結(jié)論-營改增(1)0706(1)

1、國華置業(yè)營改增業(yè)務(wù)梳理和應(yīng)對(duì)措施 寫字樓及商業(yè) 銷售 成本 綜合數(shù)據(jù)北京國華置業(yè)有限公司1增值稅稅率：11%較為確定過渡期政策：不考慮基于無過渡期政策做出應(yīng)對(duì)方案。若出臺(tái)過渡期政策，利好。0營改增重點(diǎn)研究問題和政策主要因素營改增政策主要因素營改增重點(diǎn)研究問題增值稅問題實(shí)質(zhì)：現(xiàn)金流問題 開發(fā)工程合同增值稅（我司的預(yù)付稅金-中間階段）；租賃合同增值稅（客戶的預(yù)付稅金-中間階段）；銷售房屋合同增值稅（客戶最終稅金-最終階段）我們研究的重點(diǎn)：過渡期中如何應(yīng)對(duì)營改增沖擊；未來營改增中的業(yè)務(wù)調(diào)整以前業(yè)務(wù)的收尾，現(xiàn)有業(yè)務(wù)的保護(hù)措施，未來業(yè)務(wù)的調(diào)整。21寫字樓及商業(yè)基本應(yīng)對(duì)措施針對(duì)新合同（新簽+續(xù)約）直接考慮

2、營改增對(duì)租金漲幅的影響,最低報(bào)價(jià)=價(jià)格體系租金 - 營業(yè)稅+增值稅；最高報(bào)價(jià)=價(jià)格體系租金+增值稅。針對(duì)老合同（尚在執(zhí)行期，預(yù)測覆蓋營改增，可實(shí)現(xiàn)雙方共贏）換簽合同，（原合同租金 - 營業(yè)稅+增值稅）新報(bào)價(jià)（原合同租金+增值稅）經(jīng)調(diào)研，我司含增值稅漲幅不低于8.78%（見后說明）。另：所有合同中均增加營改增相應(yīng)條款含稅報(bào)價(jià)、寫明稅率及稅票種類，已經(jīng)參照平安不動(dòng)產(chǎn)和凱德條款請(qǐng)中倫律所擬定。補(bǔ)充應(yīng)對(duì)措施對(duì)于低增值稅率客戶（如餐飲業(yè)）、非增值稅一般納稅人，或者不愿意上調(diào)租金客戶，考慮分拆合同租金30%至華貿(mào)商業(yè)公司，列服務(wù)費(fèi)收入。經(jīng)與寫字樓一期協(xié)調(diào)合并調(diào)研結(jié)論：不利：租戶因?qū)徟щy，反對(duì)對(duì)原合同分拆

3、；有利：因全行業(yè)營改增，且租金增值稅為租戶中間環(huán)節(jié)預(yù)付稅金，營改增對(duì)客戶有利，多可接受新的增值稅情況下的租金報(bào)價(jià)。調(diào)研及結(jié)論31寫字樓及商業(yè)舉例說明 營業(yè)稅下： 收現(xiàn)總額 100.00 名義收入 100.00 營業(yè)稅 5.00 附加 0.60 實(shí)際收入 94.40 說明 1：我方名義租金收入?yún)^(qū)間為95.66-100；說明 2：調(diào)研中租戶一般接受在名義租金100的基礎(chǔ)上九八折（2% off），來配合我司換簽。如按以上情況換簽成功，客戶的租金成本下降 2%；我方實(shí)際收入上升 2.45%；我方收取客戶的現(xiàn)金金額上升 8.78%；實(shí)現(xiàn)雙方共贏。增值稅下：最低最高居中(2%off) 收現(xiàn)總額 106.1

