)調(diào)各方關(guān)系3 局部模式可以借鑒：比方委托拆遷安置、代建制等。4 本工程模式的成功之處；已經(jīng)建成50萬(wàn)平方米商品房，大市政建設(shè)完成一半；公產(chǎn)、私產(chǎn)拆遷工作也已經(jīng)開(kāi)展。五、

7、本工程存在問(wèn)題的反思一將總地價(jià)鎖定，以經(jīng)濟(jì)適用房最低售價(jià)作為中標(biāo)條件，采取“兩頭堵和“生地熟賣的招標(biāo)方式是造成資金缺口和招標(biāo)人違約的根本原因。二招標(biāo)時(shí)確定的拆遷包干數(shù)據(jù)不客觀和拆遷政策變化, 農(nóng)居民對(duì)拆遷補(bǔ)償款期望值過(guò)高,群眾積極性不高，是造成拆遷受阻和資金缺口的直接原因。三單純強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用住房工程的社會(huì)效益，將全部政府土地收益在招標(biāo)時(shí)就全部沖抵開(kāi)發(fā)本錢(qián)。缺乏防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的資金準(zhǔn)備和其他相關(guān)措施，是造成工程難以推進(jìn)的重要原因。六、供地制度改革后土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作的操作實(shí)施一供地制度改革后的幾個(gè)特點(diǎn)1、一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)別離，一級(jí)開(kāi)發(fā)是政府行為。2、 540、541號(hào)文表達(dá)一級(jí)開(kāi)發(fā)工作思路。3、取得一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的兩種方式。(二)關(guān)于實(shí)施方案 1、原來(lái)的每院萬(wàn)元,18萬(wàn)元每畝大包