森林資源資產(chǎn)評估理論與方法

1、森林資源資產(chǎn)評估基本理論與方法森林資源資產(chǎn)評估基本理論與方法毛毛 群群 主要內(nèi)容 第一部分、森林資源資產(chǎn)評估概念 第二部分、森林資源資產(chǎn)評估的基本方法 第三部分、具體評估對象常用方法介紹 第四部分、森林資源資產(chǎn)評估報告第一部分、第一部分、森林資源資產(chǎn)評估森林資源資產(chǎn)評估概念概念 一、森林資源概念： 1、森林資源是自然資源的一種，是一種結(jié)構(gòu)復(fù)雜的的特殊的自然資源。 2、森林資源具有經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益，不同效益給評估帶來重大影響。 3、過去是以經(jīng)濟效益為主，大量采伐天然林、粗放型經(jīng)營；現(xiàn)在改為以集約化、人工林、全社會辦林業(yè)的生態(tài)效益為主方式，經(jīng)營目的出了木材生產(chǎn)外，主要經(jīng)營林產(chǎn)業(yè)、竹產(chǎn)業(yè)

2、、花卉、森林旅游等產(chǎn)業(yè)，形成森林資源、環(huán)境和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的一個集生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益為一體的綜合系統(tǒng)。 二、森林資源資產(chǎn)分類二、森林資源資產(chǎn)分類 1、根據(jù)2000年頒布的中華人民共和國森林法實施條例，”森林資源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生動物、植物和微生物。森林，包括喬木林和竹林。林木，包括樹木和竹子。林地，包括郁閉度0.2以上的喬木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣級以上人民政府規(guī)劃的宜林地。 2、森林資源資產(chǎn)具體可分為： 林木資產(chǎn)林木資產(chǎn)，包括用材林林木、經(jīng)濟林林木、竹子、薪碳林林木以及未成林造林地上的幼樹和苗圃地上的

3、幼苗。 林地資產(chǎn)林地資產(chǎn)，包括有林地（主要指用材林、經(jīng)濟林、竹林、薪碳林林地）、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和宜林地的林地資產(chǎn) 森林景觀資產(chǎn)森林景觀資產(chǎn)，包括風(fēng)景林、森林公園、森林游憩地、部分名勝古跡和革命紀(jì)念林、古樹名木以及森林內(nèi)奇特的地貌、水體、天象等資源資產(chǎn)。 其它生物資源資產(chǎn)其它生物資源資產(chǎn)，包括特定條件下的野生動物、野生植物和微生物資源資產(chǎn)。 三、三、森林資源資產(chǎn)的界定森林資源資產(chǎn)的界定： 主要依據(jù)是有關(guān)的法律法規(guī)、各項權(quán)能歸屬的法律文件和當(dāng)?shù)亓謽I(yè)的生產(chǎn)水平。森林資源要界定為資產(chǎn)必須滿足如下要求： 1、產(chǎn)權(quán)歸屬明確，為某一經(jīng)濟主體所占有，并實施有效控制的森林資源；

4、 2、具有使用價值，可作為經(jīng)營對象； 3、數(shù)量明確，可以用貨幣進行度量，可作為商品在市場中進行交換的森林資源。 四四 、森林資源資產(chǎn)主要具有以下特點森林資源資產(chǎn)主要具有以下特點： 1林地資產(chǎn)和林木資產(chǎn)的不可分割性 2森林資源資產(chǎn)的可再生性 3森林經(jīng)營長周期性 4森林資源資產(chǎn)的復(fù)雜性 5. 森林資源資產(chǎn) 功能的多樣性 6. 森林資源資產(chǎn)核查任務(wù)的艱巨性五、林業(yè)發(fā)展與森林資源資產(chǎn)評估關(guān)系五、林業(yè)發(fā)展與森林資源資產(chǎn)評估關(guān)系 現(xiàn)代林業(yè)的可持續(xù)發(fā)展給森林資源資產(chǎn)評估帶來挑戰(zhàn)和機遇。 1、林權(quán)制度改革，加速了林業(yè)企業(yè)的重組和森林資源資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，加大對資產(chǎn)評估工作的需求； 2、森林資源資產(chǎn)的盤活，如轉(zhuǎn)讓、抵

5、押等給評估帶來機遇； 3企業(yè)會計準(zhǔn)則第五號-生物資產(chǎn)的實施，將森林資源資產(chǎn)以公允價值納入財務(wù)會計，增大評估業(yè)務(wù)量。等等以上這些也對評估技術(shù)方法和參數(shù)等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的適用性提出挑戰(zhàn)。 六、森林資源資產(chǎn)評估目的與價值類型六、森林資源資產(chǎn)評估目的與價值類型 1、在我國森林資源資產(chǎn)評估實踐中，森林資源資產(chǎn)評估在我國森林資源資產(chǎn)評估實踐中，森林資源資產(chǎn)評估的目的主要有：的目的主要有：森林資源資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出售、企業(yè)兼并、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作、企業(yè)清算、擔(dān)保、企業(yè)租賃、債務(wù)重組以及引起森林資源資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟行為。 森林資源資產(chǎn)評估目的是由引起森林資源資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為所決定的，它對評估

6、結(jié)果的性質(zhì)、價值類型都有重要的影響。森林資源資產(chǎn)評估目的不僅是某項具體森林資源資產(chǎn)評估活動的起點，而且還是森林資源資產(chǎn)評估活動所要達到的目標(biāo)。它是評估時必須首先明確的基本事項，也是界定評估對象的基礎(chǔ)。 2、價值類型：、價值類型：森林資源資產(chǎn)評估價值類型是指森林資源資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同的價值類型從不同的角度反映森林資源資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。（1）資產(chǎn)評估目的是決定資產(chǎn)評估價值類型和評估價值最基礎(chǔ)的條件之一。（2）森林資源資產(chǎn)評估依據(jù)的市場條件分為兩大類：公開市場條件和非公開市場條件。兩者的區(qū)別主要體現(xiàn)在：市場參與者的數(shù)量，交易時間，交易雙方的素質(zhì)、信息占有情況及處事方式等

7、。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的森林資源資產(chǎn)也會有不同的評估結(jié)果和價值表現(xiàn)形式。（外因）（3）資產(chǎn)自身的條件對其評估價值具有決定性的影響。不但不同功能的資產(chǎn)會有不同的評估結(jié)果，而相同資產(chǎn)在不同的使用方式和利用狀態(tài)下也會有不同的評估結(jié)果和價值表現(xiàn)形式。（內(nèi)因）第二部分第二部分 基本方法基本方法 森林資源資產(chǎn)評估工作，作為專業(yè)資產(chǎn)評估，在資產(chǎn)評估市場法、收益法、成本法的基礎(chǔ)上，依據(jù)森林資源資產(chǎn)評估的目的和被評估森林資源資產(chǎn)的特點，發(fā)展和衍生出了一些森林資源資產(chǎn)評估的技術(shù)方法，以適應(yīng)不同森林資源資產(chǎn)評估的需要。 一一、市場法市場法 是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比

8、較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。在森林資源資產(chǎn)評估中，具體包括市場價倒算法、現(xiàn)行市價法等。1、市場價倒算法、市場價倒算法（1） 此方法為市場法的一個衍生評估方法，市場價倒算法是成、過熟齡林木資源資產(chǎn)評估的常用方法。但在一般的收益現(xiàn)值法、土地期望價法、收獲現(xiàn)值法中，其林分主伐的預(yù)期收獲的計算均是采用該法進行，它是森林資源資產(chǎn)評估中最基本的方法。 （2） 用于林木資產(chǎn)評估，是用被評估林木采伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本（含有關(guān)稅費）及應(yīng)得的利潤后，剩余的部分作為林木資產(chǎn)評估價值。其計算公式為：n n林木資產(chǎn)評估值銷售總收入木材經(jīng)營成本（包括采運成本、銷售

