房地產(chǎn)策劃高級(jí)培訓(xùn)

1、金芒果地產(chǎn)內(nèi)部培訓(xùn)資料2014.7.29PART1 概述“策劃”縮寫(xiě)為“S.P”，即“strategy”和“plan”的縮寫(xiě)。戰(zhàn)略、策略計(jì)劃、規(guī)劃孫子兵法虛實(shí)篇“策之而知得失之計(jì)”策：策度、籌算。是指認(rèn)真分析判斷，明確對(duì)峙雙方的優(yōu)劣長(zhǎng)短?！拔也挥麘?zhàn)，劃地而守之，敵不得與我戰(zhàn)者，乖其所之也”劃：得當(dāng)?shù)姆椒āＪ侵复胧┑梅?，可令敵方改變進(jìn)攻方向策劃它的特點(diǎn)就是人們把一些很少聯(lián)系在一起但存在一定內(nèi)在聯(lián)系的事物創(chuàng)造性地連接組合起來(lái)，形成一個(gè)新的事物。策劃 不是簡(jiǎn)單地對(duì)事物進(jìn)行組接，而是根據(jù)已經(jīng)存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個(gè)新事物，超越其原有價(jià)值。 成功的策劃 ：創(chuàng)造性地組合利用

2、【 信息資源專(zhuān)業(yè) 】 策劃 是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對(duì)事物進(jìn)行統(tǒng)籌和規(guī)劃。策劃策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。房地產(chǎn)發(fā)展策劃：通過(guò)對(duì)發(fā)展環(huán)境理性的分析判斷，為房地產(chǎn) 發(fā)展經(jīng)營(yíng)提出創(chuàng)新的模式和科學(xué)合理的決策 依據(jù)。哈佛企業(yè)管理叢書(shū)編輯委員會(huì)關(guān)于“策劃”的定義 PART2 房地產(chǎn)發(fā)展策劃與發(fā)展商簽定合同接受發(fā)展商委托，了解發(fā)展商需求和初步想法；明確委托要求，提交服務(wù)建議消費(fèi)者需求調(diào)查信息整理及總結(jié)明確項(xiàng)目發(fā)展基本思路 完成各部分結(jié)論階段性總結(jié)；討論項(xiàng)目初步定位及開(kāi)發(fā)策略設(shè)計(jì)；專(zhuān)家論證；與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步交流定位初步確定 深入論證、細(xì)化定位要素及報(bào)告成稿提交報(bào)告發(fā)展環(huán)境調(diào)研（

3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)環(huán)境）用地條件分析策劃的工作流程宏觀(guān)研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）例證之：V市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃的研究宏觀(guān)研究的方法與例證（經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃）中觀(guān)研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場(chǎng)）微觀(guān)研究的方法與例證（項(xiàng)目）定位研究的方法與例證定位的落實(shí)房地產(chǎn)策劃宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)相關(guān)因素運(yùn)行狀況及規(guī)律國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值產(chǎn)業(yè)特征及產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)固定資產(chǎn)投資總額居民人均可支配收入及結(jié)構(gòu)分析宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)與威脅城市規(guī)劃研究城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研究短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃政府關(guān)于商品住宅在市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)城市發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)與威脅 V市第二產(chǎn)業(yè)占比極高。（超大國(guó)企SL企業(yè)是產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的主體

4、。 受其計(jì)劃經(jīng)濟(jì)烙印制約，V市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，占比很低。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。 由于資源日漸稀缺，V市正處于城市轉(zhuǎn)型期，后續(xù)發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)提升的空間非常大。V市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在S省占比屬于較低水平，經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模不大。 n2003年V市人均GDP39528元 ，是S省之冠。 資源型城市的特點(diǎn)。V市城市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃郁。以SL企業(yè)為龍頭的國(guó)有經(jīng)濟(jì)在V市占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占GDP的比重較低。SL企業(yè)的生產(chǎn)能力、企業(yè)員工消費(fèi)能力在V市舉足輕重，影響深遠(yuǎn)。特殊產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)模式的慣性人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值： 第一 人均可支配收入 ：第二人均消費(fèi)性支出 ：第五V市因?yàn)樘厥猱a(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)模式的慣性，居民消費(fèi)力尚未完

