第一單元物業(yè)管理的前期管理

1、案例分析篇案例分析篇 第一單元第一單元 前期管理前期管理 案例一案例一 前期介入發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理怎么辦前期介入發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理怎么辦 深圳開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理公司與煙臺(tái)祥隆置業(yè)公司簽約，為其開(kāi)發(fā)深圳開(kāi)元國(guó)際物業(yè)管理公司與煙臺(tái)祥隆置業(yè)公司簽約，為其開(kāi)發(fā)的海天名人廣場(chǎng)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，隨后由管理、土建、機(jī)電、的海天名人廣場(chǎng)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，隨后由管理、土建、機(jī)電、智能化等方面智能化等方面6 6名專(zhuān)業(yè)人士組成的顧問(wèn)團(tuán)即抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)始了前期顧問(wèn)名專(zhuān)業(yè)人士組成的顧問(wèn)團(tuán)即抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)始了前期顧問(wèn)服務(wù)工作。服務(wù)工作。 海天名人廣場(chǎng)有海天名人廣場(chǎng)有5 5座高層樓宇，每幢每層平面為座高層樓宇，每幢每層平面為80

2、0800多平方米，有多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿(mǎn)足國(guó)家消防規(guī)范的要求。然兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿(mǎn)足國(guó)家消防規(guī)范的要求。然而某設(shè)計(jì)院竟為其設(shè)計(jì)了三道，這意味著不僅無(wú)謂增加了而某設(shè)計(jì)院竟為其設(shè)計(jì)了三道，這意味著不僅無(wú)謂增加了3030多萬(wàn)元的多萬(wàn)元的建筑成本，而且還無(wú)端影響了戶(hù)內(nèi)布局（在開(kāi)發(fā)商的主要合作方中，建筑成本，而且還無(wú)端影響了戶(hù)內(nèi)布局（在開(kāi)發(fā)商的主要合作方中，惟有物業(yè)管理公司的取費(fèi)不與工程總造價(jià)相聯(lián)系，所以他們不存在惟有物業(yè)管理公司的取費(fèi)不與工程總造價(jià)相聯(lián)系，所以他們不存在“水漲船高水漲船高”，盲目鼓動(dòng)開(kāi)發(fā)商無(wú)謂增加投資以提高自身收益的利益，盲目鼓動(dòng)開(kāi)發(fā)商無(wú)謂

3、增加投資以提高自身收益的利益沖動(dòng)）。于是，開(kāi)元國(guó)際顧問(wèn)團(tuán)提議開(kāi)發(fā)商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)沖動(dòng)）。于是，開(kāi)元國(guó)際顧問(wèn)團(tuán)提議開(kāi)發(fā)商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)計(jì)，取消一道消火栓及其立管。計(jì)，取消一道消火栓及其立管。 開(kāi)發(fā)商認(rèn)為開(kāi)元國(guó)際的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行開(kāi)發(fā)商認(rèn)為開(kāi)元國(guó)際的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。不料設(shè)計(jì)院不愿意否定自己的設(shè)計(jì)方案，堅(jiān)持認(rèn)定必須要有三交涉。不料設(shè)計(jì)院不愿意否定自己的設(shè)計(jì)方案，堅(jiān)持認(rèn)定必須要有三道消火栓及其立管，開(kāi)發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開(kāi)元國(guó)道消火栓及其立管，開(kāi)發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開(kāi)元國(guó)際顧問(wèn)團(tuán)。際顧問(wèn)團(tuán)。案例分析案例分析 對(duì)高

4、層建筑防火設(shè)計(jì)的充分考慮，是物業(yè)管理前期介入的重要對(duì)高層建筑防火設(shè)計(jì)的充分考慮，是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容之一。內(nèi)容之一。 一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)在參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，主要是彌補(bǔ)一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)在參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，主要是彌補(bǔ)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員因?qū)ξ飿I(yè)管理不了解而帶來(lái)的設(shè)計(jì)上的缺陷。專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員因?qū)ξ飿I(yè)管理不了解而帶來(lái)的設(shè)計(jì)上的缺陷。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)除了物業(yè)項(xiàng)目的功能、結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)除了物業(yè)項(xiàng)目的功能、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)及城市總體布局外，應(yīng)考慮的側(cè)重點(diǎn)是配套設(shè)施、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)及城市總體布局外，應(yīng)考慮的側(cè)重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用、維修管理方面的關(guān)注

5、。對(duì)物業(yè)的使用、維修管理方面的關(guān)注。 本案例所涉及的消防安全，是重中之重，如提醒開(kāi)發(fā)商要留有本案例所涉及的消防安全，是重中之重，如提醒開(kāi)發(fā)商要留有一定寬度的通道以便消防車(chē)的進(jìn)出，阻止一些建筑堵塞通道；按規(guī)一定寬度的通道以便消防車(chē)的進(jìn)出，阻止一些建筑堵塞通道；按規(guī)定設(shè)置消防栓，各樓層安裝消防水管、消防水帶、滅火器材等，特定設(shè)置消防栓，各樓層安裝消防水管、消防水帶、滅火器材等，特別重要的場(chǎng)合應(yīng)裝有自動(dòng)噴淋滅火裝置和應(yīng)急照明器具等。在規(guī)劃別重要的場(chǎng)合應(yīng)裝有自動(dòng)噴淋滅火裝置和應(yīng)急照明器具等。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)人員如能充分聽(tīng)取經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理人員設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)人員如能充分聽(tīng)取經(jīng)驗(yàn)豐富的物

