恒大地產(chǎn)研究

1、1、產(chǎn)業(yè)鏈與產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)研究（延伸）房地產(chǎn)方面：在2010年4月9日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)在恒大御景半島召開2010年戰(zhàn)略合作伙伴高層峰會(huì)?；顒?dòng)邀請(qǐng)了近200家合作伙伴的董事長(zhǎng)親臨會(huì)場(chǎng)，共商合作大計(jì)，涵蓋了主體建筑行業(yè)、材料設(shè)備、裝修、園林和營(yíng)銷等整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)。此前，恒大已通過(guò)數(shù)年的招投標(biāo)，與200余家國(guó)內(nèi)外知名品牌締結(jié)聯(lián)盟，整合房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上各方面的優(yōu)勢(shì)資源。一直以來(lái)，恒大通過(guò)緊密型集團(tuán)化管理，對(duì)全國(guó)各地區(qū)公司實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，包括管理模式、項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招標(biāo)、工程管理以及營(yíng)銷7重標(biāo)準(zhǔn)化，最大限度降低全國(guó)拓展帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保成本控制、打造精品產(chǎn)品。并通過(guò)集中采購(gòu)

2、，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價(jià)格，同時(shí)依靠全國(guó)統(tǒng)一的采購(gòu)配送體系，有效降低了流通環(huán)節(jié)的各項(xiàng)成本。在通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手達(dá)到產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)尋求優(yōu)勢(shì)合作的同時(shí)，恒大地產(chǎn)優(yōu)選世界五百?gòu)?qiáng)的企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作。不斷對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合作商進(jìn)行了全面了解和嚴(yán)格選擇，如在施工材料設(shè)備方面，與美標(biāo)、奧梯斯、松下、海爾等建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，與世界第三大的設(shè)計(jì)公司Skidmore、 Owings & Merrill LLP等建立合作。而“陽(yáng)光合作、誠(chéng)信為本”的戰(zhàn)略合作特點(diǎn)也讓恒大地產(chǎn)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈整合的過(guò)程中始終占據(jù)先導(dǎo)，優(yōu)勢(shì)明顯。這種規(guī)?；芾砑熬窇?zhàn)略的終端優(yōu)勢(shì)其實(shí)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，即

3、恒大從對(duì)全國(guó)所有項(xiàng)目的開盤銷售制定了統(tǒng)一的開盤標(biāo)準(zhǔn)，即“園林實(shí)景+準(zhǔn)現(xiàn)樓+精裝修” 的發(fā)售模式，以真實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境展示企業(yè)實(shí)力和產(chǎn)品品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)鏈技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)研究恒大集團(tuán)通過(guò)其控制成本的精品化戰(zhàn)略將繼續(xù)鞏固其行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。據(jù)市場(chǎng)預(yù)計(jì)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)在將增加市場(chǎng)份額及整合房地產(chǎn)業(yè)資源方面有良好的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，據(jù)我們小組的調(diào)研，了解到：恒大地產(chǎn)集團(tuán)在不斷調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并根據(jù)市場(chǎng)情況采取產(chǎn)品優(yōu)惠政策回饋購(gòu)房者的同時(shí)，其產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)創(chuàng)新也更加會(huì)加大投入。恒大地產(chǎn)優(yōu)選世界五百?gòu)?qiáng)的企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，也使得其在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的過(guò)程中占據(jù)先導(dǎo)，且優(yōu)勢(shì)明顯。在管理中，合作和競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)不得不進(jìn)行辨證的話題。合

4、作是組織存在的前提。盡管組織存在著外部競(jìng)爭(zhēng)，但合作是競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。外部的競(jìng)爭(zhēng)只有立足于合作，才能更好地參與競(jìng)爭(zhēng)，增強(qiáng)組織的競(jìng)爭(zhēng)力和抗打擊能力。合作和競(jìng)爭(zhēng)都是組織發(fā)展的動(dòng)力，但是只有合作才是其最根本的動(dòng)力。 產(chǎn)業(yè)鏈圖 資金:本身利潤(rùn)+投資（入美林、德意志銀行、淡馬錫）資源：先發(fā)展好二、三線城市，少買多賣品牌：傳承文化+超越突破，精品標(biāo)準(zhǔn)+環(huán)節(jié)精品規(guī)劃：與100余家世界頂級(jí)團(tuán)隊(duì)合作，致力于成為二十一世紀(jì)中國(guó)地產(chǎn)規(guī)模一流、品牌一流、團(tuán)隊(duì)一流的領(lǐng)袖企業(yè)，全力打造全球化地產(chǎn)航母。2公司業(yè)務(wù)模式與同類公司間比較公司業(yè)務(wù)模式中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程已經(jīng)經(jīng)歷了二十多年，廣州作為改革開放的前沿陣地，一直扮演著領(lǐng)跑者

5、的角色，從企業(yè)制度、開發(fā)模式、地產(chǎn)理念、產(chǎn)品創(chuàng)新等各個(gè)領(lǐng)域引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)方向，廣州的房地產(chǎn)商逐漸走向全國(guó)，創(chuàng)造了許多另中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)矚目的發(fā)展模式。恒大地產(chǎn)集團(tuán)就是一個(gè)典范。恒大地產(chǎn)集團(tuán)不斷走向成熟和完善的發(fā)展模式，所呈現(xiàn)出的規(guī)?；?、專業(yè)化、精品化等可持續(xù)發(fā)展特性，與這些典型的開發(fā)模式，既有差異，又兼眾家所長(zhǎng)，因此具有更加旺盛的生命力?！昂愦蟮禺a(chǎn)商業(yè)模式”主要體現(xiàn)在以下十個(gè)方面：A. 導(dǎo)入城市運(yùn)營(yíng)理念，提升城市價(jià)值，實(shí)現(xiàn)從社區(qū)開發(fā)商到城市運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)形態(tài)的升級(jí)。恒大集團(tuán)在城市運(yùn)營(yíng)上始終扮演著領(lǐng)跑者的角色，對(duì)廣州固有的文化、歷史，獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境和城市發(fā)展具有前瞻性的研究，有效地推動(dòng)城市化進(jìn)程。B.

6、規(guī)?；统杀具\(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目同步迅速推進(jìn)，以規(guī)?；⒕眯缘漠a(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行快速開發(fā)。恒大集團(tuán)在房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位、住宅產(chǎn)品開發(fā)、職業(yè)經(jīng)理的培養(yǎng)、投訴服務(wù)等環(huán)節(jié)形成了諸多規(guī)范的做法、指引和制度，形成了一整套規(guī)范的管理系統(tǒng)。C.推行精細(xì)地產(chǎn)，開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)、多元化產(chǎn)品，使客戶的選擇余地更大。早在多年前，恒大集團(tuán)就提出“打造金碧精品，塑造國(guó)際品牌”的口號(hào)，出臺(tái)制定了金碧精品工程標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理精品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。此后又再次明確提出打造“環(huán)節(jié)精品”新戰(zhàn)略，大力推進(jìn)“標(biāo)準(zhǔn)管理”，全面貫徹目標(biāo)節(jié)點(diǎn)控制。D.共建管理服務(wù)體系，利用規(guī)模效益創(chuàng)新服務(wù)，形成設(shè)計(jì)、建筑、監(jiān)理、園林、裝修、策劃銷售、物業(yè)公司等一條龍集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)體系。E

