遠(yuǎn)洋地產(chǎn)可行性研究報告案例

1、第一部分第一部分p 項目概況第二部分第二部分p 宏觀環(huán)境分析第三部分第三部分p 房地產(chǎn)市場分析第四部分第四部分p 項目初步定位第五部分第五部分p 項目初步設(shè)計方案第六部分第六部分p 項目開發(fā)計劃第七部分第七部分p 項目效益測算第八部分第八部分p 綜合建議目錄目錄1.1 1.1 區(qū)位條件區(qū)位條件1.2 1.2 規(guī)劃條件規(guī)劃條件1.3 1.3 項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀1.4 1.4 項目背景項目背景 項目概況項目概況第一部分第一部分1.1 1.1 區(qū)位條件區(qū)位條件項目位置項目位置p深圳為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，龍崗中心城定位為深圳五個副中心之一，深圳特區(qū)擴(kuò)容給整個龍崗區(qū)帶來機(jī)遇。p該項目位于龍崗區(qū)的盛平社區(qū)第二工業(yè)區(qū)

2、，龍崗區(qū)龍崗中心城，龍城街道盛龍路以南、碧新路以西、龍崗河以北。前海前海中心中心羅湖羅湖中心中心福田福田光光明明龍龍華華龍龍崗崗鹽鹽田田坪坪山山p項目距離規(guī)劃的地鐵12號線龍園站不足500米，距離遠(yuǎn)洋新干線項目約800米。地鐵地鐵1212號線號線龍平西路龍平西路碧碧新新路路龍崗河龍崗河盛龍路盛龍路本案龍園路站龍園路站1.1 1.1 區(qū)位條件區(qū)位條件周邊交通周邊交通p本項目緊鄰地鐵12號線，距離3號線南聯(lián)站約800米；p在2011年5月修改通過的深圳市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2010-2016）中，12號線調(diào)整為四期線路，預(yù)計于2017年后動工。龍崗區(qū)常務(wù)副區(qū)長鐘新明表示，地鐵12號線將提前到

3、2015年前建設(shè)。p地塊北側(cè)的盛龍路為龍翔大道的延伸段，本案實施階段將會進(jìn)行擴(kuò)建；p本案臨龍崗“四橫三縱”中龍翔大道、龍平西路、龍翔大道、龍平西路、龍城大道，龍城大道，沿碧新路可迅速進(jìn)入北通道、深惠路。n 龍平西路：龍崗主干道，連接中心城到坪地；地鐵地鐵3 3號線號線地鐵地鐵1212號線號線地鐵地鐵1616號線號線回龍埔回龍埔遠(yuǎn)洋新干線遠(yuǎn)洋新干線本案本案北通道北通道龍平西路龍平西路龍翔大道龍翔大道深惠深惠路路碧新路碧新路龍龍城城大大道道盛龍路盛龍路1.1 1.1 區(qū)位條件區(qū)位條件周邊配套周邊配套p項目周邊居住便利、配套齊全，1公里范圍內(nèi)，包括了多家銀行、商場、學(xué)校、醫(yī)院門診等，可以滿足日常生活

4、工作的需要。酒店：酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商務(wù)酒店學(xué)校：學(xué)校：興泰實驗學(xué)校、深圳豐麗學(xué)校、平岡中學(xué)銀行：銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)商銀行、東亞銀行商業(yè)商業(yè)：樂購、新一佳、美宜佳皇冠假日酒店興泰實驗學(xué)校新全盛酒店喜之星商務(wù)酒店工商銀行東亞銀行農(nóng)商銀行工商銀行龍崗中心醫(yī)院新一佳美宜佳樂購深圳豐麗學(xué)校平岡中學(xué)1.2 1.2 規(guī)劃條件規(guī)劃條件p項目總占地為10萬平米，其中非農(nóng)指標(biāo)5.9萬平米，公共利益用地3.5萬平米；p后續(xù)開發(fā)過程中我司需根據(jù)開發(fā)策略以及方案申報的難易程度進(jìn)行權(quán)衡，選擇合適的方案進(jìn)行申報（可研以主推方案為主）；（可研以主推方案為主）；主推方案（平米）主推方案（平米）備

5、選方案（平米）備選方案（平米）項目占地面積10萬10萬建設(shè)用地面積5.7萬5.7萬容積率4.966.29地上建筑面積282970359027住宅16740088162街鋪2578434103集中商業(yè)024600辦公081800公寓2113472500保障房2281212022回遷商業(yè)60006000回遷辦公3800038000配套18401840地下車庫9.5萬13萬1.3 1.3 項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀p地塊北側(cè)為盛龍路，規(guī)劃為龍翔大道的延伸路，西側(cè)為政府規(guī)劃的綠化用地，南側(cè)為龍崗河，東側(cè)為碧新路p地塊內(nèi)現(xiàn)為工業(yè)廠房，廠房建設(shè)年代久遠(yuǎn)屬于老工業(yè)區(qū)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)主要為三來一補產(chǎn)業(yè)，包括板材、造紙、陶瓷制

6、造等。廠房大部分在80-90年代建造，主要為磚混及框架結(jié)構(gòu)，局部為擴(kuò)建的簡易鐵皮房；碧新路盛龍路龍崗河綠地本案龍崗河對岸地塊內(nèi)部河邊道路1.4 1.4 項目背景項目背景項目歷史項目歷史p歷史規(guī)劃n 2008年由龍城街道辦申請進(jìn)行改造，http:/ 根據(jù)當(dāng)時規(guī)劃改造后容積率3.2，業(yè)態(tài)包括了住宅、商業(yè)以及配套設(shè)施；n 拆遷補償方案包括異地安置(每拆除1平米廠房異地補償兩平米廠房)、貨幣補償(根據(jù)建筑類型，不超過2500元/平米)、原地回遷安置(每平米廠房補償0.5平米住宅)三種方式；n 根據(jù)當(dāng)時的統(tǒng)計結(jié)果：項目地塊上磚混及砼結(jié)構(gòu)廠房106310.39平米，簡易鐵皮房廠房 16272平米。p 20

