城市綜合體設(shè)計(jì)案例解讀

1、解讀成都明發(fā)城市廣場(chǎng)商業(yè)中心商業(yè)中心方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)成都公司工程部：趙環(huán)德成都公司工程部：趙環(huán)德前言 本文根據(jù)明發(fā)集團(tuán)成都公司明發(fā)城市廣場(chǎng)2#商業(yè)中心誕生的技術(shù)過(guò)程，大致闡述城市綜合體的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念。給房產(chǎn)公司新員工介紹開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)的基本思想。一、城市綜合體概述一、城市綜合體概述二、明發(fā)城市廣場(chǎng)城市綜合二、明發(fā)城市廣場(chǎng)城市綜合體的背景體的背景三、三、2#2#商業(yè)中心與其他業(yè)態(tài)商業(yè)中心與其他業(yè)態(tài)的功能互補(bǔ)的功能互補(bǔ)四、四、2#2#商業(yè)中心的位置選擇商業(yè)中心的位置選擇和方案布局和方案布局五、商業(yè)中心設(shè)計(jì)思想五、商業(yè)中心設(shè)計(jì)思想一、城市綜合體概述 一個(gè)成功的城市綜合體的形成，最主要目標(biāo)體現(xiàn)在它成功的商

2、業(yè)運(yùn)作商業(yè)運(yùn)作，綜合功綜合功能能。明發(fā)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目就從這三個(gè)方面考慮。綜合功能綜合功能政策規(guī)劃政策規(guī)劃經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)位置交通位置交通人口基數(shù)人口基數(shù)商業(yè)運(yùn)作商業(yè)運(yùn)作資金流轉(zhuǎn)資金流轉(zhuǎn) 城市綜合體位置的城市綜合體位置的選擇選擇，有兩種典型的方案：一是直接選擇城市中心成熟繁華的商業(yè)地段；另一種是選擇城市新區(qū)規(guī)劃的待開(kāi)發(fā)地段。 前一種選擇保證商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，但是一般地價(jià)很高，直接增加了綜合體的建設(shè)成本，對(duì)綜合體的資金運(yùn)作極不利。 后一種選擇跟城市發(fā)展息息相關(guān)，如果規(guī)劃新區(qū)對(duì)城市新增人口有極大的吸引力，那第二種選擇將是搶占了商業(yè)先機(jī)，接下來(lái)將是把握商業(yè)投入發(fā)展的節(jié)奏。 在城市綜合體項(xiàng)目所處的區(qū)域中，具

3、體位置不同，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平也會(huì)有所不同。而在這個(gè)區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個(gè)重要的點(diǎn)，這就是峰值地價(jià)交叉點(diǎn) 城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。盯住發(fā)展，選擇新區(qū)，投入較低，風(fēng)險(xiǎn)較大，收益更高。綜合體業(yè)態(tài)功能分類綜合體業(yè)態(tài)功能分類餐餐 飲飲大型賣場(chǎng)大型賣場(chǎng)生活中心生活中心休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)流行購(gòu)物中心流行購(gòu)物中心酒店步行街購(gòu)物中心寫(xiě)字樓住宅公園商務(wù)會(huì)展。 資金運(yùn)作資金運(yùn)作，一方面是前期建設(shè)投入，另一方面是后期租賃管理收益。 對(duì)于，選址城市規(guī)劃新區(qū)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)肯定減少前期土地費(fèi)支出，是較好的方案，但對(duì)主力商家就有艱難得多。開(kāi)發(fā)商減少前期投入

4、的第二個(gè)常用辦法是通過(guò)與主力商家談判，讓主力商家前期投入部分設(shè)備和精裝飾費(fèi)用，這些費(fèi)用可達(dá)到建安成本的20%以上，對(duì)減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力很起作用。 減少資金占用成本的又一辦法是出售一部分物業(yè)，提高資本金收益率。出售部分物業(yè)的回籠資金甚至可超過(guò)城市綜合體開(kāi)發(fā)的銀行貸款部分；這樣為開(kāi)發(fā)商的繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)留足后勁。另一方面，自持物業(yè)又成為銀行貸款的抵押保證，以此獲得貸款資金。 在自持物業(yè)的中，開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)主力商家知名度和租金收入成反比的艱難選擇。 如果租賃收入甚至抵不過(guò)開(kāi)發(fā)商投入的資金利息，那對(duì)開(kāi)發(fā)商將失去合作的基礎(chǔ)。 規(guī)劃新區(qū)和繁華舊城區(qū)的租金談判沒(méi)有可比的基礎(chǔ)。 在項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金運(yùn)作