9、費用、管理費用、財務(wù)費用及有關(guān)稅費）木材經(jīng)營合理利潤（3）該法測算時關(guān)鍵的問題有： 合理確定木材的平均價格在木材市場上，木材的交易價格是按口徑、長度確定的，是規(guī)格化的產(chǎn)品價格。而在林木資源資產(chǎn)評估中，這種規(guī)格化的產(chǎn)品價格必須轉(zhuǎn)化成某種材種或某類材種的平均價格。由于不同的林分所產(chǎn)出的同一材種的規(guī)格不同，其同一材種的平均售價將發(fā)生很大變化。在單片的成熟齡林分的評估中，必須根據(jù)待評估林分的胸徑、樹高、形數(shù)、材質(zhì)，以單獨確定材種的平均價格，而不能直接采用當(dāng)?shù)氐牟姆N平均價格。在大面積的評估中應(yīng)根據(jù)近年來的交易價格和未來森林資源總體狀況確定其材種的平均價格。 準(zhǔn)確確定待評估林分各材種的出材率構(gòu)成立木資產(chǎn)的

10、林木蓄積不是規(guī)格化的產(chǎn)品，不同林分的立木由于胸徑、樹高、形數(shù)和材質(zhì)的不同，其不同材種的出材率有很大的差別。材種出材率的差異直接影響了木材的總售價，稅費的測算，使評估結(jié)果發(fā)生較大變化。合理計算稅費在木材的交易中，雖然稅費的標(biāo)準(zhǔn)有明確的規(guī)定，但各地的計稅基價規(guī)定可能不同。稅費收取的項目、幅度都可能不一樣，有些企業(yè)可能還有政策性優(yōu)惠。因此，其稅費的數(shù)量必須依照當(dāng)?shù)卣{(diào)查的實際資料確定，而不能參照其他地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進行。合理確定木材生產(chǎn)經(jīng)營成本木材生產(chǎn)經(jīng)營成本主要包括作業(yè)準(zhǔn)備成本（伐區(qū)設(shè)計費、道路維修費等）、采伐成本（場地清理、采伐、打枝、造材、鏟皮等費用）、集運成本（集材、短途運輸費用）、銷售費用（檢尺、

11、倉貯）、管理費用、不可預(yù)見費、稅費等。這些成本的項目多，涉及的范圍廣，不同的山場成本不同，在單塊小班的評估中必須根據(jù)小班的具體情況確定其成本，在大面積的評估中要以待評估資產(chǎn)的整體平均水平確定其成本。合理確定木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤：它包括采運段利潤和銷售段利潤兩部分。實際操作中主要考慮經(jīng)營者的生產(chǎn)經(jīng)營管理水平，社會的平均利潤率，通過認真細致的調(diào)查研究和資料的收集，綜合確定每立方米林木的合理木材生產(chǎn)經(jīng)營利潤。 小結(jié)： 市場價倒算法在林木資源資產(chǎn)交易市場發(fā)育不充分、買賣交易不活躍及資金交易價格透明度低的地區(qū)，市場價倒算法是成、過熟林林木資源資產(chǎn)評估的首選方法。 2、現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法 （1）現(xiàn)行市價法也

12、稱市場成交價比較法。它是將相同或類似的森林資源資產(chǎn)在目前市場上的實際成交價格作為被評估森林資源資產(chǎn)評估價值的一種評估方法。 現(xiàn)行市價法是一般資產(chǎn)評估中使用最為廣泛的方法。理論上它可以用于任何年齡階段、任何形式的森林資源資產(chǎn)。該法的評估結(jié)果可信度高、說服力強、計算容易，但主要取決于收集到的參照案例的成交價的可靠程度。采用該法的必備條件是要求存在一個發(fā)育充分的、公開的森林資源資產(chǎn)市場，在這個市場中可以找到各種類型的森林資源資產(chǎn)評估的參照案例。GKKEb（2）使用現(xiàn)行市價法時關(guān)鍵的問題是）使用現(xiàn)行市價法時關(guān)鍵的問題是：合理選擇評估的參照案例現(xiàn)行市價法評估時，其評估的結(jié)果主要取決于所收集的參照案例的評

13、估價格的合理程度，因此，選定幾個合適的評估案例是使用該方法的關(guān)鍵所在。案例的林分狀況應(yīng)盡量與待評估林分相近，其交易時間應(yīng)盡可能接近評估基準(zhǔn)日。正確確定林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)與物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)由于森林資源資產(chǎn)不是規(guī)格產(chǎn)品，故其林分的質(zhì)量差異極大，各參照案例的林分不可能與待評估林分完全一致，必須根據(jù)林分的蓄積、平均直徑、地利等級等因子進行調(diào)整。此外，由于森林資源資產(chǎn)的市場發(fā)育不充分，要找多個近期的評估案例十分困難，而利用過去不同時期的評估案例必須根據(jù)當(dāng)時的物價指數(shù)以及評估基準(zhǔn)日的物價指數(shù)進行調(diào)整。合理綜合確定評估值 根據(jù)資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）規(guī)定，使用現(xiàn)行市價法時必須選用三個以上的評估參照案例。應(yīng)

14、用不同評估案例測算的結(jié)果可能存在著一定的偏差。因此，必須根據(jù)待評估林分的實際情況，以及它與各個參照案例的林分的差異綜合確定一個合理的評估值。 二、二、收益法收益法 是指通過被評估森林資源資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷森林資源資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從森林資源資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算森林資源資產(chǎn)價值。在森林資源資產(chǎn)評估中，收益法主要包括收獲現(xiàn)值法、收益凈現(xiàn)值法、假設(shè)開發(fā)法、年金資本化法、林地期望價法等。 1、收獲現(xiàn)值法收獲現(xiàn)值法 （1）是評估中齡林和近熟林資產(chǎn)經(jīng)常選用的方法。收獲現(xiàn)值法的公式較復(fù)雜，需要預(yù)測和確定的項目多，計算也較為麻煩。但

15、該方法是針對中齡林和近熟林造林年代已久，用重置成本易產(chǎn)生偏差，而離主伐又尚早，不能直接采用市場價倒算法的特點而提出的。該方法的提出解決了中齡林和近熟林資產(chǎn)評估的難點，將重置成本法評估的幼齡林資產(chǎn)與用市場價倒算法評估的成熟林資產(chǎn)的價格連了起來，形成了一個完整、系統(tǒng)的立木價格體系。 （2）收獲現(xiàn)值法是根據(jù)同齡林生長特點提出的專門用于中齡林和近熟林林木資產(chǎn)的評估測算方法。該方法利用收獲表預(yù)測的被評估森林資源資產(chǎn)在主伐時純收益的折現(xiàn)值，扣除評估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本（評估后第二年開始支出的成本）折現(xiàn)值的差額，作為被評估森林資源資產(chǎn)評估值的一種方法。（3）該法的使用必須注意：）該法的使用必須注