7、11年國土局對該地塊重新進(jìn)行了規(guī)劃，在2011年7月18日將其納入2011年深圳市城市更新規(guī)劃制訂計劃第二批計劃，計劃拆除重建用地面積100243平方米，根據(jù)規(guī)定須在2012年7月14日之前完成項目更新單元規(guī)劃的編制，且規(guī)劃需由市更新半核準(zhǔn)，納入深圳市城市更新年度實施計劃后方可實施。http:/ p 2012年3月21日，龍崗區(qū)政府在盛平村舉行拆遷啟動儀式，拆遷進(jìn)度有望大幅加快http:/ 1.4 項目背景項目背景交易流程交易流程p目標(biāo)公司樂安房地產(chǎn)有限公司，為當(dāng)前盛平村舊改項目的申報主體：目標(biāo)公司樂安房地產(chǎn)有限公司，為當(dāng)前盛平村舊改項目的申報主體：n目標(biāo)公司當(dāng)前由地業(yè)公司100%控股，我司在

8、簽署協(xié)議15個工作日內(nèi)獲得目標(biāo)公司51%的股權(quán)；n在獲得實施主體資格后獲得目標(biāo)公司其余49%的股權(quán)。1.4 1.4 項目背景項目背景交易對價交易對價p項目獲取對價：項目獲取對價由拆遷補償款、權(quán)益轉(zhuǎn)讓溢價、補繳地價和回遷物業(yè)4部分構(gòu)成;p項目2013年2季度之前的前期費用、土地款需股東支持，后續(xù)開發(fā)資金可以通過銀行借款及銷售回款覆蓋；p當(dāng)前有合作意向的投資者包括：DLJ基金、遠(yuǎn)津基金、大信置業(yè)。主推方案備選方案現(xiàn)金支付部分拆遷補償款23000萬23000萬權(quán)益轉(zhuǎn)讓溢價30000萬30000萬補繳地價7000萬18000萬實物返還部分4.4萬平米回遷物業(yè)建設(shè)成本（寫字樓3.8萬，商業(yè)0.6萬，其中

9、寫字樓為乙級標(biāo)準(zhǔn)）25355萬26922萬土地成本總計85355萬97922萬可售面積（扣除回遷物業(yè)）237130平米313187平米折合可售單方折合可售單方36003600元元/ /平米平米31273127元元/ /平米平米溢價不能成本化可售單方4232元/平米3606元/平米p風(fēng)險一：目標(biāo)公司尚未取得目標(biāo)項目改造開發(fā)主體資格n應(yīng)對措施：目標(biāo)公司向政府部門申請目標(biāo)項目改造實施主體確認(rèn)的前提是目標(biāo)項目更新單元規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，且目標(biāo)公司與項目范圍內(nèi)所有權(quán)利人均簽訂拆遷補償安置協(xié)議。（1）在后續(xù)協(xié)議中約定對方確保目標(biāo)公司為目標(biāo)項目唯一的改造開發(fā)主體，若有其他方主張權(quán)利所引起的責(zé)任全部由對方承擔(dān)；（2

10、）協(xié)調(diào)盛平公司盡快提供經(jīng)公證的同意盛平公司簽訂重建合同及拆遷補償協(xié)議的股東大會決議文件；（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓后加快推動以目標(biāo)公司為簽約主體的拆遷工作，早日完成拆遷；盡快完成規(guī)劃編制，在2012年7月14日之前完成規(guī)劃編制的申報；（4）第二期款項支付與目標(biāo)公司取得改造開發(fā)主體資格掛鉤，并設(shè)定完成限期及對應(yīng)的違約責(zé)任。p風(fēng)險二：對方履約能力n應(yīng)對措施：（1）要求其提供有擔(dān)保能力的第三方擔(dān)保，首次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后要求其所持49%股權(quán)質(zhì)押給我方；（2）從盡調(diào)結(jié)果來看，對方及其擔(dān)保方總資產(chǎn)超過24億元、凈資產(chǎn)近17億元，實力較強，具備責(zé)任承擔(dān)能力；（3）過程中關(guān)注對方及擔(dān)保方的財務(wù)狀況、擔(dān)保方承擔(dān)保證責(zé)任的能力

11、，以及對方承擔(dān)賠償責(zé)任的能力。1.4 1.4 項目背景項目背景風(fēng)險提示風(fēng)險提示p風(fēng)險三：規(guī)劃方案能否通過審批n應(yīng)對措施：（1）利用新干線項目與政府方面建立起來的良好關(guān)系，加強與政府方面的溝通；（2）規(guī)劃方案通過為確認(rèn)實施主體資格前置要求，而實施主體資格的確認(rèn)與末期款項支付掛鉤，故可發(fā)揮合作方在本土與政府方面的良好關(guān)系，合同已明確合作方有協(xié)助完成方案審批之義務(wù)。p風(fēng)險四：對方不能按時完成拆遷n應(yīng)對措施：（1）在首次股轉(zhuǎn)后，我方即可介入拆遷，可監(jiān)控進(jìn)度；（2）拆遷與末期款項支付掛鉤，并設(shè)定不能按時完成的違約罰則（一般違約（5萬元/日）及根本違約（1500萬元）。p風(fēng)險五：拆遷成本突破預(yù)算n應(yīng)對措施

12、：（1）合同約定包干價，突破包干價對方負(fù)責(zé)承擔(dān)，我方可在未付對價款中扣除；（2）合同設(shè)定獎勵措施，節(jié)余獎勵給對方，提高其控制積極性；（3）在首次股轉(zhuǎn)后我方介入，可監(jiān)控付款情況，適時預(yù)警。1.4 1.4 項目背景項目背景風(fēng)險提示風(fēng)險提示2.1 2.1 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃2.2 2.2 城市經(jīng)濟(jì)研究城市經(jīng)濟(jì)研究2.3 2.3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2.4 2.4 區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究2.5 2.5 龍崗的機(jī)遇龍崗的機(jī)遇 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析第二部分第二部分2.1 2.1 城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)劃前海前海中心中心福田羅福田羅湖中心湖中心光明光明龍華龍華龍崗龍崗鹽田鹽田坪山坪山p 規(guī)劃

