中遠(yuǎn)商城可行性報告

1、 埃森哲2001,僅供中遠(yuǎn)置業(yè)內(nèi)部使用20102010年年3 3月月8 8日日中遠(yuǎn)兩灣置業(yè)商城項目中遠(yuǎn)兩灣置業(yè)商城項目可行性研究建議書可行性研究建議書2目錄目錄項目背景項目背景埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識為什么選擇埃森哲為什么選擇埃森哲項目方法項目方法項目時間安排項目時間安排項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷報價報價4 47 7222252526262646474743索引索引項目背景項目背景埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識項目方法項目方法為什么選擇埃森哲為什么選擇埃森哲項目時間安排項目時間安排項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷報價報價4 47 7222

2、252526262646474744中國遠(yuǎn)洋運輸集團(tuán)海上運輸海上運輸- 中遠(yuǎn)集裝箱運輸有限公司- 中遠(yuǎn)散貨運輸有限公司- 廣州遠(yuǎn)洋運輸公司- 青島遠(yuǎn)洋運輸公司- 廈門遠(yuǎn)洋運輸公司- 大連遠(yuǎn)洋運輸公司- 深圳遠(yuǎn)洋運輸股份有限公司航空貨運航空貨運- 中遠(yuǎn)國際航空貨運代理有限公司內(nèi)陸儲運內(nèi)陸儲運- 中遠(yuǎn)國際城船舶代理船舶代理- 中國天津外輪代理公司航運主業(yè)工業(yè)工業(yè)- 中遠(yuǎn)工業(yè)公司貿(mào)易貿(mào)易- 中遠(yuǎn)國際貿(mào)易公司房地產(chǎn)房地產(chǎn)- 中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司上海中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司上海中遠(yuǎn)兩灣置業(yè)發(fā)展有限公司上海國際航運金融大廈中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司金融保險金融保險- 中遠(yuǎn)

3、財務(wù)公司旅游旅游- 中遠(yuǎn)國際旅行社勞務(wù)勞務(wù)- 中遠(yuǎn)勞務(wù)公司岸上產(chǎn)業(yè)n1961年4月27日新中國第一家國際海運企業(yè)中國遠(yuǎn)洋運輸總公司成立。n1993年2月16日中國遠(yuǎn)洋運輸集團(tuán)(中遠(yuǎn)集團(tuán))成立。n中遠(yuǎn)集團(tuán)是以國際航運為主業(yè),集船務(wù)代理、貨運代理、空運代理、碼頭倉儲、內(nèi)陸集疏運、貿(mào)易、工業(yè)、金融、保險、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游、勞務(wù)輸出、院校教育等業(yè)務(wù)于一體的大型企業(yè)集團(tuán),是國家確定的56家大型試點企業(yè)集團(tuán)之一。n中遠(yuǎn)集團(tuán)成立起，便以“轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度”為目標(biāo)，制訂了中遠(yuǎn)集團(tuán)的“下海、登陸、上天”的總體發(fā)展戰(zhàn)略。即以航運為中心，積極發(fā)展岸上產(chǎn)業(yè)。在保持航運收入穩(wěn)步增長的同時，增加多種經(jīng)營

4、的收入，并逐步使之占到總利潤的40%。n到目前為止，中遠(yuǎn)岸上產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為中遠(yuǎn)集團(tuán)的骨干支柱，從業(yè)人員近8000人，1996年已上升到集團(tuán)總利潤的40%以上。 埃森哲對中遠(yuǎn)集團(tuán)的了解埃森哲對中遠(yuǎn)集團(tuán)的了解5n中遠(yuǎn)兩灣城項目是中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下上海中遠(yuǎn)兩灣置業(yè)發(fā)展有限公司在上海投資的大型房地產(chǎn)項目，也是迄今為止上海市區(qū)最大的舊城改造項目，總投資逾65億人民幣，計劃于2004年前后完成。n中遠(yuǎn)兩灣城項目總建筑面積達(dá)170萬平方米，包括13000套商品房，30多萬平方米的各類商業(yè)配套設(shè)施，4000多個車位，約40000多人的小區(qū)居住人口。目前一期已基本售出，二期也已銷售過千套。n為配合小區(qū)建設(shè)，上海中遠(yuǎn)兩

5、灣置業(yè)發(fā)展有限公司計劃在小區(qū)北部占地20000平方米的地塊上建造面向全上海一定消費層次，并適應(yīng)未來商業(yè)發(fā)展方向，滿足購物、休閑、娛樂等多樣需求的一流的大型綜合性商業(yè)設(shè)施(簡稱商城)。n由于商城投資非常巨大，上海中遠(yuǎn)兩灣置業(yè)發(fā)展有限公司邀請專業(yè)咨詢公司對商城進(jìn)行策劃設(shè)計，包括進(jìn)行項目的可行性研究和商城定位研究，并推薦建筑設(shè)計師事務(wù)所和核心租戶。埃森哲對中遠(yuǎn)兩灣城商城項目的了解埃森哲對中遠(yuǎn)兩灣城商城項目的了解6索引索引項目背景項目背景埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識項目方法項目方法為什么選擇埃森哲為什么選擇埃森哲項目時間安排項目時間安排項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷報價報價4