5、的前提下，我們探討城市綜合的訂單式設(shè)計(jì)才有基礎(chǔ)。本文探討的建筑模式就是開(kāi)發(fā)商、主力商家內(nèi)部商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資金運(yùn)作的平衡載體。二、明發(fā)城市廣場(chǎng)城市綜合體的背景 作為城市綜合運(yùn)營(yíng)商的明發(fā)集團(tuán)，他必須有自身的特色，才能立足不敗之地。 首先，明發(fā)集團(tuán)的體量不算很大，相比萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，固定資產(chǎn)幾乎只有其10%；形成的著名主力商家聯(lián)盟，也只有其20%；在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面，分南京和廈門兩個(gè)總部后，南京酒店中心才剛起步，運(yùn)營(yíng)中心還沒(méi)有形成縝密的運(yùn)營(yíng)模式。也就是說(shuō)，作為城市城市綜合體的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，還處于起步階段。 因此，明發(fā)集團(tuán)在搶占了先機(jī)的城市，可以與較大的一流開(kāi)發(fā)商激烈競(jìng)爭(zhēng)。其他絕大多數(shù)城市，最好選擇開(kāi)發(fā)新區(qū)，搶占先

6、機(jī)，避免血拼。 雙流縣，將成為四川省天府新區(qū)建設(shè)的核心地帶。根據(jù)規(guī)劃，20年時(shí)間，將在此區(qū)域內(nèi)再造一個(gè)產(chǎn)業(yè)成都。新的產(chǎn)業(yè)成都模式，不再像就原成都那樣商業(yè)集中，各規(guī)劃區(qū)將獨(dú)自成立生活生產(chǎn)片區(qū)，城市和田園交錯(cuò)。因此，在此區(qū)域選址城市綜合體，必須選址在有一定消費(fèi)依托，且規(guī)劃為商業(yè)區(qū)的位置。本案三環(huán)路雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)天府廣場(chǎng)14KM 航 都 路 迎 龍 路規(guī) 劃 道 路 1、區(qū)域概況： 本地塊位于成都市“天府新區(qū)”核心區(qū)域（即雙流縣）內(nèi)，東距成都三環(huán)路約7公里，距雙流縣委縣政府約1公里，南臨雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，目前，雙流區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐蔀楦叨水a(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)、新型城市先導(dǎo)區(qū)、擴(kuò)大開(kāi)放試驗(yàn)區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)，發(fā)展空間非常

7、巨大。 2 交通情況： 地塊四周臨路，交通十分便利。地塊位于商都路東側(cè)，航都路南側(cè)，迎龍路西側(cè)，東靠規(guī)劃道路 商 都 路 成都明發(fā)城市廣場(chǎng)選址的雙流縣郊區(qū)，就是規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)。 依托雙流舊城人口和消費(fèi)，其選址的優(yōu)勢(shì)就是地價(jià)較為便宜，周邊由于物流的發(fā)展，人口聚集潛力較大。 由于雙流縣城市升級(jí)及市民生活水平的升級(jí)，本項(xiàng)目的商業(yè)高端，將在短期內(nèi)（比如10年）沒(méi)有足夠的群眾消費(fèi)基礎(chǔ)；定位低端，對(duì)舊城區(qū)眾多市民沒(méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，哪怕我們能想辦法創(chuàng)立服務(wù)優(yōu)勢(shì)，也難對(duì)雙流縣老市民形成吸引力。 必須有特色，吸引力輻射面能夠覆蓋對(duì)雙流縣舊城區(qū)生活水平正在升級(jí)老市民以及新城區(qū)中青年，才能聚集夠足夠的人氣，掌握本項(xiàng)目商

8、業(yè)成功的鑰匙。（一）（一）明發(fā)城市明發(fā)城市 主要有五星級(jí)酒店，商業(yè)購(gòu)物中心，商業(yè)步行街，辦公區(qū)和住宅區(qū)，其中辦公區(qū)和住宅區(qū)均含底層商鋪。三、三、2#2#商業(yè)中心與其他業(yè)態(tài)的功能互補(bǔ)商業(yè)中心與其他業(yè)態(tài)的功能互補(bǔ)商業(yè)中心住宅辦公區(qū)步行街酒店（二）業(yè)態(tài)互補(bǔ)功能辦公區(qū)和住宅的底層商鋪占10%多，在辦公和住宅銷售良好的情況下，其底商作為一種社區(qū)型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，其能支撐商氣的需要。從明發(fā)集團(tuán)對(duì)五星級(jí)酒店功能要求看，五星級(jí)酒店的商務(wù)會(huì)務(wù)對(duì)人氣的吸引是一個(gè)方面，高端的餐飲、娛樂(lè)、休閑對(duì)人氣吸引是最重要的。整過(guò)商業(yè)步行街，單鋪面積較大，街道建筑風(fēng)格雙流獨(dú)一無(wú)二，創(chuàng)造了很舒適的購(gòu)物和休閑環(huán)境。商業(yè)中心的電器、超市