13、確定2個城市主中心，5個城市副中心（龍崗、龍華、坪山、光明、鹽田），各中心之間用高速路與快速路相連。p 2010年5月31日，中央批準(zhǔn)了深圳擴(kuò)大特區(qū)版圖的申請。深圳特區(qū)范圍延伸至全市，特區(qū)總面積將由現(xiàn)在的395平方公里擴(kuò)容為1948平方公里，接近香港面積的兩倍（香港總面積為1103平方公里）。并于2010年7月1日起執(zhí)行。寶安、龍坂、龍崗進(jìn)入快速發(fā)展時期。2.2 2.2 城市經(jīng)濟(jì)研究城市經(jīng)濟(jì)研究人口與收入人口與收入城市2011年常住人口總數(shù)（萬人）北京2018.6上海2347.5天津1354.6廣州1270深圳1046.7p2011年末，深圳市常住人口1046.74萬，其中戶籍人口267.90

14、萬人，根據(jù)規(guī)劃2015年底在冊戶籍人口將達(dá)400萬，預(yù)計將會極大推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。n根據(jù)深圳出租屋綜管辦統(tǒng)計，20112011年年1010月底月底，登記在冊的非戶籍人口為1280萬，戶籍人口274.7萬，總?cè)丝诔^1500萬n深圳市城鎮(zhèn)人均可支配收入位列北上廣深等一線城市首位，2011年人均可支配收入超過36000元，人均儲蓄余額、GDP和可支配收入均保持較快增長，具有較強的消費能力。0200004000060000800001000001200002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012元人均GDP人均儲蓄額人均可支配收入300003100032

15、0003300034000350003600037000北京上海廣州深圳元一線城市人均可支配收入對比一線城市人均可支配收入對比201020112.32.3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃龍崗中心城龍崗中心城p龍崗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城區(qū)的組成部分，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，本項目位于“深圳11個功能組團(tuán)之一” 龍崗中心組團(tuán)。p龍崗中心組團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵點：n區(qū)域中心: 具備大量市政配套和巨大發(fā)展空間的龍崗中心城毋庸置疑地成為區(qū)域中心。n核心功能: 區(qū)域的核心城市功能可以歸結(jié)為“行政、居住、會展、商貿(mào)”。n發(fā)展規(guī)模：人口到2020年控制規(guī)模為74萬人（實際已突破100萬）。用地規(guī)模為202

16、0年規(guī)劃83.98平方公里。n輻射通道: 與市中心、惠州、東莞南部、山海組團(tuán)的更便捷的、多層次的聯(lián)系通道。地鐵三號線的開通，更使龍崗中心城與深圳其他中心進(jìn)入30分鐘生活圈。n地鐵3號線的開通、龍崗深圳次中心地位的確定、大運會的召開使得龍崗在深圳、珠三角的地位逐步提升。深圳的龍崗珠三角的龍崗國際的龍崗2 2. .3 3 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃龍崗中心城龍崗中心城大運商圈老鎮(zhèn)商圈龍崗中心商圈主中心：主中心：重點發(fā)展行政、商務(wù)中心副中心：副中心：重點發(fā)展商業(yè)文化中心、高尚住區(qū)和直銷市場區(qū)副中心：副中心：重點發(fā)展生活配套、商業(yè)服務(wù)p龍崗中心組團(tuán)包括一個主中心：龍崗中心商圈，兩個副中心：老鎮(zhèn)商圈、大運

17、商圈；p項目位于老鎮(zhèn)商圈，根據(jù)政府2009年編制的法定圖則，地塊為二類住宅用地。2.4 2.4 區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究經(jīng)濟(jì)研究總體特征總體特征p2011年龍崗GDP達(dá)2157億元（含坪山新區(qū)、大鵬新區(qū)），連續(xù)多年保持10%以上的增速，在深圳各區(qū)中已經(jīng)遠(yuǎn)高于羅湖，并在2011年超過福田。p通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)和電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)是龍崗區(qū)三大支柱產(chǎn)業(yè)。p2011年龍崗第二產(chǎn)業(yè)占67%，第三產(chǎn)業(yè)占33%，根據(jù)規(guī)劃至2015年龍崗第二產(chǎn)業(yè)比重將降至60%，第三產(chǎn)業(yè)比重提升至40%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18

18、.0%20.0%050010001500200025002005200620072008200920102011億元龍崗各個產(chǎn)業(yè)龍崗各個產(chǎn)業(yè)GDPGDP對比對比第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP增長率050010001500200025003000350020052006200720082009201020112012億元深圳各區(qū)深圳各區(qū)GDPGDP對比對比福田羅湖鹽田南山寶安龍崗2.4 2.4 區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究經(jīng)濟(jì)研究龍崗人口與收入龍崗人口與收入p龍崗龍崗人口人口、人均、人均GDPGDP和可支配收入增長態(tài)勢和可支配收入增長態(tài)勢良好，居民良好，居民消費力逐步消費力逐步增強，預(yù)示增強，預(yù)示著龍崗著龍

19、崗人民生活已人民生活已經(jīng)趕上深圳市先進(jìn)水平。經(jīng)趕上深圳市先進(jìn)水平。n龍崗區(qū)2010年11月（第六次人口普查）常住人口204萬人；占全市比例為20%，常住人口中非戶籍人口居多，占81%。n龍崗區(qū)人均GDP和人均可支配收入呈穩(wěn)定快速增長趨勢；與全市的人均水平差距不斷縮小。n2011年深圳市人均可支配收入達(dá)3.65萬元，龍崗區(qū)人均可支配收入為3.17萬元，同比增長13.3%。1500020000250003000035000400002005200720092011龍崗區(qū)與深圳人均可支配收入對比（元）龍崗區(qū)與深圳人均可支配收入對比（元）深圳市龍崗區(qū)15000350005500075000950001