7、.采取低開高走銷售策略，金碧系列樓盤“開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”的營(yíng)銷模式已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)典。F.采取目標(biāo)計(jì)劃管理模式，以綜合計(jì)劃、質(zhì)量管理、監(jiān)察同步，按照壓力傳遞原則，建立企業(yè)管理系統(tǒng)，促使公司運(yùn)作規(guī)范。G.適度超前人才儲(chǔ)備：高薪攬才、專場(chǎng)招聘、校園巡回招聘、競(jìng)爭(zhēng)上崗、專業(yè)至上、發(fā)展平臺(tái)、培訓(xùn)學(xué)習(xí)、修身實(shí)踐。H.堅(jiān)持企業(yè)文化先導(dǎo)原則。強(qiáng)調(diào)責(zé)任、誠(chéng)信、公正，建立恒大報(bào)、恒大學(xué)習(xí)報(bào)、金碧月刊“兩報(bào)一刊”新格局，出版恒大管理文化與發(fā)展系列管理教材，開展文化活動(dòng)，創(chuàng)新社區(qū)文化。I.品牌運(yùn)作多管齊下。率先倡導(dǎo)企業(yè)公民理念，強(qiáng)調(diào)溝通合作，服務(wù)于企業(yè)宗旨，打造企業(yè)及產(chǎn)品品牌。J.跨越式全國(guó)拓展戰(zhàn)略

8、。實(shí)現(xiàn)從立足廣州，輻射珠三角，適度布局全國(guó)戰(zhàn)略，最終把企業(yè)品牌打造成全國(guó)性知名品牌。同類公司間比較以下，我們小組將對(duì)恒大與其它同類公司（萬(wàn)科、龍湖及萬(wàn)達(dá)）進(jìn)行比較：A.萬(wàn)科自建自營(yíng)“五菜一湯”統(tǒng)一招商、運(yùn)行自長(zhǎng)陽(yáng)半島社區(qū)商業(yè)配套完善后，“五菜一湯”的萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配模式開始在北京萬(wàn)科多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行推廣，成為住宅項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)模式的典范。在長(zhǎng)陽(yáng)半島，“五菜一湯”包括：綠色、時(shí)尚的社區(qū)菜市場(chǎng)幸福街市（湯），健康、便民的社區(qū)食堂第五食堂，豐富、齊全的品牌超市華潤(rùn)萬(wàn)家，以及服務(wù)快捷的洗衣店、藥店和銀行（五菜）。所有社區(qū)商業(yè)由萬(wàn)科統(tǒng)一招商和運(yùn)營(yíng)，以保證社區(qū)形象、管理品質(zhì)和業(yè)主對(duì)生活配套的要求，切實(shí)解決社區(qū)居

9、民的日常生活問(wèn)題。在萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)標(biāo)配“五菜一湯”體系中，“第五食堂”是萬(wàn)科自創(chuàng)的社區(qū)餐飲連鎖品牌，北京首店于2012年正式落戶長(zhǎng)陽(yáng)半島，為業(yè)主提供物美價(jià)廉的生活餐食，特請(qǐng)中餐大師制作南北菜系，自開業(yè)以來(lái)營(yíng)養(yǎng)豐盛的健康飲食深受業(yè)主好評(píng)。    另一標(biāo)配是萬(wàn)科社區(qū)連鎖品牌“幸福街市”，作為長(zhǎng)陽(yáng)首個(gè)社區(qū)菜市場(chǎng)，食材新鮮健康，種類豐富、價(jià)格公道，更是徹底解決了萬(wàn)科社區(qū)居民的“菜籃子”問(wèn)題。此外華潤(rùn)萬(wàn)家便利店，也以持續(xù)改進(jìn)消費(fèi)者生活品質(zhì)為目的，為社區(qū)提供日常生活所需的各種商品；及時(shí)消費(fèi)、應(yīng)急消費(fèi)，華潤(rùn)萬(wàn)家?guī)Ыo顧客家的溫暖、富足、現(xiàn)代、健康的感受。    萬(wàn)科在全國(guó)

10、已有近300個(gè)樓盤，僅萬(wàn)科項(xiàng)目?jī)?nèi)的社區(qū)商業(yè)似乎已經(jīng)潛力無(wú)限。但更值得重視的是萬(wàn)科在社區(qū)商業(yè)上的“系統(tǒng)集成”。此前，幾乎包括零售商在內(nèi)的所有企業(yè)，進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)都是單打獨(dú)斗，即以某單一業(yè)態(tài)進(jìn)駐，至于其他生活類業(yè)態(tài)的組合，基本是“聽天由命”，物業(yè)方對(duì)此也是抱“愿者上鉤”的態(tài)度。萬(wàn)科在社區(qū)將商業(yè)進(jìn)行規(guī)劃后形成統(tǒng)一模式，讓原本處于“自然生長(zhǎng)”或“野蠻生長(zhǎng)”狀態(tài)的社區(qū)商業(yè)有了標(biāo)準(zhǔn)，各業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充，讓彼此的發(fā)展有了更強(qiáng)的生命力。    對(duì)于旗下三大商業(yè)產(chǎn)品線之一社區(qū)商業(yè)的未來(lái)盈利模式，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶也曾表示：“長(zhǎng)期看，商鋪?zhàn)鳛橐环N資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，有升值獲益的前景。社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)留下來(lái)

11、，未來(lái)可形成可觀的資產(chǎn)包?！?#160;B萬(wàn)達(dá)體量太大，“不是一個(gè)好模式”萬(wàn)達(dá)模式的社區(qū)商業(yè)被稱為不是一個(gè)好模式，但實(shí)際情況見仁見智。     社區(qū)商業(yè)是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)類別中最值得開發(fā)的形態(tài)，因?yàn)槠滟Y源利用率最高、距離客戶群最近、目的性消費(fèi)最明顯的商業(yè)需求，因此可以打造像萬(wàn)達(dá)模式一樣的可復(fù)制性社區(qū)型商業(yè)模式。     談到萬(wàn)達(dá)大規(guī)模進(jìn)軍二線城市進(jìn)行近郊大規(guī)模再造城市中心的開發(fā)模式，業(yè)內(nèi)人士指出，“新的萬(wàn)達(dá)的模式實(shí)現(xiàn)了一種資金平衡，但社區(qū)商業(yè)部分顯然不是一個(gè)好的模式。”     萬(wàn)達(dá)找到了可持續(xù)發(fā)展模式，即“

12、用賣掉10萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，來(lái)實(shí)現(xiàn)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心的持有，達(dá)到其資金投入的平衡?！?#160;    但由于萬(wàn)達(dá)的商業(yè)中心開發(fā)體量過(guò)大，其自身持有的購(gòu)物中心基本上能夠滿足居民的消費(fèi)需求。在購(gòu)物中心旁邊的社區(qū)商鋪體量較大，消費(fèi)支撐不夠，所以“投資萬(wàn)達(dá)社區(qū)商鋪的人出租和經(jīng)營(yíng)壓力的較大”。    購(gòu)物中心的成功掩蓋了商鋪的隱憂，其社區(qū)商業(yè)多被大家所忽視。其實(shí)社區(qū)商鋪也是要認(rèn)真對(duì)待的如規(guī)?？刂?、合理規(guī)劃，功能分區(qū)、組團(tuán)與沿街相結(jié)合等，也會(huì)有很好的發(fā)展空間。C恒大劇場(chǎng)模式，自有業(yè)態(tài)反哺、升級(jí)社區(qū)服務(wù)如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)用影院拉動(dòng)商業(yè)廣場(chǎng)，恒大則希望用影院撬