16、意：標(biāo)準(zhǔn)林分u年主伐時的純收入預(yù)測主伐時純收入的預(yù)測值是收獲現(xiàn)值法的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，其測算通常先按收獲表、生長模型或其他方法預(yù)測其主伐時的立木蓄積量，然后再按木材市場價倒算法計算出主伐時的純收入（立木價值）。其采用的木材價格、生產(chǎn)定額、工價等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)均按評估基準(zhǔn)日時的標(biāo)準(zhǔn)。投資收益率的確定由于收益和成本測算中均按評估基準(zhǔn)日時的價格標(biāo)準(zhǔn)測算，因此，其投資收益率必須是扣除通貨膨脹因子的該森林經(jīng)營類型當(dāng)?shù)仄骄找嫠降耐顿Y收益率。 評估后到主伐期間的營林生產(chǎn)成本 評估后到主伐期間的營林生產(chǎn)成本包括直接成本和間接成本。在一般的生產(chǎn)實踐中間伐的成本在間伐純收入計算時已扣除了，因此這一階段的營林成本主要是按

17、面積分攤的年森林管護成本（V），這一成本相對比較穩(wěn)定。這樣可用有限期年金的現(xiàn)值進行測算。 主伐時間u的確定 主伐時間u通常取該林分所屬森林經(jīng)營類型的主伐年齡的齡級下限。 間伐時間及間伐純收入的確定 林分的間伐時間通常按該林分所屬經(jīng)營類型或經(jīng)營類型措施設(shè)計表所規(guī)定的間伐時間設(shè)定，其間伐的數(shù)量按當(dāng)?shù)卦擃愋蚢年或b年生林分間伐的平均水平，根據(jù)木材市場價倒算法計算。但必須注意同一規(guī)格的間伐材的價格要低于主伐材；間伐的單位生產(chǎn)成本要高于主伐時的單位生產(chǎn)成本。 調(diào)整系數(shù)K的確定在收獲現(xiàn)值法中，調(diào)整系數(shù)K主要是對主間伐的收益值進行調(diào)整，依據(jù)待評估林分的現(xiàn)實的蓄積和平均胸徑與參照林分在同一年齡時的蓄積和平均胸

18、徑（通常是收獲表、生長過程表或生長模型上的值）的差異來綜合確定。 小結(jié)： 收獲現(xiàn)值法應(yīng)用于中齡林和近熟齡林木資源資產(chǎn)評估的操作實務(wù)中，林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù)、林分主伐時的蓄積量和小班樹種組成比中非優(yōu)勢樹種調(diào)整也是影響林木資源資產(chǎn)價值的不容忽視因素。 2、收益凈現(xiàn)值法收益凈現(xiàn)值法 （1） 是收益法的一種，它通過估算被評估的林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的預(yù)期凈收益按一定的折現(xiàn)率折算為現(xiàn)值，并累計求和得出被評估森林資源資產(chǎn)評估值的一種評估方法。 （2）收益凈現(xiàn)值法通常用于有經(jīng)常性收益同時具有經(jīng)濟壽命的林木資產(chǎn)，如經(jīng)濟林林木資產(chǎn)。收益凈現(xiàn)值法的測算需要預(yù)測經(jīng)營期內(nèi)未來各年度的經(jīng)濟收入和成本支出，其預(yù)測較為麻煩

19、，在無法使用其他方法進行評估時才采用的方法。（3）選用該方法時必須注意：）選用該方法時必須注意：各年度的收益和支出預(yù)測各年度收益和支出的預(yù)測是年凈收益現(xiàn)值法的基礎(chǔ)，預(yù)測的收益和成本都應(yīng)按基準(zhǔn)日的價格水平進行測算。折現(xiàn)率的確定在收益現(xiàn)值法中采用的收益和成本都按基準(zhǔn)日的價格水平進行測算，它們之間不存在通貨膨脹率。但如果在未來各年的收益和成本的預(yù)測中已包括通貨膨脹因素，則其折現(xiàn)率也應(yīng)包括通貨膨脹率。在確定折現(xiàn)率時要注意與預(yù)期收益的口徑保持一致。 3、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法 （1） 該方法主要用于森林景觀資源資產(chǎn)的評估，當(dāng)被評估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營主體帶來經(jīng)濟利益時，可采用

20、假設(shè)開發(fā)法對其進行評估。 該方法是在合理開發(fā)的假設(shè)條件下，首先測算評估對象達到預(yù)定可經(jīng)營狀態(tài)時所必要的初始開發(fā)投資，再預(yù)測評估對象在營運期內(nèi)各年經(jīng)營凈收益，最后將各年經(jīng)營凈收益現(xiàn)值扣減初始投資現(xiàn)值后的差額累計求和，作為森林景觀資源資產(chǎn)評估價值。 （2）應(yīng)注意的問題：）應(yīng)注意的問題： 如森林景觀資源資產(chǎn)已開發(fā)完成， 未來不需要再進行基本建設(shè)投資，并已經(jīng)開始經(jīng)營獲利時，在計算森林景觀資源資產(chǎn)評估值時，不再測算開發(fā)投資，僅預(yù)測未來經(jīng)營期內(nèi)的預(yù)期凈收益額折現(xiàn)并累計求和，作為森林景觀資源資產(chǎn)評估價值。 4、年金資本化法年金資本化法 （1）是將被評估的森林資源資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，再按適當(dāng)

21、的投資收益率求出資產(chǎn)的價值。 （2）該方法公式簡單，要測定的因素少，計算方便，但它的使用有兩個嚴(yán)格的前提條件： a待評估資產(chǎn)的年收入必須十分穩(wěn)定； b待評估資產(chǎn)的經(jīng)營期是無限的，它可以無限久地永續(xù)經(jīng)營下去。 (3)年金資本化法主要用于評估年純收益穩(wěn)定的森林資源資產(chǎn)，如花年毛竹林資源資產(chǎn)、均勻齡級結(jié)構(gòu)的整體森林資源資產(chǎn)。該測算公式稍作改變也可以用來測算大小年明顯的毛竹林資源資產(chǎn)價值和異齡林資源資產(chǎn)價值。(4)必須注意兩個問題必須注意兩個問題： 一是年平均純收益測算的準(zhǔn)確性，要認真測算各項收益、成本及利潤，將收益總額減去成本和成本的正常利潤，剩余部分才是其純收益； 二是投資收益率必須是不含通貨膨脹

22、率的當(dāng)?shù)卦擃愘Y產(chǎn)的投資的平均收益率。 5、林地期望價法林地期望價法 （1）林地期望價法是以實行永續(xù)皆伐為前提，將無窮多個輪伐期的純收益折為現(xiàn)值的累加求和值作為林地資源資產(chǎn)價值的方法。 （2）在采用該公式時，必須將各種收入和支出全部歸結(jié)到一個時點即輪伐期末，這樣才能確定凈收益，并將其資本化。要將收入和支出歸結(jié)到同一個時點上，就必須采用投資收益率來作為衡量時間重要程度的尺度，在每一筆收入和支出都要引入投資收益率，將按復(fù)利計算直至輪伐期末。 三、成本法三、成本法 1、重置成本法重置成本法 該法是按現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需要的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性貶值、功

23、能性貶值和經(jīng)濟性貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。（用材林和經(jīng)濟林之間有差別：折舊）主要用于林木資產(chǎn)的評估，又可用于森林景觀資源資產(chǎn)的評估。 該方法的應(yīng)用前提： 、被評估森林景觀資源資產(chǎn)處于持續(xù)使用或假定處于持續(xù)使用狀態(tài)； 、具備可用的歷史資料； 、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的； 、被評估森林景觀資源資產(chǎn)主要由人工形成。 成本法中，被評估森林景觀資源資產(chǎn)的重置成本應(yīng)采用更新重置成本，即指采用新型材料、現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格和技術(shù)，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。 2、序列工序法序列工序法 序列工序法是林木資源資產(chǎn)評估中特殊的重置成本方法。使用時一是確定各個工