6、 47 7222252526262646474747埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 零售業(yè)的明天零售業(yè)的明天顧客的需求變得越來越挑剔和多樣化顧客的需求變得越來越挑剔和多樣化n顧客對產(chǎn)品的質(zhì)量和價值有顧客對產(chǎn)品的質(zhì)量和價值有更高的預(yù)期值更高的預(yù)期值, , 然而然而忠誠度更低忠誠度更低n他們需要他們需要便利便利；他們花費；他們花費越來越少的購物時間越來越少的購物時間n他們具備日益增強(qiáng)的他們具備日益增強(qiáng)的社會意識社會意識n他們擁有他們擁有豐富的市場信息豐富的市場信息以及以及無限的選擇無限的選擇n他們他們需要與眾不同的產(chǎn)品與服務(wù)需要與眾不同的產(chǎn)品與服務(wù)8n供應(yīng)商需要的是一種供應(yīng)商需要

7、的是一種合作關(guān)系合作關(guān)系，甚至，甚至對于某些產(chǎn)品可能對于某些產(chǎn)品可能直接從事零售直接從事零售n技術(shù)使得新的加入者技術(shù)使得新的加入者更容易進(jìn)入更容易進(jìn)入, , 例如：例如：“虛擬虛擬”零售商零售商n相互激烈競爭以捕捉相互激烈競爭以捕捉新的新的市場、銷售渠道和產(chǎn)品市場、銷售渠道和產(chǎn)品零售業(yè)的市場競爭變得越來越激烈零售業(yè)的市場競爭變得越來越激烈n競爭將競爭將跨越行業(yè)界線跨越行業(yè)界線并且并且直接面對全球最佳的企業(yè)直接面對全球最佳的企業(yè)埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 零售業(yè)的明天零售業(yè)的明天 ( (續(xù)續(xù)) )91. 1. 以客戶為中心的經(jīng)營以客戶為中心的經(jīng)營 客戶服務(wù)/客戶關(guān)系管理 客

8、戶細(xì)分 - 個性化的廣告促銷、產(chǎn)品與服務(wù)2. 2. 多渠道的零售多渠道的零售 零售商角色再定義 有形的商品展示和銷售場所+電子零售 營銷: 產(chǎn)品/地理區(qū)域/服務(wù)/客戶細(xì)分 多渠道促銷3. 3. 客戶的位置客戶的位置 = = 我們的商店我們的商店 靈活的房地產(chǎn)銷售 新的聯(lián)盟4. 4. 客戶擁有更多的市場信息客戶擁有更多的市場信息 強(qiáng)大的品牌 激進(jìn)的價格策略5. 5. 新的組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程新的組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)流程 新的組織結(jié)構(gòu)、新的技能要求和獎勵制度 新的業(yè)務(wù)流程因此，零售商必須及時重構(gòu)其業(yè)務(wù)因此，零售商必須及時重構(gòu)其業(yè)務(wù)埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 零售業(yè)的明天零售業(yè)的明天

9、( (續(xù)續(xù)) )10要在未來的競爭中勝出，商業(yè)零售企業(yè)必須與其它企業(yè)在本行業(yè)以及跨行業(yè)進(jìn)行緊密協(xié)作要在未來的競爭中勝出，商業(yè)零售企業(yè)必須與其它企業(yè)在本行業(yè)以及跨行業(yè)進(jìn)行緊密協(xié)作多個企業(yè)多個企業(yè), ,多個行業(yè)多個行業(yè)多個企業(yè)多個企業(yè), , 單一行業(yè)單一行業(yè)單一企業(yè)單一企業(yè), , 單一行業(yè)單一行業(yè)今天今天行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展價值創(chuàng)造價值創(chuàng)造埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 零售業(yè)的明天零售業(yè)的明天 ( (續(xù)續(xù)) )11傳統(tǒng)型傳統(tǒng)型發(fā)展型發(fā)展型先進(jìn)型先進(jìn)型市場形態(tài)市場形態(tài): : n 每日送貨n 銷售量小n 傳統(tǒng)的家庭貿(mào)易n 供應(yīng)非冷凍食品n 供應(yīng)新鮮的蔬菜n 商品無包裝n 商品未經(jīng)清洗n

10、 鮮活家禽市場形態(tài)市場形態(tài): :n 小型超市/便利店n 售貨亭n 包裝商品開始進(jìn)入市場n 供應(yīng)非冷凍的鮮肉和家禽n 供應(yīng)新鮮蔬菜n 市場環(huán)境較潔凈市場形態(tài)市場形態(tài): :n 大型/特大型超市n 連鎖便利店n 提供品牌商品n 提供包裝的新鮮食品n 提供熟食制品n 提供微波爐食品n 提供的食品膽固醇和 脂肪的含量低亞洲零售業(yè)市場開始從傳統(tǒng)型向先進(jìn)型轉(zhuǎn)變亞洲零售業(yè)市場開始從傳統(tǒng)型向先進(jìn)型轉(zhuǎn)變埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 亞洲亞洲12傳統(tǒng)型傳統(tǒng)型發(fā)展型發(fā)展型先進(jìn)型先進(jìn)型消費形態(tài)消費形態(tài): :n 每日消費(消費量小)n 每日消耗n 傳統(tǒng)食品：早餐=午餐=晚餐n 食品中鹽和味精含量高n