13、動(dòng)社區(qū)商場(chǎng)。恒大影城已經(jīng)先跨出了實(shí)質(zhì)性一步，分別在中山、西安、岳陽(yáng)、儋州四個(gè)城市的項(xiàng)目?jī)?nèi)興建四家?guī)в霸旱男∩虉?chǎng)。未來(lái)恒大院線項(xiàng)目將覆蓋全國(guó)17個(gè)省市自治區(qū)，院線總量超過(guò)150家。“恒大影城”是一座四層高的小型商業(yè)樓，設(shè)置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場(chǎng)，總面積1萬(wàn)2萬(wàn)平方米。影城希望為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂(lè)服務(wù)。這種社區(qū)商業(yè)模式稱為恒大劇場(chǎng)模式，“影院其實(shí)就是社區(qū)商場(chǎng)的主力店”。 3 資金運(yùn)動(dòng)恒大集團(tuán)資金運(yùn)動(dòng)管理現(xiàn)狀A(yù). 一支筆的審批制度一支筆的審批制度強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)是企業(yè)的現(xiàn)金支出必須且只能由一個(gè)人授權(quán)或者審批之后才能執(zhí)行，這是許多公司的財(cái)務(wù)部門處理

14、業(yè)務(wù)時(shí)普遍使用的制度，恒大集團(tuán)目前也是執(zhí)行的一支筆的審批制度。恒大集團(tuán)的董事長(zhǎng)及其下屬的各個(gè)分公司的負(fù)責(zé)人都擁有一支筆審批制的權(quán)利，集團(tuán)內(nèi)所有的一切經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不管是預(yù)算限額以內(nèi)，還是預(yù)算額以外、日常的收支，或者限額以內(nèi)的收支等等，只要是不屬于投資以及籌資的范疇內(nèi)的，集團(tuán)的總經(jīng)理或負(fù)責(zé)人都擁有審批權(quán)，而對(duì)集團(tuán)對(duì)外投資或者籌資的資金流出需由董事會(huì)決策。集團(tuán)下屬企業(yè)分公司負(fù)責(zé)人在預(yù)算內(nèi)的開支擁有一支筆的審批權(quán)，而對(duì)于沒(méi)有預(yù)算或者超出預(yù)算的項(xiàng)目，則不具有一支筆的審批權(quán)，企業(yè)必須上報(bào)集團(tuán)總公司進(jìn)行決策才可以實(shí)施。企業(yè)的會(huì)計(jì)師及財(cái)務(wù)部門的工作人員對(duì)于現(xiàn)金開支只擁有審核權(quán)（即財(cái)務(wù)支付權(quán)）。B. 分權(quán)的管理模式

15、恒大集團(tuán)的資金管理模式屬于分權(quán)管理模式，集團(tuán)下屬的分公司進(jìn)行獨(dú)立的核算、統(tǒng)負(fù)盈虧，集團(tuán)所屬子公司進(jìn)行獨(dú)立的核算、自負(fù)盈虧。集團(tuán)所屬企業(yè)一般獨(dú)立掌握自有的財(cái)權(quán)，總經(jīng)理?yè)碛蓄A(yù)算內(nèi)資金的審批權(quán)，自行負(fù)責(zé)自有資金的使用，但必須要執(zhí)行集團(tuán)所統(tǒng)一規(guī)定的財(cái)務(wù)政策和制度以及會(huì)計(jì)核算方法。C. 采用預(yù)算管理辦法恒大集團(tuán)對(duì)其下屬子公司的財(cái)務(wù)收支情況都進(jìn)行了合理的預(yù)算，來(lái)管理整個(gè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)。每年，恒大集團(tuán)都會(huì)根據(jù)上一年的業(yè)績(jī)、銷售情況、銷售額等各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)制定下一年的財(cái)務(wù)目標(biāo)，下一年的銷售額、費(fèi)用、利潤(rùn)等都根據(jù)上一年的評(píng)估以及實(shí)際的情況來(lái)制定。資金的預(yù)算主要包括費(fèi)用開支、日常開支，消耗品的購(gòu)置和大型固定資產(chǎn)的購(gòu)置等，

16、總公司每年都會(huì)進(jìn)行調(diào)查監(jiān)督。恒大集團(tuán)資金運(yùn)動(dòng)管理存在的問(wèn)題（1） 內(nèi)部控制薄弱問(wèn)題1. 一支筆的審批制度缺乏有效的分解與制衡一支筆制度缺乏有效地分解與制衡，會(huì)導(dǎo)致總經(jīng)理一人獨(dú)大，濫用職權(quán)和剛愎自用的后果。一方面是總經(jīng)理以權(quán)謀私的情況有可能出現(xiàn)，另一方面，總經(jīng)理事事親力親為也會(huì)導(dǎo)致工作效率低，可能會(huì)使企業(yè)陷入一個(gè)迷茫混亂的境地。2. 監(jiān)督控制力不足一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制力不足，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金流向與控制相分離，而監(jiān)督又不能發(fā)揮其應(yīng)有的效果。財(cái)務(wù)監(jiān)督乏力，資金浪費(fèi)和濫用的情況就日益嚴(yán)重，最終會(huì)影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。由于恒大集團(tuán)的規(guī)模越做越大，總部的財(cái)務(wù)部分的內(nèi)部審計(jì)職能已經(jīng)跟不上公司的發(fā)展步伐了?，F(xiàn)在恒大

17、集團(tuán)的內(nèi)部審查、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)審查不夠細(xì)致，對(duì)離任審計(jì)也都是形式上的。 (2)分權(quán)過(guò)度導(dǎo)致控制力不足隨著恒大集團(tuán)的快速發(fā)展，恒大集團(tuán)涉足各個(gè)領(lǐng)域并且成立了很多子公司，這些子公司所處的不同地域以及不同的行業(yè)領(lǐng)域?qū)е铝似鋬?nèi)部控制的復(fù)雜性、繁瑣性?？偣緦?duì)這些子公司進(jìn)行授權(quán)，雖然這些子公司很多并且很復(fù)雜，但都是為總公司服務(wù)的，以服從總公司為準(zhǔn)則。但是由于子公司的復(fù)雜性和各不相同的發(fā)展方向，造成了總公司對(duì)子公司分權(quán)過(guò)度的現(xiàn)象。.子公司過(guò)于注重自身利益，總公司控制力不足，導(dǎo)致子公司各自為戰(zhàn)并不服務(wù)于總公司的最終利益，也不配合總公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和發(fā)展；.過(guò)度分權(quán)使企業(yè)產(chǎn)生惡性循環(huán)影響，有些下屬的企業(yè)會(huì)出現(xiàn)注重利益