24、序的工數(shù)，二是確定工價。在確定工價時必須包括各種物質(zhì)的耗費、管理費和人工費，而不是單純的工人日工資，而這些費用都是按評估基準(zhǔn)日時的物價水平確定的，費用的收集和測算都較為麻煩，在評估中很少使用該方法。 此方法在用于林木資產(chǎn)評估，以現(xiàn)時工日生產(chǎn)費用和林木資產(chǎn)經(jīng)營中各工序的平均需工數(shù)估算林木資產(chǎn)重置價值的一種方法。 3、林地費用價法 （1）該方法用于林地使用權(quán)的評估，是以取得林地所需的費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費用來估算林地評估值的方法。 （2）林地費用價法是將取得林地所需要的費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需要的費用，在評定時用本利和來表示。因此林地費用價由三種費用構(gòu)成。 一是購買林地及其他為取

25、得林地所需的費用。 二是林地取得后，為造成適于林木培育而投入林地的改良費用。 三是從投入上述費用時候開始到評估基準(zhǔn)日為止的年間費用的利息。 林地費用價法在林地的評估中應(yīng)用較少，僅在購買林地及其他投資的費用較明確時才用。第三部分第三部分 具體評估對象的常用評估方法具體評估對象的常用評估方法一、林木評估常用方法根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）的規(guī)定，林木資產(chǎn)評估測算的方法主要有：市價法：市場價倒算法、現(xiàn)行市價法；收益現(xiàn)值法：收益凈現(xiàn)值法、年金資本化法、收獲現(xiàn)值法；成本法：重置成本法、序列需工數(shù)法；清算價格法。規(guī)范中第三十條用材林（含薪炭林）林木資產(chǎn)評估方法用材林林木資產(chǎn)評估一般按森林經(jīng)營類型分

26、齡組進行：幼齡林一般選用現(xiàn)行市價法、重置成本法和序列需工數(shù)法。中齡林一般選用現(xiàn)行市價法、收獲現(xiàn)值法。在使用收獲現(xiàn)值法時必須要有能反映當(dāng)?shù)厣L過程的生長過程表或收獲表。在沒有這些數(shù)表時，也可利用當(dāng)?shù)氐恼{(diào)查材料，擬合當(dāng)?shù)氐牧帜酒骄L過程，以取得預(yù)測值。近、成、過熟林主要選用現(xiàn)行市價法中的市場價倒算法。用材林林木資產(chǎn)評估時，要充分注意各齡組評估值之間的銜接。第三十一條經(jīng)濟林林木資產(chǎn)評估經(jīng)濟林林木資產(chǎn)評估一般選用現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法和重置成本法。在選用收益現(xiàn)值法時應(yīng)考慮經(jīng)濟林經(jīng)營的經(jīng)濟壽命期、各生長發(fā)育階段的經(jīng)濟林產(chǎn)品的產(chǎn)量和成本的差異、經(jīng)濟壽命期末的林木殘值。在選用重置成本法時應(yīng)以盛產(chǎn)期前為重置

27、期確定重置成本。進入盛產(chǎn)期后，還應(yīng)根據(jù)收獲年數(shù)確定調(diào)整系數(shù)（折耗系數(shù)）。第三十二條防護林林木資產(chǎn)評估防護林是以國土保安、防風(fēng)固沙、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件等防護功能為主要目的的森林。防護林資產(chǎn)評估包括林木的價值和生態(tài)防護效益的評定估算，林木價值評估一般選用市價法、收益現(xiàn)值法和重置成本法。在選用收益現(xiàn)值法進行評估時，必須以按防護林經(jīng)營時所能獲得的實際經(jīng)濟收益為基礎(chǔ)。生態(tài)防護效益要通過實際調(diào)查確定標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)。第三十三條竹林林木資產(chǎn)評估竹林是由各類竹子構(gòu)成的森林。竹林林木資產(chǎn)由地上立竹和地下竹鞭構(gòu)成。竹林林木資產(chǎn)評估一般選用現(xiàn)行市價法、年金資本化法，新造未成熟的竹林可采用重置成本法。在采用年金資本化法時必須

28、考慮大小年對竹材和竹筍產(chǎn)量及經(jīng)濟收入的影響。第三十四條特種用途林林木資產(chǎn)評估特種用途林是以保存特種資源、保護生態(tài)環(huán)境、國防、森林旅游、科學(xué)實驗等為主要經(jīng)營目的的森林。特種用途林資產(chǎn)主要指能帶來經(jīng)濟收益的風(fēng)景林、實驗林、母樹林、名勝古跡和革命紀(jì)念林等。一、實驗林林木資產(chǎn)評估實驗林是以提供教學(xué)或科學(xué)研究實驗場所為主要目的的森林。實驗林資產(chǎn)評估一般選用現(xiàn)行市價法、收獲現(xiàn)值法和收益凈現(xiàn)值法。在采用收獲現(xiàn)值法和收益凈現(xiàn)值法時，收益的預(yù)測必須在滿足原經(jīng)營目的條件下進行。 二、母樹林林木資產(chǎn)評估母樹林是以培育優(yōu)良種子為主要目的的森林。母樹林林木資產(chǎn)評估一般參照經(jīng)濟林林木資產(chǎn)評估的方法進行。在估算時應(yīng)充分考慮

29、母樹林木材價值較高的特點。三、風(fēng)景林、名勝古跡和革命紀(jì)念林的資產(chǎn)評估按照森林景觀資產(chǎn)評估方法進行。二、林地評估常用方法：根據(jù)森林資源資產(chǎn)評估操作規(guī)范的規(guī)定，林地資產(chǎn)評估主要有以下幾種方法：l、 現(xiàn)行市價法2、林地期望價法3、年金資本化法4、林地費用價法各種方法分別適應(yīng)于不同的情況，有不同的要求。三、森林景觀資源評估常用方法：森林景觀資產(chǎn)評估主要選擇下列幾種方法，并同時結(jié)合景區(qū)評價等級和相關(guān)設(shè)施等進行綜合評定估算。1、現(xiàn)行市價法2、收益現(xiàn)值法：包括年金資本化法，條件價值法。3、重置成本法 四、其他評估方法 一、林木評估常用方法一、林木評估常用方法 以用材林、經(jīng)濟林、竹林為主： （一）用材林 1、

30、同齡林同齡林具體方法主要有：市場價倒算法、市場成交價比較法、收獲現(xiàn)值法、重置成本法。 （1）成、過熟林林木是可立即采伐或在近期內(nèi)可采伐的林木。一般采用市場價倒算法或現(xiàn)行市價法。 （2）幼齡林林木資源資產(chǎn)評估中多采用現(xiàn)行市價法、重置成本法。森林經(jīng)營的最大量培育成本投入是在造林和幼齡林階段，這階段的培育成本投入比較清楚，而幼齡林林木（含未成林造林地幼樹）距可采伐還有很長的時間。 （3）中齡林林木資源資產(chǎn)評估是用材林林木資源資產(chǎn)評估中最難評估的部分。中齡林在近期內(nèi)不能進行采伐，因而不能采用木材市場價倒算法，中齡林距造林的年代較長，一般都達一二十年，在這樣長的時間用重置成本法測算，長時間的復(fù)利計算易產(chǎn)