9、、影院、餐飲、電玩對(duì)周邊人口有獨(dú)特的輻射。這些吸引了明發(fā)城市廣場(chǎng)的。 人氣提供了商業(yè)消費(fèi)的基礎(chǔ)，良好的服務(wù)功能聚集了人氣。 不管商業(yè)中心、酒店、步行街、寫(xiě)字樓和住宅，各功能都相互獨(dú)立，互為依存，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。（三）2#商業(yè)中心業(yè)態(tài) 車庫(kù)及設(shè)備輔助用房定位為餐飲飲定位電玩作為一家連鎖商家，早已深入人心，它的輻射面積可以直接覆蓋雙流縣老城區(qū)。的海鮮批零特色，雙流縣城絕無(wú)僅有，很容易做得非常出色，其商業(yè)覆蓋面積不僅會(huì)覆蓋整過(guò)雙流縣，還能覆蓋成都雙楠部分地區(qū)。也能把雙流縣城的電影愛(ài)好者吸引過(guò)來(lái)。2#商業(yè)中心和步行街、五星級(jí)酒店一道，承擔(dān)著對(duì)周邊人氣的吸人氣的吸引引；四、2#商業(yè)中心的位置選擇和方案布局

10、（一）位置選擇（一）位置選擇 2#商業(yè)中心一方緊靠航都大道，主要作用是形成商業(yè)地標(biāo)，吸引人流車流進(jìn)入。同時(shí)，它是步行商業(yè)街的頭，將過(guò)往人群及慕名人群引入商業(yè)街道。航 都 大 道人流車流入口五星酒店辦公區(qū)住 宅 區(qū)2# 商業(yè)中心位置步行街入口商 都 路（二）方案布局消防規(guī)范消防規(guī)范功能布局商業(yè)流線建筑、結(jié)構(gòu) 及施工方案體型選擇1、功能布局 一層商業(yè)精品店，受資金運(yùn)營(yíng)的影響，不打算自持物業(yè)，主要用于回收資金。這1200m2，可回收資金約3600萬(wàn)，占2#商業(yè)中心（含地下室）建安成本的40%。就這些精品店的出售，就可保證投入的原始資金繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。這就是資金運(yùn)營(yíng)對(duì)商業(yè)中心功能的影響。聯(lián)通功能輔助功能

11、營(yíng)業(yè)功能商業(yè)建筑設(shè)計(jì)功能包括：四周精品店出售，回收建安成本40%2、體型選擇 商業(yè)120m*84m，-1層+4層，單程建筑面積1萬(wàn)m2左右，全高不超過(guò)24m。整個(gè)體型主要從商業(yè)人流和消防考慮。 ，一般底層最好，二層次之，越往上人氣越低；超過(guò)4層，往往須采用各種吸引人氣手段，因而純商業(yè)中心，4層足夠。 ，24m以下多層建筑，只需二級(jí)防火等級(jí)，底層商業(yè)消防單元不超過(guò)10000m2，二層及以上消防單元（含自動(dòng)消防系統(tǒng)）不超過(guò)5000m2，便于防火分區(qū)選擇3、消防規(guī)范規(guī)定 消防要求大型布置13層；3層位置必須靠外墻。商業(yè)中心的消防，一般設(shè)在建筑周邊，便于人員消防疏散和商業(yè)人流流動(dòng)；靠外墻樓梯無(wú)需設(shè)成防

12、煙樓梯（剪刀梯除外）。根據(jù)消防合訂本2010版（還未正式實(shí)施），消防疏散半徑30m，在配置自動(dòng)消防系統(tǒng)時(shí)，消防疏散半徑增加25%，達(dá)37.5m。商業(yè)中心短邊84m，其一半為42m，對(duì)消防疏散通道布置極為不利。本商業(yè)中心盡管采用剪刀梯，也只勉強(qiáng)滿足消防疏散要求，緊鄰布置的剪刀梯，對(duì)人流疏散效果并不好。，按電影廳建筑面積計(jì)算還不夠一半；由于主力商家事先提供了影院座位布置，報(bào)消防審查時(shí)按有標(biāo)定人數(shù)房間計(jì)算消防疏散寬度就足夠了。這又是訂單式設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)。本方案設(shè)計(jì)中的剪刀梯踏步不夠，雙跑樓梯踏步高度大于16cm，兼做商業(yè)樓梯時(shí)不符合商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范（室內(nèi)商業(yè)樓梯極限280*160）。4、商業(yè)流線 共同引導(dǎo)人