18、，從而放松了監(jiān)督考核，甚至是拒絕執(zhí)行總公司制定的總體戰(zhàn)略方針等等；.有的子公司會(huì)追求片面經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，囤積貨物嚴(yán)重，導(dǎo)致資金使用率不高，浪費(fèi)嚴(yán)重，并形成高貸款的局面。.有些經(jīng)營(yíng)較好的子公司會(huì)脫離總公司的控制，財(cái)務(wù)部門聽從子公司領(lǐng)導(dǎo)的安排，不按照總公司統(tǒng)一的財(cái)務(wù)制度工作，甚至?xí)`反法律法規(guī)，欺上瞞下，損害集團(tuán)的整體利益，使集團(tuán)管理失控，逐漸喪失競(jìng)爭(zhēng)力，并最終走向衰退。（3） 預(yù)算管理不成熟、不到位A,預(yù)算管理的激勵(lì)性不強(qiáng)通過(guò)對(duì)恒大集團(tuán)的調(diào)研，我們小組發(fā)現(xiàn)：恒大集團(tuán)對(duì)預(yù)算的激勵(lì)性沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)到位。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)可以把預(yù)算中的激勵(lì)作用充分的發(fā)揮出來(lái)，用來(lái)調(diào)動(dòng)員工的積極性和提高工作效率。因?yàn)轭A(yù)算就是給公

19、司、給個(gè)人制定了一個(gè)目標(biāo)，每個(gè)人都會(huì)向這個(gè)目標(biāo)奮斗而努力，這就達(dá)成了預(yù)算的一種隱性的激勵(lì)效果，預(yù)算就是能激勵(lì)員工精神的一個(gè)動(dòng)力。但是，在恒大集團(tuán)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，這種作用沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，這就說(shuō)明了預(yù)算管理中出現(xiàn)的一些問(wèn)題：.預(yù)算實(shí)施后的獎(jiǎng)懲情況不夠明確，或者其約束力不強(qiáng)；.企業(yè)對(duì)于預(yù)算獎(jiǎng)懲的宣傳力度不夠，沒(méi)有讓員工充分意識(shí)到自己的行為與指標(biāo)的管理，不明確其后果；因此，我們認(rèn)為：改善恒大集團(tuán)預(yù)算管理最重要的就是加大宣傳力度和讓全體員工都明確目標(biāo)并且參與進(jìn)來(lái)。B,預(yù)算的合理性和科學(xué)性不足恒大集團(tuán)的預(yù)算管理和財(cái)務(wù)目標(biāo)脫節(jié)的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，由于宣傳不夠，員工參與不積極，導(dǎo)致預(yù)算激勵(lì)性沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，從而給企業(yè)造

20、成很大障礙。一些子公司為了應(yīng)付公司的預(yù)算，編制虛假的預(yù)算，造成企業(yè)目標(biāo)和預(yù)算的脫節(jié)，使其缺乏合理性。與此同時(shí)，由于下屬子公司的銷售、生產(chǎn)人員并不參與預(yù)算的編制，導(dǎo)致降低了預(yù)算的科學(xué)性。因此，我們認(rèn)為：只有根據(jù)合理并且科學(xué)的方法來(lái)編制預(yù)算，才能與企業(yè)的實(shí)際情況相符合。C,預(yù)算缺乏系統(tǒng)性預(yù)算是一個(gè)全面而且系統(tǒng)的過(guò)程，其編制、實(shí)施和制定的目標(biāo)是十分重要的。從恒大集團(tuán)的實(shí)際情況上分析，企業(yè)對(duì)于預(yù)算工作的編制比較重視，但是卻并沒(méi)有成立一個(gè)部分進(jìn)行單獨(dú)細(xì)致的預(yù)算工作，也沒(méi)有讓專業(yè)的人員進(jìn)行預(yù)算后的調(diào)查，這是企業(yè)忽略的地方。因此，我們認(rèn)為：公司應(yīng)該單獨(dú)成立一個(gè)部門，并且聘用專業(yè)的技術(shù)人員，從最初的預(yù)算編制到

21、中期的預(yù)算實(shí)施再到最后的預(yù)算實(shí)施效果都應(yīng)該記錄下來(lái)，這個(gè)專門的預(yù)算部門在編制預(yù)算時(shí)應(yīng)該充分考慮到各個(gè)單位部門的優(yōu)劣性，從而系統(tǒng)、全面地進(jìn)行預(yù)算編制工作。建立這樣的預(yù)算系統(tǒng)不僅要在制度規(guī)定和細(xì)節(jié)上加以控制，還要求工作中要建立系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行維護(hù)。4資金運(yùn)動(dòng)特征 恒大：通過(guò)投資副產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)主要產(chǎn)業(yè)名氣 萬(wàn)科集團(tuán)：合作開發(fā)、大舉拿地考驗(yàn)萬(wàn)科資金實(shí)力作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬(wàn)科集團(tuán)近幾年發(fā)展迅速，銷售規(guī)模不斷擴(kuò)大，自2005年萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)首家銷售額突破百億的房企，短短5年時(shí)間，至2010年，萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)首家銷售額突破千億的房企，從百億到千億，萬(wàn)科僅僅用了6年的時(shí)間。而萬(wàn)科近幾年一直引領(lǐng)著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，成

22、為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的一艘巨型航母。Ø 資產(chǎn)負(fù)債率上升、短期償債風(fēng)險(xiǎn)有所增加萬(wàn)科的快速擴(kuò)張和成長(zhǎng)，萬(wàn)科的規(guī)模不斷擴(kuò)大，其資產(chǎn)規(guī)模從2005年的220億元發(fā)展到2010年Q3的1880億元，同期負(fù)債規(guī)模由134億元發(fā)展到1386億元，近5年間，萬(wàn)科資產(chǎn)規(guī)模與負(fù)債規(guī)模分別增加7.5倍和9.3倍。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科年報(bào)圖1：萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債情況萬(wàn)科在擴(kuò)張的同時(shí)，其資產(chǎn)負(fù)債率也不斷上漲，從2005年的60.9%，一路上漲到2010年Q3的73.8%，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高負(fù)債特點(diǎn)，萬(wàn)科的這一負(fù)債比例也尚在合理范圍，而速動(dòng)比例近幾年則在波動(dòng)中下滑，于2010年第三季度，萬(wàn)科的流動(dòng)比率下降到近幾年的最低點(diǎn)1.6

23、5。萬(wàn)科這兩項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)雖都在合理范圍內(nèi)，但兩項(xiàng)指標(biāo)的一增一減，也在某種程度上反映了萬(wàn)科伴隨萬(wàn)科近幾年快速發(fā)展的同時(shí)，其負(fù)債規(guī)模和短期償債風(fēng)險(xiǎn)的增加。Ø 銷售業(yè)績(jī)屢創(chuàng)新高，但拿地支出再創(chuàng)新高開發(fā)商資金主要來(lái)自于自籌資金、銀行貸款以及銷售回款等，特別是在調(diào)控頻繁、資本市場(chǎng)嚴(yán)格控制時(shí)期，銷售回款顯然已經(jīng)成為開發(fā)商最為重要和穩(wěn)定的資金來(lái)源渠道。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科年報(bào)圖2：2005-2010年萬(wàn)科合約銷售額 從萬(wàn)科歷年銷售情況來(lái)看，萬(wàn)科銷售額自2005年突破百億達(dá)到140億元，直至2010年突破千億達(dá)到1082億元，6年期間，除2008年受金融危機(jī)影響而使萬(wàn)科銷售額出現(xiàn)小幅下滑，其余年份萬(wàn)科合約銷