31、生偏差，亦不理想，但中齡林的林分一般已達穩(wěn)定，用其進行預(yù)測成熟時的林木產(chǎn)量一般較為可靠，因而，中齡林資源資產(chǎn)評估中經(jīng)常采用收獲現(xiàn)值法。在森林資源資產(chǎn)市場發(fā)育較為充分的地方也可采用現(xiàn)行市價法。 2、異齡林林木資產(chǎn)評估方法： 異齡林的林分結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多為多樹種混交的復(fù)層異齡林。異齡林的經(jīng)營技術(shù)較為復(fù)雜，木材生產(chǎn)的成本較高，但其林分的抗逆性較強，生長穩(wěn)定，生態(tài)效益極佳，而且生產(chǎn)的木材口徑大、價格高。較適用收益現(xiàn)值法和現(xiàn)行市價法。 小結(jié)：用材林林木資源資產(chǎn)評估中常用的評估方法：幼齡林采用重置成本法，中齡林及近熟林采用收獲現(xiàn)值法，成、過熟林采用市場價倒算法。在森林資源資產(chǎn)交易市場公開、活躍、發(fā)育完善的條件

32、下，現(xiàn)行市價法是一個簡單而有效的評估方法，適用于各齡組的林木資源資產(chǎn)評估。 （二）、經(jīng)濟林：評估方法在總體上仍是重置成本法、現(xiàn)行市價法和收益現(xiàn)值法。 經(jīng)濟林是人工林，是森林資源的重要組成部分，是經(jīng)濟效益較高的林種。具有種類繁多、資源豐富；產(chǎn)品利用的形式多樣、培育技術(shù)復(fù)雜；經(jīng)營見效快、收益時間長；投入大成熟期不明顯，且差異大等特點。選用哪種評估方法要從經(jīng)濟林經(jīng)營的特點出發(fā)，分析其資產(chǎn)的性質(zhì)，評估前還要考慮待評估經(jīng)濟林品種的經(jīng)濟壽命；生長發(fā)育階段生長發(fā)育階段劃分劃分（產(chǎn)前期、始產(chǎn)期、盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期四個階段）（產(chǎn)前期、始產(chǎn)期、盛產(chǎn)期、衰產(chǎn)期四個階段）；產(chǎn)量和經(jīng)營成本；產(chǎn)品的銷售價格和經(jīng)營利潤率。從而

33、確定經(jīng)濟林資源資產(chǎn)界定和資產(chǎn)評估的方法。 1 1、產(chǎn)前期：也稱幼齡階段：投入大無產(chǎn)出。多采用重置、產(chǎn)前期：也稱幼齡階段：投入大無產(chǎn)出。多采用重置成本法。成本法。 2 2、始產(chǎn)期：也稱發(fā)育階段：有一定數(shù)量產(chǎn)品產(chǎn)出，但不、始產(chǎn)期：也稱發(fā)育階段：有一定數(shù)量產(chǎn)品產(chǎn)出，但不穩(wěn)定。從經(jīng)營上看，這一時期生產(chǎn)成本基本穩(wěn)定，開始有穩(wěn)定。從經(jīng)營上看，這一時期生產(chǎn)成本基本穩(wěn)定，開始有了一定的純收益，因此這一階段的經(jīng)濟林林木資產(chǎn)評估可了一定的純收益，因此這一階段的經(jīng)濟林林木資產(chǎn)評估可用重置成本法或收益現(xiàn)值法或現(xiàn)行市價法進行評估。用重置成本法或收益現(xiàn)值法或現(xiàn)行市價法進行評估。 3 3、盛產(chǎn)期：、盛產(chǎn)期：產(chǎn)品產(chǎn)量最高、收

34、益多而穩(wěn)定的時期產(chǎn)品產(chǎn)量最高、收益多而穩(wěn)定的時期，可用可用收獲現(xiàn)值法、重置成本法和現(xiàn)行市價法。收獲現(xiàn)值法、重置成本法和現(xiàn)行市價法。 4 4、衰產(chǎn)期：、衰產(chǎn)期：產(chǎn)量明顯下降，一年不如一年，繼續(xù)經(jīng)營將產(chǎn)量明顯下降，一年不如一年，繼續(xù)經(jīng)營將是高成本低收益，甚至出現(xiàn)虧損，必須及時采伐更新是高成本低收益，甚至出現(xiàn)虧損，必須及時采伐更新，可可用剩余價值法進行評估用剩余價值法進行評估 ，計算其，計算其木材的價值木材的價值。 三、竹林： 1、 在森林資源調(diào)查主要技術(shù)規(guī)定中，它獨立為一個林種。具有生長快，周期短；產(chǎn)量高，經(jīng)濟效益好；采伐對生態(tài)破壞??；更新能力強，墾復(fù)容易；大小年與土地不分高投入等特點，其調(diào)查方式

35、和計量單位與一般用材林也不同。因此評估時要分別搜集竹材和竹筍的價格、產(chǎn)量經(jīng)營成本和稅金等。 竹林資源資產(chǎn)的評估方法一般可以用重置成本法、收益現(xiàn)值法和現(xiàn)行市價法。不同的竹林適于不同測算方法。 2、竹林評估時收集資料是重要環(huán)節(jié)： （1）竹林的采伐和竹筍的挖掘受季節(jié)性的影響，產(chǎn)品價格差異較大，因此評估時要采用最近一次采集季節(jié)的平均價。 （2）竹林中有竹材和竹筍，其未來的產(chǎn)量預(yù)測是個難點，特別是其中的竹筍還分冬筍和春筍兩部分，其產(chǎn)量只能根據(jù)當(dāng)年的產(chǎn)筍情況，可依據(jù)的資料不好獲得。 （3）竹林和竹筍的經(jīng)營成本不同，竹林每年大體相同，竹筍則要隨產(chǎn)量增加而增大。 （4）不同地區(qū)稅費項目不同，主要有育林費、植物

36、檢疫費等。 3、竹林資源資產(chǎn)主要可分為三種類型：（1）新造的未投產(chǎn)的竹林:投入資金和人力多，投資成本明確，但尚未取得回報。多采用重置成本法進行，也可用現(xiàn)行市價法 。（2）已經(jīng)成林投產(chǎn) ,前期管理不善，年齡結(jié)構(gòu)不合理的未調(diào)整好的竹林，用收益現(xiàn)值法和現(xiàn)行市價法進行估算 。但大小年的經(jīng)濟收入不同 ，收益應(yīng)分段計算。 （3）已調(diào)整好的竹林 ，竹林的經(jīng)營等級為或級，竹林的產(chǎn)筍量和產(chǎn)竹材量都較穩(wěn)定，其資產(chǎn)的評估主要采用收益現(xiàn)值法中的年金法（或稱資本化法），也可采用現(xiàn)行市價法進行。竹林是異齡林，先將林地和竹林資源資產(chǎn)合并為綜合性的資產(chǎn)進行評估，再按一定比例將林地和竹林分開計算 。 4、竹林年齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式