6、業(yè)管理人員意見(jiàn)，對(duì)方案不足的方面進(jìn)行修改、補(bǔ)充直至完善，選出一個(gè)可行意見(jiàn)，對(duì)方案不足的方面進(jìn)行修改、補(bǔ)充直至完善，選出一個(gè)可行而最優(yōu)的方案，對(duì)開(kāi)發(fā)商降低成本，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度，以及后期而最優(yōu)的方案，對(duì)開(kāi)發(fā)商降低成本，提高項(xiàng)目的信譽(yù)度，以及后期物業(yè)管理帶來(lái)的好處是顯而易見(jiàn)的。物業(yè)管理帶來(lái)的好處是顯而易見(jiàn)的。相關(guān)法規(guī)制度相關(guān)法規(guī)制度 中華人民共和國(guó)消防法中華人民共和國(guó)消防法 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50045GB 500459595 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87GBJ16-87 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法解決方法 開(kāi)元國(guó)際顧問(wèn)團(tuán)的專(zhuān)業(yè)人員不

7、屈不撓，書(shū)面列出國(guó)開(kāi)元國(guó)際顧問(wèn)團(tuán)的專(zhuān)業(yè)人員不屈不撓，書(shū)面列出國(guó)家消防設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)條款，并和海天名人廣場(chǎng)的原消家消防設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)條款，并和海天名人廣場(chǎng)的原消火栓設(shè)計(jì)進(jìn)行對(duì)比分析，指出其不合理所在。開(kāi)發(fā)商據(jù)火栓設(shè)計(jì)進(jìn)行對(duì)比分析，指出其不合理所在。開(kāi)發(fā)商據(jù)此再次找到設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院這次無(wú)法予以拒絕，只好按此再次找到設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院這次無(wú)法予以拒絕，只好按照開(kāi)元國(guó)際的意見(jiàn)修改了設(shè)計(jì)（人們一般都有這樣的心照開(kāi)元國(guó)際的意見(jiàn)修改了設(shè)計(jì)（人們一般都有這樣的心理：自己的理：自己的“孩子孩子”咋看咋漂亮，輕易不愿意別人說(shuō)個(gè)咋看咋漂亮，輕易不愿意別人說(shuō)個(gè)“不不”，字。你要說(shuō)，字。你要說(shuō)“不不”，并且又想讓其接受，就

8、不，并且又想讓其接受，就不僅要言之有理，而且還要言之有據(jù)）。僅要言之有理，而且還要言之有據(jù)）。 通過(guò)消火栓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商不僅體會(huì)到了通過(guò)消火栓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商不僅體會(huì)到了開(kāi)元國(guó)際的技術(shù)實(shí)力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，開(kāi)元國(guó)際的技術(shù)實(shí)力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，隨后又把整個(gè)項(xiàng)目的智能化工程交給了開(kāi)元國(guó)際控股的隨后又把整個(gè)項(xiàng)目的智能化工程交給了開(kāi)元國(guó)際控股的開(kāi)元同濟(jì)樓宇科技公司設(shè)計(jì)、施工。開(kāi)元同濟(jì)樓宇科技公司設(shè)計(jì)、施工。 案例二案例二 開(kāi)發(fā)商承諾減免物業(yè)管理費(fèi)，物開(kāi)發(fā)商承諾減免物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司怎么辦業(yè)管理公司怎么辦 某小區(qū)的李先生，在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為某小區(qū)的

9、李先生，在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1 1元元m m2 2，且，且免交初始兩年的物業(yè)管理費(fèi)，并把這些承諾寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李免交初始兩年的物業(yè)管理費(fèi)，并把這些承諾寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李先生辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司要求李先生按前期物業(yè)管理服務(wù)先生辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司要求李先生按前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的合同約定的1 12 2元元m m2 2的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，李先生對(duì)此提出異議，的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，李先生對(duì)此提出異議，向物業(yè)管理公司出示了購(gòu)房合同，并以免交物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)條款為依向物業(yè)管理公司出示了購(gòu)房合同，并以免交物業(yè)管理費(fèi)相關(guān)條款為依據(jù)，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司向李