24、售都保持在30%以上，而萬(wàn)科的這一市場(chǎng)表現(xiàn)除2009年弱于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)以外，其他年份均要優(yōu)于房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科年報(bào)圖3：2010年至今萬(wàn)科單月銷售額 作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科似乎對(duì)市場(chǎng)有著敏銳而準(zhǔn)確的認(rèn)知。萬(wàn)科2010年實(shí)現(xiàn)合約銷售1082億元，就單月來(lái)看，萬(wàn)科很好的踩準(zhǔn)了政策調(diào)控的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，特別是于2011年1月26日出臺(tái)的被稱為史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)8條”之際，萬(wàn)科加大推盤量，單月銷售額達(dá)到201億元，再次刷新國(guó)內(nèi)房企單月銷售記錄，而在監(jiān)測(cè)的十大房企中，只有萬(wàn)科和恒大1月合約銷售出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。自“國(guó)8條”出臺(tái)之后，各地樓市成交大幅下滑，而萬(wàn)科1月的20

25、1億元的銷售回款，這對(duì)萬(wàn)科的后續(xù)發(fā)展顯然具有積極意義。2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖調(diào)控不斷，但萬(wàn)科拿地依然熱情不減。全年拿地90塊，分布在全國(guó)40個(gè)城市，權(quán)益建筑面積約2100萬(wàn)平方米，且大多集中在二、三線城市，一線城市拿地面積只有近400萬(wàn)平方米。而萬(wàn)科需要為這90塊土地支付土地價(jià)款約567億元，而這一土地價(jià)款支付規(guī)模也再創(chuàng)新高。Ø 境內(nèi)外多渠道籌措資金 萬(wàn)科的每一次快速擴(kuò)張和成長(zhǎng)，得益于萬(wàn)科“快速周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，但更多的還是得益于萬(wàn)科在資本市場(chǎng)的一次次融資，而萬(wàn)科的融資渠道也無(wú)外乎銀行貸款、資本市場(chǎng)融資等。資本市場(chǎng)方面，萬(wàn)科自成立至今的融資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到250億元。萬(wàn)科在股票市場(chǎng)上最近的一

26、次融資發(fā)生在2009年9月，萬(wàn)科擬以公開發(fā)行方式增發(fā)8%的股本，凈募集資金112億元，但由于受政策影響，市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)不積極，萬(wàn)科112億元的增發(fā)方案最終宣告失敗。境內(nèi)銀行貸款方面，除了傳統(tǒng)的開發(fā)貸、土地貸以及銀行授信等方式外，近幾年萬(wàn)科也通過(guò)集團(tuán)公司互相擔(dān)保獲得貸款，2008年，萬(wàn)科及控股子公司新增擔(dān)保（含反擔(dān)保）23筆共17.12億元，年度擔(dān)保余額（不含對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保余額）22.21億元；2009年，新增擔(dān)保（含反擔(dān)保）6筆共5.68億元，年度擔(dān)保余額（不含對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保余額）12.26億元；2010年上半年，新增擔(dān)保（含反擔(dān)保）2筆共0.37億元，報(bào)告期擔(dān)保余額（不含對(duì)聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保余額）

27、11.53億元。集團(tuán)公司互相擔(dān)保貸款金額雖不是很大，但也成為萬(wàn)科獲得資金的一個(gè)渠道之一。此外，萬(wàn)科在信托融資方面也有所斬獲，2009年，萬(wàn)科發(fā)生2筆共計(jì)19億元的兩年期信托借款；而距今最近的一次信托融資發(fā)生在2010年，為萬(wàn)科融得12億元，該信托產(chǎn)品主要用于投資萬(wàn)科長(zhǎng)春項(xiàng)目，期限為5年，最低年華收益率達(dá)到7.2%。而在境外融資方面，萬(wàn)科也是積極尋找出口，至2010年6月，萬(wàn)科存在對(duì)中國(guó)銀行香港分行4.89億美元的外幣貸款，而同時(shí)萬(wàn)科在香港資本市場(chǎng)也早有布局，其較早的在香港購(gòu)買和注冊(cè)多間空殼公司，而這些空殼子公司或許已經(jīng)成為萬(wàn)科避開國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)監(jiān)管，在國(guó)際市場(chǎng)獲得融資的重要通道，目前雖無(wú)明確數(shù)據(jù)

28、顯示萬(wàn)科在香港的空殼公司到底融得多少資金，但這些空殼公司的作用不應(yīng)小覷。Ø 手握雄厚資金，但現(xiàn)金流不容樂(lè)觀、銷售回款所起作用有限表1：萬(wàn)科近幾個(gè)季度現(xiàn)金流量情況（單位：億元）2010Q32010Q22010Q12009Q4經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額-12.0736-95.1442-68.002292.5335投資現(xiàn)金流凈額-16.1867-5.7617-14.152-41.9066融資現(xiàn)金流凈額115.327660.921935.4352-30.2865現(xiàn)金等的凈增加額87.1091-40.0339-46.741120.2448現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物220.3618133.2527173.28662

29、20.0277數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科年報(bào)近4個(gè)季度，萬(wàn)科現(xiàn)金流不容樂(lè)觀，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在2009年末為正值，但2010年受各種調(diào)控政策影響，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)值；萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的大手筆投入，這也導(dǎo)致公司投資現(xiàn)金流持續(xù)負(fù)值；而萬(wàn)科通過(guò)各種融資渠道顯然籌措了不少資金，截止2010年第三季度，萬(wàn)科融資現(xiàn)金流凈額高達(dá)115億元，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為220億元。萬(wàn)科在2010年3季度末雖手握高達(dá)220億元的雄厚資金，在第4季度的銷售表現(xiàn)良好，但鑒于萬(wàn)科眾多項(xiàng)目的合作開發(fā)模式，真真流向萬(wàn)科的銷售回款的規(guī)模也許并沒(méi)有其披露的那么大，且相對(duì)于萬(wàn)科在項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)以及土地市場(chǎng)的投入依然，銷售回款對(duì)萬(wàn)科的作用也許并沒(méi)有那

30、么大。未來(lái)隨著“國(guó)八條”政策在各個(gè)城市的落地、今年1000萬(wàn)平方米的保障房目標(biāo)等政策影響，或許對(duì)商品房市場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不小的沖擊，而在此背景下，如何安排企業(yè)的資金流，或許已經(jīng)成為萬(wàn)科在2011年不得不面對(duì)的顯示問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)：資金來(lái)源更為豐富恒大地產(chǎn)：爆發(fā)式增長(zhǎng)考驗(yàn)恒大資金實(shí)力恒大地產(chǎn)作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期之秀，近幾年發(fā)展迅速，特別是于2009年登陸港交所后，恒大更是以爆發(fā)式增長(zhǎng)而一躍成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)。Ø 規(guī)模擴(kuò)張迅速、資產(chǎn)負(fù)債率突破80%，土地市場(chǎng)大舉拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：恒大年報(bào)圖4：2008-2010年恒大合約銷售額恒大近幾年發(fā)展尤為迅速，特別是在2009年上市后，短

