轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究(何洪有)

1、轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究何 洪 有二00五年八月二十六日目 錄第一章 緒論11.1 論文的動(dòng)機(jī)與目的11.2 論文的研究范圍11.3 論文的研究方法及設(shè)計(jì)1第二章 文獻(xiàn)回顧12.1 企業(yè)戰(zhàn)略12.2 PEST分析22.3 邁克.波特的五力分析32.4 邁克.波特的一般戰(zhàn)略32.5 價(jià)值轉(zhuǎn)移42.6 企業(yè)的核心能力及組成要素72.7 企業(yè)創(chuàng)新8第三章 商業(yè)地產(chǎn)與世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況93.1 商業(yè)地產(chǎn)定義93.2 商業(yè)地產(chǎn)概況93.3 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（節(jié)選）之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(上)123.4 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（節(jié)選）之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(下)183.5 世貿(mào)房地

2、產(chǎn)公司企業(yè)現(xiàn)狀22第四章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司公司戰(zhàn)略分析244.1 宏觀(guān)環(huán)境分析（PEST分析）244.1.1 政策環(huán)境244.1.2 商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)入調(diào)控視野264.1.3 商業(yè)地產(chǎn)在宏觀(guān)調(diào)控中起步304.1.4 商業(yè)地產(chǎn)巧遇宏觀(guān)調(diào)控334.1.5 宏觀(guān)調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理性回歸起到促進(jìn)作用344.2 微觀(guān)環(huán)境分析35 4.2.1產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境分析35 4.2.2行業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分36 4.2.3行業(yè)機(jī)會(huì)分析37 4.2.4五力分析37 4.2.5波士頓矩陣分析384.3內(nèi)部環(huán)境分析39 4.3.1 格瑞納企業(yè)成長(zhǎng)五階段分析39 4.3.2 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司過(guò)去的策略分析394.3.3 產(chǎn)業(yè)

3、價(jià)值鏈分析404.3.4 資源平衡性分析404.3.5 SWOT分析404.3.6 組織執(zhí)行力分析414.3.7 組織文化414.3.8 分析結(jié)論42第五章 轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的發(fā)展戰(zhàn)略425.1 戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想425.2 戰(zhàn)略目標(biāo)42 5.2.1 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司戰(zhàn)略目標(biāo)42 5.2.2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司戰(zhàn)略目標(biāo)42 5.2.3 物業(yè)管理公司的戰(zhàn)略目標(biāo)43第六章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略評(píng)估436.1 戰(zhàn)略總體評(píng)估436.2 戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)性評(píng)估446.3 戰(zhàn)略關(guān)鍵資源評(píng)估446.4 戰(zhàn)略資源匹配性評(píng)估446.5 戰(zhàn)略弱勢(shì)的彌補(bǔ)性評(píng)估45第七章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司的戰(zhàn)略執(zhí)行、控制457.1

4、領(lǐng)導(dǎo)層關(guān)注的三大戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)問(wèn)題457.2 戰(zhàn)略執(zhí)行六大要素45 7.2.1組織結(jié)構(gòu)46 7.2.2資源調(diào)派46 7.2.3管理制度46 7.2.4人力資源47 7.2.5配套環(huán)境47 7.2.6企業(yè)文化47結(jié)論 47參考文獻(xiàn) 47致謝 47轉(zhuǎn)型期世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略的研究第一章 緒 論1.1 論文的動(dòng)機(jī)與目的每個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)都離不開(kāi)外部生態(tài)環(huán)境對(duì)它的影響，特別是競(jìng)爭(zhēng)變量、需求變量，使整個(gè)社會(huì)高速運(yùn)行之中，在今天每一輪新的價(jià)值點(diǎn)留給我們的時(shí)間與空間并不多，如何把握機(jī)會(huì)亂中取勝。將小企業(yè)做成大企業(yè)，將小品牌變成大品牌，將自己核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)放大，競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)取突破企業(yè)成長(zhǎng)的瓶頸，如何通過(guò)對(duì)本企業(yè)的分析和

5、行業(yè)生存和發(fā)展趨勢(shì)的分析，既使自己活下來(lái)再發(fā)展，同時(shí)也希望能讓整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)重新審視自己，讓同行們能在無(wú)情的轉(zhuǎn)型中吏好地定位。這正是本論文的目的與訴求。本論文是建立在以下三個(gè)前提的基礎(chǔ)上：前提一：我們處在一個(gè)發(fā)展迅速、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃滯后、發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)飽和和過(guò)剩，落后地區(qū)有待發(fā)展的不平衡產(chǎn)業(yè)階段。它充滿(mǎn)了機(jī)會(huì)與競(jìng)爭(zhēng)的不確定因素。前提二：事物的變化由傳統(tǒng)的繼承性的線(xiàn)性的變化向部分非繼承的部分、非繼承性的形態(tài)發(fā)展。在這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境中，只有不斷地創(chuàng)新、不斷地在繼承中部分否定過(guò)去的邏輯標(biāo)準(zhǔn)，才能更主動(dòng)地把握機(jī)會(huì)、迎接挑戰(zhàn)。前提三：戰(zhàn)略規(guī)則本身就是創(chuàng)新，就具有一定的探索性，但它不是盲目的冒險(xiǎn)而在變化的

6、環(huán)境中求最適合企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)是求機(jī)會(huì)求發(fā)展的策略點(diǎn)。1.2 論文的研究范圍本文化的研究范圍是企業(yè)戰(zhàn)略管理1.3論文的研究方法及設(shè)計(jì)為了論證本論文的觀(guān)點(diǎn)，采用的研究方法是市場(chǎng)調(diào)查和分析法等。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，收集了大量的原始資料，這些原始資料再經(jīng)過(guò)整理，通過(guò)一些定性與定量分析工具得出分析結(jié)果，進(jìn)行論文創(chuàng)作。第二章 文獻(xiàn)回顧2.1企業(yè)戰(zhàn)略所謂企業(yè)戰(zhàn)略，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的條件下，企業(yè)以超越對(duì)手、發(fā)展自己為目的、以爭(zhēng)奪顧客、爭(zhēng)奪市場(chǎng)為主要內(nèi)容，所展開(kāi)的一系列帶有全局性、根本性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性的謀劃。它具有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：企業(yè)戰(zhàn)略的目的：直接目的是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)生存能力和不斷發(fā)展，終極目的是體現(xiàn)企業(yè)宗旨的

