《房地產(chǎn)估價(jià)》第一章2007

1、l陳陳 常常 優(yōu)優(yōu)03783881862l河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院河南大學(xué)環(huán)境與規(guī)劃學(xué)院l2007.03l1.課程性質(zhì)課程性質(zhì) l專業(yè)必修課與專業(yè)選修課（任選課），學(xué)分專業(yè)必修課與專業(yè)選修課（任選課），學(xué)分3分。分。l2.課程特點(diǎn)課程特點(diǎn)l實(shí)踐應(yīng)用性較強(qiáng)。實(shí)踐應(yīng)用性較強(qiáng)。l3.使用教材使用教材l房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試指定教材。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試指定教材。l4.教學(xué)安排教學(xué)安排l教學(xué)時(shí)數(shù)一般為教學(xué)時(shí)數(shù)一般為72學(xué)時(shí)，其中課堂講授學(xué)時(shí)，其中課堂講授60學(xué)時(shí)，課堂學(xué)時(shí)，課堂討論討論4學(xué)時(shí)，作業(yè)實(shí)習(xí)學(xué)時(shí)，作業(yè)實(shí)習(xí)8學(xué)時(shí)。學(xué)時(shí)。l5.學(xué)習(xí)成績(jī)學(xué)習(xí)成績(jī)l

2、考試成績(jī)一般占考試成績(jī)一般占70%，平時(shí)成績(jī)一般占，平時(shí)成績(jī)一般占30%。平時(shí)成。平時(shí)成績(jī)包括作業(yè)、實(shí)習(xí)、筆記、課堂討論、科研習(xí)作等?？?jī)包括作業(yè)、實(shí)習(xí)、筆記、課堂討論、科研習(xí)作等。l6.教學(xué)內(nèi)容教學(xué)內(nèi)容l第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)l第二章 房地產(chǎn)價(jià)格l第三章 房地產(chǎn)估價(jià)原則l第四章 房地產(chǎn)估價(jià)程序l第五章 市場(chǎng)比較法l第六章 成本法l第七章 收益法l第八章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法l第九章 路線價(jià)法l第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法l第十一章 地價(jià)評(píng)估l7.教學(xué)要求教學(xué)要求l要求掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、理論與方法要求掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念、理論與方法l要求能夠獨(dú)立從事房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)業(yè)務(wù)，包括調(diào)查收集資料、評(píng)要求能夠

3、獨(dú)立從事房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)業(yè)務(wù)，包括調(diào)查收集資料、評(píng)估、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告等。估、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告等。l如果有機(jī)會(huì)參加有關(guān)資格考試，希望有很好的基礎(chǔ)，并通過(guò)考試。如果有機(jī)會(huì)參加有關(guān)資格考試，希望有很好的基礎(chǔ)，并通過(guò)考試。l當(dāng)前有關(guān)考試有：土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師資格考試。當(dāng)前有關(guān)考試有：土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師資格考試。l房地產(chǎn)估價(jià)師考試有：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管房地產(chǎn)估價(jià)師考試有：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知理、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法、房地產(chǎn)案例與分析、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)；每年一次。識(shí)；每年一

4、次。l土地評(píng)估師考試內(nèi)容土地評(píng)估師考試內(nèi)容:土地管理基礎(chǔ)知識(shí)、土地管理相關(guān)法規(guī)、土地土地管理基礎(chǔ)知識(shí)、土地管理相關(guān)法規(guī)、土地估價(jià)理論與方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)；一年一次。估價(jià)理論與方法、土地估價(jià)實(shí)務(wù)、土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)；一年一次。l資產(chǎn)估價(jià)師考試內(nèi)容：資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)、機(jī)電設(shè)備資產(chǎn)估價(jià)師考試內(nèi)容：資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、經(jīng)濟(jì)法、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)、機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)、建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)；每年一次。評(píng)估基礎(chǔ)、建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)；每年一次。l人們對(duì)于各類資源研究方向主要有：資源方向、資產(chǎn)方向、生態(tài)方向。人們對(duì)于各類資源研究方向主要有：資源方向、資產(chǎn)方向、生態(tài)方向。l資產(chǎn)估價(jià)是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要資

5、產(chǎn)估價(jià)是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)情況介紹。當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)情況介紹。 l8.房地產(chǎn)估價(jià)主要參考書(shū)房地產(chǎn)估價(jià)主要參考書(shū)l中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)物價(jià)出版社，中國(guó)物價(jià)出版社，2001年年4月月l國(guó)土資源部土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)國(guó)土資源部土地估價(jià)師資格考試委員會(huì).土地估價(jià)的理論與方法土地估價(jià)的理論與方法.地質(zhì)出版社，地質(zhì)出版社，2000年年9月月l全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)教材編寫(xiě)組全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)教材編寫(xiě)組.資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué).中國(guó)財(cái)政中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社經(jīng)濟(jì)出版社,2001年年3月月l不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià).艾