31、短時(shí)間恒大地產(chǎn)規(guī)模成幾何式增長(zhǎng)，總資產(chǎn)從2008年的285億元，發(fā)展到2010年的794億元，增長(zhǎng)1.78倍，合約銷售從2008年的60億元，發(fā)展到2010年的504億元，增長(zhǎng)7.4倍。與此同時(shí)，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率也在不斷攀升，其資產(chǎn)負(fù)債率2008年為71%，2009年達(dá)到79.6%，至2010年中期其資產(chǎn)負(fù)債率突破80%，達(dá)到80.9%，80.9%的資產(chǎn)負(fù)債率在行業(yè)內(nèi)屬于偏高水平，而恒大的高資產(chǎn)負(fù)債率，主要與恒大近兩年激進(jìn)的擴(kuò)張策略有較大關(guān)系。而對(duì)負(fù)債規(guī)模的合理管理，對(duì)于恒大未來(lái)的健康發(fā)展顯然是必要而有益的。在收入規(guī)模迅速擴(kuò)張的同時(shí)，恒大在土地市場(chǎng)也是大手筆，2010年度，恒大共拿地76塊，權(quán)

32、益前建筑面積達(dá)到2050萬(wàn)平方米，這些土地儲(chǔ)備主要分布在二、三線，甚至四線城市，土地總價(jià)款也達(dá)到142億元，截止2010年末，恒大地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備面積達(dá)到8491萬(wàn)平方米，這一驚人的土地儲(chǔ)備規(guī)模，日后的滾動(dòng)開發(fā)，也將需要投入大筆的資金，而對(duì)恒大而言，如何籌措大量資金支撐其持續(xù)發(fā)展，嫣然已經(jīng)成為恒大管理層面臨的最迫切的問(wèn)題。Ø 境內(nèi)外多渠道籌措資金恒大地產(chǎn)自上市后迅速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，負(fù)債規(guī)模從2008年的202.6億元，發(fā)展到2010年3季度的642.4億元，負(fù)債規(guī)模增幅比資產(chǎn)規(guī)模增幅高近40個(gè)百分點(diǎn)。恒大的快速發(fā)展，更多的是依靠恒大在資本市場(chǎng)上的一次次融資，以負(fù)債的不斷擴(kuò)

33、大來(lái)支撐的。而恒大的融資渠道也外乎是銀行貸款、資本市場(chǎng)融資等。 銀行借款方面，截止2010年6月，恒大地產(chǎn)銀行借款余額達(dá)到163.2億元，同期借款總額達(dá)到而恒大在2009年末的銀行借款余額也已達(dá)到141.8億元。與此同時(shí)，恒大地產(chǎn)也積極通過(guò)資本市場(chǎng)多渠道籌措資金，恒大公告顯示，2010年，恒大在香港先后于1月27日和4月13日2次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，分別募集資金7.5億美元和6億美元，以恒大旗下若干子公司共同擔(dān)保，并以子公司的股份做為抵押，年息分別為13%。兩次優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行累計(jì)募集資金相當(dāng)于92.2億元人民幣。而2011年1月，恒大又發(fā)行了兩批以美元結(jié)算的優(yōu)先票據(jù)，累計(jì)募集資金92.5億元人民幣，

34、年息分別為7.5%和9.25%。在信托市場(chǎng)方面，恒大地產(chǎn)也有所動(dòng)作，其2010年共發(fā)行4支信托產(chǎn)品，累計(jì)募集資金超過(guò)12億元，而這幾只信托產(chǎn)品預(yù)期年收益率基本在8%左右。表2：恒大近期發(fā)行信托產(chǎn)品摘要信托產(chǎn)品名稱信托規(guī)模（億元）期限（年）預(yù)期年收益率西安信托-恒大地產(chǎn)恒鑫1號(hào)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃0.65581.58%廣西恒大特定資產(chǎn)收益權(quán)流動(dòng)化信托21.58%交銀國(guó)信-濟(jì)南恒大綠洲股權(quán)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃5.266中融-恒大華府房地產(chǎn)項(xiàng)目投資集合資金信托計(jì)劃4-5.51-27.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：用益信托網(wǎng)Ø 現(xiàn)金流不容樂(lè)觀，手持現(xiàn)金有限表3：恒大現(xiàn)金流量情況（單位：億元）2

35、010Q22009經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額-92.28121.5817投資現(xiàn)金流凈額-3.4188-0.5578融資現(xiàn)金流凈額121.972244.8209現(xiàn)金等的凈增加額26.272365.8448現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物99.514173.3323數(shù)據(jù)來(lái)源：恒大年報(bào)近兩個(gè)報(bào)告期間，恒大地產(chǎn)的現(xiàn)金流不容樂(lè)觀，2009年末，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正值，但2010年受各種調(diào)控政策影響，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)值；恒大在土地市場(chǎng)上的快速擴(kuò)張，這也導(dǎo)致公司投資現(xiàn)金流持續(xù)負(fù)值；而通過(guò)各種融資渠道，特別是優(yōu)先票據(jù)以及銀行貸款等方式，恒大顯然籌措了不少資金，截止2010年第2季度，恒大融資現(xiàn)金流凈額高達(dá)122億元，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)

36、物為99億元，比2009年末小幅增加26億元左右。恒大2010年拿地76塊，權(quán)益前建筑面積達(dá)到2050萬(wàn)平方米，在土地市場(chǎng)上的快速擴(kuò)張，其項(xiàng)目相應(yīng)的后續(xù)投入也需要大筆資金支持，特別是恒大將其2011年銷售目標(biāo)上調(diào)75%，考慮到房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控下不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲，恒大若想完成此銷售目標(biāo)，其開工規(guī)模以及資金投入都將大幅度增加，這些對(duì)恒大地產(chǎn)的資金鏈勢(shì)必產(chǎn)生不小的考驗(yàn)。而在資本市場(chǎng)方面，恒大歷次發(fā)行的以美元結(jié)算的優(yōu)先票據(jù)年息在9.25%-13%，若再考慮到人民幣美元匯率因素，恒大的融資成本遠(yuǎn)在票據(jù)年息之上，融資成本高企勢(shì)必會(huì)壓低企業(yè)的利潤(rùn)水平，而一系列的連鎖反應(yīng)又會(huì)傳到到資本市場(chǎng)，這種循環(huán)若長(zhǎng)期持續(xù)

37、下去，對(duì)恒大在資本市場(chǎng)中的表現(xiàn)以及恒大長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展顯然不利。而面對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)控的形勢(shì)下，如何安排很多噶的資金流，顯然應(yīng)該得到恒大管理層的重視。資金周轉(zhuǎn)與同類產(chǎn)品比較：萬(wàn)科在發(fā)展過(guò)程中積極實(shí)踐自身的社會(huì)責(zé)任。萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)不同于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、凱德置地這樣的純物業(yè)經(jīng)營(yíng)商,其所謂的“二八”比例是經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算后,最有利于其住宅開發(fā)的商業(yè)模式。“萬(wàn)科的郊區(qū)大盤模式需要完善的商業(yè)配套吸引客戶,這種商業(yè)和住宅比例可形成共生互利的協(xié)同效應(yīng),從而繼續(xù)支撐萬(wàn)科的利潤(rùn)回報(bào)”。或許，資金制擎也是慢轉(zhuǎn)的原因之一。相對(duì)于營(yíng)業(yè)規(guī)模，萬(wàn)科的現(xiàn)金似乎不太充分，而眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)階段，需要占?jí)捍罅楷F(xiàn)金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率變