11、不消費奶制品n 食品中油和脂肪含量高n 采購基本的服裝消費形態(tài)消費形態(tài): :n 消費早餐食品n 消費方便食品n 對大米的消費量減少n 消費更多的包裝產(chǎn)品n 消費更多的奶制品n 食品中脂肪和膽固醇的含量低n 消費注重品牌和企業(yè)形象消費形態(tài)消費形態(tài): :n 開始養(yǎng)成每周消費的習(xí)慣n 早餐和午餐簡單n 包裝產(chǎn)品消費量小n 消費冰淇淋、牛奶等奶制品n 消費速食食品和甜品n 開始消費包裝的食品原料和 調(diào)味品n 開始有意識地配餐亞洲零售業(yè)市場開始從傳統(tǒng)型向先進(jìn)型轉(zhuǎn)變亞洲零售業(yè)市場開始從傳統(tǒng)型向先進(jìn)型轉(zhuǎn)變埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 亞洲亞洲 ( (續(xù)續(xù)) )13n全球性的大型零售商進(jìn)入

12、亞洲市場全球性的大型零售商進(jìn)入亞洲市場: :WalWal-mart -mart CarrefourCarrefourTescoTescoDelhaizeDelhaizeCasinoCasinoetc.etc.n直接面向顧客的電子零售商直接面向顧客的電子零售商: :AALandsendLToysRUsToysRUCDnowCDEbayEn全國性零售商全國性零售商: :Central Department StoresCentral Department StoresFar Eastern Dept. StoresFar Eastern Dept. StoresMatahariMatahariet

13、c.etc.n泛太平洋地區(qū)零售商泛太平洋地區(qū)零售商: :AS Watson AS Watson Dairy FarmDairy FarmSogoSogoTakashimaya Takashimaya 亞洲消費者的購物選擇日益多樣化亞洲消費者的購物選擇日益多樣化 - - 隨時、隨地、任何商品隨時、隨地、任何商品埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 亞洲亞洲 ( (續(xù)續(xù)) )14大型超市和特大型超市是發(fā)展中的零售形式，是消費市場的主導(dǎo)者大型超市和特大型超市是發(fā)展中的零售形式，是消費市場的主導(dǎo)者特大型超市大型超市便捷性便捷性價格價格連鎖商店百貨公司高高低顧客的期望： 服務(wù)水平高 價格低

14、品種多電子零售商電子零售商埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 亞洲亞洲 ( (續(xù)續(xù)) )食品店凈菜市場15埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 亞洲亞洲 ( (續(xù)續(xù)) )特大型超市大型超市便捷性便捷性價格價格百貨公司高電子零售商電子零售商電子零售商在提供最佳服務(wù)方面有巨大的潛力電子零售商在提供最佳服務(wù)方面有巨大的潛力電子零售商高低連鎖商店顧客的期望： 服務(wù)水平高 價格低 品種多食品店凈菜市場16中國零售業(yè)的市場規(guī)模中國零售業(yè)的市場規(guī)模各年消費品零售總額2000年的數(shù)據(jù)是根據(jù)2000年1至11月3675.8億美元和8.7%增長率估算的埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的

15、認(rèn)識 - - 中國中國17中國零售業(yè)的各種業(yè)態(tài)的趨勢與面臨的挑戰(zhàn)中國零售業(yè)的各種業(yè)態(tài)的趨勢與面臨的挑戰(zhàn)n新出現(xiàn)的趨勢新出現(xiàn)的趨勢百貨商店在中國的零售業(yè)中仍占有最為重要的地位更大的規(guī)模，尤其是在大城市新建/合并大型的集團(tuán)公司在其他領(lǐng)域?qū)ふ覚C(jī)會，不僅僅集中在零售業(yè)，例如：半成品的食物、餐館、娛樂、服務(wù)和通訊善于吸收現(xiàn)代零售管理模式向連鎖商店管理轉(zhuǎn)變n挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)過多的百貨商店增加了不必要的競爭集中在市區(qū)單一百貨店的規(guī)模不大，缺乏連鎖商店管理n新出現(xiàn)的趨勢新出現(xiàn)的趨勢在20世紀(jì)80年代的中后期，超市在中國開始出現(xiàn)在最近幾年發(fā)展迅速超過800家連鎖超市公司，擁有逾萬家特許經(jīng)營店排名前22位的連鎖超市公司的

16、年銷售收入均超過1200萬美元，平均每家擁有69家連鎖店n挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)連鎖經(jīng)營的水平過低，連鎖店過少缺少配送中心，無集中式配送百貨商店百貨商店超市超市埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 中國中國 ( (續(xù)續(xù)) )18中國零售業(yè)的各種業(yè)態(tài)的趨勢與面臨的挑戰(zhàn)中國零售業(yè)的各種業(yè)態(tài)的趨勢與面臨的挑戰(zhàn)( (續(xù)續(xù)) )n新出現(xiàn)的趨勢新出現(xiàn)的趨勢發(fā)展相當(dāng)迅猛結(jié)構(gòu)改變(食品專賣店減少，家庭用品專賣店增加)分布在更特定的地域內(nèi)更低的價格、更專業(yè)的服務(wù)、連鎖店n挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)缺乏經(jīng)驗豐富的員工缺乏零售業(yè)管理經(jīng)驗占有較少的市場份額/區(qū)域n新出現(xiàn)的趨勢新出現(xiàn)的趨勢越來越流行國外的著名零售商，如沃瑪特、家樂福、麥德