10、先生解釋說(shuō)這是依據(jù)國(guó)據(jù)，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司向李先生解釋說(shuō)這是依據(jù)國(guó)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理費(fèi)的，與開(kāi)發(fā)家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理費(fèi)的，與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同無(wú)關(guān)，開(kāi)發(fā)商的承諾不能算數(shù)。于是李先生找開(kāi)發(fā)商討商的購(gòu)房合同無(wú)關(guān)，開(kāi)發(fā)商的承諾不能算數(shù)。于是李先生找開(kāi)發(fā)商討要說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商則聲稱(chēng)，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了物業(yè)管理公司，讓要說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商則聲稱(chēng)，現(xiàn)在物業(yè)管理工作交給了物業(yè)管理公司，讓李先生與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)解決。李先生在與開(kāi)發(fā)商溝通不成的情況李先生與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)解決。李先生在與開(kāi)發(fā)商溝通不成的情況下，提出如果物業(yè)管理公司不為其辦理入住手

11、續(xù)，他將向有關(guān)部門(mén)進(jìn)下，提出如果物業(yè)管理公司不為其辦理入住手續(xù)，他將向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴，并通過(guò)新聞媒體對(duì)此事予以曝光。李先生的舉動(dòng)得到了現(xiàn)場(chǎng)行投訴，并通過(guò)新聞媒體對(duì)此事予以曝光。李先生的舉動(dòng)得到了現(xiàn)場(chǎng)許多業(yè)主的支持，致使入住工作難以繼續(xù)進(jìn)行。許多業(yè)主的支持，致使入住工作難以繼續(xù)進(jìn)行。案例分析案例分析 物業(yè)管理公司向李先生的解釋是正確的。物業(yè)管理公司向李先生的解釋是正確的。 首先我們要看到，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。首先我們要看到，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系。房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人一方是開(kāi)發(fā)商，另一方是購(gòu)房者，兩者間是買(mǎi)賣(mài)合房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人一方是開(kāi)發(fā)商，另一方是購(gòu)房者，兩者間是買(mǎi)

12、賣(mài)合同關(guān)系。物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理企業(yè)，另一方是業(yè)主（業(yè)同關(guān)系。物業(yè)管理當(dāng)事人一方是物業(yè)管理企業(yè)，另一方是業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)），兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。主委員會(huì)），兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。 其次，本案例中，關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司其次，本案例中，關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司出示的前期物業(yè)管理服務(wù)合同與業(yè)主出示的購(gòu)房合同出現(xiàn)了不一致出示的前期物業(yè)管理服務(wù)合同與業(yè)主出示的購(gòu)房合同出現(xiàn)了不一致的情況。那么，按照物業(yè)管理的法律主體關(guān)系看，物業(yè)管理服務(wù)合的情況。那么，按照物業(yè)管理的法律主體關(guān)系看，物業(yè)管理服務(wù)合同具有服務(wù)合同的屬性，物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理服同具有服務(wù)合

13、同的屬性，物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)合同為依據(jù)。務(wù)合同為依據(jù)。 本案例中，業(yè)主在購(gòu)房合同中應(yīng)享受的物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠政策未本案例中，業(yè)主在購(gòu)房合同中應(yīng)享受的物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠政策未能兌現(xiàn)，其責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，業(yè)主可以投訴開(kāi)發(fā)商虛假承諾，追糾其能兌現(xiàn)，其責(zé)任在開(kāi)發(fā)商，業(yè)主可以投訴開(kāi)發(fā)商虛假承諾，追糾其違約責(zé)任。業(yè)主如辦理入住手續(xù)，就應(yīng)按前期物業(yè)管理服務(wù)合同中違約責(zé)任。業(yè)主如辦理入住手續(xù)，就應(yīng)按前期物業(yè)管理服務(wù)合同中關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)，而關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)，而不應(yīng)向物業(yè)管理公司無(wú)理取鬧。不應(yīng)向物業(yè)管理公司無(wú)理取鬧。相關(guān)法規(guī)制度

14、相關(guān)法規(guī)制度中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 解決方法解決方法 防患于未然，是解決物業(yè)管理糾紛的最積極手段。防患于未然，是解決物業(yè)管理糾紛的最積極手段。 針對(duì)本案例中的案情，該物業(yè)管理公司如能提前掌握物針對(duì)本案例中的案情，該物業(yè)管理公司如能提前掌握物業(yè)管理服務(wù)合同與購(gòu)房合同在物業(yè)管理費(fèi)上的差異，就可以業(yè)管理服務(wù)合同與購(gòu)房合同在物業(yè)管理費(fèi)上的差異，就可以提前印制有關(guān)的宣傳材料，向業(yè)主講清收取物業(yè)管理費(fèi)的依提前印制有關(guān)的宣傳材料，向業(yè)主講清收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)，求