7、實(shí)現(xiàn)；企業(yè)戰(zhàn)略的管理對(duì)象，是對(duì)企業(yè)發(fā)展全過(guò)程的管理，是對(duì)企業(yè)整體的全方位管理；企業(yè)戰(zhàn)略管理的方法，不僅要靠嚴(yán)密細(xì)致的理性方法，而且要依靠經(jīng)驗(yàn)、想象、直覺(jué)非理性方法；企業(yè)戰(zhàn)略管理工作的中心環(huán)節(jié)，是尋求企業(yè)資源能力與外部環(huán)境的動(dòng)態(tài)平衡；企業(yè)戰(zhàn)略管理首先是企業(yè)家的戰(zhàn)略管理，同時(shí)也是廣大職工積極投入、參與的戰(zhàn)略管理；企業(yè)戰(zhàn)略管理取得成功的關(guān)鍵是創(chuàng)新；企業(yè)戰(zhàn)略是重點(diǎn)的選擇。注12.2 PEST分析PEST（Political、Economic、Social、Technological）分析是指政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)對(duì)組織的影響。作為戰(zhàn)略分析的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)首先考慮那些環(huán)境影響在過(guò)去對(duì)組織是很重要的，并且考慮

8、這些影響在未來(lái)對(duì)組織和它的競(jìng)爭(zhēng)者重要性的變化程度，最終達(dá)到組織的能力（資源能力、人才與技術(shù)能力、生產(chǎn)能力等與環(huán)境相匹配。以下是環(huán)境對(duì)組織的影響圖：經(jīng)濟(jì)因勞動(dòng)力競(jìng)爭(zhēng)生態(tài)學(xué)技術(shù)社會(huì)文供應(yīng)政策人口統(tǒng)企 業(yè)資金市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)政策經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)財(cái)物政策和產(chǎn)業(yè)關(guān)系勞動(dòng)力政策人口預(yù)測(cè)購(gòu)買(mǎi)政策環(huán)境感知研發(fā)政策環(huán)境意識(shí)與研發(fā)政策但是問(wèn)題在于環(huán)境不是單一的、靜止的，而是復(fù)雜的、動(dòng)態(tài)的。而這種復(fù)雜與動(dòng)態(tài)對(duì)組織的影響是非常大的，有些變量因素因素甚至引起蝴蝶效應(yīng)。如圖所示：簡(jiǎn)單靜態(tài)的情況 增加動(dòng)態(tài)程序不確定程度低 不確定程度高這種環(huán)境的不確定性大大增加了企業(yè)制定戰(zhàn)略的難度，因此對(duì)環(huán)境的不確定性因素考慮是否周全將決定了企業(yè)制定的戰(zhàn)

9、略是否確實(shí)可行。（注2）2.3邁克.波特的五力分析邁克.波特指出：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)、潛在進(jìn)入者的威脅、替代品的威脅、買(mǎi)方的議價(jià)能力以及供方的議價(jià)能力共同構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)內(nèi)的基本競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。一個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)展露目標(biāo)在于使公司在產(chǎn)業(yè)內(nèi)處于最佳位置，保衛(wèi)自己，抗擊五種競(jìng)爭(zhēng)力，或根據(jù)自己的意愿來(lái)影響這五種競(jìng)爭(zhēng)的作用。注3潛在進(jìn)入者進(jìn)入的威脅競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)者討價(jià)還價(jià)的能力討價(jià)還價(jià)的能力替代的威脅替代品2.4邁克.波特的一般戰(zhàn)略波特在1980年出版競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略一書(shū)指出，企業(yè)有三種基本方法去獲得可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和集中戰(zhàn)略。如圖所示： 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 低成本 差異化1 成本領(lǐng)先2差異化3A成本集

10、中3B差異化集中 較寬的目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)范圍 較窄的目標(biāo)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：采用這一戰(zhàn)略的公司開(kāi)始變成行業(yè)內(nèi)的低成本生產(chǎn)者，強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)規(guī)模，無(wú)條件地追求所有資源的成本優(yōu)勢(shì)。如果一個(gè)企業(yè)能獲得并保持一個(gè)整體成本領(lǐng)先地位，并能以行業(yè)平均成本水平或接近行業(yè)平均成本水平來(lái)為其產(chǎn)品定價(jià)，那么，它將會(huì)成為行業(yè)中高水平的經(jīng)營(yíng)者。差異化戰(zhàn)略：它被波特定義為“在被購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)為極有價(jià)值的某些行業(yè)方向上做得高于其它企業(yè)，獨(dú)一無(wú)二，由于這種獨(dú)特性因而可以給產(chǎn)品一個(gè)額外的加價(jià)如果某個(gè)公司的溢出價(jià)格（超出一般價(jià)格水平的部分）超過(guò)其胭獨(dú)特性所增加的成本，那么獲得并保持這種差異化的企業(yè)將會(huì)成為超出行業(yè)平均水平的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)者差異化戰(zhàn)略的邏輯要求是

11、：公司要通過(guò)差異化（特點(diǎn)）將自己與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分開(kāi)”。集中戰(zhàn)略：這種戰(zhàn)略以“在行業(yè)內(nèi)很小的競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)作出選擇為基礎(chǔ)，實(shí)施這種戰(zhàn)略的企業(yè)選擇 行業(yè)中的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)或一組細(xì)分市場(chǎng)，通過(guò)實(shí)施其戰(zhàn)略來(lái)擠走其它競(jìng)爭(zhēng)者。具體地說(shuō)，這種戰(zhàn)略形式有兩種：采用成本集中努力在它的目標(biāo)市場(chǎng)追求成本優(yōu)勢(shì)，而差異化集中則是公司在目標(biāo)世上內(nèi)追求差異化。注42 .5價(jià)值轉(zhuǎn)移斯萊.沃斯基于1996年，從競(jìng)爭(zhēng)策略的角度提出了競(jìng)爭(zhēng)前的策略思考，對(duì)本論文的研究提供了基礎(chǔ)理論的指導(dǎo)。任何事物都有一個(gè)從成長(zhǎng)到死亡的生命周期，但人們很少意識(shí)到一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略的制訂也同樣有一個(gè)盛衷的變化過(guò)程。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略中，顧客對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求偏好，

12、對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)知度是最重要的因素，這種認(rèn)知具有不斷變化的內(nèi)在屬性。而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略則趨于相對(duì)固定，因此當(dāng)公司的經(jīng)營(yíng)策略于顧客的需求偏好的適應(yīng)機(jī)制被打存時(shí)，價(jià)值便開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)移。我們把它稱(chēng)作為價(jià)值的轉(zhuǎn)移。1、 價(jià)值轉(zhuǎn)移與經(jīng)營(yíng)策略?xún)r(jià)值會(huì)從陳舊的經(jīng)營(yíng)策略向新的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)移。價(jià)值轉(zhuǎn)移通常有三個(gè)階段價(jià)值流入期、價(jià)值穩(wěn)定期、價(jià)值流出期。每個(gè)階段將有不同的經(jīng)營(yíng)策略。經(jīng)營(yíng)策略與產(chǎn)品一樣，同樣存在生命周期，經(jīng)歷一個(gè)由盛到衷的經(jīng)濟(jì)變化過(guò)程。在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略中，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的需求偏好是最重要的因素。這種需求偏好具有不斷求變的內(nèi)在屬性，而經(jīng)營(yíng)策略則趨于相對(duì)固定。因此，當(dāng)公司的經(jīng)營(yíng)策略與消費(fèi)者需求偏好的結(jié)構(gòu)之間的