5、全釋放，市場(chǎng)潛力巨大。居民消費(fèi)潛力巨大 在消費(fèi)者的構(gòu)成上，以SL企業(yè)系統(tǒng)職工為主的國(guó)有經(jīng)濟(jì)職工是V市城市消費(fèi)的主力軍。 在消費(fèi)能力上，V市在崗職工的平均工資居S省第一位，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于第二位的B市。這使城市具有極好的房地產(chǎn)消費(fèi)基礎(chǔ)。城市規(guī)模 V市2003年年末總?cè)丝跒?76.81萬(wàn)人，同比上升0.8% 項(xiàng)目所在的DY區(qū)2003年年底全區(qū)總?cè)丝?8.59萬(wàn)人，同比增加約1.9% 中心城建成區(qū)面積達(dá)到60.2平方公里。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須充分把握當(dāng)前主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)共同發(fā)展的良機(jī)西城區(qū)中部城區(qū)東城區(qū)本項(xiàng)目V市城市現(xiàn)狀述評(píng)以SL企業(yè)管理辦公和商業(yè)服務(wù)為主的西部公共服務(wù)設(shè)施中心以V市政府和規(guī)劃的商務(wù)中心為

6、主的東部公共服務(wù)設(shè)施中心以體育中心、會(huì)展中心為主的中部公共服務(wù)設(shè)施中心中心城區(qū)西城區(qū)總體規(guī)劃：一城、二區(qū)、三中心研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場(chǎng)）研究目的：通過(guò)一系列中觀(guān)研究方法對(duì)項(xiàng)目所在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展過(guò)程、市場(chǎng)格局、產(chǎn)品特點(diǎn)、需求特征進(jìn)行分析與判斷，以及對(duì)今后市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，從而尋找市場(chǎng)缺口，為項(xiàng)目定位找到方向性的依據(jù)。研究模塊： 市場(chǎng)發(fā)展歷程研究 市場(chǎng)格局分析 市場(chǎng)需求分析 市場(chǎng)走勢(shì)分析 典型個(gè)案分析研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場(chǎng)）發(fā)展趨勢(shì)：生活內(nèi)聚，產(chǎn)業(yè)外延?xùn)|城向西發(fā)展 西城控制三面向東發(fā)展 東西城相對(duì)集中 整體融匯發(fā)展 加快東西城對(duì)接是城市發(fā)展的主要方向之一。西城的改造提升為項(xiàng)目創(chuàng)造精品提供了

7、機(jī)會(huì)，項(xiàng)目將為西城打造新形象，成為城市新名片?，F(xiàn)階段的發(fā)展重點(diǎn)：建設(shè)完善東城，改造提高西城。高調(diào)起步（1991-1993年）進(jìn)入寒冬（1993-1999年）走出低谷（1999年-至今）例1：H市市場(chǎng)發(fā)展歷程（歷史遺留問(wèn)題研究，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀影響負(fù)面因素多）例2：G市市場(chǎng)發(fā)展歷程（成熟而穩(wěn)建的發(fā)展過(guò)程，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分成熟）起步期（80年代）快速成長(zhǎng)期（90-93年）調(diào)整期（94-97年）轉(zhuǎn)型期（97-99年）成熟發(fā)展期（00-今年）模塊1：市場(chǎng)發(fā)展歷程研究不同的城市有著不同的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，或長(zhǎng)或短，或復(fù)雜或簡(jiǎn)單，發(fā)展歷程的研究是對(duì)一系列市場(chǎng)現(xiàn)狀判斷的基礎(chǔ)。 市場(chǎng)細(xì)分基礎(chǔ)市場(chǎng)格局的分析是基于合理的市場(chǎng)

8、細(xì)分。一般常用的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)域/板塊、檔次、功能等。下面舉例來(lái)說(shuō)明板塊細(xì)分與檔次細(xì)分，功能細(xì)分格局略模塊2：市場(chǎng)格局的分析一個(gè)城市的市場(chǎng)格局往往受著期歷史沿革、人文特征、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、消費(fèi)分層等多種復(fù)雜因素的影響，因此市場(chǎng)格局的研究正是對(duì)項(xiàng)目所在細(xì)分市場(chǎng)的環(huán)境與發(fā)展方向的重要判斷。 板塊分析房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)這一特點(diǎn)，往往受區(qū)域歷來(lái)形成的市場(chǎng)特征影響非常大，因此板塊分析有利于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的潛在空間。例：D市居住物業(yè)板塊分析（項(xiàng)目所在的東南板塊處于怎樣的競(jìng)爭(zhēng)地位）東南板塊西南板塊中東板塊中西板塊北部板塊本項(xiàng)目本項(xiàng)目D市住宅板塊特征：中東板塊：CBD，商務(wù)公寓聚集，高價(jià)；東南板塊