37、不同，評估中應(yīng)注意如下問竹林年齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)營方式不同，評估中應(yīng)注意如下問題：題：（1）在新造的竹林年齡結(jié)構(gòu)不合理的一般采用分段計算的收益現(xiàn)值法；結(jié)構(gòu)合理的采用年金資本化法。（2）竹林的產(chǎn)量和竹筍的產(chǎn)量預(yù)測及純年收入的計算是個難點。尚未建立一個系統(tǒng)適應(yīng)性強的竹筍產(chǎn)量預(yù)測模型。（3）竹林的調(diào)查項目、調(diào)查內(nèi)容和方法有一定的特殊性。（4）竹林是異齡林，林地和立竹不可分，評估時要將其綜合評定，再按一定的比例將其地價和立竹價分開，目前這個分割比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。二、林地資源評估方法二、林地資源評估方法 林地資源資產(chǎn)的評估方法比較成熟，主要的方法有現(xiàn)行市價法、林地期望價法、年金資本化法和林地費用價法。 以用材林、

38、經(jīng)濟林、竹林為主： （一）用材林（一）用材林 1、首選市場法中的現(xiàn)行市價法、首選市場法中的現(xiàn)行市價法，但由于林地的交易市場不夠健全和完善，在同一區(qū)位內(nèi)的交易案例較少，加之林地本身的差異較大，找到與被評估林地完全同質(zhì)的林地交易案例困難，通常要將原來的賣價按被評估林地與交易案例林地的差異進行修正， 如：林地面積的大小、形狀及其相鄰林地使用情況的差異；林地評估的基準(zhǔn)日與交易案例評估基準(zhǔn)日的時間差異；立地條件等級及地利等級等差異。 2、其次、其次：林地期望價法林地期望價法適用于適用于以實行永續(xù)皆伐為前提（包括了培育、采伐、更新的全部過程。這種過程可以周而復(fù)始，循環(huán)往復(fù)以至無窮），將無窮多個輪伐期的純收

39、益折為現(xiàn)值的累加求和值作為林地資源資產(chǎn)價值的方法。 地租資本化法地租資本化法是將林地的純收益按一定的還原利率資本化，在一定的折現(xiàn)率下，將林地未來純收益折為現(xiàn)值， 林地期望價修正法林地期望價修正法是在借鑒林地期望價法和地租資本化法的基礎(chǔ)上，充分考慮影響林地資源資產(chǎn)價值的林學(xué)質(zhì)量和林地經(jīng)濟質(zhì)量因素，提出了林地期望價修正法。采用林地期望價法確定平均地價和平均地租，同時根據(jù)評估實際情況確定標(biāo)準(zhǔn)地租，再用數(shù)量化得分值與地利等級修正值對標(biāo)準(zhǔn)地租進行修正，從而實現(xiàn)對各小班林地資源資產(chǎn)地租的評估，并依據(jù)有限期林地地租資本化法計算有限期林地使用費。3 3、再次、再次：林地費用價法，只適用于購買林地且其他投資費用

40、較明確的才可用。 以上評估方法適合同齡林為對象的，異齡林林地評估方法比例系數(shù)法和剩余價值法不再此贅述注意事項注意事項： 1、在進行林地資源資產(chǎn)評估時，必須廣泛收集當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟以及經(jīng)營方面的資料，在占有大量資料的基礎(chǔ)上，分析、選定適合于評估對象的計算方法。 2、輪伐期一般較長，因此在評估中投資收益率的確定十分重要，它對評估的結(jié)果將產(chǎn)生極大的影響，一般投資收益率越高，林地的價格越低。在各個計算公式中通常采用的重置成本法，其選用的投資收益率應(yīng)是不包括通貨膨脹的低投資收益率，但在費用價法中，如采用的是歷史成本法，則應(yīng)采用市場上的商業(yè)利率。 3土地期望價法對收獲預(yù)測和假設(shè)條件進行詳細的分析，與林業(yè)企

41、業(yè)的經(jīng)營狀況進行比較，并將其測算的結(jié)果與市價法等其他方法進行比較分析，以修正偏差。采用的經(jīng)營成本應(yīng)為重置成本，即重新營造森林的成本。這個成本支出的水平必須與收獲預(yù)測的經(jīng)營水平相一致，如收獲預(yù)測值是以現(xiàn)實成熟林分為基礎(chǔ)，則重置成本的技術(shù)指標(biāo)必須是按現(xiàn)實成熟林過去營造的技術(shù)指標(biāo) 。 （二）經(jīng)濟林：（二）經(jīng)濟林：評估方法主要有林地期望價法、現(xiàn)行市價評估方法主要有林地期望價法、現(xiàn)行市價法、年金資本化法。法、年金資本化法。1、現(xiàn)行市價法在經(jīng)濟林林地資源資產(chǎn)評估中比用材林更為復(fù)雜。其考慮的因子除了立地質(zhì)量和地利等級外，還應(yīng)考慮其上經(jīng)濟林樹種、品種、年齡和經(jīng)營年限。最好能找到三個或三個以上與被評估資產(chǎn)的立地

42、質(zhì)量，地利等級、樹種和品種、林木年齡相近的評估案例作為參照等因素。2、林地期望價法是將經(jīng)濟林在無窮多個經(jīng)濟壽命期的純收益（扣除了正常成本利潤）全部折為現(xiàn)值作為林地的價格。按始產(chǎn)期和盛產(chǎn)期兩段計算經(jīng)濟林的收益，其資料收集較為容易，計算也大為簡化，在經(jīng)濟林林地資源資產(chǎn)評估中常用該方法。3、年金資本化法關(guān)鍵是確定平均地租和投資收益率，在經(jīng)濟林林地資源資產(chǎn)評估中，由于林地上的經(jīng)濟林木在較長的時間內(nèi)每年有穩(wěn)定的收入，其地租也較穩(wěn)定并每年定期支付，因此年金資本化法是經(jīng)濟林資源資產(chǎn)評估中經(jīng)常采用的方法。 （三）竹林：（三）竹林：竹林是異齡林，具有異齡林經(jīng)營的特點，其林地和立竹的收益是緊密相連，難以分開測算。

43、竹林是高收益的林種，每年都可能獲得可觀的收益。而且其經(jīng)營的經(jīng)濟壽命期在正常的條件是無限的，可永續(xù)不斷地經(jīng)營下去。因此，竹林林地資源資產(chǎn)評估可用收益比例系數(shù)法、年金資本化法和現(xiàn)行市價法進行。1 1、現(xiàn)行市價法：、現(xiàn)行市價法：要求有發(fā)育充分，制度健全完善的資產(chǎn)交易市場，且有三個或三個以上的交易案例。在竹林林地資源資產(chǎn)價值測算時必須依成交案例與待評估資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營級、生長級的差異，綜合確定其調(diào)整系數(shù)，用調(diào)整系數(shù)對參照案例的成交價進行修正。通過對三個以上案例的交易價修正，綜合確定其待評估林地資源資產(chǎn)的價值。2 2、收益比例系數(shù)法、收益比例系數(shù)法：竹林的年經(jīng)濟效益較穩(wěn)定，收

44、益時間很長，計算其竹林（立竹和林地的綜合體）的資產(chǎn)價值較為容易。但竹林是異齡林，其立竹的重置成本測算困難，無法準(zhǔn)確劃分哪是林地產(chǎn)生的價值，什么是立竹產(chǎn)生的價值。因此竹林的林地資源資產(chǎn)評估和立竹資源資產(chǎn)評估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。即按一定的比例將竹林的總資產(chǎn)價值分為林地的價值和立竹的價值。其比例系數(shù)通常選用當(dāng)?shù)赜貌牧纸?jīng)營中地租收入占經(jīng)營總收益的百分比。直接用這一比例系數(shù)乘上竹林的總價值，就得到竹林林地資源資產(chǎn)的價值。3 3、年金資本化法、年金資本化法：竹林林地資源資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時采用。由于竹林的經(jīng)濟收益大，且每年都有穩(wěn)定的收益，因此竹林的經(jīng)營者每年向林