38、慢。表面上看,113家房地產(chǎn)企業(yè)中,現(xiàn)金最多的是萬(wàn)科,其2009年末的賬面現(xiàn)金達(dá)到230億元，占同期全部房地產(chǎn)上市公司賬面現(xiàn)金總額的一成以上，比居于第二名的保利地產(chǎn)高出78億元之多。不過(guò)，衡量現(xiàn)金是否充分的重要指標(biāo)現(xiàn)金保障能力，萬(wàn)科并不高。萬(wàn)科2009年的賬面現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)總收入，也就是現(xiàn)金保障能力為0.47，小于1，落后于同一規(guī)模級(jí)別的其他上市公司，比如，金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)。當(dāng)然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，已建成的商業(yè)物業(yè)還可以通過(guò)REITs的方式融資，規(guī)避住宅開發(fā)融資上的周期性風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)鏈瓶頸對(duì)于年內(nèi)成立的企業(yè)聯(lián)盟，萬(wàn)科傾注了很大的心血，其中一個(gè)重要原因就在于萬(wàn)科希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立突破目前住宅產(chǎn)

39、業(yè)化發(fā)展總包資源、構(gòu)件廠等系列產(chǎn)業(yè)鏈瓶頸。由于周邊沒(méi)有能生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化構(gòu)件的內(nèi)銷構(gòu)件廠，因此我們只能選擇一家出口廠家。這些構(gòu)件先出口香港，然后再?gòu)南愀圻M(jìn)口，這大大推高了我們的建造成本北京、上海、深圳等大城市住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中各個(gè)環(huán)節(jié)相對(duì)完備，但在國(guó)內(nèi)的二三線城市，這一矛盾尤其凸顯。已進(jìn)入30多個(gè)城市的萬(wàn)科似乎遇到了一個(gè)發(fā)展的悖論，如果大規(guī)模發(fā)展產(chǎn)業(yè)化住宅，將面臨諸多地域產(chǎn)業(yè)鏈的困境，如果不在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，其自身“滾雪球”式的發(fā)展速率又會(huì)帶來(lái)難以解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)的相關(guān)內(nèi)容歷經(jīng)三代 萬(wàn)達(dá)開啟全新商業(yè)時(shí)代 1. 第一代單店方式：?jiǎn)蔚昴Ｊ揭凿N售平衡現(xiàn)金流用以吸引人流的大型超市、可以留住人流

40、的電影城、作為配套的停車場(chǎng)，這些單體樓所涵蓋的小店鋪、超市等小綜合業(yè)態(tài)的組合就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代開發(fā)模式，也稱“單店模式”。局限：?jiǎn)未颡?dú)斗經(jīng)營(yíng)無(wú)法形成合力由此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第一代商業(yè)模式遇到了發(fā)展初期不可避免的艱辛。2. 第二代組合店方式：組合店模式業(yè)態(tài)布局多樣化以期通過(guò)各自的影響力形成相互之間的吸引力，最終形成一種對(duì)消費(fèi)人群的巨大合力。局限：主力店各踞一方未形成人流的有效流動(dòng)。項(xiàng)目的純商業(yè)定位，使得文化、娛樂(lè)、體育、酒店等休閑消費(fèi)環(huán)境沒(méi)有有效建立，加上零售類比例偏大，也使項(xiàng)目偏離了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)重心。3. 第三代城市綜合體方式：城市綜合體多功能高效復(fù)合優(yōu)勢(shì)：集約化布局始創(chuàng)特色步行街5根據(jù)資

41、金運(yùn)動(dòng)特征劃分的會(huì)計(jì)要素：資產(chǎn)負(fù)債 會(huì)計(jì)年度2014.09.302014.06.302014.03.31貨幣資金55,223,451.4045,361,281.7821,389,272.73應(yīng)收賬款1,947,833.721,770,902.871,697,584.43預(yù)付款項(xiàng)481,849.01496,784.2137,153.78其他應(yīng)收款15,317,964.6614,648,616.6614,464,604.77應(yīng)收利息10,407,427.4010,178,309.599,568,158.91存貨174,862,504.18174,922,799.76175,398,094

42、.79流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)258,241,030.37247,378,694.87222,554,869.41長(zhǎng)期應(yīng)收款15,000,000.0015,000,000.0045,000,000.00固定資產(chǎn)27,862,747.5328,297,022.1228,787,398.17長(zhǎng)期待攤費(fèi)用874,999.90883,333.24891,666.58非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)43,737,747.4344,180,355.3674,679,064.75資產(chǎn)總計(jì)301,978,777.80291,559,050.23297,233,934.16應(yīng)付賬款22,582,789.7822,421,414.7123,3

43、74,674.74預(yù)收款項(xiàng)14,666,161.28127,619.60565,906.87應(yīng)付職工薪酬1,857,776.571,965,026.871,583,743.90應(yīng)交稅費(fèi)7,000,354.576,964,300.688,376,609.53應(yīng)付股利8,516.698,516.698,516.69其他應(yīng)付款13,925,121.9213,635,034.6114,738,239.17一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債263,250.00263,250.00263,250.00流動(dòng)負(fù)債合計(jì)60,303,970.8145,385,163.1648,910,940.90負(fù)債合計(jì)60,303,970

44、.8145,385,163.1648,910,940.90實(shí)收資本（或股本）184,819,607.00184,819,607.00184,819,607.00資本公積22,795,561.5022,795,561.5022,795,561.50盈余公積6,885,074.866,885,074.866,885,074.86未分配利潤(rùn)-17,386,859.24-13,434,781.22-11,662,862.27少數(shù)股東權(quán)益44,561,422.8745,108,424.9345,485,612.17歸屬母公司所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）197,113,384.12201,065,462.14

45、202,837,381.09所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)241,674,806.99246,173,887.07248,322,993.26負(fù)債和所有者（或股東權(quán)益）合計(jì)301,978,777.80291,559,050.23297,233,934.16備注 收入: 收入分布項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率（1）房地產(chǎn)業(yè)（房產(chǎn)銷售）16,960,575.006,721,446.8610,239,128.1460.37（2）房地產(chǎn)業(yè) (物業(yè)管理)11,897,470.399,562,375.012,335,095.3819.63會(huì)計(jì)年度:2013-06-30 項(xiàng)目名稱

46、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率房地產(chǎn)開發(fā)3,016,800.001,263,133.001,753,667.0058.13物業(yè)管理5,502,674.004,297,906.001,204,768.0021.89會(huì)計(jì)年度:2012-12-31 項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率房地產(chǎn)業(yè)(房產(chǎn)銷售)19,893,806.008,611,868.0011,281,938.0056.71房地產(chǎn)業(yè)(物業(yè)管理)13,355,948.0011,273,860.002,082,088.0015.59合計(jì)33,249,754.0019,885,728.0013,364,0