17、隆等，在進(jìn)入中國市場時均選擇該領(lǐng)域目前在中國有超過600家倉儲式商場國外零售商在該領(lǐng)域占據(jù)主導(dǎo)地位，成為本地零售商的強(qiáng)大競爭對手n挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)本地零售商在這一領(lǐng)域遭受來自國外零售商的更大沖擊缺少配送中心專賣店專賣店倉儲式商場倉儲式商場埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 中國中國 ( (續(xù)續(xù)) )19中國零售業(yè)的各種業(yè)態(tài)的趨勢與面臨的挑戰(zhàn)中國零售業(yè)的各種業(yè)態(tài)的趨勢與面臨的挑戰(zhàn)( (續(xù)續(xù)) )n新出現(xiàn)的趨勢新出現(xiàn)的趨勢在20世紀(jì)90年代才剛出現(xiàn)且發(fā)展很快本地的便利店與西方的“7-11”便利店存在很大差異，例如：更短的營業(yè)時間和供應(yīng)有限的商品能滿足消費者目前的需求，未來的發(fā)展機(jī)會很大n挑戰(zhàn)

18、挑戰(zhàn)尚處在發(fā)展中階段服務(wù)水準(zhǔn)較低n新出現(xiàn)的趨勢新出現(xiàn)的趨勢電子商店在中國剛出現(xiàn)不久/發(fā)展很快“B to C”方式在中國零售業(yè)電子商務(wù)中扮演了重要角色許多傳統(tǒng)的零售商將他們的銷售擴(kuò)展到了互聯(lián)網(wǎng)上潛在的巨大的市場份額n挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)受到個人信用政策的限制受到電子支付技術(shù)的限制便利店便利店電子商店電子商店埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 中國中國 ( (續(xù)續(xù)) )20國外零售商在中國的情況國外零售商在中國的情況n家樂福目前在中國已建27家商店，并計劃在2001年新開7至8家商店。其2000年的銷售收入達(dá)到9.6億美元n沃瑪特目前在中國已建15家商店，并計劃在2001年新開8家商店n麥德隆目

19、前在中國已建7家商店，并計劃在2001年新開8家商店n百盛目前在中國已建19家商店，并計劃在未來的5年內(nèi)新開100家商店n等等埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識 - - 中國中國 ( (續(xù)續(xù)) )21索引索引項目背景項目背景埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識埃森哲對零售業(yè)的認(rèn)識項目方法項目方法為什么選擇埃森哲為什么選擇埃森哲項目時間安排項目時間安排項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷項目組織結(jié)構(gòu)和人員簡歷報價報價4 47 72222525262626464747422埃森哲建議此次管理咨詢項目分成兩個階段埃森哲建議此次管理咨詢項目分成兩個階段步驟二步驟二: : 詳細(xì)主計劃詳細(xì)主計劃“執(zhí)行計劃和營銷策略實施執(zhí)行計劃和

20、營銷策略實施” ” 步驟一步驟一: : 可行性研究和初步主計劃可行性研究和初步主計劃“分析工作分析工作”步驟三步驟三: : 推薦建筑推薦建筑設(shè)計師事務(wù)所與租設(shè)計師事務(wù)所與租戶戶n分析商城現(xiàn)場設(shè)置情況n分析市場潛力n收集和分析零售行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)案例n了解客戶的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀以確保投資項目的可行性n設(shè)計確定初步設(shè)想n示意性概要設(shè)計圖本建議書涵蓋的內(nèi)容階段一：可行性研究階段一：可行性研究階段二：設(shè)計和推廣階段二：設(shè)計和推廣n制定全面的發(fā)展和推廣策略以及相應(yīng)的活動n在深入的市場研究基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析n制定相應(yīng)的財務(wù)計劃n根據(jù)和結(jié)合周邊競爭對手的狀況來改進(jìn)相應(yīng)的計劃n制定針對投資者的詳細(xì)營銷策略n推薦國際建

21、筑設(shè)計師事務(wù)所(埃森哲)n推薦國內(nèi)建筑設(shè)計師事務(wù)所n聯(lián)系國際租戶(埃森哲)n聯(lián)系國內(nèi)租戶n協(xié)助客戶進(jìn)行巡回宣傳(埃森哲)主要成果與活動:23階段階段一之步驟一一之步驟一: : 可行性研究和可行性研究和初步初步主計劃主計劃1 設(shè)想各項可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容娛樂業(yè)商業(yè)餐飲業(yè)商務(wù)辦公酒店業(yè).2 預(yù)測各項業(yè)務(wù)的市場潛力3 評估競爭激烈程度4確定各項業(yè)務(wù)的吸引力5確定各項業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)/社會效益6 制定投資的各項業(yè)務(wù)位置布局選擇標(biāo)準(zhǔn)11 確定基本設(shè)想: 娛樂業(yè)商業(yè)餐飲業(yè)商務(wù)辦公酒店業(yè)考慮“一致性/集成性”7 評估各項業(yè)務(wù)投資與中遠(yuǎn)置業(yè)的適合程度各各項項業(yè)務(wù)的吸引力業(yè)務(wù)的吸引力8 8 選擇優(yōu)先發(fā)展的業(yè)務(wù)選擇優(yōu)先發(fā)展的