45、地的所有者交納規(guī)定的地租的情況比較多，這樣就可以直接用竹林的年平均地租和投資的收益率測算出竹林的林地資源資產(chǎn)的價值。 （四）其他林地：（四）其他林地： 1、疏林地林地疏林地林地資源資產(chǎn)評估的方法可以按用材林林地資源資產(chǎn)評估方法（可按同齡林林地資源資產(chǎn)評估的方法；也可按異齡林林地資源資產(chǎn)評估的方法），或按無林地的林地資源資產(chǎn)評估方法（要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營類型，再按相應(yīng)的評估方法進行評估）。 2、未成林造林地上未成林造林地上的林木通常按用材林幼齡林的評估方法進行評估，而其林地資源資產(chǎn)也是按同齡用材林林地資源資產(chǎn)評估的方法進行評估 。 3、苗圃地資源資產(chǎn)苗圃地資源資產(chǎn)的評估通常按農(nóng)用地的評估

46、方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行。具體評估方法有： （1）現(xiàn)行市價法：實際評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物，將待評估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項主要指標(biāo)的差異進行定量比較，根據(jù)物價指數(shù)來求得物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)對評估值進行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評估中，物價指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時期的糧食價格的比值來確定。農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，評估時常用此法，但應(yīng)注意比較時排除不合理因素。 （2）收益現(xiàn)值法：是最簡單的評估方法 但在使用該法時要注意： 年純收入必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類似的農(nóng)地進行產(chǎn)量、成本及收益值的計算；按當(dāng)年的會計成本計算其成本，采用商業(yè)利率；

47、如果苗圃地種的是經(jīng)濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當(dāng)調(diào)高；如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取地租，進行測算。（3）林地費用價法：該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時必須注意：林地的購置費應(yīng)盡可能采用重置成本如無法進行重置，而采用歷史成本時，其測算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。如果林地購置后一直在經(jīng)營，重置成本不再加息。如采用歷史成本，其投資收益率含通貨膨脹利率。如果林地購置后一直在進行改良而未正式生產(chǎn)，采用重置成本價時，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；歷史成

48、本時，則投資收益率可采用市場投資收益率。在評估時必須確定苗圃中各項設(shè)施的使用壽命，計算其折舊率或直接計算其成新率。 4、無林地資源資產(chǎn)的無林地資源資產(chǎn)的評估首先要對無林地資源資產(chǎn)范圍進行界定，特別是在荒山荒地和沙荒地的評估，確定營造什么林種、什么樹種，確定其經(jīng)營水平和各項技術(shù)措施，進行收獲量預(yù)測，分析各項投入和收入。通常可用收益現(xiàn)值法、現(xiàn)行市價法、清算價格法來確定。 三、三、森林景觀資源評估方法森林景觀資源評估方法 森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行） （年月日 國資辦發(fā)號）第四十四條森林景觀資源是指具有游覽、觀光、休閑等價值的森林資源。森林景觀資產(chǎn)是指通過經(jīng)營能帶

49、來經(jīng)濟收益的森林景觀資源，主要包括風(fēng)景林（含森林公園）、森林游憩地、部分名勝古跡和革命紀(jì)念林、古樹名木等。 （一）森林公園等景觀 （二）森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評估 （一）森林公園等景觀評估森林公園等景觀評估1、概念：森林公園管理辦法森林公園管理辦法(1993年12月11日 林業(yè)部第3號令發(fā)布）第二條第二條 本辦法所稱森林公園本辦法所稱森林公園，是指森林景觀優(yōu)美，自然景觀和人文景物集中，具有一定規(guī)模，可供人們游覽、休息或進行科學(xué)、文化、教育活動的場所。第六條第六條 森林公園分為以下三級：森林公園分為以下三級： (一)國家級森林公園：森林景觀特別優(yōu)美，人文景物比較集中，觀賞、科學(xué)、文化價值高，地理位

50、置特殊，具有一定的區(qū)域代表性，旅游服務(wù)設(shè)施齊全，有較高的知名度； (二)省級森林公園：森林景觀優(yōu)美，人文景物相對集中，觀賞、科學(xué)、文化價值較高，在本行政區(qū)域內(nèi)具有代表性，具備必要的旅游服務(wù)設(shè)施，有一定的知名度； (三)市、縣級森林公園：森林景觀有特色，景點景物有一定的觀賞、科學(xué)、文化價值，在當(dāng)?shù)刂容^高 2、功能：森林公園是自然保護事業(yè)的重要組成部分和林業(yè)向社會提供多種生態(tài)產(chǎn)品和服務(wù)的重要形式，森林的游憩利用功能是森林具有的多種重要功能之一，隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，社會對保護森林風(fēng)景資源、擴大森林游憩功能利用的要求越來越迫切。加快森林公園建設(shè)步伐，不斷拓展林業(yè)保護的領(lǐng)

51、域和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間，促進森林多功能利用方式和林業(yè)為社會服務(wù)方式的根本轉(zhuǎn)變，不僅是經(jīng)濟社會發(fā)展對林業(yè)的主導(dǎo)需求向以生態(tài)需求為主、多功能利用轉(zhuǎn)變的必然要求，也是全面建設(shè)小康社會、實現(xiàn)人與自然和諧相處的客觀需要。3、相關(guān)規(guī)定：相關(guān)規(guī)定：中國森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定中國森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定（GB/T18005-1999）中規(guī)定了我國森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定的原則與方法。3.2森林風(fēng)景資源森林資源及其環(huán)境要素中凡能對旅游者產(chǎn)生吸引力，可以為旅游業(yè)所開發(fā)利用，并可產(chǎn)生相應(yīng)的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的各種物質(zhì)和因素。 3.4森林公園具有一定規(guī)模和質(zhì)量的森林風(fēng)景資源與環(huán)境條件，可以開展森林

52、旅游，并按法定程序申報批準(zhǔn)的森林地域。 4.4風(fēng)景資源基本質(zhì)量評價森林公園風(fēng)景資源分為地文資源，水文資源，生物資源，人文資源和天象資源五類。每類資源各包括五項評價因子，按評價因子間的相互地位和重要性確定評分值，評分值之和為該資源類的權(quán)數(shù)。5.2森林公園區(qū)域環(huán)境質(zhì)量評價指標(biāo)包括：大氣質(zhì)量、地表水質(zhì)量、土壤質(zhì)量、負離子含量、空氣細菌含量。6.2森林公園旅游開發(fā)利用條件評價指標(biāo)包括：公園面積、旅游適游期、區(qū)位條件、外部交通、內(nèi)部交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件。7.3森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級確定標(biāo)準(zhǔn)按風(fēng)景資源質(zhì)量評定分值劃分為三級：一級為4050分，符合一級的森林公園風(fēng)景資源，多為資源價值和旅游價值高，難以人工再

53、造，應(yīng)加強保護，制定保全、保存和發(fā)展的具體措施。二級為3039分，符合二級的森林公園風(fēng)景資源，其資源價值和旅游價值較高，應(yīng)當(dāng)在保證其可持續(xù)發(fā)展的前提下，進行科學(xué)、合理的開發(fā)利用。三級為2029分，符合三級的森林公園風(fēng)景資源，在開展風(fēng)景旅游活動的同時進行風(fēng)景資源質(zhì)量和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的改造、改善和提高。 森林景觀資源資產(chǎn)的評估價值是隨著森林景觀資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件的不同而變化的。采用任何評估方法，都需要對被評估森林景觀資源資產(chǎn)的實體特征、質(zhì)量情況和外部環(huán)境等重要因子進行分析，從而確定評估方法中所需要的各類調(diào)整系數(shù)。 在一般性森林資源資產(chǎn)評估中，考慮到評估目的需要以及被評估森林資源資產(chǎn)