15、得大多數(shù)業(yè)主的理解，保證入住工作的順利進(jìn)行。當(dāng)據(jù)，求得大多數(shù)業(yè)主的理解，保證入住工作的順利進(jìn)行。當(dāng)然，物業(yè)管理公司在安排這項(xiàng)工作的時(shí)候，還要注意處理好然，物業(yè)管理公司在安排這項(xiàng)工作的時(shí)候，還要注意處理好與開(kāi)發(fā)商的合作關(guān)系，注意講究策略，讓業(yè)主感到物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商的合作關(guān)系，注意講究策略，讓業(yè)主感到物業(yè)管理公司只是要在糾紛中合理合法地摘出自己，在解釋說(shuō)明時(shí)只公司只是要在糾紛中合理合法地摘出自己，在解釋說(shuō)明時(shí)只要說(shuō)清自己的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)就可以了。要說(shuō)清自己的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)就可以了。 對(duì)本案例中不依不饒的李先生，物業(yè)管理公司要據(jù)理力對(duì)本案例中不依不饒的李先生，物業(yè)管理公司要據(jù)理力爭(zhēng)，讓業(yè)主清楚問(wèn)

16、題的解決出路在哪里，不能盲目地替開(kāi)發(fā)爭(zhēng)，讓業(yè)主清楚問(wèn)題的解決出路在哪里，不能盲目地替開(kāi)發(fā)商大包大攬。更不能被業(yè)主惡劣的態(tài)度，或是動(dòng)輒新聞曝光商大包大攬。更不能被業(yè)主惡劣的態(tài)度，或是動(dòng)輒新聞曝光的行為所嚇到。對(duì)業(yè)主提出的異議，如果在現(xiàn)場(chǎng)一時(shí)解釋不的行為所嚇到。對(duì)業(yè)主提出的異議，如果在現(xiàn)場(chǎng)一時(shí)解釋不清的話(huà)，千萬(wàn)不要與其糾纏，要把不利影響控制在最小范圍，清的話(huà)，千萬(wàn)不要與其糾纏，要把不利影響控制在最小范圍，防止更多的業(yè)主參與其中，導(dǎo)致事態(tài)擴(kuò)大。防止更多的業(yè)主參與其中，導(dǎo)致事態(tài)擴(kuò)大。 案例三案例三 入住時(shí)，物業(yè)管理公司能否扣入住時(shí)，物業(yè)管理公司能否扣押業(yè)主家鑰匙押業(yè)主家鑰匙 張先生接到開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理

17、公司辦理入住手續(xù)的通知，興高采張先生接到開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)的通知，興高采烈地來(lái)辦理入住手續(xù)。但是在辦理過(guò)程中，物業(yè)管理公司要求張先生烈地來(lái)辦理入住手續(xù)。但是在辦理過(guò)程中，物業(yè)管理公司要求張先生一次性交齊一年的物業(yè)管理費(fèi)，張先生對(duì)此表示不理解，拒絕交付。一次性交齊一年的物業(yè)管理費(fèi)，張先生對(duì)此表示不理解，拒絕交付。于是，物業(yè)管理公司拿出張先生剛剛簽寫(xiě)完的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，于是，物業(yè)管理公司拿出張先生剛剛簽寫(xiě)完的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，向張先生解釋這是前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的約定，請(qǐng)張先生按約辦向張先生解釋這是前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的約定，請(qǐng)張先生按約辦事。于是，張先生就認(rèn)真地閱讀起

18、前期物業(yè)管理合同（此前張先生認(rèn)事。于是，張先生就認(rèn)真地閱讀起前期物業(yè)管理合同（此前張先生認(rèn)為和前期物業(yè)管理服務(wù)合同都是格式合同，沒(méi)有認(rèn)真閱讀就簽字了）。為和前期物業(yè)管理服務(wù)合同都是格式合同，沒(méi)有認(rèn)真閱讀就簽字了）。閱讀完前期物業(yè)管理服務(wù)合同，張先生更是氣不打一處來(lái)，原來(lái)這合閱讀完前期物業(yè)管理服務(wù)合同，張先生更是氣不打一處來(lái)，原來(lái)這合同中還有許多條款含有不公平、不合理的內(nèi)容。在這種情況下，張先同中還有許多條款含有不公平、不合理的內(nèi)容。在這種情況下，張先生明確表示，物業(yè)管理費(fèi)不能按物業(yè)管理公司的要求交納，對(duì)前期物生明確表示，物業(yè)管理費(fèi)不能按物業(yè)管理公司的要求交納，對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同中的不公平、

19、不合理的內(nèi)容也要到政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行業(yè)管理服務(wù)合同中的不公平、不合理的內(nèi)容也要到政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴。對(duì)此，物業(yè)管理公司宣布，停止張先生入住程序的辦理，不交投訴。對(duì)此，物業(yè)管理公司宣布，停止張先生入住程序的辦理，不交付張先生所購(gòu)房屋的鑰匙。這種做法對(duì)嗎？付張先生所購(gòu)房屋的鑰匙。這種做法對(duì)嗎？ 案例分析案例分析 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋，與房屋的開(kāi)發(fā)商之間形成了一種房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋，與房屋的開(kāi)發(fā)商之間形成了一種房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，即房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是他們之間這種法律關(guān)系的即房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的核心，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收反映