9、：休閑渡假資源集中，開(kāi)發(fā)量受地勢(shì)影響而有限，公眾認(rèn)可度高；中西板塊：政府機(jī)關(guān)聚集，老城區(qū)，開(kāi)發(fā)量小，高價(jià)；西南板塊：高校區(qū)，舊廠(chǎng)搬遷，供應(yīng)量大，中價(jià)；北部板塊：工業(yè)組團(tuán)，人口密度低，居住物業(yè)開(kāi)發(fā)量小，低價(jià)。項(xiàng)目所在的東南板塊景觀(guān)資源豐富，公眾認(rèn)可度高，前景理想，開(kāi)發(fā)空間較大。 分檔次分析從不同的檔次來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況可清淅地看到各層次競(jìng)爭(zhēng)激烈程度與開(kāi)發(fā)水平，從而找到項(xiàng)目可生存或可引領(lǐng)的市場(chǎng)空檔。2500以下2500-40004000以上9%18%73%注：個(gè)案數(shù)比例*名都、*城、*國(guó)際、*世家*大廈、都市*、財(cái)富*玉花園、錦繡*歐式*、長(zhǎng)春*、*惠景玫瑰*、丹慶*、*星苑*花園、*小區(qū)、

10、*河苑例1：X市居住物業(yè)檔次分析（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)睾勒目赡苄裕市的高價(jià)盤(pán)供應(yīng)量十分有限，且開(kāi)發(fā)水平較低，景觀(guān)資源利用不佳，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足該市富有階層長(zhǎng)期居住的要求，有較大的市場(chǎng)空間。例2：Q市居住物業(yè)檔次分析（某郊區(qū)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)方向）臨海高檔物業(yè)，開(kāi)發(fā)密集，吸納本地及外來(lái)高端客戶(hù)市內(nèi)小型樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)量小，產(chǎn)品質(zhì)素低，需求未能有效釋放大量的經(jīng)濟(jì)適用房、郊區(qū)低檔小區(qū)，開(kāi)發(fā)水平低，以滿(mǎn)足基本居住需求Q市的居住物業(yè)呈明顯的紡錘型分布，中檔樓盤(pán)供應(yīng)量有限，整個(gè)城市中檔的主流消費(fèi)不能得到有效滿(mǎn)足，市場(chǎng)有明顯的中檔精品樓盤(pán)的市場(chǎng)缺口。 復(fù)合型物業(yè)的格局分析（主要針對(duì)大盤(pán)開(kāi)發(fā)）有一種流行說(shuō)法“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入復(fù)合時(shí)代

11、”，不完全正確，但也反應(yīng)一定趨勢(shì)，一些居住項(xiàng)目在滿(mǎn)足居住功能外附加價(jià)值的研究就顯得十分有項(xiàng)目重要。例：某大型復(fù)合項(xiàng)目的格局分析（項(xiàng)目在多類(lèi)功能開(kāi)發(fā)方向，與組合方式）項(xiàng)目可能組合開(kāi)發(fā)的幾類(lèi)物業(yè)酒店：度假式居住物業(yè)：一般的居住大盤(pán)：高爾夫物業(yè)：商業(yè)：板塊分析、檔次分析渡假休閑資源分類(lèi)分析檔次分析、功能細(xì)分分析（旅游休閑類(lèi)/商務(wù)類(lèi)）別墅類(lèi)、公寓類(lèi)休閑類(lèi)商業(yè)街、超市市場(chǎng)格局的分析是針對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)面的研究，而市場(chǎng)需求分析則是直接針對(duì)購(gòu)房者的分析。分析方法：定性研究：二手資料、過(guò)往市場(chǎng)表現(xiàn)分析、重點(diǎn)客戶(hù)訪(fǎng)談定量研究：需求人口基數(shù)分析、問(wèn)卷調(diào)查例：訪(fǎng)談及問(wèn)卷調(diào)查（針對(duì)某市中高端客戶(hù)的調(diào)查設(shè)計(jì)）調(diào)查范圍：市區(qū)為