20、150001350002005200720092011龍崗區(qū)與深圳人均龍崗區(qū)與深圳人均GDPGDP（元）（元）深圳市龍崗區(qū)常住人口常住人口戶籍人口戶籍人口非戶籍人口非戶籍人口全市1046.74267.90778.85福田區(qū)132.5266.7065.82羅湖區(qū)93.1047.9645.14南山區(qū)109.9954.9255.07鹽田區(qū)21.104.7016.40寶安區(qū)406.1446.17359.97龍崗區(qū)203.9138.06165.85光明新區(qū)48.695.6543.04坪山新區(qū)31.283.7327.552.5 2.5 龍崗的機(jī)遇龍崗的機(jī)遇p內(nèi)外一體化：特區(qū)擴(kuò)容，關(guān)內(nèi)外一體化，大運會的成功

21、舉辦，龍崗作為城市次中心，城市面貌大幅改善；深莞惠經(jīng)濟(jì)圈逐漸成型，交通一體化規(guī)劃落地，龍崗戰(zhàn)略中心地位凸顯。p軌道交通升級：地鐵3號線的開通引領(lǐng)龍崗進(jìn)入深圳城市中心30分鐘生活圈，多條地鐵線路規(guī)劃建設(shè)中，深莞惠交通一體化規(guī)劃打造三地1小時通勤圈。p城市配套完善：香港中文大學(xué)、深圳中學(xué)等名校落戶龍崗促進(jìn)教育品質(zhì)提升，大運會頂級設(shè)施及“三城一館”的規(guī)劃建設(shè)有力完善文化休閑的配套，主推當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級。p產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢：龍崗優(yōu)越的地理位置輻射整個粵東，戰(zhàn)略性高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動莞惠地區(qū)協(xié)同發(fā)展。城市配套完善內(nèi)外一體化軌道交通升級產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢223.1 3.1 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析3.2

22、 3.2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析3.4 3.4 深圳深圳近期開盤熱銷項目近期開盤熱銷項目3.5 3.5 市場分析市場分析小結(jié)小結(jié) 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析第三部分第三部分3.1 3.1 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析土地市場（一）土地市場（一）p 深圳市土地供應(yīng)極度稀缺，成交量波深圳市土地供應(yīng)極度稀缺，成交量波動大，呈下降趨勢；動大，呈下降趨勢；p土地價格振蕩上漲，樓面地價預(yù)期將土地價格振蕩上漲，樓面地價預(yù)期將突破突破50005000元元/ /平米；平米；總占地面積(萬m2)5911642916015059總建筑面積(萬m

23、2)129291144344187281161成交總價(億元)30995311011212172樓面地價(元/m2)234134183360318756914312458320052006200720082009201020110100020003000400050006000050100150200250300350400深圳深圳2005-20112005-2011年商住用地成交和價格走勢年商住用地成交和價格走勢歷年歷年深圳深圳市土地成市土地成交交情況情況數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 http:/ 9771南山區(qū)后海中心區(qū)5567473005410011438南山區(qū)后海中心區(qū)2892

24、39600367009268p舊城改造舊城改造項目成為深圳未來房地產(chǎn)項目成為深圳未來房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的主要土地的主要土地來源；來源；n2012年1-4月份深圳已經(jīng)完成兩批城市更新規(guī)劃的草案，總占地面積138萬平米，根據(jù)計劃12年總拆除重建用地面積111.7萬平米。n深圳城市更新用地規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超公開市場的招拍掛。p20122012年年1-51-5月，深圳僅成交三幅商服用月，深圳僅成交三幅商服用地，地，樓面樓面價均超過價均超過90009000元元/ /平米平米。開發(fā)商開發(fā)商公布日期公布日期位置位置項目名稱項目名稱用地面積用地面積（平米）（平米）建筑面積建筑面積（平米）（平米）中糧5月31日寶安22區(qū)

25、中糧工業(yè)園舊改4.1萬萬科5月25日福田南園新村舊改2.7萬20萬京基4月13日羅湖水貝村舊改5.37萬-華潤4月22日龍崗李朗社區(qū)50萬-備注：在萬科宣布簽署南園新村合作開發(fā)協(xié)議之后，佳兆業(yè)在5月31日也聲稱5年前即在跟進(jìn)南園新村舊改，并已經(jīng)與片區(qū)內(nèi)216戶業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議，經(jīng)過調(diào)查佳兆業(yè)與萬科所指地塊為南園片區(qū)的相鄰地塊。p 20122012年年5 5月月2525日國土資源部、廣東省政府在深圳全部啟動深圳土地管日國土資源部、廣東省政府在深圳全部啟動深圳土地管理制度改革理制度改革綜合試點，綜合試點，改革的核心是在制度上做出可操作的配套措施，例如用稅收手段來對土地收益分配鏈條進(jìn)行調(diào)整，縮短

26、土地供給到商品房供給的周期，加大城市土地產(chǎn)權(quán)的確權(quán)力度，縮短非住宅用地改變利用性質(zhì)的審批流程和周期。p 公開市場土地資源稀缺，各大開發(fā)商都積極參與城市舊改項目以獲取土地公開市場土地資源稀缺，各大開發(fā)商都積極參與城市舊改項目以獲取土地：3.1 3.1 城市城市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析土地市場（二）土地市場（二）3.1 3.1 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析商品房市場（一）商品房市場（一）p深圳市商品房成交量波動較大，深圳市商品房成交量波動較大，20112011年量、價年量、價雙回落；雙回落；p深圳商品房批售面積逐年降低深圳商品房批售面積逐年降低, , 20112011年比年比20062

27、006年下降年下降51%51%，創(chuàng)下新低，創(chuàng)下新低；商品房成交面積(萬m2)798555418713363272商品房批售面積(萬m2)807646779572393391商品房成交金額(億元)8057805401085757515商品房成交均價(元/m2)1009014050129091521420850189672006200720082009201020110500010000150002000025000020040060080010001200深圳深圳2006-20112006-2011年商品房成交情況年商品房成交情況歷年歷年深深圳市商圳市商品房成品房成交交情況情況462461440