54、的利用方向和利用性質(zhì)，重點關(guān)注體現(xiàn)森林資源資產(chǎn)實重點關(guān)注體現(xiàn)森林資源資產(chǎn)實體特征、質(zhì)量和數(shù)量的體特征、質(zhì)量和數(shù)量的 “林地面積、樹種組成、林齡、公頃株數(shù)、平林地面積、樹種組成、林齡、公頃株數(shù)、平均胸徑、平均樹高、立木蓄積均胸徑、平均樹高、立木蓄積”等因子。而森林景觀資源資產(chǎn)則有所等因子。而森林景觀資源資產(chǎn)則有所不同，其應(yīng)側(cè)重于以旅游休閑、娛樂審美的角度，從森林景觀資源自不同，其應(yīng)側(cè)重于以旅游休閑、娛樂審美的角度，從森林景觀資源自身特點、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及其所處的區(qū)位優(yōu)勢和基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面，身特點、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及其所處的區(qū)位優(yōu)勢和基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面，關(guān)注其森林景觀資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量。關(guān)注其森林景觀

55、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量。 中國森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定（GB/T18005-1999）標(biāo)準(zhǔn)，作為國家具有權(quán)威性和實用性，能夠客觀、科學(xué)、綜合地反映森林景觀資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件，適宜作為森林景觀資源資產(chǎn)質(zhì)量和實體狀況評價的首選方法。 4、森林景觀資源資產(chǎn)評估方法 （1）市場法市場法 :具體公式 ：SGKKE21產(chǎn)質(zhì)量等級評定分值所參照森林景觀資源資質(zhì)量等級評定分值委估森林景觀資源資產(chǎn)1K價指數(shù)在地區(qū)旅游行業(yè)相關(guān)物所參照資產(chǎn)交易時其所物價指數(shù)所在地區(qū)旅游行業(yè)相關(guān)評估基準(zhǔn)日下評估對象2K式中： E 森林景觀資源資產(chǎn)評估值 K 1 景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù) K2 物價因素調(diào)整系數(shù) G 所參照森

56、林景觀資源資產(chǎn)單位面積市場價格 S 委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積 市場法資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。在森林景觀資源資產(chǎn)市場交易環(huán)境比較成熟、公開、有序，且有足夠數(shù)量可比交易案例以供參考的情況下，宜優(yōu)先選用此方法。 使用前提條件是有一個活躍的公開市場，且公開市場上有可比的森林景觀資源資產(chǎn)交易案例。但由于其森林景觀的自然特性、周邊經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)營方式、目的的不同，交易案例少給市場法的應(yīng)用帶來很多限制。 （2）收益法收益法的衍生模式收益法的衍生模式 1）假設(shè)開發(fā)法模式 當(dāng)委估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營主體帶來經(jīng)濟利益時，可采用假設(shè)開發(fā)思路對其進行評估。 該思路首

57、先需要按照合理的方式，預(yù)測評估對象達到預(yù)定可經(jīng)營狀態(tài)前所必需的初始開發(fā)投資，然后預(yù)測營運期內(nèi)評估對象各年經(jīng)營凈收益，最后將各年經(jīng)營凈收益扣減初始投資后的差額折現(xiàn)并累計求和，作為資產(chǎn)評估價值。 按照假設(shè)開發(fā)的思路需注意：對委估景觀資源資產(chǎn)基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)的預(yù)測要依據(jù)科學(xué)和合法原則，可將委估森林景觀資源資產(chǎn)（森林公園或森林旅游景區(qū)）的總體規(guī)劃或可行性研究報告作為相關(guān)參考依據(jù)，并注意政策法規(guī)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃、管理部門對該資產(chǎn)開發(fā)和利用的限制。2）年金資本化年金資本化：對有相對穩(wěn)定收益且收益年期無限的森林景觀資源資產(chǎn)，可采用這種特殊表達形式進行價值評估 。3）條件價值法條件價值法 ：通過對游客進行問卷調(diào)查，

58、測算游客對森林景觀的平均旅游支付意愿，并以此作為合理門票價格，從而獲得森林景觀資源資產(chǎn)評估值。注： 運用條件價值法評估整個森林風(fēng)景區(qū)評估整個森林風(fēng)景區(qū)的價值時，主要步驟如下： 1、進行游客調(diào)查，得出游客對該景區(qū)門票的平均愿意支付值； 2、以該平均愿意支付值作為合理的門票價格，計算出景區(qū)的年門票收入， 加上其它經(jīng)營項目的年預(yù)計收入，得出該景區(qū)的年總收入； 3、年總收入扣除各種成本費用即得景區(qū)的年純收益； 4、將年均純收益折現(xiàn)后得出該森林風(fēng)景區(qū)的評估值。 運用條件價值法評估森林景觀資產(chǎn)僅為風(fēng)景區(qū)的一部分時風(fēng)景區(qū)的一部分時的主要步驟如下：計算出該風(fēng)景區(qū)總的評估值；進行游客調(diào)查，計算在沒有某一森林景觀

59、的情況下，游客對門票的平均愿意支付值； 以該愿意支付值作為合理門票價格，計算出風(fēng)景區(qū)的評估值；風(fēng)景區(qū)總資產(chǎn)評估值減去在沒有該森林景觀情況下的風(fēng)景區(qū)評估值，即為該森林景觀資產(chǎn)的評估值。在評估實踐中，條件價值法的應(yīng)用存在如下局限性：在評估實踐中，條件價值法的應(yīng)用存在如下局限性：1)現(xiàn)行森林旅游景區(qū)的門票定價主要受制于經(jīng)營者的意愿和物價管理部門的調(diào)控，其定價受市場波動影響較小，受訪游客的支付意愿無法直接影響實際定價，也不能作為理性和客觀的定價參考依據(jù)；2)森林景觀資源資產(chǎn)有別于機器設(shè)備、建筑物等其它種類資產(chǎn)，其具有區(qū)域壟斷性和資源稀缺性，其門票定價并不是一種完全競爭市場條件下的價格。因此，不能僅僅以

60、游客的支付意愿確認門票的價格。3)該方法下，調(diào)查數(shù)據(jù)的分析質(zhì)量取決于調(diào)查問卷的設(shè)計和調(diào)查樣本的數(shù)量，在評估實務(wù)操作中，為有效實施調(diào)查取得足夠樣本數(shù)量，需要耗費大量人力和時間，實際可操作性有限。 由于森林景觀資源資產(chǎn)多為天然形成，且其具有明顯的獨特性、區(qū)域性和經(jīng)營性，因此市場法和成本法的應(yīng)用明顯受到限制，這使得收益法成為實踐中應(yīng)用最為廣泛的方法。 收益法中，委估森林景觀資源資產(chǎn)的預(yù)期收益額，應(yīng)為資產(chǎn)基于現(xiàn)有條件，未來一定期間內(nèi)，按照最佳利用條件下的客觀收益。對收益額的預(yù)測需要結(jié)合委估資產(chǎn)自身特點和利用狀態(tài)、資產(chǎn)歷史運營狀況、周邊可比資產(chǎn)運營情況、市場環(huán)境和政策條件，進行綜合分析確定。 （3）成本