外立面門窗工程招標工作講解及合同管控要點

1、成本訓練營外立面門窗工程招標工作講解及合同管控要點合約管理中心2018年10月29日目錄第一部分：招標工作講解第二部分：合同管控要點一、招標條件二、基本原則三、承包范圍四、開辦費問題五、計量計價問題六、工程量清單七、評標議標問題八、評標報告的重點第一部分：招標工作講解4 4前言以普通住宅所用的非系統(tǒng)窗為講解對象，主要針對鋁合金、塑鋼門窗等。（不包括鋼質(zhì)、木質(zhì)、銅鋁質(zhì)等材質(zhì)的入戶門。）5 5應(yīng)由甲方設(shè)計部門提出方案。這不僅關(guān)系到建筑外立面的效果，也涉及門窗功能的實現(xiàn)。窗的分格、開啟扇大小、開啟方向等，均應(yīng)是綜合考慮外立面效果、通風計算、不同功能房間使用等因素之后做出的判斷，不能由投標單位提出建議

2、方案或做出決定。（一）門窗分格圖一、招標條件6 6 應(yīng)由甲方設(shè)計部門提出。門窗的系列，對造價影響較大，招標前必須確定。如果任由投標單位提出方案，則投標單位不能站在同一起跑線上，就無法評標了。例如，60系列門窗造價高于50系列，且兩種方案都能滿足各項功能需要，我們怎么選擇？但是如果存在優(yōu)化的可能，各投標單位除按甲方要求的系列報價外，也可以由投標單位提出更經(jīng)濟的方案并單獨報價以供甲方參考、決策。（二）門窗系列一、招標條件（二）門窗系列7 7以下內(nèi)容，招標前要弄清楚：1. 型材要不要隔熱？根據(jù)建筑整體保溫節(jié)能計算，門窗傳熱系數(shù)K值確定：哪些部位的型材可以不要求隔熱（比如北立面）？隔熱的功能在非寒冷地

3、區(qū)，更多的是政府硬性要求，小業(yè)主的居住感受不明顯。型材表面處理工藝，粉末噴涂還是氟碳噴涂？粉末材料進口還是國產(chǎn)？光面還是皺面？塑鋼型材是共擠還是覆膜？2. 玻璃幾層？多厚？有無LOW-E鍍膜？鋼化要求？根據(jù)保溫節(jié)能、隔聲、抗風壓性能等確定（需要進行驗算）。3. 五金件配置要求？開啟方式？顏色？執(zhí)手樣式？品牌范圍？以上內(nèi)容或涉及驗收要求，或影響產(chǎn)品質(zhì)量及造價，因此要求至少在技術(shù)上應(yīng)作出統(tǒng)一規(guī)定，否則標準不統(tǒng)一，則無法評標。（三）材料的種類和功能一、招標條件（三）材料種類和功能8 8型材和玻璃，建議選擇常用一線品牌或當?shù)爻墒炱放疲ㄟ\費少，成本低）。鋁合金型材和玻璃不易造假，故品牌范圍可以擴大，51

4、0個都行。塑鋼型材不同品牌間質(zhì)量差異較大，建議圈定較小的品牌范圍，23個即可。五金品牌不得唯一，最好有3個，應(yīng)保證同檔次且符合項目定位。除品牌外，五金的系列也要清晰，封樣或圖片由設(shè)計部門確認（指明不同品牌的具體系列，因為涉及到造型）。三元乙丙膠條、耐候密封膠等材料雖然屬于輔材，但對門窗密封性和耐久性影響很大，所以應(yīng)該圈定較小的品牌范圍，選23個口碑好，市場占有率較大的品牌。其他輔材注意到即可，無需做過多要求。（四）材料的品牌、檔次一、招標條件9 9（五）門窗安裝工藝 應(yīng)由甲方確認，包括門窗安裝的位置，是在墻體正中？還是偏向外側(cè)？或與外立面完成飾面平齊？項目當?shù)仳炇帐欠癖仨毎惭b鋼副框？或外墻面是

5、否為石材裝飾因此需要加裝副框？（要防止在施工過程中出現(xiàn)更改，引起施工單位索賠或產(chǎn)生返工浪費）一、招標條件10101. 驗算主要受力部件的型材厚度。1.0mm、1.4mm還是2.0mm？2. 驗算玻璃厚度。5mm還是6mm？3. 驗算保溫節(jié)能性能，比如傳熱系數(shù)K值，以決定哪些材料是否需要做特殊處理（LOWE、充惰性氣體、中空玻璃的空腔厚度等）？4. 提出具體的構(gòu)造做法。這一點，可能各廠家有所不同，對門窗的細節(jié)樣式有影響，但是對于門窗的功能，比如可視面積、節(jié)能效果不應(yīng)該產(chǎn)生影響。在具備上述條件之后，投標單位所能深化的方案，內(nèi)容列舉如下：一、招標條件1111 門和窗的工程量，最大的特點是以“個數(shù)”清