22、業(yè)務(wù)核心業(yè)核心業(yè)務(wù)內(nèi)容務(wù)內(nèi)容12 評估初步計劃的綜合可行性/風(fēng)險: 經(jīng)濟(jì)效益 社會效益 環(huán)境效益確定基本設(shè)想“情況分析情況分析”“客戶評估客戶評估”“相關(guān)案例分析相關(guān)案例分析”“初步設(shè)想初步設(shè)想制定制定和示意圖設(shè)計和示意圖設(shè)計”“初步初步可行性研究和財可行性研究和財務(wù)計劃務(wù)計劃”“前期市場調(diào)查前期市場調(diào)查”9 明確客戶的“自建/外包策略” 與客戶的能力相符 替代投資者和合作伙伴10 進(jìn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)研究業(yè)務(wù)策略24階段一之步驟二階段一之步驟二: : 詳細(xì)詳細(xì)主計劃主計劃4 完善初步計劃的設(shè)計和評估投資水平1 評估其它位置的競爭力信息信息:客戶的初步計劃2 評估目標(biāo)業(yè)務(wù)市場需求3 確定目標(biāo)業(yè)務(wù)對私人

23、投資的需求6 確定國營/私人投資項目并對其分類7 評估關(guān)鍵私人投資項目的經(jīng)濟(jì)可行性8 確定發(fā)展策略的主要方面目標(biāo)目標(biāo)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)的市場調(diào)研的市場調(diào)研發(fā)展發(fā)展計劃和建設(shè)計劃和建設(shè)項目確認(rèn)項目確認(rèn)5 準(zhǔn)備場地計劃和手冊(示意圖)目標(biāo)：明確發(fā)展目標(biāo)：明確發(fā)展計劃計劃，建設(shè)項目和國，建設(shè)項目和國營營/ /私人投資業(yè)務(wù)的可行私人投資業(yè)務(wù)的可行性性9 準(zhǔn)備經(jīng)過市場測試的協(xié)議10 針對預(yù)期的主要投資方進(jìn)行私人招募準(zhǔn)備- 文件- 程序- 時間安排 11 針對預(yù)期的主要投資方進(jìn)行國營招募準(zhǔn)備- 文件- 程序- 時間安排25階段二：設(shè)計和推廣階段二：設(shè)計和推廣n 租戶租戶 國際租戶國際租戶 國內(nèi)租戶國內(nèi)租戶n 建筑設(shè)

24、計師事務(wù)所建筑設(shè)計師事務(wù)所 國際租戶國際租戶 國內(nèi)租戶國內(nèi)租戶中遠(yuǎn)置業(yè)中遠(yuǎn)置業(yè)埃森哲埃森哲n沃瑪特n麥當(dāng)勞nChanelnBenettonnDiscoverynBeacon Hotel Corporationn. .nSASAKInHOKnERAnEDAWn. .租戶候選人租戶候選人建筑設(shè)計師事務(wù)所候選人建筑設(shè)計師事務(wù)所候選人評估標(biāo)準(zhǔn)評估標(biāo)準(zhǔn)26埃森哲負(fù)責(zé)埃森哲負(fù)責(zé)建筑設(shè)計師事務(wù)所負(fù)責(zé)建筑設(shè)計師事務(wù)所負(fù)責(zé)中遠(yuǎn)置業(yè)負(fù)責(zé)中遠(yuǎn)置業(yè)負(fù)責(zé)全面的項目協(xié)調(diào)/質(zhì)量、預(yù)算、進(jìn)度控制設(shè)計管理和協(xié)調(diào)示意圖準(zhǔn)備遞交申請和審批過程可行性確認(rèn)基礎(chǔ)架構(gòu)基本方案準(zhǔn)備發(fā)展理念的可行性發(fā)展理念了解發(fā)展理念驗證發(fā)展理念確立業(yè)務(wù)案例

25、準(zhǔn)備投資設(shè)計的可行性為設(shè)計和運作提供市場信息驗證設(shè)計 市場營銷 經(jīng)濟(jì)性準(zhǔn)備業(yè)務(wù)計劃基礎(chǔ)架構(gòu)建設(shè)技術(shù)基礎(chǔ)架構(gòu)設(shè)計活動方式活動方式可行性可行性設(shè)計設(shè)計技術(shù)基礎(chǔ)架構(gòu)技術(shù)基礎(chǔ)架構(gòu) I. I. 業(yè)務(wù)策略業(yè)務(wù)策略/ /發(fā)展計劃發(fā)展計劃/ /投資計劃投資計劃II. II. 設(shè)計設(shè)計III. III. 建設(shè)建設(shè)建設(shè)可行性分析協(xié)調(diào)項目啟動準(zhǔn)備全面項目協(xié)調(diào)營銷營銷法務(wù)法務(wù)項目管理項目管理建設(shè)建設(shè)場地準(zhǔn)備設(shè)計可行性內(nèi)部設(shè)計外部設(shè)計詳細(xì)內(nèi)部設(shè)計基礎(chǔ)架構(gòu)改進(jìn)場地/技術(shù)調(diào)查法律要求審批結(jié)束發(fā)展理念 示意圖設(shè)計開發(fā)公司形象定義營銷手冊營銷策略營銷計劃營銷活動準(zhǔn)備開始運作運作活動和服務(wù)設(shè)計信息系統(tǒng)設(shè)計流程和組織設(shè)計信息系統(tǒng)建