13、適應(yīng)機(jī)制被打破時(shí)，價(jià)值便將開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)移。價(jià)值會(huì)從陳舊的經(jīng)營(yíng)策略向新的模式轉(zhuǎn)移，以便更好地滿(mǎn)足消費(fèi)者最大的需求。2、 價(jià)值轉(zhuǎn)移的三個(gè)階段價(jià)值轉(zhuǎn)移通常有三個(gè)階段：價(jià)值流入、穩(wěn)定和價(jià)值流出。經(jīng)營(yíng)策略只能存在其中的一個(gè)階段一般來(lái)說(shuō)，任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略處于價(jià)值轉(zhuǎn)移的何種階段，將反映出這一策略的市場(chǎng)創(chuàng)造力，即在滿(mǎn)足顧客不同層將的需求文方面，該企業(yè)是否更具有競(jìng)爭(zhēng)力、是否能獲取更大的收益。價(jià)值流入期 價(jià)值穩(wěn)定期 價(jià)值流出期價(jià)值流入（Value Inflow）：這是價(jià)值轉(zhuǎn)移的初始階段。在這一階段，公司由于其經(jīng)營(yíng)策略能充分適應(yīng)顧客的需求，因此能夠從同行企業(yè)中收取價(jià)值。一般而言，引起價(jià)值轉(zhuǎn)移的企業(yè)往往會(huì)運(yùn)用某種新的

14、、尚未被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)現(xiàn)和重視的經(jīng)營(yíng)策略。由于這類(lèi)新的策略能以?xún)?yōu)越的經(jīng)濟(jì)性和親和力滿(mǎn)足顧客，價(jià)值便會(huì)流向它們。眼下，微軟公司和艾迪生公司等就處于價(jià)值流入的黃金時(shí)期。在這一階段，大量潛在因素膠合在一起：興奮、自信、征服欲，當(dāng)然也有強(qiáng)有力的管理，吸引頂尖的能力以及在行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)的策略地位等等。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、上下級(jí)關(guān)系和整個(gè)組織的運(yùn)作都異常順利有如神助。企業(yè)要達(dá)到第一階段的高潮并不困難，只要遵循貫徹性的、系統(tǒng)的分析原則，就有可能使企業(yè)順利步及價(jià)值增長(zhǎng)的階段。這一階段管理的重心主要針對(duì)以下問(wèn)題： 價(jià)值的流入量將有多大？能維持多久？我們應(yīng)采取何種行動(dòng)才能促進(jìn)和維持價(jià)值的流入？ 我們是否做好了達(dá)到價(jià)值最大

15、化的準(zhǔn)備？ 其它那些企業(yè)也正在從這種價(jià)值流入中獲益？他們所采取的是何種策略？ 這一階段結(jié)束的標(biāo)志是什么？理解了這些問(wèn)題，管理當(dāng)局不但可能全面發(fā)揮適應(yīng)顧客的經(jīng)營(yíng)策略的作用，同時(shí)也可以為經(jīng)營(yíng)策略向穩(wěn)定階段的轉(zhuǎn)變提前做好準(zhǔn)備。穩(wěn)定期：在這個(gè)階段，其特點(diǎn)是：企業(yè)的策略較好地符合了顧客需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局也處于相對(duì)平衡的穩(wěn)定狀態(tài)。而穩(wěn)定的時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于顧客需求的變化速度以及新的、更有效的經(jīng)營(yíng)策略出現(xiàn)的頻率。在穩(wěn)定階段，經(jīng)營(yíng)策略保持著相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)值。但是，期望企業(yè)未來(lái)價(jià)值適度增長(zhǎng)的主觀(guān)愿望卻又阻礙了新的價(jià)值流入該公司。例如，杜邦等公司正處在這一階段。在第二階段的經(jīng)營(yíng)策略中，混雜著一些頗為奇怪的現(xiàn)象，阻礙

16、了人們對(duì)經(jīng)營(yíng)策略中的假設(shè)的理解和把握。例如，企業(yè)產(chǎn)品數(shù)量很大，收入增加，但利潤(rùn)卻沒(méi)能同步上漲。在這一階段，消費(fèi)者通常對(duì)自己的采購(gòu)選擇都表示滿(mǎn)意，而市場(chǎng)上存在著眾多極其類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。此時(shí)，企業(yè)也尤為注重傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)之道的發(fā)揚(yáng)光大，并不斷致力于挖掘過(guò)去成功經(jīng)營(yíng)的潛力。這個(gè)階段可以被稱(chēng)之為“舒適區(qū)域”。事實(shí)上，在經(jīng)營(yíng)策略生命周期中，導(dǎo)入價(jià)值流入階段變短的因素同樣也會(huì)影響到穩(wěn)定階段的時(shí)間長(zhǎng)短。蓮花公司的價(jià)值穩(wěn)定期也只維持了短短數(shù)年，便不得不做出了重大的策略調(diào)整。如果你的經(jīng)營(yíng)策略已處于價(jià)值穩(wěn)定階段，那它就很有可能已經(jīng)暴露在新的經(jīng)營(yíng)策略的咄咄攻勢(shì)之下了。管理者在穩(wěn)定階段將面臨許多不同的挑戰(zhàn)?；卮鹣旅孢@些新提

17、出的問(wèn)題無(wú)疑至關(guān)重要。第一類(lèi)問(wèn)題主要集中在如何優(yōu)化現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)策略。 哪種流程優(yōu)化方法可以改善現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)策略的獲利性？ 有關(guān)資金預(yù)算的決策應(yīng)如何改變？對(duì)各種比率指標(biāo)應(yīng)作如何調(diào)整？第二類(lèi)問(wèn)題的目的主要在于引起管理者對(duì)穩(wěn)定階段末期的關(guān)注，以及在尚能抓住一輪價(jià)值增長(zhǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，認(rèn)識(shí)及早采取對(duì)策的必要性。 什么新動(dòng)向可能使市場(chǎng)格局發(fā)生變化？有吧些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？準(zhǔn)備采取這些舉措？我們也將這么做嗎？ 顧客的消費(fèi)行為提示了哪些信息一使我們得以了解價(jià)值？已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移？ 一旦價(jià)值開(kāi)始轉(zhuǎn)移，我們應(yīng)采取何種措施才能搶先贏(yíng)得致？勝的機(jī)會(huì)？?jī)r(jià)值流出：在第三階段，價(jià)值已開(kāi)始從企業(yè)的傳統(tǒng)活動(dòng)流向那些能更有效地滿(mǎn)足顧客需求變化的經(jīng)營(yíng)策