47、26.0040.19會(huì)計(jì)年度:2012-06-30 項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率房地產(chǎn)開發(fā)8,116,842.004,897,369.003,219,472.0039.66物業(yè)管理7,107,701.00444,907.006,662,794.0093.74會(huì)計(jì)年度:2011-12-31 項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率房地產(chǎn)開發(fā)610,095,900.00456,616,400.00153,479,500.0025.16物業(yè)管理及其他14,935,000.001,042,300.0013,892,700.0093.02項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)

48、務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率公寓3,259,800.002,258,900.001,000,900.0030.70商鋪37,835,100.0019,971,100.0017,864,000.0047.22會(huì)計(jì)年度:2010-12-31 項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率房地產(chǎn)開發(fā)58,098,400.0042,840,000.00-物業(yè)管理及其他12,939,700.00720,200.00-公寓58,098,400.0042,840,000.0015,258,400.00-會(huì)計(jì)年度:2010-06-30 項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛

49、利毛利率公寓24,082,234.0017,681,481.076,400,752.9326.58會(huì)計(jì)年度:2009-12-31 項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率別墅223,341,191.00160,006,034.61-公寓224,627,244.00186,209,711.32-會(huì)計(jì)年度:2009-06-30 項(xiàng)目名稱主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利毛利率別墅39,568,407.0026,211,784.6413,356,622.3633.76公寓72,955,235.0045,189,370.3927,765,864.6138.06 費(fèi)用:看

50、下表分析 利潤(rùn): 利潤(rùn) 會(huì)計(jì)年度2014.09.302014.06.302014.03.31一、營(yíng)業(yè)收入17,220,378.8214,010,289.929,641,580.01減：營(yíng)業(yè)成本10,076,860.567,840,507.754,908,665.84營(yíng)業(yè)稅金及附加2,243,937.542,047,038.851,682,056.68銷售費(fèi)用377,683.49268,021.25158,075.24管理費(fèi)用12,265,584.046,882,987.053,243,483.80財(cái)務(wù)費(fèi)用-32,237.56-3,322.9628,460.38資產(chǎn)減值損失-88,00

51、0.75-89,778.76-100,807.80投資收益6,343,521.806,192,252.725,726,005.56二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-1,279,926.703,257,089.465,450,251.43營(yíng)業(yè)外收入148,003.19109,730.5146,431.78減：營(yíng)業(yè)外支出6,822.746,486.142,850.17其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置凈損失-3,635.97-三、利潤(rùn)總額-1,138,746.253,360,333.835,493,833.04減：所得稅1,717,002.891,717,002.891,701,395.91四、凈利潤(rùn)-2,855,749.141,

52、643,330.943,792,437.13歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)-3,453,854.62498,223.402,270,142.35少數(shù)股東損益598,105.481,145,107.541,522,294.78（一）基本每股收益-0.020.000.01（二）稀釋每股收益-0.020.000.01備注營(yíng)業(yè)總成本披露不平6會(huì)計(jì)為誰(shuí)服務(wù)，會(huì)計(jì)信息使用者及使用要求與偏好分析為誰(shuí)服務(wù)：會(huì)計(jì)首先是為所有者服務(wù)。并確保所有都的財(cái)產(chǎn)安全。其次也為經(jīng)營(yíng)都服務(wù)，并為他他提供真實(shí)的財(cái)務(wù)信息，為經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。同時(shí)會(huì)計(jì)也為潛在的投資人服務(wù)，也為政府相關(guān)機(jī)構(gòu)服務(wù)。使用者：1、投資者。投資者是會(huì)計(jì)信息的最主要的

53、使用者之一。首先，投資者出于對(duì)投資的安全性和收益性的考慮，非常關(guān)心企業(yè)的環(huán)境績(jī)效會(huì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)上的安全性和盈利能力產(chǎn)生何種影響。其次，由于投資者素質(zhì)和修養(yǎng)的不斷提高，道德投資的觀念開始被一些投資者所接受，甚至在有些國(guó)家里產(chǎn)生了專門的道德投資機(jī)構(gòu)。道德投資，意指投資者只對(duì)那些具有良好的環(huán)境意識(shí)并主動(dòng)承擔(dān)環(huán)境責(zé)任的企業(yè)投資。那么，這些投資者將會(huì)非常重視企業(yè)的環(huán)境績(jī)效，至少會(huì)將環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重，他們對(duì)于企業(yè)的環(huán)境信息自然也就產(chǎn)生了需求。 2、金融機(jī)構(gòu)。在現(xiàn)代社會(huì)里，銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)是一支重要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)力量。由于環(huán)境問(wèn)題的日益重要，各種金融機(jī)構(gòu)的基本業(yè)務(wù)活動(dòng)中都開始引入了環(huán)境問(wèn)題。在投資

54、者出資開辦企業(yè)后，銀行就成為企業(yè)日常融資的最主要的對(duì)象。銀行在發(fā)放貸款時(shí)，出于貸款的安全性必須全面分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，分析由環(huán)境問(wèn)題可能引發(fā)的潛在的負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)。與銀行的考慮相類似，保險(xiǎn)商也開始關(guān)注環(huán)境問(wèn)題可能招致的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)商如果不對(duì)企業(yè)投保的財(cái)產(chǎn)上所隱含的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)予以足夠的重視，它們將有可能替企業(yè)承擔(dān)巨大的環(huán)境治理開支從而招致巨大的損失。保險(xiǎn)商必須根據(jù)企業(yè)的環(huán)境績(jī)效來(lái)確定可以接受的投保范圍和基數(shù)。為了這種評(píng)估，保險(xiǎn)商也會(huì)非常重視企業(yè)的環(huán)境信息。 3、企業(yè)管理當(dāng)局。企業(yè)管理當(dāng)局也是環(huán)境會(huì)計(jì)信息的重要使用者，而且他們可能對(duì)此要求的更全面、更具體、更快速，他們需要利用環(huán)境會(huì)計(jì)信息以幫助解脫所承擔(dān)的財(cái)務(wù)和環(huán)境責(zé)任，幫助實(shí)施環(huán)境管理和經(jīng)濟(jì)管理的各個(gè)有關(guān)環(huán)節(jié)。 4、消費(fèi)者。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，他們?cè)郊雨P(guān)心所消費(fèi)的產(chǎn)品和勞務(wù)對(duì)于他們是否具有生理上的和經(jīng)濟(jì)上的不利的影響；由于消費(fèi)者素質(zhì)和修養(yǎng)的提高，他們會(huì)關(guān)心自身的消費(fèi)是否會(huì)對(duì)他人和地球環(huán)境造成危害。當(dāng)今的市場(chǎng)消費(fèi)傾向表明，同類的產(chǎn)品和勞務(wù)，人們總是愿意購(gòu)買那些具有良好的環(huán)境形象和具有綠色標(biāo)志的產(chǎn)品和勞務(wù)，綠色消費(fèi)主義的傾向正在逐漸成為時(shí)尚，人們正在越來(lái)越對(duì)綠色商品和綠色企業(yè)感興趣。產(chǎn)品和勞務(wù)的經(jīng)銷商們受最終消費(fèi)者的影響，也開始重視環(huán)境問(wèn)題，他們會(huì)關(guān)心供應(yīng)商的產(chǎn)品和勞務(wù)在使用中和使