20、。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的核心，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購(gòu)房款項(xiàng)，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋，對(duì)于業(yè)主而取業(yè)主的購(gòu)房款項(xiàng)，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋，對(duì)于業(yè)主而言，最根本的權(quán)利是接受房屋，最根本的義務(wù)是向開(kāi)發(fā)商交納購(gòu)房言，最根本的權(quán)利是接受房屋，最根本的義務(wù)是向開(kāi)發(fā)商交納購(gòu)房款項(xiàng)。款項(xiàng)。 從本案例看，業(yè)主接到開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)的從本案例看，業(yè)主接到開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)的通知，并在入住手續(xù)辦理過(guò)程中，已進(jìn)入交納物業(yè)管理費(fèi)程序，那通知，并在入住手續(xù)辦理過(guò)程中，已進(jìn)入交納物業(yè)管理費(fèi)程序，那么，按照入住手續(xù)辦理的正常程序，說(shuō)明該業(yè)主已完全履行房屋買(mǎi)么，按照入住手續(xù)辦

21、理的正常程序，說(shuō)明該業(yè)主已完全履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的義務(wù)，具備入住資格。既然業(yè)主已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)合同中的義務(wù)，具備入住資格。既然業(yè)主已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，向開(kāi)發(fā)商付了全部的購(gòu)房款，自然，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該履行其的約定，向開(kāi)發(fā)商付了全部的購(gòu)房款，自然，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。所謂入住手續(xù)的辦理，就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。所謂入住手續(xù)的辦理，就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。也就是說(shuō)，交付業(yè)主家的鑰匙是入住的形式，其實(shí)質(zhì)是接房入住。也就是說(shuō)，交付業(yè)主家的鑰匙是入住的形式，其實(shí)質(zhì)是交付房屋，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開(kāi)發(fā)交付房屋，使得業(yè)主能夠占有、使用該

22、房屋，這樣才是履行了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。本案例中物業(yè)管理公司停止張先生入住程序的辦理，且商的義務(wù)。本案例中物業(yè)管理公司停止張先生入住程序的辦理，且不交付張先生所購(gòu)房屋鑰匙的做法顯然是不合法的行為。不交付張先生所購(gòu)房屋鑰匙的做法顯然是不合法的行為。相關(guān)法規(guī)制度相關(guān)法規(guī)制度中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法解決方法 依法辦事，是物業(yè)管理服務(wù)中的最基本原則。依法辦事，是物業(yè)管理服務(wù)中的最基本原則。 對(duì)張先生的態(tài)度，我們應(yīng)從正面的角度給予積極的認(rèn)識(shí)，對(duì)張先生的態(tài)度，我們應(yīng)從正面的角度給

23、予積極的認(rèn)識(shí)，不要像本案例采取這種激化矛盾的做法。對(duì)于多預(yù)交的物業(yè)不要像本案例采取這種激化矛盾的做法。對(duì)于多預(yù)交的物業(yè)管理費(fèi)，首先對(duì)于張先生的合理主張，我們要表示贊同和支管理費(fèi)，首先對(duì)于張先生的合理主張，我們要表示贊同和支持，明確表示可以按照國(guó)家和地方的政策法規(guī)收取張先生的持，明確表示可以按照國(guó)家和地方的政策法規(guī)收取張先生的物業(yè)管理費(fèi)。接著我們要表明這種做法不是惡意而為之，而物業(yè)管理費(fèi)。接著我們要表明這種做法不是惡意而為之，而是在物業(yè)管理費(fèi)收繳難這樣一種現(xiàn)實(shí)中的無(wú)奈之舉。是在物業(yè)管理費(fèi)收繳難這樣一種現(xiàn)實(shí)中的無(wú)奈之舉。 對(duì)張先生指出的前期物業(yè)管理服務(wù)合同中存在許多不公對(duì)張先生指出的前期物業(yè)管理服

24、務(wù)合同中存在許多不公平、不合理內(nèi)容的條款，應(yīng)明確告之前期物業(yè)管理服務(wù)合同平、不合理內(nèi)容的條款，應(yīng)明確告之前期物業(yè)管理服務(wù)合同的形成，是按照物業(yè)管理?xiàng)l例要求，由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公的形成，是按照物業(yè)管理?xiàng)l例要求，由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司約定的。由于物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域難以分割，物業(yè)管理服司約定的。由于物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域難以分割，物業(yè)管理服務(wù)是公共服務(wù)性質(zhì)的，今后是由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與務(wù)是公共服務(wù)性質(zhì)的，今后是由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司約定，不可能實(shí)現(xiàn)與每位業(yè)主單獨(dú)簽訂不同合物業(yè)管理公司約定，不可能實(shí)現(xiàn)與每位業(yè)主單獨(dú)簽訂不同合同的。力求得到張先生對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)同。同的。力求得到張先生對(duì)現(xiàn)實(shí)