4、8 111.00 108.78 名義含稅收入 106.18 111.00 108.78 增值稅 10.52 11.00 10.78 名義收入 95.66 100.00 98 附加 1.26 1.32 1.29 實(shí)際收入 94.40 98.68 96.7142銷售基本應(yīng)對(duì)措施1、鑒于房屋銷售環(huán)節(jié)為最終納稅環(huán)節(jié)，直接將增值稅金轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。2、拆分售房合同，降低稅負(fù)。 3、根據(jù)購房者不同，選擇1、2或1+2，適度轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。分拆售房合同本該收取的房款以其他低稅率應(yīng)稅項(xiàng)目的名義收取，如由潤隆公司額外收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)，實(shí)際上是對(duì)消費(fèi)者漲價(jià)。針對(duì)一般納稅人的購房者參考“寫字樓及商業(yè)”部分應(yīng)對(duì)措施。政策類

5、型對(duì)價(jià)收取凈收益稅金備注現(xiàn)有政策5.60% 100.00 94.40 5.60 不同稅率影響（含過渡期）11% 104.78 94.40 10.38 9% 102.90 94.40 8.50 稅負(fù)8% 101.95 94.40 7.55 稅負(fù)6% 100.06 94.40 5.66 給予稅金補(bǔ)貼,老立項(xiàng)老辦法，新項(xiàng)目新辦法新辦法參考以上過渡政策52銷售是否需要打折促銷1、增值稅金與營業(yè)稅金之間的差額（11%-5%），可以作為銷售折扣。2、提前在營業(yè)稅期間銷售獲得的稅金優(yōu)惠在未來增值稅階段可能獲得房價(jià)增長。 3、根據(jù)項(xiàng)目不同情況考慮是否提前促銷。項(xiàng)目建議華貿(mào)城未來房價(jià)可能上漲惠州華貿(mào)中心建議嘗試

6、促銷上海未來房價(jià)可能上漲潤秦未來房價(jià)可能上漲潤海建議嘗試促銷泉州建議嘗試促銷62銷售舉例說明 營業(yè)稅下： 收現(xiàn)總額 100.00 名義收入 100.00 營業(yè)稅 5.00 附加 0.60 實(shí)際收入 94.40 增值稅下： 收現(xiàn)總額 106.19 105.87100.00 名義含稅收入 106.19 105.87100.00 增值稅 10.52 10.249.91 名義收入 95.67 95.6390.09 附加 1.26 1.231.19 實(shí)際收入 94.40 94.4088.90說明 1：若擬維持實(shí)際收入不變，我方收現(xiàn)總額需增加 6.19%說明 2：若收取價(jià)外服務(wù)費(fèi)使得實(shí)際收入不變，收現(xiàn)總額

7、需增加 5.87%（其中房款 100，價(jià)外服務(wù)費(fèi) 5.87）說明 3：若無法向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移增值稅，則我方實(shí)際收入下降5.83%73成本基本應(yīng)對(duì)措施至少維持實(shí)際成本不漲（供應(yīng)商實(shí)際收入不漲）供應(yīng)商扣除營業(yè)稅、增值稅影響后的收入不漲；我方實(shí)際成本降低、實(shí)際付現(xiàn)金額增加。所有合同中均增加營改增相應(yīng)條款要求供應(yīng)方價(jià)稅分離、寫明稅率及稅票種類?，F(xiàn)有合同已經(jīng)有保護(hù)性條款（見后）。工程進(jìn)度情況工程量已經(jīng)確認(rèn)，尚未結(jié)算。開發(fā)中需確認(rèn)部分，尚未結(jié)算。未開發(fā)部分。銷售物業(yè)（華貿(mào)城、惠州住宅、泉州、上海、潤秦、潤海、蓮蓬）（含喜來登酒店，在統(tǒng)一公司平臺(tái)下），我司銷售可抵增值稅超過成本增值稅進(jìn)項(xiàng)。按照扣除營業(yè)稅后的工程