18、略。在開(kāi)始的時(shí)候，價(jià)值的流出的速度可能較慢，但隨著舊的經(jīng)營(yíng)策略日漸陳腐，價(jià)值便開(kāi)始加速流出。正如價(jià)值流入階段，這個(gè)階段也有很多顯而易見(jiàn)的因素在起作用。公司業(yè)績(jī)以及消費(fèi)者對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的依賴(lài)度都不斷在下降。在企業(yè)內(nèi)部，由于各個(gè)管理者都在試圖保護(hù)自己的人，從而是內(nèi)部分歧和相互拆臺(tái)的現(xiàn)象愈演愈烈。經(jīng)理們面臨著艱難的抉擇，要么減少經(jīng)營(yíng)投入，要么冒險(xiǎn)對(duì)可能永遠(yuǎn)不能帶來(lái)高于資金成本的收益的業(yè)務(wù)繼續(xù)投資。價(jià)值轉(zhuǎn)移開(kāi)始步入流出階段，企業(yè)要進(jìn)行價(jià)值保護(hù)。這主要取決于決策者是否有勇氣承認(rèn)自身經(jīng)營(yíng)策略的陳舊與過(guò)時(shí)。一旦克服了內(nèi)心的抵觸心理，對(duì)下述問(wèn)題的回答將有助于管理人員制定正確的行動(dòng)方案： 價(jià)值轉(zhuǎn)移帶來(lái)的威脅有多大？

19、 如何才能保護(hù)企業(yè)的價(jià)值?如果已無(wú)法保護(hù)，我們以多快的速度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)撤退? 對(duì)于新的經(jīng)營(yíng)策略應(yīng)進(jìn)行哪些投資才能使企業(yè)的價(jià)值外流狀況得以遏制？隨著經(jīng)營(yíng)策略歷經(jīng)價(jià)值轉(zhuǎn)移的三個(gè)不同階段，管理的目標(biāo)會(huì)發(fā)生變化。僵化的決策程序是制約企業(yè)發(fā)展的沉重桎梏，而集中于價(jià)值轉(zhuǎn)移規(guī)律的研究則可以使管理者高瞻遠(yuǎn)矚，不斷發(fā)現(xiàn)有利于企業(yè)成長(zhǎng)的契機(jī)。在每一個(gè)階段上，管理人員必須采取截然不同的行動(dòng)措施，這些舉措將決定價(jià)值轉(zhuǎn)移過(guò)程中誰(shuí)贏(yíng)誰(shuí)輸。注52.6企業(yè)的核心能力及組成要素邁克.波特把企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力歸結(jié)為企業(yè)所獨(dú)有的，其它企業(yè)所不具備且難以模仿的能力。這種競(jìng)爭(zhēng)力在企業(yè)建立市場(chǎng)領(lǐng)先地位、獲得巨大市場(chǎng)份額和利潤(rùn)上起著關(guān)鍵作用，它能

20、夠保證企業(yè)在市場(chǎng)上占有持久的優(yōu)勢(shì)，它是企業(yè)能否成功的關(guān)鍵因素，核心競(jìng)爭(zhēng)力決定長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要組成部分包括以下幾方面： 不斷的創(chuàng)新能力； 研究和開(kāi)發(fā)能力； 把科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的能力； 進(jìn)行組織協(xié)調(diào)的能力； 適應(yīng)變化的能力。注62.7企業(yè)創(chuàng)新1、 創(chuàng)新機(jī)遇的七個(gè)來(lái)源：來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部： 意外之事：意外的成功、意外的失敗、意外的外在事件 不一致之事：現(xiàn)實(shí)與設(shè)想或推測(cè)不一致 基于程序需要的創(chuàng)新 每一個(gè)人都未注意的工業(yè)結(jié)構(gòu)或市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化來(lái)自企業(yè)外部： 人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（人口數(shù)據(jù)） 認(rèn)知、情緒及意義上的變化 新知識(shí)，包括科學(xué)的和非科學(xué)的七個(gè)創(chuàng)新機(jī)遇來(lái)源的界限不是很分明，彼此之間有相當(dāng)多的重疊

21、部分2、 創(chuàng)新的原則：A、 要做的事情：.有目的、有系統(tǒng)的創(chuàng)新從分析機(jī)遇著手；.出去多看、多問(wèn)、多聽(tīng)；.創(chuàng)新若要行之有效，必須簡(jiǎn)單而專(zhuān)一；.有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開(kāi)始的；.成功創(chuàng)新的目標(biāo)是領(lǐng)導(dǎo)地位；.禁忌的事情；.首先不要太聰明，必須能夠普通人操作；.不要花樣太多，不要分心，不要一次做過(guò)多事情；.不要為未來(lái)創(chuàng)新，為現(xiàn)在進(jìn)行創(chuàng)新B、 三個(gè)條件： 創(chuàng)新是工作，它需要知識(shí)，而往往需要大量的聰明才智； 要想成功，創(chuàng)新者必須立足自己的強(qiáng)項(xiàng)； 創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)雙重作用的效果。第三章 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況3.1 商業(yè)地產(chǎn)定義：用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱(chēng)之為商業(yè)地產(chǎn)。它應(yīng)包含了：商業(yè)

22、街、商場(chǎng)、MALL、零售業(yè)等。 3.2商業(yè)地產(chǎn)概況：因?yàn)榈侥壳盀橹怪袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尚無(wú)政府相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)資料，為了準(zhǔn)確地進(jìn)行中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（2004-2005）特別選擇北京（華北）、上海（長(zhǎng)三角）、天津（華北）、重慶（西南）、廣州（華南）、深圳（華南）、沈陽(yáng)（東北）、鄭州（中原）、合肥（華東）、呼和浩特（西北）作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究的樣本，希望通過(guò)對(duì)10大城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的研究發(fā)掘中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)狀況以及發(fā)展規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。1、市場(chǎng)供應(yīng)量激增，謹(jǐn)防個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（2004-2005）指出，目前上述十大城市

23、的商業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目供應(yīng)量已達(dá)到3200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)還將新增加800萬(wàn)平米的商業(yè)面積，其中北京市在建項(xiàng)目612萬(wàn)平米，上海700萬(wàn)平米，廣州365萬(wàn)平米，天津400萬(wàn)平米，這四大城市的商業(yè)在建面積就達(dá)到了2077萬(wàn)平方米，屬于集中放量的城市，市場(chǎng)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。但是易鋪網(wǎng)特別指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)并非真正飽和，而是階段性飽和，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)并不在于供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，而是在于商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)操作非專(zhuān)業(yè)化所導(dǎo)致的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)令人關(guān)注的是絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都存在不同程度的非專(zhuān)業(yè)化操作問(wèn)題，所以普遍的個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)自然擴(kuò)展成為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2、購(gòu)物中心成發(fā)展主流，競(jìng)爭(zhēng)漸趨白熱化據(jù)易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（2004-