12、主，兼顧少量周邊郊縣市樣本量調(diào)查方式：預(yù)約訪(fǎng)談15人左右，問(wèn)卷調(diào)查300樣本（隨機(jī)抽樣，入戶(hù)調(diào)查）樣本的選擇：未來(lái)兩年內(nèi)打算購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)者家庭月收入5000元以上家庭居住區(qū)域盡量分散，每家庭完成一份樣本問(wèn)卷配額：中級(jí)以上公務(wù)員/事業(yè)單位管理人員100樣本、企業(yè)中高層管理/技術(shù)人員100樣本，私營(yíng)企業(yè)主/自由職業(yè)者100樣本，訪(fǎng)談也涵蓋以上類(lèi)型模塊4：市場(chǎng)需求分析典型個(gè)案主要是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、可借鑒的樓盤(pán)進(jìn)行分析，包括借鑒這些個(gè)案的客戶(hù)吸納手段、開(kāi)發(fā)模式、定位的成敗、經(jīng)營(yíng)、配套等，從而分析項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、生長(zhǎng)的難度、可突破的方位、客戶(hù)的需求特征、某類(lèi)功能配置的可行性。例：G市居住大盤(pán)個(gè)案分析（主

13、要針對(duì)本項(xiàng)目的定位方向與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境）模塊4：典型個(gè)案分析影響市場(chǎng)趨勢(shì)的因素： 政策因素：宏觀(guān)環(huán)境分析預(yù)測(cè)、數(shù)據(jù)增長(zhǎng)或回落的數(shù)學(xué)分析 規(guī)劃因素：市場(chǎng)格局的變化受區(qū)域規(guī)劃的直接影響 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素：開(kāi)發(fā)商的水平變化、土地批出狀況、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的后續(xù)開(kāi)發(fā)情況、需求變化對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響 市場(chǎng)需求因素：需求量與層次的需求、置業(yè)新需求方向、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變化引至的市場(chǎng)需求變化 其它因素模塊5：市場(chǎng)趨勢(shì)分析前期策劃針對(duì)的一般都是在未來(lái)一兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)、推售的項(xiàng)目，因此市場(chǎng)趨勢(shì)的分析十分重要。例證之：F市H項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析（部分）nF市原規(guī)劃在主干路以南設(shè)置CBD，但政府調(diào)控不力，近期實(shí)現(xiàn)的可能性較?。辉谀壳暗陌l(fā)展階段

14、，城市并無(wú)真正意義上的商務(wù)區(qū)；nH項(xiàng)目毗鄰城市規(guī)劃中的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)價(jià)值較高；n江北岸沿濱江大道東段，區(qū)域已逐步發(fā)展為高尚居住區(qū)聚集地，項(xiàng)目居住價(jià)值亦很高。F市中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃H項(xiàng)目與F市商業(yè)區(qū)及居住區(qū)的聯(lián)系分析微觀(guān)研究的方法與例證（項(xiàng)目）臨近某歷史文物保護(hù)街區(qū)，區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)建筑保留完好，文化底蘊(yùn)深厚，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可借勢(shì)之處。某巷小江西會(huì)館街巷中的舊墻某巷內(nèi)街H項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件分析 項(xiàng)目用地為不規(guī)整的矩形，臨A街長(zhǎng)邊約292米，臨B街短邊約177米，地勢(shì)平緩，最大高差在1米以?xún)?nèi)。主要標(biāo)高集中在67.50米（黃海高程），相對(duì)應(yīng)江面標(biāo)高約在59.50米左右，高差約8.0米。 基地現(xiàn)狀主要為空地及廢棄