6、點為基礎(chǔ)計算面積的，理論上講，數(shù)字是不會數(shù)錯且計算相對簡單。因此，我們要求做總價包干。但鑒于經(jīng)常出現(xiàn)門窗表中數(shù)量與平立面圖所示數(shù)量對不上的情況，故要求清單編制前必須進行內(nèi)部審圖；且發(fā)標后要求投標單位對圖紙及清單進行核查，如有問題（圖紙問題或清單錯誤）應(yīng)及時修正。特別強調(diào)：不得出現(xiàn)數(shù)量錯誤、尤其是“個數(shù)”錯誤。試想：如果清單數(shù)量少于實際施工數(shù)量，施工單位因為“虧損”必然向我們索賠，你給不給？（不給，施工單位不答應(yīng)；給了，內(nèi)部審計通不過。）如果清單數(shù)量多于實際施工數(shù)量，你發(fā)現(xiàn)之后，能扣回來嗎？（施工單位說：你這是包干合同，不能扣減我已經(jīng)包干的數(shù)量。）此時你還要面對內(nèi)部對你工作失誤的追責。二、基本原

7、則（二）門窗系列（一）包干的前提1212 由于門窗加工時間跨度較大，我們可以根據(jù)項目體量大小、加工期跨度長短，以及招標當期材料價格浮動情況，考慮是否設(shè)置調(diào)差。 調(diào)差的材料，一般考慮鋁合金或塑鋼型材的化學原料?？蓞⒖肌吧虾Ｓ猩W(wǎng)”、“中國氯堿網(wǎng)”等官方網(wǎng)站的鋁錠、PVC等價格進行調(diào)差。二、基本原則（二）門窗系列（二）主材調(diào)差問題1313外立面的百葉，對于住宅來講，主要是用來遮擋空調(diào)的。因鋁合金輕、不變形、不生銹的特點，百葉材質(zhì)一般選用鋁材（個別項目有用到鋼材）。因此百葉一般也安排給外立面門窗單位來做。 對于百葉，注意兩點：葉片的間距、厚度以及主龍骨規(guī)格、壁厚，它們對造價影響很大。門窗工程的范圍，

8、相對而言容易劃定，基本上不會與其它專業(yè)分包工程產(chǎn)生模糊的邊界、以致發(fā)生分歧。但是，應(yīng)注意以下幾個方面：三、承包范圍（二）門窗系列（一）百葉1414三、承包范圍1515 對于護窗欄桿，因位置與窗靠近，或有的就安在窗上，建議由門窗單位施工。如果采用鋁質(zhì)的，就列門窗工程的招標范圍。如果是鐵藝或不銹鋼的，也可根據(jù)項目實際情況另行分包。三、承包范圍 同樣是外立面工程，也建議由門窗單位來施工。如單獨簽訂合同，金額較小、又增加了管理工作，沒有必要；如事后以變更形式增加雨棚，則加大議價難度。最好的做法就是在招標階段直接劃到門窗合同內(nèi)。如圖紙不具備，可由設(shè)計部門提出概念，由投標單位來進行深化。（二）門窗系列（二

9、）護窗欄桿（二）門窗系列（三）雨棚1616 陽臺欄桿如果是鋁材玻璃材質(zhì)，可以考慮劃入鋁門窗工程。三、承包范圍（二）門窗系列（四）鋁質(zhì)陽臺欄桿（二）門窗系列（三）雨棚（四）鋁質(zhì)陽（五）臺欄桿（五）陽臺封閉 如果本項目考慮給小業(yè)戶統(tǒng)一封閉陽臺，即便是驗收之后才允許實施，也必須將此部分工作內(nèi)容列入合同、而不允許事后用增加變更的形式處理。17171.門窗與墻內(nèi)外兩側(cè)交匯處的縫隙處理：如毛坯交付，則由門窗單位打膠；如精裝交付，內(nèi)側(cè)由裝修單位打膠，外側(cè)由門窗單位打膠。如果門窗所在樓層外立面是塊料面層（面磚、石材、鋁板等）飾面，可以考慮由外立面塊料面層施工單位最后打膠?；驹瓌t是：后施工的單位進行收尾處理。