8、造價(jià)確認(rèn)，待營改增后開增值票；按照扣除營業(yè)稅后的工程造價(jià)確認(rèn)，待營改增后開增值票；雙方議價(jià)，議價(jià)基礎(chǔ)是扣除營業(yè)稅后的工程造價(jià)（考慮施工企業(yè)增值稅負(fù)而不是稅率）；潤鑫商城（非銷售物業(yè)；出租與建造固定資產(chǎn)被抵不明確；用于非應(yīng)稅項(xiàng)目）按照營業(yè)稅開票，先預(yù)付稅金，未來逐步結(jié)算。83成本應(yīng)對(duì)措施 2 針對(duì)建筑企業(yè)正常付款，營改增后在建筑企業(yè)實(shí)際收入不變情況下，承擔(dān)增值稅。優(yōu)點(diǎn)：按我方進(jìn)度付款，成本降低（2.07%），不涉及營改增時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流出峰值。缺點(diǎn)：現(xiàn)金流高于原需付現(xiàn)金額（8.7%）。擴(kuò)展：可與措施 1聯(lián)合使用應(yīng)對(duì)措施 3 針對(duì)非建筑類供應(yīng)商總價(jià)款不變，營改增后換普通發(fā)票為專用發(fā)票。我方成本降低（5.

9、7%-14.5%）。且?guī)缀醪挥脼樵摮杀镜慕档透冻鲱~外精力。其他應(yīng)對(duì)措施考察建筑企業(yè)實(shí)際稅負(fù)，增加甲供材料。需了解建筑企業(yè)的成本構(gòu)成，另外需符合政府監(jiān)管部門的要求以營改增時(shí)點(diǎn)為界：已完成產(chǎn)值全部開具營業(yè)稅發(fā)票，將發(fā)生產(chǎn)值按增值稅開票優(yōu)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)確定，現(xiàn)金流符合預(yù)期值，雙方易達(dá)成共識(shí)。缺點(diǎn)：涉及在營改增時(shí)點(diǎn)到來前向我司的集中開票，即使不結(jié)算也需預(yù)付施工單位營業(yè)稅金。應(yīng)對(duì)措施 1 針對(duì)建筑企業(yè)93成本舉例說明說明 1：上表以華貿(mào)城五期所有合同為例，分別放置在營業(yè)稅和增值稅下做測算說明 2：基礎(chǔ)假設(shè)為供應(yīng)商實(shí)際收入不漲說明 3：土地價(jià)款不做考慮華貿(mào)城五期合同測算結(jié)果：營業(yè)稅下：成本總金額 199,493

10、,265.05 元需付現(xiàn)金額 199,493,265.05 元增值稅下：成本總金額 191,608,866.97 元增值稅金額 21,994,670.72 元需付現(xiàn)金額 213,603,537.69 元成本降低： 7,884,398.08 元成本降幅：3.9522%付現(xiàn)金額增加： 14,110,272.64 元付現(xiàn)金額增幅：7.0731%104綜合數(shù)據(jù)國華現(xiàn)有數(shù)據(jù)匡算商業(yè)部分合計(jì) 6.3 億元，其中：北京 5.3 億元，惠州 1億元營改增后按最小增幅（8.78%）計(jì)算：現(xiàn)金流增加 0.55 億元/年收入增加 0.15 億元/年銷售部分待售貨值合計(jì) 85億元，營改增后按價(jià)款不變計(jì)算：應(yīng)交增值稅銷

11、項(xiàng)稅額 8.32億元（隨著存貨去化逐年實(shí)現(xiàn)，可全額覆蓋進(jìn)項(xiàng)稅）收入降低 4.7 億元（該降低總額隨著存貨的去化，逐年實(shí)現(xiàn)）成本部分待付工程款合計(jì) 7.8 億元，營改增后按建筑商實(shí)際收入不漲計(jì)算：成本至少降低 0.16 億元至少取得進(jìn)項(xiàng)稅額 0.84 億元（該部分可全額沖抵銷項(xiàng)稅）現(xiàn)金流流出增加 0.68 億元114綜合數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及調(diào)研各項(xiàng)目公司合同情況摸底匯總（萬元）公司已完成產(chǎn)值工程進(jìn)度已完成產(chǎn)值尚未付款金額剩余待售貨值預(yù)計(jì)至2015.9.30還要發(fā)生產(chǎn)值預(yù)計(jì)2015.9.30還能完成回款惠州潤鑫41,281.59 100.00 123.94 0.00 0.00 0.00 惠州潤豐77,4