15、居住建筑。項(xiàng)目拆遷難度較小，拆遷工作計(jì)劃在2004年12月完成。H項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件分析市政配套設(shè)施市政配套設(shè)施齊全H項(xiàng)目生活配套設(shè)施 生活便利從政府層面和自身?xiàng)l件看，項(xiàng)目可利用資源豐富 可利用的其它資源：景觀(guān)、商業(yè)人流等 H項(xiàng)目可利用相關(guān)資源分析圖示定位研究的方法與例證n項(xiàng)目SWOT分析n項(xiàng)目發(fā)展策略n項(xiàng)目市場(chǎng)定位（整體發(fā)展主題、功能定位）n住宅物業(yè)定位定位研究的常規(guī)思路住宅物業(yè)發(fā)展主題目標(biāo)客戶(hù)群定位產(chǎn)品定位定價(jià)建議項(xiàng)目市場(chǎng)定位坐標(biāo)系項(xiàng)目發(fā)展策略雷達(dá)圖定位研究思維樹(shù)狀圖定位研究思維樹(shù)狀圖例證之：F項(xiàng)目SWOT分析及核心問(wèn)題演進(jìn)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O威脅T機(jī)會(huì)本項(xiàng)目核心問(wèn)題： 如何實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化

16、 如何協(xié)調(diào)項(xiàng)目大規(guī)模與有限需求關(guān)系 如何利用與提升區(qū)域商業(yè)的傳統(tǒng)形象 如何協(xié)調(diào)商業(yè)與住宅兩大功能 如何吸納與組織商業(yè)客流強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)景觀(guān)價(jià)值最大化規(guī)模大項(xiàng)目資源豐富規(guī)避劣勢(shì)，化解威脅周邊景觀(guān)的改造與利用高端客戶(hù)有效需求量商業(yè)客流的吸納區(qū)位價(jià)值復(fù)合：江景、人文、商業(yè)地塊規(guī)模大；唯一性品牌商譽(yù)好部分住宅無(wú)法一線(xiàn)望江周邊環(huán)境不佳商業(yè)旺區(qū)有一定距離開(kāi)發(fā)成本高，彈性弱市場(chǎng)持續(xù)走旺中心城區(qū)認(rèn)可度高中高端有效需求競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇中高端客戶(hù)有限區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)量大某濱水豪宅項(xiàng)目SWOT分析商住 脈分動(dòng)靜 -規(guī)避項(xiàng)目缺陷內(nèi)聚 豪宅氣質(zhì) -擴(kuò)大有效需求外展 商業(yè)動(dòng)感 -提升商業(yè)價(jià)值聚焦 城市核心 -突顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)借勢(shì)

17、 水岸文化 -倡導(dǎo)居住文化領(lǐng)航 濱江板塊 -樹(shù)立豪宅形象某濱水豪宅項(xiàng)目發(fā)展策略地段定義豪宅，濱江板塊與城市中心的交匯位置濱水是少數(shù)人可享用的稀缺資源約1100戶(hù)名門(mén)世家共同擁有的豪宅領(lǐng)地對(duì)規(guī)劃、園林、戶(hù)型極致追求，經(jīng)得起買(mǎi)家最嚴(yán)格的挑選私密與安防，心無(wú)旁騖的服務(wù)，給客戶(hù)無(wú)比尊貴的領(lǐng)地感提供生活方式的同時(shí)也提供了社交空間自然與人文不可相互替代,公共空間與私家園林兩者兼得濱水景觀(guān)稀缺性“首席居住地段”“江景與園景”營(yíng)造全景觀(guān)“名門(mén)會(huì)”高品位會(huì)所全方位高品質(zhì)產(chǎn)品管家式物業(yè)服務(wù)“豪宅社區(qū)”概念城市首席濱水豪宅社區(qū)某濱水豪宅項(xiàng)目主題定位的表述出品演繹豪宅氣質(zhì)規(guī)劃大氣江景資源最大化圍合整體性戶(hù)型創(chuàng)新充分考

18、慮江景功能合理而精細(xì)建筑考究立面現(xiàn)代風(fēng)格細(xì)節(jié)體現(xiàn)品味園林多級(jí)主題園林架空層花園配套尊貴名門(mén)會(huì)泛會(huì)所園林泳池此部分確定戶(hù)型配比與泛會(huì)所要求，其它具體參見(jiàn)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議。某濱水豪宅項(xiàng)目主題定位的表述高價(jià)、中高價(jià)樓盤(pán)戶(hù)型配比高端、中高端客戶(hù)調(diào)查市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求規(guī)劃擺放一線(xiàn)東南向江景約30%二線(xiàn)江景約30%最佳園景30%次佳園景10%詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議“市場(chǎng)需求”中四房與復(fù)式的比例略大于“市場(chǎng)供應(yīng)”某濱水豪宅項(xiàng)目戶(hù)型配比的設(shè)定定價(jià)靜態(tài)單價(jià)預(yù)估n 2650元/平方米的均價(jià)水平只能代表在目前市場(chǎng)情況，具體定價(jià)需參考推售的開(kāi)發(fā)策略；n 靜態(tài)價(jià)格范圍約在2400-2900元/平方米之間。定價(jià)靜態(tài)單價(jià)預(yù)估規(guī)劃