6、建國(guó)、吳群主編，農(nóng)業(yè)出版社，艾建國(guó)、吳群主編，農(nóng)業(yè)出版社，2002年年9月月l房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià).柴強(qiáng)，北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社，柴強(qiáng)，北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社，1993年年2月月l城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)理論與實(shí)踐城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)理論與實(shí)踐.陳常優(yōu)、余明全陳常優(yōu)、余明全.河南大學(xué)出版河南大學(xué)出版社社,1997年年8月月l現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.曹軍建編著曹軍建編著.中山大學(xué)出版社，中山大學(xué)出版社，1997年年3月月l房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.王克忠等王克忠等.高等教育出版社，高等教育出版社，1998年年7月月 l 一、房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)科性質(zhì)、內(nèi)容與任務(wù)一、房地產(chǎn)估價(jià)的學(xué)

7、科性質(zhì)、內(nèi)容與任務(wù)l （一）學(xué)科性質(zhì)一）學(xué)科性質(zhì)l 房地產(chǎn)估價(jià)屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分支學(xué)科，從房地產(chǎn)估價(jià)屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分支學(xué)科，從學(xué)科性質(zhì)上為社會(huì)學(xué)科。學(xué)科性質(zhì)上為社會(huì)學(xué)科。l （二）內(nèi)容（二）內(nèi)容l 房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論、基本方法與估價(jià)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論、基本方法與估價(jià)實(shí)務(wù).。l （三）任務(wù)（三）任務(wù)l 1、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制。、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制。l 2、科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為社會(huì)實(shí)踐服務(wù)。、科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，為社會(huì)實(shí)踐服務(wù)。l 3、形成房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)的方法理論體系。、形成房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)的方法理論體系。l二、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)的概念l（一）房地產(chǎn)的外延與內(nèi)涵（一）房地

8、產(chǎn)的外延與內(nèi)涵l1、房地產(chǎn)概念的外延、房地產(chǎn)概念的外延l房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。l土地是指地球表面及其上下一定空間；土地是指地球表面及其上下一定空間；l建筑物是指人工建筑而成，有建筑材料、建筑購(gòu)配件和設(shè)建筑物是指人工建筑而成，有建筑材料、建筑購(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物；備等組成的整體物；l其他定著物是指固定在土地及建筑物以上，與土地及建筑其他定著物是指固定在土地及建筑物以上，與土地及建筑物不能分離的、或者可以分離但會(huì)破壞土地及建筑物的完物不能分離的、或者可以分離但會(huì)破壞土地及建筑物的完整性和價(jià)值。因此，從房地產(chǎn)外延上講，房地產(chǎn)形態(tài)有土整性

9、和價(jià)值。因此，從房地產(chǎn)外延上講，房地產(chǎn)形態(tài)有土地、建筑物及房地。地、建筑物及房地。l（1）土地）土地l（2）建筑物）建筑物l（3）土地與建筑物合成一體的）土地與建筑物合成一體的“房地房地”l l2、房地產(chǎn)概念的內(nèi)涵、房地產(chǎn)概念的內(nèi)涵l房地產(chǎn)為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。房地產(chǎn)為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。l實(shí)物是能看見(jiàn)、可觸摸到的實(shí)物是能看見(jiàn)、可觸摸到的“東西東西”；l權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，它是無(wú)形的、不可觸摸的；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，它是無(wú)形的、不可觸摸的；l區(qū)位是指以事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位是指以事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。l房地產(chǎn)由于位置固定、不可移動(dòng)，通

10、常又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)由于位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。l所謂不動(dòng)產(chǎn)，按羅馬法對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)的劃分是：凡是能用外力推所謂不動(dòng)產(chǎn)，按羅馬法對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)的劃分是：凡是能用外力推動(dòng)或自行能夠移動(dòng)、且不改變其性質(zhì)和價(jià)值的物，像牲畜、家禽動(dòng)或自行能夠移動(dòng)、且不改變其性質(zhì)和價(jià)值的物，像牲畜、家禽和家具器皿之類，稱之為動(dòng)產(chǎn)；反之，像土地、房屋等物為不動(dòng)和家具器皿之類，稱之為動(dòng)產(chǎn)；反之，像土地、房屋等物為不動(dòng)產(chǎn)。產(chǎn)。l在英語(yǔ)中，不動(dòng)產(chǎn)的名稱為在英語(yǔ)中，不動(dòng)產(chǎn)的名稱為real estate和和real property。Land是指是指地球表面及下達(dá)地心、上達(dá)無(wú)限天空的空間，包括永久固著在地地球表