24、2005）統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)10大城市的購(gòu)物中心在建項(xiàng)目面積已達(dá)到1900萬(wàn)平方米，占十大城市在建商業(yè)項(xiàng)目總面積的59%，在各大城市中所占的比重平均超過(guò)50%,有些城市甚至高達(dá)75%。從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專(zhuān)業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。同時(shí)，20萬(wàn)平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬(wàn)平方米，大型購(gòu)物中心項(xiàng)目占到80%。20萬(wàn)平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的有上海、北京、天津、沈陽(yáng)、廣州等，其中尤其以上海為最，大型商業(yè)項(xiàng)目的高燒未退，值得投資市場(chǎng)謹(jǐn)慎關(guān)注。3、社區(qū)商業(yè)漸

25、成熱點(diǎn)，符合市場(chǎng)需求趨勢(shì)從10大城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達(dá)到440萬(wàn)平米。可以看出，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。4、商業(yè)街、住宅底商和社區(qū)商業(yè)成為投資熱點(diǎn)根據(jù)易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（2004-2005），在對(duì)各種商鋪類(lèi)型的投資偏好調(diào)查中，投資人對(duì)商業(yè)街的偏好最高，達(dá)到26.17%，這和商業(yè)街往往是城市商業(yè)地標(biāo)、經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性強(qiáng)的原因有關(guān)；其次是住宅底商和社區(qū)類(lèi)商鋪，分別為16.0%和15.66%，這是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，隨著商業(yè)中心的商業(yè)項(xiàng)目的

26、逐步飽和，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)逐漸往社區(qū)方向轉(zhuǎn)變，是商業(yè)發(fā)展的客觀(guān)趨勢(shì)，和投資人的偏好無(wú)太大關(guān)系；相對(duì)純商業(yè)類(lèi)商鋪而言，寫(xiě)字樓的吸引力非常弱，僅有11.09%；市場(chǎng)類(lèi)商鋪的比重較少，可能是由于目前市場(chǎng)類(lèi)商鋪供應(yīng)較少、另外被訪(fǎng)問(wèn)人對(duì)“市場(chǎng)類(lèi)商鋪”理解比較模糊的緣故。5、長(zhǎng)三角、華東地區(qū)、珠三角名列商鋪熱點(diǎn)地區(qū)三甲根據(jù)易鋪網(wǎng)2005商鋪投資調(diào)查的結(jié)果，長(zhǎng)三角地區(qū)依然是中國(guó)商鋪投資最熱點(diǎn)的地區(qū)，這個(gè)結(jié)果和2004年的調(diào)查結(jié)果完全相同，華東地區(qū)、珠三角、華南地區(qū)緊隨其后，其次是華北地區(qū)、華中地區(qū)、東北地區(qū)和西北地區(qū)。需要特別指出的是2004年的調(diào)查結(jié)果中，東北地區(qū)和西北地區(qū)僅排在長(zhǎng)三角之后，可是今年卻排在最

27、后，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)東北地區(qū)和西北地區(qū)的商鋪投資比較謹(jǐn)慎；另外，2004年排在倒數(shù)第一的華北地區(qū)今年排在中間的位置，這說(shuō)明商鋪投資市場(chǎng)對(duì)包括北京在內(nèi)的華北地區(qū)的商鋪的關(guān)注度有了很大的提升。6、北京新城市規(guī)劃帶動(dòng)商鋪潛力板塊伴隨北京市新的城市規(guī)劃的批準(zhǔn)，未來(lái)將在北京出現(xiàn)一些升值潛力比較高的商鋪區(qū)域板快，投資者需要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商鋪價(jià)值的大幅提升，這也是商鋪投資中最有投資魅力的地方。7、北京三環(huán)到五環(huán)之間是北京商鋪集中放量區(qū)域北京在建的600多萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，北京三環(huán)到五環(huán)之間商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的在建規(guī)模幾乎占未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量的一半以上,這說(shuō)明這一區(qū)域?qū)?huì)成為未來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)激烈競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域。從城市擴(kuò)

28、張的角度看，這一區(qū)域?qū)儆谧≌_(kāi)發(fā)最集中的地區(qū)，未來(lái)潛在的龐大的消費(fèi)群體將會(huì)成為市場(chǎng)的保證，開(kāi)發(fā)商不必過(guò)多擔(dān)心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的壓力，最重要的是如何專(zhuān)業(yè)化操作。8、購(gòu)物中心成為北京在建項(xiàng)目的主要類(lèi)型根據(jù)易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（2004-2005），北京購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)到40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近25%。購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目的比例印證了當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例實(shí)際上還不足以完全表現(xiàn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，真實(shí)的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)高于這個(gè)數(shù)字。9、區(qū)域供應(yīng)失衡，需謹(jǐn)慎關(guān)注根據(jù)易鋪網(wǎng)·中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察（2004-2005），北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不均衡

29、特點(diǎn)：從這種不均衡可以看出市場(chǎng)熱點(diǎn)，也可以挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)；市場(chǎng)熱點(diǎn)地區(qū)，既說(shuō)明存在投資機(jī)會(huì)，也說(shuō)明激烈競(jìng)爭(zhēng)在孕育風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，CBD和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任心、專(zhuān)業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，該區(qū)域長(zhǎng)期市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，這種風(fēng)險(xiǎn)更多來(lái)自開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)化操作的風(fēng)險(xiǎn)，而不是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。10、北京商鋪價(jià)格失衡，需回歸理性北京商鋪銷(xiāo)售價(jià)格整體上看屬于比較理性的類(lèi)型，但是從2004年下半年開(kāi)始，不少新開(kāi)盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商鋪起始售價(jià)有過(guò)分炒做的趨勢(shì)，這種價(jià)格會(huì)制約商鋪經(jīng)營(yíng)的成功。總體看，北京未成熟商鋪或新商鋪

30、的價(jià)格起價(jià)需要更加理性，但成熟商業(yè)項(xiàng)目整售的售價(jià)卻似乎比較低，說(shuō)明擁有成熟商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的機(jī)構(gòu)并不專(zhuān)業(yè)了解其商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值北京百貨行業(yè)每建筑平方米年?duì)I業(yè)額約17000元，相應(yīng)的商鋪價(jià)格應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京華聯(lián)兩個(gè)購(gòu)物中心的銷(xiāo)售單價(jià)。3.3 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察(節(jié)選)之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況（一）10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的持續(xù)發(fā)展，給予市場(chǎng)的不僅有財(cái)富的瘋狂，也讓許多人感受到什么是血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。在諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)慘淡的局面一次次發(fā)生后，大家不得不冷靜思考，不約而同地關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題，包括市場(chǎng)供應(yīng)量、專(zhuān)業(yè)化操作等敏感的問(wèn)題。鑒于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批市場(chǎng)的不規(guī)