12、92.57 100.00 2,229.92 22,906.28 0.00 300.00 惠州潤和158,060.30 87.13 16,191.13 325,585.54 22,874.56 36,460.00 惠州華貿(mào)中心小計(jì)276,834.45 92.22 18,545.00 348,491.82 22,874.56 36,760.00 秦皇島潤海潤濱67,284.68 91.80 15,380.61 95,254.85 5,848.37 25,607.00 秦皇島潤秦蓮蓬111,707.88 92.84 12,930.63 111,563.75 4,986.15 20,757.16 上海

13、攬海89,851.12 93.00 18,940.15 60,133.10 3,577.51 31,496.40 華貿(mào)城46,735.89 73.30 8,369.05 124,023.22 5,590.41 22,000.00 泉州18,302.71 55.83 2,906.06 104,949.33 723.90 5,000.00 結(jié)論1 除泉州外，現(xiàn)有合同的工程進(jìn)度均已接近尾聲。結(jié)論2 根據(jù)業(yè)務(wù)計(jì)劃預(yù)測，預(yù)計(jì)至9.30的回款均可覆蓋至9.30發(fā)生的產(chǎn)值。結(jié)論3 現(xiàn)有待售業(yè)態(tài)貨值較大，很難出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額無法全額抵扣的情況。結(jié)論4根據(jù)結(jié)論3得出，如果在成本金額不變的情況下，建筑企業(yè)要么按產(chǎn)值開

14、營業(yè)稅票，要么營改增后配合我方銷售適當(dāng)晚開增票。經(jīng)營改增小組與總包召開營改增座談會(huì)，總包預(yù)計(jì)其稅負(fù)會(huì)上升，增值稅負(fù)相當(dāng)于8%左右的營業(yè)稅；經(jīng)營部和施工單位觀點(diǎn)：以產(chǎn)值為界，只要是營改增時(shí)點(diǎn)前已完成的產(chǎn)值，則對(duì)房、建雙方僅存在付款、開票等義務(wù)，不涉及金額洽商。營改增后的產(chǎn)值定價(jià)應(yīng)雙方洽商，共擔(dān)稅負(fù)。124綜合數(shù)據(jù)站在上下游企業(yè)視角銷售型業(yè)態(tài)看起來建筑商稅率由 3%營業(yè)稅增至 11%增值稅但基于前文假設(shè)來看，其稅負(fù)并未上升，而是全額轉(zhuǎn)嫁給我方。在這種情況下相當(dāng)于增值稅鏈條環(huán)節(jié)末端的我司承擔(dān)了銷售型業(yè)態(tài)的全部稅負(fù)。而實(shí)際上，建筑商在全額轉(zhuǎn)嫁給我方增值稅銷項(xiàng)的同時(shí)，其可以取得的進(jìn)項(xiàng)將得到全額利用，實(shí)際上使得其在營改增中真實(shí)稅負(fù)的降低。持有型業(yè)態(tài)增值稅得到轉(zhuǎn)嫁的同時(shí)還能提高我方的實(shí)際收入。其實(shí)是營業(yè)稅金作為雙方利潤的重新分配。135其他總包合同現(xiàn)有保護(hù)性條款總承包方須負(fù)責(zé)任何當(dāng)?shù)鼗驀移髽I(yè)所得稅及任何當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的附加稅、臨時(shí)征收的任何有關(guān)修訂和中國政府可能征收的各種新稅。