11、面及下達(dá)地心、上達(dá)無(wú)限天空的空間，包括永久固著在地球表面之中、之上、之下的自然物；球表面之中、之上、之下的自然物；real estate是指是指Land加上永加上永久固著在其中、其上、其下的人工改良物久固著在其中、其上、其下的人工改良物(man-made improvements )，如構(gòu)筑物和房屋；，如構(gòu)筑物和房屋；real property是指是指real estate加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利（加上與其有關(guān)的各種權(quán)益，包括權(quán)利（rights）、利益（）、利益（interests）和收益（和收益（benefits）。）。 l（二）土地的概念（二）土地的概念l1、新舊概念、新舊概念l舊

12、：天下之地、有土之地；新：地域綜合體、土地系統(tǒng)。表明了人們對(duì)土地利舊：天下之地、有土之地；新：地域綜合體、土地系統(tǒng)。表明了人們對(duì)土地利用與研究領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和深化。用與研究領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和深化。l2、學(xué)科概念、學(xué)科概念l由于生產(chǎn)、生活需要以及研究的目的和學(xué)科不同，人們把地看成不同的客體。由于生產(chǎn)、生活需要以及研究的目的和學(xué)科不同，人們把地看成不同的客體。l地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體；地學(xué)工作者可以把土地當(dāng)作自然綜合體；l經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動(dòng)和資本的自然物；經(jīng)濟(jì)學(xué)家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動(dòng)和資本的自然物；l農(nóng)民往往把土地作為耕作的田地；城市居民則看成是棲息、娛樂(lè)的

13、場(chǎng)所。農(nóng)民往往把土地作為耕作的田地；城市居民則看成是棲息、娛樂(lè)的場(chǎng)所。l3、空間分布、空間分布l（1）在橫的方面，土地為一定范圍內(nèi)的面積。）在橫的方面，土地為一定范圍內(nèi)的面積。狹義僅指地表陸地；廣義不僅狹義僅指地表陸地；廣義不僅指地表陸地，還包括地表水域、大陸架。指地表陸地，還包括地表水域、大陸架。l（2）在縱的方面，土地可以分為下列）在縱的方面，土地可以分為下列3層：層：l地面。地面。l地面以上的空間。地面以上的空間。l地面以下的空間。地面以下的空間。l4、土地類型、土地類型l用地類型：農(nóng)用地、工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等；用地類型：農(nóng)用地、工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等；l成熟程度：生地

14、、熟地、毛地；三通一平、五通一平、七通一平等。成熟程度：生地、熟地、毛地；三通一平、五通一平、七通一平等。l5、土地條件、土地條件l從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)看，對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)歸納起來(lái)至少包從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)看，對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)歸納起來(lái)至少包括下列方面：括下列方面：l(1)坐落位置。包括對(duì)其所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)的認(rèn)識(shí)。坐落位置。包括對(duì)其所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)的認(rèn)識(shí)。l(2)面積大小。面積大小。l(3)形狀。通常用圖（如宗地圖）來(lái)說(shuō)明。形狀。通常用圖（如宗地圖）來(lái)說(shuō)明。l(4)四至。注意掌握四至描述。四至。注意掌握四至描述。l(5)土地權(quán)利狀況。土地權(quán)利狀況。l(6)利用現(xiàn)狀。利用現(xiàn)狀。l(

15、7)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。這實(shí)際上是對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用的管制，主要包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。這實(shí)際上是對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用的管制，主要包括：用地性質(zhì)；建筑容積率；建筑覆蓋率；建筑高度；綠地率；建筑后用地性質(zhì)；建筑容積率；建筑覆蓋率；建筑高度；綠地率；建筑后退要求；建筑藝術(shù)；出入口方位；停車場(chǎng)建設(shè)要求；地面標(biāo)高。退要求；建筑藝術(shù)；出入口方位；停車場(chǎng)建設(shè)要求；地面標(biāo)高。l(8)生熟程度生熟程度l(9)地質(zhì)、水文和氣象條件。地質(zhì)、水文和氣象條件。l(10)其他。如臨街商業(yè)土地還要了解臨街寬度和深度。其他。如臨街商業(yè)土地還要了解臨街寬度和深度。l2、建筑物的類型、建筑物的類型l（1）用途分）用途分l（2）結(jié)構(gòu)分。）結(jié)構(gòu)分。l