26、立測試培訓(xùn)設(shè)施管理人員招聘和培訓(xùn)計劃綱要準(zhǔn)備主計劃準(zhǔn)備吸引投資者建設(shè)文件溝通策略溝通策略階段二：中遠(yuǎn)置業(yè)、埃森哲、建筑設(shè)計師事務(wù)階段二：中遠(yuǎn)置業(yè)、埃森哲、建筑設(shè)計師事務(wù)所各自的作用所各自的作用場地準(zhǔn)備 基礎(chǔ)架構(gòu)建設(shè)271.1 1.1 設(shè)想各項設(shè)想各項可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容a. 綜合總結(jié)埃森哲在業(yè)務(wù)內(nèi)容方面的信息b. 評估各項業(yè)務(wù)的主要機(jī)會c. 在基本評估的基礎(chǔ)上判斷可行的業(yè)務(wù)內(nèi)容n針對客戶情況考慮得出的可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容是？n娛樂業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)、商務(wù)辦公和酒店業(yè)在中國及上海的發(fā)展情況如何？n主要的業(yè)務(wù)內(nèi)容的優(yōu)勢和特點是什么？例如:地理位置需求客戶/使用者類型設(shè)施國內(nèi)和國際競爭關(guān)鍵成功因素投

27、資集中程度對其它優(yōu)先發(fā)展業(yè)務(wù)的影響基礎(chǔ)架構(gòu)需求等等n國際投資者正在考慮何種項目？成果成果活動活動281.1 1.1 設(shè)想各項設(shè)想各項可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容舉例可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容舉例 - - 娛樂業(yè)娛樂業(yè)娛樂業(yè)舉例娛樂業(yè)舉例n主題娛樂項目n海灘n山區(qū)n博物館和藝術(shù)中心n鄉(xiāng)村型休閑場所n自然風(fēng)光游覽場所n休閑山谷n游艇出游和岸上活動設(shè)施n個人/小組野營n流行飾品區(qū)n風(fēng)土人情野營區(qū)n四季遠(yuǎn)足場所n游戲和娛樂場n度假區(qū)/養(yǎng)老院n高爾夫球道和培訓(xùn)中心n其他活動場所n健康/健身設(shè)施n冒險樂園n會議和會展設(shè)施n教育/培訓(xùn)場所n特殊活動和節(jié)慶場所n潛水場所n釣魚/打獵場n自然/歷史體驗n文化/歷史遺產(chǎn)名勝n公司培訓(xùn)活動場

28、所n其他29埃森哲與世界頂尖公司在娛樂業(yè)埃森哲與世界頂尖公司在娛樂業(yè)方面方面有豐富的合作經(jīng)驗有豐富的合作經(jīng)驗- 有代表性的娛樂業(yè)客戶 -Accor Accor Aetna Investment, RealtyAetna Investment, RealtyAIG Real Estate ManagementAIG Real Estate ManagementAldrich, Eastman & WaltchAldrich, Eastman & WaltchAllied Hospitality Group Allied Hospitality Group Allmerica, I

29、nc. Allmerica, Inc. AMB Institutional Advisors AMB Institutional Advisors American General Corp. American General Corp. Ampal American-Israel Corporation Ampal American-Israel Corporation Anchor National Life InsuranceAnchor National Life InsuranceApple Core Hotels Artery Apple Core Hotels Artery Or

30、ganizatin, Inc.Organizatin, Inc.Avatar Holdings, Inc.Avatar Holdings, Inc.B.F. Saul REIT B.F. Saul REIT Balcor Development CompanyBalcor Development CompanyBanc One Banc One Banco Gubernamental de FomentoBanco Gubernamental de FomentoBeacon Hotel CorporationBeacon Hotel CorporationBear Stearns Bear

31、Stearns Benefit Capital Beta Benefit Capital Beta West Properties, Inc.West Properties, Inc.Binswanger Binswanger Boykin Management CompanyBoykin Management CompanyBulgarian Committee of TourismBulgarian Committee of TourismC.S. First Boston Caesars World, C.S. First Boston Caesars World, Inc. Inc.