25、的認(rèn)同。 如果對(duì)張先生的以上勸說(shuō)無(wú)效，我們就與張先生約定時(shí)如果對(duì)張先生的以上勸說(shuō)無(wú)效，我們就與張先生約定時(shí)間再次溝通。相信上述的解釋和時(shí)間的延續(xù)，會(huì)使張先生的間再次溝通。相信上述的解釋和時(shí)間的延續(xù)，會(huì)使張先生的態(tài)度不再那么強(qiáng)硬，矛盾的影響也會(huì)控制在較小的范圍。態(tài)度不再那么強(qiáng)硬，矛盾的影響也會(huì)控制在較小的范圍。 案例四案例四 業(yè)主的難題不能推業(yè)主的難題不能推 某花園小區(qū)綠樹(shù)成蔭、空氣清新、環(huán)境幽雅、房型別致、設(shè)施齊某花園小區(qū)綠樹(shù)成蔭、空氣清新、環(huán)境幽雅、房型別致、設(shè)施齊全、吸引著不少人購(gòu)房入住。小區(qū)首期正式交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)商選聘全、吸引著不少人購(gòu)房入住。小區(qū)首期正式交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)管

26、理公司也正式運(yùn)作。但因?yàn)楣╇姴蛔?，業(yè)主的日常生活用水、的物業(yè)管理公司也正式運(yùn)作。但因?yàn)楣╇姴蛔悖瑯I(yè)主的日常生活用水、用電受到影響，電梯不能保證正常運(yùn)行，急于要進(jìn)行裝修的業(yè)主，更用電受到影響，電梯不能保證正常運(yùn)行，急于要進(jìn)行裝修的業(yè)主，更是不方便。當(dāng)時(shí)，正值上海盛夏高溫季節(jié)，水電的需求量非常大，裝是不方便。當(dāng)時(shí)，正值上海盛夏高溫季節(jié)，水電的需求量非常大，裝修工人每天要從樓下用水桶裝滿(mǎn)水拎到樓上，一天往返好多次。特別修工人每天要從樓下用水桶裝滿(mǎn)水拎到樓上，一天往返好多次。特別是住在十多層以上的業(yè)主，更是苦不堪言，于是紛紛到物業(yè)管理處要是住在十多層以上的業(yè)主，更是苦不堪言，于是紛紛到物業(yè)管理處要求解

27、決。求解決。 小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，例如供電、煤氣、電話(huà)等，它的鋪設(shè)位置、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施，例如供電、煤氣、電話(huà)等，它的鋪設(shè)位置、走向等都是原先規(guī)劃好的，有些設(shè)施對(duì)業(yè)主的生活造成了一定的影響。走向等都是原先規(guī)劃好的，有些設(shè)施對(duì)業(yè)主的生活造成了一定的影響。徐女士家陽(yáng)臺(tái)外約一公尺遠(yuǎn)的地方，圍了三根粗粗的電話(huà)線(xiàn)，將長(zhǎng)期徐女士家陽(yáng)臺(tái)外約一公尺遠(yuǎn)的地方，圍了三根粗粗的電話(huà)線(xiàn)，將長(zhǎng)期影響她正常晾曬衣被。她曾多次與電話(huà)局有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，但是問(wèn)題卻影響她正常晾曬衣被。她曾多次與電話(huà)局有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，但是問(wèn)題卻遲遲未得到解決，希望物業(yè)管理處解決。遲遲未得到解決，希望物業(yè)管理處解決。 案例分析案例分析 從供電不足的情況看

28、，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商分期開(kāi)發(fā)的原因造成的。從供電不足的情況看，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商分期開(kāi)發(fā)的原因造成的。電話(huà)線(xiàn)影響業(yè)主晾曬衣被，這顯然是電話(huà)線(xiàn)走向造成的。電話(huà)線(xiàn)的電話(huà)線(xiàn)影響業(yè)主晾曬衣被，這顯然是電話(huà)線(xiàn)走向造成的。電話(huà)線(xiàn)的走向、鋪設(shè)位置是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段由開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)部門(mén)、電話(huà)局走向、鋪設(shè)位置是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段由開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)部門(mén)、電話(huà)局等部門(mén)共同研究確定的，兩件事情都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)。物業(yè)管等部門(mén)共同研究確定的，兩件事情都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)。物業(yè)管理公司完全可以向業(yè)主講明情況和責(zé)任所在，由業(yè)主直接找開(kāi)發(fā)商理公司完全可以向業(yè)主講明情況和責(zé)任所在，由業(yè)主直接找開(kāi)發(fā)商要求解決，或?qū)で笳嘘P(guān)部門(mén)出面協(xié)調(diào)解決。要求