16、對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的分類通常是按建筑物的主要承重構(gòu)件所用的主要材料對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的分類通常是按建筑物的主要承重構(gòu)件所用的主要材料進(jìn)行劃分的，一般可分為下列進(jìn)行劃分的，一般可分為下列5類：類：l鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼板和型鋼等鋼材。鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼板和型鋼等鋼材。l鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。內(nèi)又可依結(jié)構(gòu)布置情況鋼筋主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。內(nèi)又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)剪力墻

17、結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。構(gòu)等。l磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié)構(gòu)。的結(jié)構(gòu)。l磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。l其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都?xì)w此類，如竹結(jié)構(gòu)、石其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都?xì)w此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。l3、建筑物條件、建筑物條件l從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)看，對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)歸納起來(lái)至少包括下列從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)看，對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)歸納起來(lái)至少

18、包括下列方面：方面：l(1)坐落位置。坐落位置。l(2)面積大小。包括基地面積；建筑面積；使用面積；其他面積。面積大小。包括基地面積；建筑面積；使用面積；其他面積。l(3)建筑層數(shù)和高度。房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和建筑層數(shù)和高度。房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。住宅：高層建筑。住宅：1-3層為低層，層為低層，4-6層為多層，層為多層，7-9層為中高層，層為中高層，10層以層以上為高層，上為高層，30層以上為超高層。公共建筑大于層以上為超高層。公共建筑大于24米為高層，大于米為高層，大于100米為米為超高層。超高層。l(4)用途。包括不同用途的面積分配和樓

19、層分布。用途。包括不同用途的面積分配和樓層分布。l(5)建筑結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)。l(6)建筑裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料建筑裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料品質(zhì)以及裝修質(zhì)量。品質(zhì)以及裝修質(zhì)量。l(7)附屬設(shè)備。包括給排水設(shè)備、照明設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、供暖附屬設(shè)備。包括給排水設(shè)備、照明設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備、供暖設(shè)備、供氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、通訊設(shè)備等。設(shè)備、供氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、通訊設(shè)備等。l(8)建成年月、維修保養(yǎng)情況及完損程度。建成年月、維修保養(yǎng)情況及完損程度。l(9)外觀。包括外觀圖片等。外觀。包括

20、外觀圖片等。l(10)平面格局。包括平面圖等。平面格局。包括平面圖等。l(11)產(chǎn)權(quán)狀況。產(chǎn)權(quán)狀況。l(12)其他。如采光、通風(fēng)、隔音、隔熱；新建的房屋要了解其施工質(zhì)量。其他。如采光、通風(fēng)、隔音、隔熱；新建的房屋要了解其施工質(zhì)量。 l (一一)土地的特性土地的特性l土地的特性，可分為自然特性和人文特性兩個(gè)方面。所謂土地的土地的特性，可分為自然特性和人文特性兩個(gè)方面。所謂土地的自然特性，是指自然物體的土地其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地自然特性，是指自然物體的土地其本身所具有的特殊性質(zhì)；土地在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時(shí)才會(huì)表現(xiàn)出的。在人文方面的特性，是土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時(shí)才會(huì)表現(xiàn)

21、出的。l1、土地的自然特性、土地的自然特性l（1）土地承載力）土地承載力l（2）土地肥力）土地肥力l（3）位置固定性）位置固定性l（4）數(shù)量有限性）數(shù)量有限性l（5）利用永續(xù)性）利用永續(xù)性l（6）個(gè)別性）個(gè)別性l2、土地的人文特性、土地的人文特性l（1）用途的多樣性）用途的多樣性l（2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性l（3）合并及分割的可能性）合并及分割的可能性l（二）房地產(chǎn)的特性（二）房地產(chǎn)的特性l1、位置固定性（包括不可移動(dòng)性）、位置固定性（包括不可移動(dòng)性）l2、獨(dú)一無(wú)二性、獨(dú)一無(wú)二性l3、壽命長(zhǎng)久性、壽命長(zhǎng)久性l4、數(shù)量有限性、數(shù)量有限性l5、用途多樣性、用途多樣性l6、相互

22、影響性、相互影響性l7、易受限制性、易受限制性l8、價(jià)值高大性、價(jià)值高大性l9、難以變現(xiàn)性、難以變現(xiàn)性l10、保值增值性、保值增值性l（一）按用途劃分（一）按用途劃分l1、居住房地產(chǎn)。包括普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等。、居住房地產(chǎn)。包括普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等。l2、商業(yè)房地產(chǎn)。包括商務(wù)辦公樓（寫(xiě)字樓）、旅館、商業(yè)房地產(chǎn)。包括商務(wù)辦公樓（寫(xiě)字樓）、旅館（賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商（賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)鋪面等）、餐館、影劇院等。場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)鋪面等）、餐館、影劇院等。l3、旅游房地產(chǎn)。包括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙、旅游房地產(chǎn)。包