10、三、承包范圍（二）門窗系列（六）界面問題18182. 門窗框邊的塞縫問題。一般是安排給總包單位，如由門窗單位承擔，不專業(yè)，且另找隊伍則報價又高。這一點應(yīng)是在總包招標時就應(yīng)明確的問題。此外，怎么保證不滲水？關(guān)鍵是塞縫時的施工過程受不受監(jiān)控：比如：過大的縫隙是否先做了洞口處理？臨時固定用的木塞拆除沒有？塞縫的砂漿是不是加了防水粉？等等。3. 門窗的防雷接地應(yīng)由門窗單位負責連接到總包做好的防雷接地系統(tǒng)上。三、承包范圍（二）門窗系列（五）界面問題19191.成品保護要求。型材一般自帶保護膜，玻璃的覆膜保護要不要？注意塞縫前應(yīng)將窗框與洞口間的纏繞保護膜撕掉。2. 腳手架、吊籃等措施項目要求。是否利用總包

11、外架，施工進度跟不上總體進度時是否需要總包提供措施還是自行解決？應(yīng)分清這些責任，在總包合同階段也應(yīng)明確。3.門窗框安裝前，門窗單位應(yīng)該進行洞口尺寸的檢查，對于縫隙過大的（如3cm），必須安排總包整改，之后才允許門窗單位安裝框料。4. 檢測、試驗類的要求，如淋水試驗、門窗三性or五性檢測、耐火窗檢測報告等。（試水環(huán)節(jié)因涉及到整個外立面，費用是由門窗單位全部承擔？還是分攤一部分？要明確。如果僅是分攤一部分，可以在開辦費項目里給定一筆費用、而不要讓投標單位各自亂報）5. 門窗清洗清潔的要求。四、開辦費問題2020面積是以洞口尺寸為準？還是門窗外框邊線計算？我們的計算規(guī)則：門窗面積按洞口尺寸計算。拆除

12、原有玻璃及裝新玻璃以門窗邊框料外邊線計算。五、計量計價問題2121（一）清單結(jié)構(gòu)開辦費按物業(yè)類型門窗百葉護欄雨篷其他雜項六、工程量清單別墅、多層、高層等，裙樓應(yīng)與主樓分開先窗后門，按不同窗型排序，如平開窗、推拉窗、固定窗等2222（二）門窗特征描述清晰絕不能僅寫一個門窗編號，示例：C1，洞口尺寸18002400，60系列平開窗（或推拉窗），斷橋隔熱型材，雙層中空LOW-E玻璃，配置1套平開五金，共計XXX樘。單位：m2。防火窗（或耐火窗）不可與一般窗型混列在一起，應(yīng)單獨區(qū)分，關(guān)于型材及玻璃特殊要求也應(yīng)在特征描述中明確。百葉、欄桿、雨篷特征描述同樣如此。六、工程量清單2323（三）綜合單價分析表

13、不必全部分析，應(yīng)該選重復性高、工程量大的主要窗型進行綜合單價分析即可。綜合單價分析僅針對型材、玻璃、五金、輔材、加工制作費、現(xiàn)場安裝費等造價占比較大的內(nèi)容進行分析即可，而對于密封膠、膠條、墊片、螺栓等低價值輔材不必列舉得過于具體。六、工程量清單2424 1. 方案是否符合我方要求。比如甲方要求50系列，某家投標單位提供了48系列，那么要先確定這個48系列，我們能不能接受？ 2. 某類門窗的玻璃規(guī)格（厚度）和功能（LOWE），在各投標單位之間，有無明顯偏差？如有，要注意分析，找出方案潛在的原因。此外，要注意節(jié)能系數(shù)的計算和保證責任。 以上內(nèi)容，應(yīng)在技術(shù)標階段明確，并盡量在明確后對各投標單位做出統(tǒng)

14、一的規(guī)定。 七、評標議標問題2525 3. 型材含量。要注意在投標單位之間進行對比。 4. 現(xiàn)場安裝費的單價，不能過低，盡量偏高一點。這有利于保護我方利益。 5. 加工速度（實際體現(xiàn)的是材料進場的速度）和現(xiàn)場安裝速度。一定要明確，中標之后，第一批框料何時進場？有多少數(shù)量？隨后每10天或每半月或每月進場多少數(shù)量？現(xiàn)場安裝速度是多少天一層？或每天完成多少面積？對于工期的要求，一定要具體，而不是一個簡單的總工期就完事，這是議標的通則，對每一單工程都適用。 6. 同上條考慮，應(yīng)考慮門窗單位生產(chǎn)設(shè)備情況及業(yè)務(wù)承接情況，避免中標單位業(yè)務(wù)飽和而導致加工速度無法滿足工期要求。 7. 招標時要求投標單位做報價分