28、4374585248057805401085757515020040060080010001200200620072008200920102011深圳深圳2006-20112006-2011年商房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售情況年商房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售情況房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)商品房銷售金額(億元)050001000015000200002500005001000150020002500300035004000Jul-11Aug-11Sep-11Oct-11Nov-11Dec-11Jan-12Feb-12Mar-12Apr-12May-12成交套數(shù)成交均價3.1 3.1 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市

29、場分析商品房商品房市場（二）市場（二）05000100001500020000250003000001000002000003000004000005000002010/1/12010/3/12010/5/12010/7/12010/9/12010/11/12011/1/12011/3/12011/5/12011/7/12011/9/12011/11/12012/1/12012/3/12012/5/1商品住宅成交商品住宅成交商品住宅成交面積商品住宅成交均價0100002000030000400005000060000700000500010000150002000025000300003500

30、0400002010/1/12010/3/12010/5/12010/7/12010/9/12010/11/12011/1/12011/3/12011/5/12011/7/12011/9/12011/11/12012/1/12012/3/12012/5/1商業(yè)成交商業(yè)成交商業(yè)成交面積商業(yè)成交均價0100002000030000400005000060000700000100002000030000400005000060000700002010/1/12010/3/12010/5/12010/7/12010/9/12010/11/12011/1/12011/3/12011/5/12011/7/

31、12011/9/12011/11/12012/1/12012/3/12012/5/1寫字樓成交寫字樓成交寫字樓成交面積寫字樓成交均價p 各類物業(yè)成交量：各類物業(yè)成交量：n 商品住宅近兩個月的成交量已經(jīng)逐步回升至11年上半年的水平；n 寫字樓的成交在10年井噴后迅速回落，11年下半年以來多次單月零成交，進(jìn)入12年后成交量回升；p 各類物業(yè)成交價格：各類物業(yè)成交價格：n 商品住宅成交價格趨于穩(wěn)定，維持在17000-18000元/平米；3.1 3.1 城市房地產(chǎn)市場分析城市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策p限購令限購令: :深圳限購令于2010年9月30日晚啟動,原定2011年年底取消,日前,政府

32、部門表示未收到取消通知,將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行該政策將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行該政策n本市戶籍居民家庭，限購2套住房；n能夠提供本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；n暫停在本市擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭、在本市購房；p限價令限價令: :由“價格增幅不超過GDP增幅（即10%的增長率）”升級為”月度零增長月度零增長”n在目前限價的條件下，將市場上的住宅產(chǎn)品按面積大小統(tǒng)一分為90平米以下, 90-144平米,144平米以上，來限定均價，即要求三種面積段戶型成交均價每月環(huán)比零增長,新入市項目參考周邊項目,現(xiàn)售樓盤和商務(wù)公寓暫不受限制。p

33、限貸令限貸令: :針對首套和改善置業(yè)實施差別化的信貸政策,首套最低首付三成,二套房最低首付六成p針對限購政策的影響，深圳客戶應(yīng)對方法：針對限購政策的影響，深圳客戶應(yīng)對方法：1、父母為子女購房；2、使用親戚名額買房；3、使用公司名義購買；4、購買不限購的商務(wù)公寓。3.2 3.2 區(qū)域區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析龍崗?fù)恋厥袌觯ㄒ唬垗復(fù)恋厥袌觯ㄒ唬﹑土地土地供應(yīng)供應(yīng)：出讓面積有逐年下降的趨勢，2011年不足5萬平米；p土地土地價格價格：2010年部分地區(qū)住宅用地樓面地價突破6000元/平米；p市場走勢：市場走勢： 2011年受調(diào)控政策影響及土地放量制約，土地成交不活躍，隨著住宅市場交易放量，2

34、012年后半段土地成交可能出現(xiàn)回暖20112011年深圳年深圳各區(qū)土地出讓面積（各區(qū)土地出讓面積（萬萬）用地面積（萬）17.553.12411.57.8414.87建筑面積（萬）45.1132.271.328.330.983.520.44成交總價（億元）10.335.819.67.4836.26.2樓面地價(元/）22782710275525982586433630342005200620072008200920102011050010001500200025003000350040004500020406080100120140萬萬/ /億元億元2005-20112005-2011年龍崗?fù)恋?/p>

35、出讓情況年龍崗?fù)恋爻鲎屒闆r分區(qū)分區(qū)寶安區(qū)寶安區(qū) 龍崗區(qū)龍崗區(qū) 光明新區(qū)光明新區(qū) 坪山新區(qū)坪山新區(qū) 南山區(qū)南山區(qū) 出讓面積出讓面積19.664.877.793.5222.27政府出讓土地政府出讓土地3.2 3.2 區(qū)域區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析龍崗?fù)恋厥袌觯ǘ垗復(fù)恋厥袌觯ǘ?shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 http:/ () )總建筑總建筑面積面積( () )容積率容積率土地屬性土地屬性成交總成交總價價( (萬元萬元) )樓面地價樓面地價目前開發(fā)商目前開發(fā)商備注備注1 12011/2/24掛牌4.1223800.5 旅館業(yè)服務(wù)業(yè)游樂設(shè)施用地139006211 深圳市浪騎游艇會有限

36、公司 偏遠(yuǎn)，50年旅游用地。2 22011/5/26掛牌4.92043504.2 居住用地620003034 深圳中海地產(chǎn)有限公司安居型商品房，限價8000-9000,65平米以下大于90%。3 32010/12/16掛牌4.7 1497003.2 居住用地945006313 6313 仁恒置地（深圳）有限公司不臨地鐵口，三角型地塊，成交價比起拍溢價57%。容積率3.2。規(guī)模小4 42010/11/12掛牌3.91179503.0 居住用地645005468 金地（集團(tuán)）股份有限公司 較偏遠(yuǎn)，不規(guī)則地塊5 52010/10/15掛牌5.31221602.3 居住用地742006074 6074