32、Capitol Hotel Group CapStar Capitol Hotel Group CapStar Hotels Inc. Hotels Inc. Cardinal Real Estate Cardinal Real Estate Carnicon Carnicon Casden CompanyCasden CompanyCB CommericalCB CommericalCentex CorporationCentex CorporationCGR AdvisorsCGR AdvisorsCharles E. Smith CompaniesCharles E. Smith Com

33、paniesKlein PropertiesKlein PropertiesChina Real Estate Development China Real Estate Development Group Choice Hotels International Group Choice Hotels International Cigna Investments, Inc. Cigna Investments, Inc. CIIC Group USA, Ltd. CIIC Group USA, Ltd. Circus Circus Enterprises Inc. Circus Circus

34、 Enterprises Inc. Citibank N.A. Citibank N.A. Citicorp Real EstateCiticorp Real EstateCity of Detroit Pension FundCity of Detroit Pension FundCity of Miami Beach City of Miami Beach College College Retirement Equities Fund Retirement Equities Fund Collins Foods Intl, Inc.Collins Foods Intl, Inc.Colo

35、ny Hotels & Resorts Colony Hotels & Resorts Commonwealth Equity TrustCommonwealth Equity TrustConnecticut Mutual Life Connecticut Mutual Life Insurance Co.Insurance Co.Connecticut National Bank Connecticut National Bank Copley Copley Real Estate Advisors Real Estate Advisors Copthorne Hotels

36、 Copthorne Hotels Cornerstone Cornerstone Columbia Development Co. Columbia Development Co. Cousins Properties, Inc. Cousins Properties, Inc. Credit Lyonnais Credit Lyonnais CRI, Inc.CRI, Inc.Crown American Corp. Crown American Corp. CSX Corporation CSX Corporation Danubius Danubius Hotels, Hungary

37、Hotels, Hungary Delta Hotels and Resorts Delta Hotels and Resorts Deutsche Bank Realty Advisors Deutsche Bank Realty Advisors Deutsche Morgan Grenfell Deutsche Morgan Grenfell Doral Doral Hotels and Resorts Hotels and Resorts Doubletree, Inc. Drury Inns, Inc. Doubletree, Inc. Drury Inns, Inc. Durbin

38、 Companies, Inc. East-West Durbin Companies, Inc. East-West PropertiesPropertiesEastern Realty Investments Eastern Realty Investments Econo LodgesEcono Lodges1.1 1.1 設(shè)想各項設(shè)想各項可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容舉例可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容舉例 - - 娛樂業(yè)娛樂業(yè)30埃森哲與世界頂尖公司在娛樂業(yè)埃森哲與世界頂尖公司在娛樂業(yè)方面方面有豐富的合作經(jīng)驗有豐富的合作經(jīng)驗- 有代表性的娛樂業(yè)客戶(續(xù)) -European Financial Center, Eur

39、opean Financial Center, Fairmont Hotel Management, Fairmont Hotel Management, FelCor Suite Hotels, Inc. FelCor Suite Hotels, Inc. First American Bank First American Bank First Boston First Boston CorporationCorporationFirst Interstate Bank First Interstate Bank First National First National Bank of

40、Boston Bank of Boston First Republic Bank/NCNBFirst Republic Bank/NCNBFirst Trust BankFirst Trust BankFIT Investors Fitch Investors FIT Investors Fitch Investors Service, Inc.Service, Inc.Forte, PLC Forte, PLC Four Seasons Hotels Four Seasons Hotels Fundacion Ande - Republic of Fundacion Ande - Repu

41、blic of PanamaPanamaGarden State Development Garden State Development Gasthoff Granshammer, Inc.Gasthoff Granshammer, Inc.Gerald D. Hines Interests Gerald D. Hines Interests Glenborough CorporationGlenborough CorporationGordon P. Getty Family Trst. Gordon P. Getty Family Trst. Great American Managem

42、ent & Great American Management & InvestmentInvestmentGreek National Tourist Org. Greek National Tourist Org. GSIC GSIC Realty Corp. Realty Corp. GTEGTEGulfstrean Land and Development Gulfstrean Land and Development Co.Co.Halekulani Corporation Halekulani Corporation Hall Hall Financial Grou

43、p, Inc.Financial Group, Inc.Hampton Inns Harrahs Hampton Inns Harrahs Hartford Fire Insurance Com. Hartford Fire Insurance Com. Henley Gorup Henley Gorup Hershey Trust Company Hershey Trust Company Hilton Hilton Hotels Corporation Hotels Corporation Holiday Corporation Holiday Corporation Homart Hom

44、art Development Com. Development Com. Hospitality Equity InvestorsHospitality Equity InvestorsHost Marriott Corporation Host Marriott Corporation Hostmark Hospitality Hotel Hostmark Hospitality Hotel Properties Trust (HPT)Properties Trust (HPT)Hoteles Calinda Hoteles Calinda Hoteles Melia Hoteles Me

45、lia Hyatt Development Co.Hyatt Development Co.Hyatt International Hotels Hyatt International Hotels IDG - IDG - New Europe Hotels N.V. New Europe Hotels N.V. Imperial Hotels Corp. Infinity Imperial Hotels Corp. Infinity Group Group InterInter Continental Hotels Co. Continental Hotels Co. Irell &

46、 Manella LLP Irell & Manella LLP ITOCHU ITOCHU ITT Corporation ITT Corporation Japan Airlines John Hancock Japan Airlines John Hancock Properties,Inc. Properties,Inc. John Q. Hammons Hotel Inc.John Q. Hammons Hotel Inc.Johnson Wax Development Corp. Johnson Wax Development Corp. Jones Day Reavis

47、and Pogue Jones Day Reavis and Pogue Kabuto, Inc.Kabuto, Inc.Kadushi Cliffs Resort Co.Kadushi Cliffs Resort Co.Kamori InternationalKamori InternationalKempinski Hotels Kempinski Hotels KG Land CorporationKG Land CorporationKG Land New York Co.KG Land New York Co.Kilroy Industries Kilroy Industries K

48、oll CompanyKoll CompanyLandmark Group Landmark Group Lane Hospitality Lane Hospitality Lepercq Hotels Lepercq Hotels Lerner Lerner CorporationCorporationLincoln Property CompanyLincoln Property CompanyLodge Tower Condominium Lodge Tower Condominium AssociationAssociationMacomber Development ,Assoc.