19、設(shè)計(jì)建議成本財(cái)務(wù)分析（略）各方案基本要素評(píng)估圖 該項(xiàng)目根據(jù)開(kāi)發(fā)模式的選定和各項(xiàng)收入支出等綜合性分析，進(jìn)行了開(kāi)發(fā)成本預(yù)測(cè)，內(nèi)容包括土地成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)和規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、稅金等。 容積率分期及開(kāi)發(fā)順序規(guī)劃設(shè)計(jì)建議之公共配套物業(yè)類(lèi)型及戶(hù)型因地制宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議例證之：某項(xiàng)目塔樓設(shè)計(jì)建議的五種思路思路各思路的利弊分析推薦設(shè)計(jì)思路主力中餐廳主力中餐廳特色餐廳及空中花園中 庭RIVER主力餐廳建議：以特色中餐廳為主。延續(xù)區(qū)域文脈，與現(xiàn)代對(duì)比。某濱水豪宅項(xiàng)目集中餐飲空間分布建議獨(dú)立商鋪主通道1F功能以獨(dú)立店鋪為主獨(dú)立商鋪主力百貨或超市書(shū)店及影音主力百貨或超市家居中心兒童樂(lè)園網(wǎng)吧及數(shù)

20、碼城KTV夜總會(huì)網(wǎng)吧及數(shù)碼城桑拿按摩2F功能以主力百貨及獨(dú)立店鋪為主3F功能以主力百貨及家居、書(shū)店為主4F功能以?shī)蕵?lè)為主4F4F3F3F2F2F1F1F某項(xiàng)目集中購(gòu)物空間分布建議例證之：萬(wàn)科四季花城的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議容積率住宅建筑面積(萬(wàn))低層多層洋房小高層住宅區(qū)內(nèi)密度%總建筑密度面積比例10%面積比例80%面積比例10%建筑面積數(shù)套建筑面積數(shù)套建筑面積數(shù)套1.249.424.942萬(wàn)萬(wàn)19839.54萬(wàn)萬(wàn)41624.942萬(wàn)萬(wàn)44930.220.2%1.145.164.516萬(wàn)萬(wàn)18136.128萬(wàn)萬(wàn)38034.516萬(wàn)萬(wàn)41127.618.5%1.040.94.09萬(wàn)萬(wàn)16432.72萬(wàn)萬(wàn)34

21、444.09萬(wàn)萬(wàn)37225.016.7%0.936.643.664萬(wàn)萬(wàn)14729.312萬(wàn)萬(wàn)30853.664萬(wàn)萬(wàn)33322.415%0.832.383.238萬(wàn)萬(wàn)13025.904萬(wàn)萬(wàn)27273.238萬(wàn)萬(wàn)29419.813.2%0.728.122.812萬(wàn)萬(wàn)11222.812萬(wàn)萬(wàn)24012.812萬(wàn)萬(wàn)25617.211.5%0.623.862.386萬(wàn)萬(wàn)9519.088萬(wàn)萬(wàn)20092.386萬(wàn)萬(wàn)21714.69.8%備注：公建用地：1.7萬(wàn)，可建用地：28.48萬(wàn)低層建筑（含聯(lián)排及獨(dú)立別墅）平均面積250/套，占地100/套多層按6層計(jì)算，平均面積95/套，小高層按14層計(jì)算，平均面積110/套，四季花城可能的數(shù)種容積率測(cè)算通過(guò)上述分析和比較，我們建議：本項(xiàng)目的容積率選用為0.91.0（報(bào)建時(shí)，盡可能提高容積率）最終確定方案：萬(wàn)科四季花城容積率：1.0