29、解決，或?qū)で笳嘘P(guān)部門(mén)出面協(xié)調(diào)解決。 如果物業(yè)管理公司如此處理，可以說(shuō)符合工作職責(zé)要求，無(wú)可如果物業(yè)管理公司如此處理，可以說(shuō)符合工作職責(zé)要求，無(wú)可厚非，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商都提不出任何異議。但是，厚非，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商都提不出任何異議。但是，“以人為本以人為本”、“一切為了業(yè)主一切為了業(yè)主”的物業(yè)管理服務(wù)理念，在業(yè)主的心目中就會(huì)大打的物業(yè)管理服務(wù)理念，在業(yè)主的心目中就會(huì)大打折扣，折扣，“做業(yè)主的好朋友、好管家、好保姆做業(yè)主的好朋友、好管家、好保姆”只能是句空談，物業(yè)只能是句空談，物業(yè)管理公司在業(yè)主的心目中會(huì)失去信任的感情基礎(chǔ)，物業(yè)管理公司在管理公司在業(yè)主的心目中會(huì)失去信任的感情基礎(chǔ)，物業(yè)管理公司在業(yè)主的

30、面前就沒(méi)有樹(shù)立起良好的第一印象，這就會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司業(yè)主的面前就沒(méi)有樹(shù)立起良好的第一印象，這就會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司今后物業(yè)管理服務(wù)留下不利的因素，難以得到業(yè)主的支持理解。今后物業(yè)管理服務(wù)留下不利的因素，難以得到業(yè)主的支持理解。 因此，物業(yè)管理公司應(yīng)該進(jìn)行換位思考，急業(yè)主之所急，想業(yè)因此，物業(yè)管理公司應(yīng)該進(jìn)行換位思考，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，主動(dòng)出面為業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，這才能贏得業(yè)主的信賴(lài)。主之所想，主動(dòng)出面為業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，這才能贏得業(yè)主的信賴(lài)。 相關(guān)法規(guī)制度相關(guān)法規(guī)制度普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例住

31、宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 解決方法解決方法 本案例中，接到業(yè)主要求解決用電問(wèn)題的要求后，物業(yè)本案例中，接到業(yè)主要求解決用電問(wèn)題的要求后，物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處經(jīng)理頂著烈日找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。經(jīng)過(guò)多次管理公司項(xiàng)目管理處經(jīng)理頂著烈日找開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)。經(jīng)過(guò)多次溝通發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也有難言之隱。原來(lái)，小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)的，溝通發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商也有難言之隱。原來(lái)，小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)商與供電部門(mén)的供電協(xié)議里，電纜鋪設(shè)分批進(jìn)行，目前開(kāi)發(fā)商與供電部門(mén)的供電協(xié)議里，電纜鋪設(shè)分批進(jìn)行，目前僅是一小部分，故供電不足，造成高層水泵和電梯用電不正僅是一小部分，故供電不足，造成高層水泵和電梯用電不正常。物業(yè)管

32、理處和開(kāi)發(fā)商一起找供電部門(mén)協(xié)商，物業(yè)管理處常。物業(yè)管理處和開(kāi)發(fā)商一起找供電部門(mén)協(xié)商，物業(yè)管理處詳細(xì)反映了小區(qū)業(yè)主們用電用水難的苦。供電部門(mén)在了解了詳細(xì)反映了小區(qū)業(yè)主們用電用水難的苦。供電部門(mén)在了解了實(shí)際情況以后，答應(yīng)修改協(xié)議日期，三天內(nèi)解決。實(shí)際情況以后，答應(yīng)修改協(xié)議日期，三天內(nèi)解決。 對(duì)于電話(huà)線(xiàn)影響業(yè)主晾曬衣被問(wèn)題，小區(qū)物業(yè)管理處接對(duì)于電話(huà)線(xiàn)影響業(yè)主晾曬衣被問(wèn)題，小區(qū)物業(yè)管理處接報(bào)后，對(duì)業(yè)主反映的情況進(jìn)行了實(shí)地走訪。管理處在調(diào)查了報(bào)后，對(duì)業(yè)主反映的情況進(jìn)行了實(shí)地走訪。管理處在調(diào)查了實(shí)情后，并沒(méi)有因?yàn)椴皇亲约旱姆輧?nèi)事而推托。接待員先著實(shí)情后，并沒(méi)有因?yàn)椴皇亲约旱姆輧?nèi)事而推托。接待員先著手與電話(huà)

33、局的相關(guān)部門(mén)取得了聯(lián)系，電話(huà)局表示由于電話(huà)線(xiàn)手與電話(huà)局的相關(guān)部門(mén)取得了聯(lián)系，電話(huà)局表示由于電話(huà)線(xiàn)的鋪設(shè)都是按照規(guī)劃，事先就決定好的，如果要?jiǎng)?，需要申的鋪設(shè)都是按照規(guī)劃，事先就決定好的，如果要?jiǎng)樱枰暾?qǐng)，批準(zhǔn)后方可實(shí)施。為此，管理處經(jīng)理決定親自到電話(huà)局請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可實(shí)施。為此，管理處經(jīng)理決定親自到電話(huà)局走一趟。管理處經(jīng)理多次來(lái)到電話(huà)局，將業(yè)主的實(shí)際情況向走一趟。管理處經(jīng)理多次來(lái)到電話(huà)局，將業(yè)主的實(shí)際情況向該局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了反映。電話(huà)局分管領(lǐng)導(dǎo)見(jiàn)十分感動(dòng)，當(dāng)即拍該局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了反映。電話(huà)局分管領(lǐng)導(dǎo)見(jiàn)十分感動(dòng)，當(dāng)即拍板，盡快解決問(wèn)題。板，盡快解決問(wèn)題。 案例五案例五 老管家不走，新管家應(yīng)該怎么辦老管家不