23、括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘等休閑場(chǎng)所。灘等休閑場(chǎng)所。l4、工業(yè)房地產(chǎn)。包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。、工業(yè)房地產(chǎn)。包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。l5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。包括農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。包括農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。l6、其他房地產(chǎn)。一些特殊目的房地產(chǎn)（、其他房地產(chǎn)。一些特殊目的房地產(chǎn)（special-purpose）。包括政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、）。包括政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。墓地等。l（二）按收益性劃分（二）按收益性劃分l1、收益性房地產(chǎn)。、收益性房地產(chǎn)。l2、非收益性房地產(chǎn)。、非收益性房地產(chǎn)。l（三）按市場(chǎng)性劃分（三）按市場(chǎng)性劃分l1、出售性房地產(chǎn)。、出售性

24、房地產(chǎn)。l2、出租性房地產(chǎn)。、出租性房地產(chǎn)。l3、營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)。、營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)。l4、自用性房地產(chǎn)。、自用性房地產(chǎn)。（一）房地產(chǎn)估價(jià)定義（一）房地產(chǎn)估價(jià)定義房地產(chǎn)估價(jià)，英文為房地產(chǎn)估價(jià)，英文為real estate appraisal 或或real property valuation；日本和韓國(guó)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱不；日本和韓國(guó)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)鑒定；臺(tái)灣大多數(shù)稱為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，也有稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定；臺(tái)灣大多數(shù)稱為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，也有稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定的；香港常稱為物業(yè)估價(jià)。動(dòng)產(chǎn)鑒定的；香港常稱為物業(yè)估價(jià)。簡(jiǎn)明定義：為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時(shí)簡(jiǎn)明定義：為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的特

25、定權(quán)益于特定時(shí)間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。間的價(jià)值的科學(xué)與藝術(shù)。具體定義：以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估具體定義：以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。判斷。l（1）專業(yè)估價(jià)人員）專業(yè)估價(jià)人員l有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)；有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)；l有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)；有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)；l有良好的職業(yè)道德。公平、公正、公開(kāi)l（2）估價(jià)

26、目的）估價(jià)目的l（3）估價(jià)原則）估價(jià)原則l（4）估價(jià)程序）估價(jià)程序l（5）估價(jià)方法）估價(jià)方法l（6）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素l（7）客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷估算）客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷估算l（二）房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)l房地產(chǎn)估價(jià)主要特點(diǎn)是：房地產(chǎn)估價(jià)主要特點(diǎn)是：l1、房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)客觀實(shí)在價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)客觀實(shí)在價(jià)值的正確反映的正確反映l2、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合的結(jié)合l（一）理論上的必要性（一）理論上的必要性l1、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全的市場(chǎng)l2、房地產(chǎn)價(jià)格形

27、成復(fù)雜、房地產(chǎn)價(jià)格形成復(fù)雜l3、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分、信息不透明、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分、信息不透明l在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，完全市場(chǎng)是指必須同時(shí)具備下述在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，完全市場(chǎng)是指必須同時(shí)具備下述8個(gè)條件者：個(gè)條件者：l （1）同質(zhì)產(chǎn)品；）同質(zhì)產(chǎn)品；l（2）眾多的買者與賣者；）眾多的買者與賣者；l（3）買者與賣者有進(jìn)入市場(chǎng)的自由；）買者與賣者有進(jìn)入市場(chǎng)的自由；l（4）所有買者與賣者都掌握當(dāng)前物價(jià)的完全的信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的物）所有買者與賣者都掌握當(dāng)前物價(jià)的完全的信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的物價(jià)；價(jià)；l（5）就成交總額而言，市場(chǎng)各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的購(gòu)銷額是無(wú)關(guān)緊要的；）就成交總額而言，市場(chǎng)各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的購(gòu)銷額是無(wú)關(guān)緊要的；l（6）買者與賣者無(wú)串通共謀行為；市場(chǎng)）買者與賣者無(wú)串通共謀行為；市場(chǎng)l（7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化；）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化；l（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。l如果與上述如果與上述1至至8條中的任何一條不符，則該市場(chǎng)在某種程度上就是不完條中的任何一條不符，則該市場(chǎng)在某種程度上就是不完全的。全的。l（二）現(xiàn)實(shí)必