31、范，目前想得到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)資料似乎是一件很困難的事情。易鋪網(wǎng)考慮到這一難度，特別選擇北京（華北）、上海（長(zhǎng)三角）、天津（華北）、重慶（西南）、廣州（華南）、深圳（華南）、沈陽(yáng)（東北）、鄭州（中原）、合肥（華東）、呼和浩特（西北）作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究的樣本，在本書(shū)中對(duì)這10大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行深入研究。本章首先就總體供應(yīng)情況進(jìn)發(fā)展情況進(jìn)行深入研究。本章首先就總體供應(yīng)情況進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)分析，具體如下。1、中國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況圖1 中國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述各大城市初步統(tǒng)計(jì)的在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)情況看，10大城市總體供應(yīng)量高達(dá)3200萬(wàn)平方米，考慮

32、到很多綜合項(xiàng)目往往前期低調(diào)對(duì)待商鋪部分，所以10大城市商業(yè)項(xiàng)目面積實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)高于上述10-20%。很顯然，上海、北京、廣州、天津都屬于商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)的城市，這和投資市場(chǎng)對(duì)這些城市長(zhǎng)期發(fā)展良好的預(yù)期有關(guān)；重慶作為新的直轄市，其商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模成長(zhǎng)迅速，所以必須關(guān)注速度的控制問(wèn)題，否則容易出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化缺陷引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；呼和浩特、合肥這些城市人口規(guī)模相對(duì)較少，所以供應(yīng)量也相對(duì)比較低，也正是因?yàn)楣?yīng)量相對(duì)值比較小，才間接推動(dòng)了商鋪價(jià)格的盤(pán)升。當(dāng)然，上海、北京、天津、廣州龐大的供應(yīng)潛藏的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是不言而喻的。易鋪網(wǎng)認(rèn)為這種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并不意味著商鋪供應(yīng)真正飽和，而是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)化操作水平局限所導(dǎo)致的

33、階段性飽和，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一定的調(diào)整，還會(huì)繼續(xù)發(fā)展。2、國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型比較分析圖2 中國(guó)10大城市在建商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型比較分析從上述10大城市新興商業(yè)項(xiàng)目的類(lèi)型比較可以看出，購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目居然站一半以上的比例，達(dá)到1900萬(wàn)平方米，說(shuō)明購(gòu)物中心以及商務(wù)、商住及商業(yè)一體的項(xiàng)目在各城市都有比較大的供應(yīng)量（綜合項(xiàng)目最終的經(jīng)營(yíng)形態(tài)大多數(shù)也屬于小型、中型的購(gòu)物中心）。另外，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)也占有較大的比例，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商、投資市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)商業(yè)價(jià)值的認(rèn)同：雖然單件商品的價(jià)格比較低，但因?yàn)殇N(xiāo)售量高，所以商鋪價(jià)值也自然很高。目前，全國(guó)各種城市都有不少開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且加上其經(jīng)營(yíng)管理難度

34、比購(gòu)物中心大大降低，所以在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)扮演重要角色。商業(yè)街的供應(yīng)量相對(duì)比較少，原因在于商業(yè)街已經(jīng)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最古老的形式，其市場(chǎng)空間依然存在，但很顯然，新的復(fù)合商業(yè)街的競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，并不容易形成，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)街的消費(fèi)和高端消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)存在沖突性。社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)量?jī)H次于購(gòu)物中心（綜合項(xiàng)目）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)看其發(fā)展空間具有更大的成長(zhǎng)性。3、中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬(wàn)平方米，其中不乏大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。20萬(wàn)平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的有上海、北京、天津、沈

35、陽(yáng)、廣州等，其中尤其以上海為最，值得投資市場(chǎng)謹(jǐn)慎關(guān)注。上述20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目，類(lèi)型結(jié)構(gòu)如表4所示。圖3 中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況圖4、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目的主要用途從上圖可以看出，規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目近80%屬于大型購(gòu)物中心，這樣的供應(yīng)量的確值得市場(chǎng)謹(jǐn)慎考慮。在未來(lái)一段時(shí)間，購(gòu)物中心市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有有效解決定位、招商、管理等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的話(huà)，購(gòu)物中心整個(gè)行業(yè)將面臨洗牌。圖5、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型情況 根據(jù)圖5內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目中不同城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/批發(fā)市場(chǎng)和

36、購(gòu)物中心的力度是不同的，當(dāng)中天津、沈陽(yáng)、廣州的批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)比例比較大，說(shuō)明這些城市因?yàn)樘厥獾膮^(qū)域環(huán)境和城市角色，產(chǎn)業(yè)商業(yè)具有比較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?、中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)分析購(gòu)物中心作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的形式，鑒于成功經(jīng)營(yíng)后良好的價(jià)值，得到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)共同的關(guān)注，并成為投資熱點(diǎn)。全國(guó)10大城市購(gòu)物中心的供應(yīng)情況如圖6所示。圖6 中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建項(xiàng)目購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專(zhuān)業(yè)化操作水平低、

37、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。 10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專(zhuān)業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。5、中國(guó)10大城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析圖7 全國(guó)10大城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)吸引力就在于產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是批發(fā)類(lèi)

38、型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，還是零售類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，鑒于商品的價(jià)格有誘惑力，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模龐大，所以營(yíng)業(yè)額往往特別高，從而帶動(dòng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值，這正是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重要形式的原因。上述各城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：直轄市因?yàn)槭袌?chǎng)輻射力比較強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模比較大；區(qū)域中心或者象鄭州一樣的樞紐城市，過(guò)去專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就已經(jīng)大規(guī)模發(fā)展，所以近年來(lái)的開(kāi)發(fā)力度相對(duì)比較小。6、中國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析 圖8 全國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析從圖8中可以看出社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化

39、的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。3.4 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察(節(jié)選)之10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況(下)1、中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況從上述數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)10大城市20萬(wàn)平方米以上規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總規(guī)模近1300萬(wàn)平方米，其中不乏大型購(gòu)物中心項(xiàng)目。20萬(wàn)平方米以上規(guī)模項(xiàng)目總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的有上海、北京、天津、沈陽(yáng)、廣州等，其中尤其以上海為最，值得投資市場(chǎng)謹(jǐn)慎關(guān)注。上述20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目，類(lèi)型結(jié)構(gòu)如表4所示。圖4、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目的主要用途從上圖可以看出，規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目近80%屬于大型購(gòu)物中心，這樣的供應(yīng)量的確值得市場(chǎng)謹(jǐn)慎考慮。