49、Macomber Development ,Assoc. Maguire Thomas Partners Maguire Thomas Partners Mandarin Oriental Manhattan East Mandarin Oriental Manhattan East Suites Suites Manor Care, Inc. Marriott Manor Care, Inc. Marriott International International Martin Company Maryland Martin Company Maryland 1.1 1.1 設(shè)想各項設(shè)想各

50、項可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容舉例可能的業(yè)務(wù)內(nèi)容舉例 - - 娛樂業(yè)娛樂業(yè)31埃森哲與世界頂尖公司在娛樂業(yè)埃森哲與世界頂尖公司在娛樂業(yè)方面方面有豐富的合作經(jīng)驗有豐富的合作經(jīng)驗- 有代表性的娛樂業(yè)客戶 (續(xù)) -Massport Massport Maxxam Property CompanyMaxxam Property CompanyMcCorriston Miho Miller Mukai McCorriston Miho Miller Mukai McMorgan & Company Mead McMorgan & Company Mead CorporationCorporation

51、Mellon Bank Melvin Simon & Mellon Bank Melvin Simon & AssociatesAssociatesMeridien Hotels Metro Hotels Meridien Hotels Metro Hotels MGM Grand Hotels Inc. Mitsui MGM Grand Hotels Inc. Mitsui Trust Trust MNC Financial, Inc. MNC Financial, Inc. Morrison & Morrison & Foerster Foerster Mo

52、tel 6Motel 6Mutual Benefit LifeMutual Benefit LifeMutual Life Insurance Co. of New Mutual Life Insurance Co. of New YorkYorkNatWest MarketsNatWest MarketsNCNB NCNB Neptune Marina Neptune Marina New Jersey Department of New Jersey Department of InsuranceInsuranceNidam Construction, Inc.Nidam Construc

53、tion, Inc.Nikko HotelsNikko HotelsNordbankenNordbankenOliver Carr Company Oliver Carr Company Omni Omni Hotels Hotels Orix Real Estate Equities,Inc. Orix Real Estate Equities,Inc. Pacific Mutual Life Insurance Pacific Mutual Life Insurance CompanyCompanyPaine Webber Properties,Inc. Paine Webber Prop

54、erties,Inc. Paragon Group, Inc.Paragon Group, Inc.Park Lane Hotels,Interntl.Park Lane Hotels,Interntl.Peabody Hotel Group Peabody Hotel Group Penn Mutual Life Insurance Penn Mutual Life Insurance CompanyCompanyPension Realty AdvisorsPension Realty AdvisorsPhoenix Mutual InsurancePhoenix Mutual Insur

55、ancePittsburgh National BankPittsburgh National BankPosadas de Mexico Posadas de Mexico Potomac Hotel Potomac Hotel Group Group Primadonna Resorts, Inc.Primadonna Resorts, Inc.Principal Hotels Group Principal Hotels Group Promus Companies Prudential Promus Companies Prudential Realty Group Realty Gr

56、oup Pyramid Entertainment Venues, Pyramid Entertainment Venues, Ltd. Ltd. Quality Inns Quality Inns Radisson Hotels Internatnl. Radisson Hotels Internatnl. Rappahannock Investment Rappahannock Investment Company Company Red Lion Hotels & Inns Residence Red Lion Hotels & Inns Residence Inn By

57、 Marriott Inn By Marriott Resolution Trust Co. Resolution Trust Co. Ridgewells Ridgewells Catering Catering Rihga Royal Hotel Ritz-Carlton Rihga Royal Hotel Ritz-Carlton Hotel Company Hotel Company Riva North Condominium Riva North Condominium Association Roche Constructors, Association Roche Constr

58、uctors, Inc. Inc. Rosewood Hotel Group Rosewood Hotel Group Rouse Rouse Company Company Sachs Management Corporation Sachs Management Corporation Sahara ResortsSahara ResortsSaison Group Saison Group Scanic Hotels Scanic Hotels Scanticon Conference Centr.Scanticon Conference Centr.Security National

59、BankSecurity National BankServico, Inc. Servico, Inc. ShimuzuShimuzuSkopbankSkopbankSmith Barney Smith Barney Societes des Bains de Mer Solus Societes des Bains de Mer Solus Properties, Inc.Properties, Inc.Sonnenblick Goldman CompanySonnenblick Goldman CompanySoros Realty, Inc. Soros Realty, Inc. So

60、uth Charles Realty, Inc. South Charles Realty, Inc. Sparbanken/BNE SvedbankSparbanken/BNE SvedbankStarwood Capital Starwood Starwood Capital Starwood Lodging Trust Lodging Trust Sumitomo Bank, Ltd. Summa Sumitomo Bank, Ltd. Summa Corp. - Howard Hughes PropertiesCorp. - Howard Hughes PropertiesSun Chemical Corp Sun America Sun Chemical Corp Sun America Investments Investments Sunbelt H