15、析的，一般只需要選幾種典型的門窗進行分析。不必所有窗型全部分析一遍。七、評標議標問題2626（一）基本信息： 地上建筑面積、門窗面積及窗地比，用于描述本工程規(guī)模大小及判斷設(shè)計的合理性、經(jīng)濟性。 注意：為什么是地上建筑面積（而不是總建筑面積？或是地下建筑面積）？ 此外，“窗地比”應(yīng)按不同業(yè)態(tài)區(qū)分。八、評標報告重點2727（二）門窗信息：與造價相關(guān)的信息。型材材質(zhì)表面處理工藝：鋁質(zhì)或塑鋼？斷橋或普鋁？粉末還是氟碳？系列：斷面尺寸寬、厚的，則用量大，價格高。故能滿足結(jié)構(gòu)受力計算即可。玻璃深加工信息：單?；螂p玻？玻璃厚度？中空的空腔厚度？鋼化？Low-E及單面或雙面？八、評標報告重點2828（二）門窗

16、信息：與造價相關(guān)的信息。五金配件：五金種類，即開啟方式？品牌（國產(chǎn)、合資還是進口）？安裝工藝：有無附框？窗的外觀造型：有無異型？（弧形、圓形、折線型）八、評標報告重點2929（二）門窗信息：關(guān)于品牌效應(yīng)鋁型材：無品牌差異，但建議列出幾個品牌供投標單位選擇。塑鋼型材：有品牌差異，型材涉及到強度、耐候性、變色等因素。玻璃：不明顯，但建議列出品牌范圍，一般要求玻璃原片品牌，如南玻、耀皮等，而對深加工廠不做過多要求。五金配件：明顯，一定要明確品牌、系列。膠條、密封膠：為防假冒、劣質(zhì)產(chǎn)品，要求列出品牌范圍。八、評標報告重點3030（三）判斷造價水平的指標關(guān)鍵造價水平指標：平均綜合單價XXX元/m2 輔助

17、指標：主要窗型綜合單價XXX元/m2，如平開窗、推拉門等 平均綜合單價，要注意以下口徑：計算門窗平均綜合單價，要扣除百葉的費用、護欄費用、雨蓬費用等。此外應(yīng)該計算“百葉平均單價”、“護欄平均單價”、“雨蓬平均單價”。如果單獨報了開辦費，則開辦費要攤?cè)肫骄鶈蝺r中。八、評標報告重點3131（三）判斷造價水平的指標（續(xù)）對于住宅工程來說，門窗的大小、門窗之間的數(shù)量比例比較恒定，所以，一旦發(fā)現(xiàn)造價指標偏離常規(guī)水平，可以從下面幾個因素上著手：（1）定標時點，主材價格是否有漲跌？比如鋁錠價格、玻璃價格等。（2）門窗的系列是否不同？（3）不同窗型的比例。如平開窗比推拉窗貴。（4）窗子的單樘平均面積是多少？窗

18、子越小，造價越高。（5）有無異型窗？比例是多少？（6）玻璃的平均厚度。八、評標報告重點3232（四）在造價分析上，哪些過程和方法是沒有意義的？用一個具體的窗子的造價，在各個投標單位之間進行對比，沒有意義。因為綜合單方造價水平對比更能說明問題。八、評標報告重點在審核典型窗子拆分的細項時，兩個方面要注意：1、型材用量，這涉及到設(shè)計方案的經(jīng)濟性。2、五金配件，關(guān)乎品牌的等級和報價高低。其它信息，諸如人工費、輔材費、玻璃面積、管理費、稅金、運輸及保管費、成品保護費、損耗、利潤率等等，這些因素很難單獨存在，這個低了，那個就高了。這些因素在不同的投標單位之間進行對比，就缺乏意義了。3333開辦費應(yīng)該攤?cè)雽嶓w工程中，然后再進行造價分析。因為開辦費在門窗工程上都會出現(xiàn)要么不報要么高報的現(xiàn)象，不攤?cè)腴_辦費、而直接對比單價，容易出現(xiàn)偏差。八、評標報告重點（五）注意二、合同管控要點1.中標之后，甲方不應(yīng)再出現(xiàn)“優(yōu)化”或“深化”動作，這等于是給施工單位尋找索賠的機會。施工單位承擔“深化”責任的，即使甲方批準，也不得調(diào)高報價；但如果深化的方案在造價上有減少且甲方愿意接受方案的，則節(jié)省的造價要扣回（要扼制