與政府簽訂國有土地使用權(quán)合同的注意事項(xiàng)

1、與政府簽訂國有土地使用權(quán)合同的注意事項(xiàng)與政府簽訂國有土地使用權(quán)合同的注意事項(xiàng)四川君合律師事務(wù)所 鄭書宏 盧宇1、 簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的適格主體根據(jù)我們所辦過的一些土地使用權(quán)糾紛的案件，目前當(dāng)事人因與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那么，哪些主體才是適格的土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂主體呢？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第十四條的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。據(jù)此，國有土地使用權(quán)出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。但是，在實(shí)際生活中，出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等主體與土地受讓人簽訂土地

2、使用權(quán)出讓協(xié)議的情形。對(duì)于開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為一方主體與他人簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議，最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋對(duì)此做了明確規(guī)定，根據(jù)該解釋第二條：開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。因此，自2005年8月1日起該解釋開始施行時(shí)起，開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)外簽訂的土地出讓協(xié)議一律無效；而2005年8月1日之前已經(jīng)簽訂的，則必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)才能有效，因此，此種情形下的合同屬

3、于效力待定。對(duì)于其他主體與他人簽訂土地出讓合同，由于其不是適格的主體且違反國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定和違反公共利益，因此，這類合同是無效的。但是，在實(shí)際中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及政府招商等部門為了引進(jìn)投資項(xiàng)目，經(jīng)常與投資者簽訂代征地協(xié)議，并在協(xié)議中許諾為投資者交付土地并辦理土地證。對(duì)于這類合同，由于其內(nèi)容并不是以出讓土地使用權(quán)為合同的標(biāo)的，因此，從法律角度講，不得以主體不適格為由認(rèn)定無效。但是，由于這個(gè)協(xié)議的一方主體是行政機(jī)關(guān)，另一方是民事主體，那么這個(gè)合同的性質(zhì)究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認(rèn)定。并且，由于這些政府部門在簽訂合同的時(shí)候并沒有相應(yīng)的職權(quán)來確保協(xié)議中承諾的條件能夠兌現(xiàn)，所以其屬于越權(quán)行為。

4、因此，作為投資者與政府簽訂這類合同的風(fēng)險(xiǎn)很大，并且，除了國家利益受損失外，政府的權(quán)威和公信力也會(huì)受到負(fù)面影響。2、 程序、內(nèi)容合法（1）程序合法按照法律的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。在 2002年7月1日以前主要是通過協(xié)議方式出讓的。此后，對(duì)于各種經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓則禁止采用協(xié)議方式出讓，而必須采用招、拍、掛等公開的市場(chǎng)化方式。司法解釋雖然沒有明文規(guī)定經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓未采用招、拍、掛的方式的合同無效。但這類合同可能因該行為方式、內(nèi)容和可能的結(jié)果導(dǎo)致合同無效。 （2）標(biāo)的物合法根據(jù)中華人民共和國土地管理法第四十三條的規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使

5、用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。因此，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅外，為進(jìn)行建設(shè)與政府簽訂土地使用權(quán)合同的標(biāo)的物必須是國有土地。因此農(nóng)民集體所有的土地不能直接作為建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物予以出讓，其必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)政府（省級(jí)和國務(wù)院）征收后才能進(jìn)行出讓。因此，在簽訂以征收土地為標(biāo)的的使用權(quán)出讓合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)查明批準(zhǔn)征收的主體是否合法。3、 救濟(jì)途徑（

6、1）、及時(shí)采取補(bǔ)求措施，變合同無效為有效最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋和關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答創(chuàng)造了“補(bǔ)辦手續(xù)違法變合法，無效變有效”的原則。并且，前一個(gè)司法解釋將后一個(gè)規(guī)定的補(bǔ)辦手續(xù)的時(shí)間提前至起訴前而不是后一個(gè)規(guī)定的“一審期間”。因此，對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，以使合同有效。但是，根據(jù)司法解釋，可以通過補(bǔ)辦使其生效的合同僅僅限于2005年8月1日前，以開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)名義所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。（2）有條件通過請(qǐng)求國家賠償?shù)姆绞酵旎負(fù)p失對(duì)于未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而征收農(nóng)民集體所有的土地，并將其使用權(quán)出讓的，受讓一方依據(jù)土地管理法第第七十八條的規(guī)定（該條：無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法