13、流。2#商業(yè)中心緊鄰航都路主干道，此處是外部人流的主要通道，各主力商家在協(xié)議談判時(shí)都要求占用一定的免費(fèi)廣告位。蘇寧、永輝的大門入口均靠航都路。金逸和自持商業(yè)的入口也將借助他們的大門入口，引導(dǎo)人流去向。人流出口靠步行街一側(cè)，給商業(yè)中心出來(lái)的人流眼前一新的感覺(jué)，充分調(diào)動(dòng)購(gòu)物余下熱情。人流貨流商業(yè)流線客流員工進(jìn)貨出貨1）廣告位和入口2）商業(yè)中心車流 商業(yè)中心的。地下室入口設(shè)于干道邊，給人容易停車的感覺(jué)，同時(shí)避免了汽車進(jìn)入步行街，降低步行街檔次，影響購(gòu)物。汽車庫(kù)的出口設(shè)于擬建道路附近，讓購(gòu)物后人流直接方便地離開(kāi)購(gòu)物中心，這樣充分地利用了市政交通，減小了購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)的交通擁堵。航 都 路步 行 街規(guī) 劃

14、路車行入口車行出口客用車流離開(kāi) 3）商業(yè)中心豎向客流 商業(yè)中心，蘇寧電器單獨(dú)兩部扶梯，引導(dǎo)客流上樓上購(gòu)物大廳。永輝、金逸和自持物業(yè)，4部扶梯供客流上下?？吞菸恢眠x擇，兼顧了樓層永輝營(yíng)業(yè)廳人流通道，金逸影院的大堂入口?？吞輧蓛刹⑴挪贾?，兼顧人流上下習(xí)慣。商業(yè)中心員工通道，主要通過(guò)直上電梯和消防通道，與客流通道基本分開(kāi)。蘇寧客梯永輝/34層客梯永輝及金逸客梯入口出口 4）商業(yè)中心貨流 商業(yè)中心貨流。貨物周轉(zhuǎn)量巨大，設(shè)專門的卸貨平臺(tái)和載貨電梯，均不影響客流。 ，貨流量較小，共用一個(gè)貨梯。貨梯下地下室，可供中小型貨車卸貨。大型貨車只能晚上地面卸貨，跟商家只有晚上給倉(cāng)庫(kù)補(bǔ)貨的管理習(xí)慣相一致。貨架與倉(cāng)庫(kù)之

15、間的通道與客流通道一致，只不過(guò)使用時(shí)段不同。 無(wú)需貨梯5、建筑、結(jié)構(gòu)和施工（層高、軸跨、屋蓋、施工方案）中高端的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)，提高人的感受是第一位的，其次才是商業(yè)。大型商業(yè)營(yíng)業(yè)廳，底層一般5.46.0M，樓層層高4.55.4M即可。層高較高當(dāng)然感受質(zhì)量更好。層高太高成本也提高，過(guò)低滿足不了通風(fēng)、消防的要求?？筛鶕?jù)人流、貨柜、通道，如下參考決定：標(biāo)準(zhǔn)貨架寬 450 標(biāo)準(zhǔn)柜臺(tái)寬 600 店員通道寬 900購(gòu)物顧客寬 450 行走顧客寬 600 N 為顧客股數(shù)柱距W根據(jù)右圖確定，N受商場(chǎng)規(guī)模影響凈高如右圖確定。 根據(jù)以上示意圖計(jì)算大型商業(yè)經(jīng)常是6.0m、6.6m、7.2m、7.8m等。2#商業(yè)中心體

16、量84*120m，按大型營(yíng)業(yè)廳計(jì)算，軸跨7.8m，2#商業(yè)中心地下室是車庫(kù)，8m軸跨可布置三個(gè)車位，因此綜合考慮通道、車庫(kù)，軸跨取8.0m。施工中的難點(diǎn)重點(diǎn)施工中的難點(diǎn)重點(diǎn)1、金逸影院巨幕影廳要求廳內(nèi)無(wú)柱，造成屋蓋24m。此梁成為本項(xiàng)目施工難點(diǎn)。值得注意的是，24m跨大梁施工荷載，超過(guò)了下層框架梁承受荷載，因此施工須直接傳到地下室底板上。2、施工的第二難點(diǎn)是，84m*120m樓板現(xiàn)澆，起重設(shè)備的型號(hào)和位置選擇，以及周轉(zhuǎn)材料的。施工方案不恰當(dāng)對(duì)施工成本影響較大。五、商業(yè)中心設(shè)計(jì)思想 商業(yè)設(shè)計(jì)，首先是人的感受，然后才是商業(yè)。 因此，沒(méi)有最好的商業(yè)設(shè)計(jì)，只有最合時(shí)宜的商業(yè)設(shè)計(jì)。 不過(guò)商業(yè)和商業(yè)設(shè)計(jì)都是有層次的。 商業(yè)層次的分類沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，只有自由發(fā)揮的空間。大致可以參