40、在未來(lái)一段時(shí)間，購(gòu)物中心市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有有效解決定位、招商、管理等專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的話(huà)，購(gòu)物中心整個(gè)行業(yè)將面臨洗牌。圖5、20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型情況 根據(jù)圖5內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，20萬(wàn)平方米以上在建商業(yè)項(xiàng)目中不同城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物中心的力度是不同的，當(dāng)中天津、沈陽(yáng)、廣州的批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)比例比較大，說(shuō)明這些城市因?yàn)樘厥獾膮^(qū)域環(huán)境和城市角色，產(chǎn)業(yè)商業(yè)具有比較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Α?、中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)分析購(gòu)物中心作為商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中最復(fù)雜的形式，鑒于成功經(jīng)營(yíng)后良好的價(jià)值，得到開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)共同的關(guān)注，并成為投資

41、熱點(diǎn)。全國(guó)10大城市購(gòu)物中心的供應(yīng)情況如圖6所示。圖6 中國(guó)10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目在建項(xiàng)目購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專(zhuān)業(yè)化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。 10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。 購(gòu)物中心項(xiàng)目在上述10大城市的商業(yè)地產(chǎn)中所站的比重平均超過(guò)50% 有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度很高。未來(lái)這些項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，其中專(zhuān)業(yè)

42、化操作水平低、開(kāi)發(fā)商資金勢(shì)力比較差的購(gòu)物中心項(xiàng)目將會(huì)成為被兼并收購(gòu)的對(duì)象。10大城市購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目相關(guān)資料參見(jiàn)表1。3、中國(guó)10大城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析圖7 全國(guó)10大城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在建項(xiàng)目供應(yīng)分析    專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最大的市場(chǎng)吸引力就在于產(chǎn)品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是批發(fā)類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，還是零售類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，鑒于商品的價(jià)格有誘惑力，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模龐大，所以營(yíng)業(yè)額往往特別高，從而帶動(dòng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪的價(jià)值，這正是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重要形式的原因。上述各城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：直轄市因?yàn)槭袌?chǎng)輻射力比較強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模比較大；區(qū)域中心或者象鄭州一樣的樞

43、紐城市，過(guò)去專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就已經(jīng)大規(guī)模發(fā)展，所以近年來(lái)的開(kāi)發(fā)力度相對(duì)比較小。4、中國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析 圖8 全國(guó)10大城市社區(qū)商業(yè)新興項(xiàng)目供應(yīng)分析從圖8中可以看出社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式，從發(fā)展趨勢(shì)看，社區(qū)商業(yè)也將會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。傳統(tǒng)的商業(yè)將伴隨社區(qū)化的進(jìn)程，逐漸向社區(qū)服務(wù)的形態(tài)轉(zhuǎn)化。 3.5 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司概況湛江市友誼房地產(chǎn)有限公司、湛江市世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司是隸屬同一個(gè)投資主體的優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)。自1999年創(chuàng)辦以來(lái)，即以驚人的魄力，大手筆開(kāi)拓湛江商業(yè)地產(chǎn)。短短5年時(shí)間，先后投資7.8億多元開(kāi)發(fā)了湛江國(guó)貿(mào)大廈A座、湛江國(guó)貿(mào)大廈B座、湛江世貿(mào)

44、大廈三座綜合性商業(yè)大廈。包括目前在建的湛江國(guó)貿(mào)城市廣場(chǎng)，總建筑面積達(dá)32萬(wàn)多平方米。其中擁有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)10多萬(wàn)平方米，固定資產(chǎn)總值10億元，占湛江市配置中央空調(diào)大型商場(chǎng)面積的70%多。成功打造湛江兩大商圈湛江人民南商圈和湛江中山一路商圈。目前，這兩大商圈并肩而立，推動(dòng)湛江牢固樹(shù)立了粵西乃至北部灣地區(qū)商業(yè)強(qiáng)市的地位。這是一個(gè)年輕而充滿(mǎn)活力的民營(yíng)企業(yè)，一個(gè)朝氣蓬勃的開(kāi)拓型企業(yè)，一個(gè)蓄勢(shì)待發(fā)、擁有雄厚實(shí)力的企業(yè)。旗下?lián)碛幸恢?00多人，包括研究、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、策劃等方面專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)，年銷(xiāo)售額6億多元，年創(chuàng)稅收達(dá)兩千多萬(wàn)元。省市領(lǐng)導(dǎo)高度評(píng)價(jià)說(shuō)，2000年湛江國(guó)貿(mào)大廈的開(kāi)業(yè)，20

45、02年湛江世貿(mào)大廈這艘商業(yè)航母的成功啟航，徹底改寫(xiě)了湛江“大城市、小商業(yè)”的商業(yè)零售格局，開(kāi)創(chuàng)了湛江現(xiàn)代商業(yè)的新時(shí)代，促使湛江現(xiàn)代商業(yè)建設(shè)走上了快車(chē)道。而更多的市民則認(rèn)為，時(shí)尚生活，從湛江國(guó)貿(mào)世貿(mào)大廈開(kāi)始。在湛江如火如荼的經(jīng)濟(jì)建設(shè)大潮中，國(guó)貿(mào)世貿(mào)商業(yè)地產(chǎn)奉獻(xiàn)給湛江的，不僅僅是一個(gè)個(gè)商業(yè)奇跡，不僅僅是幾座商業(yè)大廈。它引導(dǎo)、改變著湛江的商業(yè)形態(tài)和湛江人的生活形態(tài)，對(duì)提高湛江城市品位，提升湛江商業(yè)檔次，增強(qiáng)湛江對(duì)周邊地區(qū)的輻射力產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，湛江市世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司目前面臨企業(yè)如何做強(qiáng)做大，如何走規(guī)范化、規(guī)模發(fā)展之路的問(wèn)題，企業(yè)初創(chuàng)原始階段，原始資本積累時(shí)期，采取相互信任的兄弟朋友關(guān)系，憑

46、著義氣、良心、勤奮、誠(chéng)信，在粵西地區(qū)首先引入購(gòu)物中心的商業(yè)模式發(fā)展，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并以低成本、高效率、高效益發(fā)展企業(yè)，這是可行的。但隨著企業(yè)的發(fā)展?fàn)畲?，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈時(shí)，我們面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從小規(guī)模、粗放型、低檔次轉(zhuǎn)向大規(guī)模、集約型、中高檔的大品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期。如果公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不轉(zhuǎn)變，在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，就有可能越來(lái)越被動(dòng)，企業(yè)效益就會(huì)下降。目前，國(guó)貿(mào)大廈A、B座和國(guó)貿(mào)城市廣場(chǎng)面臨廣百、鑫海、昌大昌的競(jìng)爭(zhēng)，即將面臨的競(jìng)爭(zhēng)還有：怡福國(guó)際5萬(wàn)平方米（計(jì)劃引進(jìn)家樂(lè)福作為主力店），金貿(mào)大廈3萬(wàn)平方米，有較強(qiáng)的資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，榮基集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)的榮基商貿(mào)中心3萬(wàn)多平方米，商業(yè)部分由著名的廣