34、走，新管家應(yīng)該怎么辦 由于原物業(yè)管理公司不履行前期物業(yè)管理服務(wù)合同，某小區(qū)業(yè)主由于原物業(yè)管理公司不履行前期物業(yè)管理服務(wù)合同，某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并得到三分之二的贊同，決定終委員會(huì)成立后，經(jīng)過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，并得到三分之二的贊同，決定終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)管理公司。經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序，止前期物業(yè)管理服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)管理公司。經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序，業(yè)主委員會(huì)與金石物業(yè)管理公司于業(yè)主委員會(huì)與金石物業(yè)管理公司于20042004年年1 1月月1515日簽訂日簽訂物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)合同合同，約定由金石物業(yè)管理公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，合同期為，約定由金石物業(yè)管理公司對(duì)

35、該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，合同期為20042004年年2 2月月1 1日起至日起至20062006年年1 1月月3131日止。金石物業(yè)管理公司依約前往接管日止。金石物業(yè)管理公司依約前往接管小區(qū)，履行合同時(shí)，原物業(yè)管理公司卻不肯辦理移交，致使合同無(wú)法小區(qū)，履行合同時(shí)，原物業(yè)管理公司卻不肯辦理移交，致使合同無(wú)法履行。幾天后，業(yè)主委員發(fā)現(xiàn)原物業(yè)管理公司悄然撤離了，而小區(qū)近履行。幾天后，業(yè)主委員發(fā)現(xiàn)原物業(yè)管理公司悄然撤離了，而小區(qū)近百平方米的物業(yè)管理用房卻鐵將軍把門(mén)。致使金石物業(yè)管理公司只好百平方米的物業(yè)管理用房卻鐵將軍把門(mén)。致使金石物業(yè)管理公司只好暫用業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，不僅辦公面積狹小，而且連生活用水、

36、上暫用業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，不僅辦公面積狹小，而且連生活用水、上廁所等基本問(wèn)題都得不到解決。業(yè)主委員會(huì)找到原物業(yè)管理公司要求廁所等基本問(wèn)題都得不到解決。業(yè)主委員會(huì)找到原物業(yè)管理公司要求首先歸還物業(yè)管理用房，并且移交全部資料。不料原物業(yè)管理公司卻首先歸還物業(yè)管理用房，并且移交全部資料。不料原物業(yè)管理公司卻振振有辭：這套物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)還是開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商想怎么處振振有辭：這套物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)還是開(kāi)發(fā)商的，開(kāi)發(fā)商想怎么處理就怎么處理；至于全部資料，是由公司自己收集整理的，沒(méi)有義務(wù)理就怎么處理；至于全部資料，是由公司自己收集整理的，沒(méi)有義務(wù)移交給新物業(yè)管理公司。移交給新物業(yè)管理公司。 案例分析案例

37、分析 從本案例業(yè)主委員會(huì)全代表體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的全部過(guò)程看，從本案例業(yè)主委員會(huì)全代表體業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的全部過(guò)程看，應(yīng)該說(shuō)是符合現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例要求的。業(yè)主委員會(huì)與金石物業(yè)管理公應(yīng)該說(shuō)是符合現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例要求的。業(yè)主委員會(huì)與金石物業(yè)管理公司簽訂的司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)合同形式合法，內(nèi)容也未違反國(guó)家法律和行形式合法，內(nèi)容也未違反國(guó)家法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原物業(yè)管理公司應(yīng)按原合同要求，政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原物業(yè)管理公司應(yīng)按原合同要求，履約解聘，與金石物業(yè)管理公司做好項(xiàng)目移交工作。履約解聘，與金石物業(yè)管理公司做好項(xiàng)目移交工作。 原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同（在本案例原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同（在本案例中是前期物業(yè)管理服務(wù)合同），同新接管項(xiàng)目的物業(yè)管理公司與業(yè)主委中是前期物業(yè)管理服務(wù)合同），同新接管項(xiàng)目的物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同都是各自獨(dú)立的法律關(guān)系，兩者之間不存員會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同都是各自獨(dú)立的法律關(guān)系，兩者之間不存在連帶關(guān)系，原物業(yè)管理公司與新物業(yè)管理公司不存在合同法律關(guān)系。在連帶關(guān)系，原物業(yè)管理公司與新物業(yè)管理公司不存在合同法律關(guān)系。因此，新物業(yè)管理公司在遇到原物業(yè)管理公司拒絕移交的情況時(shí)，不應(yīng)因此，新物業(yè)管理公司在遇到原物業(yè)管理公司拒絕移