37、 中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司偏遠(yuǎn)，極不規(guī)則地塊6 62010/3/3掛牌20 4410652.2 居住用地665001508 深圳市比亞迪汽車有限公司汽車產(chǎn)業(yè)扶持用地，銷售出租僅限汽車產(chǎn)業(yè)人才，10年不得出售。7 72010/3/26.7 3.60.5 旅館業(yè)用地6220017181 深圳市中港淘寶城投資有限公司偏遠(yuǎn)，50年旅游用地。本案本案政府出讓土地政府出讓土地數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會 http:/ 工作計劃常態(tài)化申報至今，深圳共公告城市更新計劃工作計劃常態(tài)化申報至今，深圳共公告城市更新計劃7 7批，其批，其中中1313個項目位于龍崗，拆除重建用地面積達(dá)個項目位于龍崗，

38、拆除重建用地面積達(dá)233233萬平米，遠(yuǎn)高于公開市場土地供應(yīng)。萬平米，遠(yuǎn)高于公開市場土地供應(yīng)。街道/社區(qū)單元名稱申報主體擬拆除重建用地面積（平方米）坪地街道坪西、新生社區(qū)坪地長美嶺工業(yè)區(qū)更新單元深圳市茂駿投資有限公司140267布吉街道水徑社區(qū)布吉大眾山工業(yè)區(qū)更新單元深圳市廣勝達(dá)建筑工程有限公司16638龍崗街道南聯(lián)社區(qū)龍崗街道南聯(lián)第二工業(yè)區(qū)更新單元深圳市南聯(lián)股份合作公司60828龍城街道龍崗區(qū)龍城街道盛平第二工業(yè)區(qū)更新單元深圳市盛平股份合作公司100243葵涌街道龍崗區(qū)葵涌街道高源社區(qū)譚屋圍片區(qū)更新單元深圳市葵涌高源股份合作公司71137龍崗街道龍崗區(qū)龍城、龍崗街道龍騰工業(yè)區(qū)（一期）城市更新

39、單元中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司691055坂田街道龍崗區(qū)坂田街道大光勘更新單元深圳市大光勘股份合作公司88884龍城街道龍崗區(qū)龍城街道鴻基工業(yè)區(qū)更新單元 深圳市鴻基（集團(tuán)）股份有限公司11386坂田街道榮興工業(yè)園城市更新單元深圳市榮興（集團(tuán)）股份有限公司22760坂田街道新圍仔城市更新單元深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司55357龍城街道龍騰工業(yè)區(qū)（二期）城市更新單元中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司393144坂田街道寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）寶吉工藝品（深圳）有限公司335901龍崗街道楊梅崗、格水村（拆除范圍增補）更新單元深圳市龍崗區(qū)龍崗股份合作公司3502443.2 3.2 區(qū)域區(qū)

40、域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析龍崗?fù)恋厥袌觯ㄈ垗復(fù)恋厥袌觯ㄈ┡f改舊改項目土地項目土地3.2 3.2 區(qū)域區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析龍崗?fù)恋厥袌觯ㄋ模垗復(fù)恋厥袌觯ㄋ模┚幪柧幪? 12 23 34 45 5項目項目君悅龍庭君悅龍庭尚模八意府尚模八意府廣業(yè)成學(xué)府道花園廣業(yè)成學(xué)府道花園 深業(yè)紫麟山花園深業(yè)紫麟山花園珠江廣場珠江廣場土地屬性土地屬性住宅住宅; ;住宅住宅; ;商業(yè)（商商業(yè)（商服）服）; ;住宅住宅; ;住宅住宅; ;辦公辦公; ;商業(yè)（商商業(yè)（商服）服）; ;土地現(xiàn)狀土地現(xiàn)狀全部開工全部開工一期開工一期開工全部開工全部開工全部開工全部開工全部開工全部開工用地面積（）用地面積

41、（）6670866708777267772630000300001454671454675242952429建筑面積（）建筑面積（）1687991687993093493093496600066000203653203653149242149242容積率描述容積率描述83.95目前開發(fā)商目前開發(fā)商龍光地產(chǎn)龍光地產(chǎn)尚尚模模發(fā)展發(fā)展廣廣業(yè)成業(yè)成投資投資深業(yè)南方深業(yè)南方地產(chǎn)地產(chǎn)珠江地產(chǎn)珠江地產(chǎn)成交日期：成交日期：2005/12/202005/12/202009/4/292009/4/292005/3/22005/3/22006/2/28200

42、6/2/282006/3/292006/3/29成交成交總價（萬）總價（萬）50,60050,60080,00080,00014,08814,08877,00077,00030,40030,400成交樓面成交樓面價價（元元/ /）2,9982,998元元/ /31643164元元/ /2,1352,135元元/ /3,7813,781元元/ /2,0372,037元元/ /p 龍崗中心城舊改項目成交情況龍崗中心城舊改項目成交情況n周邊項目多為2006年之前成交，樓樓面地價面地價2000-38002000-3800元元/ /平米；平米；n尚模地塊為09年獲取的舊改項目，實際獲取樓面價樓面價約約3

43、1643164元元/ /平米平米；n珠江廣場項目為06年獲取，距離本案較近，樓，樓面價為面價為20372037元元./ ./平米平米。本案42315周邊項目土地情況周邊項目土地情況n深圳中心區(qū)域如羅湖、福田等地已基本無新建商品房供應(yīng)。需求外溢與價格優(yōu)勢推動龍崗、寶安等地區(qū)成交量上漲。n相對羅湖、福田，龍崗目前處于高量低價的態(tài)勢，潛力巨大。數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng) http:/ /平米平米。3.2 3.2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析龍崗商品房市場（一）龍崗商品房市場（一）整體情況整體情況成交面積（萬）210171146237151119成交均價（元/）69281078491369

44、822142881470020062007200820092010201105010015020025005000100001500020000成交面積()2840692077335919103181978033 1194245 2731861成交套數(shù)421154136881294116551342132020成交均價(元)25000301003520019500173001470019000成交面積占全市百分比1.00%3.40%12.30%3.80%35.80%43.70% 100.00%羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)全市0500000100000015000002000000250