47、州合富輝煌公司為其策劃，估計(jì)市場(chǎng)定位較準(zhǔn)確。等等一些項(xiàng)目上馬，即是說(shuō)在人口只有30多萬(wàn)人的霞山區(qū)兩年內(nèi)有大型商場(chǎng)總建筑面積近15萬(wàn)平方米，是目前霞山區(qū)大商場(chǎng)面積的2.5倍。但預(yù)計(jì)這兩年社會(huì)商品零售額每年增長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)15%。這就出現(xiàn)霞山區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的局面。再說(shuō)赤坎區(qū)人口只有20多萬(wàn)，世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司旗下的世貿(mào)大廈，在2002年底開(kāi)業(yè)，與愛(ài)華購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)，目前為止，商場(chǎng)還沒(méi)有完全招滿(mǎn)商家的時(shí)候，與世貿(mào)相距100米的地方，深圳國(guó)投投資建設(shè)的沃爾瑪廣場(chǎng)動(dòng)工在即，建設(shè)面積6萬(wàn)平方米，以其實(shí)力、品牌、理念對(duì)世貿(mào)大廈必定形成強(qiáng)大的沖擊力。為此，在白熱化競(jìng)爭(zhēng)到來(lái)之前，我們應(yīng)提前審定公司的發(fā)展戰(zhàn)略

48、。一、 與大商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合，出售5070%公司股權(quán)，以收回45億的資金，以利用此筆資金再到二、三線(xiàn)城市尋找暫時(shí)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商圈核心，投資建設(shè)35家現(xiàn)代購(gòu)物中心，以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。同時(shí)與大商業(yè)集團(tuán)聯(lián)合，進(jìn)一步整合提高現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，以提高現(xiàn)有物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高收益率，降低風(fēng)險(xiǎn)。這辦法可稱(chēng)為戰(zhàn)略聯(lián)盟。二、 利用公司現(xiàn)有的核心資源，包括品牌資源、人才資源、商業(yè)資源與商業(yè)界的名星、行家共同組建一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，開(kāi)展為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)提供市場(chǎng)定位、招商、策劃、推廣、管理等商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)。與此同時(shí)，掌握大量的資訊，為開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目提供充足的信息、數(shù)據(jù)和商家品牌。兩個(gè)板塊互動(dòng)

49、，以爭(zhēng)取企業(yè)效益的最大化。第四章 世貿(mào)房地產(chǎn)有限公司戰(zhàn)略分析4.1 宏觀(guān)環(huán)境分析（PEST分析）PEST分析是指政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)對(duì)組織的影響。作為戰(zhàn)略分析的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)首先考慮那些環(huán)境影響在過(guò)去對(duì)組織是很重要的，并且考慮這些影響在未來(lái)對(duì)組織和它的競(jìng)爭(zhēng)者重要性的變化程度，最終達(dá)到組織的能力（資源能力、人才與技術(shù)能力、生產(chǎn)能力等）與環(huán)境相匹配。4.1.1 政策環(huán)境，接連不斷的宏觀(guān)調(diào)控下 商業(yè)地產(chǎn)面臨機(jī)遇與挑戰(zhàn)2005年以來(lái)，接連不斷的宏觀(guān)調(diào)控政策以“連環(huán)掌”的方式打向已經(jīng)連續(xù)數(shù)年火熱的房地產(chǎn)業(yè)，土地政策、稅收政策、金融政策，“三劍合舞”，砍向投資過(guò)熱的樓市與過(guò)高的房?jī)r(jià)。雖然，這一系列調(diào)控措施沒(méi)

50、有劍指商業(yè)地產(chǎn)，但是，屬于投資型產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下無(wú)疑也會(huì)受牽連。商業(yè)地產(chǎn)不再是“香餑餑”？有人把北京的土地供應(yīng)形象地比喻為“把幾根骨頭丟給一群餓狼”，而商業(yè)用地更是近兩年來(lái)炙手可熱的“香餑餑”。然而近日，與往常瘋狂炒地皮的場(chǎng)景相反，中關(guān)村出現(xiàn)了商業(yè)土地拍賣(mài)備受冷落的情形：前不久，位于中關(guān)村科技園區(qū)的4塊底價(jià)超過(guò)億元的大宗地塊在土地市場(chǎng)掛牌后，一直少人問(wèn)津，連中關(guān)村西區(qū)的兩塊商業(yè)地塊，都無(wú)人應(yīng)標(biāo)。面對(duì)如此局面，人們不禁疑問(wèn)，難道商業(yè)用地已風(fēng)光不再？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是商業(yè)用地開(kāi)發(fā)成本高，在宏觀(guān)調(diào)控的政策背景下，銀行貸款控制相當(dāng)嚴(yán)格，所以出現(xiàn)這種“少人問(wèn)津”的情況并不難理解。中關(guān)村文化股份

51、有限公司總裁歐陽(yáng)旭認(rèn)為，由于宏觀(guān)政策緊縮，將導(dǎo)致后續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不足，因此，目前已經(jīng)入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更加具有稀缺性，其價(jià)值會(huì)受到投資者的認(rèn)可。宏觀(guān)調(diào)控嚇跑了投資者？據(jù)了解，近期不少樓市投資人因受政策影響，無(wú)法再如以往一樣進(jìn)行炒號(hào)、認(rèn)購(gòu)，炒家要在6月1前找到下家的時(shí)間非常緊迫，難以迅速脫手。因此，近期樓市長(zhǎng)線(xiàn)投資者的比例相對(duì)短線(xiàn)炒家顯著增多，不少有實(shí)力的樓市投資者紛紛轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線(xiàn)投資者，投資一些有穩(wěn)定回報(bào)、有先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、有可信的商業(yè)管理模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。以打造北京首家文化主題商場(chǎng)而一舉走熱的第三極推出投資與經(jīng)營(yíng)分離的管理模式打動(dòng)了不少樓市投資者。在“第三極”銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，一位姓胡的投資者表示：“我之所以投資第三極，不僅是因?yàn)榭春眠@個(gè)項(xiàng)目在10年內(nèi)每年擁有10的固定年回報(bào)率，并且其組合了休閑、圖書(shū)、旅游、教育、健身、商務(wù)六個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，來(lái)滿(mǎn)足中關(guān)村地區(qū)300萬(wàn)高知人群的知識(shí)性消費(fèi)、文化性休閑的需求，在商業(yè)定位上，非常準(zhǔn)確。這些讓投資者有信心，能夠確保商場(chǎng)的永久持續(xù)經(jīng)營(yíng)。”北京商業(yè)零售連鎖協(xié)會(huì)辦公室的楚東認(rèn)為，消