45、00003000000050001000015000200002500030000350004000020112011年深圳市各區(qū)商品房成交情況年深圳市各區(qū)商品房成交情況2006-20112006-2011年龍崗商品房成交走勢年龍崗商品房成交走勢p近年為迎合關(guān)內(nèi)白領(lǐng)置業(yè)龍崗的需求，龍崗市場供應(yīng)主力近年為迎合關(guān)內(nèi)白領(lǐng)置業(yè)龍崗的需求，龍崗市場供應(yīng)主力由大戶型改善型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橛纱髴粜透纳菩彤a(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橹行粜蛣傂璁a(chǎn)品且普遍贈送率高中小戶型剛需產(chǎn)品且普遍贈送率高；p供應(yīng)：供應(yīng)：2011年10月-2012年5月，龍崗中心城商品住宅供應(yīng)7115套，以100平米以下二、三居剛需產(chǎn)品為主，占比57%，其次為13

46、0-150平米的首改產(chǎn)品占18%；p需求：需求：2011年10月-2012年5月， 龍崗中心城商品住宅銷售1991套，均價約13000元/平米，70-100平米產(chǎn)品最受歡迎，共銷售1110套，占55%，月均去化138套，85-100平米小三居與160平米以上戶型去化率較高。戶型35-601房70-852房85-100小3房100-120大3房130-1504房160以上5房以上復(fù)式去化率 14.24% 31.54%46.94%6.76%21.56%39.72%35.08%月均去化速度24套75套83套8套33套33套30套3.2 3.2 區(qū)域區(qū)域房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析龍崗商品房市場（二）

47、龍崗商品房市場（二）11661674124082810485695901665285825622622620702004006008001000120014001600180035-601房70-852房85-100小3房100-120大3房130-1504房160以上5房以上復(fù)式20112011年年1 10 0月月至至20122012年年5 5月月龍崗中心城區(qū)域供銷統(tǒng)計龍崗中心城區(qū)域供銷統(tǒng)計供應(yīng)銷售100011466587728223433830200400600800100012001房2房小3房大3房4房5房以上35-6070-8585-100 100-120 130-150 160以上

48、復(fù)式龍崗中心城龍崗中心城20122012年年5 5月分月分戶型存量套數(shù)統(tǒng)計戶型存量套數(shù)統(tǒng)計供應(yīng)供應(yīng)/ /需求分析需求分析閱山華府， 11年5月開盤3月內(nèi)42套/月，1.2-1.3萬元，剩3萬平深業(yè)紫麟山， 尾盤10套/月1.4萬元，剩余1.7萬平保利上城， 當(dāng)前22套/月1.4萬元，剩5萬平怡龍楓景園，尾盤近期無成交公園大地，尾盤近期無成交，剩3萬平熙和園，月均50套，12年5月新推資源當(dāng)月成交83套，1.3萬元，剩3.5萬平鵬達(dá)摩爾城， 10套/月1.65萬元（帶精裝），剩4萬平萬科天譽, 12年1月開盤當(dāng)月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7萬元，剩0.5萬平p龍崗中心城板塊房

49、產(chǎn)價格在龍崗中心城板塊房產(chǎn)價格在1.3-1.81.3-1.8萬元萬元之間，臨近之間，臨近地鐵的項目價格更高；地鐵的項目價格更高；p消化速度基本在消化速度基本在30-8030-80套套/ /月，中小戶型、合理定價月，中小戶型、合理定價項目月消化速度可達(dá)項目月消化速度可達(dá)7 70-1000-100套套/ /月月；3.3 3.3 項目周邊競爭項目周邊競爭分析分析住宅（一）住宅（一） 本案本案典型案例典型案例萬科天譽萬科天譽885236895622194514931650016600167001680016900170001710017200173001740017500176000100020003

50、000400050006000700080009000100002012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月銷售均價銷售均價銷售面積銷售面積成交面積（m）成交均價(元/m)3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析住宅（二）住宅（二）項目定位：城市中心豪宅項目定位：城市中心豪宅 地鐵口地鐵口綜合體綜合體項目基礎(chǔ)信息項目名稱萬科天譽位置龍崗龍翔大道與吉祥中路交匯處物業(yè)類別住宅、公寓、集中商業(yè)建筑形式高層開發(fā)商萬科開盤時間2011-12-24入住時間2013年規(guī)劃基本信息占地面積23.6萬 規(guī)劃建筑總面積77.8萬（住宅30萬） 容積率3.3當(dāng)期戶數(shù)231套（住宅）

51、物業(yè)信息物業(yè)公司萬科物業(yè)物業(yè)費3.8元/.月p 銷售銷售情況情況: :項目2011年12月24日首期開盤， 開盤3個月去化60%，截至5月底共銷售194套住宅，月均去化38套，成交均價17156元/平米。n 項目核心價值：地鐵上蓋、龍崗核心區(qū)位、商業(yè)配套、萬科首個城市綜合體項目；n 項目住宅產(chǎn)品面向關(guān)內(nèi)剛需及龍崗中心城首改客戶關(guān)內(nèi)剛需及龍崗中心城首改客戶； 戶型 建筑面積 戶數(shù)（套數(shù)）比例（%） 首期 3房 8912052%4房 1516026%5房 1685122%項目定位：城市中心項目定位：城市中心地鐵口地鐵口豪宅樣本豪宅樣本3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析住宅（三）住宅（

52、三）典型案例典型案例保利上城保利上城項目基礎(chǔ)信息項目名稱保利上城位置龍崗中心城愛心路與龍平西路交界處物業(yè)類別住宅、公寓、商鋪建筑形式高層開發(fā)商保利地產(chǎn)開盤時間2011-11-19入住時間2013年規(guī)劃基本信息占地面積69992 規(guī)劃建筑總面積269522 容積率3.85總戶數(shù)2526套（住宅）物業(yè)信息物業(yè)公司深圳市深保物業(yè)管理有限公司物業(yè)費3.2元/.月705185130501334426836670200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030003500400045002012年1月2012年2月2012年3月

53、2012年4月2012年5月2012年6月銷售均價銷售均價銷售面積銷售面積成交面積（m）成交均價(元/m)p 銷售銷售情況情況: :項目2011年11月19日首期開盤， 2011年12月至2012年5月共銷售133套住宅，月均去化22套，成交均價14294元/平米。n 項目核心價值：地鐵上蓋物業(yè)、龍崗城市核心區(qū)位；n 項目住宅產(chǎn)品面向龍崗中心城改善型客戶龍崗中心城改善型客戶，一期以120-210平米大戶型為主，二期以拼合產(chǎn)品為主；戶型 建筑面積 比例（%） 3房 60-9070%大3房 120-16020%4房 180-22010%項目定位：繁華項目定位：繁華上上 名校里名校里 臻品復(fù)式臻品復(fù)

54、式項目基礎(chǔ)信息項目名稱熙和園位置龍崗中心城愛心路與龍平西路交界處物業(yè)類別住宅、商鋪建筑形式高層開發(fā)商深圳市君成投資發(fā)展有限公司開盤時間2011-12-03入住時間2013年規(guī)劃基本信息占地面積23542.89 規(guī)劃建筑總面積92031.60 容積率3.08 總戶數(shù)714套物業(yè)信息物業(yè)公司深圳市君成匯友物業(yè)管理有限公司物業(yè)費2.8元/.月p 銷售銷售情況情況: :2011年12月3日首期開盤，2012年5月新推資源當(dāng)月銷售83套，截至2012年5月,項目共計銷售約300套,銷售均價13236元/平。典型案例典型案例熙和園熙和園3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析住宅（四）住宅（四）3

55、7354019292831073881647913050131001315013200132501330013350134001345013500010002000300040005000600070002011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月銷售均價銷售均價銷售面積銷售面積成交面積（m）成交均價(元/m)n 項目核心價值為學(xué)區(qū)房、高贈送率；n 主要面向龍崗本地剛需及首改客戶本地剛需及首改客戶，90平米以下小戶型占84%；類型 戶型 建筑面積 拓展后面積 贈送比例 戶數(shù)（套） 比例（%） 平層 小3房 699131%20429%大3房 831184

56、2%20429%復(fù)式 大3房 8815475%18626%四房 11812718554%12017%p 市場市場供求供求：2012年中心城新增供應(yīng)約145萬,面積以中小戶型為主,相對于06-11年年均172萬的去化量，市場供應(yīng)量有所下降，市場預(yù)期向好。p 客群特征客群特征：核心客群為龍崗中心城置業(yè)人群；另有部分坪山、坪地、橫崗自住兼投資客戶；關(guān)內(nèi)比例逐步增加，部分地鐵沿線項目及規(guī)模大盤關(guān)內(nèi)客戶比例高達(dá)30%-40%。p 產(chǎn)品產(chǎn)品特點：特點：深圳次中心核心區(qū),各項配套逐步完善、產(chǎn)品創(chuàng)新較多（面積贈送電梯直接入戶 復(fù)式產(chǎn)品）。p 主流戶型主流戶型：70-78二房，85-89三房，135-144四房

57、，85-10085-100平的三房去化率達(dá)平的三房去化率達(dá)70%70%。p 均價區(qū)間：均價區(qū)間：均價11000-18000元/;p 銷售速度：銷售速度：小戶型項目消化速度較快，月均50-100套。 3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析住宅（總結(jié)）住宅（總結(jié)）瓏瑜，瓏瑜， 40 40套套/ /月月1.6-1.71.6-1.7萬元，剩萬元，剩1 1萬平萬平珠江廣場珠江廣場，3333套套/ /月月1.9-2.11.9-2.1萬元，售罄萬元，售罄p總體來看商務(wù)公寓供應(yīng)較少，主要位于總體來看商務(wù)公寓供應(yīng)較少，主要位于3 3號線地鐵號線地鐵沿線，沿線，售價高于周邊住宅；售價高于周邊住宅；p公寓

58、產(chǎn)品相較住宅具有不限購、不限貸，租金回報公寓產(chǎn)品相較住宅具有不限購、不限貸，租金回報率的特點，在調(diào)控背景下優(yōu)勢率的特點，在調(diào)控背景下優(yōu)勢明顯明顯p本地允許本地允許將辦公轉(zhuǎn)為公寓將辦公轉(zhuǎn)為公寓出售（例如下頁所示珠江出售（例如下頁所示珠江廣場的房屋用途為辦公，實際戶型為公寓）；廣場的房屋用途為辦公，實際戶型為公寓）；p目前市場上目前市場上銷售最好的是小戶型的產(chǎn)品銷售最好的是小戶型的產(chǎn)品（例如瓏瑜（例如瓏瑜戶型為戶型為33-5733-57平米，開盤一年去化平米，開盤一年去化500500套。套。本案本案3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析公寓（一）公寓（一）保利上城，保利上城， 16 16

59、套套/ /月月1.41.4萬元，剩萬元，剩3030萬平萬平 本案本案p銷售情況：銷售情況：2009年12月辦公式公寓推出248套，已成交245套，成交均價20164元/平米；2010年12月酒店式公寓推出123套，已成交100套，成交均價16393元/平米；2011年8月以后項目無銷售記錄，僅剩26套待售，報價18000元/平米。3.3 3.3 項目周邊競爭分析項目周邊競爭分析公寓（二）公寓（二）典型案例典型案例珠江廣場珠江廣場項目定位：綜合體商務(wù)、辦公物業(yè)項目定位：綜合體商務(wù)、辦公物業(yè)05,00010,00015,00020,00025,00001,0002,0003,0004,0005,0

60、006,0002009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.12010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.7辦公成交面積（m）公寓成交面積（m）辦公成交均價(元/m)公寓成交均價(元/m)n 珠江廣場項目由一座超五星酒店、四棟商務(wù)公寓、一條國際風(fēng)情商業(yè)街和一棟5A級寫字樓組成。四棟公寓，在戶型設(shè)計上為辦公用途和住宅用途，分別對外銷售；寫字樓對外租賃。項目名稱珠江廣場占地面積52000建筑面積200000套數(shù)371容積率3.15物業(yè)類型公寓+寫字